Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce

Autor:

Markéta Zajícová, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 25. dubna

Markéta Zajícová, DiS.

2

Poděkování:

Tímto bych chtěla poděkovat za odborný dohled při zpracování mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

3

Anotace: Teoretická část této bakalářské práce se věnuje problematice oceňování při likvidaci pojistné

události.

Práce

se

zabývá

nejen

průběhem

samotné

likvidace,

ale i pojišťovnictvím a s ním souvisejícími pojmy pro stanovení pojistné hodnoty majetku, která má vliv na výši pojistného plnění . V praktické části jsem vypracovala dvě ocenění na trţních principech. Ocenění rodinného domu v Táboře a administrativní budovy v Táboře. V poslední části jsem vytvořila analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Tábor.

Annotation:

Theoretic part of this baccalaureate work is dedicated to the evaluation in a case of settlement of a insured accident. Work deals not only the settlement of a insured accident, but also insurance and the relatedterms to determine the of the insured value of the property, which affects the amount of the claim. In the practical part, I developed two reports. Market valuation of family house in Tabor and administration building in Tabor.

In the final section I described the real estate market in the district of Tabor.

4

Obsah Prohlášení…………………………………………………………………..........……..........2 Poděkování………………………………………………………………..........…………....3 Anotace……………………………………………………………………..........……….....4 Obsah………………………………………………………………………..........……........5 Úvod ...................................................................................................................................... 7 A.Teoretická část – Oceňování při likvidaci pojistné události .............................................. 8 1. Pojišťovnictví .................................................................................................................... 8 1.2 Legislativa v pojišťovnictví ............................................................................................. 9 1.3 Regulace pojišťovnictví ................................................................................................. 11 1.4 Pojišťovny .................................................................................................................... 12 Státní pojišťovny ......................................................................................................... 12 Vzájemné pojišťovny .................................................................................................. 13 Akciové pojišťovny ..................................................................................................... 13 2. Pojišťovací zprostředkovatelé ......................................................................................... 13 2.1 Pojištovací zprostředkovatelé ................................................................................ 14 2.1.1 Vázaný pojišťovací zprostředkovatel ................................................................. 14 2.1.2 Podřízený pojišťovací zprostředkovatel ............................................................. 15 2.1.3 Pojišťovací agent ................................................................................................ 15 2.1.4 Pojišťovací makléř .............................................................................................. 15 2.1.5 Samostatný likvidátor pojistných událostí ......................................................... 16 2.2. Všeobecné podmínky ........................................................................................... 17 3. Základní pojmy v pojišťovnictví ..................................................................................... 18 4. Základní rozdělní pojištění .............................................................................................. 24 4.1 Komerční ( dobrovolné) pojištění ................................................................................. 25 4.2 Majetkové pojištění ....................................................................................................... 27 4.3. Výše pojistného ............................................................................................................ 29 4.4. Pojistné plnění .............................................................................................................. 29 4.5. Podpojištění .................................................................................................................. 33 4.6. Přepojistění ................................................................................................................... 34 5. Přístupy k oceňování staveb ........................................................................................... 35 5.1.1 Základní principy trţního oceňování .......................................................................... 36 5.1.2 Oceňování podle cenových předpisů .......................................................................... 38 5.2 Oceňování staveb z pohledu pojišťovnictví .................................................................. 39 5

6. Škody a jejich likvidace................................................................................................... 41 6.1.Postupy v případě vzniku škody .................................................................................... 41 6.2 Průběh likvidace škod a zjištění výše škody ................................................................. 42 6.3 Způsoby oceňování při likvidaci pojistné události ........................................................ 43 6.4 Výplata pojistného plnění .............................................................................................. 45 B. Praktická část – Stanovení aktuální trţní hodnoty .......................................................... 47 7.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty ................................................................................... 47 7.2Stanovení aktuální trţní hodnoty .................................................................................... 68 C.

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Tábor ............................................................. 89 8.1 Popis okresu........................................................................................................... 89

8.2Trh s nemovitostmi ......................................................................................................... 90 8.3 Nové bydlení v Táboře .................................................................................................. 90 8.4Analýza trhu s nemovitostmi okresu Tábor .................................................................... 92 Závěr: ................................................................................................................................. 106 Seznam pouţité a doporučené literatury ............................................................................ 107 Přílohy.................................................................................................................................110

6

Úvod Téma mé bakalářské práce Oceňování při likvidaci pojistné události jsem si vybrala z důvodu

mého předcházejícícho zaměstnání v makléřské společnosti zabývající

se pojištěním, kde jsem rozpočítávala a vyplácela provize jednotlim makléřům. Proto mě zajímala specifika tohoto tématu, obzvláště protoţe bych se ráda tomuto oboru věnovala i nadále v praxi. Problematika ocenění v pojišťovnictví je oblasti málo známou. Postupy ocenění majetku lze těţko vyhledat v zákonech nebo v pojistných podmínkách. Bohuţel neexistuje ţádná literatura, která přímo tuto problematiku blíţe specifikue. . Sice existuje mnoho odborných publikací, ale část obsahující oceňování při likvidaci pojistné události je vţdy obsaţena v několika málo řádcích. Kaţdá pojišťovna má svoje vlastní oceňovací postupy. V pojišťovnictví je oceňování majetku uţíváno ke stanovení tzv. pojistné hodnoty pojištěných věcí. Oceňuje se z toho důvodu, aby se při uzavírání pojistné smlouvy vědělo, na jakou částku lze majetek pojistit a poté, v případě realizace pojistné události, kolik se můţe maximálně vyplatit pojišťovna na pojistném plnění.Tyto aspekty jsou řešeny v mé bakalářšké práci , přičemţ jsem se snaţila vycházet z platné legislativy pro oceňování, z obecných zásad oceňování majetku a hlavně také z pojistných podmínek pro oceňování majetku České pojišťovny.

7

A.Teoretická část – Oceňování při likvidaci pojistné události 1. Pojišťovnictví V České republice se rozumí pod slovem pojišťovnictví pojišťovací, zajišťovací a zprostředkovatelské činnosti v oblasti komerčního pojištění a s tím spojenými činnostmi. Obecně můţeme pojišťovnictví charakterizovat jako specifický ekonomický obor řešící minimalizaci rizik ekonomických i neekonomických činností osob, jejichţ majetek můţe být ukraden, zničen, poškozen. Předmětem pojištění není jen majetek, ale také veškeré hodnoty včetně zdraví a ţivota. V řadě zemí jsou kromě institucí, které se zabývají komerčním pojištěním i takové, které se zabývají pouze povinným zdravotním pojištěním. Specializované instituce, které se tímto zabývají, nazýváme pojišťovny. Dále existují a působí další instituce, jejichţ cílem je zastupovat, hájit a prosazovat zájmy členských pojišťoven a jejich klientů ve vztahu k orgánům státní správy, legislativě a dalším subjektům. V České republice má toto na starosti Česká asociace pojišťoven. Mezi instituce, které se zahrnují pod pojem pojišťovnictví, patří Pojišťovny a zajišťovny, Pojišťovací zprostředkovatelé, Státní dozor nad pojišťovnictvím, Asociace pojišťoven, Finanční instituce zabývající se pojištěním vedle pojišťoven ( například banky), Poradenské a ostatní firmy v oblasti pojišťovnictví.1

1

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

8

1.2 Legislativa v pojišťovnictví

Pojišťovnictví v ČR se řídí následující legislativou: 277/2009 Sb. – zákon o pojišťovnictví 278/2009 Sb. - o změně zákonů v souvislosti s přijetím zákona o pojišťovnictví 267/2008 Sb. - úplné znění zákona č. 168/1999 Sb. 251/2007 Sb. Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí

některá

ustanovení

zákona

o pojišťovacích

zprostředkovatelích

a likvidátorech pojistných událostí 137/2006 Sb. zákon o veřejných zakázkách 350/2006 Sb.

úplné

znění

zákona

č.38/2004

Sb.

o pojišťovacích

zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona (zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí), jak vyplývá z pozdějších změn 349/2006 Sb. Úplné znění zákona č.363/1999., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojišťovnictví), jak vyplývá z pozdějších změn 57/2006 část 10 změna zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích 57/2006 Sb. O změně zákonů v souvislosti se sjednocením dohledu nad finančním trhem 40/2006 Sb. Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí

některá

ustanovení

zákona

o pojišťovacích

zprostředkovatelích

a likvidátorech pojistných událostí 582/2004 Sb. Vyhláška,

kterou

se

provádějí

některá

ustanovení

zákona

o pojišťovacích zprostředkovatelích 410/2004 Sb. Úplné znění zákona č. 168/1999 Sb. O pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla 9

409/2004 Sb. Úplné znění zákona č. 363/1999 Sb. O pojišťovnictví 309/2004 vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 205/1999 Sb., 254/2004 Sb. Zákon o omezení plateb v hotovosti 39/2004 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 363/1999 Sb. O pojišťovnictví 38/2004 Sb. Zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích 37/2004 Sb. Zákon o pojistné smlouvě 36/2004 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 42/1994 Sb. O penzijním připojištění 2002/92/ES Směrnice Evropského Parlamentu a Rady o zprostředkování pojištění 101/2000 Sb. Zákon o ochraně osobních údajů 205/1999 Sb. Vyhláška k zákonu č. 168/1999 o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla 168/1999 Sb. Zákon o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla 148/1998 Sb. Zákon o ochraně utajovaných skutečností 61/1996 Sb. úplné znění zákona proti legalizaci výnosů z trestné činnosti 125/1993 Sb. Vyhláška MF o pojištění odpovědnosti za pracovní úrazy 185/1991 Sb. Zákon o pojišťovnictví 40/1964 Sb. občanský zákoník HLAVA PATNÁCTÁ Pojistné smlouvy.

10

1.3 Regulace pojišťovnictví Regulace v pojišťovnictví stanoví rámec pro obezřetné provozování pojišťovací činnosti pojišťovnami, zajišťovací činnosti pojišťovnami a zajišťovnami a pro provozování pojistného zprostředkování a kontroluje jeho dodrţování. Činnost pojišťoven a zajišťoven upravuje zejména zákon č. 277/2009 Sb., o pojišťovnictví a prováděcí vyhlášky, které stanoví některé náleţitosti spojené s plněním povinností stanovených zákonem, obezřetnostní pravidla a informační povinnosti. Vedle činnosti pojišťoven a zajišťoven je regulována a dohlíţena i činnost pojišťovacích zprostředkovatelů a samostatných likvidátorů pojistných událostí. Činnost pojišťovacích zprostředkovatelů a samostatných likvidátorů pojistných událostí upravuje zejména zákon č. 38/2004 Sb., o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí.2

Legislativní proces v ČR3 Ministerstvo financí

(regulátor)

zodpovídá za tvorbu primární legislativy (zákonů).

Česká národní banka (orgán dohledu) zodpovídá za sekundární legislativu, tj. za tvorbu prováděcích předpisů - vyhlášek. U těchto právních předpisů je legislativní proces zjednodušen. Návrh je rozeslán do vnějšího připomínkového řízení a po vyhodnocení připomínek ho projednávají pouze příslušné komise LRV ČR. Vyhlášku vydává ČNB.

2 3

(www.cnb.cz) (ww.cap.cz)

11

1.4 Pojišťovny Hlavním předmětem činnosti pojišťoven je přebírat na sebe smluvně ustanovená rizika svých klientů. Plnění tohoto závazku nastává v budoucnosti, kdy dojde k smluvně definované události, nepříznivě dopadající na klienta. Za tuto sluţbu inkasuje pojistné. Pojišťovny se od sebe liší zaměřením, organizační strukturou, velikostí, viz. příloha č.1. Z hlediska zaměření činnosti se pojišťovny člení na: Pojišťovny univerzální, které pojišťují v podstatě všechny druhy rizik a mohou provozovat i zajištění, Pojišťovny ţivotní, které se zabývají provozováním ţivotních druhů pojištění, Pojišťovny neţivotní, které se zabývají provozováním neţivotních druhů pojištění, Pojišťovny specializované, coţ jsou pojišťovny specializující se na určitý druh nebo odvětví pojištění, na pojišťování určitých rizik, na některé skupiny pojištěných ( například pojištění právní ochrany, úvěrové pojištění). Kaptivní pojišťovna, je instituce, kterou zaloţil podnikatelský subjekt ( obyčejně průmyslový podnik, koncern) ,se záměrem pojišťovat své vlastní potřeby.4

Pojišťovny jsou z právního hlediska strukturovány jako komerční subjekty, a to akciové společnosti, vzájemné a státní pojišťovny. Komerční pojišťovny usilují o dosaţení zisku z pojišťovací činnosti nebo z operací na finančním trhu. Státní a vzájemné pojišťovny někdy fungují i na neziskových principech. Státní pojišťovny Státní pojišťovny byly vyuţívány v minulosti ve všech postsocialistických zemích, kde v důsledku administrativně příkazových systémů řízení vykazovaly nízké náklady, ale tím i velmi nízkou kvalitu poskytovaných sluţeb. Nyní je vyuţívána pouze v případech, kdy jde o zabezpečení pojistného krytí pro klienty v těch oblastech krytí rizik, které nejsou pro akciové pojišťovny atraktivní, nebo kdyţ má stát zájem podporovat určitou oblast podnikání skrz podpory pojištění.

4

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

12

Vzájemné pojišťovny Vzájemná pojišťovna byla historicky první, ovšem i dnes vyuţívaná forma pojistitelů, pro níţ je charakteristické, ţe vychází z toho, ţe škoda, která se stane jednomu členu společenství, má být nesena ostatními ( vlastníky i klienty), kterým se nestala. Smyslem činnosti vzájemné pojišťovny je krytí rizika. Poskytuje pojistné krytí svým členům. Odpovědným orgánem jsou členové. Členové poskytují finanční prostředky nutné k provozu pojišťovny. Akciové pojišťovny Akciová společnost je převaţující právní forma pojišťoven, jejíţ základní kapitál je tvořen vklady akcionářů, které jsou rozvrţené na určitý počet akcí o předem určené nominální hodnotě. Pojišťovna musí stanovit pojistné tak, aby po uhrazení pojistného plnění zůstal společnosti přebytek.

2. Pojišťovací zprostředkovatelé Od

1.1.2005

nabyl

účinnosti

nový

zákon

č.

38/2004

Sb.

o

pojišťovacích

zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona, který v souladu s právem Evropských společenství (směrnice č. 2002/92 EC o zprostředkování pojištění) upravuje podmínky podnikání pojišťovacích zprostředkovatelů a samostatných likvidátorů pojistných událostí. Od tohoto data se museli všichni zprostředkovatelé, makléři nebo pojišťovací makléři, kteří provozovali činnost podle dosavadních právních předpisů, přizpůsobit novým podmínkám zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí ve lhůtách uvedeným v tomto zákoně, v opačném případě nemohou být povaţováni za pojišťovací zprostředkovatele ve smyslu toho zákona.

13

Podle výše jmenované právní normy jsou v České republice tyto kategorie pojišťovacích zprostředkovatelů: vázaný pojišťovací zprostředkovatel, podřízený pojišťovací zprostředkovatel, pojišťovací agent, pojišťovací makléř, pojišťovací zprostředkovatel, jehoţ domovským státem není ČR.

2.1 Pojištovací zprostředkovatelé Pojišťovací zprostředkovatelé jsou významným mezičlánkem, který usnadňuje spojení klientů s pojistiteli. Jsou většinou samostatnými podnikatelskými subjekty ( fyzická nebo právnická osoba), kteří za úplatu (provizi) sjednávají pojištění pro smluvní pojišťovny. Zprostředkovatelskou činností v pojišťovnictví se rozumí odborná činnost, která spočívá v předloţení návrhů na uzavření pojistných smluv nebo zajišťovacích smluv, provádění přípravných prací směřujících k uzavření pojistných nebo zajišťovacích smluv, uzavírání pojistných nebo zajišťovacích smluv jménem a na účet pojišťovny nebo zajišťovny, pro kterou tuto činnost zprostředkovatel vykonává nebo nabízí pomoc při správě pojištění a vyřizování nároků z pojistných nebo zajišťovacích smluv. 2.1.1 Vázaný pojišťovací zprostředkovatel Ze zákona vyplývá, ţe vykonává svou činnost jménem a na účet jedné nebo více pojišťoven, k výkonu své činnosti je vázán písemnou smlouvou s pojišťovnou, jejímţ jménem a na jejíţ účet jedná, kterou je odměňován, neinkasuje pojistné a nevyplácí plnění z pojistných nebo zajišťovacích smluv, dále nesmí nabízet vzájemně konkurenční produkty těchto pojišťoven a nesmí mít svého podřízeného pojišťovacího zprostředkovatele.

14

2.1.2 Podřízený pojišťovací zprostředkovatel Vykonává zprostředkovatelskou činnost v pojišťovnictví jménem a na účet pouze jednoho pojišťovacího agenta nebo makléře, kterým je odměňován, a to jedině formou spolupráce s pojišťovacím agentem nebo makléřem na základě písemné smlouvy, tedy nemůţe samostatně spolupracovat s pojišťovnou, neinkasuje pojistné a nevyplácí plnění z pojistných nebo zajišťovacích smluv. 2.1.3 Pojišťovací agent Zákon rozeznává dva typy pojišťovacích agentů a to „ nevýhradního“ a „ výhradního“, rozdíl mezi nimi spočívá v tom, ţe výhradní pojišťovací agent je povinnen vykonávat zprostředkovatelskou činnost jménem a na účet pouze jedné pojišťovny, zatímco nevýhradní můţe tuto činnost vykonávat jménem a na účet i více pojišťoven. Na základě tohoto jsou kaţdému stanoveny jiné podmínky pro jejich podnikání. Pojišťovací agenti prodávají pojistné produkty pojistitelům,

jejich sluţby jsou spíše

vhodné pro pojištění občanů a menších podnikatelských subjektů. Na trhu jich působí přes 100 000. 2.1.4 Pojišťovací makléř Makléři stojí na vrcholu ţebříčku pojišťovacích zprostředkovatelů, jejich servis je totiţ nejkomplexnější a poskytují svým klientům širokou škálu sluţeb. Oceňují a analyzují klientova rizika, porovnávají klientovy pojistné potřeby s nabídkami pojišťoven, spravují klientovy pojistné smlouvy po celou dobu jejich platnosti, coţ vyţaduje průběţné monitorování proměn klientových rizik a v jejich důsledku i tomuto odpovídající úpravy pojistných smluv a případě škodné události zastupují zájmy klienta vůči pojišťovně a aktivně se podílí při likvidaci pojistné události atd. Je odměňován pojišťovnou formou zprostředkovatelské provize, kterou má sjednanou v písemné smlouvě, která je jiná dle pojistného produktu. Makléři díky své komplexní činnosti sniţují náklady klienta, díky svým analytickým znalostem vyhledájí vhodnou pojišťovnu a nejlepší pojištění, o které má daný pojistný zájem a zároveň sniţuje náklady pojišťovny na získání nového klienta.

15

Makléř si vytváří svůj pojistný kmen a aktualizuje pojistné smlouvy podle potřeb a podmínek klienta. Např. v roce 2009 zprostředkovali pojistné smlouvy v objemu 23,714 miliard korun, a rozhodující částku z této sumy tvořilo neţivotní pojištění (94%) z celkového pojištění. 2.1.5 Samostatný likvidátor pojistných událostí Hlavními pracovními činnostmi likvidátora pojistných událostí jsou přijímání a vyřizování hlášení škod, uplatňování nároků na odškodné a s tímto souvisejících dokladů, návštěvy míst pojistných událostí od domácností po objekty továren, kanceláří i objektů zemědělské výroby, určuje rozsah škod, zpracovává pojistné události včetně výše náhrady za způsobené škody na základě smlouvou určených podmínek a všeobecně platných předpisů, eviduje pojistné

události a vyřizuje administrativu související s příslušnou

pojistnou událostí, připravuje podklady pro vyřizování plateb poškozených klientů. Samostatný likvidátor pojistných událostí musí být na základě ţádosti zapsán u České národní banky v uvedeném registru. K ţádosti přikládá doklad o absolvování odborného vzdělání nebo o vykonané zkoušce a nebo doklady jinak prokazující odbornou způsobilost, doklady prokazující důvěryhodnost

ţadatele

a pojistnou smlouvu o pojišťění

odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem činnosti samostatného likvidátora pojistných událostí.

16

2.2. Všeobecné podmínky Všichni pojišťovací zprostředkovatelé musí být zapsáni na základě jejich ţádosti v Registru pojišťovacích zprostředkovatelů a likvidátorů pojistných událostí u ČNB a plnit podmínky důvěryhodnosti a současně musí splnit odborné předpoklady viz. tabulka.

Pojišťovací makléř

Samostatný likvidátor pojistných událostí

pro více pojišťoven

pro klienta

pro více pojišťoven a ani klient není zakázán

ano

ano

ano

ne

ne

ne

ano

ano

ano

základní kvalifikační stupeň

základní kvalifikační stupeň

základní kvalifikační stupeň

střední kvalifikační stupeň

vyšší kvalifikační stupeň

základní kvalifikační stupeň

2000,-

2000,-

2000,-

10000,-

10000,-

10000,-

Předmět činnosti

Vázaný pojišťovací zprostředkovatel

Podřízený pojišťovací zprostředkovatel

Pro koho můţe vykonávat činnost

pro více pojišťoven,ale jen nekonkurenční produkty

jen pro pojišťovacího agenta nebo makléře

jen pro jednu pojišťovnu

Pojistné inkaso

ne

ne

Zprostředkovaní plnění

ne

Odborná způsobilost Správní poplatek

Výhradní Pojišťovací pojišťovací agent agent

Pojišťovací makléři a agenti musí být pojištěni pro případ odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem činnosti minimálním limitem nejméně 1 milion eur5 se spoluúčastí maximálně 1% sjednaného limitu pojistného plnění, v případě, kdyţ inkasují pojistné, musí udrţovat trvale likvidní finanční jistinu ve výši 4% z ročního objemu jim inkasovaného pojistného, nejméně však ve výši 15 000 eur6

5 6

v přepočtu na české koruny v přepočtu na české koruny

17

3. Základní pojmy v pojišťovnictví Akceptace – přijetí návrhu, např. pojistné smlouvy All risk pojištění - je pojištění proti všem nebezpečím, všem rizikům. Druh pojištění zaměřený na pojištění všech rizik, kdy je pojištěním kryta kaţdá událost, pokud není uvedena ve výlukách z pojištění. Jedná se o moderní typ pojištění majetku, přerušení provozu, stavebně montáţní pojištění. Amortizace – postupné sniţovnání hodnoty věci pro její opotřebení Běţné pojistné – pojistné, které platí za dohodnutá pojistná období, např. rok, pololetí, dohoda o počátku a délce pojistných období je podstatnou součástí pojistné smlouvy. Bonifikace – je sleva na pojistném za splnění zadaných podmínek formou vrácení části zaplaceného pojistného. Bonus - je zvýhodnění pojištěného za bezeškodní průběh pojištění, nejčastěji formou slevy na pojistném na další pojistné období. Opakem bonusu je malus. Budova - je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Byt- je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny trvale k bydlení. Cena - hodnota věci vyjádřená finančně Časová hodnota – nová cena věci sníţená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení, tzn. cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Doba vzniku - pojistné události je okamţik, v němţ k pojistné události došlo, tedy kdy nastala skutečnost, se kterou je spojen vznik povinnosti pojišťovny plnit.

18

Domácnost - tvoří fyzické osoby, které spolu trvale ţijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Doplňková pojištění, připojištění - další druhy pojištění, která si lze sjednat vedle základního pojištění pro rizika nebo věci, která základním pojištěním kryta nejsou. Připojistit si lze také vyšší limit plnění pro věci, které jsou v základním pojištění kryty jen do určité výše. Excedent - část škody, kterou pojišťovna postupuje z převzatého pojištění jiným pojišťovnám, s nimiţ je v zajišťovacím poměru. Jednorázové plnění - je termín pro plnění, které není rozloţeno na splátky pojistné je placeno najednou za celou dobu pojištění Krádeţ věci vloupáním - je zmocnění se věci proti vůli jejího vlastníka, pokud byla: jednotlivě proti krádeţi zabezpečena a ukradena způsobem, při kterém pachatel prokazatelně překonal překáţky chránící věc před krádeţí nebo ukradena násilným vniknutím do uzavřeného prostoru (vloupáním).

Krupobití - je atmosférický (ţivelný) jev, při kterém kousky ledu různého tvaru a velikosti , hmotnosti a hustoty dopadají na pojištěnou věc.

Limity plnění - v pojistné smlouvě mohou být sjednány limity pojistného plnění např. pro jednotlivé věci, soubory věcí, náklady, pojistná nebezpečí apod.

Loupeţ - prokázané pouţití násilí nebo pohrůţky bezprostředního násilí proti pojištěnému v úmyslu zmocnit se jeho věci. Zneuţití omamného či obdobného prostředku musí být rovněţ prokázáno.

Likvidace škody - vyhotovení všech podkladů pro správné plnění pojišťovny.

19

Malus - je znevýhodněním pojištěného za vyšší škodní průběh formou přiráţky na pojistném. Nahodilá událost - je taková událost, o které se odůvodněně předpokládá, ţe můţe v době trvání pojištění nastat, neví se však kdy nastane, nebo zda vůbec nastane. Nemovitost - je pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Odcizení - je takový čin, při kterém se pachatel zmocní cizí věci za účelem, aby s ní nakládal jako s věcí vlastní. Odmítnutí plnění pojišťovny - je jednostranný úkon pojišťovny v případě, kdy zjistí po pojistné události, ţe její příčinou byla skutečnost, kterou nemohla při sjednávání pojištění zjistit kvůli vědomě nepravdivé nebo neúplné odpovědi klienta. Druhý případ, kdy se pojištění na škodnou událost nevztahuje. Plátce pojistného - osoba, která platí pojišťovně pojistné Pojistitel - subjekt, k jehoţ předmětu podnikání patří provozovat pojišťovací činnost na základě povolení Ministerstva financí. Má zejména právo na pojistné a povinnost vyplatit pojistné plnění v případě pojistné události. Pojistné - je cena za poskytnutou pojistnou ochranu. Pojistná doba - období, na které se pojištění sjednává. Pokud v jeho průběhu dojde k pojistné události, vzniká také povinnost pojistitele plnit. Pojistná smlouva - právní dokument vytvořený písemnou formou, jehoţ obsahem jsou smluvní ujednání a podmínky pojistného vztahu, které jsou závazné pro smluvní strany. Pojistnou smlouvu lze téţ definovat jako dvoustranný právní úkon, na jehoţ základě vzniká a trvá smluvní pojištění.

20

Pojistné plnění - jednorázová částka, která je podle pojistné smlouvy poskytnuta pojišťovnou v případě vzniku pojistné události. Pojistné riziko - jedná se o riziko, na které můţe komerční pojišťovna uzavřít pojistnou smlouvu na základě pojistných podmínek. Pojistné riziko musí splňovat několik podmínek, a to: riziko musí být identifikovatelné, způsobená újma musí být vyčíslitelná, výskyt pojistné události musí být náhodný, pojištění rizika musí být ekonomicky přijatelné pro pojištěného, pojistníka i komerční pojišťovnu.

Počátek pojištění - vzniká prvním dnem po uzavření pojistné smlouvy, pokud nebylo účastníky dohodnuto, ţe vznikne jiţ uzavřením pojistné smlouvy nebo později. Pojištěný - je ten, na jehoţ majetek, zdraví, nebo na jehoţ odpovědnost za škody se pojištění vztahuje. Poţár - je oheň, který vznikl mimo ohniště, nebo který určené ohniště opustil. Platí, ţe ne kaţdý oheň je poţár, ale kaţdý poţár je oheň. Prolongace – je prodlouţení sjednaného pojištění Promlčení práva na plnění z pojištění - nastává tehdy, nebylo-li právo uplatněno ve lhůtě stanovené zákonem; promlčecí doba pro právo na plnění z pojištění je tři roky a začíná běţet jeden rok od data, kdy nastala pojistná událost, to znamená čtyři roky od pojistné události. Příslušenství věci - jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jim určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Odcizením nebo zničením příslušenství se věc hlavní neznehodnocuje.

21

Restant – výraz pro označení počtu dosud nevyřízených spisů likvidací pojistných událostí. Součást věci - je vše, co k věci podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Tímto znehodnocením se rozumí znehodnocení po stránce funkční, tj. odnětí věci jejímu účelu pro nějţ byla určena, popřípadě významné porušení její funkce pro tento účel. Soupojištění - je formou rozloţení rizika, které je zaloţeno na principu, ţe se více pojistitelů podílí na krytí jednoho rizika. Vzniká na základě smlouvy mezi pojištěným a více pojistiteli, z nichţ jeden je pojistitelem hlavním. Kaţdý z pojistitelů se podílí na pojistném riziku smluvně dohodnutým procentem. Smlouvy o soupojištění se pouţívá především u velkých rizik. Spoluúčast - je smluvně dohodnutá částka určená procentuálně nebo pevnou částkou, kterou se pojištěný podílí na kaţdé škodní události (v majetkovém pojištění). Storno - označuje zrušení či zánik pojistné smlouvy, příp. znamená také odúčtování příslušné provize (storno získatelské provize). Škodná událost - v pojištění odpovědnosti za škodu se jako škodná událost označuje pojištěným oznámená událost, která můţe být důvodem ke vzniku práva na plnění pojišťovny. Z jedné škodné události můţe být více pojistných událostí. Škodní průběh - je procentuální vyjádření poměru mezi přijatým pojistným za určitou dobu a vyplaceným pojistným plněním za stejný časový interval. Šomáţ – pojištění následných škod Vandalismus - není definován ani v trestním právu. Jde o úmyslné poškozování nebo ničení cizí věci, zpravidla vyvolané negativními aţ agresivními sklony jednající osoby - vandala.

22

Všeobecné pojistné podmínky - obsahují vymezení pojistné události, výluky z pojištění, rozsah a splatnost pojistného plnění, stanoví povinnosti pojištěného a pojednávají o důsledcích jejich neplnění. Dále vysvětlují některé základní pojmy (pojistná doba, pojistné období, počátek a konec pojištění, doba splatnosti, zánik pojištění atd.) i principy, podle kterých se budou pojištění podílet na případných přebytcích pojistného. VPP tvoří pojistitel a jsou součástí pojistné smlouvy. Výpověď - je jednostranně právní akt směřující k zániku pojistné smlouvy (PS) ze strany pojistníka nebo pojistitele. Podmínka - výpověď PS je dána písemně. Zábrana škod - je činnost směřující k předcházení škodám a jejich minimalizaci. Jde o důleţitou činnost kaţdé pojišťovny. Zábranná činnost ( pojišťovny) - je činnost zaměřená na financování opatření slouţících k předcházení škodám nebo ke sníţení jejich rozsahu. K tomuto účelu se vyuţívá fondu zábrany škod. Zajištění - zjednodušeně řečeno se jedná o pojištění pojistitele. Rozvrţení pojistných rizik na základě zajišťovacích smluv, které umoţňují za úhradu (tzv. zajistné) přenést na zajistitele část převzatých rizik. Ţivelní událost - pro účely pojištění je to zejména: poţár, výbuch, blesk, vichřice, povodeň, záplava, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zemin, pád stromů, stoţárů a jiných předmětů, zemětřesení. V některých pojištěních nemusí být zahrnuta všechna tato rizika.

23

4. Základní rozdělní pojištění Pojištěnec má dvě moţnosti, jak se finančně vyrovnat s nahodilými událostmi. Můţe je krýt z vlastních zdrojů ( samopojištěním), nebo můţe vyuţít pojištění ( přesun rizika na instituci provozující pojištění).Pojištění můţeme členit z mnoha věcných i formálních hledisek. Dle způsobu financování se člení pojištění na: sociální pojištění – to je takové pojištění, které zahrnuje úhradu tzv. sociálních rizik v rozsahu určeném rozhodnutím státu, je navrhováno jako povinné pojištění soukromé ( komerční) – je takové pojištění, které zahrnuje krytí rizik fyzických a právnických osob, dle jejich rohodnutí nebo potřeb Z právního hlediska členíme pojištění na: 1. dobrovolné pojištění – je pojištění, které není povinné a zahrunuje krytí rizik podle potřeb fyzických a právnických osob a na nabídce komerčních pojišťoven 2. povinné pojištění – je pojištění, kde

je zákonem uloţena firmám a osobám

povinnost účastnit se vymezeného druhu pojištění. Povinná účast na pojištění je orientována především na zajištění sociálních jistot lidí a zabezpečení proti škodám způsobených jinými osobami při provozu motorových vozidel. Toto pojištění zahrnuje : zákonné sociální pojištění osob dle zákona o sociálním pojištění správcem tohoto pojištění je státem spravovaná Správa sociálního zabezpečení, z něj jsou vypláceny dávky nemocenské, důchody a podpory v nezaměstnanosti zákonné zdravotní pojištění dle zákona o zdravotním pojištění – druhé objemově největší pojištění, které spravují speciální zdravotní pojišťovny zákonné pojištění odpovědnosti za škodu z provozu motorového vozidla – tzv. „povinné ručení“ od roku 2000 toto pojištění poskytují vybrané pojišťovny, které mají udělenou licenci zákonné pojištění pracovních úrazů a nemoci z povolání zaměstnanců

24

4.1 Komerční ( dobrovolné) pojištění Jak bylo výše řečeno, toto pojištění zahrnuje krytí subjektů (fyzických i pravnických osob), obvykle v návaznosti na jejich rozhodnutí a potřeby (kromě některých povinných pojištění). Komerční pojištění můţeme členit podle různých hledisek , ale základním členěním tohoto pojištění je členení dle druhu krytí rizik a to na : pojištění ţivotní pojištění neţivotní

4.1.1 Ţivotní pojištění Ţivotní pojištění v této době není zaměřené pouze na krytí předem definovaného rizika, ale bývá spojené i s konkrétní formou spoření. Cílem ţivotního pojištění tedy můţe být spoření na stáří, zajištění věna pro děti nebo prosté zabezpečení svých blízkých v případě smrti pojištěného. Mezi ţivotní pojištění patří pojištění pro případ smrti nebo doţití, pojištění prostředků na výchovu dětí, důchodové pojištění a pojištění pro případ úrazu nebo nemoci, je-li doplňkem některého z výše uvedených pojištění. Podle typu fondu dělíme ţivotní pojištění na kapitálové ţivotní pojištění a na investiční ţivotní pojištění.

25

4.1.2 Neţivotní pojištění

S neţivotním pojištěním nebývají zpravidla spojeny ţádné formy spoření. Toto pojištění kryje rozsáhlé mnoţství rizik, která mají neţivotný charakter, zejména jde o klasická majetková pojištění, ve kterých se odškodňuje nahodilé poškození nebo zničení věci, patřící pojištěnému. Mezi neţivotní pojištění patří: Neživotní pojištění osob: – úrazové – nemocenské Pojištění majetková: – majetku obyvatelstva – podnikových a průmyslových rizik – zemědělských rizik Pojištění odpovědnostni – škodu při provozu vozidel – za a při pracovnim úrazu, nemoci z povolání – profesní odpovědnostní pojištěni Cestovní pojištění Pojištění právní ochrany

26

4.2 Majetkové pojištění Pojištění majetku umoţňuje komplexně ochránit majetek před nečekanými událostmi, které přináší souhrnné pojištění movitého i nemovitého majetku. Pojištění nemovitosti je jedním z vůbec nejstarších typů pojištění, jehoţ počátky souvisejí s nejčastější hrozbou uţ od středověku , a to s poţáry. Majetkové pojištění lze rozdělit do dvou základních skupin. A to na pojištění domácnosti a pojištění nemovitosti jako je byt, rodinný dům, chata, chalupa, a nově je moţno pojistit i zahájenou stavbu včetně stavebního materiálu,strojů i nářadí a nově lze pojistit i hřbitovní stavby. U domácností se pojištění vztahuje na zařízení domácnosti, tedy na veškeré movité věci, které se nacházejí uvnitř bytu či rodinného domu. Ale pojištění rodinného domu se vztahuje pouze na dům jakoţto stavbu, tedy holé stěny, základy, střechu a vše, co je k domu napevno přiděláno (např. okapy, kotel, radiátory...). Pojistit lze pouze stavby zapsané v katastru nemovistostí, avšak lze v pojistné smlouvě ošetřit smluvním ujednáním zpětnou platnost do katastru nemovitostí. Pokud vymezíme pojem nemovitého majetku, tak se pak zpravidla jedná o stavby. Pozemky jsou sice věci nemovité, ale s nimi spojená rizika jsou téměř nulová. Ale naopak u staveb jsou rizika obrovská.

Počet rizik, na která lze uzavřít pojistnou smlouvu,

je opravdu velký. Ale je třeba vzít v úvahu volbu rozsahu pojištění, protoţe je opravdu nesmyslné pojistit dům stojící na kopci proti záplavě nebo povodni atd.. Pojištění nemovitosti se můţe týkat těchto způsobených škod: poţárem, výbuchem, úderem blesku, vodou z vodovodního zařízení, vystoupnutím vody z odvodního potrubí krádeţí vloupáním, loupeţí, vichřicí nebo krupobitím, pádem stromů, stoţárů a jiných předmětů, nárazem vozidla nebo jeho nákladu, atd.

27

Důleţité při uzavírání pojistné smlouvy je pečlivě si pročíst pojistné podmínky. Většina klientů si zkontroluje údaje vyplněné v pojistné smlouvě, ale pojistným podmínkám, které bývají nedílnou součástí, nevěnují velkou pozornost. V pojistných podmínkách bývá přesně vymezeno, čeho se předmět pojištění týká, povinnosti pojistníka, výplata pojistného plnění, a také výluky z pojištění. Z pojistných podmínek se dá vyčíst, co která pojišťovna rozumí pod pojmy např. poţár, výbuch atd.. Česká pojišťovna například ve svých pojistných podmínkách popisuje pojem vichřice jako vítr pohybující se rychlostí 20,8 m/s a více, není-li rychlost pohybu vzduchu v místě pojištění zjistitelná, pojišťovna vyplatí poškozenému pojistné plnění pouze tehdy, jestliţe prokáţe, ţe vichřice způsobila obdobné škody na řádně udrţovaných budovách v okolí, nebo ţe škoda při bezvadném stavu stavby mohla vzniknout jen v důsledku vichřice. Dříve byl problém s pojmy záplava a povodeň, klienti si většinou spojovali tyto pojmy dohromady a pokud např. byl jejich dům zaplaven a oni byli pojištěni proti riziku povodně, byli překvapeni, ţe jim nebylo vyplaceno pojistné plnění. Nyní většina pojišťoven jiţ tyto pojmy nerozlišuje nebo obě tyto zahrnuje do smlouvy současně. To

ale pro lidi

v povodňových oblastech není výhoda, protoţe pokud tyto pojmy pojišťovna nerozlišuje, nepojistí klienty jak proti záplavám tak ani proti povodni, protoţe by na tom pojišťovna tratila. Další problém je například s pojištěním proti ohni, které také nemusí pokrýt všechny vzniklé škody v souvislosti s poţárem. Vyhoří-li soused, který bydlí pod námi, ale náš byt to nezasáhne, pouze náš byt bude poškozen kouřem ze sousedova ohně, nejedná se o škodu způsobenou ohněm. V tomto případě musíme mít kryta i tato rizika v pojistné smlouvě, nebo náhradu škodu poţadovat po sousedovi. Ani škody vzniklé kvůli špatnému stavu nemovisti nám pojišťovna nezaplatí. Pokud dojde k poţáru nemovitosti díky špatnému stavu komína, nemusí pojišťovna pojistné plnění vyplatit. Dle platné vyhlášky musí majitel, správce nebo uţivatel budovy zajistit čištění komína odborníkem minimálně dvakrát ročně. Pokud se jedná o kotle na tuhá paliva, tak dokonce čtyřikrát ročně, paradoxem je, ţe vůbec nezáleţí, jak často se komín pouţívá. Nelze počítat, ţe pokud si pojistíme dům u dvou různých pojišťoven, ţe při jedné pojistné události dostaneme za tutéţ škodu zaplacenou dvakrát.

28

4.3. Výše pojistného Při uzavírání smlouvy je důleţité si zkontrolovat , zda pojistná smlouva obsahuje všechny potenciální ţivelné pohromy( pokud je neobsahuje, nejsme proti nim pojištěni). Výše pojistného neboli cena pojištění, která se platí většinou jednou ročně, závisí na mnoha faktorech : 1. zda je pojištění uzavřeno na časovou nebo novou hodnotu 2. na typu pojištěné stavby 3. lokalitě a stavu nemovitosti 4. šíři rizik 5. na poskytnutých slevách Náhrada škody by měla být v takové výši, aby bylo moţné stavbu beze zbytku opravit nebo koupit novou, ve srovnatelné kvalitě. Vyjímkou jsou druţstevní byty a byty v osobním vlastnictví, ty se pojišťují na trţní hodnotu.

4.4. Pojistné plnění Pojistné plnění je peněţní částka, která je vyplacena pojišťovnou jako náhrada vzniklé škody v souladu s pojistnou smlouvou a pojistnými podmínkami. Podmínkou pro výplatu pojistného plnění je uskutečnění nahodilé události. Velikost pojistného plnění se určuje na základě pojistných podmínek a zásad likvidace pro jednotlivé druhy pojistných událostí a platných předpisů cenových i právních, podle konstrukce u jednotlivých druhů pojištění.7

7

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

29

U takzvaného škodového pojištění, které je typickou formou pojištění pro pojištění majetku či odpovědnosti, jehoţ účelem je náhrada vzniklé škody, se vychází ze vzájemných vztahů mezi výší pojistného plnění a škody. U tohoho pojištění nemůţe pojištěný od pojišťovny získat pojistné plnění vyšší neţ je škoda. Zde vycházíme ze vztahu: Pojistné plnění ≤ škoda Nikdy však nemůţe výše pojistného plnění převýšit výši škody, pokud ano, je tato situace hodnocena jako pojistný podvod. U škodového pojištění existuje relace pro vzájemný vztah pojistného plnění a škody,která je nazývána intenzita pojistné ochrany ( i ), pro kterou platí: i = pojistné plnění / škoda kdy

i = 100% => plné pojištění i < 100% => podpojištění (se vztahem i > 100% se neuvaţuje)

Velikost pojistného plnění je sjednána ve smlouvě a vychází z některých konkrétních škodových forem pojištění: 8 Škodové (zájmové) formy pojištění

Ryzí zájmové pojištění

8

Pojištění na první riziko

Pojištění na plnou hodnotu

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

30

Ryzí zájmové pojištění Ryzí zájmové pojištění se také někdy nazývá pojištění bez pojistné částky, protoţe se pojistná částka v pojistné smlouvě neuvádí a škoda je u této formy pojištění kryta plně, tzn. ţe výše pojistného plnění je rovna výši škody. pojistné plnění = škoda V případě tohoto pojištění je intenzita pojistné ochrany rovna jedné. Škoda je tedy pojištěním kryta v plné míře. i=1 Tato forma pojištění je pouţívana v případech, kdy je u pojišťovaného majetku určitelná maximální moţná škoda (například kasko pojištění, pojištění skel). V praxi se forma ryzího zájmového pojištění vyuţívá spíše v kombinaci s nějakou další doplňkovou formou pojištění. Pojištění na první riziko Pojištění na první riziko je také někdy označováno jako ohraničené ryzí zájmové pojištění, a to z toho důvodu, ţe je zde stanovena pojistná částka, která určuje horní hranice pojistného plnění. Pokud nepřekročí škoda výši pojistné částky, je kryta v plné výši. Je-li ale škoda vyšší neţ částka udaná v pojistné smlouvě, pojistné plnění je pouze ve výši takto stanovené pojistné částky. pojistné plnění = škoda,

pokud:

pojistná částka ≥ pojistná hodnota

pojistné plnění < škoda,

pokud:

pojistná částka < pojistná hodnota9

Intenzita pojistné ochrany při uplatnění pojištění na první riziko bude záviset na velikosti sjednané pojistné částky a bude se řídit vztahy: i = 1, pokud škoda ≤ pojistná částka i < 1, pokud škoda > pojistná částka

9

DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009

31

Pojištění na první riziko je vyuţíváno v případech, pro které jsou typické časté malé škody a velké škody jsou pouze ojedinělé. Pouţívá se tedy například pro pojištění domácností nebo při pojištění odpovědnostního typu.

Pojištění na plnou hodnotu U této formy škodového pojištění pojistné plnění závisí na určené pojistné hodnotě. Zde je nutné zjistit předem hodnotu pojišťovaného majetku i s ohledem na změny způsobené ekonomickým vlivem během doby pojištění. Pojistná částka určuje horní hranice a zároveň intenzitu pojistné ochrany, neboť zde můţe dojít k podpojištění, pokud pojistná částka < pojistná hodnota. V tomto případě je pojištění úplné, pokud je pojištěná skutečná hodnota pojištěného majetku. Intenzitu pojistné ochrany můţeme vyjádřit vztahem: i = pojistná částka / pojistná hodnota (max. 1) Platí tedy, ţe: i = 1, kdyţ pojistná částka ≥ pojistná hodnota (plné pojištění) i < 1, kdyţ pojistná částka < pojistná hodnota (podpojištění) Pojištění na plnou hodnotu silně převaţuje nad ostatními formami pojištění majetku.

32

4.5. Podpojištění Někteří klienti se snaţí ušetřit, tak si stanoví svoji pojistnou částku co nejniţší, tedy niţší neţ je skutečná hodnota pojištěného majetku, toto lze pokládat za podpojištění. Kdyţ vznikne totální škoda na majetku, nezíská klient čásku, za kterou bude moci pořídit novou a u částečné škody pak nezíská dokonce ani dostatek financí na potřebnou opravu nemovitosti. Tedy podpojištění můţe nepříznivě ovlivnit pojistné plnění viz. následující příklad: Příklad: Máme-li rodinný dům s pořizovací cenou 6 000 000 Kč, na který sjednáme pojištění na částku 2 000 000 Kč a např. vichřice způsobí škodu na střeše ve výši 600 000 Kč, máme nárok pouze na pojistné plnění do výšky 200 000 Kč. Výše pojistného plnění se vypočítá podle jednoduchého vzorce: pojistná částka Pojistné plnění = škoda x ---------------------pojistná hodnota

2 000 000 Pojistné plnění= 600 000 x ------------------ = 200 000 Kč 6 000 000

33

Zde je důleţité své pojistné smlouvy aktualizovat, protoţe můţe nastat situace viz. příklad: Příklad: Rodinný dům měl v roce 2000 hodnotu 1 000 000 Kč a majitel ho pojistil na tuto částku. V roce 2011 má hodnotu 2 000 000 Kč. Za celé ty roky nebyla provedena aktualizace smlouvy. Z toho vyplývá, ţe nemovitost je podpojištěna, v případě totální škody se bude počítat pojistné plnění z částky 1 000 000 Kč. Pojistné smlouvy je důleţité aktualizovat, i pokud například přistavíme garáţ nebo patro, protoţe tímto hodnota nemovistosti vzroste. Pokud bychom tyto změny nepřipočítali do pojistné částky, pak by se při škodě krátilo pojistné plnění, u rozsáhlých škod by to mohlo být o několik desítek aţ stovek tisíc korun. Pojišťovny s podpojištěním opravdu pracují, pokud likvidátor usoudí, ţe hodnota nemovisti je vyšší, neţ na kterou jsme pojištěni, můţe to povaţovat za pojistný podvod a nastolit sankce. Pojistný podvod je tresný čin, za jehoţ spáchání hrozí trest aţ 12 let odnětí svobody. Pokud se prokáţe , ţe byť pouze část poţadované náhrady škody byla nárokována neoprávněně, můţe pojišťovna odmítnout vyplatit celé pojistné plnění. Některé pojištovny podpojištění předchází tím, ţe klientovi při uzavírání smlouvy doporučí uzavřít smlouvu na vyšší částku v závislosti na velikosti nemovitosti, či smlouvu na nízkou částku odmítnou uzavřít. Podpojištění se nejvíce objevuje u majetkového pojištění, ale můţe nastat i přepojištění, které se naopak nejvíce vyskytuje u pojištění vozidel.

4.6. Přepojistění O přepojištění hovoříme, pokud je pojistná částka vyšší neţ pojistná hodnota majetku. Pokud dojde k pojistné události, pojišťovna vyplatí pouze pojistné plnění v částce odpovídající skutečné hodnotě věci nebo její poškozené části. Klient se tímto vlastně okrádá.

34

6. Přístupy k oceňování staveb Jak bylo jiţ výše zmíněno,pozemky jsou sice věci nemovité, ale s nimi spojená rizika jsou téměř nulová, proto se v této kapitole budu zabývat obecnými přístupy problematiky oceňováním staveb a v další podkapitole nastíním pohled ocenění pojišťoven.

Obecné přístupy k oceňování staveb K této problematice oceňování nemovitostí je moţno přistupovat několika způsoby, viz. obrázek výše. Při volbě konkrétní metody závisí na poţadovaném výsledku oceňovacího posudku nebo účelu, kvůli kterému má být posudek vyhotoven.

35

5.1.1 Základní principy trţního oceňování Porovnávací metoda Tato metoda obecně přináší nejlepší výsledky při indikaci obvyklé ceny. Některými autory je dokonce označována za metodu „ královskou“ a ostatní metody jsou chápány pouze jako jisté korektory hodnoty zjištěné touto metodou. Nevýhodou pouţití této metody je její velká pracnost, a to jak ve fázi přípravy ( tvorba databází porovnatelných prodejů), tak i při vlastní tvorbě posudku (sloţité adjustační výpočty). Z velké pracnosti potom vyplývají velké náklady na znalce a finálně i na cenu znaleckého posudku. Z povahy této metody vyplývá, ţe na to, aby byla pouţitelná, musejí být splněny dvě následující podmínky: S daným typem majetku se musí reálně obchodovat. Informace o skutečných kupních cenách musejí být dostupné a ověřitelné.10 Tato metoda nachází největší uplatnění při oceňovaní pozemků. Výnosová metoda U výnosové metody pohlíţíme na nemovitost jako na investici a jejím výsledkem je vţdy výnosová hodnota stavby odvozená od čistého cash flow. Základem výpočtu je pokaţdé čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady ( např. opravy, údrţby, provoz atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovistosti. Obvykle je nemovitost pronajímaná jako celek, tím myslíme budovu a pozemek, tím upravujeme korekci čistého ročního výnosu nemovitosti o část, která připadá na pozemek a tím získáme čistý roční výnos stavby. Z tohoto výsledku potom dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby podle zvoleného časového horizontu. Problémem je zde určení kapitaliační míry, u které platí, ţe je přímo úměrná riziku, tedy bude niţší u staveb s alternativním vyuţitím a stabilním trhem a vyšší u staveb bez rozumného alternativního vyuţití ( např. těţařské komplexy, výrobní komplexy).

10

www.realit.cz

36

Nákladová metoda Pouţití nakladové metody pramení z údajů minulosti, takzvaně hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaloţených na její pořízení, stavbu či zhodnoceni. U nemovitosti, které se oceňují nákladovou metodou, není důleţitý výnos, ale jejich funkčnost. Zejména jsou to nevýrobní objekty jako rodinné domy, rekreační objekty, školy, kostely atd..Výsledkem nákladového ocenění je reprodukční cena, coţ je vlastně hodnota k datu ocenění. Tato metoda byla dříve velice pouţívaná, byla zaloţena na oceňovaní podle cenového předpisu. Nákladový přístup se uplatňuje v oceňovaní při stanovení pojistné hodnoty , v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a pochopitelně i v ocenění na trţních principech.11 Existují tři základní metody, díky nimţ můţeme provést výpočet – rozpočtová metoda, metoda agregovaných poloţek a metoda techonicko-hospodářských ukazatelů a výsledkem všech tří metod je nákladová hodnota stavby takzvaná věcná hodnota. Rozpočtový způsob tkví ve zpracovaní prvků poloţkového rozpočtu dle samostatných prvků stavebních konstrukcí. Tato metoda je podrobná, velice přesná a také nejvíce pracná. Rozpočtový způsob rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhů a výměry na dané stavbě. Je důleţité, aby byla pouţita pouze v případech, kdy jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich přesné provedení. Můţe se říci, ţe se prakticky vyskytuje jen u staveb, které jsou nově budovány, nebo u nichţ je k dispozici podrobná technická dokumentace. Ceníkové poloţky se mohou najít například v Katalozích popisů a směrných cen stavebních prací. Cena za jednotku se potom násobí objemem kaţdého druhu. V závěru čísla sečteme a dostaneme celkovou reprodukční hodnotu.

Metoda agregovaných poloţek – spočívá v tom, ţe se sčítají agregované poloţky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce atd. Toto je zjednodušení rozpočtové metody. Tato metoda znamená značné ulehčení v oceňování stavebních konstrukcí,prací a konstrukcí.

11

Heřman., Jan. Oceňovani nemovitosti. 1. vydani. Praha

37

Metoda technicko-hospodářských ukazatelů se vyuţívá nejvíce. Tato metoda vyuţívá ocenění jedné měrné jednotky za celou stavbu. Měrnou jednotkou obvykle bývá 1 m3 obestavěného prostoru nebo jeden 1 m2 podlahové plochy. U kaţdé nemovitosti se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením celkovým počtem měrných jednotek, výsledkem poté je reprodukční hodnota. Jednotková cena je vztaţena k určitému standardu, který nemůţe být shodný s oceňovanou stavbou, je proto nutné provést úpravu pomocí poměrových koeficientů (např. vybavení, zastavěná plocha, místo, počet podlaţí) a zohlednit tak rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby.12

5.1.2 Oceňování podle cenových předpisů Oceňování dle cenových předpisů je velkým unikátem České republiky a některých postsocialistických zemí. Tento přístup je upraven zákonem č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku a aktuální vyhláškou. Cena na bázi cenových předpisů někdy vychází podobně jako cena obvyklá (trţní hodnota) a někdy dosti odlišně, odchylky můţou být o více něţ

50-100%, coţ je pro veřejnost velice matoucí. V praxi se s tímto přístupem

setkáváme nejčastěji v dědickém řízení, vypořádání majetku, nebo pro výpočet daně z nemovitosti.

12

Heřman, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydani. Praha

38

5.2 Oceňování staveb z pohledu pojišťovnictví Pro ocenění relativně malých a standardních nemovitostí (rodinné domy, byty, apod.) mají všechny pojišťovny zpracovánu vlastní metodiku a soustavu formulářů, které mají za úkol stanovení pojistné hodnoty zjednodušit a standardizovat. Na odhadce majetku se pojišťovny obvykle obracejí ve chvíli, kdy je předmětem pojištění majetek velký nebo atypický (hotel, nemocnice, průmyslový závod, apod.). Pojistnou částkou zjištěnou odhadcem pojišťovna obvykle budoucímu pojistníkovi doporučí s tím, ţe za její výši odpovídá pojistník. Pojišťovny zpracovávají nejčastěji posudky, aby věděly, za kolik lze postavit nemovitost znovu. Zpracovávají většinou aţ při realizaci rizika a vzniklé škodní události u škodového typu pojištění (např. pojištění nemovitostí, pojištění bytu apod.) Proto většinou kalkulují s reprodukční hodnotou počítanou nákladovým způsobem, na rozdíl od bank, které spíše potřebují znát zástavní hodnotu (trţní hodnotu) nemovitosti. Důleţitost tohoto oceňování je právě při správném stanovení pojistnéhé hodnoty. Ale je třeba podotknout, ţe nákladová kalkulace škody se ne vţdy rovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleţí na typu pojištění a s ním spojenými riziky, na sjednané pojistné částce apod.

Tato částka můţe být stanovena různými způsoby a to buď: 1. na základě výpočtu provedeným pojišťovnou, který je zaloţen na typu pojišťované nemovistosti, zvolené časové (v poslední době bývá pak někdy časová cena nahrazována tzv. cenou obvyklou) nebo nové ceně pojištění a na hodnotě za jeden m2 plochy pojistné stavby 2. kombinací tj. kde je pojišťovnou většinou stanovena spodní hranice pojistné částky, kterou můţe pojistník podle svého uváţení zvýšit

39

Nová cena Nová cena je pořizovací cena, za kterou lze v daném čase a místě stejnou věc nebo srovnatelnou věc pořídit jako věc novou nebo stejnou (stejného druhu a účelu). V tomto případě pojišťovna hradí škodu v plné výši jak u částečných, tak u úplných škod. Do nové ceny se započítává materiál i práce na postavení domu. Nezapočítává se cena pozemku. Nová cena nemá trţní charakter. Časová cena Časová cena je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí, stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. Opotřebení můţeme sniţovat reknostrukcemi, opravami, modernizací nebo údrţbami.

Příklad: V roce 1970 byl postavený rodinný dům, jehoţ výstavba stála 300 000 Kč. V roce 2010 ho zničil poţár. Dnes lze tento dům postavit za 3 000 000Kč ( to je tedy jeho nová cena). Časovou cenu zjistíme tak, ţe při předpokládané ţivotnosti 100 let se od nové ceny odečně 40 let pouţívání, tedy 40 % nové ceny, coţ je částka 1 200 000 Kč. Časová cena by tak byla 1 800 000 Kč. Rodinný dům podobného typu lze pořídit v dané lokalitě za 1 000 000 Kč a to je cena obvyklá. Z tohoto vyplývá, ţe je lepší se pojistit na novou cenu, i za cenu vyššího pojistného, protoţe pokud se věci zlevní, dostaneme sice méně peněz, ale bude nám to stačit a naopak. U kombinované ceny většinou pojišťovny pouţívají pojištění na novou cenu s pojištěním na časovou cenu ( většinou u pojištění nemovistostí). Zpravidla hradí pojišťovny novou cenu v případě, kdy časová cena nemovitosti není niţší neţ 30 % ceny nové (někdy 40 % i 50 %). Pokud pak je časová cena nemovitosti niţší neţ takto stanovené procento, plní pojišťovna v časových cenách. U pojištění majetku pojišťovny podmiňují plnění v nové ceně tím, ţe pojištěný do tří let od pojistné události si skutečně pořídí věc novou nebo alespoň zahájí práce na pořízení takové nové věci. Ale existují druhy pojištění, kdy pojišťovna hradí u některých druhů škody jen časovou cenu, je tomu tak u pojištění domácnosti a jde většinou o spotrovní potřeby, sběratelské a umělecké předměty, oblečení atd. 40

6. Škody a jejich likvidace Nejdříve je důleţité vysvětlit, co je škoda. Škodou rozumíme zmenšení majetkového stavu poškozeného (věci, pohledávky a jiné penězi ocenitelné hodnoty), k němuţ došlo v příčinné souvislosti se škodní událostí. Teprve v případě škody se ukáţe, jak kvalitně byla uzavřena pojistná smlouva.Aby bylo moţné zjistit, jaký je rozsah škod po pojistné události, je nutné provést šetření tzv. likvidaci pojistné události. Toto šetření by podle zákona č. 37/ 2004 Sb., O pojistné smlouvě mělo být ukončeno nejpozději do 3 měsíců od ohlášení pojistné události.

6.1.Postupy v případě vzniku škody Základem je pokud moţno bezodkladně nahlásit pojistnou událost pojišťovně (písemně nebo telefonicky na informačních linkách zřízených pojišťovnami nebo prostřednictvím jejich webových stránek), při podezření na trestný čin ( krádeţ, loupeţ, vandalismus apod.) je třeba zavolat Polici ČR. Pokud je nezbytné začít s odstraněním vzniklé škody z důvodu zabránění vzniku dalších škod ještě před příchodem samotného likvidátora pojišťovny (např. při poškození střešní krytiny provést provizorní zabezpečení, aby do objektu nezatékalo), je důleţité vzniklé škody dostatečně zdokumentovat (pořídit fotografie, pokud je to moţné, tak i celkový pohled na poškozenou nemovitost nebo její součásti). Důkladná fotodokumentace je důleţitá v případě škod způsobených ţivelnými pohromami, neboť likvidátoři pojišťoven jsou hodně vytíţeni a mohou se dostavit na místo aţ za několik dní. Samozřejmně je lepší pokud to umoţňují okolnosti, nelikvidovat poškozené věci, ponechat je k prohlídce likvidátora. Dále je dobré, kdyţ si připravíme soupis poškozených nebo zničených věcí s uvedením jejich stáří a pořizovací ceny a pokud to jde k nim související doklady. Pokud jde o poškození na nemovitosti, tak si připravit rozměry poškozených nebo zničených stavebních součástí včetně druhu materiálu (např. druh a délku poškozených okapů, plochu a typ poškozené střešní krytiny nebo počet poškozenách tašek atd.)

41

Pro nahlášení škodné události je třeba si připravit zejména následující údaje: Číslo pojistné smlouvy (pokud z objektivních příčin smlouvu u sebe nemáte, pojišťovna ji dohledá ve svých archivech) Místo a datum vzniku škody Příčina škody (popis škodného děje) Identifikační údaje pojištěného Identifikační údaje pojištěného, poškozeného, svědků - včetně jejich kontaktních údajů Předpokládaná výše škody Pokud to vyţaduje situace např. u škod většího rozsahu ( při povodních, vichřicích apod.), můţeme poţádat o zálohu na pojistné plnění, která pokud na ní pojišťovna přistoupí, bude vyplacena před ukončením samotné likvidace.

6.2 Průběh likvidace škod a zjištění výše škody Pojištěný je po nahlášení škody kontaktován příšlušným pracovníkem pojišťovny, který můţe ţádat o vysvětlení vzniklých nejasností. Likvidátor navštíví místo vzniku škody a provede potřebné postupy k objektivnímu posouzení vzniku a rozsahu škody. Pokud likvidátorovi chybí nějaké dokumenty nebo podklady jako je např. fotodokumentace, vyčíslení výše škody, nabývací doklady, cenová nabídka (rozpočet), doklady k opravám, prokázání vlastnictví, číslo účtu, výpis z katastru nemovitostí atd., je povinný si vše zjistit. Poté přistoupí k výpočtu pojistného plnění, kde se řídí pojistnou smlouvou, pojistnými podmínkami, které jsou nedílnou součástí této smlouvy, a příslušnými zákony a na jejich základě vyhodnotí, zda příčina vzniku škody je smluvně sjednané pojistné nebezpečí. Pokud nastane situace, kdy v průběhu likvidace škody likvidátor zjistí, ţe škodná událost nevznikla z důvodu sjednaného pojistného nebezpečí a tudíţ nelze provést výplatu pojistného plnění, seznámí dopisem s tímto výsledkem klienta pojišťovny a sdělí mu příčinu, proč nelze provést výplatu pojistného plnění. Ale, pokud je vše v pořádku určí výši škody, kdy výpočet pojistného plnění je stanovený v pojistných podmínkách.Výše pojistného plnění, kterou deklaruje likvidátor, je ještě zkontrolována revizorem, který znovu prověřuje postup likvidátora. Pojištěný je vţdy informován dopisem o ukončení 42

průběhu likvidace pojistné události, kde je mu sdělena výše pojistného plnění a způsob provedení platby, a to buď na účet nebo sloţenkou.

6.3 Způsoby oceňování při likvidaci pojistné události Neexistují znalecké metody, které by dávaly návod, jak ocenit majetek pro účely likvidacepojistné události. V mnoha odborných publikacích obsahuje část, jeţ se týká oceňování majetku pro pojišťovny, pouhých pár řádků. Kaţdá pojišťovna má svoje vlastní oceňovací postupy. Pojišťovny se vůbec nesnaţí o jejich sjednocení. Ocenění při likvidaci pojištěných škod lze prodávět ( vţdy po dohodě s klientem) buď vlastním rozpočtem pojišťovny, pomocí sowftwaru pro oceňování pojistných událostí.

6.3.1 Způsob ocenění vlastním rozpočtem pojišťovny Tento způsob se provádí ručním výpočem podle Oceňovacích listů, které vydává ÚRS PRAHA, a.s., 2x ročně v tzv. cenových úrovních.Oceňovací listy slouţí k oceňování pojištěných škod na stavebních objektech a stavbách. Skupinové ceny jsou zjištěny ze směrných cen obsaţených v „ Katalozích popisů a směrných cen stavebních prací“ a „ Katalozích popisů a směrných cen montáţí technologických zařízení“, které tvoří ucelený systém pro oceňování stabení produkce. Výše zmíněné katalogy jsou pravidelně aktualizovány kvůli vlivu změn cen vstupujících materiálů, mezd, sluţeb a výrobních podmínek dodavetelů stavebních materiálů, mezd, sluţeb a výrobních podmínek dodavatelů stavebních prací. Oceňovací listy obsahují soubor tabulek s cenami, 94 tabulek s takřka 6 000 skupinovými cenami, které jsou postupně doplňované o další nové poloţky dle potřeb uţivatelů, jeţ slouţí pro výpočet náhrady škody. V oceňovacích listech je uveden popis jednotlivých stavebních prací materiálů, kde řazení tabulek jednotlicých listů je voleno tak, aby v sousedících tabulkách byly řazeny pokud moţno práce práce související nebo příbuzné, ke kaţdé stavební práci i kaţdému materiálu je uvedena i měrná jednotka Pro kaţdou stavební práci jsou ve většině případů uvedeny ceny za: demontáţ, likvidaci suti i s odvozem na skládku, montáţ práce i se zahrnutým případným pomocným materiálem, práce včetně materiálu ( montáţ + dodávka), hlavní materiál, případně další důleţité údaje pro určení ceny. 43

Výpočet výše plnění se provede následnovně : provede se výběr příslušných stavebních prací, propočte se výměra, ocení se rozsah škod v příslušné cenové úrovni, určí se stupeň opotřebení konstrukcí ( procentní sazba) a tím se případně cena upraví, připočte se DPH podle platných předpisů, viz. následující příklad:

Výpočet výše plnění podle oceňovacích listů dle přílohy č.2 TAB

Ř

1

2

3

4

0

0

Společné

0

0

neřaditelné práce

0

0

10

116 15

116

15

116

Mnoţství Celkem

%

Celkem

DPH % Celkem

Plnění bez DPH vč. DPH

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

m2

3,00

275,00

825,00

10

82,50

825,00

907,50

m2

15 15

Krytina 1 x Sklobit + 1 x IPA s nátěrem 11 12 14

221

Odstranění Likvidace suti včetně dovozu na skládku

13,90

60,00

834,00

10

83,40

834,0

917,40

2

5,64

60,00

338,40

10

33,84

338,40

372,24

2

m

351,00

60,00

21060,00 20

10

1684,80

16848,0

18532,80

m2

359,00

20,00

7180,00

10

718,00

7180,0

7898,00

2

m

425,00

20,00

8500,00

10

680,00

680,00

7480,00

m2

359,00

40,00

14360,00

10

1436,00

14360,0

15796,00

2

711,00

40,00

28440,00 20

5688,00

10

2275,20

22752,0

25027,20

81537,40

11600,00

6993,74 69937,4

76931,14

m

Nová krytina( dodávka a montáž)

4212,00

Podlahy z dlaždic

221

14

221

14

221

14

221

17

221

17

221

Úklid příjezdových cest

MJ Cena

Krytina povlaková

116

116

Opotřebníní

SL Popis

17

Dlažba keramická protiskluzná 100/100 mm do malty 11 12

demontáž ze stávajíccích dlaždic ( montáž)

20

1700,00

Dlažba keramická hladká 150/150 mm do malty 11 13

demontáž s použitím nových dlaždic ( dodávka + montáž)

m

Součty

Rekapitulace Celkem

81537,40

Opotřebení

11600,00

DPH Plnění bez DPH Plnění vč. DPH

6993,74 69937,40 76931,14

44

6.3.2 Oceňování pomocí softwaru pro oceňování pojistných událostí Pojišťovna si nechá od pojištěného předloţit rozpočet, který obsahuje veškeré práce a dodávku materiálu, které jsou nutné k odstranění škody a k uvedení objektu do původního stavu. Pomocí softwarové programů pojišťovny provedou tvorbu propočtů a kontrolu jednotlivých cenotvorných poloţek rozpočtu. Ceny musí odpovídat nákladům na opravu nebo znovupořízení věci těsně před pojistnou událostí, které jsou v místě pojištění obvyklé a které jsou provedeny stejnou technologií s pouţitím stejných nebo obdobných materiálů, bez příplatků za urychlení opravy nebo znovuzřízení. Pro tyto účely pojišťovny zpravidla pouţívají rozpočtovací programy WinKros, BUILDpower, apod. Pokud disponují s nějakým jiţ zmíněným rozpočtovacím programem, spravují si cenovou databázi samy .

6.4 Výplata pojistného plnění Pokud je výše pojistného plnění stanoveného likvidátorem překontrolována revizorem, je klient písemně informován o výsledku likvidace pojistné události a pojistné plnění je odesláno podle údajů uvedných klientem v hlášení pojistné události. V případě, ţe je pojistné plnění odesláno sloţenkou na adresu klienta, je sloţenka Českou poštou doručena obvykle do deseti dnů. Můţe nastat i případ, kdy si výplata pojistného plnění provádí se na základě předloţených dokladů o provední platby za práce, které souvisí s odstraněním škody dodavatelskou firmou, tj. dodavatelsky na objednávku. Klient vţdy zašle pojišťovně návrh na provedení opravy k posouzení, v případě poškození stavby a jejích stavebních součástí formou poloţkového rozpočtu. Pojišťovna návrh posoudí a pokud s ním souhlasí, pojistné plnění vyplatí. Pokud pojištěný provede opravu nebo znovuzřízení věci jiným neţ dohodnutým způsobem, poskytne pojišťovna plnění jen do výše, kterou by poskytla, kdyby pojištěný postupoval podle jejího pokynu. Kaţdopádně výše pojistného plnění nesmí přesáhnout sjednanou pojistnou částku.

45

Dále pak mohou nastati zvláštní případy plnění, např. pokud pojištěný provedl opatření, která mohl vzhledem ke skutečnostem povaţovat za nutná k odvrácení bezprostředně hrozící pojistné události nebo ke zmírnění následků pojistné události, nebo pokud měl pojištěný právní povinnost z důvodů bezpečnostních, poţárních, hygienických, veřejného zájmu apod.učinit opatření na odklizení zbytku pojištěné věci nebo pokud pojištěný vynaloţil přiměřené náklady na demolici, vyklizení a odvoz suti. V takovýchto případech uhradí pojišťovna vynaloţené náklady. Tyto náklady se nazývají podle zákona o pojistné smlouvě zachraňovací. Například Česká pojišťovna vyplací nad stanovenou pojištnou částku nebo limit pojistného plnění účelně nebo přiměřené zachraňovací náklady specifikované v zákoněaţ do do 2 % pojistné částky nebo limitu plnění stanovených pro pojištění věcí nebo souboru věcí, kterých se tyto náklady týkají, celkem však do 500 000 Kč. Součet plnění můţe přesáhnout pojistnou částku, je-li tak uvedeno ve VPP nebo v pojistné smlouvě, ale pojistnou částku nebo limit pojistného plnění nelze sníţit o výši zachraňovacích nákladů a o výši náhrady škody.

46

B. Praktická část – Stanovení aktuální trţní hodnoty

7.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č. 001 Rodinný dům – řadový, č. P. 154 Hrbkova 154, 390 02 Tábor v katastrální území okresu Tábor

Vlastník nemovitosti: Účel ocenění: Objednatel odhadu:

Ondřej Vaníček, Hrbkova 154, Tábor 390 02 stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

20.4.2011

Ocenění provedla:

Markéta Zajícová, DiS., Bydlinského 2465 390 01 Tábor 47

Obsah • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Historie • Pozemek • Rodinný dům • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění - úvod • Porovnávací metoda • Nákladová metoda • Závěr Přílohy: 1) Katastrální mapa 2) Výpis z katastru

48

Úvodní zpráva Tato zpráva vypovídá o výsledcích mého šetření a vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu a to ke dni 20. 4. 2011. Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Táboře na listu vlastnictví 5011, pro katastrální území Měšice u Tábora, obec Tábor a okres Tábor. Přílohou této zprávy je výpis z KN vydané Katastrálním úřadem v Táboře dne 1. 4. 2011. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu • velikost a technický stav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

49

Popis lokality Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 154 na parcele 510 s pozemky parcely č. 510 a parcely č. 511 se nachází v městské části Tábora –Měšicích s dostupností centra autobusovou MHD. V okolí je převáţně zástavba rodinnými domy. Město Tábor je součástí aglomerace Tábor – Sezimovo Ústí – Planá nad Luţnicí, s celkovým počtem obyvatel 38 tisíc. Ve městě Tábor je kompletní občasnká vybavenost – školství, zdravotnictví, pracovní příleţitosti, sportovní vyţití, kultura. Jedná se o lokalitu vhodnou pro rodinné bydlení. Přístup a příjezd je po místní komunikaci – ulice Hrbkova. Nepříliš vzdálená hlavní komunikace ve směru na Pelhřimov je odhlučněná. Orientace pozemku je severovýchod- jihozápad, pozemky jsou rovinné, nejsou zatíţeny negativními vlivy, spolu tvoří jednotný funkční celek.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytných majitelem je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není určen k podnikatelské činnosti. Rodinný dům s přístavbou a sedlovou střechou je částečně zasklepený, má jedno nadzemní podlaţí a pouze půdní prostor v podkroví s moţností vestavby (přístup po stávajícím dřevěném schodišti), obsahuje jednu bytovou jednotku 2+kk. V 1. PP je sklad a bývalá kotelna. Tyto prostory jsou přístupné z domu po betonovém schodišti. V 1. NP je pokoj s kuchyňským koutem a pokoj, koupelna s WC, chodba a veranda. Objekt je napojen na veřejné elektrické a vodovodní rozvody, je odkanalizován do veřejné kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn, ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem.

50

Historie Rodinný dům je uţíván od roku 1923. Průběţně byla prováděna údrţba, kdy došlo k výměně prvků krátkodobé ţivotnosti. V roce cca 1950 byla provedena přístavba verandy s koupelnou a WC. V roce 1998 byl dům napojen na plyn, v roce 2000 byly provedeny nové rozvody vody, v roce 2002 byla poleţena nová střešní krytina a částečně vyměněny klempířské konstrukce. V roce 2009 proběhla rekonstrukce elektroinstalací, rozvodu plynu a vody. Dále v obytných místnostech byla poloţena nová podlaha a byl zvětšen průchod mezi místnostmi. A došlo k výměně oken ze starých špaletových za eurookna.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky se nachází v městské části Tábora – Měšice. Pozemky jsou orientovány na severovýchod-jihozápad, pozemky jsou rovinné a nejsou zatíţeny negativními vlivy. Pozemek na parcele č.510 o rozloze 212m2 je zastavěn rodinným domem a garáţí. Pozemek na parcele č. 511 slouţí jako zahrada,má rozlohu 246m2. Pozemky jsou napojeny na inţenýrské sítě-kanalizace,vodovod,elektrická energie a plyn. Vzhledem k tomu,ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jeden pozemek o celkové rozloze 458m2.

Rodinný dům Jedná se o řadový rodinný dům, který je obdélníkového půdorysu s kratší stranou umístěnou do ulice. Dům má jedno nadzemní podlaţí a půdní prostor v podkroví s moţností vestavby. Obsahuje jednu bytovou jednotku 2 + kk. Základy jsou betonové pouze s vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo je cihelné tl. 45cm, stropy jsou betonové nad sklepem a dřevěné trámové s rovným podhledem krovem

nad přízemím. Konstrukce sedlové střechy je tvořena dřevěným

s krytinou

z betonových

tašek.

Klempířské

konstrukce

jsou

z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, fasáda je částečně vápenná 51

a částečně břízolitová. Podlahy obytných místností jsou kryty textiliemi a PVC, podlahy ostatních místností jsou kryty keramickou dlaţbou. Vnitřní obklady jsou na WC a v koupelně. Vnější obklady jsou z kabřince. Dveře jsou hladké plné nebo částečně prosklené do dřevěných a ocelových zárubní, po výměně jsou zde eurookna. Vytápění je ústředním s kotlem na plyn, ohřev TUH je el. bojlerem. Objekt je napojen na el. energii, vodu z vodovodu a je odkanalizován do veřejné kanalizace. Je provedeno napojení na zemní plyn.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos,jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka.

52

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty tohoto majetku jsou zpravidla pouţívány dvě mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci metody porovnávací a metody nákladové.

53

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala se třemi pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční pozemku. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, moţná zastavitelnost pozemku a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 299 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

54

Název pozemku

Hrbkova 154, Tábor stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

510

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Měšice u Tábora

Draţice

Bechyně

Planá nad Luţnicí

Obec

Tábor

Draţice

Bechyně

Planá nad Luţnicí

Okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

239121

598866

485100

458

489

661

490

X

489

906

990

12.2.2011

18.4.2011

5.3.2011

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

489

906

990

Prodej

Nabídka

Prodej

Korekce

1

0,9

1

Upravená hodnota

489

815,4

990

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 2

Rozloha pozemku v m 2

Cena za 1 m

Datum transakce

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

489

815,4

990

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

489

815,4

990

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

1

1

1

489

815,4

990

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

489

815,4

990

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

489

815,4

990

Horší

Dobrá

Lepší

1,1

1

0,9

537,9

815,4

891

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

537,9

815,4

891

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Vyuţití podle územního plánu

zastavěná plocha a nádvoří

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Svaţitost

Pravidelný

Rovinný

55

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

591,69

815,4

891

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

591,69

815,4

891

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

591,69

815,4

891

Autobus

Autobur, vlak

Autobus, vlak

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

650,86

815,4

891

Výborné

Výborné

Dobré

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

650,86

815,4

980,1

Ne

Ne

Ne

Korekce

0,88

0,88

0,88

Upravená hodnota

572,76

717,55

862,49

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

572,76

717,55

862,49

Obdobný

Větší

Větší

1

0,9

0,86

572,76

645,8

741,74

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

572,76

645,8

741,74

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Kompletní

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus,vlak

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Výborné

Ano

Jiná technická korekce

Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Dobrá

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

653,43

572,76

645,8

741,74

Rozloha pozemku

458

489

661

490

Celková porovnávací hodnota

299270,94

Výpis oceňovaných parcel Poř.číslo

Číslo

Výměra

Jednotková

Trţní

parcely

v m2

hodnota

hodnota

2

vKč/m 1.

510

212

653,43

138527,16

2.

511

246

653,43

160743,78

Celkem

458

299270,94

56

Na základě uvedených skutečností jsem zjistila, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: 299 270,94 Kč A je kalkulována následně: 458 x 653,43 =299 270,94 Kč

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala v úvahu rodinné domy, které byly v Táboře v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem vzala v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 1 439 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách. 57

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům

Parcelní číslo

510

Adresa nemovitosti

Hrbkova 154

Jana z Ústí

Palackého

Ronovská

Lţín, Dírná

Katastrální území

Měšice u Tábora

Sezimovo Ústí

Soběslav

Mladá Voţice

Dírná

Obec

Tábor

Soběslav

Mladá Voţice

Lţín,Dírná

Sezimovo Ústí Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

878

954

190

336

Hodnota za 1 m2 653,43 653,43 653,43 pozemku Hodnota pozemku 299 270,94 573711,54 623 372,22 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí

653,43

653,43

124 151 ,7

219 552,48

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

Okres

Tábor

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

458

71

113

120

90

96

X

2 800 000

1 990 000

750 000

1 290 000

2226288,46

1366626,78

625848,3

1070447,52

19701,67

11388,55

6953,87

11150,5

11.2.2010

27.1.2010

2.2.2010

21.1.2010

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

19701,67

11388,55

6953,87

11150,5

Prodej

Nabídka

Nabídka

Prodej

Korekce

1

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen Korekce

Absolutní

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

58

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

19701,67

10249,7

6258,48

11150,5

Lepší

Dobrá

Dobrá

Horší

Korekce

1

1,15

1,1

1,25

Upravená hodnota

19701,67

11787,16

6884,33

13938,13

Dobrý

Dobrý

Horší

Výborný

Korekce

1

1

1,15

0,8

Upravená hodnota

19701,67

11787,16

7916,98

11150,50

Dobrá

Dobrá

Horší

Lepší

1,09

1,05

1,15

1

21474,82

12376,52

9104,52

11150,50

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

21474,82

12376,52

9104,52

11150,50

Průměrný

Průměrný

Špatný

Výborný

1,1

1,1

1,30

0,85

23622,3

13614,17

11835,88

9477,92

Autobus,vlak

Autobus,vlak

Autobus,vlak

Autobus

Korekce

1

1

1

1,15

Upravená hodnota

23622,3

13614,17

11835,88

10899,6

Výborná

Dobrá

Dobrá

Výborná

Korekce

1

1,1

1,06

1

Upravená hodnota

23622,3

14975,59

12546,03

10899,6

Dobrá

Dobrá

Špatná

Výborná

Korekce

1

1

1,23

0,75

Upravená hodnota

23622,3

14975,59

15431,61

8174,7

N/A

N/A

N/A

N/A

Kolaudační rozhodnutí Ano

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Lepší

Technický stav objektu Dobrý

Technická vybavenost budovy Korekce

Lepší

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrá

Lepší

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Autobus,vlak

Výborná

Dobrá

N/A

59

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

23622,3

14975,59

15431,61

18174,7

Větší

Větší

Větší

Větší

Korekce

0,9

0,85

0,9

0,9

Upravená hodnota

21260,07

12729,25

13888,44

16357,23

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

21260,07

12729,25

13888,44

16357,23

21260,07

12729,25

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 16058,75 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1140171,25

Hodnota pozemku

299 270,94

Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení

1439 442,19

13888,44

16357,23

1 439 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky

60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

1719 000 Kč

Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí 1. NP Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

Měšice

Tábor

510 zděná 88 60 50 71 1.PP, 1 NP

půda 93 0,85 51 415 4500 Kč/m3

-20,00% -5,00% 0,00%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1867500 1494000 1419300 1419300 299 270,94 1718570,94 1 719 000

61

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. dubna 2011.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Porovnávací

1 439 000

Váha

Váţený

(%)

(Kč)

průměr

90

1 295 100

10

17190

metoda Nákladová

1 719 000

metoda Výsledná cena

1 312 290

Zaokrouhleno

1 312 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno , a proto porovnávací metoda odráţí poměrně dobře stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90 %. U starších, i kdyţ funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nechtějí obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jsem jí přisoudila váhu 10 %. 62

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 20.dubnu 2011 reprezentovaná částkou: 1 312 000 Kč (slovy:jeden milion třista dvanáct tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

63

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

64

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 2

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

3

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

4

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

5

Při své činnosti jsme neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20.dubna 2011 …...................................................... Markéta Zajícová,DiS. Přílohy: 1) Katastrální mapa 2) Výpis z katastru nemovitostí

65

Přílohy: Příloha č. 1 Katastrální mapa

66

Příloha č. 2

67

7.2Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č. 002 Admistrativní budova č.p 753 Dobrovského 2, Tábor v katastrální území Tábor

Vlastník nemovitosti:

Ing. Pavel Konopník, Martina Koláře 3, Tábor

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (trţní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu: Ocenění provedeno ke dni: Ocenění provedl:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. 25.4.2011 Markéta Zajícová,DiS., Bydlinského 2465 390 01 Tábor

68

Obsah • Úvodní list • Obsah • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Historie • Pozemek • Administrativní budova • Aktuální vyuţití majetku • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Úvod • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr

Přílohy: č.1. Katastrální mapa

69

Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 25 . dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Tábor, na listu vlastnickém č.1001 . Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 25. dubna 2011 uţíván jako administrativní budova. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

70

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Oceňovaný majetek-administrativní budova č.p. 753 je situován v atraktivní lokalitě v centru Tábora, kde sídlí GE Money bank, ČSOB pojišťovna, OVB, Gepard finance . V blízkosti jsou školy, obchodní centrum, hotely atd. Dále v těsné blízkosti je park a vodní nádrţ Jordán. V dochůdné vzdálenosti od budovy je kompletní občanská vybavenost. Budova je udrţovaná, má svého správce a disponuje vlastním parkovištěm, které lze vyuţít za poplatek. Je moţné i parkování v přilehlých veřejných prostranstvích, kterých je v okolí dost.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor- administrativně a pomocných ( sklady, pokoje pro hosty atd.). Budova je určena primárně k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou zde podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Dřívě se jednalo o průmyslový objekt, vybudovaný v roce 1922 ( údaj ve štítu domu č. p.752, který má historickou souvislost s posuzovanout stavbou). Architektura nemovitosti je strohá.Objekt byl vystavěn pro bývalou městskou elektrocentrálu. Údaj, kdy objekt přestal plnit tuto funkci není známý. Dalším uţivatelem byla dříve Jednota. Po celkové 71

rekonstrukci v roce 1993 do součastnosti vyuţívá objekt v nájmu firma Ramis a dva zubní lékaři. Rekonstrukce se týkala zřízení rozvodů vody, kanalizace, WC, kanceláří, zeteplení podhledů, zavedení ústředního topení na plyn. Informaci podal na místě šetření vlastník budovy p. Konopník.

Pozemek Pozemek tvoří jedna parcela č. 2008/2 o rozloze 430 m2. Pozemky jsou z půlky zastavěny a zbytek pozemku slouţí jako dvůr, který je moţno vyuţít jak k odpočinku, tak k parkování.Pozemek je rovinný a je pravidelný.

Administrativní budova Budova byla původně vystavena jako městská elektrocentrála, jako admistrativní budova se začala vyuţívat aţ po rekontrukci. Objekt má dvě

nadzemní podlaţí a je částečně

podsklepen. Vstup z ulice Dobrovského je do předsíně, dále jsou kanceláře a sklad firmy Ramis, ze skladu lze sestoupit po betovnových polozatočených schodech do sklepa (1.PP), kde jsou dvě větší místnosti, které firma vyuţívá jako šatny pro zaměstnance a kuchyňku a WC s umyvadlem a jedna malá komora. Ve druhém nadzemním podlaţí mají sídlo zubní lékaři, kaţdý má svojí čekárnu a ordinaci s vlastní malou koupelnou a WC. V tomto poschodí se ještě nachází zasedací místnost firmy Ramis. Jedná se o masivní zděnou stavbu z plných, pálených cihel o tloušce zdiva 0,60m. Stropy jsou masivní ţelezobetonové. Krov je dřevěný sedlový a má pultový tvar. Elektroinstalace je modernizována ( v roce 1993) . Ve stejné době jsou i vybudované kanceláře a toalety s koupelnami V roce 2008 byla poloţena nová střesní krytina z pálených tašek. Aktuální vyuţití majetku 1.PP

2 šatny,kuchyňka, wc, komora

1.NP

4 kanceláře, sklad

2.NP

2 x čekárna s ordinací, 2x koupelna, 1x zasedací místnost

72

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splěna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím

73

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţila všech tří metod.

Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití.

74

Název pozemku

Tábor

stavební parcela

Parcelní číslo

2008 N/A

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

Adresa pozemku

Dobrovského

Katastrální území

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

Obec

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

Okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

2224238 430

Cena za 1 m2

2 850 000

562

X

Datum transakce

3957,71

3936,46

4303,14

13.3.2011

2.4.2011

20.2.2011

Korekce Upravená hodnota

1868 000 434

724

1

1

1

3957,71

3936,46

4303,14

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

1

1

3957,71

3936,46

Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

1

1

1

3936,46

4303,14

1 stavební parcela

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Nejsou

3936,46 stavební parcela

1

1

3936,46

4303,14

Ano

Ano

1

1

1

3957,71

3936,46

4303,14

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

4303,14 stavební parcela

1 Ano

Upravená hodnota

1

3957,71

Korekce Jiná právní omezení a závazky

Bez věcných břemen

1

3957,71 zastavěná plocha a nádvoří

4303,14 Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen Bez věcných břemen

Upravená hodnota

1

3957,71

Korekce Vyuţití podle územního plánu

Nabídka

Nejsou

1

1

1

3957,71

3936,46

4303,14

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Horší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1,16

1,05

1

4590,94

4133,28

4303,14

Pravidelný

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Výborná

Pravidelný

1

1,1

1

4590,94

4546,60

4303,14

Mírně svaţitý

75

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

1,05

1

1,05

4820,48

4546,6

4303,14

Kompletní

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

1

4820,48

4546,6

4303,14

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

1

1 4546,6 Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1,1

1

4546,6

4303,14

Ano

1

Korekce

Velikost pozemku

1

1

1

5455,92

4303,14

Větší 0,85

Upravená hodnota Dobrá

Obdobný 0,8

4097,4 Dobrá

4303,14 Neaplikováno

4820,48

Korekce Moţná zastavitelnost

1

5455,92 Neaplikováno

Větší

X

Ne

1,2

4820,48 Neaplikováno

Upravená hodnota

Výborná

1

Korekce Upravená hodnota

1 4303,14

4820,48 Ne

Jiná technická korekce

4303,14 Kompletní

4820,48 Výborná

1

4546,6 Kompletní

Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna 1

4820,48 Kompletní

Kompletní

4364,73 Dobrá

Korekce

1 4303,14 Dobrá

1

1

1

4097,4

4364,73

4303,14

4255,09

4097,4

4364,73

4303,14

430

562

724

434

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1829688,7

76

Na základě uvedených skutečností jsem zjistila, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: 1 829 688,7 Kč A je kalkulována následně: 430 x 4255,09 = 1 829 688,7 Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala v úvahu administrativní budovy, které byly v okrese Tábor v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem vzala v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 4 368 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách.

77

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Administrativní budova

Administrativní a obchodní budova

Administrativní budova

Administrativní budova

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Administrativní budova

Parcelní číslo

2008

Adresa nemovitosti

Dobrovského

Palackého

Budějovická

Náměstí Republiky

Husovo Náměstí

Katastrální území

Tábor

Tábor

Tábor

Soběslav

Sezimovo Ústí

Obec

Tábor

Tábor

Tábor

Soběslav

Sezimovo Ústí

Okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

241

430

550

880

Hodnota za 1 m2 4255,09 4255,09 4255,09 pozemku Hodnota pozemku 1829688,7 1025476,69 1829688,7 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí

4255,09

4255,09

2340299,5

3744479,2

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

430

248

138

268

339

521

X

3 290 000

5 200 000

4 900 000

6 660 000

2264523,31

3370311,3

2559700,5

2855520,8

16409,59

12575,78

7550,73

5480,84

13.1.2011

27.3.2011

2.2.2011

21.1.2011

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

16409,59

12575,78

7550,73

5480,84

Prodej

Prodej

Nabídka

Prodej

Korekce

1

1

0,9

1

Upravená hodnota

16409,59

12575,78

7550,73

5480,84

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

16409,59

12575,78

6795,66

5480,84

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

16409,59

12575,78

6795,66

5480,84

Administrativní budova 1

Administrativní a obchodní budova 1,1

Administrativní budova 1

Administrativní budova

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen Korekce

Absolutní

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Administrativní budova

78

1

Upravená hodnota

16409,59

13833,35

6795,66

5480,84

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

16409,59

13833,35

6795,66

5480,84

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

16409,59

13833,35

6795,66

5480,84

Výborná

Výborná

Dobrá

Výborná

Korekce

1

1

1,1

1,03

Upravená hodnota

16409,59

13833,35

7475,22

5645,26

Výborný

Horší

Průměrný

Průměrný

Korekce

0,9

1,15

1

1

Upravená hodnota

14768,63

15908,35

7475,22

5645,26

Výborná

Dobrá

Průměrná

Průměrná

0,85

1

0,95

0,9

12553,33

15908,35

7101,46

5080,73

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

12553,33

15908,35

7101,46

5080,73

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

0,95

1

1

12553,33

15112,9

7101,46

5080,73

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

12553,33

15112,9

7101,46

5080,73

Omezený

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,1

1

1

1

Upravená hodnota

13808,66

15112,9

7101,46

5080,73

Dobrá

Výborná

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

0,95

1

1

Upravená hodnota

13808,66

14357,25

7101,46

5080,73

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

Kolaudační rozhodnutí Ano

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Technický stav objektu Průměrný

Technická vybavenost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrá

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Korekce

Kompletní

Dobrá

Dobrá

N/A

79

Upravená hodnota

13808,66

14357,25

7101,46

5080,73

Menší

Obdobný

Větší

Větší

Korekce

1,15

1

0,9

0,85

Upravená hodnota

15879,95

14357,25

6391,31

4318,62

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

15879,95

14357,25

6391,31

4318,62

15879,95

14357,25

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 10236,78 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2538722,06

Hodnota pozemku

1829688,7

Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení

4368410,76

6391,31

4318,62

4368000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem 80

v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 3 680 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

2%

360000 -7200

Efektivní hrubý příjem

352800

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

21929 8438 7000 0 1000 7530 45897

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

306903 49280,84 257622,16 7%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3680316,57 3 680 000

81

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 960 000 Kč

Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

82

NÁKLADOVÁ METODA Administrativní Název budova Dobrovského Číslo pozemku 2008 Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí 2. NP 1.PP Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -30,00% Funkční nedostatky -10,00% Ekonomické nedostatky -20,00% Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

Tábor zděná 89 20 70 248 0,95 550 1956m3 5200 Kč/m3 10171200 7119840 6407856 5126284,8 1 829 688,7 6955973,5 6 960 000

83

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25. dubna 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace

Váha

Váţený průměr

(Kč)

(%)

(Kč)

4368000

40

1 747 200

Příjmová metoda

3 680 000

55

2 024 000

Nákladová

6 960 000

5

348 000

Porovnávací metoda

metoda Výsledná cena

4 119 200

Zaokrouhleno

4 119 000

Oceňovaný majetek není nijak výjimečný ani přes svojí lokaci v centru města, a to jak svými objemovými a cenovými parametry. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezantivní soubor porovnávatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto pro indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou byla přisouzena váha 40 %. Z hlediska typu objektu se jedná o jednoúčelový majetek, který pokud nebudou provedeny další rekonstrukce můţe slouţit pouze k pronájmu kanceláří, skladu. Coţ je rozhodující pro schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe přijmová metodadokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jsem jí přisoudila váhu 55%.

84

Vzhledem k tomu, ţe pokud se jedná o takto starou budovu , nemůţe konkurovat moderním budovám postavených se stejnými náklady. Z tohoto důvodu stanovuji váhu příjmové metody 5 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. dubna 2011 reprezentována částkou: 4 119 000Kč (slovy: čtyři miliony sto devatenáct tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

85

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

86

18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 6

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

7

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

8

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

9

Při své činnosti jsme neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 25. dubna 2011 …...................................................... Markéta Zajícová, DiS. Přílohy: 1) Katastrální mapa

87

Přílohy : 1)Katastrální mapa

88

C.

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Tábor

8.1 Popis okresu Okres Tábor se nachází na jihu Čech, jeho sídlem je město Tábor, který je se svými 38 000 obyvateli po Českých Budějovicích druhým největším městem v Jihočeském kraji . Okres sousedí s dalšími jihočeskými okresy České Budějovice, Písek a Jindřichův Hradec, středočeskými okresy Benešov a Příbram a okresem Pelhřimov kraje Vysočina. Tábor leţí 90 km jiţně od hlavního města Prahy a 60 km severně od metropole jiţních Čech, Českých Budějovic. Rozloha okresu je 1 326,01 km², počet obyvatel je 103 599 osob (hustota zalidnění je 78,13 obyvatel na 1 km²). V okrese Tábor je 110 obcí, z toho 8 měst a 2 městyse.

Ve městě Tábor a jeho okolí je dobrá občanská vybavenost- zdravotnictví, školství, kultury a moţnosti pro sportování, kde je kompletní nabídka pracovních příleţitostí. Město, jehoţ centrum je památkovou rezervací, je významným centrem turistického ruchu. Město Tábor začalo s výstavbou nového moderního bydlení, za účelem stát se významným regionálním centrem, ale postupně se zvyšuje odliv obyvatelstva do předměstí města. Výstavba pro komerční vyuţití, je situována za hranice města v průmyslových zónách. 89

8.2Trh s nemovitostmi Díky ekonomické krizi je stále nejistá ekonomická situace a toto má vliv i na trh nemovistí. Banky jsou opatrnější při přidělování úvěrů a to nejen hypotečních, a také ubývá lidí, kteří by si mohli finančně dovolit vlastní bydlení. Někteří developeři zvaţují nebo raději odkládají své projekty. Ale s prodejem jiţ postavených bytů problém není, dokonce Tábor vykazuje i mírný růst cen u starších bytů. Podle mého názoru, je situace trhu nemovitostí v očekávání, záleţí na tom jak se ekonomická situace vyvine.

8.3 Nové bydlení v Táboře Snahou města zlepšit bydlení v Táboře, je představení několika investičních záměrů s výstavnou bytového komplexu rezidenčního bydlení v širším centru Tábora, s následnou realizací prodeje bytových jednotek do osobního vlastnictví. Bydlení Nad Řekou Tento první projekt byl dokončen v říjnu 2008, nabízí v kaţdém ze dvou bytových domů 15 nadstandardních bytových jednotek o velikosti garsoniéry aţ po 5 +kk s obytnouu plochou od 33m2 aţ po 120m2. Parkovací stání jsou umístěna v dostatečné kapacitě v bezprostřední blízkosti objektů. Tato lokalita je výhodná pro rodiče dětí, kteří zvláště ocení zdravotní zázemí, blízkost mateřské i základní školy. Další výhodou této lokality je její spojení s přírodou (je ideálním místem pro turistické a cyklistické trasy do jejího blízkého i vzdáleného okolí) i centrem obchodů i sluţeb. Od 31.1. 2011 začal do této lokality jezdit midibus, který zajišťuje výborné spojení aţ do přímého centra Tábora. Nejvíce se zde nabízejí jak k prodeji tak k pronájmu byty o velikosti 1+1 a 2+1, pronájem a prodej bytu 5+1 se v nabídce vyskytuje opravdu velmi zřídka.

90

Byty Čekanice Další projekt Byty Čekanice, je rozdělen na projekty A,B, P1,P2, je tvořený vícepatrovými bytovými domy se skladbou bytů od 1+kk do 4+kk s terasami, balkony nebo předzahrádkami.Bytové domy P1 a P2 jsou v celém projektu zástavby atypické jak svou polohou, tak i umístěním. Jsou situovány na okraji zástavby v poměrně strmém svahu. Z toho vychází i umístění a přístup suterénu jednotlivými vraty po celé delší straně objektu. Jeho severojiţní orientace nabízí ideální podmínky osvětlení, které byly architektem projektu plně vyuţity. Prosklené jiţní stěny ve vyšších patrech vytvoří pocit luxusního bydlení. I z toho důvodu jsou ceny těchto bytů vyšší. Domy jsou vybaveny podzemními garáţemi s vlastním parkovacím stáním, případně je vybudováno venkovní parkování. Lokalita bytových domů má výhodnou polohu vzhledem k blízkosti městského centra nebo dostupnosti autobusového i vlakového nádraţí, které jsou v asi desetiminutové dochůdné vzdálenosti. O byty v této lokalitě je velký zájem, nabídka pokrývá poptávku. Obytná zóna Náchod - Bydlení v zeleni V horizontu 3-7 let by mělo v blízkosti malé a velké vodní nádrţe Jordán a vyrůst nová obytná zóna Náchod- Bydlení v zeleni. Mělo by se jednat o nabídku luxusních bytů o výměrách od 70 do 240 m2. Bydlení klade velký důraz na prvky zeleně, stromořadí, vodních ploch a herního mobiliáře pro děti a mládeţ,kde je koupání v Jordánu na dosah. Vysokou úroveň by mělo dosáhnout díky zklidněným ulicím s automobily v garáţích. Celkem má být postaveno 8 „vilových domů“ Alţběta, Daniela, Eliška, Klára, Martina, Radka, Renáta, Tereza. Bývalá kasárna Místo bývalých kasáren Jana Ţiţky sousedících s Praţským sídlištěm by měla do roku 2016 vyrůst nová městská čtvť Dvorce. Bourat se původní kasárenské budovy začaly podle smlouvy s městem uţ loni na jaře. Při předání po vojácích zbylo 34 staveb a 35 pozemků o celkové ploše 7,5 hektaru. Po zdemolování všech nepotřebných budov začne na místě výstavba nových objektů. Na 55 tisících metrech čtverečních by mělo vyrůst přes 500 aţ 600 nových bytů, z toho 60 procent bude zástavba městského typu, a na 16,5 tisíci metrech vzniknou tzv. vila domy, 91

coţ bude v jiţních Čechách novinka. Nově se počítá s rozšířením parku, v projektu je počítáno aţ s 25 % zeleně a vyroste obchodní část v podobě nákupní galerie.Zbytek plochy je určen pro komerční vyuţití, sluţby a sociální vybavenost. Nová čtvrť nepřijde ani o zelenou plochu. Uţ v roce 2013 by mělo vyrůst prvních 100 bytů. Ovšem otázkou je, podaří-li se získat dostatečný počet zájemců o nové byty. I kdyţ jde o poměrně lukrativní lokalitu, v Táboře je jich v poslední době dosti, viz.výše. Bydlení v těsné vazbě na charakter venkovské zástavby a přitom bydlení spíše městského typu. Bydlení, kde se lidé potkají na ţivé ulici. Bydlení v zeleni s blízkostí malé a velké vodní nádrţe Jordán a krásným výhledem na panorama města Tábora. Klidná lokalita s nabídkou luxusních bytů o výměrách od 70 do 240 m2. Bydlení s velkým důrazem na prvky zeleně, stromořadí, vodních ploch a herního mobiliáře pro děti a mládeţ. Bydlení s velikou loukou a malým lesem. Bydlení, kde je koupání v Jordánu na dosah, vyysoká úroveň parteru a důraz na zklidněné ulice s automobily v garáţích.

8.4Analýza trhu s nemovitostmi okresu Tábor Zjistěná data jsou čerpána z běţně dostupných informačních zdrojů.

Cenu pozemků

ovlivňuje,zda jsou či nejsou vybaveny všemi inţenýrskými sítěmi, ceny bytů, zda je byt starší, nový, nebo zrekonsruovaný a občanská vybavenost.

Pozemky Proluky Centrum města Tábor je zcela zastavěné a tento typ pozemku se jiţ v podstatě nevyskytuje. Jediná moţnost je pouze korektura stávajících objektů, ale jen pod dohledem památkové péče. Poslední větší proluka byla v ulici Budějovická, kde byl postaven bytový dům. Menší proluka je k dispozici v ulici Třebízského. Za městem je volných proluk více, zde nabídka zaostává vzhledem k poptávce.

92

Stavební pozemky Podle mnou zjištěných a níţe uvedených informací se prodej stavebních pozemků v Táboře a jeho okolí pohybuje od 170 – 1 500 Kč/ m2. Na tyto ceny má největší vliv vzdálenost od města a dostupnost inţenýrských sítí. Prodej pozemku Chotoviny u Tábora – 174 Kč/ m2

Pozemek stavební o rozloze 17000m2 u obce Moraveč 9 km vzdálený od města Tábor,1 km od sjezdu na D3. Stavební parcela o rozměru 5000 m2, pastviny o rozloze 10000 m2 a les o rozloze 2000 m2.Příjezdová obecní komunikace zpevněná. Přípojky voda, elektřina na hranici pozemku. V současnosti se staví v obci čistička. Pozemek se nachází v klidné části obce s moţností výstavby RD. Je moţnost odkoupit les a pastviny jednotlivě.

Prodej stavebního pozemku ve Stoklasné Lhotě u Tábora – 450 Kč/m2 Stavební parcela se nachází ve Stoklasné Lhotě u Tábora ( vzdálenost od města Tábor necelých 7 km). Plocha pozemku je 11.055m2. Pozemek je moţno rozparcelovat a je určen pro stavbu rodinných domů. Elektrický rozvod je od pozemku vzdálen cca 50m, plynovou přípojku lze zřídit, nachází se cca 1,5km od pozemku, moţnost připojení kanalizace na obecní, voda - nutné vlastní studnou. Veškerá občanská vybavenost v blízkém Táboře

. Prodej stavebního pozemku ve Veselí nad Luţnicí – 915 Kč/m2 Stavební pozemek se nachází 20 km od města Tábor ve Veselí nad Luţnicí. Plocha pozemku je 819 m2. Na parcele je postaven zahradní domek a vysázeny ovocné stromy. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

Prodej stavebního pozemku v Táboře – 1450 Kč/m2 Stavební parcela situovaná v dolní části vilové čtvrti sahající aţ k řece Luţnici. Plocha pozemku je 1 208 m2. Kompletně zasíťovaná - plyn, elektřina, voda, odpady. Nádherné romantické místo pro aktivní ţivot v přírodě a přitom 10 min. chůze od historické části města. Velmi ţádaná a atraktivní lokalita.

93

Stavební pozemky pro komerční vyuţití Podle mnou zjištěných a níţe uvedených informací se prodej stavebních pozemků určených pro komerční vyuţití v Táboře a jeho okolí pohybuje od 4 – 12 000 Kč/ m2. Na tyto ceny má největší vliv vzdálenost od města a dostupnost inţenýrských sítí. Prodej stavebního pozemku Malšice – 12 Kč/ m2 Celkem šest pozemků určených pro komerční výstavbu o celkové výměře 31 173 m2 u střediskové obce Malšice v blízkosti hlavní silnice Tábor - Týn nad Vltavou. Většina pozemků v blízkosti zástavby i sítí. V současné době vedeny jako orná půda (ZD platí vlastníkovi nájem). Moţno prodat jako soubor pozemků nebo jednotlivě.

Prodej pozemku Berlínská ulice Sídliště nad Luţnicí Tábor – 1337 Kč/m2 Stavební pozemek 359 m2 v Berlínské ulici, je určen ke komerční výstavbě. K dispozici je zpracovaný návrh na výstavbu objektu s obchodními prostory. Veškeré sítě na pozemku nebo v bezprostřední blízkosti.

Prodej pozemku v Čekanicích Tábor – 400 Kč/m2 Komerční pozemek o rozloze 3000m2, určený územním plánem k výstavbě haly pro průmyslové, popřípadě skladové vyuţití.V blízkosti nájezd na dálnici D3 směr Praha-České Budějovice-Linz. Pozemek se nachází v průmyslovém areálu. Komunikační připojení je vyznačeno na přiloţeném snímku. Energetické sítě na patě pozemku.

Byty 1+1 Dle uvedených informací se prodej bytů 1+1 v Táboře a okolí pohybuje od 650 000 – 990000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce s menšími byty obchoduje v panelových domech v Sezimově Ústí I, v Plané nad Luţnicí, Čekanicích.

94

Prodej bytu 1+1 Planá nad Luţnicí – 990 000Kč Byt 1+1 v OV v přízemí zděného domu s bezbariérovým vstupem. Nový byt, kolaudace v r. 2003. Podlahová plocha 43 m2, sklep 8 m2.

Prodej bytu 1+1 ulice Angela Kančeva, Tábor – 800 000Kč Byt 1+1 s balkonem, o rozloze 38m2,v lokalitě Tábor - Kopeček. Byt se nachází ve 2. poschodí 3. patrového domu bez výtahu.Velmi dobrá dopravní dostupnost MHD.

Prodej bytu 1+1 na Sídlišti nad Luţnicí – 750 000 Kč Bytu 1+kk, o rozloze 33 m2, který se nachází na Sídlišti nad Luţnicí.Byt je v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 11. poschodí 12. patrového, panelového domu s výtahem.

Byty 2+1 Dle uvedených informací se prodej bytů 2+1 v Táboře a okolí pohybuje od 1 000 000 – 1 500 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce s byty obchoduje v panelových domech v Sezimově Ústí II a zděnými byty v lokalitě Na Kopečku. V okolí Tábora se nejvíce nabízejí byty v Jistebnici a ve Veselí nad Luţnicí, kde se cena bytu o této velikosti pohybuje od 390 000 – 820 000Kč.

95

Prodej rekonstruovaného zděného bytu 2+1 v Sezimově Ústí II-1 400 000 Kč Byt v osobním vlastnictví 2+1 umístěný ve 3. patře zděného bytového domu v klidném prostředí Sezimova Ústí II. Byt s výměrou cca 70m2.Byt je po kompletní rekonstrukci z roku 2008. K bytu náleţí zděný sklep. Nízké náklady na bydlení. Byt je umístěn v klidném a příjemném prostředí s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Parkování u domu.

Prodej bytu 2+1 v ulici Angela Kančeva, Tábor – 1 250 000Kč Zděný byt 2+1 s balkónem v Táboře v lokalitě Kopeček. Byt je v osobním vlastnictví, 4. patro,podlahová plocha 45 m2, sklep 7 m2. Byt je po celkové rekonstrukci. Veškerá obč. vybavenost v místě.

Prodej bytu 2+1 Praţské sídliště, Tábor – 1 065 000Kč Byt 2+1 o CP 48 m2 v 5. patře osmipatrového domu na Praţském sídlišti v Táboře. Dům je nově zateplen, má nová plastová okna. Byt v osobním vlastnictví je v původním stavu.

Byty 3+1 Na základě zjištěných informací se prodej bytů 3+1 v Táboře a okolí cenově neliší od bytů velikosti 2+1 a cena se pohybuje od 900 000 – 1 700 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s byty v panelových domech v Sídlišti nad Luţnicí a Praţském sídlišti a zděných doměch Na Kopečku.

Prodej bytu 3+1 v ulici Angela Kančeva – 1199 000Kč Byt 3+1 s balkonem v osobním vlastnictví ve zděném domě na Kopečku v Táboře. Byt s celkovou výměrou 68 m2 je umístěn ve čtvrtém patře. K bytu náleţí sklep. Byt je umístěn v klidném prostředí, nedaleko centra.

96

Byt 3+1 v lokalitě Na Kopečeku – 1 350 000Kč Zděný byt 3+1 v osobním vlastnictví poblíţ centra v ţádané lokalitě. Celková rozloha je 77 m2. Byt je v původním stavu s dobře řešenými místnostmi v prvním patře ze čtyř, dva sklepy, rozvod propanbutanu.

Byt 3+1 v ulici Náměstí Přátelství - 930 000Kč Byt 3+1o rozloze 76 m2 se nachází na Sídlišti nad Luţnicí. Byt se nachází v osmém patře panelového domu.Panelový dům bude v Parkování přímo před domem. Veškerá občanská vybavenost v místě.

Byt 4+1 Na základě zjištěných

informací se prodej bytů 4+1 v Táboře a okolí pohybuje od

1 070 000 – 4 000 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s byty v panelových domech v Sídlišti nad Luţnicí a v novostavbách v Čekanicích.

Prodej bytu 4+1 v centru Tábora – 3 730 000Kč Prodej luxusního bytu 4+1 v exkluzivní části Tábora vedle divadla. Byt se nachází v 2. patře zcela zrekonstruovaného zděného domu s výtahem. Obytná plocha je 126,9 m2. Byt má vlastní plynový kotel na topení a ohřev TUV.

Prodej bytu 4+1 v lokalitě Na Kopečku – 2 450 000Kč Byt 4+1 o rozloze 86 m2, se nachází ve 2NP nově postaveného čtyřpodlaţního bytového domu. V lokalitě je veškerá občanská vybavenost a moţnost být do minuty v přírodě nebo u řeky Luţnice.

97

Prodej bytu 4+1 na Sídlišti nad Luţnicí – 1 070 000Kč Dvougenerační druţstevní byt na sídlišti Nad Luţnicí v Táboře, o velikosti 4+1 (83m2) v 5. patře s velkou lodţií. Škola, školka, autobus, nákupní centra - vše "nadosah".

Rodinné domy Dle mnou zjištěných informací se prodej volně stojích domů v Táboře a okolí pohybuje od 2 499 000 – 4 500 000Kč a řadových domů od 1400 000- 3 600 000Kč. Na cenu má největší vliv technický stav domu, lokalita a velikost. V současnosti je zde větší poptávka neţ nabídka, nejvíce se nabízejí rodinné domy v Plané nad Luţnicí.

Prodej rodinného domu v Plané nad Luţnicí – 4 500 000Kč Dvoupodlaţní RD 3+1, zastavěná plocha domu je 115 m2. Plocha pozemku je 1000 m2.Přízemí domu zabírá garáţ na dvě auta, prádelna se sušárnou, kotelna s uhelnou a chodba. V podzemní části je sklep na uskladnění ovoce a potravin. U domu je ovocná zahrada se vzrostlými stromy. Na zahradě studna s pitnou vodou ve skále a dřevník. Občanská vybavenost v dochůdné vzdálenosti.

Prodej rodinného domu v Plané nad Luţnicí – 2 750 000 Kč Rodinný dům 3+1 s prostornou a udrţovanou zahradou. Jedná se o přízemní částečně podsklepený rodinný dům, který se nachází v klidné lokalitě Plané nad Luţnicí na okraji části Strkov. Dům je postaven na pozemku o velikosti 1289m2. Zastavěná plocha domu je 103m2. Zastavěná plocha dílny a kolny je 48m2. Dům je dispozičně řešen jako 3+1 s prostornou verandou, ze které je přístup do kotelny. Vytápění domu je ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Plynová přípojka se nachází na hranici pozemku. Za domem se nachází garáţ, dílna a sklad. Pozemek je přístupný ze dvou stran.

Prodej rodinného domu v okrajové části Tábora – na Horkách – 3 500 000 Kč Rodinný dům se nachází v okrajové části Tábora – na Horkách. Celková plocha pozemku je 571m2. V kaţdé místnosti je samostatně regulovatelné podlahové vytápění, vytápěno pomocí el. kotle. Dům má vlastní čističku odpadů, voda je z obecního vodovodního řadu. Na pozemku přípojka plynu. Na dům navazuje garáţ, za domem je pěkná vyvýšená zahrada s altánem. Veškerá občanská vybavenost je v 1km vzdáleném Táboře. V blízkosti je autobusová zastávka pro MHD.

98

Objekty pro individuální rekreaci Dle

níţe

uvedených

190 000- 1 800 000Kč.

informací

se

obchoduje

s chatami

v rozmezí

cen

Zahrádkářské chaty nejsou skoro v nabídce, ale u zděných

převyšuje poptávka nabídku. Nejvíce se obchoduje se rekreačními objekty v Zárybičné Lhotě. Prodej rekreační chaty v Táboře – 570 000Kč Prodej prodej chaty o uţitné ploše54m2,v chatové kolonii Chlum v Táboře Klokotech. Parcela o velikosti 421 m2 je oplocena. Chata je izolovaná, podsklepena s udírnou, patrová. Pitná voda vedle chaty, uţitková zavedena do chaty, vytápění kamny na TP. K dispozici zahrada s ovocnými stromy, parkování před kolonií. V dosahu plná občanská vybavenost - Praţské sídliště.

Prodej rekreační chaty na okraji Tábora – 490 000 Kč Zděná chata je postavena na pozemku o velikosti 405m2 a zastavěná plocha je 17m2 . Chata je zrenovová,podsklepená, s půdičkou. A nachází v klidné chatové oblasti na okraji Tábora.Na chatu navazuje pergola s venkovním krbem. Na zahradě malý zahradní domek, skleník, okrasné a ovocné dřeviny. K vytápění chaty je moţné pouţít nová kamna na tuhá paliva. Do chaty zavedena pitná voda, elektřina.

Prodej zděné rekreační chaty v Zárybičné Lhotě – 1 800 000Kč Chata se nachází v Zárybničné Lhotě v krásné přírodě v blízkosti Kníţecího rybníku nedaleko Tábora. Chatu lze obývat celoročně.K dispozici kůlna dílna. Vlastní studna, septik s přepadem, ohřev vody boilerem 80l, topení přímotopy, lze zřídit krbovou vloţku vývod do komína. Zastavěná plocha chaty činí 86 m2, zahrada 662 m2 s venkovním posezením. Chata je s dobrou dostupností do města.

99

Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. V Táboře se ochoduje s činţovními domu, kde se cena toho typu nemovitosti pohybuje

od

3 900 000 – 25 000 000Kč. Na cenu má největší vliv lokalita a velikost a technický stav budovy a zda jsou v domě i nebytové prostory. Nejvíce se obchoduje s nemovitostmi v centru Tábora, viz. níţe. Prodej činţovního domu v centru Tábora – 25 000 000Kč Činţovní dům o zastavěné ploše 460 m2 se nachází v centru Tábora, mezi ulicemi Farského a Budějovickou ulicí. Dům má 6 podlaţí. Popis: dům se skládá z 10 bytových jednotek, 7 garáţí a 2 nebytových prostor. V 2.-6.podlaţí se nachází 5 bytových jednotek 3+1 (cca 90m2), 5 bytových jednotek 2+1(cca71 m2).V 1.podlaţí se nachází 2 nebytové prostory s výlohou na Budějovickou ulici, uzamykatelný dvůr s vjezdem na Budějovickou ulici a 7 garáţí.V 7.podlaţí je prostorná půda přes celý půdorys domu. Ostatní: v 8 bytech je regulované nájemné, 1 byt má trţní nájemné a 1 byt je volný. Garáţe jsou pronajaty za trţní nájemné, obchody pronajaty za trţní nájemné. Ve 2.podlaţí je k bytům prostorná terasa.

Prodej čtyřpatrového bytového domu s relaxačním studiem v centru Tábora – 12 500 000Kč Podzemní podlaţí zrekonstruované a je zde umístěno studio s třemi solárii, vířivou vanou a minibarem - součást prodeje. V další části jsou sociální zařízení pro hernu (hospodu), která je v prvním nadzemním podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí je umístěna herna a průjezd, kterým se dá projíţdět na nádvoří za domem. V herně jsou nové rozvody elektriky. V druhém nadzemním podlaţí je umístěn penzion – má osm místností z toho je jedna vyuţívána jako kuchyně pro ubytované. Dvě místnosti (jeden pokoj a kuchyň) jsou po rekonstrukci, jeden pokoj je v tuto chvíli rozkopaný a ostatních pět pokojů je v provozu - nejsou nově zrekonstruovány. Kapacita je v tuto chvíli 20 lůţek (4x3 lůţka a 2x4 lůţka). V třetím nadzemním podlaţí jsou tři byty 1x2+1, 1x2+kk a 1x1+1) a jedna místnost jako kancelář pro penzion. Byt 2+kk je v tuto chvíli v rekonstrukci, která je z větší části hotova. Čtvrté nadzemní podlaţí je zatím neobyvatelné podkroví, jedná se o prostor určený pro půdní vestavbu - luxusní byt či apartmán k pronajímání s balkónem o ploše cca 10m2 s výhledem na Tábor.

100

Prodej činţovního domu v centru Tábora – 3 950 000 Kč Dvoupodlaţní dům v centru Tábora.V přízemí domu se nachází zrekonstruovaná prodejní plocha(80 m2) se třemi výkladními skříněmi.V patře je byt 2+1 o výměře 60m2 a 2 místnosti(15+15m2),které jsou vyuţívány jako sklad a dílna které je moţné propojit s bytem a získat dispozici 4+1.Do bytu je samostatný vchod přímo z hlavní třídy ul. 9.května.

Administrativní budovy Objety tohoto typu se v nabídce skoro neobjevují, spíše se nabízejí menší prostory k obchodní činnosti. Pokud ano, tak se cena komerčních budov

pohybuje od

2 100 000- 16 000 000Kč.

Průmyslové objekty V nabídce Tábora se spíše objevují menší provozovny typu autoopraven, v okolí Tábora je nabídka výrobních objektů dosti široká. Cena těchto objektů se pohybuje od 3 500 000- 16 100 000Kč. . Na cenu má největší vliv účel vyuţití stavby, technický stav, lokalita a velikost. Prodej komerčního objektu s potravinářskou výrobou v Mladé Voţici – 3 990 000Kč Jedná se o budovu z r. 1983, z ocelové konstrukce a zateplením. Situačně je budova řešena na suterén, přízemí,I. a II. patro.Spojení mezi podlaţími je schodištěm, z přízemí do I. patra je nákladní výtah.Na levé části domu je v kaţdém podlaţí byt 3+1 cca 77m2, na pravé časti jsou komerční prostory:suterén – kotelna, uhelna a spol.místnosti, přízemí – moderní a zcela zrekonstruovaná výrobna oplatek, která splňuje vše dle HACCP, I.NP jsou sklady a II.NP 7 pokojů, kuchyň a soc.zař.ubytovny. Zastavěná plocha 449m2, ostatní plocha 954m2.Na patě domu přívod plynu. Ideální investice pro podnikání, výrobnu potravin, přestavbu na byty atd.Ve městě je veškerá občanská vybavenost.

101

Prodej provozního areálu v komerční zóně v Táboře- 16 062 480 Kč Lukrativní provozní areál ve Voţické ulici v Táboře situovaný v nově vytvořené komerční zóně na okraji města směrem na Mladou Voţici. Areál

o celkové

2

výměře pozemků 9561 m ve tvaru takřka pravidelného obdélníku o stranách 55 m a 174 m sestává z 5 objektů s různým stavebně technickým a provozním určením.

Nájmy Byty 1+1 Nejvíce se nabízejí byty tohoto typu v samotném centru Tábora nebo na Sídlišti nad Luţnicí. Cena bytu 1+1 se pohybuje od 3 300 – 7 000Kč. Na cenu bytu tohoto typu má největší vliv zda jsou do ceny započítany poplatky za sluţby nebo nejsou a dále lokalita, velikost a technický stav.

Pronájem bytu 1+1 v Táboře – 3 300Kč/měsíčně Přízemní byt 1 + 1 s komorou se nachází v cihlovém domě v Táboře a má rozlohu 38.85m2. Byt je částečně zařízen.V domě je společná sušárna a menší dvorek za domem. Cena je bez poplatků za sluţby, Zálohy na sluţby: elektřina 1.000,- Kč/měs. plyn: 1.400,- Kč/měs. domovní sluţby(osvětlení a úklid spol. prostor, odvoz odpadu): 423,- Kč/měs./os.

Pronájem bytu 1+1 v centru Tábora - 4 500 Kč/ měsíčně Pronájem bytu 1+1, celková pocha 25 m2. Byt se nachází ve 3. patře zatepleného domu s výtahem. Není zařízen. Koupelna se spr. koutem a WC. Nájemné 4 500 + Energie dle vlastní spotřeby. Ostatní sluţby 400,- Kč

102

Pronájem bytu 1+1 v centru Tábora- 7 000 Kč/ měsíčně Byt v centru Tábora na Špitálském náměstí po celkové rekonsktrukci a v perfektním stavu. Podlahová plocha 50 m2. Nezařízeno pouze kuchyňská linka. Vytápění plyn. Do ceny jsou zahrnuty poplatky za sluţby.

Byty 2+1 Na základě zjištěných informací se pronájem bytů 2+1 v Táboře a okolí pohybuje od 4 500 – 8 000 Kč/měsíc. Na cenu bytu tohoto typu má největší vliv zda jsou do ceny započítany poplatky za sluţby nebo nejsou a dále lokalita, velikost a technický stav.V současnosti je největší nabídka pronájmů v Sezimově Ústí II .

Pronájem bytu 2+1 v Sezimově Ústí II-4 500Kč/ měsíčně Byt o velikosti cca 70m2 se nachází v přízemí panelového domu v oblíbené lokalitě Sezimova Ústí.V bytě zavedena kabelová televize. Vytápění centrální, samostatné měření vody a tepla. K bytu náleţí sklepní kóje, kolárna a sušárna. Výborná dopravní dostupnost. Dostatek parkovacích míst u domu. V okolí dostatek zeleně a dětských hřišť. Cena nájmu 4.500,-Kč + 2500,-záloha na sluţby + elektřinu si budoucí nájemce hrádí na základě smlouvy s dodavatelem.

Pronájem bytu 2+1 v Sezimově Ústí II – 5 000 Kč/ měsíčně Byt 2+1 s balkonem o velikosti 47m2, který se nachází ve 3.patře panelového bytového domu. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplení domu, vč. výměny oken. V místě veškerá občanská vybavenost. Parkování přímo před domem. Cena nájmu 5 000+ 2.700,- Kč spotřeba energie.

103

Pronájem bytu 2+1 Sezimovo Ústí II. – Svépomoc – 8 000Kč/ měsíčně Prostorný byt 2+1 s balkonem v 5. patře panelového domu. Celková plocha 56 m2. Nová okna, nová kuchyňská linka, vestavěné skříně, výtah, sklep. Veškerá občanská vybavenost v místě. Do ceny jsou zahrnuty i poplatky za energii.

Byty 3+1

Dle zjištěných informací se cena pronájmu bytu typu 3+1 pohybuje od 5 500- 10 000Kč, nejvíce se pronajímají byty tohoto typu v lokalitě Na Kopečku nebo na Praţškém sídlišti. Cena pronájmu bytu 3+1 v centru Tábora se pohybuje kolem 12 000Kč.

Pronájem bytu 3+1 Tábor – Kopeček 5 500Kč/ měsíčně Pronájem zděného bytu 3+1 s balkónem v Táboře, lokalita Kopeček, 4. patro, velký sklep, CP 60 m2. Byt je v udrţovaném původním stavu, částečně zařízen. Kousek do centra města. Klidná lokalita. Cena uvedena bez záloh na energie (2500,-Kč/měs)

Pronájem bytu 3+1 na Praţském sídlišti v Táboře – 9 000Kč/ měsíčně Byt 3+1 o podlahové ploše 64 m2 v Táboře. Byt se nachází v prvním patře panelového domu v klidnější části Praţského sídliště. V bytě jsou plastová okna, v obývacím pokoji francouzské okno. Dům je nově zateplen. Byt se pronajímá včetně veškerého vybavení. Vyhledávaná lokalita. Kompletní občanská vybavenost v místě.Cena nájmu včetně sluţeb.

104

Pronájem bytu 3+1 v centru Tábora – 12 000 Kč/měsíčně Byt 3+1 o uţitné ploše 82m2 ve zděném domě v centru města. Atypický obývací pokoj do oblouku, kuchyně zařízená další pokoje bez nábytku. Větší chodba, 2 vestav. skříně, komora. Podlaha plovoucí, parkety, dlaţdice. Koupelna po rekonstrukci. Teplý a slunný byt. Komplet. nájemné i se sluţbami a elektrikou.

Byt 4+1 Pronájmy bytu této velikosti se v Táboře objevují pouze vyjímečně. Cena pronájmu bytu 4+1 se pohybuje kolem 10 000- 12 000 Kč.

Pronájem bytu 4+1 v Ústecké ulici – 11 000Kč/ měsíčně Byt se nachází v Ústecké ulici ve zvýšeném přízemí nově zrekonstruovaného bytového domu. V celém bytě jsou nové plovoucí podlahy, dlaţby,zárubně a dveře.Kuchyňská linka a příčka oddělující kuchyň. Nachází se v jedinečné lokalitě, kdy jste prakticky v samém centru Tábora a přitom nerušeni přítomností ţádné frekventované komunikace. Sluţby 400,- Kč + elektřina

. Prodejní prostory Ceny pronájmů kanceláří se pohybují okolo 7 000 – 20 000Kč/měsíc a obchodní prostory se pronajímají za 5000 – 15 000 Kč/měsíce, zde záleţí na velikosti, lokalitě a technické vybavenosti. Obchodní prostory ploch všech typů a velikostí si pronajímají hlavně v centru Tábora asijští obchodníci.

105

Závěr: Přínosem mé bakalářské práce pro mě jako pro klienta pojišťovny je to, ţe pokud bych byla postavena před zásadní rozhodnutí, zda svůj majetek pojistit či nikoli a na jakou hodnotu, bude mi známo riziko nebo naopak výhody tohoto případného pojištění. Je pravda, ţe spousta klientů pojišťoven víceméně přihlíţí k tomu, kolik za pojištění svého majetku zaplatí a problém, jak je pro ně pojistná smlouva výhodná je aţ druhořadý. Výstavba nemovitosti i její následný provoz přináší celou řadu rizik, konkrétně se jedná o její poškození nebo zničení, a pak při nahodilé škodné události pro majitele nastává probém. Při uzavírání pojištění je nutné mít na zřeteli, aby byla sjednána odpovídající pojistná částka a pojištění na všechna rizika, která na majetku reálně hrozí. Dále je třeba důkladně prostudovat jednotlivá ustanovení pojistné smlouvy a VPP, které se u jednotlivých pojišťoven liší a mohou se odchylovat i od výše uvedených obecných zásad. Nutno poznamenat, ţe idrobné nuance v těchto právních podkladech mohou způsobit různou výši výsledného pojistného plnění.Klienti pojišťoven často na toto nekladou důraz, coţ v mnohých případech má za následek, ţe klientovi mohou vzniknout existenčni problémy v důsledku rozdilu potřebné částky pro financování nápravy vzniklých škod a a častkou, která je uvedena v pojistné smlouvě. Cílem oceňování škod pojišťovnami je s ohledem na existující okolnosti stanovení co nejpřesnější výše škody, zde je důleţité, na jakou cenu je majetek pojištěn ( na novou nebo časovou cenu). Druh ceny, na kterou je stavba pojištěna, je uveden v pojistné smlouvě .Podle mnou zjištěných informací lze ocenění při likvidaci pojištěných škod prodávět podle vlastních rozpočtů pojišťovny na základě Oceňovacích listů a nebo podle výpočtů jimi koupeného softwaru. Obecně lze říci, ţe pojištění majetku, je základním bodem jeho zabezpečení, správné ocenění pak předchází finančním ztrátám na tomto majetku.

106

Seznam pouţité a doporučené literatury DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.Praha: Ekopress, s.r.o. 2009 Heřman, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydani. Praha Němeček A., Janata J., Oceňování majetku v pojišťovnictví.Praha:C.H.BECK 2010 Daňhel Jaroslav a kol., Pojistná teorie,Praha: Professional Publishing, 2006, ISBN 80-86946-00-2 Oceňování škod na stavebních objektech pro likvidaci pojistných událostí,Praha: ÚRS,2010 Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 80-7265-085-8 Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Oceňování na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 Zákon 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 711, ISBN 978-80-7208-726-6 277/2009 Sb. – zákon o pojišťovnictví 57/2006 část 10 změna zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích 350/2006 Sb. úplné znění zákona č.38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona (zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí), jak vyplývá z pozdějších změn 39/2004 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 363/1999 Sb. O pojišťovnictví 38/2004 Sb. Zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích 37/2004 Sb. Zákon o pojistné smlouvě 185/1991 Sb. Zákon o pojišťovnictví

107

Elektronické zdroje: www.cuzk.cz www.sreality.cz www.czso.cz www.reality.cz www. reality-tabor.info.cz www.cnb.cz www.cap.cz www.ceskapojistovna.cz www.hypoindex.cz www.realit.cz

108

Přílohy: Příloha č. 1. Ţivotní, neţivotní a univerzální pojišťovny, které fungují v ČR.

Seznam zdravotních pojišťoven a poboček zahraničních pojišťoven působících v ČR

Poznámka Česká průmyslová zdravotní pojišťovnu vznikla sloučením České národní zdravotní pojišťovny s Hutnickou zaměstnaneckou pojišťovnou.

Česká průmyslová zdravotní pojišťovna Původně jako pojišťovna určená především pro pracovníky v oboru bankovnictví, pojišťovnictví a příbuzných oborech. V souladu s úpravou legislativy se však stala pojišťovna otevřenou i pro širší veřejnost. Ke dni 1. 1. 2000 se OZP sloučila se Stavební zdravotní pojišťovnou STAZPO. Pojišťovna poskytuje životní pojištění. Společnost je členem Svazu zdravotnických pojišťoven ČR. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví

Revírní bratrská pokladna, zdravotní pojišťovna Pojišťovna poskytuje životní pojištění. Společnost je členem Svazu zdravotních pojišťoven ČR.

Vojenská zdravotní pojišťovna ČR

Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost není členem České asociace pojišťoven.

Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky

Pojišťovna poskytuje životní pojištění. Společnost je členem Svazu zdravotních pojišťoven ČR.

Zaměstnanecká pojišťovna Škoda

Pojišťovna poskytuje životní pojištění. Společnost je členem Svazu zdravotních pojišťoven ČR

Zdravotní pojišťovna METAL-ALIANCE

Zdravotní pojišťovna ministerstva vnitra České republiky

Zdravotní pojišťovna Média

109

Pojišťovna poskytuje životní pojištění. Společnost je členem Svazu zdravotních pojišťoven ČR.

Seznam pojišťoven a poboček zahraničních pojišťoven působících v ČR ACE European Group Ltd, organizační sloţka AEGON Hungary Closed Company Ltd., organizační sloţka AEGON Pojišťovna, a. s.

Allianz pojišťovna, a. s. Amcico pojišťovna a.s. Atradius Credit Insurance N. V., organizační sloţka

Aviva ţivotní pojišťovna, a. s.

Poznámka Neživotní pojišťovna Neživotní pojišťovna Téměř 80% aktivit tvoří životní a důchodové pojištění a poskytování finančních produktů s kvalitní pojistnou ochranou a vysokým zhodnocením investic. Pobočka mezinárodního koncernu; jediným akcionářem je nizozemská společnost AEGON Tsjechië Holding B.V. Univerzální pojišťovna, která je stoprocentní dceřinou společností pojišťovacího koncernu Allianz AG Mnichov. Člen České asociace pojišťoven. Smíšená pojišťovna Atradius poskytuje komplexní pojistnou ochranu pohledávek a nabízí řešení v oblasti upisování finančních rizik a prověřování jak tržních segmentů, tak světového trhu. Pojišťovna poskytuje pouze životní pojištění. Člen České asociace pojišťoven. V České republice působí skupina Aviva plc. od roku 1997 prostřednictvím 100% dceřiné společnosti Commercial Union, životní pojišťovna, a. s., která se s účinností od počátku roku 2003 přejmenovala na Aviva životní pojišťovna, a. s. Neživotní pojišťovna Na českém pojistném trhu působí společnost AXA životní pojišťovna a. s. od roku 1995 (do 14.3.2007 pod svým dřívějším názvem Winterthur pojišťovna a.s.). Vlastníkem je VÍTKOVICE TOURS s.r.o. Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění a není členem České asociace pojišťoven.

AXA pojišťovna, a. s. AXA ţivotní pojišťovna a.s.

Cestovní pojišťovna ADRIA Way druţstvo CG Car- Garantie Versicherungs-Aktiengesellschaft organizační sloţka pro Českou republiku Coface Austria Kreditversicherung AG organizační sloţka Česko Česká podnikatelská pojišťovna, a. s., Vienna Insurance Group Česká pojišťovna a. s.

Neživotní pojišťovna Neživotní pojišťovna Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Je členem České asociace pojišťoven a Hospodářské komory hlavního města Prahy. Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Je řádným členem České asociace pojišťoven. Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Je řádným členem České asociace pojišťoven a členem Svazu bank a pojišťoven. Stoprocentním akcionářem České pojišťovny ZDRAVÍ a. s. je od listopadu 1997 Česká pojišťovna a. s. Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Současná ČSOB Pojišťovna vznikla spojením IPB Pojišťovny, a. s. a ČSOB Pojišťovny, a. s., ke kterému došlo 1. 1. 2003. Společnost je řádným členem České asociace pojišťoven.

Česká pojišťovna ZDRAVÍ a. s.

ČSOB Pojišťovna, a. s., člen holdingu ČSOB

D.A.S. pojišťovna právní ochrany, a. s.

Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost je řádným členem České asociace pojišťoven. Vlastníkem společnosti D.A.S. pojišťovna právní ochrany, a. s. se sídlem v Praze, je akciová společností D.A.S. International Rückversicherung und Beteiligung AG (se sídlem v Mnichově).

Deutscher Ring Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft, pobočka pro Českou republiku

Životní pojišťovna

Deutscher Ring Sachversicherungs - AG, pobočka pro Českou republiku DIRECT Pojišťovna, a.s.

Neživotní pojišťovna

Euler Hermes Čescob, úvěrová pojišťovna, a. s.

Evropská Cestovní Pojišťovna, a. s.

110

Neživotní pojišťovna Společnost se specializuje na pojištění komerčních rizik krátkodobých dodavatelských úvěrů proti neplacení ze strany odběratele. Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění a je členem České asociace pojišťoven. Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Je členem České asociace pojišťoven a Mezinárodní asociace evropských cestovních pojišťoven (IAE). Pojišťovna byla založena dánskou společností Europaeiske Rejseforsikring A/S, která se věnuje cestovnímu pojištění.

Exportní garanční a pojišťovací společnost, a. s. (EGAP)

Seznam pojišťoven a poboček zahraničních pojišťoven působících v ČR

111

Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění a je členem České asociace pojišťoven

Poznámka

Generali Pojišťovna a. s.

Společnost je členem Skupiny Generali, zapsané v italském registru pojišťovacích skupin, vedeném ISVAPem, pod číslem 26. Pojišťovna Generali poskytuje životní i neživotní pojištění a je členem České asociace pojišťoven.

HALALI, všeobecná pojišťovna, a. s.

Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost není členem České asociace pojišťoven.

Hasičská vzájemná pojišťovna, a. s.

Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Majoritním vlastníkem Hasičské vzájemné pojišťovny je Svaz hasičů Čech, Moravy a Slezska.

HDI Versicherung AG, organizační sloţka CHARTIS EUROPE S.A., pobočka pro Českou republiku ING pojišťovna, a.s. ING Ţivotná poisťovňa, a.s., pobočka pro Českou republiku ING Ţivotní pojišťovna N.V., pobočka pro Českou republiku INTER PARTNER ASSISTANCE, organizační sloţka Komerční pojišťovna, a. s.

KUPEG úvěrová pojišťovna, a.s. Kooperativa pojišťovna, a. s., Vienna Insurance Group

CHARTIS EUROPE S.A., pobočka pro Českou republiku je pobočkou společnosti CHARTIS EUROPE S.A. existující podle právního řádu Francouzské republiky. CHARTIS je celosvětově nový název pro bývalou pojišťovnu AIG EUROPE, S. A Neživotní pojišťovna Životní pojišťovna Životní pojišťovna Životní pojišťovna Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Majoritním akcionářem Komerční pojišťovny je francouzská společnost SOGECAP S. A., člen finanční skupiny Societé Générale, který vlastní 51 % akcií. Zbylých 49 % akcií vlastní Komerční banka, a. s. Neživotní pojišťovna.

MAXIMA pojišťovna, a. s.

Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven.

Mondial Assistance International SA - organizační sloţka Niederösterreichische Versicherung AG, organizační sloţka

Neživotní pojišťovna Smíšená pojišťovna

Österreichische Hagelversicherung - Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit, organizační sloţka

Neživotní pojišťovna

Pojišťovna CARDIF PRO VITA, a. s. Pojišťovna České spořitelny, a. s. QBE Insurance (Europe) Limited, organizační sloţka , a.s. Servisní pojišťovna a. s. Slavia pojišťovna, a. s. Stewart Title Limited, pobočka pro Českou republiku Triglav pojišťovna, a. s.

Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Pojišťovna poskytuje pouze životní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Hlavními akcionáři jsou Česká spořitelna, a. s. a Sparkassen Versicherung AG. Neživotní pojišťovna Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost není členem České asociace pojišťoven. První česká servisní pojišťovna, a. s. je kapitálově ryze česká společnost. Neživotní pojišťovna. Neživotní pojišťovna Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Jediným akcionářem je slovinská pojišťovna Zavarovalnica Triglav.

Wüstenrot pojišťovna, a. s.

Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Hlavním akcionářem UNIQA pojišťovny je největší rakouská pojišťovací skupina UNIQA. Pojišťovna poskytuje životní i neživotní pojištění. Společnost je členem České asociace pojišťoven. Pojišťovna VICTORIA je členem koncernu ERGO. Spoluvlastníky jsou kromě VICTORIA International z Düsseldorfu rovněži Victoria Volksbank Versicherung, ÖVAG a Volksbank CZ. Pojišťovna poskytuje pouze neživotní pojištění. Společnost není členem České asociace pojišťoven. Vitalitas pojišťovna, a. s. je dceřiná společnost Oborové zdravotní pojišťovny zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, známá pod označením OZP. Neživotní pojišťovna

Wüstenrot, ţivotní pojišťovna, a. s.

Životní pojišťovna

UNIQA pojišťovna, a. s.

VICTORIA-VOLKSBANKEN pojišťovna, a. s.

Vitalitas pojišťovna, a. s.

Příloha č. 2 Ukázka tabulky z Oceňovacích listů

112

113

114