Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Kateřina Plamínková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2013

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Nelahozevsi dne 28. 06. 2013

Kateřina Plamínková

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a cenné rady panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. Velké poděkování patří také celé mé rodině za skvělou podporu, za jejich trpělivost a snahu vytvořit mi co nejlepší podmínky pro studium.

Anotace Teoretická část bakalářské práce se zabývá přehledem stavebních materiálů a technologií, které se pouţívají pro výstavbu rodinných a bytových domů. Obsah práce je zaměřen na orientaci v současné nabídce prvků dlouhodobé ţivotnosti, které tvoří aţ 80% celkové pořizovací ceny stavby. Cílem práce je také snaha o zhodnocení vlivu uţití moderních materiálů na trţní hodnotu nemovitosti. V praktické části autorka vypracovala dvě trţní ocenění. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka v Kralupech nad Vltavou, ve druhém posudku je oceněn bytový dům v městské části Praha 9 – Vysočany. Poslední analytická část bakalářské práce je zaměřena na analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Mělník. Klíčová slova Stavební materiály, moderní technologie, spodní stavba, vrchní stavba, zastřešení, úspora energie, trţní ocenění, analýza trhu s nemovitostmi, budoucí hodnota Annotation The theoretical part of the thesis deals with an overview of bulding materials and technologies that are used for the construction of houses and residential buildings. The content is focused on the orientation of the current long life components, which constitute 80% of the total cost of construction. The aim of thesis is to also attempt to assess the impact of usage of modern materials on the market value of the property. The aim is to also attempt to assess the impal of the use of modern materials on the market value of the property. In the partical part, the author developed two market valuation. The first property valuation is a housing unit in Kralupy nad Vltavou, in the second report is valued residential building in the district Prague 9 – Vysočany. Last analytical part of the thesis focuses on the analysis of the real estate market in the district of Mělník. Key word Building materials, advanced technology, substructure, superstructure, roofing, energy saving, market valuation, analysis of real estate market, future value

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 A. Teoretická část bakalářské práce ....................................................................................... 8 1

Spodní stavba ..................................................................................................................... 8 1.1 Základy a pouţívané materiály .................................................................................... 8 1.2 Spodní stavba podsklepených a nepodsklepených budov ........................................... 9 1.3 Hydroizolace ................................................................................................................ 9

2

1.3.1

Povlakové hydroizolační systémy ................................................................ 10

1.3.2

Nepovlakové hydroizolační systémy ............................................................ 12

Vrchní stavba ................................................................................................................... 15 2.1 Materiály pro svislé nosné konstrukce....................................................................... 15 2.1.1

Kamenné zdivo ............................................................................................. 15

2.1.2

Cihlářské výrobky ........................................................................................ 16

2.1.3

Vápenopískové zdivo ................................................................................... 19

2.1.4

Pórobetonové zdivo ...................................................................................... 20

2.1.5

Betonové tvárnice ......................................................................................... 21

2.1.6

Sendvičové/vícevrstvé konstrukce ............................................................... 21

2.1.7

Dřevostavby .................................................................................................. 26

2.2 Tepelná izolace obvodových stěn .............................................................................. 29 2.2.1

Druhy tepelných izolací ................................................................................ 29

2.2.2

Druhy zateplovacích systémů ....................................................................... 35

2.3 Stropní konstrukce ..................................................................................................... 37 2.4 Schodiště .................................................................................................................... 39 3

Zastřešení ......................................................................................................................... 41 3.1 Krov ........................................................................................................................... 42 3.2 Střešní plášť ............................................................................................................... 43 3.3 Tepelněizolační vrstva střešního pláště ..................................................................... 43 3.3.1

Šikmé střechy ............................................................................................... 45

3.3.2

Ploché střechy ............................................................................................... 46

3.4 Střešní krytiny ............................................................................................................ 48 3.4.1

Těţké krytiny ................................................................................................ 50

3.4.2

Lehké krytiny................................................................................................ 54

3.4.3

Střešní krytiny z organických materiálů ....................................................... 58 5

4

Závěr................................................................................................................................. 61

B. Praktická část bakalářské práce ...................................................................................... 63 5

Ocenění nemovitostí ........................................................................................................ 63 5.1 Trţní ocenění bytové jednotky................................................................................... 65 5.2 Trţní ocenění bytového domu ................................................................................... 82

C. Analytická část bakalářské práce .................................................................................. 109 6

Analýza trhu okresu Mělník ........................................................................................ 109 6.1 Obecná charakteristika trhu ..................................................................................... 109 6.1.1

Popis okresu................................................................................................ 109

6.1.2

Trh s nemovitostmi ..................................................................................... 111

6.1.3

Regionální segmentace ............................................................................... 111

6.2 Město Mělník ........................................................................................................... 111 6.2.1

Pozemky ..................................................................................................... 112

6.2.2

Budovy ....................................................................................................... 112

6.2.3

Nájmy ......................................................................................................... 114

6.3 Město Kralupy nad Vltavou ..................................................................................... 115 6.3.1

Pozemky ..................................................................................................... 116

6.3.2

Budovy ....................................................................................................... 117

6.3.3

Nájmy ......................................................................................................... 119

6.4 Město Neratovice ..................................................................................................... 120 6.4.1

Pozemky ..................................................................................................... 120

6.4.2

Budovy ....................................................................................................... 121

6.4.3

Nájmy ......................................................................................................... 122

6.5 Celkový marketingový výhled ................................................................................. 123 Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 124 Seznam obrázků.................................................................................................................... 128 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 131 Zadání bakalářské práce ..................................................................................................... 132

6

Úvod Téma bakalářské práce „Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování“ si autorka vybrala proto, ţe se před šesti lety podílela na přípravě projektu vlastního bydlení, a v praxi se tak setkala s výběrem a aplikací stavebních materiálů a technologií. Cílem teoretické části bakalářské práce je orientace v nabídce a sortimentu stavebních materiálů a technologií, které spadají do kategorie prvků dlouhodobé ţivotnosti bytových a rodinných domů a seznámení se s novými trendy v této oblasti. Teoretická část je členěna dle jednotlivých fází stavby – od spodní stavby aţ po zastřešení. V úvodu kaţdé kapitoly je stručný popis dané fáze stavby, druhy a moţnosti pouţití jednotlivých materiálů a technologií, a zároveň jsou zde popsány jejich výhody a nevýhody. Součástí jednotlivých kapitol jsou informace o novinkách v oblasti stavebních materiálů a technologií, které jsou v současné době na trhu nabízeny. V závěru teoretické části se autorka snaţí zhodnotit vlivy pouţívaných moderních materiálů a technologií v souvislosti s oceňováním nemovitosti a její trţní hodnotou. Dále zde uvádí, jak se zohledňuje pouţití těchto materiálů v ocenění dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

7

A. Teoretická část bakalářské práce 1 Spodní stavba Spodní stavba je podzemní část objektu, která je v přímém kontaktu se zeminou. Působí na ni statické vlivy, je obvykle namáhána vodou, korozními vlivy a radonem z podloţí objektu. Materiály, které se na konstrukci spodní stavby běţně pouţívají, jsou zpravidla nasákavé, a proto je nezbytné spodní stavbu chránit vhodným hydroizolačním souvrstvím.

1.1 Základy a pouţívané materiály Hlavní funkcí základové konstrukce stavby je přenos zatíţení z vrchní stavby do základového podloţí, přenos reakcí základového podloţí do vrchní stavby a také spolupodílení se na statickém chování budovy. Způsob, jakým bude stavba zaloţena, včetně druhu a rozměru základů, závisí na kvalitě podloţí (nesoudrţné zeminy – štěrkové a písčité; soudrţné zeminy – jíl, slín, hlína, spraš a jílovotopísčité zeminy; skalní a podskalní (zpevněné) horniny), velikosti zatíţení, typu budovy a konstrukčním systému budovy dle zvoleného uţití (např. rodinný dům, garáţ, bytový dům, apod.). U jednoduchých staveb jsou nejrozšířenější betonové nebo ţelezobetonové základové pasy, často se pouţívá i základová deska a patky. Ve výjimečných případech se na neúnosných půdách pouţívají piloty. Beton je nejpouţívanější kompozitní materiál, podle pouţívaných sloţek se rozděluje na: Prostý beton (bez výztuţe) Ţelezový beton (vyztuţený ocelovou betonářskou výztuţí) Předpjatý beton (obsahuje předpjaté pruty) Vláknobeton (obsahuje rozptýlenou výztuţ v podobě tenkých vláken) Druhy betonu stanovuje evropská norma ČSN EN 206-1 (732403) o názvu „Beton – část 1. Specifika, vlastnosti, výroba a shoda“. Díky rychlému rozvoji betonářských technologií uţ není beton pouze třísloţkovou směsí, ale přidávají se do něj různé chemické přísady a příměsi, které regulují jeho tuhnutí a tvrdnutí, a

8

dále umoţňují jeho zpracování i při nepříznivých klimatických podmínkách (např. v zimním období – zlepšení mrazuvzdornosti), zlepšují vodotěsnost betonu atd. Za moderní materiál v oblasti betonů můţeme povaţovat např. samozhutnitelný beton, který se vyznačuje velkou pohyblivostí vyrobené směsi. Tato směs obsahuje superplastifikační přísadu nové generace a vhodné mikroplnivo. Beton nevyţaduje ţádné zhutňování, ukládá se jednoduše jako samonivelační hmota. Je však kladen velký důraz na jeho přípravu.1 Dalším způsobem, jak zlepšit vlastnosti betonu, je vyuţití příměsí v podobě ocelových či syntetických vláken různých délek a tvarů, které při správné aplikaci všesměrově a v plném průřezu zpevňují betonovou hmotu.

1.2 Spodní stavba podsklepených a nepodsklepených budov Na stavbu suterénu se vyuţívají různé druhy betonových či keramických bloků/tvárnic. Nejčastěji

v podobě

tzv.

ztraceného

bednění,

které

je

z ekonomického

hlediska

nejefektivnější. Tato část objektu je vystavena specifickým podmínkám – působení zemního tlaku, zemní vlhkosti, průsakové dešťové vody a také tlaku a vztlaku vody spodní, a proto je nutné ji chránit hydroizolací. U nepodsklepených staveb je důvod izolace obdobný. Zde je nutné zamezit průniku vlhkosti způsobené odstřikující nebo stékající vodou, která se shromaţďuje u objektu a špatně odtéká. Jednotlivé druhy izolací jsou uvedeny v následující kapitole.

1.3 Hydroizolace Jak jiţ bylo výše uvedeno, izolace proti vlhkosti je klíčovým prvkem u spodní stavby. Ochranou staveb proti vlhkosti se zabývá norma ČSN P 73 0600 Hydroizolace staveb – Základní ustanovení a norma ČSN 73 0607 Hydroizolace staveb - Skládané vodotěsnící konstrukce. Úkolem hydroizolace je dlouhodobě zabránit pronikání vody do konstrukcí a vnitřních prostor podzemních částí objektu, a to ve všech skupenstvích – pevném, kapalném i plynném.

1

KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, ISBN 978-80-247-4070-6

9

Hydroizolace můţeme rozdělit do dvou základních skupin: povlakové (ţivičné, syntetické) nepovlakové (speciální) Podle způsobu zpracování se dále rozdělují na nátěrové, stříkané, injektáţní, stěrkové, lepené, natavované, svařované a mechanicky připevňované.

1.3.1 Povlakové hydroizolační systémy Mezi povlakové hydroizolační systémy řadíme ţivičné a syntetické izolace. Ţivičné izolace V minulosti se jako izolace proti vlhkosti prováděly nátěry z kamenouhelného dehtu a smoly, které se postupně vylepšovaly tím, ţe se do nátěru vkládala lepenka, a tak vznikl izolační dehtový pás. Počátkem 20. století byly dehty nahrazeny ropnými oxidovanými asfalty, nicméně aţ do 40. let 20. století se hydroizolační vrstva prováděla vrstvením impregnovaných lepenek a dehtových či asfaltových nátěrů. Pouţívání dehtu se v České republice definitivně ukončilo v 70. letech. V současné době je na trhu několik firem, které se zabývají výrobou asfaltových pásů. V zásadě se jedná o oxidované či modifikované (plastomerické APS, APAO či elastomerické SBS) asfalty. Základní sloţení asfaltového pásu je následující: horní povrchová úprava horní krycí asfaltová vrstva nosná vloţka spodní krycí vrstva spodní povrchová úprava

Obrázek 1 Hydroizolační pás s SBS modifikovaného asfaltu (zdroj: http://www.izolace.net/detail/833-Asfaltovy-pasGLASTEK-40-Special-Mineral)

Nejpouţívanější jsou modifikované asfaltové pásy, které dále rozdělujeme dle jejich vlastností, např. dle výztuţné vloţky (např. skleněná čí polyesterová rohoţ, tkanina), krycí 10

vrstvy (posyp, fólie), tloušťky pásu (3,5 - 4,2 mm), pevnosti v tahu (podélně, příčně, diagonálně). Modifikované asfaltové pásy se oproti primárním asfaltům vyznačují lepšími uţivatelskými vlastnostmi - plastická ohebnost, vyšší pevnost v tahu, větší adheze, vyšší odolnost proti stárnutí. Přes všechny uvedené pozitivní vlastnosti těchto pásů je třeba brát zřetel na pravděpodobné poškození izolačního souvrství v případě významnějšího defektu podkladní konstrukce (např. trhliny). Proti zemní vlhkosti se pouţívají modifikované ţivičné pásy v jedné vrstvě o tloušťce 3 - 4 mm. Syntetické izolace Izolační materiály na bázi plastů se pouţívají zpravidla ve formě fólií. Nemají tak dlouhou tradici jako asfaltové pásy, nicméně řada z nich se pouţívala uţ v 60. letech 20. století. Obecně lze fóliové hydroizolace rozdělit na: termoplasty elastomery termoplastické elastomery Z termoplastů se nejčastěji pouţívá fólie vyráběná z tzv. měkčeného PVC (polyvinylchloridu – PVC A, PVC P, a další), z vysokohustotního PE (polyetylénu – PE HD, HDPE atd.) a kombinace těchto fólií s přírodními jíly (bentonity). Z elastomerů jsou to hlavně výrobky na bázi různých typů syntetických kaučuků, např. polyizobutylen (PIB), chloropren, izoprenbutylen a mnoho dalších.

Obrázek 2 Hladká hydroizolační a separační fólie (zdroj: http://www.lithoplast.cz/produkty/hydroizolacni-foliepenefol/izolace-domu-penefol750)

11

Předností těchto materiálů je jejich velká pruţnost a průtaţnost, coţ umoţňuje jejich pouţití v náročných hydrogeologických a geologických podmínkách. Jsou obecně velmi odolné proti agresivitě podzemních vod.2 Aplikace fóliových hydroizolačních systémů se nedoporučuje provádět svépomocí, a to z důvodu případného mechanického poškození (např. protrţení fólie výztuţnými pruty). Jakákoliv dodatečná sanace poruch povlakových hydroizolačních systémů, které jsou situovány na vnější straně nosných konstrukcí spodní stavby, je obvykle spojena s nutností provádění dodatečných výkopů, které tak zákonitě zvýší finanční náklady na stavbu. Proto je v tomto směru zcela klíčové dodrţovat přísnou technologickou kázeň při jejich aplikaci. Nopová polyetylenová fólie je další z řady syntetických izolací, která se pouţívá na ochranu suterénu a podzemních částí stavby proti zemní vlhkosti a podzemní beztlakové vody. Fólie svým tvarovaným povrchem vytváří vzduchovou mezeru mezi fólii a podkladem. Umoţňuje tím rovnoměrné rozloţení tlaku vodních par a odvětrávání vlhkosti do prostoru nad terénem.3

Obrázek 3 Nopová fólie (zdroj: fotoarchiv autorky)

Hydroizolační vrstvy z asfaltových pásů či plastových fólií jsou schopny zároveň působit jako bariéra proti pronikání radonu z podloţí do objektu. Poţadavky na ochranu se řídí normou ČSN 73 0601 Ochrana staveb proti radonu z podloţí.

1.3.2 Nepovlakové hydroizolační systémy Do skupiny nepovlakových hydroizolačních systémů můţeme zařadit vodonepropustné betony, krystalizační přísady, nátěrové a stěrkové systémy a izolaci vzduchovými dutinami. Stále více pouţívanou alternativou k povlakovým hydroizolacím jsou zejména izolační vany, tzv. bílé základové vany. Jedná se o spodní stavbu z monolitického ţelezobetonu, který kromě funkce nosné zajišťuje také funkci ochrany proti vodě. Vzhledem k pouţívaným komponentům se ţelezobeton stává 2

KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, ISBN 978-80-247-4070-6 3 http://www.e-stavebniny.cz/hydroizolace-nopove-folie-a-desky-sx0068.php

12

vodonepropustným. Výhodou tohoto řešení je především rychlost výstavby a jeho relativně jednoduchá realizace. Řešení spodní stavby pomocí izolační vany však vyţaduje velmi vysokou materiálovou a technologickou kázeň při výstavbě, technicky vhodné řešení stavebních detailů (dilatační spáry, vpusti apod.). Aplikace bílých van je nevhodná či problematická v případě nadměrného výskytu radonu v podloţí, nebo při vysoké hladině spodní vody. Pokud je pouţití této technologie i přesto ţádoucí, pak je nezbytné doplnit ŢB o další membránu hydroizolace s moţností aktivní či pasivní kontroly, nebo zvýšit tloušťku betonu. Relativně novým typem v oblasti nepovlakových hydroizolací jsou krystalizační přísady, které natolik zlepší chemické a mechanické vlastnosti betonu, ţe se stává vodonepropustným. Dají se aplikovat na nové, ale i starší betonové konstrukce. Dodávají se zpravidla ve formě prášku. Aplikace na podkladní konstrukci je buď v podobě nátěru či nástřiku, nebo se přidávají do betonové hmoty, či se vsypou na ještě čerstvý nezatvrdlý povrch betonu. Další moţností jsou nátěrové systémy tvořené na bázi asfaltové, akrylátové či silikátové. Pouţívají se především jako izolant proti zemní vlhkosti. Některé i proti tlakové vodě, nicméně v tomto případě je nutné pečlivě vyřešit pracovní i dilatační spáry, podobně jako při aplikaci bílé vany. Tyto systémy jsou vhodné pro eliminaci agresivit spodních vod. „Ze stěrkových izolací jsou nejrozšířenější dvoukomponentní epoxidové a polyuretanové pryskyřice. Nanášejí se stěrkou na předem připravený povrch – obrokovaný, opatřený adhezním nátěrem se vsypem z křemičitého písku. Vlastní izolační vrstva se nanáší v nominální tloušťce cca 5 mm. V některých případech se na vlastní izolační vrstvu aplikuje ještě uzavírací nátěr.“4 Izolace pomocí vzduchových dutin se vyuţívá pro izolaci proti zemní vlhkosti a radonu. Pouţívané tvarovky významně zjednodušují výstavbu meziprostoru mezi zemí a podlahou uvnitř základové desky. Celoplošné dutiny, které se tak vytvoří, jsou základním prvkem metody hydroizolace a protiradonové izolace objektů pomocí provětrání. „Dutina dokonale odděluje stavbu od podloţí a vytváří meziprostor, v němţ se vlhkost v podobě vodní páry spojí s proudícím vzduchem a je odváděna mimo objekt. Plastové tvarovky ztraceného bednění se skládají vedle sebe v předem zvoleném směru a rychle

4

Citace z http://www.nanlitomerice.cz/html/Hydroizolace.html

13

vytvářejí samonosnou pochozí plochu. Plocha se zalije betonovou směsí, čímţ se vytvoří velmi ekonomicky meziprostor mezi podloţím a vrchní vrstvou podlahy. Do dutého meziprostoru se podle návrhu zavedou odvětrávací komínky, čímţ je zaručen princip komínového efektu.“5

Obrázek 4 Plastové tvarovky IGLÚ (zdroj: http://www.gabex.cz – Katalog IGLÚ 2012)

5

Citace z http://www.gabex.cz/Produkt/1/632677427994062599/Izolace-proti-vlhkosti-a-radonu-Iglu

14

2 Vrchní stavba Svislé konstrukce rozdělujeme na nosné a nenosné. Nosné konstrukce jsou stěny, sloupy a pilíře. Nenosné konstrukce jsou především příčky. Hlavní funkcí svislých nosných konstrukcí je přenos zatíţení stropních a střešních konstrukcí a schodišť pomocí základů do základové spáry, a dále do základové půdy. Funkce nenosných příček/stěn je dána jejich účelem – zpravidla se jedná o rozdělení vnitřního prostoru objektu na jednotlivé místnosti, dále se jedná o zajištění akustické bariéry a tepelněizolační clony, poţární odolnost, parotěsnost, odolnost proti škodlivému záření apod.

2.1 Materiály pro svislé nosné konstrukce V oblasti materiálů, které se pro svislé nosné konstrukce pouţívají, dochází v posledních letech ke značnému vývoji. Výrobci jsou v důsledku legislativy i poptávky motivováni vyvíjet, inovovat a produkovat stále větší mnoţství výrobků s lepšími tepelnětechnickými vlastnostmi. Tepelnou ochranou budov se zabývá norma ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky. Důleţitými parametry, které se sledují, jsou: součinitel tepelné vodivosti λ [W/(m.K)], který vyjadřuje tepelný výkon přenášený 1 m2 do hloubky materiálu 1 m při teplotním rozdílu 1 K. tepelný odpor R [(m2.K)/W], který určuje tepelněizolační schopnost daného materiálu či souvrství. S jeho hodnotou roste izolační schopnost. součinitel prostupu tepla U [W/(m2.K)] - převrácená hodnota tepelného odporu Následující podkapitoly 2.1.1 aţ 2.1.7 jsou zaměřeny na popis jednotlivých typů svislých nosných konstrukcí dle pouţívaného materiálu.

2.1.1 Kamenné zdivo Kamenné zdivo se v minulosti vyuţívalo hlavně na venkově k vymezení prostoru či jako ohradní zdi. Později se začaly stavět i kamenné stavby, z lomového nebo sbíraného kamene. Přírodní kámen je díky své přirozené odolnosti vůči atmosférickým a dalším vlivům nadčasový. Jeho nevýhody jsou vysoká cena, ve které se odráţí náklady na opracování a dopravu, a v porovnání s ostatními materiály výrazně horší tepelněizolační vlastnosti. V dnešní době se kámen pouţívá převáţně při rekonstrukcích historických objektů, nebo plní funkci dekorativní (opěrné zdi, sokly budov) v kombinaci s jinými materiály. 15

2.1.2 Cihlářské výrobky Přírodní hlína je jedním z nejstarších pouţívaných stavebních materiálů. Jejím neustálým vylepšováním, vypalováním a vysoušením vznikl materiál, který je i v současné době stále inovován – viz následující přehled. Cihla plná pálená

Obrázek 5 Cihla plná pálená (zdroj: http://www.azstavba.cz/zdivo-palene-tradicni-cihly)

Vyuţívání cihly k výstavbě objektů je historicky zakotveno. Výhodou pálené cihly je její pevnost a odolnost, nízká hmotnost, má dobré akustické vlastnosti a téţ odolává poţáru. Za nevýhodu lze povaţovat větší nasákavost, která se dá však vhodnou povrchovou úpravou odstranit. Nezatěţuje tolik ţivotní prostředí, jelikoţ se vyrábí z čistě přírodního materiálu. Dodává se v různých pevnostních třídách, v dnešní době se zpravidla vyuţívá při rekonstrukcích, nebo při zdění drobných konstrukcí a zdění soklů. Vzhledem k rostoucím poţadavkům na mechanické, tepelnětechnické a akustické vlastnosti stavby se postupně přecházelo k moderněji vyvinutým materiálům, mezi které řadíme cihelné bloky. Ty prošly v posledních 25 letech velkým vývojem a jejich tepelněizolační vlastnosti se zlepšují téměř desetinásobně. Cihelné bloky Nejširší sortiment těchto výrobků na českém trhu nabízí firma Wienerberger cihlářský průmysl, a. s., s cihelnými bloky Porotherm a firma HELUZ cihlářský průmysl v.o.s.

Obrázek 6 Cihla Heluz Family (zdroj: http://www.heluz.cz/katalog/cihly-pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo-2/)

16

V zásadě se jedná o cihly odlehčené, děrované modulové, které se pouţívají jak na zdění svislých nosných konstrukcí, tak na zdění vnitřních příček i okenních a dveřních překladů. Jejich nespornou výhodou je díky systému dutin a štěrbin nízká hmotnost, tudíţ se s nimi lépe manipuluje. Dále mají tyto výrobky lepší tepelněizolační vlastnosti, a výrazně tak zvyšují tepelný odpor. Zároveň se však sniţuje jejich pevnost. Dají se snadno upravovat řezáním ruční nebo stolní okruţní pilou. Co se týče způsobu zdění a pouţívaných materiálů, trendem se stává tenkovrstvé zdění, které je dáno vyšší přesností dnes vyráběných cihel, a také tepelnětechnickými poţadavky, které jsou na zdící prvky stále více kladeny. Klasické zdění loţných spár na maltu je nahrazováno zděním na vrstvu lepidla či polyuretanové pěny. Důvodem je sníţení rizika tepelných mostů a eliminace úniku tepla. Pro stavebníky je také důleţitá rozmanitost cihelných výrobků. Výše uvedené firmy nabízejí celou řadu doplňkového sortimentu pro řešení rohových vazeb zdiva a ostění otvorů. Na veletrhu FOR ARCH, který se konal v Praze na podzim loňského roku, byly představeny poslední vývojové stupně cihelných bloků určené pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Cihla Porotherm T Profi

Obrázek 7 Cihla Porotherm T profi (zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-pln%C4%9Bn%C3%A9-vatou)

Tento výrobek je produkován společností Wienerberger cihlářský průmysl, a. s. Jde o unikátní spojení dvou tradičních přírodních materiálů, tzn. cihly a minerální vaty, jejichţ vlastnosti jsou léty prověřené. Výrobce uvádí tyto výhody: pevnost, únosnost, ochrana proti hluku a poţáru tepelná ochrana a difúze vodních par výborné akumulační vlastnosti (v zimě brání rychlému vychladnutí domu, v horku zabraňuje přehřátí) 17

ochrana vaty hydrofobizací Cihla Porotherm T Profi je vhodná pro jednovrstvé obvodové zdivo s vysokou tepelnou izolací bez potřeby dalšího zateplení. Dosahuje velmi nízké tepelné vodivosti λ = 0,08 [W/(m.K)], a součinitele prostupu tepla U = 0,19 [W/(m2.K)]. Stěna z cihel plněných vatou o tloušťce 365 mm má srovnatelné tepelněizolační vlastnosti jako stěna z cihelných bloků o tloušťce 240 mm zateplená izolantem o tloušťce 180 mm.6 Cihla Heluz Family 50 2in1

Obrázek 8 Cihla HELUZ FAMILY 50 2in1 (zdroj:http://www.heluz.sk/katalog/tehly-pre-obvodove-a-vnutornemurivo/tehly-heluz-family/heluz-family-50-2in1-10106.xhtml)

Firma HELUZ cihlářský průmysl v.o.s., uvedla na trh cihelné bloky pod názvem HELUZ Family 2in1, které se vyrábí pro šířku zdiva 380, 440 a 500 mm. Základ cihelného bloku s integrovanou izolací tvoří broušená cihla vyplněná pevně fixovaným expandovaným polystyrenem, která splňuje poţadavky na materiál pro obvodové zdivo domů s téměř nulovou spotřebou energie. Součinitel prostupu tepla vnější stěny z těchto cihel při praktické vlhkosti zdiva dosahuje hodnoty aţ U = 0,11 [W/(m2.K)]. Výrobek splňuje nejpřísnější poţadavky na obvodové stěny podle jiţ uvedené normy ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky. Cihlářské výrobky, které vyuţívají vzduchových dutin a štěrbin pro integraci izolačních materiálů, jsou v současnosti nejvýhodnějším řešením v případě, ţe investor dává přednost klasickým materiálům pro obvodové zdivo. Tento typ výrobků poskytuje dosud nedosaţitelné vlastnosti. Zejména se jedná o úsporu času při výstavbě, významně niţší technologickou náročnost oproti obvodovým konstrukcím s konvenčním řešením zateplení, větší uţitnou plochu při stejné zastavěné ploše objektu, a

6

http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-pln%C4%9Bn%C3%A9-vatou

18

v neposlední řadě moţnost vyuţití těchto materiálů individuálními stavebníky při výstavbě objektů svépomocí.

2.1.3 Vápenopískové zdivo Dalším moderním zdícím materiálem, který se v současné době na trhu stále více uplatňuje, avšak nemá ještě takové místo jako výše uvedené cihelné bloky, je vápenopískové zdivo. Na trhu je tento materiál zastoupen např. firmou KM Beta a Ytong/Silka. Vápenopískové prvky SENDWIX od firmy KM Beta pro svislé konstrukce se vyrábějí ze směsi vápna, křemičitého písku a vody. Jejich výhodou je vysoká únosnost, tepelná akumulace a zvukově izolační schopnost. Jsou dodávány v několika rozměrech. Vzhledem ke specifické výrobní technologii mají velmi přesné rozměry, stejně tak jako cihelné bloky, a lze proto vyuţít i tenkovrstvého zdění na lepidlo/maltu. Tvárnice se dají také snadno upravovat – řezat přímo na místě obyčejnou pilou, hoblovat, vrtat, vytvářet dráţky, apod. KMB SENDWIX

Obrázek 9 VPC KMB SENDWIX 16DF-LD, 12DF-LD, 8DF-LD (zdroj:http://www.sendwix.cz/sortiment/info_VPC.html)

Pro stavbu tepelně úsporných, nízkoenergetických a pasivních domů je určen výrobek KMB SENDWIX THERM. Jde o speciální izolační vápenopískový blok vyrobený ze stejných surovin, s přídavkem speciální příměsi, která zvyšuje tepelný odpor aţ o 50 %. Pouţitím tohoto izolačního bloku ve svislé konstrukci dochází k minimalizování tepelných mostů mezi stěnou a základovou konstrukcí, příp. stěnou suterénu stavby. Vápenopískové zdící prkvy YTONG/SILKA se vyznačují podobnými vlastnostmi, a téţ rozmanitostí sortimentu jako výše uvedené tvárnice KMB SENDWIX. Díky prakticky identickému surovinovému sloţení jsou dokonale kompatibilní s uceleným stavebním systémem YTONG.

19

2.1.4 Pórobetonové zdivo Pórobeton je mezi stavebníky velmi oblíbený. Vyuţívá se k výstavbě rodinných domů, bytových domů, ale také k rekonstrukcím bytových jader. Vyrábí se výhradně z přírodních materiálů – písek, vápno, cement a voda. Jedná se o materiál šetrný k přírodě, při jeho výrobě nevznikají škodlivé látky, které by mohly zatíţit ovzduší. Pórobeton se řadí do skupiny lehčených betonů. Póry vznikají při výrobě a jsou jeho přirozenou součástí. Díky tomu se z 1 m3 surovin vyrobí cca 5 m3 pórobetonu. Vyznačuje se dobrými izolačními a akustickými vlastnostmi, mimořádnou stabilitou a odolností, snadnou manipulací, opracováním a zpracováním a nízkou hmotností. Firma Ytong je nejznámějším výrobcem pórobetonových tvárnic. Nabízí téţ široký sortiment svých výrobku. Reakcí na inovaci dle EPBD 20207 jsou tepelněizolační tvárnice vhodné pro nosné i nenosné obvodové a vnitřní stěny, bez dodatečného zateplení. Součinitel prostupu tepla U se pohybuje v rozmezí 0,164 – 0,229 [W/(m2.K)], a to v závislosti na pouţitém rozměru tvárnice.8

Obrázek 10 Ytong Tepelněizolační tvárnice (zdroj: http://www.ytong.cz/cs/content/ytong.php)

Také společnost H+H Česká Republika, s.r.o. reaguje svými výrobky na poţadavky energetické úspornosti staveb.

Obrázek 11 H+H Thermoblok (zdroj: http://www.trimot.cz/porobeton-hplush/)

Tvárnice Greenblock vykazuje součinitel prostupu tepla v hodnotě 0,22 [W/(m2.K)] při tloušťce stěny 375 mm a dokonce 0,16 [W/(m2.K)] při tloušťce 500 mm. Tvárnice Thermoblock s integrovanou tepelnou izolací, určené především pro domy v pasivním 7 8

EPBD31/2010/EU – Směrnice o energetické náročnosti budov – vytyčuje cíle v oblasti energetiky do r. 2020 http://www.ytong.cz/cs/docs/ytong-produktovy-katalog-01-04-2012.pdf

20

energetickém standardu, mají hodnotu součinitele prostupu tepla U 0,12 [W/(m2.K)] při tloušťce 425 mm.9

2.1.5 Betonové tvárnice Betonové tvárnice jsou zdící prvky, které svým tvarem a konstrukčním systémem mohou konkurovat cihelným blokům. Jsou vyrobeny z hutného vibrolisovaného betonu s vysokou pevností. Dodávají se v několika variantách - dutinové tvárnice hladké, dráţkové, případně reţné. Mohou obsahovat i pevně zabudovanou polystyrenovou vloţku. Jsou vhodné pro zdění nosných i obvodových stěn.10

Obrázek 12 Betonová tvárnice a ztracené bednění typ O BUILD IN (zdroj:http://www.tvarnice.cz/novinky3/tvarnicebuild-inr-pro-usporne-a-pasivni-domy 1404034877.html)

Další variantou jsou tvárnice, které tvoří tzv. ztracené bednění, do kterého lze uloţit beton s výztuţí. Vyrábějí se v profilu H či O, jsou vhodné především pro stavbu základů, nosných stěn suterénů, sloupů a pilířů, a opěrných zdí.

2.1.6 Sendvičové/vícevrstvé konstrukce Dřevocementové výrobky Dřevocementové tvárnice firmy IZOBLOK jsou stěnové díly velkých formátů, určené pro suché zdění bez spojovacích prvků, splňující všechny poţadavky na moderní stavění.

Obrázek 13 Tvárnice IZOBLOK (zdroj: http://www.izoblok-cr.cz/)

9

http://topdomy.cz/dodavatele/domy-zdene-z-porobetonu/hplush/ KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, ISBN 978-80-247-4070-6 10

21

„Jedná se o ztracené bednění určené pro výplňový nosný beton a také slouţí jako nosič tepelného polystyrenového izolantu. Produkt v sobě spojuje pozitivní technické parametry dřeva a betonu. Vyrábí se z mineralizované smrkové štěpky, cementu a vody. Za pomocí ocelové formy vznikne dutinová tvárnice, která se dále frézuje a tím získá přesný tvar. Tvárnice se kladou „na sucho“ s vazbou 250 nebo 500 mm. Po uloţení maximálně čtyř vrstev se zalijí betonem.“11 Jsou vhodné pro výstavbu rodinných domů i bytových domů s důrazem na úsporu energie. Výrobce uvádí tyto vlastnosti: rychlé a levné stavění bez nadměrného odpadu s moţností výstavby svépomocí snadná zpracovatelnost (lze vrtat, řezat, frézovat – jako dřevo) jistota celistvosti staveb díky masivnímu betonovému jádru (eliminace praskání stěn a trhlin ve zdivu) výborné akumulační a zvukové vlastnosti difúze vodních par při tloušťce obvodových stěn 350 mm zachována vysoká tepelněizolační vlastnost systém lze pouţít ke stavění i v zimním období do -5˚C „Pouţitím těchto tvárnic lze uspořit aţ 20% finančních nákladů na pořízení stavby oproti kvalitativně srovnatelným klasickým materiálům. Díky výborným tepelněizolačním vlastnostem (vysoký tepelný odpor R aţ 6,54 [(m2.K)/W], U aţ 0,15 [W/(m2.K)] můţeme ročně uspořit 30-40% nákladů na vytápění.“12 Dalším způsobem, jak provést nejen svislé konstrukce pomocí tzv. ztraceného bednění, je pouţití štěpkocementových desek. Na trhu jsou dva stavební systémy – a to Durisol společnosti TramVaz, spol. s r.o. a Velox společnosti VELOX-WERK s.r.o. Hranice.

Obrázek 14 DURISOL-IZOLOX s polystyrenem EPS 100, s GreyWallem (zdroj: http://www.durisol.cz/durisolprvky.htm)

11 12

Citace z http://www.izoblok-cr.cz/ Citace z http://www.izoblok-cr.cz/

22

Durisol nabízí 3 druhy výrobků: jednovrstvé štěpkocementové desky, bez zvláštních nároků na tepelnou a zvukovou izolaci dvouvrstvé desky sloţené z štěpkocementové desky tloušťky 35 mm a desky pěnového polystyrenu EPS 100S Stabil, s vysokými nároky na tepelnou izolaci. dvouvrstvé desky, sloţené z štěpkocementové desky tloušťky 35 mm a desky pěnového polystyrenu GreyWall, s velmi vysokými nároky na tepelnou izolaci. Pěnový polystyren GreyWall obsahuje navíc prvek grafit, který zlepšuje izolační vlastnosti Uvedené výrobky se dále vyznačují výbornou přilnavostí betonů a omítek, dobrou protipoţární odolností, dají se jednoduše a pevně sbíjet hřebíky, jsou zdravotně a hygienicky nezávadné, odolávají vůči zvířecím a rostlinným škůdcům.13 Sortiment firmy Velox se od Durisolu nijak zásadně neliší, stejně tak výčet vlastností materiálu. Polystyrenové tvárnice Polystyrenové tvárnice prošly v poslední době značnou inovací. Největším hráčem na trhu je společnost BASF, s výrobky Neopor®, a systémy MED, MEDMAX a v neposlední řadě nová generace EPS MAXPLUS. Tato společnost vyrábí systém ztraceného bednění v podobě pouţití tepelněizolačních vlastností expandovaného polystyrenu.

Obrázek 15 Tvarovky MED, MEDMAX, MAXPLUS (zdroj: http://www.maxplus.cz/?page=maxplus)

Systém MED je první generací tvárnic pouţívaných pro nízkoenergetické objekty se stěnami o síle 250 mm. Základem je řada stavebních tvárnic z EPS polystyrenem se samozhášivou úpravou. Způsob skládání je obdobný jako u dřevocementových tvárnic, tzn. pomocí speciálního zámkového systému se jednotlivé tvarovky zasouvají do sebe a vytváří tak svislé konstrukce bez pouţití dalších spojovacích materiálů. Takto postavené bednění se poté vyplní 13

http://www.durisol.cz/pdf/technicka-prirucka-durisol.pdf

23

betonem a vytvoří tak plnohodnotnou kompaktní masivní stěnu opatřenou oboustrannou tepelnou izolací s eliminací tepelných mostů v konstrukci. Vzhledem ke stále se zvyšujícím cenám energií, a rostoucímu zájmu investorů o úsporné bydlení, byla uvedena na trh druhá generace stavebního systému s označením MEDMAX. Vylepšení původního systému spočívá ve zvýšení síly izolačních tvarovek, tak aby bylo dosaţeno co nejlepších tepelněizolačních vlastností, při zachování nízkých nákladů na dopravu. Tvárnice se skládá se dvou samostatných dílů, které se dají pomocí osmi kusů plastových spojek spojit přímo na místě staveniště. Takto „na sucho“ sloţené tvárnice se mezi sebou propojují kříţovými zámky. Dodávají se v základní délce 1200 mm, při výšce 250 mm, variace rozměru se týká šířky tvarovky (50, 100, 150 mm), a doplňkovém sortimentu. Za novinku v oblasti polystyrenových tvárnic lze povaţovat třetí generaci systému ztraceného bednění z Neoporu s názvem MAXPLUS.

Pomocí rozemletého grafitu na nanočástice

dochází k rovnoměrnému vyplnění pevné fáze EPS, a tím se výrazně zlepšují jeho tepelněizolační vlastnosti, tzn. při stejně silné tloušťce izolace z EPS, vykazuje izolant z Neoporu o 15-20% lepší vlastnosti, a dosahuje tak maximální hodnoty tepelné ochrany.14 Co se týče betonování, lze ho provádět i v nepříznivých klimatických podmínkách, pomocí čerpadla, betonářského sila nebo ručně, coţ platí pro všechny tři systémy MED, MEDMAX i MAXPLUS. Výše je uveden přehled výrobků, které jsou obecně pro výstavbu objektů určených k bydlení pouţívány. Na trhu je však celá řada firem s vlastním systémem panelových konstrukcí. Na následující stránce je uvedeno několik příkladů.

14

http://www.maxplus.cz/?page=maxplus

24

Obrázek 16 Systém obvodové stěny Atrium DifuTech IZO Standard, IZO Pasiv (zdroj: Katalog Atrium, s.r.o.)

Obrázek 17 Thermo-Protect System obvodové stěny Haas Fertigbau (zdroj: Katalog Haas Fertigbau)

25

2.1.7 Dřevostavby Dřevo se jako konstrukční materiál pouţívá více jak tisíc let. I dnes je velmi oblíbeným stavebním materiálem díky svým vlastnostem, a to zejména lehkosti, snadné opracovatelnosti a dobrým izolačním vlastnostem. Dřevěné konstrukce můţeme rozdělit do třech skupin: skeletové stavby roubené a srubové stavby stavby z dřevěných vrstvených desek Skeletové stavby Dřevěné skeletové stavby v podstatě vycházejí z hrázděných konstrukcí staveb, a jsou jedním z nejstarších druhů konstrukce. Nosnou konstrukci hrázděných staveb tvořily dřevěné tesané prvky z masivních průřezů, které se vzájemně spojovaly tesařskými spoji. Současné skeletové konstrukce se liší především uspořádáním nosných prvků a zjednodušením spojů, ale také systémem zatíţení. Nosnou funkci zajišťuje samotný skelet (respektive kostra), na který zatíţení přenášejí bodově uspořádané sloupy. Obvodové stěny objektu jsou tvořené OSB deskami, které se kotví k nosné konstrukci pomocí hřebíků nebo sponek. Stěny jsou nenosné a plní funkci ztuţující, výplňovou a ochranou. Můţeme je rozdělit do dvou skupin: Lehké skelety, které jsou tvořeny tzv. fošinkovou konstrukcí. Tento systém bývá označován také jako Two by Four, odvozený od smrkového fošnového profilu 2" x 4", tedy cca 50x100 mm. V současné době se však můţeme stále častěji setkat se systémem Two by Six (fošnový profil 2" x 6", tedy cca 50x150 mm), a to z důvodů přísnějších nároků na tloušťku tepelné izolace obvodových stěn, která by v původním rozměru profilu tyto poţadavky nesplnila.

Obrázek 18 Skeletová konstrukce (zdroj: fotoarchiv autorky)

26

Těţké skelety jsou takové konstrukce, které vyuţívají výhradně certifikované tyčové prvky z lepeného dřeva, tzv. KVH hranoly. Tyto prvky jsou spojovány ocelovými svorníky a styčníky. Nosná konstrukce je tvořena sloupy, které jsou uloţeny v pravidelném rastru, a jsou spojeny vodorovnými průvlaky v obou směrech. Vodorovné ztuţení zajišťují především stropy, svislé obvodové stěny jsou z tuhého jádra. Skeletová konstrukce umoţňuje navrhovat objekty, které nevyţadují dělení nosnými konstrukcemi, tzn. stavby s velkým otevřeným prostorem, a lze také vytvářet otevřené části v obvodovém plášti s pouţitím velkých prosklených ploch. Roubené a srubové stavby Roubené stavby mají u nás dlouholetou tradici. V posledních letech přibývá stavebníků, kteří si pro své nové bydlení vybírají právě tuto léty prověřenou technologii, která se však i v současné době stále vyvíjí. Jedná se především o způsob těsnění spojů, dilatace s pevnými stavebními prvky, pouţití izolace, způsob ochrany dřeva proti dřevokazným škůdcům.

Obrázek 19 Ukázka výstavby roubenky (zdroj: http://www.sruby-roubenky.cz/fotogalerie/roubenkaMilevsko/montaz/slides/steny-roubenky.html)

Pro konstrukci roubenek se pouţívají opracované, hraněné profily, které se v rozích spojují tzv. rybynovým spojem bez přesahů. Mohou se vyrábět průmyslově i řemeslně. Není výjimkou, ţe se celá stavba sestaví ve výrobní hale, a následně se demontuje pro opětovné sestavení na konkrétním místě. Díky tomu je výstavba přesná a rychlá. Pro utěsnění vodorovných styčných spár a rohových spojů se pouţívají přírodní tmely nebo ovčí vlna. Srubové stavby tvoří jednovrstvá konstrukce, která je sloţená z kulatých nebo hraněných odkorněných dřevěných klád. Tyto jsou na sebe vodorovně skládány. Na rozích jsou spojeny typickým sedlovým spojem, a přečnívají přes sebe. Tím je zajištěna stabilita a provázanost konstrukce celého objektu. 27

Výhodou masivních dřevostaveb je difúzně otevřený systém, a poměrně dobrá akumulační schopnost, a jsou proto vhodné k vyuţití nízkoteplotního zdroje vytápění.

Obrázek 20 Rohový spoj srubového domu při výstavbě (zdroj: http://www.sruby-roubenky.cz/fotogalerie/srubProstejov/slides/rohovy-spoj-sruboveho-domu.html)

Stavby z dřevěných vrstvených desek Jsou dosud méně rozšířenou, ale zajímavou a perspektivní technologií pro moderní dřevostavbu. Tento typ staveb se vyrábí z prefabrikovaných velkoplošných dílců, které vznikají vrstvením lepeného dřeva. Jednotlivé vrstvy jsou proti sobě vţdy otočeny o 90˚, coţ zajišťuje dokonalou tvarovou stabilitu. Díky technologii sušení a lepení vykazují tvarovou stálost i při změnách vlhkosti. Nosné prvky jsou pouţívány jako stavebnice pro stěnové, stropní i střešní konstrukce.

Obrázek 21 Vrstvené dřevo (zdroj: http://www.drevostavitel.cz/clanek/masivni-drevene-stavby)

Všechny dílce jsou vyráběny na počítačem řízených automatizovaných linkách. Tato technologie umoţňuje přiznat pohledové textury dřeva do interiéru místností. Tepelná izolace obvodových stěn se provádí z vnější strany pro zachování difúzní otevřenosti stěn. Další výhodou je rychlost výstavby a jednoduchost montáţních spojů.15

15

http://www.drevoastavby.cz

28

2.2 Tepelná izolace obvodových stěn Obvodové stěny objektu společně se střechou představují místo, kde dochází k největším tepelným ztrátám. Hlavní funkcí obvodových stěn je ochrana objektu před proměnlivými venkovními klimatickými podmínkami a vytváření tepelné a akustické pohody vně objektu za jakéhokoliv počasí. V souvislosti s růstem cen energií a také s poţadavky na úsporu energie se zvyšují nároky na kvalitu zateplení obvodových stěn. Poţadavky, které jsou na zateplování objektů kladeny, vycházejí ze Směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2010/31/EU o energetické náročnosti budovy, která vytyčuje cíle v oblasti energetiky aţ do roku 2020 (sníţení spotřeby energie, sníţení emisí skleníkových plynů a zvýšení podílu energie z obnovitelných zdrojů). Pořizovací náklady na zateplovací systémy jsou poměrně vysoké, ať uţ se jedná o zateplení novostavby, nebo zateplení prováděné při rekonstrukci objektu. Je známo, ţe při kvalitně provedené realizaci zateplení lze sníţit tepelné ztráty obvodovou stěnou o více neţ 50%, tzn. ţe se nám jednorázové náklady na pořízení v budoucnu několikanásobně vrátí. Pouţívané materiály a způsoby zateplení obvodových zdí jsou popsány v následující části.

2.2.1 Druhy tepelných izolací Nejstarší tepelně izolační materiály, které se pouţívaly, byly např. seno, lišejníky, sláma, a také hlína. V polovině 60. let 20. století se ve větší míře začaly pouţívat plasty, které patří i dnes mezi nejčastěji pouţívané tepelné izolanty. V době normalizace to byla především skelná vata, dále pak heraklit a mirelon. Izolace z polystyrenu Tepelné izolace z polystyrenu jsou dnes jedny z nejpouţívanějších tepelných izolací na našem trhu. Jsou cenově dostupné v kombinaci s výbornými tepelně izolačními parametry. Polystyreny můţeme rozdělit na expandované EPS a extrudované XPS. Vyrábí se ze stejné suroviny – z granulátu polystyrenu, nicméně se liší doplňkovými surovinami a technologií výroby. Pro zateplení obvodových stěn se pouţívá expandovaný polystyren. Má typickou kuličkovou strukturu, je nasákavý, hůře odolává UV záření, nesmí přijít do kontaktu s ropnými produkty, ředidly a organickými rozpouštědly a se zeminou. Můţe být krátkodobě vystaven aţ 200°C , po delším čase nesmí překročit teplotu 70°C (z důvodů smršťování se). Jeho objemová 29

hmotnost činí 20 kg/m3. Součinitel tepelné vodivosti λ expandovaného polystyrenu se pro typ EPS 100 pohybuje od λ = 0,036 [W/(m.K)]. Nedoporučuje se pouţívat pro zateplování velmi tmavých fasád orientovaných ke slunečnímu záření a dále například na tepelnou izolaci atiky a parapetů. Při aplikaci se kotví buď pouze lepením, nebo lepením a mechanicky. Vhodné je pouţít více vrstev kladených na vazbu pro eliminaci liniových tepelných mostů na styku s konstrukcí. Za novinku lze povaţovat šedý polystyren Neopor (další NeoFloor, GreyWall nebo Lambdapor).

Obrázek 22 Fasádní Isover EPS GreyWall (zdroj: http://www.isover.cz/isover-eps-greywall)

Jde o novou generaci EPS, která se od běţného expandovaného polystyrenu liší nejen vzhledem, ale především tepelněizolačními vlastnostmi. Šedý pěnový polystyren s objemovou hmotností 15 kg/m3 vykazuje součinitel tepelné vodivosti λ = 0,032 [W/(m.K)]. Při srovnatelné tloušťce má o 15–20 % lepší izolační účinek. Výborných vlastností bylo dosaţeno přídavkem uhlíkových nanočástic do polystyrenu před vypěněním, které způsobily šedé zabarvení, ale hlavně omezily sálavou sloţku šíření tepla pěnou, a tím vedly k lepší hodnotě součinitele tepelné vodivosti. Extrudovaný polystyren má homogenní strukturu pěnové hmoty s uzavřenými buňkami. Vykazuje lepší mechanické vlastnosti oproti pěnovému polystyrenu. Je nenasákavý, má vyšší pevnost v tlaku. Součinitel tepelné vodivosti λ se pohybuje od λ = 0,035-0,038 [W/(m.K)]. Je hojně vyuţíván např. u obrácených nebo DUO střech a u zateplení spodní stavby. Zpravidla se dodává v různých barevných variacích. Mezi významné výrobce patří Novopol a. s. a Styrotrade a.s.

30

Izolace z minerální vaty Patří k tradičním a nejrozšířenějším tepelným izolacím. Základní výrobní surovinou je čedič, který se roztaví, kaţdá kapka se natáhne do vláken a následně se přidají látky na zlepšení vlastností.

Obrázek 23 Fasádní deska ROCKWOOL Frontrock MAX E (zdroj: http://rw-czvianew.inforce.dk/produktreseni/u/1334/stavebni-izolace/frontrock-max-e)

Výhodou je odolnost vůči vysokým teplotám, nízký difúzní odpor, paropropustnost, snadné tvarování a cena. Dodává se ve formě desek. Při manipulaci se uvolňují minerální vlákna, která mohou vyvolat neţádoucí reakce, proto je nezbytné mít při práci ochranné pomůcky. Součinitel tepelné vodivosti λ od 0,036 [W/(m.K)]. Nejznámějšími dodavateli na trhu jsou ROCKWOOL a.s., Isover a.s., a Knauf Insulation spol. s.r.o. - Nobasil. Izolace z dřevovláknitých desek Jedná se o kvalitní izolant vyrobený z obnovitelných zdrojů. Základním materiálem pro výrobu jsou jehličnaté stromy, které se zpracují na dřevní štěpku, pomocí vodní páry se nechají změknout a mezi ocelovými kotouči se postupně rozvlákní. Do výsledné formy desek se materiál upravuje suchým či mokrým způsobem.

V mokrém procesu se vyuţívá

přirozených pojících vlastností dřeva a jeho vláken, v suchém procesu se vlákna obalují do PU pryskyřice.

Obrázek 24 Dřevovláknitý izolační panel HOFATEX UD (zdroj:http://www.izolace-info.cz/katalog/drevovlakniteizolace/hofatex/?purl=736253-drevovlaknite-izolacni-panely-hofafest-ud)

31

Hlavní předností je tepelná akumulace, která zabraňuje v interiéru letnímu přehřívání a rychlému vychládání v podzimních a zimních měsících, jsou paropropustné s výbornou akumulací vlhkosti, vyuţívají se především v rámci difúzně otevřených konstrukcí. Jelikoţ jsou vyrobeny z přírodních materiálů, dají se pouţít i v obytných místnostech, kde vytvářejí příjemné mikroklima. Lze je upravovat tenkovrstvými omítkami, a jsou odolnější vůči ohni. Desky se pouţívají pro zateplení obvodových stěn, ale také pro izolaci stropů, podlah a střech. Nejčastěji se spojují na pero/dráţku s ukotvením sponami či vruty do dřevěného podkladu a speciálními kotvami do zdiva z plných cihel nebo podobného kompaktního materiálu. Na našem trhu jsou tyto výrobky zastoupeny společností Steico, Isofloc nebo Smrečina Hofatex. Izolace z pěnového skla Pěnové sklo se vyrábí pod názvem Foamglas ze speciálního aluminio-silikátového skla a stopového mnoţství uhlíku. Směs se rozprostře do forem a po zahřátí na cca 1000 °C se její objem napění a zvětší aţ dvacetinásobně. Po ochlazení se vytvoří uzavřená bublinková struktura s tenkými stěnami. Tento materiál má charakteristickou černou barvu, a je mimořádně odolný, velice dobře snáší vysoké teploty, zatíţení tlakem i agresivní prostředí (chemikálie, plísně…). Je zcela vodotěsný, parotěsný, tvarově stálý, nehořlavý, ekologicky nezávadný, lze ho pouţít v místech s trvalou vlhkostí. Má vysokou ţivotnost, nicméně je však citlivý na mráz, který můţe způsobit erozi skleněných buněk. Je vhodný pro zateplení téměř jakékoli části domu od základů aţ po střechu.

Obrázek 25 Pěnové sklo Foamglas (zdroj: http://www.foamglas.cz/infor_produkt.html)

Vyuţívá se především v energeticky úsporných či pasivních domech pro izolaci spodní stavby a pro přerušení tepelného mostu (např. u paty nosných stěn). Součinitel tepelné vodivosti λ pěnového skla je λ = 0,04-0,048 [W/(m.K)]. Nevýhodou je vysoká cena.

32

V současné době se k nám dováţí z Belgie, oficiálním zástupcem pro ČR je společnost AZ Flex a.s. Izolace z mineralizované celulózy Vyrábí se z recyklovaného, rozemletého, rozvlákněného a tříděného, starého novinového papíru. Do směsi vláken se přidají přísady pro zlepšení vlastností v podobě boraxu nebo kyseliny borité. Je odolná proti škůdcům, plísním, hnilobám a ohni. Má pozitivní schopnost vázat vzdušnou vlhkost, kterou následně v suchém období předává do vnitřního prostředí objektu. Součinitel tepelné vodivosti λ je přibliţně λ = 0,039 [W/(m.K)]. Výhodou je nízká cena v důsledku minimální potřeby vstupní energie pro výrobu a rychlost aplikace.

Obrázek 26 Celulózová izolace Isocell (zdroj: http://www.isocell.at/cz/hlavni-nabidka/produkty/izolacnimaterial/celulozova-izolace/co-je-isocell.html)

U celulózy se provádí 4 druhy aplikace: sypká – doporučuje se do malých ploch, kde je dobrý přístup a místo vhodné pro tuto aplikaci foukaná - provádí se pneumatickou hadicí, která čerpá celulózu přímo z nákladního vozidla, které můţe být vzdáleno max. 45 metrů. Vločky celulózy zaplní všechny mezery a dutiny konstrukcí stříkaná - nanáší se na bednění svislé konstrukce ve vlhkém stavu a v omezené tloušťce. Bohuţel se při stříkání uvolňuje prach, je nutné pouţívat ochranné pomůcky minimálně v podobě respirátorů v deskách - aplikuje se na jutovou podloţku a zafixuje se. Při této aplikace je nutné vytvoření spár Vyuţívá se především u dřevostaveb a nízkoenergetických a pasivních domů. Na trhu v ČR je známá pod názvem Climatizer či Isocell.

33

Minerální granuláty jsou další izolanty, které se pouţívají pro zateplení obvodových stěn. Mají dobré protipoţární vlastnosti, jsou hydrofobní, mají nízký difúzní odpor. Patří mezi ně Perlit a Keramzit/Liapor. Izolace ze zemědělsky pěstovaných rostlin, např. slaměné balíky a technické konopí, jsou izolanty, které se pouţívají zejména pro tepelnou izolaci v nízkoenergetických a pasivních domem, a také v objektech, které mají blízko k přírodě (dřevěné a hliněné konstrukce). Jedná se o hypoalergenní, ekologické materiály. Procesy výroby jsou energeticky nenáročné, čili nezatěţují ţivotní prostředí. V dnešní době přírodní materiály zaţívají renesanci. Do všech přírodních izolací jsou přidávány látky chránící izolace proti škůdcům, plísním, houbám a roztočům. Konopí Jako výchozí surovina se pouţívá konopné vlákno, které se zkracuje na délku 70 aţ 80 mm. Aby vlákna drţela pohromadě, vyuţívá se tzv. BiCo vláken jako pojiva. Pojivo je na bázi polypropylenu a je zdravotně nezávadné. Připravená směs se vsune do termofixačních pecí, kde se pojivo s konopnými vlákny spojí. Výsledné rohoţe bývají nejčastěji v tloušťkách 20 180 mm. Při výrobě nejsou pouţívána ţádná lepidla. Uchová si dlouhodobě své vlastnosti, je pevné, odolné proti vlhkosti, nehrozí ani napadení škůdci či hnilobou. Zaručuje zdravé mikroklima, a tedy příjemné bydlení. Díky srovnatelným vlastnostem λ = 0,04 [W/(m.K)] mohou konopné materiály nahradit minerální vlnu. Má vysokou tepelnou kapacitu, díky níţ se v horkých letních měsících nepřehřívá, účinkuje současně jako tepelně-akumulační materiál, je paropropustné. V konstrukci navíc funguje jako savý papír – vlhkost pohltí a rozšíří ji, aniţ by bylo mokré. Sláma Sláma je jeden z nejobvyklejších stavebních i tepelněizolačních materiálů našich předků a její obliba v současnosti opět roste. Slaměná izolace má ve spojení s hliněnou omítkou vysokou poţární odolnost, vyhovuje proto všem typům konstrukcí. Podstatnou nevýhodou je nízká odolnost proti vlhkosti. Součinitel tepelné vodivosti λ slaměných izolací je přibliţně λ = 0,1 [W/(m.K)]. Můţeme se s ní setkat v souvislosti se zdícími materiály – nepálenými cihlami, případně hliněnými omítkami. V konkrétní stavbě můţe být sláma pouţita jako nosný konstrukční materiál nebo jako doplněk nosného systému.

34

Vakuová izolace Je průlomovým vynálezem v tepelných izolacích. Vykazuje řádově desetinásobně menší tepelnou vodivost neţ běţné izolace, coţ umoţňuje zmenšit tloušťku obvodové konstrukce při jejím pouţití na 30 mm. Zpravidla se jedná o panely obalené v metalizované fólii, jako plnivo je pouţita pyrogenní kyselina křemičitá. Součinitel tepelné vodivosti λ se udává λ = 0,004 [W/(m.K)].

Obrázek 27 Vakuová izolace (zdroj: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/vakuova-izolace/)

Praktickému uţití vakuových izolací však brání řada problémů, které se týkají hlavně výroby a dlouhodobé spolehlivosti. Cena této tepelné izolace je zatím také velmi vysoká.

2.2.2 Druhy zateplovacích systémů Zateplovací systémy můţeme podle druhu a uspořádání jednotlivých vrstev rozdělit do tří skupin: kontaktní zateplovací systém bezkontaktní zateplovací systém omítkový zateplovací systém Kontaktní zateplovací systém Jde o sestavu z průmyslově zhotovených výrobků dodávaných jako stavebnice s jednotlivými vrstvami skladby stěny, mezi kterými nevzniká větraná vzduchová dutina, tzn. jsou ve vzájemném celoplošném kontaktu. K podkladu se připevňuje lepením nebo mechanickým kotvením zpravidla na vnější straně obvodového pláště. Nejběţnějším tepelným izolantem bývá buď polystyrenová expandovaná fasádní izolační deska (plná či perforovaná), případně extrudovaná (v místech se zvýšenou vlhkostí), nebo minerální fasádní izolační deska s podélným vláknem (vlákna jsou orientovaná rovnoběţně

35

s plochou zateplované konstrukce) či s kolmým vláknem (vlákna jsou orientovaná kolmo na plochu konstrukce). V ČR se setkáváme se zkratkou VKZS, v EU pod názvem ETICS - External thermal insulation composite systems. Podrobnosti a specifika montáţe těchto systémů se řídí dle normy ČSN 73 2901 Provádění vnějších tepelněizolačních kompozitních systémů (ETICS). Společnost Knauf Insulation uvedla na trh, na podzim loňského roku, zcela inovativní izolaci SMARTWall. Je to fasádní izolace se speciální povrchovou úpravou silikátovým nástřikem. Díky této technologie se sniţují náklady na spotřebu lepících a stěrkových hmot, prašnost izolace a také se sniţuje čas potřebný k montáţi. Lze ji pouţít do všech typů obvodových stěn rodinných i bytových domů.16

Obrázek 28 Fasádní izolace SMARTWall Knauf Insulation (zdroj: http://www.asb-portal.cz/smartwall-chytra-fasadniizolace/galeria/3312/23563)

Bezkontaktní zateplovací systém Jedná se o tzv. předsazený systém s přidanou provětrávanou mezerou. Jde v podstatě o montovanou konstrukci, kterou tvoří rošt z profilů nebo drţáků připevněných na zeď, mezi které se vkládají izolační desky. Povrchová vrstva fasády je od ostatních vrstev, zejména tepelně izolační vrstvy, oddělena vzduchovou mezerou, jejíţ účelem je odvádět případnou vlhkost z izolace. Obklad fasád je moţno provést ze dřeva, plastu, keramiky, kovu, eternitu či kamene. Tento systém je vhodný pro dodatečné zateplení budov s vyšší vlhkostí nebo pro budovy, které se obkládají deskovým materiálem. Omítkový zateplovací systém Tento systém se skládá z omítkové tepelně izolační vrstvy a povrchové úpravy. Tvoří mezistupeň mezi běţnými lehčenými omítkami a zateplovacím systémem. Odvádí z fasády vodní páru a tím umoţňuje stěnám dýchat. Pro zajištění tepelně izolačních schopností se do omítek přidává perlitová, polystyrenová či jiná plniva. 16

http://www.asb-portal.cz/novinky/knauf-insulation-uvadi-na-trh-smartwall-3316.html

36

Tepelně izolační omítky jsou povaţovány za moderní materiál, nicméně ve srovnání s kontaktními či bezkontaktními systémy vykazují niţší tepelně izolační schopnosti, a v současné době se tak často neaplikují.

2.3 Stropní konstrukce Strop je nosná konstrukce, která rozděluje prostor objektu ve vertikálním směru na jednotlivá podlaţí. Skládá se z nosné části stropu, podlahy a podhledu. Přenáší stále zatíţení vlastní tíhy a také nahodilé uţitkové zatíţení do svislých nosných konstrukcí a základů. Stropní konstrukce musí splňovat poţadavky na statickou únosnost a tuhost, tepelněizolační a akumulační vlastnosti na ochranu proti hluku, poţární ochranu, a také provozní a instalační poţadavky. Pro výstavbu rodinných i bytových domů se nejčastěji pouţívají stropy ţelezobetonové a keramické, případně dřevěné. Ţelezobetonové stropy Ţelezobetonové stropy se mohou vyrábět přímo na stavbě, za pomoci ztraceného či dřevěného bednění, ocelové výztuţe a betonové směsi. Tento způsob je však časově velmi náročný z důvodu zrání betonů (cca 28 dní). Efektivnější variantou jsou deskové stropy různých typů – např. desky s tzv. filigrány. Jedná se ţelezobetonovou stropní desku tloušťky 50 - 70 mm, ze které vyčnívá výztuţ ve směru rozponu stropní konstrukce. Do těchto desek se zpravidla ještě vkládá dodatečná výztuţ a betonáţí se docílí spřaţení.

Obrázek 29 Filigránová stropní deska (zdroj: http://www.hbbeton.cz/cz/produkty/stavebni-materialy/stropni-desky.html)

Dále se pouţívají prefabrikované stropy z nosníků a vloţek, panely plné či dutinové nebo vylehčené vloţkami. Výhodou těchto montovaných stropů je okamţitá únosnost, a výstavba za jakéhokoliv počasí, za nevýhodu lze povaţovat omezenou variabilitu, větší náklady na dopravu a nutnost pouţití těţké techniky. 37

Keramické stropní konstrukce Keramické stropy ze stropních desek se hojně vyuţívaly pro výstavbu rodinných domů na konci minulého století, a také dnes jsou stavebníky velmi oblíbené, a to pro svoji jednoduchost (k montáţi není třeba těţká mechanizace), velkou únosnost, nízkou hmotnost, přesnost a dobré tepelněizolační vlastnosti.

Obrázek 30 Keramické stropy Heluz MIAKO (zdroj: http://www.heluz.cz/katalog/keramicke-stropy-heluz-miako-114/)

Hlavní nosnou konstrukci tvoří ţelezobetonové nebo keramicko-betonové nosníky s ocelovou výztuţí, zpravidla ve tvaru I nebo obrácené T. Ukládají se na nosné stěny nebo na ţelezobetonový ztuţující věnec, a to v osových vzdálenostech podle rozměru vloţky. Pro vytvoření tuhé konstrukce celého objektu se výztuţ nosníků (v místě jejich uloţení) spojí s výztuţí věnců, přidají se samotné vloţky či desky (Hurdis, MIAKO) a celá plocha se zalije betonem. Plné hodnoty únosnosti stropní konstrukce je však dosaţeno po zatvrdnutí a dozrání zálivkového betonu, a proto je nutné před betonáţí nosníky podepřít. Dřevené stropy Dřevěné stropy se v minulosti běţně pouţívaly pro bytovou, občanskou i zemědělskou výstavbu, a to z toho důvodu, ţe dřevo bylo snadno dostupné, dobře se opracovávalo, a výstavba probíhala rychle. Dřevo zastávalo funkci poměrně dobré tepelné a zvukové izolace, a konstrukční spolehlivosti. Dřevěné stropy jsou však náchylnější k napadení dřevokazným hmyzem, houbami či plísněmi, a také jsou z poţárního hlediska méně odolné. Nejčastěji se pouţívaly dřevěné trámové stropy se záklopem nebo kazetové stropy, které plnily také funkci estetickou. V současné době se s dřevěnými stropy můţeme setkat hlavně při rekonstrukcích starých objektů, nebo při výstavbě menších chat či chalup.

38

Obrázek 31 Ukázka kazetového dřevěného stropu (zdroj: http://www.drevenestropy.cz/)

Obrázek 32 Dřevěný trámový strop se záklopem (zdroj: http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/konstrukce-aprvky/drevenekonstrukce/tramove-stropy-1732.html)

2.4 Schodiště Schodiště je komunikační prostor, ve kterém jsou umístěny všechny schodišťové prvky, příp. další zařízení (výtahy, zdviţné plošiny apod.). Umoţňuje vertikální spojení jednotlivých prostor a výškových úrovní uvnitř i vně budovy. Musí respektovat typologické, funkční, statické a dispoziční poţadavky, hygienické a poţární předpisy. Rozdělení schodišť uvádí norma ČSN 73 4130 Schodiště a šikmé rampy – Základní ustanovení: dle významu a funkce: hlavní, vedlejší, vyrovnávací, poţární dle umístění vzhledem k budově: vnitřní, vnější (předloţená), venkovní (terénní) dle sklonu ramen: rampy, rampové, mírné, běţné, strmé, ţebříkové dle výstupní čáry: přímočaré, smíšenočaré , křivočaré dle počtu ramen v jednom podlaţí: jednoramenné, dvouramenné, tříramenné atd., sdruţená dle otáčení při výstupu: levotočivé, pravotočivé, větevné dle konstrukčního typu: deskové, schodnicové, schodnicové s deskou, vřetenové, konzolové, s podestovým rámem, sloupové, zavěšené, podepřené 39

Materiály, které se pro nosné konstrukce schodišť pouţívají, se nijak zásadně nezměnily. Mohou být kamenná, se zděnou konstrukcí, ţelezobetonová, monolitická a prefabrikovaná, ocelová, dřevěná nebo v kombinaci materiálů. Co se týče povrchové úpravy stupňů, na trhu je široký sortiment materiálů – např. dřevěný lepený obklad, keramický obklad, pryţový obklad, povlak PVC (pryţ) s lištou, dále pak obklad deskami z přírodního nebo umělého kamene, kameninovými tvarovkami, cementový potěr + úhelník, hrana z tvrdé pryţe, koberec + rohovník, mosazný protiskluzový profil, či stupně ze skla. Můţeme konstatovat, ţe výběr materiálu tedy závisí na poţadavcích konstrukčního systému daného schodiště, a také na individuálním poţadavku investora a jeho finančních moţnostech.

40

3 Zastřešení Dle normy ČSN 73 1901 Navrhování střech – Základní ustanovení, je střecha definována jako konstrukce umístěná nad nejvyšším podlaţím budovy. Skládá se z nosné střešní konstrukce a jednoho nebo několika střešních plášťů oddělených vzduchovými vrstvami. Její hlavní funkcí je chránit objekt před vnějšími povětrnostními vlivy (vítr, déšť, sníh) a tepelně izolovat vnitřní prostor před chladem i teplem. Je důleţitou částí objektu, na jejím kvalitním provedení závisí do jisté míry ţivotnost celé stavby. Ne nadarmo se proto o střeše hovoří jako o „páté fasádě domu“. Musí splňovat poţadavky tepelněizolační, akustické, protipoţární, prosvětlovací aj. Podílí se také na estetickém výrazu budovy. Pro návrh konstrukce střechy je třeba znát specifika konkrétního objektu a místních podmínek dané lokality, ve které se objekt nachází. Podle sklonu střešního pláště rozlišujeme: ploché střechy - sklon krytiny menší nebo roven 5° šikmé střechy - sklon krytiny 5° aţ 45° strmé střechy - sklon krytiny nad 45° Podle skladby střešního pláště rozlišujeme: jednoplášťové střechy dvou- a víceplášťové střechy Podle tvaru střešní roviny rozeznáváme následující typy střech:

Obrázek 33 Druhy střech dle tvaru (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 10, ISBN 978-80-247-3484-2)

41

3.1 Krov Nosná střešní konstrukce sloţená z prvků se nazývá krov. Přenáší veškeré zatíţení celého střešního pláště do svislé nosné konstrukce vlastního objektu, a také nese zatíţení, které na střešní plášť působí vlivem povětrnosti. Konstrukce krovu se odvíjí od půdorysu objektu, tvaru a sklonu střechy/střešního pláště. U rodinných a bytových domů se nejčastěji pouţívá dřevěná nosná konstrukce tvořená různou soustavou krovů (vaznicová, hambalková, rámová). Můţe být také ocelová či kombinace těchto materiálů.

Obrázek 34 Dřevěný krov (zdroj: fotoarchiv autora)

Alternativou vyuţívanou např. u rodinných domů typu bungalov, tzn. objektů s velkou zastavěnou plochou (bez vyuţití podkroví) a zvýšenými nároky na rozpětí krokví, jsou nosníkové či vazníkové konstrukce střechy, které mohou být dřevěné (sbíjené příhradové vazníky, lepené vazníky či nosníky), ocelové či ţelezobetonové panely.

Obrázek 35 Příhradový vazník (zdroj: http://www.penti.cz/project18.html)

Výhodou tohoto řešení je především úspora materiálu a doba realizace. Na trhu je velké mnoţství firem, které se zabývají výrobou příhradových vazníků a nosníků. Jsou schopny dle poţadovaných rozměrů budoucí střechy vytvořit dle vlastních statických výpočtů její přesný návrh, zpracovat výrobní dokumentaci, zhotovit vazníky a následně provést montáţ přímo na stavbě. 42

Pro zaručení dlouhodobé ţivotnosti nosné střešní konstrukce je nezbytné všechny prvky opatřit vhodnou úpravou, tzn. dřevěné prvky naimpregnovat proti hnilobě, růstu hub a dřevokaznému hmyzu, a ocelové prvky opatřit protikorozním nátěrem.

3.2 Střešní plášť Jak jiţ bylo řečeno, střešní plášť chrání nosnou konstrukci i celý objekt před vnějšími vlivy a zabezpečuje poţadovaný stav vnitřního prostředí. Je upevněn na zvláštní nosné vrstvě, umístěné zpravidla mezi nosnou střešní konstrukcí a krytinou. Skladba a způsob provedení střešního pláště závisí na sklonu a tvaru střechy, na vyuţití podkroví, pouţité střešní krytině, způsobu provedení zateplení, počtu větraných mezer a na řadě dalších aspektů. Následující podkapitola je zaměřena na způsob provedení zateplení střešního pláště dle jeho sklonu a pouţívaných tepelných izolantů.

3.3 Tepelněizolační vrstva střešního pláště Hlavní funkce tepelněizolační vrstvy ve střešním plášti je v zásadě stejná jako u zateplování svislých nosných obvodových konstrukcí objektu – jedná se o zajištění poţadovaného vnitřního prostředí, tzn. minimalizace tepelných ztrát v zimním období, a naopak zamezení přehřívání objektu vlivem slunečního záření v letním období. V tabulce č. 1 jsou uvedeny poţadované i doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla U pro střechy dle jiţ zmiňované normy ČSN 73 0540-2, a v tabulce č. 2 jsou orientační hodnoty součinitele tepelné vodivosti λ pro běţně pouţívané tepelné izolace ve střešních pláštích.

Tabulka 1 Poţadované a doporučené hodnoty U (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 101, ISBN 978-80-247-3484-2)

Součinitel prostupu tepla U [W/(m2.K)] Popis konstrukce

Poţadovaná hodnota

Doporučená hodnota

Doporučená hodnota pro pasivní domy

Střecha plochá a šikmá se sklonem do 45˚ včetně

0,30

0,20

10,18-0,12

Střecha strmá se sklonem nad 45˚

0,24

0,16

10,15-0,10

43

Tabulka 2 Orientační hodnoty λ (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 102, ISBN 978-80-247-3484-2)

Orientační hodnoty součinitele teplené vodivosti λ [W/(m.K)]

Tepelná izolace Vlna z minerálních vláken

10,035-0,039

Vlna ze skelných vláken

10,033-0,039

PIR

10,022-0,026

Pěnový polystyren

10,039-0,042

Izolace z konopných vláken

10,040-0,042

Izolace z ovčí vlny

10,038-0,042

U novostaveb je návrh zateplení střechy součástí komplexního řešení zateplení budovy. Jinak tomu bývá v případě rekonstrukcí stávajících objektů a dodatečného zateplení, kdy se investor rozhodne provést tyto úpravy svépomocí bez předchozí konzultace s odborníky. Na základě neodborného provedení tepelné izolace často dochází k riziku následné kondenzace vodních par v konstrukci, které je zpravidla příčinou těţko a nákladně odstranitelné škody v podobě plísní a hniloby dřevěných konstrukcí, zvlhlé tepelné izolace a podhledů v interiéru. Aby tepelná izolace střešní konstrukce plnila svoji funkci 100%, je nezbytné její návrh a způsob provedení vţdy konzultovat s projektanty či odbornými firmami, a dodrţet všechny doporučené postupy jejího provedení jak po stránce technické, tak i z hlediska montáţe. Materiály, které se pro zateplení střech pouţívají, jsou obdobné jako u zateplení nosných obvodových stěn objektu, podkapitola 2.2.2. Nejčastěji jsou to tepelné izolace z minerálních vláken. Největšími výrobci tepelných izolací jsou společnosti ROCKWOOL a.s., Divize Isover, Saint-Gobain Construction Products CZ a.s. a Knauf Insulation spol. s r.o., které nabízejí širokou řadu výrobků. Pravidelně jsou také účastníky veletrhů, kde prezentují své aktuální novinky v oblasti tepelných izolací. Novinkou můţeme nazvat izolace polyuretanové, resp. polyisokyanurátové izolační panely s označením PIR izolace. Vyznačuje se nízkou objemovou hmotností, je tuţší, má uzavřenou strukturu a nepřijímá ţádnou vlhkost. Má lepší poţární vlastnosti – je více odolný a při hoření nevznikají kapky. Odolává teplotě +90°C, krátkodobě odolává i teplotám do +250°C. Jedná 44

se o vysoce účinnou tepelnou izolaci s velmi nízkým součinitelem tepelné vodivosti λ, který dosahuje hodnoty aţ λ = 0,023 [W/(m.K)]. Na trhu je velké mnoţství firem, které nabízejí tyto výrobky. Mezi nejvýznamnější a nejdéle nabízející výrobce patří Bauder a Isotec.

Obrázek 36 Nadkrokevní izolace BAUDER PIR (zdroj: http://strechy.chodska.cz/soukromnik/produkty/tepelneizolace/nadkrokevni-tepelne-izolace/bauder-pir)

3.3.1 Šikmé střechy Tepelná izolace šikmých střech se netýká pouze novostaveb, ale také rekonstruovaných rodinných a bytových domů postavených v minulém století, kdy se prostor půdy zpravidla nezateploval. Tyto objekty jsou velmi ţádané, a to z důvodu atraktivity obytné plochy se šikmými stropy a střešními okny. Z historického pohledu se pro zateplování šikmých střech vyuţívaly obilné plevy vsypané mezi krokve, později se pouţívaly heraklitové desky či desky z pěnového polystyrenu, které se přibíjely pod krokve v kombinaci se skelnou vatou vkládanou mezi krokve. S vývojem moderních tepelněizolačních materiálů vznikly i nové moţnosti způsobu zateplení. V zásadě máme tři způsoby, jak zateplit šikmé střechy či podkroví: mezi a pod krokvemi nad krokvemi kombinace obou způsobů Zateplení mezi a pod krokvemi je v současné době nejvíce rozšířeným způsobem. Pokud jako izolant pouţijeme minerální vatu, je nutné vzhledem k izolačním vlastnostem tohoto materiálu, dodrţet min. tloušťku izolace 380 mm, kterou nařizuje norma ČSN17. V případě, ţe se podaří umístit 200 mm izolace mezi krokve, stále je nutné 180 mm izolantu aplikovat pod krokve. Musíme tedy počítat s nutností vybudování dalších podpěrných konstrukcí

17

ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky

45

(pohledové konstrukce – rošt, sádrokartón nebo palubky), coţ značně zmenší celkový podkrovní prostor.

Obrázek 37 Izolace mezi a pod krokvemi (minerální vata) (zdroj: Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20., vydání 4/2013, Nakladatelství MISE, s.r.o., 66 stran, str. 36, ISSN 1212-0111)

Zateplení nad krokvemi je nejvýhodnějším řešením umístění tepelné izolace z hlediska eliminace tepelným mostů, a také úspory prostoru podkroví. V posledních letech je tento systém zateplení velice populární. Nejvhodnějším izolantem jsou deskové tepelné PIR panely, které mají oproti minerální vatě lepší tepelněizolační vlastnosti. Pro dosaţení poţadovaných hodnot součinitele prostupu tepla U tak stačí cca o 1/3 niţší tloušťka izolantu. Jsou nenasákavé, tvrdé, pevné a tvarově stále. Další výhodou je integrovaná vrstva pojistné hydroizolace, která tvoří horní povrch desek. Hojně se vyuţívá i při provádění dodatečného zateplení podkroví.

Obrázek 38 Izolace mezi a nad krokvemi (minerální vata) (zdroj: Střechy Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20., vydání 4/2013, Nakladatelství MISE, s.r.o., 66 stran, str. 36, ISSN 1212-0111)

Pro zateplení šikmých střech se ojediněle pouţívají i jiné materiály, a to především stříkaný polyuretan či foukaná tepelná izolace. Stříkaný polyuretan se začal objevovat nedávno, odborníky ale není tento způsob zateplení příliš akceptován, a to z hlediska funkčnosti materiálu v průběhu dalších let. Foukaná tepelná izolace se aplikuje zejména v prostorách, kam jiţ nelze dostat běţně pouţívanou izolaci (např. při rekonstrukci starých objektů), ale můţeme se s ní také setkat při zateplení vazníkových konstrukcí.

3.3.2 Ploché střechy Tepelná izolace je také velmi důleţitou součástí plochých střech. V minulosti se pro zateplení klasických plochých střech pouţívala škvára, škvárobeton, keramzit, pórobeton nebo pěnový 46

polystyren, a ve většině případů byla tepelná izolace uloţena nad střešní nosnou konstrukci s vrstvou hydroizolace o vysokém difúzním odporu. Toto řešení mělo zpravidla za následek kondenzaci vodní páry, čímţ docházelo k častým poruchám. Nyní máme k dispozici několik variant, jak zateplit plochou střechu, a to v závislosti na účelu střechy a typu střešního pláště. Zde jsou uvedeny základní typy jednoplášťové ploché střechy včetně vhodného tepelného izolantu: jednoplášťová plochá střecha o s klasickým pořadím vrstev - pěnový polystyren či minerální vlna, stále více se však vyuţívají PIR desky

Obrázek 39 Jednoplášťová plochá střecha s klasickým pořadím vrstev (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 68, ISBN 978-80-247-2916-9)

o s opačným pořadím vrstev (tzv. obrácená střecha) – extrudovaný polystyren

Obrázek 40 Jednoplášťová plochá střecha s opačným pořadím vrstev (obrácená střecha) (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 68, ISBN 978-80-247-2916-9)

47

o s kompaktní skladbou vrstev (kompaktní střecha) – pěnové sklo, případně PIR desky

Obrázek 41 Jednoplášťová střecha s kompaktní skladbou vrstev (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 69, ISBN 978-80247-2916-9)

Dalším typem jednoplášťových střech je tzv. PLUS střecha, se kterou se můţeme setkat u rekonstrukcí stávajících střech s klasickým pořadím vrstev, kdy se na opravenou hydroizolaci poloţí nová tepelná izolace včetně nové vodotěsné izolace. A také DUO střecha, coţ je kombinace klasiky a obrácené střechy. Dvouplášťové střechy se dělí na větrané a nevětrané. Nejpouţívanější jsou větrané střechy s tepelným izolantem v podobě minerální či skelné vaty. S nevětranými střechami se nejčastěji setkáváme u starších objektů, u novostaveb se prakticky nenavrhují.

Obrázek 42 Pultová větraná dvouplášťová střecha (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 127, ISBN 978-80-247-2916-9)

Ať uţ zateplujeme střechu jakýmkoliv z výše uvedených způsobu (dle podkapitol 3.3.1 a 3.3.2), je vţdy nutné dodrţet předepsanou skladbu střešního pláště včetně parozábrany a hydroizolace, a také dbát na přísnou technologickou kázeň při samotné realizaci.

3.4 Střešní krytiny Střešní krytiny řadíme do prvků krátkodobé ţivotnosti, nicméně jsou zde uvedeny proto, ţe jsou nedílnou součástí celé stavby, bez které by dům nebyl plně funkční.

48

Krytina tvoří vrchní vodotěsnou část střešního pláště, která chrání objekty před deštěm, sněhem, prachem, slunečním zářením a dalšími atmosférickými vlivy. Výběr střešní krytiny ovlivňuje několik faktorů: konstrukce stavby klimatické podmínky ţivotnost údrţba celkový estetický vzhled cena Jednotliví výrobci uvádějí u kaţdého typu krytiny pro jaké sklony střech je určena (minimální a maximální sklon) při dodrţení všech předepsaných opatření a podmínek pouţití – podrobněji je uvedeno v tabulce č. 3: Tabulka 3 (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství GradaPublishing, a.s., 160 stran, str. 93, ISBN 978-80-247-3484-2)

Min. sklon za pouţití vhodného Poznámka doplňkového materiálu

Střešní krytina (dle materiálu)

Typ střešní krytiny (dle tvaru)

Min. bezpečný sklon

Pálené střešní tašky

se spojitou vodní dráţkou s přerušovanou vodní dráţkou bobrovky prejzovky

22˚ 30˚ 30˚ 40˚

12˚ 20˚ 22˚ 30˚

Betonové střešní tašky

dráţkovaná krytina rovná (plochá) krytina bobrovky Bramac Max 7˚

22˚ 25˚ 30˚ 22˚

12˚ 15˚ 20˚ 7˚

Plechová profilovaná

tvar střešních tašek tvar falcovaných a trapézových plechů

14˚ 14˚

8˚ 6˚

7˚

3˚

Plechová falcovaná

Plechová maloformátová

falcované tašky falcované šindele a šablony skládaná tvaru střešních tašek alukrytové šablony

česká šablona (jednoduché krytí) Vláknocementová bobrovka maloformátová skládaná německá šablona (jednoduché krytí) obdélníky (dvojité krytí)

49

12˚ 25˚ 10˚-12˚ 25˚-30˚

30˚ 25˚ 25˚

dle výrobce

dle výrobce dle výrobce

18˚

Vláknocementová velkoformátová Asfaltová Přírodní břidlice

vlnité desky

20˚

10˚

asfaltové šindele dvojité krytí jednoduché krytí dvojité krytí

20˚ 10˚ 30˚ 22˚-25˚

15˚ 5˚

Dřevěné štípané šindele

30˚-35˚

Rákosové a slaměné došky

45˚

Plastová maloformátová Plastová velkoformátová

jednoduché krytí dvojité krytí jednovrstvé desky (role) komůrkové desky

30˚ 20˚ 7˚-10˚ 5˚

dle výrobce dle výrobce

dle výrobce dle výrobce dle výrobce

V podkapitolách 3.4.1 aţ 3.4.8 se můţeme dozvědět, jaké střešní krytiny se v současnosti pouţívají.

3.4.1 Těţké krytiny Do této kategorie jsou zařazeny krytiny, které kladou zvýšené nároky na kvalitu střešní vazby. Jsou to především pálené a betonové střešní tašky, přírodní břidlice, ale také zelená střecha. Pálená střešní taška Pálená střešní taška je bezesporu jednou z nejstarších uměle zpracovaných střešních krytin. S oblibou ji vyuţívali jiţ staří Řekové.

Obrázek 43 Pálená střešní taška (zdroj: KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, str. 74, ISBN 978-80-247-4070-6)

Vyrábí se, stejně jako cihly, z čistě přírodního materiálu, vypalováním, a to buď taţením nebo raţením, v široké škále tvarů (prejzy, bobrovky, esovky, různé velikosti vln či zcela rovné). Mohou být bez povrchové úpravy, tzv. reţné, či s povrchovou úpravou – engoba a glazura, která zůstává na povrchu tašky po celou dobu její ţivotnosti, a zvyšuje tak estetičnost střešní krytiny (tzn. brání usazování nečistot, růstu lišejníků a mechů).

50

Vyznačují se výbornou akumulační vlastností, velkou pevností, jsou pochůzné, odolávají agresivnímu prostředí.

Díky systému dvojitých dráţek v hlavové i boční části zajišťují

dostatečnou ochranu proti vnikající vodě, vířivému sněhu či prachu. Jsou vhodné pro všechny druhy šikmých střech. Výhodou je také poměrně nízká cena (dle typu – 270 Kč/m2 reţná taška, 320 – 400 Kč/m2 engobované tašky, 380 -500 Kč/m2 glazované tašky) a ţivotnost v horizontu 100 let. Za nevýhodu lze povaţovat povrchovou úpravu – tašky engobované jsou více náchylné ke vzniku drobných odštěpků a odřenin, tašky glazované se při slunečním svitu velmi lesknou.18 Jediným českým výrobcem pálených střešních tašek je společnost Tondach Česká Republika, s.r.o., která na konci roku uvedla na trh novou střešní tašku Figaro Deluxe. Tato se vyznačuje extrémně moderním designem, je plochá, posuvná a snadno se pokládá.

Obrázek 44 Pálená střešní taška Tondach Figaro Deluxe (zdroj: http://www.asb-portal.cz/novinky/tondach-predstavujenovou-palenou-tasku-figaro-deluxe-3285.html)

Betonová střešní taška Betonové tašky se začaly objevovat ve druhé polovině 19. století. K rozkvětu však došlo počátkem 90. let 20. století. Jejich vyuţití přetrvává dodnes, a u stavebníků jsou velmi oblíbené. Od keramických střešních tašek jsou na první pohled prakticky těţko rozeznatelné.

Obrázek 45 Betonová střešní taška KM Beta Elegant (zdroj: http://www.kmbeta.cz/detail.html?obr=BETA/big/e_cihlova.jpg&tit=001)

K výrobě se vyuţívá směs přírodních materiálů, z které se taţením vytvoří nekonečný pás základního tvaru krytiny, který se dále dělí na jednotlivé části. Vyrábí se v několika barevných odstínech, a třech základních úpravách. Nemají hlavovou dráţku, ale pouze boční. 18

KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 18 – 29, ISBN 978-80-247-3484-2

51

Jsou vhodné pro všechny druhy šikmých střech, vyznačují se vysokou pevností a mrazuvzdorností (často se vyuţívají v horských oblastech), díky povrchové úpravě jsou nenasákavé. Ţivotnost je stejná jako u pálené tašky, tzn. 100 let. Jsou cenově velmi dostupné (200 – 350 Kč/ m2). Nevýhodou je vyšší hmotnost oproti pálené střešní tašce (cca o 1 kg), a také absence horního zámku, který u pálené střešní tašky zajišťuje také funkci ochranou proti klimatickým a atmosférických vlivům (zafoukání sněhu, prachu nebo větrem hnaného deště do větrané vzduchové mezery). Předními výrobci na našem trhu jsou společnosti Bramac střešní systémy spol. s r.o. a KM Beta, a.s. Kaţdoročně uvádí na trh novinky, např. v podobě nových tvarů krytiny či povrchových úprav. První výše uvedená společnost se zabývá také výrobou keramických střešních tašek. Na letošní výstavě Střechy Praha 2013 se střešní keramická taška Turmalín stala vítězem v soutěţi Zlatá taška.

Obrázek 46 Keramická střešní taška Bramac Turmalín (zdroj: http://www.bramac.cz/produkty/keramicke-stresnitasky/turmalin.html)

Přírodní břidlice19 Přírodní břidlice se objevovala jiţ ve starověku, a je tedy jednou z nejdéle pouţívaných střešních krytin. V posledních několika letech se vyuţívá zejména v souvislosti s rekonstrukcí historických objektů, ale našla si své místo také u novostaveb. Břidlice se těţí v povrchových dolech ve formě velkých kvádrů, které se dále převáţí do výrobních závodů k finálnímu opracování, kde dochází k rozřezání na menší kvádry a následnému štípání na desky tloušťky 4 – 8 mm (velikost 300x300 mm, 200x300mm aţ 300x600 mm).

19

Časopis BYDLENÍ STAVBY REALITY. Ročník 8, duben 2013, Mladá fronta, a.s., 148 stran, str. 87, ISSN 1801-7533

52

Obrázek 47 Ukázka střešní krytiny z přírodního kamene (zdroj: http://www.richter-piz.cz/houses/pic1d.jpg)

Jde o ušlechtilý kámen, který se vyznačuje výbornou mechanickou pevností a pruţností, a také se dobře opracovává. Ţivotnost by měla přesahovat více jak 100 let. Lze ji vyuţít na jakýkoliv tvar střechy včetně detailů. Má velmi hladký a jemný povrch, který brání růstu mechů a lišejníků. Pokládka je velice snadná – jednoduché či dvojité krytí, které se na podbití připevní speciálními měděnými či proti korozi pokovenými hřebíky. Hmotnost krytiny z přírodní břidlice je poměrně nízká, zdaleka nedosahuje hmotnosti klasických taškových krytin. Nevýhodou je velmi vysoká cena těchto krytin, která se pohybuje v rozmezí 700 Kč – 1 500 Kč/m2. Do České Republiky se tento materiál dováţí zejména ze Španělska. Zelená střecha S ozeleněnými střechami se v posledních letech setkáváme častěji, a to nejen u administrativních budov, ale také u rodinných a bytových domů. Důvodem je estetičnost a praktičnost. Zelená střecha totiţ plní také funkci doplňkové tepelné izolace, chrání střešní krytinu před mechanickým poškozením a slunečním zářením, sniţuje tepelné namáhání střešního pláště a zlepšuje kvalitu ţivotního prostředí.20 Pro tento typ střech se nejčastěji pouţívá název střešní zahrada, vegetační zahrada nebo zelená střecha. Rozeznáváme dva druhy zelených střech a formy vegetace – extenzivní a intenzivní.

20

CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 226, 228, ISBN 978-80-247-2916-9

53

Obrázek 48 Ukázka extenzivní zelené střechy (zdroj: http://www.greenville.cz/fotogalerie.html)

Extenzivní zelené střechy jsou takové, které vyţadují jen minimální údrţbu. Jedná se o stabilní, nenáročnou vegetaci přírodního charakteru a vzhledu, která postupně vytváří souvislý pokryv různých druhů rostlin (zpravidla rozchodníky, netřesky a suchomilné trávy). Jsou nepochůzné, tzn. vhodné pro šikmé střechy nebo tam, kde se nepředpokládá pohyb osob. U plochých střech s pohybem osob, je nutné vytvořit zpevněné cestičky a plochy. Intenzivní zelené střechy plní ve většině případů funkci okrasnou, a jsou vyuţívány k pobytu osob nebo můţe jít o kombinaci provozních ploch (osoby, vozidla). Jsou tvořeny pochozími trávníkovými plochami, záhony s trvalkami, letničkami, cibulovinami, keři a stromy. Vyţadují pravidelnou odbornou péči a údrţbu. Zelená střecha klade velké nároky nejen na pouţíté materiály, ale také na samotnou realizaci, a proto by mělo být její vytvoření přenecháno odborníkům. Cena kompletně zhotovené střechy se pohybuje od 1 500 Kč/m2 a více.

3.4.2 Lehké krytiny Do této kategorie zařazujeme krytiny, které pro svoji niţší hmotnost nevyţadují zvýšené nároky na střešní vazbu. Vláknocementová střešní krytina Vláknocementová skládaná střešní krytina je známa především pod názvem eternit. Eternitové šablony se začaly vyrábět a pouţívat počátkem 20. století, a hojně se vyuţívaly zejména v horských oblastech, a při rekonstrukcích starých střech. Pro výrobu se vyuţívala tenká azbestová vlákna spojená cementovou kaší. Azbest je však vysoce karcinogenní, a z tohoto důvodu se eternitové šablony přestaly vyrábět a pouţívat.

54

Obrázek 49 Česká šablona (zdroj: http://www.cembrit.cz/data/USR_041_ADMIN/sablona.cerna.detail.jpg)

Dnešní šablony se vyrábí z cementu, přírodní buničiny, umělých vláken a vody, jsou tedy naprosto zdravotně nezávadné. Vyznačují se velmi tvrdým, otěruvzdorným povrchem, který odolává i nejnáročnějším klimatickým podmínkám a zabraňuje tvorbě mechu a lišejníků. Jsou lehké, povrch je jemný a hladký. Dodává se v různých tvarech, nejčastěji se pouţívá ve tvaru tzv. české šablony, o rozměru 400x400 mm a pokládá se na koso. Za nevýhodu lze povaţovat křehkost a niţší ţivotnost (dle výrobců 60 – 80 let). Ceny se pohybují dle typu a povrchových úprav v rozmezí 200 – 600 Kč/m2.21 Jediným výrobcem na našem trhu je společnost Cembrit a.s., která v současné době nabízí dvě novinky střešních krytin s názvy Bravan a Dolmen.

Obrázek 50 Skládaná krytina Dolmen (zdroj: http://www.cembrit.cz/dolmen/)

Tyto krytiny mají speciálně upravené hrany vytvořené pomocí technologie štípání, s povrchovou imitací přírodní břidlice. Jsou o polovinu lehčí neţ břidlice, a cena je podstatně niţší.22 Asfaltové šindele Asfaltové šindele se u nás objevily počátkem 90. let minulého století, nicméně tento materiál se pro střešní krytiny pouţívá více neţ 100 let, a to především v USA a Severní Americe. Proto se můţeme setkat i s názvy kanadský šindel, případě bonnský či finský šindel.

21

KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 52 – 57, ISBN 978-80-247-3484-2 22 http://www.cembrit.cz/stresni-krytina/

55

Obrázek 51 Ukázka střešní krytiny Asfaltový šindel (zdroj: http://www.iko.cz/documents/photo-gallery.xml?lang=cz)

Pouţití asfaltových šindelů se v minulosti setkávalo u investorů s nejistotou. Bylo to do určité míry dáno nekvalitními šindeli, a také nepříliš schopnými pokrývači, kteří s pokládkou krytiny měli malé zkušenosti. V dnešní době se šindele vyrábí na bázi oxidovaných asfaltů, v kvalitnějším provedení výztuţné vloţky s polyesterovými vlákny (dříve plsťové či papírové). Povrch je opatřen barevným posypem. Výhodou je nízká hmotnost, rychlost pokládky a dlouhodobá odolnost proti všem vlivům počasí. Má výborné izolační a akustické vlastnosti. Dodává se v široké paletě vzorů, barev i designu. Nevýhodou šindelů je jejich ţivotnost, která se pohybuje od 25-50 let dle typu, kvality pokládky a odvětrání střechy. Jedná se o cenově velmi dostupný materiál, kvalitní šindele pořídíme za 200-300 Kč/m2. Největším celosvětovým výrobcem kvalitních šindelů je kanadská společnost IKO, dalšími italská Tegola, finská Isola. Za novinku lze povaţovat samolepivé a laminované šindele. Plechové střešní krytiny Plechové krytiny mají poměrně dlouhou historii. Pouţívaly se jiţ v dobách renesance a baroka na oplechování různých bání, kopulí a věţí, tzn. na místech, kde bylo těţké pouţít tehdy běţnou skládanou krytinu. Jednalo se převáţně o měděný plech spojený falcováním. K dalšímu rozvoji vyuţití falcovaných plechových střech docházelo začátkem 20. století, a to hlavně v horských oblastech s velkým sněhovým zatíţením.

Obrázek 52 Profilovaná střešní krytina Lindab (zdroj: http://www.lindab.com/cz/pro/products/Pages/Ideal.aspx?refpageid=f6d6d3df-1f26-41c6-aa49-73792d9c88c5)

56

Dnes se nejčastěji pouţívají titanzinkové či poplastované krytiny různých tvarů a velikostí – velkoformátové taškové tabule, nebo trapézové a profilované plechy, které imitují vzhled klasické krytiny. Základní surovinou je ţárově pozinkovaný svítkový ocelový plech. Povrch plechu je ošetřen pokovením nebo speciálními ochrannými nátěry či povlaky, díky nimţ se zvyšuje odolnost střechy před povětrnostními vlivy a zachovává barevnost střešní krytiny. Výhodou plechové krytiny je především její nízká hmotnost a snadná pokládka, coţ značně sniţuje náklady na montáţ. Lze ji pokládat na střechy s velmi nízkým sklonem. Hladký povrch krytiny zamezuje usazování nečistot, růstu mechů a lišejníků. Ţivotnost udávaná výrobci je 50 let a více, dle typu povrchové úpravy. Plechovou krytinu můţeme pořídit od cca 220 – 400 Kč/m2 v závislosti na povrchu a tloušťce materiálu. Nevýhodou je větší spotřeba materiálu u sloţitějších tvarů střech, při manipulaci můţe snadno dojít k odření ochranné vrstvy. Plechové krytiny velmi dobře vedou zvuk, jsou tedy hlučnější při dešti ve srovnání s klasickými pálenými či betonovými taškami.23 Předními výrobci profilovaných střešních krytin jsou společnosti se Skandinávie - Lindab s.r.o. a Ruukki CZ s.r.o. Ryze českým výrobcem je společnost Satjam, a.s., která představila na veletrhu Střechy Praha 2013 svou novinku – maloformátovou kovovou střešní tašku Arad Premium se skrytým kotvením.

Obrázek 53 Ukázka střešní krytiny SATJAM Arad Premium (zdroj: http://www.satjam.cz/satjam-arad-premium152.html)

Plastová střešní krytina Plastové maloformátové krytiny jsou z historického hlediska poměrně novou střešní krytinou, která je de facto odrazem rozvoje výroby a zpracování plastických hmot.

23

KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 36 – 51, ISBN 978-80-247-3484-2

57

Obrázek 54 Ukázka plastové střešní krytiny Eureko (zdroj: http://www.eureko.org/galerie/dds/dds_8_v.jpg)

Vyrábí se recyklací plastů (niţší cena), nebo z nových nepouţitých materiálů (PVC, polykarbonát, polyester a polyetylen). Nejčastěji se vyrábějí ve formě šablon jako imitace přírodní břidlice, dřevěných došků a ve tvaru běţných betonových tašek. Výhodou je niţší cena a hmotnost oproti klasickým šablonám, velice jednoduchá montáţ, nepodléhají erozi, a jsou imunní vůči mechům a lišejníkům. Nevýhodou je tepelná roztaţnost, kroucení šablon a také ţivotnost 40 let a více, kterou výrobci uvádějí. Vzhledem k tomu, ţe se tyto krytiny vyrábějí poměrně krátkou dobu, jedná se pouze o předpokládané ţivotnosti, ověřené pouze ve zkušebnách, a ne v praxi.24 Ceny se pohybují v rozmezí 200-800 Kč/m2. Výrobců plastových krytin je na trhu celá řada, mezi nejvýznamnější můţeme zařadit společnosti Cappacco, Eureko, Glynwed a Tři pyramidy. Kaţdá z nich k výrobě plastových krytin pouţívá jinou surovinu. Cappacco vyrábí z recyklovaného plastu z kabelových izolací, Eureko pouţívá lyolefiny, Glynwed mletý kaolín smíchaný s polyethylenem a polyprophylenem, a Tři pyramidy vyuţívají směs jemného křemičitého písku a drceného recyklovaného polyethylenu.

3.4.3 Střešní krytiny z organických materiálů25 Pro ucelený přehled střešních krytin jsou zde uvedeny také dřevěné šindele, rákosové a slaměné došky. I přesto, ţe se jedná o materiály, které se nyní pouţívají převáţně při rekonstrukcích původních historických památkově chráněných objektů, a nelze je tedy povaţovat za moderní materiály, stojí za to si je připomenout. Dřevěné šindele

24

Časopis BYDLENÍ STAVBY REALITY. Ročník 8, duben 2013, Mladá fronta, a.s., 148 stran, str. 88, ISSN 1801-7533 25 KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 75 – 83, ISBN 978-80-247-3484-2

58

Jsou jednou z nejtradičnějších střešních krytin pouţívaných na našem území před více neţ tisíci lety. Vyskytovaly se jak na obyčejných staveních, tak také na honosných hradech. Pro výrobu je nejvhodnější dřevo z kmene stromu od pařezu po první řadu větví (smrk nebo modřín). V minulosti se štípaly ručně, dnes se k výrobě pouţívá mechanický štípací stroj.

Obrázek 55 Dřevěné šindele (zdroj: http://www.drevene-sindele.cz/)

Výhodou je čistě přírodní materiál s minimální ekologickou zátěţí, poměrně vysoká ţivotnost 40-80 let (dle kvality suroviny, pravidelné údrţby, intenzity a síly sráţek), lze je pokládat v zásadě na všechny typy střech (od sklonu 30o). Nevýhodou je velmi pracná a časově náročná pokládka provedená pouze odborníkem, špatná poţární odolnost a vysoká cena. Rákosové a slaměné došky Došky byly po dlouhá staletí základní krytinou v mnoha vesnicích. K jejich útlumu došlo aţ na počátku 20. století s příchodem modernějších materiálů – eternitu a plechu. I dnes se však najdou investoři, kteří mají blízko k přírodě, a chtějí být obklopeni přírodními materiály, a proto volí doškové střešní krytiny.

Obrázek 56 Rákosové došky (zdroj: http://www.rakosove-strechy.cz/reference.html)

Vyrábí se z pevně na sebe přivázaných snopů slámy nebo rákosí za pomoci nerezového drátu (dříve slaměné kroucené provazce, tzn. povřísla). Za výhodu lze opět povaţovat čistě přírodní materiál bez ekologické zátěţe, vysokou prodyšnost materiálu, v dostatečné tloušťce je také výborným tepelným izolantem. Nevýhodou je pracnost při výrobě došků, jsou hořlavé, podléhají hnilobě, a oproti běţným 59

taškám mají niţší ţivotnost (40 let v závislosti na atmosférických a klimatických podmínkách). Pokládku lze provádět na střechy se sklonem minimálně 45o. Vyuţívají se k rekonstrukci historických objektů, k zastřešení zahradních staveb (altány, přístřešky), ale také, jak uţ bylo řečeno, u novostaveb s důrazem na přírodní materiály.

60

4 Závěr Při oceňování nemovitostí se setkáváme s budovami různého stáří, typu konstrukce, vybavení a tím i různé kvality stavebních materiálů, prvků a technologií. Stále častěji se však v rámci novostaveb bytových i rodinných domů, a také u rekonstrukcí starších objektů, pouţívají tzv. moderní materiály a technologie, a to jak u prvků krátkodobé ţivotnosti (krytina, klempířské konstrukce, okna, dveře, povrch podlah aj.), tak i dlouhodobé ţivotnosti (základy, svislé konstrukce, stropy, schodiště a krov střechy). V závěru této práce se snaţím zhodnotit vliv moderních materiálů a technologií ve vazbě na oceňování. Ačkoliv se v teoretické části své bakalářské práce věnuji z podstatné většiny prvkům dlouhodobé ţivotnosti, budu nadále popisovat obě výše uvedené kategorie v souvislosti s oceňováním staveb. Hlavním důvodem je fakt, ţe výčet všech prvků dlouhodobé ţivotnosti, které zařazujeme do nadstandardu, je relativně malý. Tato skutečnost paradoxně znamená pro variabilitu oceňování podstatně větší vliv prvků krátkodobé ţivotnosti, které tak nelze dále opomenout. Zařazení materiálů do kategorií standard a nadstandard však, dle mého názoru, neodpovídá dnešní realitě ani aktuální nabídce výrobců. Ti jsou legislativou i poptávkou motivováni vyvíjet, inovovat a produkovat stále větší mnoţství výrobků, které lze v souvislosti s vyhláškou č. 3/2008 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), označovat za nadstandard. S ohledem na tento fakt by mělo docházet k častější aktualizaci standardů. Pouţití těchto elementů moderních materiálů a technologií významně zlepšuje tepelně izolační hodnoty budovy, urychluje dobu výstavby, zlepšuje uţitné vlastnosti budov i ţivotnost jednotlivých prvků, a zásadním způsobem tak přispívá k lepší ekonomice výstavby i úspornějšímu provozu budovy. Přestoţe zařazení těchto prvků do projektu stavby principielně její budoucí hodnotu zvyšuje, v procesu ocenění stavby má na výslednou hodnotu relativně malý vliv. Maximální míra navýšení odhadované ceny v porovnání se stavbami, v rámci kterých nebyly moderní materiály či technologie pouţity, dosahuje v praxi hodnoty 7-10%. Jejich vliv na cenu navíc často kompenzují ostatní faktory, například lokalita či dopravní obsluţnost.

61

Pořizovací náklady na tyto prvky v porovnání se standardními materiály lze jen velmi sloţitě a obtíţně posuzovat v kontextu s budoucí hodnotou stavby. V případě, kdy k ocenění rodinného domu či bytového domu nákladovou metodou pouţijeme jiţ zmiňovanou vyhlášku, § 3 Budova a hala, nebo § 5 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, se s výběrem typu konstrukce a pouţitých materiálů, v kategorii prvků dlouhodobé ţivotnosti, setkáváme jiţ při stanovení základní ceny stavby za 1m3 obestavěného prostoru. Při ocenění se vliv uţití moderních materiálů a technologií projeví v podobě vyšších koeficientů ve výpočtu K4 - konstrukce a vybavení stavby, které jej mohou zvýšit aţ do „stropu“, který tato vyhláška stanovuje, a jeho maximální míra je vyjádřena hodnotou 1,2. Ve výjimečných a dokladovatelných případech můţe tato hodnota přesáhnout stanovenou míru. Shrneme-li výše uvedené závěry, lze konstatovat, ţe ačkoliv na první pohled se můţe investice do moderních materiálů a technologií, respektive do nemovitostí postavených a vybavených v těchto standardech, zdát vţdy jednoznačně smysluplnou, toto tvrzení platí pouze v případě posuzování ekonomiky provozu objektu a jeho současné likvidity. Vzhledem k metodám oceňování je stejné tvrzení nejednoznačné a je třeba pečlivé posouzení ostatních vlivů, zejména pak vliv lokality a předpoklad, ţe objektů ve srovnatelné kvalitě provedení a pravděpodobném budoucím standardu, bude v čase významně přibývat. Otázkou tedy je, jak přistupovat k oceňování nemovitostí, které jsou dnes díky pouţití moderních materiálů a technologií povaţovány za nadstandardní, a to především z pohledu investora. Změny ve standardizaci materiálů lze předpokládat ve stále kratších časových periodách.

62

B. Praktická část bakalářské práce 5 Ocenění nemovitostí V praktické části bakalářské práce se autorka věnuje modelovému ocenění dvou nemovitostí na trţních principech. Ocenění bytové jednotky č. 1002/20, v osmém nadzemním podlaţí budovy č. p. 1002, na adrese sídliště Zátiší, Kralupy nad Vltavou. Budova postavená na pozemku parcelní číslo 708, včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, o celkové výměře 246 m2, přičemţ jednotka je zapsaná na LV č. 4353, budova na LV č. 3344. Vše pro katastrální území Kralupy nad Vltavou, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník. V tomto případě je předmětem ocenění bytová jednotka po rekonstrukci. U tohoto ocenění je aplikovaná porovnávací metoda a příjmová metoda. Ocenění bytového domu s nebytovými prostory č. p. 229 postaveného na pozemku parcelní číslo 861, o celkové výměře 436 m2, v části obce Vysočany a zapsané na LV č. 593, v katastrálním území Vysočany, obec Praha u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. V tomto případě je předmětem ocenění bytový dům s nebytovými prostory v přízemí domu. Nemovitost se nachází poblíţ křiţovatky Harfa. U této nemovitosti jsou pouţity všechny tři metody ocenění na trţních principech – porovnávací metoda, příjmová metoda a nákladová metoda. Stylistická úprava obou ocenění je přizpůsobena přednáškám a skriptům Ing. Petra Orta, Ph.D. a jsou zde vyuţívány vzorové šablony tabulek pro výpočet pomocí porovnávací metody poskytnuté Ing. Petrem Ortem, Ph.D. V případě obou modelových ocenění nejsou uvedeny údaje o vlastnících nemovitostí, z důvodu ochrany osobních údajů, která je v České republice regulována zákonem č.101/2001 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů a dalšími právními předpisy. Ostatní údaje jsou zachovány podle skutečnosti.

63

Základní popis metod ocenění na trţních principech: Porovnávací metoda (srovnávací metoda, market approach) „Je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí.“26 Pro zohlednění odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti se vyuţívají tzv. korekční činitelé. Příjmová metoda (výnosová metoda, income approach) Je méně časově náročná, neţ metoda porovnávací. Slouţí jednak k ověření správnosti výpočtu metody porovnávací, ale také jako další cenový argument. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty, cost approach) „Spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou“27.

26

Citace z publikace ORT, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 74 stran, str. 14, 15., ISBN 978-80-7265-113-9 27 Citace z publikace ORT, P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 74 stran, str. 54, ISBN 978-80-7265-113-9

64

5.1 Trţní ocenění bytové jednotky ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka číslo 1002/20 V bytovém domě číslo popisné 1002 Sídliště Zátiší 278 01 Kralupy nad Vltavou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Objednatel posudku:

Bankovní institut vysoká škola a.s.

Vlastník nemovitosti:

Pan/paní XY, rodné číslo, adresa

Účel odhadu:

Zjištění ceny nemovitosti pro účely úvěrového řízení

Datum ocenění:

26. 06. 2013

Odhad provedl/a:

Kateřina Plamínková Pod Strání 77 277 51 Nelahozeves

65

A. Nález Úkol Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení, ocenění je provedeno ke dni prohlídky – 26. 06. 2013. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo za přítomnosti objednavatele provedeno dne 26. 06. 2013. Výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu. Podklady pro vypracování odhadu -

Výpis z KN č. 4353 ze dne 26. 06. 2013

-

Snímek z katastrální mapy ze dne 26. 06. 2013

-

Vlastnické a evidenční údaje

Vlastnické a evidenční údaje Dle údajů uvedených ve Výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem bytové jednotky paní XY, rodné číslo XY, bytem Jana Palacha 1093, 293 01 Mladá Boleslav II Způsob ocenění Ocenění je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z vypočtených hodnot stanovených porovnávací a příjmovou metodou. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. p. 1002/20 se nachází ve městě Kralupy nad Vltavou, na sídlišti Zátiší, 20 km severně od Prahy. Byt je v příjemné lokalitě v blízkosti parku a dětských hřišť. Okolní zástavba je tvořena panelovými domy postavenými v 80. letech 20. století. Kompletní občanská vybavenost je v dochůzné vzdálenosti od objektu (obchody, banky, předškolní a školní zařízení, kultura apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (autobus) taktéţ. Parkování je moţné na přilehlém parkovišti a veřejném prostranství, nicméně kapacita těchto míst není pro potřeby rezidentů dostačující. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako velmi dobrou, výhled není omezen zástavbou panelových domů.

66

Přístup k nemovitosti Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Oceňovaný majetek „Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi.“28 Příslušenstvím bytu je uzamykatelná spíţ v patře bytové jednotky a sklepní kóje. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory. Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 395/12260 na parcele č. 708, o výměře 246 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 395/12260 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové trţní ceny. Byt Bytová jednotka je situována v 8. nadzemním podlaţí z celkových osmi. Je přímo přístupná z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn z chodby jednokřídlými bezpečnostními dveřmi. Dispozice bytu 3+1 o výměře 75 m2 obsahuje vstupní předsíň, tři samostatné pokoje, kuchyň s jídelním koutem, koupelnu s WC a komoru. Byt je po kompletní rekonstrukci prvků krátkodobé ţivotnosti: nové rozvody elektřiny, vody, odpadu, topení. Dále nové podlahy (dlaţba, plovoucí podlahy), interiérové dveře, kuchyňská linka včetně spotřebičů, zděné jádro.

28

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I., Oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 51, ISBN 978-80-7265-128-3

67

V budově, ve které se bytová jednotka nachází, byla provedena výměna stoupaček za plastové, u vstupního prostoru jsou nové schránky a zvonky. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“29 Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho plné trţní vyuţívání, čímţ je splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je uţíván vlastníkem k bydlení, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţní hodnoty „Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.“30

29

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I., Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ,140 stran, str. 26, ISBN 978-80-7265-128-3

68

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou vedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. „Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné látky, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“31

30

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 81, ISBN 978-80-7265-128-3 31 Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 63, ISBN 978-80-7265-128-3

69

B. Odhad trţní hodnoty POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Předmětem ocenění není samostatný pozemek, ale pouze podíl 395/12260 na pozemku parcelní číslo 708, o výměře 246 m2. Jeho trţní hodnota je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Kralupech nad Vltavou v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA), která je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 1 697 000 Kč (slovy: jeden-milion-šest-set-devadesát-sedm-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden na následující stránce v tabulce č. 1 tohoto ocenění

70

Tabulka č. 1 - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt V Zátiší, 8. NP z 8

Byt V Zátiší, 5. NP z 8

Byt V Zátiší, 3. NP z 8

Byt V Zátiší, 3. NP z 8

Byt V Zátiší, 7. NP z 8

Adresa nemovitosti

Sídliště V Zátiší 1002

Sídliště V Zátiší 1006

Sídliště V Zátiší 1023

Sídliště V Zátiší 1001

Sídliště V Zátiší 1006

Katastrální území

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Obec

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Kralupy nad Vltavou

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

0

0

0

0

0

Hodnota za 1 m2 pozemku

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

Hodnota pozemku celkem

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

75

75

75

75

75

Prodejní cena celkem

X

1 690 000,00 Kč

1 490 000,00 Kč

1 580 000,00 Kč

1 500 000,00 Kč

1 690 000,00 Kč

1 490 000,00 Kč

1 580 000,00 Kč

1 500 000,00 Kč

X

22 533,33 Kč

19 866,67 Kč

21 066,67 Kč

20 000,00 Kč

červen 13

duben 13

květen 13

červen 13

červen 13

1

1

1

1

22 533,33 Kč

19 866,67 Kč

21 066,67 Kč

20 000,00 Kč

Prodej

Nabídka

Nabídka

Nabídka

1

0,9

0,9

0,9

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Bytový vícepodlaţní

Bytový vícepodlaţní

Bytový vícepodlaţní

Bytový vícepodlaţní

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Bytový vícepodlaţní

71

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nezjištěno

Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Nezjištěno

Nězjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

22 533,33 Kč

17 880,00 Kč

18 960,00 Kč

18 000,00 Kč

Velmi dobrý

K rekonstrukci

Dobrý

Mírně horší

1

1,25

1,05

1,15

22 533,33 Kč

22 350,00 Kč

19 908,00 Kč

20 700,00 Kč

Velmi dobrá

Doţilá

Dobrá

Mírně hgrší

1

1,2

1,05

1,1

22 533,33 Kč

26 820,00 Kč

20 903,40 Kč

22 770,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

22 533,33 Kč

26 820,00 Kč

20 903,40 Kč

22 770,00 Kč

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Mírně horší

0,95

0,95

0,95

0,98

21 406,67 Kč

25 479,00 Kč

19 858,23 Kč

22 314,60 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

21 406,67 Kč

25 479,00 Kč

19 858,23 Kč

22 314,60 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

21 406,67 Kč

25 479,00 Kč

19 858,23 Kč

22 314,60 Kč

Dobrý

Horší

Dobrý

Dobrý

0,95

1

0,95

0,95

20 336,33 Kč

25 479,00 Kč

18 865,32 Kč

21 198,87 Kč

Dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

1,05

1,1

1

1,05

21 353,15 Kč

28 026,90 Kč

18 865,32 Kč

22 258,81 Kč

Stejné

Stejné

Stejné

Stejné

1

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav bytu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost bytu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost bytu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Poloha bytu v domě

Horší

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav domu

Horší

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Příslušenství bytu

72

Upravená hodnota

21 353,15 Kč

28 026,90 Kč

18 865,32 Kč

22 258,81 Kč

Stejná

Stejná

Stejná

Stejná

1

1

1

1

21 353,15 Kč

28 026,90 Kč

18 865,32 Kč

22 258,81 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

21 353,15 Kč

28 026,90 Kč

18 865,32 Kč

22 258,81 Kč

21 353,15 Kč

28 026,90 Kč

18 865,32 Kč

22 258,81 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Stejná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

22 626,05 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1 696 953,41 Kč

Hodnota pozemku

0,00 Kč

Celková porovnávací hodnota

Zaokrouhleno

1 696 953,41 Kč

1 697 000,00 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého potenciálního příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potencionálního hrubého příjmu byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech, a ve stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy jsou sluţby a energie přeúčtovány nájemci na základě jejich skutečného čerpání. Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Od provozního příjmu se odečtou rezervy na renovace a stanoví se čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).

73

Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 480 000 Kč (slovy:čtyři-sta-osmdesát-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 tohoto ocenění Tabulka č. 2 - PŘÍJMOVÁ METODA/PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné (7 000,- Kč/p .m. * 12)

84 000,00 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 10%

8 400,00 Kč

Efektivní hrubý příjem

75 600,00 Kč

Rezervy na renovace

23 662,50 Kč

Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti, pojistné, náklady na údrţbu a správu)

13 570,00 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

38 367,50 Kč

Míra kapitalizace (R)

8%

Indikovaná trţní hodnota (V)

479 593,75 Kč

Zaokrouhleno

480 000,00 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 26. 06. 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda

Indikace

Váha

Váţený průměr

1 697 000,00 Kč

90%

1 527 300,00 Kč

480 000,00 Kč

10%

48 000,00 Kč

Výsledná hodnota

1 575 300,00 Kč

Zaokrouhleno

1 575 000,00 Kč

74

Oceňovaný majetek patří mezi ty, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodu za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné majetky se sice běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsme na ni poloţila váhu 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. 06. 2013 reprezentována částkou 1 575 000 Kč (slovy: jeden-milion-pět-set-sedmdesát-pět-tisíc-korun-českých) Neprováděla jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván, nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek uvedených v úvodu tohoto ocenění a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

75

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny v části A tohoto ocenění. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Nelahozevsi, dne 26. června 2013

…………………………………………… Kateřina Plamínková

76

C. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí č. 4353 ze dne 26. 06. 2013 – Příloha č. 1

77

78

79

Snímek z katastrální mapy ze dne 26. 06. 2013 – Příloha č. 2

(zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx)

80

Mapa oblasti – Příloha č. 3

(zdroj: www.mapy.cz)

Fotodokumentace bytové jednotky – Příloha č. 4

81

5.2 Trţní ocenění bytového domu ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům číslo 229 U Harfy 190 00 Praha 9 - Vysočany

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Objednatel posudku:

Bankovní institut vysoká škola a.s.

Vlastník nemovitosti:

Pan XY, rodné číslo, adresa

Účel odhadu:

Zjištění ceny nemovitosti pro účely úvěrového řízení

Datum ocenění:

24. 06. 2013

Odhad provedl/a:

Kateřina Plamínková Pod Strání 77 277 51 Nelahozeves

82

A. Nález Úkol Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení, ocenění je provedeno ke dni prohlídky – 24. 06. 2013. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo za přítomnosti objednavatele provedeno dne 24. 06. 2013. Výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu. Podklady pro vypracování odhadu -

Výpis z katastru nemovitostí č. 593 ze dne 24. 06. 2013

-

Snímek z katastrální mapy ze dne 24. 06. 2013

-

Odhad č. 41/2008

-

Vlastnické a evidenční údaje

Vlastnické a evidenční údaje Dle údajů uvedených ve Výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem bytového domu pan XY, rodné číslo XY, bytem Přemyšlenská 792/42, 182 00 Praha 8 – Kobylisy. Způsob ocenění Ocenění je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z vypočtených hodnot stanovených porovnávací, příjmovou a nákladovou metodou. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – bytový dům č. p. 229, se nachází v městské části Praha 9 – Vysočany, na okraji obytné a průmyslové zástavby, v blízkosti ţelezniční stanice Praha Libeň, nedaleko náměstí OSN, na rohu ulice U Harfy a Poděbradská. V blízkosti bytového domu se nachází nově vybudované společenské a kulturní centra Prahy 9 – Galerie Fénix, Galerie Harfa a sportovní hala (O2 Aréna). Dříve se jednalo o průmyslovou lokalitu, v současné době výrazná změna k lepšímu – nová obytná výstavba, metro, nová infrastruktura, v blízké budoucnosti v okolí nově budovaný polyfunkční komerční areál. Vysočany jsou dostupné MHD (tram, bus – 100 m, metro B – 300 m do 5 min chůze), centrum Prahy 8 km. 83

Kompletní občanská vybavenost je v dochůzné vzdálenosti od objektu. Parkování je moţné na přilehlém parkovišti a veřejném prostranství, nicméně kapacita těchto míst není pro potřeby rezidentů dostačující. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období. Přístup k nemovitosti Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p. č. 1998 (způsob vyuţití - ostatní komunikace, ostatní plocha, vlastník hlavní město Praha). Oceňovaný majetek „Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostor. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších částech zprávy.“32 Pozemek Předmětem ocenění je pozemek s parcelním číslem 861, o výměře 436 m2, a je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku je vyuţita jako domovní dvorek ve vnitrobloku, a je kryta betonem. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Dále se jedná o oplocení dvorku ve vnitrobloku a zpevněnou plochu. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům se nachází na rohu rušnější ulice Poděbradská a klidné boční ulice U Harfy. Jedná se o původní řadovou obytnou budovu bez výtahu.

32

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I., Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 70, ISBN 978-80-7265-128-3

84

Nemovitost je podsklepená, má 4 nadzemní podlaţí a nevyuţitý půdní prostor vhodný pro nástavbu 1 podlaţí a půdní vestavbu. Objekt je napojen na kompletní veřejné inţenýrské sítě. Podle informace od majitele můţeme konstatovat, ţe dům byl dán do uţívání v roce 1912, stáří je ke dni ocenění 2013 - 1912 = 101 roků. Nemovitost je na hranici ţivotnosti, ve skutečnosti je v průměrném technickém stavu, bez statického porušení. Dům je zaloţen na základových betonových pasech, obvodové svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel o tloušťce 45 cm a více, strop nad suterénem je cihelný klenbový, ostatní stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem. Schody jsou kamenné teracové, vetknuté do svislých konstrukcí. Krov je dřevěný, sedlový. V letech 1986 – 2002 byla postupně provedena modernizace prvků krátkodobé ţivotnosti budovy jako celku. 1986 - klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, střešní krytina hliníkové plech alukryt a asfaltový šindel, fasáda objektu břízolitová stříkaná. 1987 - kompletní výměna kanalizace + voda do plastového potrubí a trubek, keramické obklady v prostorách sociálního zázemí. 1987 - elektroinstalace světelná třífázová 220 V. 2002 - směrem do ulice částečná výměna dřevěných špaletových oken za plastová, s izolačními dvojskly. Vytápění má kaţdý nebytový prostor a bytová jednotka vlastní – etáţové plynové kotle, lokální-plynová kamna WAW. Ohřev teplé vody zajišťuje kotel ÚT, elektrický boiler nebo plynová karma. V obytných místnostech jsou parkety, koberce, PVC nebo keramická dlaţba. Dveře jsou dřevěné i dýhované, s ocelovými nebo obloţkovými zárubněmi. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Stav bytových jednotek lze hodnotit jako dobrý, některé jsou po rekonstrukci nedávné, některé po rekonstrukci dřívější.

85

Dispozice bytového domu: Podlaţí

Typ

UP v m2

1. PP

Sklepy restaurace

připočteno k prostoru restaurace

dobrý

1. PP

Sklepy nájemníků

připočteno k jednotlivým bytům

dobrý

1. NP

Nebytová jednotka Restaurace včetně zázemí

184,00

k úpravám

1. NP

Nebytová jednotka Prodejna

103,00

dobrý

2. NP

Nebytová jednotka Kancelář

19,78

dobrý

2. NP

Nebytová jednotka Dílna

33,83

k úpravám

2. NP

Bytová jednotka č. 1

71,94

2+1

k úpravám

2. NP

Bytová jednotka č. 2

60,72

2+1

rekonstrukce 2010

2. NP

Bytová jednotka č 3

39,58

1+1

dobrý

3. NP

Bytová jednotka č. 4

76,25

2+1

k úpravám

3. NP

Bytová jednotka č. 5

31,50

1 + kk

dobrý

3. NP

Bytová jednotka č. 6

49,19

1+1

rekonstrukce 2010

3. NP

Bytová jednotka č. 7

56,50

2+1

rekonstrukce 2003

3. NP

Bytová jednotka č. 8

43,18

1+1

rekonstrukce 2010

3. NP

Bytová jednotka č. 9

41,60

1+1

rekonstrukce 2010

4. NP

Bytová jednotka č. 10

77,50

2+1

rekonstrukce 2011

4. NP

Bytová jednotka č. 11

50,56

1+1

rekonstrukce 2011

4. NP

Bytová jednotka č. 12

47,89

1+1

dobrý

4. NP

Bytová jednotka č. 13

41,33

1+1

dobrý

4. NP

Bytová jednotka č, 14

48,94

1+1

dobrý

4. NP

Bytová jednotka č. 15

41,60

1+1

dobrý

Půda

Dispozice

Stav prostoru

volná, pro vestavbu nutná velká investice

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

86

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.“33 Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho trţní vyuţívání vyjma dvou bytových jednotek ve druhém a třetím nadzemním podlaţí, které je nutné zrekonstruovat. Uvedení do provozu však není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku není zcela v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţní hodnoty „Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.34 Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou vedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 33

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 81, ISBN 978-80-7265-128-3 34 Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 81, ISBN 978-80-7265-128-3

87

„Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné látky, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“35

35

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, BIVŠ, 140 stran, str. 81, ISBN 978-80-7265-128-3

88

B. Odhad trţní hodnoty POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Předmětem ocenění je také samostatný pozemek parcelní číslo 861, o výměře 436 m2 (druh pozemku: zastavěná ploch a nádvoří). Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu jeden metr čtvereční pozemku. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu, jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar pozemku, velikost pozemku, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, vybavenost inţenýrskými sítěmi, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota pozemku jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 969 000 Kč (slovy: čtyři-miliony-devět-set-šedesát-devět-tisíc-korun-českých)

a je kalkulována následně: 436 * 11 396 Kč = 4 969 000 Kč

Výpočty pouţité pro stanovení této indikace jsou uvedeny na následující straně v tabulce č. 1 tohoto ocenění

89

Tabulka č. 1 - POZEMEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

U Harfy

Spojovací ul.

Poděbradská ul.

Na mokřině

861

794,793

56/2, 57

3481, 3482

U Harfy

Spojovací ul.

Poděbradská ul.

Na mokřině

Vysočany

Vysočany

Hloubětín

Ţiţkov

Obec

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 3

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

x

13 940 000,00 Kč

5 990 000,00 Kč

12 230 000,00 Kč

436

1394

728

770

x

10 000,00 Kč

8 228,02 Kč

15 883,12 Kč

červen 13

červen 13

červen 13

červen 13

1

1

1

10 000,00 Kč

8 228,02 Kč

15 883,12 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

9 000,00 Kč

7 405,22 Kč

14 294,81 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

9 000,00 Kč

7 405,22 Kč

14 294,81 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

9 000,00 Kč

7 405,22 Kč

14 294,81 Kč

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 / Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Všeobecně smíšený

Všeobecně smíšený Všeobecně smíšený

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota

90

Čistě obytný

1

1

1,05

9 000,00 Kč

7 405,22 Kč

15 009,55 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

9 000,00 Kč

7 405,22 Kč

15 009,55 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrský sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Tram, metro, bus, vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Vzdálenost od centra města

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Mírně horší

Dobrá

1

1,05

1

9 000,00 Kč

7 775,48 Kč

15 009,55 Kč

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

1

1

1

9 000,00 Kč

7 775,48 Kč

15 009,55 Kč

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

1,05

1

1

9 450,00 Kč

7 775,48 Kč

15 009,55 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

9 450,00 Kč

7 775,48 Kč

15 009,55 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

9 450,00 Kč

7 775,48 Kč

15 009,55 Kč

bus

Tram, metro, bus

Tram, bus

1,1

1

1,05

10 395,00 Kč

7 775,48 Kč

15 760,02 Kč

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

10 395,00 Kč

7 775,48 Kč

15 760,02 Kč

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1,1

1

10 395,00 Kč

8 553,03 Kč

15 760,02 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

10 395,00 Kč

8 553,03 Kč

15 760,02 Kč

Větší

Obdobný

Obdobný

0,95

1

1

9 875,25 Kč

8 553,03 Kč

15 760,02 Kč

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

9 875,25 Kč

8 553,03 Kč

15 760,02 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

436

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost plochy

viz územní plán

Korekce Upravená hodnota

91

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 1m2

11 396,10 Kč

9 875,25 Kč

8 553,03 Kč

15 760,02 Kč

436

Celková porovnávací hodnota

4 968 699,83 Kč

Zaokrouhleno

4 969 000,00 Kč

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji na realitním trhu. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr celkové zastavěné plochy (GFA), která je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 41 056 000 Kč (slovy: čtyřicet-jeden-milion-padesát-šest-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden na následující straně v tabulce č. 2 tohoto ocenění

92

Tabulka č. 2 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

ČD U Harfy

ČD Poděbradská ul.

ČD Spojovací ul.

ČD Lucemburská ul.

861

864

601

2568, 2569

U Harfy 229

Poděbradská ul.

Spojovací ul.

Lucemburská ul.

Vysočany

Vysočany

Vysočany

Vinohrady

Obec

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 3

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

436

347

305

465

Hodnota za 1 m pozemku

11 396,10 Kč

11 396,10 Kč

11 396,10 Kč

11 396,10 Kč

Hodnota pozemku celkem

4 968 699,83 Kč

3 954 446,88 Kč

3 475 810,66 Kč

5 299 186,74 Kč

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku 2

C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

1608

948

612

1 185

x

25 000 000,00 Kč

15 100 000,00 Kč

32 890 000,00 Kč

21 045 553,12 Kč

11 624 189,34 Kč

27 590 813,26 Kč

x

22 199,95 Kč

18 993,77 Kč

23 283,39 Kč

červen 13

červen 13

březen 13

červen 13

1

1

1

22 199,95 Kč

18 993,77 Kč

23 283,39 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Všeobecně smíšené

Všeobecně smíšené

Všeobecně obytné

1

1

1

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Všeobecně smíšené

Korekce Upravená hodnota

93

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano

Ano

1

1

1

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Nezjištěno

Nezjištěno

Nezjištěno

1

1

1

19 979,96 Kč

17 094,40 Kč

20 955,05 Kč

Dobrá

Horší

Lepší

1

1,1

0,75

19 979,96 Kč

18 803,84 Kč

15 716,29 Kč

K rekonstrukci

Dobrý

Dobrý

1,25

1

1

24 974,94 Kč

18 803,84 Kč

15 716,29 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

24 974,94 Kč

18 803,84 Kč

15 716,29 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

24 974,94 Kč

18 803,84 Kč

15 716,29 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

24 974,94 Kč

18 803,84 Kč

15 716,29 Kč

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1,1

1

24 974,94 Kč

20 684,22 Kč

15 716,29 Kč

Omezená

Omezená

Omezená

1,05

1,05

1,05

26 223,69 Kč

21 718,43 Kč

16 502,10 Kč

Horší

Průměrná

Lepší

1,1

1

0,95

27 472,44 Kč

21 718,43 Kč

15 677,00 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

27 472,44 Kč

21 718,43 Kč

15 677,00 Kč

Menší

Menší

Obdobná

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Bytový pronájem (moţnost)

Ano

Korekce Upravená hodnota Komerční pronájem (moţnost)

Ano

Korekce Upravená hodnota Další moţnost rozvoje

Ano

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

94

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

1,05

1,05

1

28 846,06 Kč

22 804,35 Kč

15 677,00 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

28 846,06 Kč

22 804,35 Kč

15 677,00 Kč

28 846,06 Kč

22 804,35 Kč

15 677,00 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

22 442,47 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

36 087 490,58 Kč

Hodnota pozemku

4 968 699,83 Kč

Celková porovnávací hodnota

41 056 190,41 Kč

Zaokrouhleno

41 056 000,00 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého potenciálního příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potencionálního hrubého příjmu byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech, v obdobné lokalitě, a také v porovnání s tabulkou nájemného předloţenou majitelem objektu. Ve výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy jsou sluţby a energie přeúčtovány nájemci na základě jejich skutečného čerpání. Jsou zde také zahrnuty příjmy s pronájmu reklamních ploch umístěných na fasádě domu. Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Od provozního příjmu se odečtou rezervy na renovace a stanoví se čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).

95

Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 20 360 000 Kč (slovy: dvacet-milionů-tři-sta-šedesát-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 3 tohoto ocenění Tabulka č. 2 - PŘÍJMOVÁ METODA/PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné (208 150 Kč/p. m. * 12)

2 497 800,00 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 10%

249 780,00 Kč

Efektivní hrubý příjem

2 248 020,00 Kč

Rezervy na renovace

421 568,00 Kč

Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti, pojistné, náklady na údrţbu a správu)

401 251,00 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

1 425 201,00 Kč

Míra kapitalizace (R)

7%

Indikovaná trţní hodnota (V)

20 360 014,29 Kč

Zaokrouhleno

20 360 000,00 Kč

NÁKLADOVÁ METODA „U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku, jakoţto nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečteno technické opotřebení, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

96

Funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.“36 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 21 774 000 Kč (slovy: dvacet-jeden-milion-sedm-set-sedmdesát-čtyři-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání trţní hodnoty oceňovaného majetku indikované nákladovou metodou: Výpočet obestavěného prostoru Podlaţí

Obestavěný prostor stavby - A délka (m)

šířka (m) výška (m)

1. PP

17,65

13,45

2,65

m3 629,09

1. NP

17,65

13,45

3,60

854,61

2. NP

17,65

13,45

3,35

795,26

3. NP

17,65

13,45

3,35

795,26

4. NP

17,65

13,45

3,20

759,66

Půda

17,65

13,45

2,50

593,48

Podlaţí

Obestavěný prostor stavby - B délka (m)

šířka (m) výška (m)

1. PP

6,40

3,20

2,65

m3 54,27

1. NP

6,40

3,20

3,60

73,73

2. NP

6,40

3,20

3,35

68,61

3. NP

6,40

3,20

3,35

68,61

4. NP

6,40

3,20

3,20

65,54

Půda

6,40

3,20

2,50

51,20

Podlaţí

Obestavěný prostor stavby - C (m)

výška (m)

1. PP

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

2,65

m3 383,19

1. NP

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

3,60

520,56

36

Citace z publikace ORT, P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2008, 140 stran, str. 78-79, ISBN 978-80-7265-128-3

97

2. NP

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

3,35

484,41

3. NP

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

3,35

484,41

4. NP

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

3,20

462,72

Půda

(9,60+14,50)*0,50*12,00

144,60

2,50

Podlaţí

Obestavěný prostor stavby celkem m

1. PP

1066,55

1. NP

1448,90

2. NP

1348,28

3. NP

1348,28

4. NP

1287,91

Půda

1006,18

Celkem OP

7506,11

361,5 3

Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru bytového domu dle vyhlášky č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. a změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., § 3 bez pouţití koeficientu prodejnosti Kp. Základní cena bytového domu uvedená podle přílohy č. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. se vynásobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki ZC – základní cena podle přílohy č. 2 (2 150 Kč) K1 - koeficient podle druhu konstrukce, podle přílohy č. 4 (0,939) K2 - koeficient podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí (0,944) K3 - koeficient podle průměrné výšky podlaţí (0,950) K4 - koeficient podle vybavení stavby (1) K5 - koeficient polohový, podle přílohy č. 14 (1,24) Ki - koeficient změny cen staveb, podle přílohy č. 38 (2,131) Kp - koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39 (2,430) – neuvaţuje se

ZCU = 2 150 Kč x 0,939 x 0,944 x 0,950 x 1 x 1,24 x 2,131 = 4 784 Kč/m3 ZCU(celkem) = 4 784 x 7 506 m3 = 35 908 704 Kč 98

Výpočet opotřebení stavby analytickou metodou Číslo položky

OPOTŘEBENÍ STAVBY Konstrukce a vybavení

Standard provedení

Objemové podíly budovy "K" Tabulka č. 1

v%

část v %

K

Upravený podíl v %

Stáří

Opotřebení

Ţivotnost

Části

Celkem

1

Základy vč. zemních prací

S

0,060

6

100

1

6

101

200

0,505

3,030

2

Svislé konstrukce

S

0,188

18,8

100

1

18,8

101

200

0,505

9,494

3

Stropy

S

0,082

8,2

100

1

8,2

101

200

0,505

4,141

4

Zastřešení mimo krytinu

S

0,053

5,3

100

1

5,3

101

150

0,673

3,569

5

Krytiny střech

S

0,024

2,4

100

1

2,4

27

80

0,338

0,810

6

Klempířské konstrukce

S

0,007

0,7

100

1

0,7

27

80

0,338

0,236

S

0,069

6,9

63,15

1

4,35735

101

80

1,263

5,501

S

0,069

6,9

21,05

1

1,45245

3

80

0,038

0,054

S

0,069

6,9

5,26

1

0,36294

2

80

0,025

0,009

S

0,069

6,9

10,52

1

0,72588

1

80

0,013

0,009

S

0,031

3,1

100

1

3,1

27

60

0,450

1,395

S

0,021

2,1

63,15

1

1,32615

26

50

0,520

0,690

S

0,021

2,1

21,05

1

0,44205

3

50

0,060

0,027

S

0,021

2,1

5,26

1

0,11046

2

50

0,040

0,004

S

0,021

2,1

10,52

1

0,22092

1

50

0,020

0,004

S

0,030

3

90

1

2,7

101

200

0,505

1,364

7

8

9

Úprava vnitřních povrchů

Úprava vnějších povrchů

Vnitřní obklady keramické

10

Schody

S

0,030

3

10

1

0,3

65

200

0,325

0,098

11

Dveře

S

0,032

3,2

100

1

3,2

43

80

0,538

1,720

12

Vrata

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

Okna

S

0,054

5,4

27,69

1

1,49526

28

80

0,350

0,523

13

N

0,054

5,4

72,23

1

3,90042

11

80

0,138

0,536

S

0,031

3,1

63,15

1

1,95765

26

80

0,325

0,636

S

0,031

3,1

21,05

1

0,65255

3

80

0,038

0,024

S

0,031

3,1

5,26

1

0,16306

2

80

0,025

0,004

S

0,031

3,1

10,52

1

0,32612

1

80

0,013

0,004

S

0,047

4,7

63,15

1

2,96805

26

50

0,520

1,543

S

0,047

4,7

21,05

1

0,98935

3

50

0,060

0,059

S

0,047

4,7

5,26

1

0,24722

2

50

0,040

0,010

S

0,047

4,7

10,52

1

0,49444

1

50

0,020

0,010

14

15

Povrch podlah

Vytápění

16

Elektroinstalace

S

0,052

5,2

100

1

5,2

26

50

0,520

2,704

17

Bleskosvod

S

0,004

0,4

100

1

0,4

27

50

0,540

0,216

18

Vnitřní vodovod

S

0,033

3,3

100

1

3,3

26

50

0,520

1,716

19

Vnitřní kanalizace

S

0,032

3,2

100

1

3,2

26

60

0,433

1,387

20

Vnitřní plynovod

S

0,004

0,4

100

1

0,4

26

50

0,520

0,208

S

0,021

2,1

63,15

1

1,32615

26

40

0,650

0,862

S

0,021

2,1

21,05

1

0,44205

3

40

0,075

0,033

S

0,021

2,1

5,26

1

0,11046

2

40

0,050

0,006

S

0,021

2,1

10,52

1

0,22092

1

40

0,025

0,006

21

Ohřev teplé vody

99

22

23

Vybavení kuchyní

Vybavení hygien. zařízení vč. WC

S

0,018

1,8

63,15

1

1,1367

26

30

0,867

0,985

S

0,018

1,8

21,05

1

0,3789

3

30

0,100

0,038

S

0,018

1,8

5,26

1

0,09468

2

30

0,067

0,006

S

0,018

1,8

10,52

1

0,18936

1

30

0,033

0,006

S

0,038

3,8

63,15

1

2,3997

26

60

0,433

1,040

S

0,038

3,8

21,05

1

0,7999

3

60

0,050

0,040

S

0,038

3,8

5,26

1

0,19988

2

60

0,033

0,007

S

0,038

3,8

10,52

1

0,39976

1

60

0,017

0,007

24

Výtahy

x

0,013

1,3

x

x

x

x

x

x

x

25

Ostatní

S

0,056

5,6

100

1

5,6

26

50

0,520

2,912

OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU

47,683

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, U Harfy 229, Praha 9 - Vysočany

Číslo pozemku

861

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

101

Efektivní stáří

100

Ekonomická ţivotnost

60 402 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 4 plná nadzemní, půda 7 506 m3

Celkový obestavěný prostor

4 784 Kč/m3

Jednotlivé reprodukční náklady (vyhláška) Reprodukční náklady celkem

35 908 704 Kč

Fyzické opotřebení

-48%

18 672 526 Kč

Funkční nedostatky

-10%

16 805 273 Kč

0%

16 805 273 Kč

Ekonomické nedostatky

Pozemek

4 969 000 Kč

Indikovaná hodnota

21 774 273 Kč

Zaokrouhleno

21 774 000 Kč

100

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 24. 06. 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace

Váha

Váţený průměr

Porovnávací metoda

41 056 000,00 Kč

80%

32 844 800,00 Kč

Příjmová metoda

20 360 000,00 Kč

10%

2 036 000,00 Kč

Nákladová metoda

21 774 000,00 Kč

10%

2 177 400,00 Kč

Výsledná hodnota

37 058 200,00 Kč

Zaokrouhleno

37 058 000,00 Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80%. Oceňovaný bytový dům s nebytovými prostory a bytovými jednotkami je z hlediska typu objektu, lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V bytovém domě nejsou plně vyuţity tři bytové jednotky a není vyuţito moţnosti půdní vestavby, proto z těchto důvodů není současné vyuţití v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudila příjmové metodě váhu 10%. U starších, ale funkčních nemovitostí, jako je tato, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Této nákladové metodě jsem přisoudila váhu 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 24. 06. 2013 reprezentována částkou 101

37 058 000 Kč (slovy: třicet-sedm-milionů-padesát-osm-tisíc-korun-českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje, týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek, uvedených v úvodu tohoto ocenění a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

102

C. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí č. 593 ze dne 24. 06. 2013 – Příloha č. 1

103

104

105

Snímek z katastrální mapy ze dne 24. 06. 2013 – Příloha č. 2

(zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx)

106

Mapa oblasti – Příloha č. 3

(zdroj: www.mapy.cz)

Fotodokumentace objektu – Příloha č. 4

107

OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny v části A tohoto ocenění. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Nelahozevsi, dne 24. června 2013

…………………………………………… Kateřina Plamínková

108

C. Analytická část bakalářské práce 6 Analýza trhu okresu Mělník 6.1 Obecná charakteristika trhu 6.1.1 Popis okresu Okres Mělník je situován v severní části středních Čech, přibliţně 30 km od hlavního města Prahy. Je rozloţen téměř souměrně kolem soutoku řek Labe a Vltavy. Sídlem okresu je město Mělník.

Obrázek 57 Geografická mapa Středočeského kraje (zdroj: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/geograficka_mapa_kraje)

K 31. 12. 2011 náleţí okresu 7 měst, 1 obec se statutem městysu, a celkem 69 obcí. Svojí rozlohou 701 km2 zaujímá 10. místo ve Středočeském kraji a představuje 6,4% z jeho rozlohy. Počet obyvatel je 104 169 – hustota osídlení je poměrně vysoká – 149 obyvatel na km2, coţ řadí okres Mělník mezi nejlidnatější okresy v kraji.

109

Na jihu území se vyskytují většinou roviny, popř. velmi mírně zvlněné pahorkatiny, v severní části se nachází lesnatá chráněná krajinná oblast Kokořínsko. Zemědělská půda okresu zaujímá 66,2% z celkové rozlohy okresu. Vzhledem k příhodné poloze v povodí Polabí a dobrým klimatickým podmínkám, je i v současné době hojně vyuţívána k zemědělské výrobní činnosti. Lesy se rozprostírají na 18,8% celkové rozlohy okresu.37

Obrázek 58 Administrativní rozdělení okresu Mělník (zdroj: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/melnik_s_nazvy_obci_barevne)

K rozvoji okresu Mělník došlo po druhé světové válce, v 50. letech, a to v důsledku vybudování mohutné základny v oblasti chemického průmyslu (závody SPOLANA Neratovice, NKP Kaučuk Kralupy), v dalších letech energetického a potravinářského průmyslu (Elektrárna Mělník, závody Vitana, VDP), podnik TDV a Loděnice. V 90. letech 20. století však část významných podniků ukončila svoji výrobní činnost, nebo byly společnosti odkoupeny zahraničními investory s cílem rozšířit stávající činnost. Významnou roli hraje také zemědělské odvětví a pěstování vinné révy. Mělnicko je povaţováno za jedinou významnou vinařskou oblast ve Středočeském kraji. 37

http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_melnik

110

Průmysl je soustředěn v jiţní části okresu, do tří největších měst – Mělník, Kralupy nad Vltavou a Neratovice. V okrese se nachází také řada významných kulturních památek – renesanční zámek Mělník, Hrad Kokořín ze 14. století, renesanční zámek a muzeum A. Dvořáka v Nelahozevsi, Zámek Liblice z roku 1699, zámek Liběchov a barokní zámek Veltrusy.

6.1.2 Trh s nemovitostmi Klíčovým faktorem, který ovlivňuje trh s nemovitostmi v okrese Mělník, je fakt, ţe největší sídla okresu - města Mělník, Kralupy nad Vltavou a Neratovice, se díky své relativní blízkosti a dobré dopravní dostupnosti, staly v podstatě „satelity“ hlavního města Prahy. Pro zájemce o bydlení v Praze tak vznikla zajímavá alternativa, která nabízí významně niţší cenu v porovnání s Prahou, při zachování dojezdového času do centra města srovnatelného se vzdálenějšími městskými částmi v jihozápadním směru. Tento stav se týká i menších měst a obcí, např. Kostelec nad Labem, Odolena Voda a obcí leţících na spojnici hlavního města a „velkých měst“ okresu Mělník. Cena nemovitostí se tak ve většině sídel okresu Mělník dostává nad průměr Středočeského kraje.

6.1.3 Regionální segmentace Okres Mělník lze z hlediska trhu nemovitostí rozdělit do čtyř oblastí – vlastní okresní město Mělník, Kralupy nad Vltavou a Neratovice a jejich okolí. Čtvrtou oblastí je území CHKO Kokořínsko, a přilehlé katastry obcí na severovýchodě okresu. Tato oblast je však z hlediska trhu nemovitostí určených pro stále bydlení minoritní, a proto se ji v této práci budu věnovat pouze okrajově.

6.2 Město Mělník Mělník je okresní město Středočeského kraje. Nachází se na soutoku dvou největších českých řek Labe a Vltavy. Leţí přibliţně 30 km severně od hlavního města Prahy. Celková výměra území činí 2 496 ha. Celkový počet obyvatel města je 19 532. Rozděluje se na dvě katastrální území, Mělník a Vehlovice, a má několik základních sídelních jednotek. Území je charakteristické malým podílem lesů a rozptýlené zeleně a naopak vysokým zastoupením orné půdy. V okolí města jsou pak významné plochy vinic a intenzivních sadů. 111

K rozvoji města docházelo uţ za první republiky, kdy se hodně stavělo (budovy úřadu, kulturní domy, pošty, velký obchodní přístav na Labi (Loděnice), komunikace, kanalizace, elektrifikace). V 50. letech minulého století se rozrostl také průmysl a infrastruktura. V 60. – 80. letech se začala stavět a rozvíjet hromadná sídliště.

6.2.1 Pozemky Proluky V centru města, ani v širším okolí se proluky prakticky nevyskytují. Jedinou moţností vzniku nových proluk je moţná demolice nevyuţívaných průmyslových objektů a areálů, které se však vyskytují v málo atraktivních místech. Stavební pozemky O stavební pozemky je zájem, a to z důvodu vhodné polohy města vůči Praze. Nejširší nabídka je v lokalitách Chloumek a Neuberk, které se nacházejí v blízkosti centra města. Ceny pozemků se pohybují v intervalu 1 600 Kč – 2 600 Kč/m2 včetně inţenýrských sítí. Další lokalita vzniká v části Rousovice, s nabídkovou cenou pozemků v rozmezí 1 400 Kč – 2 000 Kč/m2. V současné době však nabídka stavebních pozemků mírně převyšuje poptávku, a dá se tedy předpokládat stagnace cen či mírné sníţení.

6.2.2 Budovy Byty Byty v Mělníku jsou umístěny v cihlových bytových domech, které byly postaveny v 60. letech minulého století - lokalita Rousovice,

a v panelových domech ze 70.–80. letech

minulého století, v lokalitě Podolí. Nejvíce cihlových bytových domů se nachází v centru města. V současné době je většina panelových i cihlových domů po částečné či celkové revitalizace nové vstupy do objektu, plastová okna, stoupačky, zateplená fasáda, střecha. Velká část panelových bytů je v druţstevním vlastnictví, coţ komplikuje případným zájemcům o byty financování prostřednictvím hypotečních úvěrů. Zájem je především o menší byty 1 + 1 a 2 + 1, poptávka převyšuje nabídku. 112

Ceny bytů se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

700 000 - 900 000 Kč 800 000 - 1 400 000 Kč 1 000 000 - 1 600 000 Kč

Vzhledem k odhadu vývoje ekonomické situace lze předpokládat stále větší poptávku po menších bytech. Rodinné domy Rodinné domy se nacházejí zejména v centru města, ale i v okrajových částech. Nejvíce rodinných domů nalezneme v lokalitách Chloumek, Neuberk, Staré Rousovice a Slovany. Malá poptávka po rodinných domech je odrazem současné finanční krize. V centru města se prodej domů prakticky nevyskytuje, spíše se jedná o širší okolí. U starších domů, s nutností rekonstrukce, se ceny pohybují okolo 1 500 000 Kč. Domy po rekonstrukci v rozmezí 2 000 000 Kč – 3 000 000 Kč. Ceny u novostaveb se pohybují v rozmezí 4 000 000 Kč – 6 000 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu jsou situovány v lokalitách Kokořínska. Vzhledem ke stavební uzávěře v CHKO je nová výstavba objektů de facto nemoţná, a nabídky na stávající nemovitosti se objevují jen zřídka. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou spíše ojedinělé. Většinou se jedná o historické budovy v centru města. V současné době se neobchodují. Garáţe Garáţe nalezneme v lokalitách souvisejících s výstavbou panelových domů. Lokalita Rousovice, (při ulici Mladoboleslavská), a lokalita Podolí (Bezručova ulice).

V případě

prodejů, kterých není mnoho, se cena pohybuje do 100 000 Kč. Administrativní budovy Na Mělnicku se v nabídce neobjevují, pouze jako administrativní budovy či jejich části v rámci prodeje výrobních areálů. Tento typ objektů je spíše předmětem pronájmů. 113

Průmyslové objekty V centru města a blízkém okolí je průmyslových objektů velmi málo. Většina z nich se nachází v okrajových částech města či přilehlých obcí – Blata, Pšovka, Mlazice, dále Horní Počáply (ČEZ, a. s., Elektrárna Mělník) a Byškovice (Vitana a. s.) Převáţná většina objektů je nabízena k prodeji či pronájmu po jednotlivých částech. Staré, morálně doţilé objekty, jsou předurčeny k demolici či přestavbě na jiný účel. Značná část těchto objektů se nachází v záplavové oblasti, a to je do určité míry limituje v jejich budoucím vyuţití. Dle inventarizace a pasportizace ploch pro podnikání a průmysl, kterou zpracoval Ing. arch. Vladimír Charvát, dle územního plánu města Mělník, uvádím některé průmyslové objekty a plochy určené k prodeji či přestavbě38: o

České Přístavy, Mlazice, 363 000 m2 – nejrozlehlejší a nejvýznamnější komerční areál; pouze jiţní pás pozemků lze vyuţít k městským aktivitám; areál je v zátopové oblasti

o

Cukrovar (AGA), severní plocha, 84 000 m2 – lokace na okraji centrální zóny; objekt bez průmyslové činnosti určený pro umístění občanské vybavenosti či bydlení

o

Cukrovar (AGA), jiţní plocha, téměř 70 000 m2 – lokace na břehu Labe (součástí jsou ojedinělé ţelezobetonové objekty – kulturní dědictví industriální éry) – funkce je prostorově limitována

o

Mefrit, Pšovka, 42 000 m2 – plně funkční areál pro výrobu, který však leţí v nivě potoka Pšovka, ohroţení vysokými stavy vody - nutná ochrana objektu

Nabídkové ceny neuvedeny, nejsou součástí studie.

6.2.3 Nájmy Byty Největší zájem je o byty velikosti 1 + 1 a 2 + 1, nabídka bytů k pronájmu je však minimální. Byty se pronajímají přibliţně za tyto ceny: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

8 000 Kč/měs. včetně poplatků 10 000 Kč/měs. včetně poplatků 11 000 Kč/měs. včetně poplatků

38

http://www.melnik.cz/rozvoj-mesta-podnikani/vystavba-a-rozvoj-mesta/plochy-pro-podnikani/plochy-propodnikani.html

114

Prodejní prostory Stavby a prostory tohoto typu nalezneme převáţně v centru města. Cena se odvíjí od umístění, vybavení a velikosti nabízených prostor. Centrum města 10 000 Kč a více/měs. Širší okolí 10 000 Kč/měs. Kanceláře Kanceláře se nacházejí většinou ve staré zástavbě, v centru města. Nabídka je příliš malá, a poptávka je téţ ojedinělá. Centrum města Širší okolí

9 000 Kč - 30 000 Kč/měs. 5 000 Kč - 15 000 Kč/měs.

Průmyslové objekty Moţnost pronájmu průmyslových objektů se v nabídce objevuje spíše po jednotlivých částech – administrativní budovy, sklady či haly. Většina takovýchto objektů se nachází mimo centrum města. Ceny se pohybují od 50 Kč za m2/měs. a výše, a odvíjí se od typu objektu, velikosti, doby pronájmu a lokality.

Garáţe Pronájem garáţí se v nabídce objevuje jen sporadicky. Ceny se pohybují okolo 800 Kč za měsíc.

6.3 Město Kralupy nad Vltavou Kralupy nad Vltavou leţí po obou stranách řeky Vltavy, přibliţně 20 km severně od hlavního města Prahy. Město se rozkládá na katastrální výměře 2 190 ha, v současné době má 18 098 obyvatel. Rozděluje se na 5 místních částí – Lobeč, Lobeček, Mikovice, Minice a Zeměchy, a má 6 katastrálních území. Na svou relativně malou rozlohu má velké mnoţství lesů, skal a vodních ploch. Kralupy nad Vltavou jsou poměrně mladým městem. K jeho rozvoji docházelo od druhé poloviny 19. století s rozšířením ţelezniční a říční dopravy, která umoţnila zakládání řady výrobních podniků – loděnice, chemické závody, cukrovary, pivovary, kovoprůmysl. Velký zvrat přišel zejména na přelomu 50. a 60. let 20. století, kdy byla vybudována továrna Kaučuk

115

a s tím související potřebná bytová výstavba pro zaměstnance podniku. K dalšímu rozvoji bytové výstavby docházelo v 70. a 80. letech.

6.3.1 Pozemky Proluky Malé mnoţství proluk se nachází v centru města, ve výrobním areálu bývalého pivovaru a lihovaru, a jejich okolí. Výrobní činnost obou podniků byla ukončena přibliţně před 15 lety, a od té doby byly prostory areálu vyuţívány k různým činnostem v rámci pronájmu. V roce 2007 byla městským úřadem Kralupy nad Vltavou schválena studie revitalizace centra města, která spočívá v oţivení dnes jiţ nevyuţívaných průmyslových objektů pivovaru, mlýna, balírny, lihovaru, budovy staré školy, Hotelu Praha a OD Máj. Tyto objekty, které se nacházejí v bezprostřední blízkosti pomyslného středu města Kralup – pseudogotického farního kostela Nanebevzetí Panny Marie a sv. Václava, jsou dnes bez výjimky v majetku města. Tato skutečnost významným způsobem usnadňuje záměr znovu vyuţít tyto objekty pro bytovou výstavbu, občanskou vybavenost s obchodní zónou, kulturou a objekty municipální správy, které se do centra vrátí z okrajových částí města. Město Kralupy nad Vltavou na uvedený záměr revitalizace průmyslových objektů nečerpá dotace z fondů EU, a z vlastního rozpočtu takto rozsáhlou akci není schopno financovat. Hledání vhodného investora, který by byl ochoten dodrţet klíčové myšlenky studie, je dle vyjádření současného vedení města velmi obtíţné.39 Na podzim loňského roku byla zahájena první etapa revitalizace - adaptace OD Máj, situovaného na severovýchodním okraji městského centra, na Městský úřad. Předpokládaný termín dokončení je plánovaný na podzim 2013.40 Stavební pozemky V částech staré zástavby, včetně centra města, se stavební pozemky prakticky nevyskytují. K dispozici jsou hlavně v okrajových částech města, v investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi. Nabídkové ceny se pohybují dle lokality v intervalu 600 Kč - 1 000 Kč/m2 (Zeměchy), 850 Kč - 1 250 Kč/m2 (Mikovice), 1 200 Kč - 1 700 Kč/m2 (Minice).

39 40

PLAMÍNKOVÁ, K.; Seminární práce Územní plánování – Revitalizace centra města, BIVŠ, Praha 2011 http://mestokralupy.cz/Mesto/Rozvoj-mesta/Adaptace-OD-Maj-na-MeU/Default.aspx

116

Vzhledem k snadné dopravní dostupnosti do hlavního města Prahy jsou tyto pozemky velmi atraktivní. Aktuální nabídka však mírně převyšuje poptávku, a v posledních letech zaznamenává kontinuální nárůst. Z toho lze usuzovat, ţe ve střednědobém horizontu lze očekávat sníţení cen pozemků.

6.3.2 Budovy Byty Byty jsou umístěny jak v cihlových bytových domech, jejichţ výstavba souvisela s vybudováním chemického závodu Kaučuk, tak také v panelových bytových domech postavených v 70. a 80. letech 20. století, v důsledku rozvoje dalších výrobních závodů. Bytovou výstavbou je protkáno téměř celé město včetně centra. Mnoho panelových bytových domů prošlo nedávno revitalizací. Největší zájem je o menší byty, s podlahovou plochou do 60 m2, coţ odpovídá velikosti bytu 1 + 1 a 2 + kk. Ceny bytů se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

700 000 - 1 000 000 Kč 800 000 - 1 500 000 Kč 1 400 000 - 1 800 000 Kč 1 700 000 - 2 300 000 Kč

Nabídka je téměř vyrovnaná poptávce. I přesto, ţe jsou Kralupy nad Vltavou velmi ţádaným místem z hlediska lokace vůči Praze, dá se předpokládat stagnace cen, či mírný pokles. Rodinné domy Starší zástavba rodinných domů se nachází v širším okolí centra, a v okrajových částech města. Největší zájem je o rodinné domy do 2 000 000 Kč. Ceny domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 2 000 000 Kč, po rekonstrukci přibliţně 3 500 000 Kč. V posledních letech se objevilo několik developerských projektů na skupinovou výstavbu rodinných domů, jedná se o lokality Minice, Mikovice a Zeměchy. Domy v prvních dvou lokalitách jsou téměř prodány, ceny se pohybují v intervalu 2 500 000 Kč – 4 000 000 Kč, a to v závislosti na typu – řadový dům či samostatně stojící objekt. V obci Zeměchy je skupinová výstavba domů situována ve dvou lokacích, při hlavním tahu na Velvary, přibliţně 1 km od centra obce. Nevýhodou je však nedodrţení developerského projektu z hlediska vybudování infrastruktury. Domy se tak ocitají na „zelené louce“, se

117

špatnou dopravní dostupností, bez moţnosti vyuţití příměstské dopravy MHD, školky, obchodu apod, a jsou proto obtíţně obchodovatelné. Objekty pro individuální rekreaci Tento typ objektů (např. chatky) se nachází v zahrádkářských koloniích, které jsou situovány výhradně v okrajových částech města. Vzhledem k lokaci mimo dění centra města, jsou majiteli v sezóně hojně vyuţívány. V současné době se s těmito objekty obchoduje minimálně. Nabídková cena 200 000 Kč – 500 000 Kč, dle velikosti objektu a lokality. Bytové domy S bytovými domy se obchoduje výjimečně. Většinou se jedná o starší objekty v blízkosti centra. Nabídkové ceny jsou v rozmezí 3 500 000 Kč – 4 000 000 Kč v závislosti na počtu bytových jednotek. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celek, ale jsou rozprodávány po bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. V současné době došlo k výstavbě bytového domu v části Lobeček. V nabídce jsou byty velikosti 1 + kk aţ 4 + kk. Ceny jednotlivých bytových jednotek se pohybují v rozmezí 1 500 000 Kč – 3 500 000 Kč. Garáţe Garáţe jsou, stejně jako v Mělníku, situovány poblíţ sídlišť. Jedná se o 4 místa – Lobeček, Cukrovar, Zátiší a Minice. V místní části Mikovice jsou garáţe prodávány spolu s bytovou jednotkou. V nabídce se objevují ojediněle. Cena se pohybuje kolem 150 000 Kč. Administrativní budovy Vzhledem k malému mnoţství těchto objektu k prodejům prakticky nedochází. Průmyslové objekty Hlavním výrobním podnikem je Kaučuk Kralupy, resp. polská společnost Synthos Group Kralupy a. s., společnost Česká Rafinerská, a. s., a NOWACO s. r. o. Výrobní podniky prosperuji a v současné době části svých areálů nerozprodávají. Další objekty se nacházejí v centru města – viz část pozemky-proluky.

118

Objektů tohoto typu se ve městě vyskytuje poměrně mnoho, nicméně k prodejům komplexních areálů nedochází. Většinou se pronajímají dle velikosti a vhodnosti objektu pro daný účel.

6.3.3 Nájmy Byty O pronájem bytů je velký zájem, zejména o byty menších velikostí, 1 + 1 a 2 + 1. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

7 500 Kč - 10 000 Kč/měs. včetně poplatků 8 500 Kč - 12 000 Kč/měs. včetně poplatků 10 500 Kč - 14 000 Kč/měs. včetně poplatků

Poptávka značně převyšuje nabídku. Ţivotní úroveň obyvatel se nyní sniţuje, a je tak sloţitější dosáhnout podmínek pro získání hypotéčních úvěrů pro pořízení vlastního bydlení. Lidé proto stále častěji upřednostňují pronájem bytu. Prodejní prostory Velkou část nájemníků prodejních prostor tvoří asijští obchodníci, kteří se z trţišť přemisťují do kamenných obchodů. Tyto prostory jsou převáţně v centru města, ve staré zástavbě, ale také v obchodních domech a v nebytových prostorách panelových domů. Cenu určuje lokalita, velikost prostoru a vybavení. Centrum města 20 000 Kč/měs. Širší okolí 10 000 Kč/měs. V případě, ţe se městu podaří najít investora na plánovanou revitalizaci centra, vzniknou tak další prostory k pronájmu. Dá se předpokládat, ţe ceny mírně vzrostou. Kanceláře Kancelářské prostory se většinou nacházejí v domech v centru města. Nabídka i poptávka je poměrně malá. Centrum města 12 000 Kč/měs. Širší okolí 7 000 Kč/měs. Průmyslové objekty V centru Kralup nad Vltavou je několik průmyslových areálů, které se v současné době po jednotlivých částech pronajímají. 119

o

Areál Vitana, a.s. – administrativní budovy, haly a sklady; částečně pronajato; nabídkové ceny jsou v rozmezí 30 000 Kč – 70 000 Kč měsíčně, dle velikosti a typu objektu

o

Areál Pivovar a Lihovar – hlavní centru města, cena za pronájem není k dispozici

Za zmínku stojí i bývalý průmyslový areál společnosti Unilever – tukové závody, který se nachází v nedaleké obci Nelahozeves vzdálené 5km od centra města Kralup. Společnost ukončila výrobu v roce 2010. Jednotlivé objekty areálu jsou nabízeny k pronájmu v cenovém intervalu 60 Kč – 80 Kč/m2 dle typu a velikosti objektu. Další objekty se nacházejí v okrajové části města. Garáţe Pronájem garáţí se v nabídce objevuje jen sporadicky. Ceny se pohybují okolo 1 000 Kč za měsíc.

6.4 Město Neratovice Město Neratovice leţí v Polabské níţině, v jiţní části mělnického regionu, přibliţně 20 km severně od hlavního města Prahy. Rozloha území je 20,01 ha, a ţije zde 15 894 obyvatel. Součástí města je 5 správních území – Byškovice, Lobkovice, Mlékojedy, Korycany a Horňátky. Neratovice jsou, tak jako Kralupy nad Vltavou, relativně mladým městem, a dá se říci, ţe obě města jsou si více méně podobná, jak demografickou strukturou obyvatelstva, tak poměrem jednotlivých typů nemovitostí. V Neratovicích však de facto neexistují historické bytové domy z doby před rokem 1945. K jeho rozvoji docházelo od 50. let 19. století, kdy byl zaloţen nejvýznamnější a největší podnik v obvodu – SPOLANA a. s. V součinnosti se SPOLANou se začalo intenzivně budovat nové „moderní“ město s cihlovými a posléze panelovými domy s hojným společenským zázemím.

6.4.1 Pozemky Proluky V centru města, ani v širším okolí se proluky prakticky nevyskytují.

120

Stavební pozemky Pozemky pro výstavbu objektů určených k bydlení jsou situovány výhradně v okrajových částech města. Jejich cena se pohybuje, dle lokality, v rozmezí 700 Kč – 2 000 Kč/m2.

6.4.2 Budovy Byty Byty jsou umístěny v cihlových i v panelových bytových domech, které se od 60. let 20. století postupně stavěly. Bytovou výstavbou je protkáno téměř celé město včetně centra. Mnoho bytových domů jiţ prošlo revitalizací. Byty jsou ve velikostech 1 + kk aţ 3 + 1. Ceny bytů se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

700 000 - 900 000 Kč 800 000 - 1 400 000 Kč 1 000 000 - 1 600 000 Kč

Rodinné domy Zástavba rodinných domů se nachází převáţně v okrajových částech města, ale není výjimkou i blízké okolí centra. Jedná se především o lokalitu Byškovice a Libiš, která se od Neratovic osamostatnila v roce 1990. Libiš byla v roce 2002 zasaţena povodňovou vlnou, která s sebou přinesla obavy nejen z velké vody, ale hlavně z kontaminace půdy v důsledku velké ekologické zátěţe (následek dioxinového provozu) SPOLANY Neratovice. Ceny nemovitostí se pohybují ve stejné cenové relaci jako rodinné domy v Kralupech nad Vltavou. Objekty pro individuální rekreaci Tyto objekty jsou umístěny v zahrádkářských koloniích, které se nachází v části Lobkovice, Byškovice, Mlékojedy a obce Libiš. Nabídka je minimální. Chatky se prodávají v ceně do 500 000 Kč. Bytové domy Nulová nabídka. Garáţe Jsou situovány poblíţ bytové výstavby. Nabídka je minimální, ceny do 100 000 Kč.

121

Administrativní budovy Vzhledem k malému počtu takovýchto budov k prodeji nedochází. Průmyslové objekty SPOLANA Neratovice prosperuje, tudíţ své areály neprodává.

6.4.3 Nájmy Byty Nejširší nabídka bytů k pronájmu je velikosti 1 + 1 a 2 + 1. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1

5 000 Kč - 8 000 Kč/měs. včetně poplatků 6 000 Kč - 10 000 Kč/měs. včetně poplatků 7 000 Kč - 10 000 Kč/měs. včetně poplatků

Prodejní prostory Takovéto prostory nalezneme v centru města, ve starší zástavbě, ale i v nebytových prostorách panelových domů přímo v centru. Centrum města 15 000 Kč/měs. Širší okolí 10 000 Kč/měs. Kanceláře Kancelářské prostory se vyskytují v centru města, nabídka i poptávka po pronájmu kanceláři je malá. Centrum města Širší okolí

7 500 Kč/měs. 6 500 Kč/měs.

Průmyslové objekty K pronájmu průmyslových objektů většinou nedochází, v nabídkách pronájmů se takovéto objekty vyskytují výjimečně. Garáţe Pronájem garáţí se v nabídce objevuje jen sporadicky. Ceny se pohybují okolo 1 000 Kč za měsíc.

122

6.5 Celkový marketingový výhled Očekávaný vývoj cen nemovitostí v okrese Mělník nebude ovlivněn výstavbou významných průmyslových areálů, neboť v současné době není jejich příprava ani realizace obsahem rozvojových a územních plánů měst. Předpokládat lze výhradně revitalizaci stávajících objektů. Pokud se takováto revitalizace uskuteční, jejím důsledkem bude mírné zhodnocení nemovitostí v jejich okolí. V okrese se v současné době plánují 2 významné dopravní stavby, a to obchvaty měst Mělník a Kralupy nad Vltavou. První z těchto staveb je ve fázi realizace, samotné zahájení stavby je plánováno na podzim 2013. Druhá stavba, obchvat Kralup nad Vltavou, je ve fázi studie. Obě stavby v případě realizace přinesou významné sníţení zátěţe obytné části měst silniční dopravou, a tím i zvýšení kvality bydlení a zhodnocení cen nemovitostí určených k bydlení. Nárůst cen lze očekávat také u průmyslových objektů, kterým se zlepší dopravní obsluţnost a zkapacitní přístupové trasy. V ostatních oblastech trhu nemovitostí v okrese Mělník lze očekávat stagnaci současné hladiny cen.

123

Seznam pouţité literatury Literatura 1. CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran. ISBN 978-80-247-2916-9 2. KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran. ISBN 978-80-247-4070-6 3. KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran. ISBN 978-80-247-3484-2 4. NOVOTNÝ, J.; MICHÁLEK, J.; Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. aţ 4. ročník SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2006, Nakladatelství Sobotáles, 112 stran. ISBN 80-86817-16-4 5. ORT, Petr.; Moderní metody oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha 2007, BIVŠ, 100 stran. ISBN 978-80-7265-113-9 6. REMEŠ, J.; UTÍKALOVÁ, I.; KACÁLEK, P.; KALOUSEK, L.; PETŘÍČEK, T.; Stavební příručka to nejdůleţitější z norem, vyhlášek a zákonů. 1. vydání, Praha 2013, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 192 stran. ISBN 978-80-247-3818-5 7. SMOLA, J.; Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. 1. vydání, Praha 2011, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 352 stran. ISBN 978-80-247-2995-4 8. TIBITANZL, O.; Stavební technologie II pro 2. ročník učební obor zedník. 5. vydání, upravené, Praha 2006, Nakladatelství Sobotáles, 164 stran. ISBN 80-86817-14-8 Legislativa 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

124

3. EPBDII31/2010/EU – Směrnice Evropského parlamentu a Rady o energetické náročnosti budov 4. ČSN 73 0601 Ochrana staveb proti radonu z podloţí 5. ČSN 73 0607 Hydroizolace staveb - Skládané vodotěsnící konstrukce 6. ČSN 73 1901 Navrhování střech – Základní ustanovení 7. ČSN 73 2901 Provádění vnějších tepelněizolačních kompozitních systémů (ETICS). 8. ČSN 73 4130 Schodiště a šikmé rampy – Základní ustanovení 9. ČSN 73 5040 Tepelná ochrana budov 10. ČSN 73 5040-2 Tepelná ochrana budov – Část 2. Poţadavky 11. ČSN EN 206-1 (73 2403) Beton – část 1. Specifika, vlastnosti, výroba a shoda 12. ČSN EN 771-1-5 Specifika zdících prvků 13. ČSN P 73 0600 Hydroizolace staveb – Základní ustanovení Periodika 1. Časopis BYDLENÍ STAVBY REALITY. Ročník 8, duben 2013, Mladá fronta, a.s., 148 stran. ISSN 1801-7533 2. Časopis REALIT. Ročník 25, duben 2011, Mladá fronta, a.s., 148 stran. ISSN 1801-7533 3. Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20., vydání 4/2013, Nakladatelství MISE, s.r.o., 66 stran. ISSN 1212-0111 4. Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20., vydání 5/2013, Nakladatelství MISE, s.r.o., 66 stran. ISSN 1212-0111 Firemní podklady 1. KUTNAR – izolace spodní stavby. Skladby a detaily, únor 2009, Dektrade a.s. ISBN 978-80-87215-03-6 2. Leták ROCKWOOL Blíţ k přírodě, řešení pro kaţdou stavební konstrukci 3. Produktový katalog Ytong. duben 2012 4. Technická příručka Durisol 5. Technická příručka Porotherm. 3. vydání, 2011 6. Technická příručka pro projektanty a stavitele HELUZ. březen 2013 125

Internetové zdroje 1. http://www.asb-portal.cz/novinky/knauf-insulation-uvadi-na-trh-smartwall-3316.html 2. http://www.cembrit.cz/stresni-krytina/ 3. http://www.czso.cz 4. http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_melnik 5. http://www.durisol.cz/pdf/technicka-prirucka-durisol.pdf 6. http://www.drevoastavby.cz 7. http://www.drevostavitel.cz/clanek/sruby-a-jejich-budoucnost 8. http://www.e-stavebniny.cz/hydroizolace-nopove-folie-a-desky-sx0068.php 9. http://www.gabex.cz/Produkt/1/632677427994062599/Izolace-proti-vlhkosti-aradonu-Iglu 10. http://www.izoblok-cr.cz/ 11. http://www.kmbeta.cz/images1/pdf/prirucka_Sendwix.pdf 12. http://www.maxplus.cz/?page=maxplus 13. http://www.melnik.cz/rozvoj-mesta-podnikani/vystavba-a-rozvoj-mesta/plochy-propodnikani/plochy-pro-podnikani.html 14. http://www.melnik.cz/radnice-a-urad/mesto-melnik/mesto-melnik.html 15. http://mestokralupy.cz/Mesto/Rozvoj-mesta/Adaptace-OD-Maj-na-MeU/Default.aspx 16. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 17. http://www.nanlitomerice.cz/html/Hydroizolace.html 18. http://neratovice.cz/kontaktni-udaje/os-10/p1=26572 19. http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php 20. http://www.sruby-roubenky.cz/roubenky.html 21. http://topdomy.cz/dodavatele/domy-zdene-z-porobetonu/hplush/ 22. http://uppraha.cz/clanek/136/regulacni-plany 23. http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-pln%C4%9Bn%C3%A9-vatou 24. http://www.ytong.cz/cs/docs/ytong-produktovy-katalog-01-04-2012.pdf

Internetové realitní zdroje 1. http://www.dumrealit.cz/ 2. http://www.nemovitosti.cz/ 3. http://www.reality.cz/ 4. http://www.sreality.cz/ 126

5. http://stredo.ceskereality.cz/ Vlastní zdroje 1. PLAMÍNKOVÁ, K.; Seminární práce Územní plánování – Revitalizace centra města, BIVŠ, Praha 2011

127

Seznam obrázků Obrázek 1 Hydroizolační pás s SBS modifikovaného asfaltu (zdroj: http://www.izolace.net/detail/833Asfaltovy-pas-GLASTEK-40-Special-Mineral).................................................................................................... 10 Obrázek 2 Hladká hydroizolační a separační fólie (zdroj: http://www.lithoplast.cz/produkty/hydroizolacnifolie-penefol/izolace-domu-penefol750) ............................................................................................................... 11 Obrázek 3 Nopová fólie (zdroj: fotoarchiv autorky) ........................................................................................... 12 Obrázek 4 Plastové tvarovky IGLÚ (zdroj: http://www.gabex.cz – Katalog IGLÚ 2012) ................................ 14 Obrázek 5 Cihla plná pálená (zdroj: http://www.azstavba.cz/zdivo-palene-tradicni-cihly)............................... 16 Obrázek 6 Cihla Heluz Family (zdroj: http://www.heluz.cz/katalog/cihly-pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo-2/) .. 16 Obrázek 7 Cihla Porotherm T profi (zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-pln%C4%9Bn%C3%A9vatou)..................................................................................................................................................................... 17 Obrázek 8 Cihla HELUZ FAMILY 50 2in1 (zdroj:http://www.heluz.sk/katalog/tehly-pre-obvodove-avnutorne-murivo/tehly-heluz-family/heluz-family-50-2in1-10106.xhtml) ........................................................... 18 Obrázek 9 VPC KMB SENDWIX 16DF-LD, 12DF-LD, 8DF-LD (zdroj:http://www.sendwix.cz/sortiment/info_VPC.html) .................................................................................... 19 Obrázek 10 Ytong Tepelněizolační tvárnice (zdroj: http://www.ytong.cz/cs/content/ytong.php)..................... 20 Obrázek 11 H+H Thermoblok (zdroj: http://www.trimot.cz/porobeton-hplush/) .............................................. 20 Obrázek 12 Betonová tvárnice a ztracené bednění typ O BUILD IN (zdroj:http://www.tvarnice.cz/novinky3/tvarnice-build-inr-pro-usporne-a-pasivni-domy 1404034877.html) ..... 21 Obrázek 13 Tvárnice IZOBLOK (zdroj: http://www.izoblok-cr.cz/) ................................................................ 21 Obrázek 14 DURISOL-IZOLOX s polystyrenem EPS 100, s GreyWallem (zdroj: http://www.durisol.cz/durisol-prvky.htm) ............................................................................................................. 22 Obrázek 15 Tvarovky MED, MEDMAX, MAXPLUS (zdroj: http://www.maxplus.cz/?page=maxplus) ........ 23 Obrázek 16 Systém obvodové stěny Atrium DifuTech IZO Standard, IZO Pasiv (zdroj: Katalog Atrium, s.r.o.)...................................................................................................................................................................... 25 Obrázek 17 Thermo-Protect System obvodové stěny Haas Fertigbau (zdroj: Katalog Haas Fertigbau) ........ 25 Obrázek 18 Skeletová konstrukce (zdroj: fotoarchiv autorky) .......................................................................... 26 Obrázek 19 Ukázka výstavby roubenky (zdroj: http://www.sruby-roubenky.cz/fotogalerie/roubenkaMilevsko/montaz/slides/steny-roubenky.html) ..................................................................................................... 27 Obrázek 20 Rohový spoj srubového domu při výstavbě (zdroj: http://www.srubyroubenky.cz/fotogalerie/srub-Prostejov/slides/rohovy-spoj-sruboveho-domu.html) ............................................ 28 Obrázek 21 Vrstvené dřevo (zdroj: http://www.drevostavitel.cz/clanek/masivni-drevene-stavby) ................... 28 Obrázek 22 Fasádní Isover EPS GreyWall (zdroj: http://www.isover.cz/isover-eps-greywall) ....................... 30 Obrázek 23 Fasádní deska ROCKWOOL Frontrock MAX E (zdroj: http://rw-czvianew.inforce.dk/produktreseni/u/1334/stavebni-izolace/frontrock-max-e) .................................................................................................. 31 Obrázek 24 Dřevovláknitý izolační panel HOFATEX UD (zdroj:http://www.izolaceinfo.cz/katalog/drevovlaknite-izolace/hofatex/?purl=736253-drevovlaknite-izolacni-panely-hofafest-ud).......... 31 Obrázek 25 Pěnové sklo Foamglas (zdroj: http://www.foamglas.cz/infor_produkt.html) ................................. 32

128

Obrázek 26 Celulózová izolace Isocell (zdroj: http://www.isocell.at/cz/hlavni-nabidka/produkty/izolacnimaterial/celulozova-izolace/co-je-isocell.html) ..................................................................................................... 33 Obrázek 27 Vakuová izolace (zdroj: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/vakuova-izolace/) ...................... 35 Obrázek 28 Fasádní izolace SMARTWall Knauf Insulation (zdroj: http://www.asb-portal.cz/smartwallchytra-fasadni-izolace/galeria/3312/23563) .......................................................................................................... 36 Obrázek 29 Filigránová stropní deska (zdroj: http://www.hbbeton.cz/cz/produkty/stavebni-materialy/stropnidesky.html) ............................................................................................................................................................ 37 Obrázek 30 Keramické stropy Heluz MIAKO (zdroj: http://www.heluz.cz/katalog/keramicke-stropy-heluzmiako-114/) ........................................................................................................................................................... 38 Obrázek 31 Ukázka kazetového dřevěného stropu (zdroj: http://www.drevenestropy.cz/) ............................. 39 Obrázek 32 Dřevěný trámový strop se záklopem (zdroj: http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/konstrukce-aprvky/drevenekonstrukce/tramove-stropy-1732.html) .......................................................................................... 39 Obrázek 33 Druhy střech dle tvar (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012; Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran., str. 10, ISBN 978-80-247-3484-2) ................................. 41 Obrázek 34 Dřevěný krov (zdroj: fotoarchiv autora) .......................................................................................... 42 Obrázek 35 Příhradový vazník (zdroj: http://www.penti.cz/project18.html) ..................................................... 42 Obrázek 36 Nadkrokevní izolace BAUDER PIR (zdroj: http://strechy.chodska.cz/soukromnik/produkty/tepelne-izolace/nadkrokevni-tepelne-izolace/bauder-pir) ......... 45 Obrázek 37 Izolace mezi a pod krokvemi (minerální vata) (zdroj: Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20, vydání 4/2013, Nakladatelství MISE s.r.o, 66 stran, str. 36, ISSN 1212-0111) .............................................. 46 Obrázek 38 Izolace mezi a nad krokvemi (minerální vata) (zdroj: Časopis Střechy, fasády, izolace. Ročník 20, vydání 4/2013, Nakladatelství MISE s.r.o, 66 stran, str. 36, ISSN 1212-0111) .................................................... 46 Obrázek 39 Jednoplášťová plochá střecha s klasickým pořadím vrstev (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 68, ISBN 978-80-247-2916-9) ........................................................................................................ 47 Obrázek 40 Jednoplášťová plochá střecha s opačným pořadím vrstev (obrácená střecha) (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 68, ISBN 978-80-247-2916-9) ................................................................... 47 Obrázek 41 Jednoplátová střecha s kompaktní skladbou vrstev (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 69, ISBN 978-80-247-2916-9) .............................................................................................................................. 48 Obrázek 42 Pultová větraná dvouplášťová střecha (zdroj: CHALOUPKA, K.; SVOBODA, Z.; Ploché střechy praktický průvodce. 1. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 268 stran, str. 127, ISBN 978-80-247-2916-9) .................................................................................................................................... 48 Obrázek 43 Pálená střešní taška (zdroj: KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Grada Publishing, a.s., 208 stran, str. 74, ISBN 978-80-247-4070-6) .............. 50 Obrázek 44 Pálená střešní taška Tondach Figaro Deluxe (zdroj: http://www.asb-portal.cz/novinky/tondachpredstavuje-novou-palenou-tasku-figaro-deluxe-3285.html) ................................................................................ 51 Obrázek 45 Betonová střešní taška KM Beta Elegant (zdroj: http://www.kmbeta.cz/detail.html?obr=BETA/big/e_cihlova.jpg&tit=001) ......................................................... 51

129

Obrázek 46 Keramická střešní taška Bramac Turmalín (zdroj: http://www.bramac.cz/produkty/keramickestresni-tasky/turmalin.html)................................................................................................................................... 52 Obrázek 47 Ukázka střešní krytiny z přírodního kamene (zdroj: http://www.richter-piz.cz/houses/pic1d.jpg) ............................................................................................................................................................................... 53 Obrázek 48 Ukázka extenzivní zelené střechy (zdroj: http://www.greenville.cz/fotogalerie.html) .................. 54 Obrázek 49 Česká šablona (zdroj: http://www.cembrit.cz/data/USR_041_ADMIN/sablona.cerna.detail.jpg) . 55 Obrázek 50 Skládaná krytina Dolmen (zdroj: http://www.cembrit.cz/dolmen/) ............................................... 55 Obrázek 51 Ukázka střešní krytiny Asfaltový šindel (zdroj: http://www.iko.cz/documents/photogallery.xml?lang=cz) ............................................................................................................................................. 56 Obrázek 52 Profilovaná střešní krytina Lindab (zdroj: http://www.lindab.com/cz/pro/products/Pages/Ideal.aspx?refpageid=f6d6d3df-1f26-41c6-aa49-73792d9c88c5) ............................................................................................................................................................................... 56 Obrázek 53 Ukázka střešní krytiny SATJAM Arad Premium (zdroj: http://www.satjam.cz/satjam-aradpremium-152.html)................................................................................................................................................ 57 Obrázek 54 Ukázka plastové střešní krytiny Eureko (zdroj: http://www.eureko.org/galerie/dds/dds_8_v.jpg) ............................................................................................................................................................................... 58 Obrázek 55 Dřevěné šindele (zdroj: http://www.drevene-sindele.cz/)................................................................ 59 Obrázek 56 Rákosové došky (zdroj: http://www.rakosove-strechy.cz/reference.html) ...................................... 59 Obrázek 57 Geografická mapa Středočeského kraje (zdroj: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/geograficka_mapa_kraje) .......................................................................... 109 Obrázek 58 Administrativní rozdělení okresu Mělník (zdroj: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/melnik_s_nazvy_obci_barevne) ................................................................ 110

130

Seznam tabulek Teoretická část Tabulka 1 Poţadované a doporučené hodnoty U (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 101, ISBN 978-80-247-3484-2) ......... 43 Tabulka 2 Orientační hodnoty λ (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 160 stran, str. 102, ISBN 978-80-247-3484-2) ................................ 44 Tabulka 3 (zdroj: KOPTA, P.; JANOUŠKOVÁ, J.; Šikmé střechy. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství GradaPublishing, a.s., 160 stran, str. 93, ISBN 978-80-247-3484-2) .................................................................... 49

131

Zadání bakalářské práce

132