Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování Bakalářská práce

Autor:

Ilona Danihlíková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Mělníku, dne 1. března 2012

Ilona Danihlíková

2

Poděkování Děkuji tímto prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za odbornou pomoc a laskavý přístup. Svými doporučeními, cennými a věcnými připomínkami a svými znalostmi podloţenými letitou odbornou praxí, přispěl k vypracování mé bakalářské práce. Současně děkuji Ing. Kšíkalovi za pomoc při vypracování posudků pro ocenění nemovitostí.

3

Anotace Záměrem teoretické části mé bakalářské práce je seznámit se s novinkami v oblasti stavebních materiálů při stavbě objektů určených k bydlení a zohlednit jejich vliv při trţním oceňování stavby. Cílem této práce je téţ popis výhod pouţití moderních materiálů včetně nevýhod spojených s jejich pouţitím. V druhé – praktické části jsou uvedena dvě ocenění dle platného cenového předpisu, a to rodinného domu v Mělníku a administrativní budovy v Praze Krči. Ve třetí části je uvedena analýza trhu nemovitostí, kterou jsem zpracovala pro okres Mělník. Annotation: The aim of the theoretical part of my thesis is to introduce the latest in building materials in the construction of buildings intended for housing and take into account their influence on the market valuation of the building. The aim of this thesis is to describe the advantages of using modern materials, including the disadvantages associated with their use.The second - practical section provides two awards according to the current price regulation, and the house in Melnik and administrative building in Prague Krc. The third part is an analysis of the real estate market, I worked for the District of.

4

Obsah Obsah .....................................................................................................................................................5 Předmluva ............................................................................................................................................... 6 A.

TEORETICKÁ ČÁST ....................................................................................................................... 7

1.

Moderní materiály pro výstavbu objektů bytových a občanských staveb ................................... 7

1.1.

Spodní stavba .............................................................................................................................. 7

1.1.1. Založení objektu a používané materiály ...................................................................................... 7 1.1.2. Spodní stavba podsklepená ......................................................................................................... 8 1.1.3. Nepodsklepená stavba................................................................................................................. 8 1.1.4. Hydroizolace ................................................................................................................................ 8 1.2.

Vrchní stavba ............................................................................................................................. 11

1.2.1. Zdivo pro svislé konstukce ......................................................................................................... 11 1.2.2. Zateplení obvodových stěn ........................................................................................................ 20 1.2.3. Stropy......................................................................................................................................... 23 1.2.4. Schodiště .................................................................................................................................... 27 1.2.5. Zastřešení .................................................................................................................................. 28 1.2.6. Zateplení zastřešení ................................................................................................................... 37 2.

Metody oceňování nemovitostí ................................................................................................. 40

2.1.

Porovnávací metoda .................................................................................................................. 40

2.2.

Příjmová metoda ....................................................................................................................... 40

2.3.

Nákladová metoda .................................................................................................................... 40

3.

Závěr - Moderní materiály a technologie stavění ve vazbě na oceňování .............................. 41

B.

PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................................... 46

4.

Ocenění rodinného domu .......................................................................................................... 46

5.

Ocenění budovy ......................................................................................................................... 70

C. ANALYTICKÁ ČÁST ............................................................................................................................. 87 7.

Analýza trhu - okres Mělník ....................................................................................................... 87

5

Předmluva

Záměrem mé bakalářské práce je seznámit se s novinkami v oblasti stavebních materiálů a technologií při stavbě objektů určených k bydlení a zohlednit jejich vliv při trţním oceňování stavby. V současné době se s nárůstem cen energií stále zvyšují nároky na tepelně technické parametry pouţívaných materiálů, konstrukcí a technologií, které mohou zaručit sníţení spotřeby energií. Jejich pouţití jsem se rozhodla popsat v mé práci v případě nízkoenergetických a pasivních domů. Cílem této práce je téţ popis výhod pouţití moderních materiálů a technologií vč. nevýhod spojených s jejich pouţitím, které jsou popsány v níţe členěných kapitolách. Bakalářská práce je členěna podle jednotlivých fází stavby od základů aţ po zastřešení. V úvodu kaţdé kapitoly je popis té které stavební fáze, druhy, pouţití a moţnosti pouţívaných materiálů a technologií. Závěr kaţdé kapitoly je věnován novinkám ve stavebních materiálech a technologiích, které jsou v současné době na trhu a pouţívají se nebo jsou zaváděny do praxe. Jsou uvedeny výhody a nevýhody jejich pouţití. Závěr bakalářské práce je věnován snaze zhodnotit, zda pouţití moderních materiálů a technologií můţe mít vliv na trţní hodnotu nemovitosti.

6

A.

TEORETICKÁ ČÁST

1.

Moderní materiály pro výstavbu objektů bytových a občanských staveb

1.1.

Spodní stavba Podzemní konstrukce, u kterých je část obvodových stěn suterénu ve styku se

zeminou, která zpravidla obsahuje vlhkost nebo se nachází v úrovni suterénu spodní voda, chráníme proti poškození. A to proto, ţe pouţívané stavební materiály jsou nasákavé, čímţ dochází k jejich degradaci. Voda má téţ korozivní vliv na st. konstrukce a působí na ně také svými agresivními vlastnostmi (síranová, uhličitanová agresivita). 1.1.1.

Zaloţení objektu a pouţívané materiály S moderními materiály a technologiemi se setkáváme jiţ v počáteční fázi

stavby, v souvislosti se zakládáním staveb. Hlavní funkce základové konstrukce je přenos zatíţení z vrchní stavby do základové půdy. Dále přenášení reakcí ze základového podloţí do vrchní stavby. Výběr druhu základů je odvislý od konstrukčních aspektů (rodinné domy, garáţe versus výškové budovy), podmínek staveniště (jíly, skalní podloţí, štěrk, písek), technologických podmínek a ekonomických faktorů. Co se týče materiálů pouţívaných na zaloţení objektu, v zásadě se v porovnání s minulostí nezměnily. Stejně tak, jako dříve se pouţívá nejčastěji beton nebo ţelezobeton, eventuelně beton prokládaný kameny. Moderními materiály pro výše uvedené druhy betonů můţeme v tomto případě nazvat betony a ţelezobetony zařazené v tzv. kategorii lehce zhutnitelné, případně samozhutnitelné betony. U těchto betonů není nutné strojní vibrování. Realizace plošných základů pomocí těchto lehce zhutnitelných nebo samozhutnitelných betonů je rychlá a přesná. 7

Mezi další novinky týkající se betonování patří i přísady, které se do betonu přidávají za účelem jeho pomalejšího nebo naopak rychlejšího tuhnutí. Neméně důleţitá je i přísada do betonů, která umoţňuje betonáţ i při nízkých teplotách v zimním období. 1.1.2.

Spodní stavba podsklepená Materiály, které se pouţívají pro spodní podsklepenou stavbu jsou různé druhy

betonových či keramických bloků. Nejpouţívanější jsou varianty ztraceného tepelně izolačního bednění. Co se týče ochrany těchto materiálů proti jejich poškození vlivem vlhkosti, spodní vody atd. musí být chráněny izolací viz. kapitola 1.1.4. Hydroizolace.

1.1.3.

Nepodsklepená stavba Nepodsklepené stavby je také nutné izolovat, a to proti zemní vlhkosti,

odstřikující nebo stékající vodě, která se shromaţduje u objektu a špatně odtéká. V současné době kdy se staví nízkoenergetické domy je nutné také pouţití tepelných izolací. Jednotlivým druhům hydroizolací se věnuji v následující kapitole.

1.1.4.

Hydroizolace Jak jiţ bylo řečeno v předcházejících kapitolách, hydroizolace chrání spodní

stavbu objektu a jeho stavební konstrukce proti vlhkosti, vodě a tím i koroznímu namáhání stavby, stejně tak i proti zatíţení stavby radonem. Ochranou budov proti vlhkosti se zabývá ČSN P 73 0600 a 73 0606. Tato norma platí pro navrhování a provádění ochrany staveb proti neţádoucímu působení vody. Pro kvalitní zajištění hydroizolace spodní stavby je nutné dodrţet hydroizolační bezpečnost, spolehlivost a trvanlivost systému hydroizolační ochrany (Kutnar, 2007)1 Hydroizolační systémy rozdělujeme na - povlakové hydroizolace (ţivičné, fóliové) - nepovlakové hydroizolace

1

Kutnar-Hydroizolace spodní stavby, DEKTRADE 2007/5

8

Ţivičné povlakové hydroizolační systémy Pouţívají se hlavně proti zemní vlhkosti. Výrobou ţivičných pásů se zabývá několik firem. Kaţdá firma má své typové označení, ale v zásadě se jedná o hydroizolační systémy zaloţené na bázi modifikovaných asfaltů, které dělíme podle o povrchové úpravy vrchní nebo spodní krycí vrstvy (písek, folie) o pevnosti v tahu (podélné, příčné a diagonální) o způsobu aplikace (natavení, kotvení, poloţení nebo v současné době novinka samolepící) o moţnosti ohybu, odolnosti proti protrţení, přilnavosti k betonu, ţivotnosti, garance atd. Proti zemní vlhkosti se pouţívají modifikované ţivičné pásy v jedné vrstvě tl. 3-4 mm. Fóliové povlakové hydroizolační systémy Nejčastěji se pouţívají folie z mPVC (měkčený polyvinylchlorid), PE (polyetylén) a mnohé další.

Fólie jsou obecně velmi odolné proti agresivitě

podzemních vod. Další výhodou je i odolnost proti radonu.

Nepovlakové hydroizolační systémy Hydroizolace můţe být prováděna buď najednou do tzv. izolační vany nebo aţ po vybudování svislých nosných konstrukcí. Hydroizolaci na svislých konstrukcích v přímém kontaktu se zeminou je nutno chránit cihelnou přizdívkou, deskami z extrudovaného polystyrenu apod. Nepovlakové hydroizolační systémy rozdělujeme na: o

Vodonepropustné betony

o

Nátěrové systémy

o

Krystalizační hydroizolace

o

Izolace vzduchovými dutinami

Vodonepropustné betony Vodonepropustné betony spolehlivě odolávají proti zemní vlhkosti, proti tlakové vodě jsou méně vhodné. Vţdy je nutno dbát, aby stavební konstrukce měla 9

dobře vyřešené pracovní a dilatační spáry (do těchto spár se kladou profilové pásy z mPVC, pryţe apod.). Agresivní působení podzemních vod se eliminuje zvýšenou tloušťkou betonu, zvýšením krytí výztuţe a lze také pouţít směsi do betonu zvyšující voděodolnost2. Nátěrové systémy Nátěrové systémy jsou tvořeny na bázi asfaltové, akrylátové, silikátové. Jsou vhodné pro hydroizolace proti zemní vlhkosti. Některé i proti vodě tlakové, ale je nutno pečlivé vyřešení pracovních a dilatačních spár. Tyto systémy jsou vhodné pro eliminaci agresivit spodních vod3. Krystalizační hydroizolace Tato hydroizolace je novinkou mezi hydroizolačními materiály. Zakládá se na chemické reakci v pórech betonu, při které se zvětší speciální krystaly aplikované do betonu a tím dochází k utěsnění pórů betonu a jeho neprodyšnosti. U starých staveb se tato hydroizolace aplikuje nátěrem nebo nástřikem na povrch konstrukce. Důleţitá je přítomnost vody, která zapříčiňuje bobtnání krystalu, který vyplňuje kapilární póry uvnitř konstrukce. Krystaly postupně zaplní póry a znemoţní tak prostup vody konstrukcí. U nových staveb lze aplikaci krystalizační hydroizolace řešit formou přísad do betonu.

Izolace vzduchovými dutinami Princip této izolace spočívá v tom, ţe se mezi terénem a konstrukcí podlahy suterénu vytvoří vzduchová dutina, kterou vlivem cirkulace vzduchu vlhkost odvětráváme do ovzduší. Toto řešení se uplatňuje např. při rekonstrukcích historických objektů. Tato metoda je konstrukčně náročná, většinou se pouţívá u těch objektů kde jiţ jednou byla pouţita a dojde v podstatě pouze k obnovení vzduchových dutin (průduchů) v konstrukci. Ve srovnání s ostatními výše uvedenými druhy hydroizolací, je tato metoda nejméně účinná4.

2

Druhy přísad do betonů - http://www.mct.cz/prisady.html

3

Nátěrové systémy - http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos96.php

4

Metody hydroizolace - http://www.realsan.cz/o-sortimentu/metody-hydroizolace.htm

10

1.2.

Vrchní stavba Svislé konstrukce dělíme na nosné a nenosné. Svislé nosné konstrukce dělíme

na nosné zdi, sloupy a pilíře. Nenosné konstrukce jsou hlavně příčky. Funkce svislých nosných konstrukcí (stěn) spočívá v přenášení zatíţení ze stropu, schodiště a střechy prostřednictvím základů do základové spáry. Funkční poţadavky na stěny se určují primárně na nosné a ztuţující (přenášení zatíţení v podélném směru nebo kolmo na střednicovou rovinu stěny), sekundárně na dělící, tepelně izolační (stěny oddělují prostory s různou teplotou prostředí), akustické (interiér x exteriér), protipoţární (odolnost proti poţáru se počítá v minutách, poţár se nesmí přenést na vedlejší objekt nebo byt). Podle typu provedení dělíme stěny na jednoplášťové, dvouplášťové (na vyzděnou část se dává tepelně izolační materiál), víceplášťové (jednotlivé zdivo je od sebe odděleno vzduchovou mezerou) a sendvičové (vzhledem k více pouţitým vrstvám je nejdraţší). Co se týče materiálů pouţívaných pro tyto konstrukce, lze konstatovat, ţe dochází k neustálé inovaci, ať uţ v pouţití materiálů nebo technologií. V současné jsou kladeny vysoké nároky na pouţívané materiály, co se týče tepelně technických vlastností, akustických vlastností, protipoţární odolnosti, zdravotní a hygienické nezávadnosti (negativní účinky azbestu), ale také nároky na kvalitní, rychlé a vzhledově

perfektní zdění. Přehled pouţívaných materiálů včetně jejich výhod,

případně nevýhod je uveden níţe. 1.2.1.

Zdivo pro svislé konstukce

Kamenné zdivo Kamenné zdivo se v současné době pouţívá zejména při rekonstrukci památkových objektů. Přírodní kamenné zdivo je nadčasové, ale vzhledem k náročnosti při jeho opracovnání, pracnosti a nákladech na dopravu je drahé. Přírodní kamenné zdivo je velmi dekorativní. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem se pouţívá v kombinaci s ostatními materiály, přičemţ vznikají zajímavá díla viz. obrázek č. 1. V současné době se pouţívá mramor, který vyniká zejména svou originálnosti (kaţdý kus tohoto kamene je jiný), ţula – vhodná pro svou tvrdost a tepelně izolační vlastnosti, pískovec atd. 11

Zdivo cihelné Na začátku celého procesu ve vývoji stavebních materiálů co se cihelného zdiva týče byla přírodní hlína. Jejím zušlechtěním, vysušením a vypálením na cihly byl ve stavebnictví získán materiál, který je i nadále inovován viz níţe uvedený výčet. o

Cihla plná pálená

Obrázek 1 Cihla plná pálená (zdroj pálená cihla www.czp-stropy cz.jpg)

Plná pálená cihla je výrobek, který patří v cihlářském oboru mezi výrobky s nejdelší tradicí. Její výhody jsou, ţe je lehká a má malé rozměry. Má dobré vlastnosti co se týče zvukových izolačních vlastností, je odolná proti ohni, ale v současné době se ke zdění obvodového zdiva pouţívá málo. Ve stavebnictví se postupně přecházelo k moderněji vyvinutým materiálům mezi které patří cihelné bloky. o

Cihelné bloky Výrobou cihelných bloků se zabývá několik výrobců z nichţ nejznámější je

Wienerberger s cihelnými bloky s názvem Porotherm. V podstatě se dá říci, ţe se 12

tato firma svou tradicí a reklamou vryla do zájmu zákazníků natolik, ţe ostatním konkurentům se jen pomalu daří uplatňovat své výrobky na trhu. V konkurenci se vlivem vývoje svých výrobků, co se týče tepelně a zvukově izolačních vlastností, pevnosti výrobků, odolnosti proti poţáru, rychlosti a přesnosti při zdění, sortimentem různých tvarů podařilo prosadit své firmy na trhu např. firmám Heluz, a Tondach (cihly Keratherm). Navštívila jsem seminář týkající se moderních materiálů firmy AZ PROMO5 kde mimo jiné jednotliví výrobci představovali své výrobky a jejich inovace. Při prezentaci výrobků od výše uvedených tří nejznámějších firem v této oblasti jsem zjistila, ţe produkty těchto výrobců, co se týče výroby cihel jsou víceméně podobné.

Obrázek 2 Cihla Keratherm P+D 44cm (zdroj www.tondach.cz/cihly/keratherm-44-p-d)

Odvíjí se od ČSN6 a liší se např. rozmanitostí sortimentu cihelných prvků, jejich hmotností, tloušťkou cihel, která se v současné době pohybuje průměrně kolem 440mm. Nicméně vzhledem ke stoupajícím nárokům na spotřebu tepla se zvyšují i nároky na tepelně izolační vlastnosti cihel a tím i její tloušťku. Dle porovnání cihelných bloků tl. 440mm výrobců Wienerberger, Heluz a Tondach uvedeného na internetu7, má nejlepší tepelné vlastnosti cihla Porotherm EKO+ viz. obrázek č. 4. Jak jsem se na výše uvedeném semináři AZ PROMO dozvěděla, došlo u této cihly ke změně děrování, kdy děrování do tvaru kosočtverců bylo nahrazeno děrováním obdélníkovým. Rozdíl ve změně děrování je v rozměrech děr, které jsou širší a delší a v tloušťce vnitřních stěn. Tato změna měla za následek zlepšení 5

AZ PROMO - org. konferencí, odb. stavebních seminářů a firemních prezentací

6

ČSN EN 771-1-5 Specifikace zdicích prvků (pálené, vápenopískové zdicí prvky, betonové, porobetonové tvárnice, zdicí prvky z umělého kamene 7

Porovnání cihelných bloků www.xstavba.eu/jake-palene-cihly-porotherm-nebo-heluz-nebo-tondach

13

tepelných parametrů o 10%. Tato nově vyvinutá cihla je také díky novému děrování lehčí, coţ ulehčuje transport a manipulaci na stavbě a také díky novému stylu děrování se snadno řezáním dělí. Do uţších otvorů také zatéká méně malty potřebné pro zdění.

Obrázek 3 Cihla Porotherm EKO+ (zdroj /www.wienerberger.cz/porotherm-44-eko-profi.html

Na druhé straně jsou výborné tepelné vlastnosti této cihly na úkor pevnosti cihly. Největší rozmanitost, co se týče pevností cihel tl. 440mm vyrábí firma Heluz, a to 8, 10 a 15MPa. To je ale zase na úkor tepelně izolačních vlastností. Dále je pro stavebníky důleţitá rozmanitost cihelných prvků. Nejlépe, co se variant cihel týče, je vyhodnocena firma Heluz s nejrozšířenějším sortimentem cihel, jako jsou cihly poloviční k oknům a dveřím, krajové cihly, tvarovky rohové, akustické cihly atd. Také mě na semináři zaujala při své prezentaci firma Heluz svými výrobky "nové generace", kterými jsou cihly např. Family 44 2in1 viz obrázek č. 5. Jedná se o cihly, jejichţ dutiny jsou vysypány extrudovaným polystyrenem a vzhledem k jejich tepelným a statickým vlastnostem se hodí i pro pasivní a nízkoenergetické domy.

Obrázek 4 Cihla Family 2in1 s pěnou (zdroj www.heluz.cz/katalog/pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/heluz-family/heluz-family-44-2in1)

14

Nelze tedy jednoznačně říci, ţe výrobky jednoho výrobce jsou nejlepší. Porovnávat lze totiţ pouze v jednotlivých parametrech viz. výše. Pak je jiţ na stavebníkovi, kterým vlastnostem u cihly dá přednost - na které mu nejvíce záleţí. o

Vápenopískové zdicí prvky Mezi moderní zdicí prvky, které sice nemají ještě na trhu takové místo, jako

výše uvedené cihelné zdivo, ale jsou jiţ dostatečně pouţívané nejen pro obvodové zdivo patří vápenopískové cihly8. Vyrábí se z vápna, vody a písku. Mají výborné akustické vlastnosti.

Obrázek 5 Vápenopískové cihly (zdroj http://www.istavinfo.cz/17/company/27/62/42/product761116)

Jejich pouţívání je rozšířené hlavně v zahraničí kde se pouţívají při výstavbě nejen rodinných domů, ale i hotelů atd. Vzhledem k vyšší hmotnosti, která např. u jednoho zdicího bloku o rozměru 50x50cm dosahuje kolem 80 kg, je nutné pouţívat při stavbě strojní zdění.

Obrázek 6 Minijeřáb pro strojní zdění (zdroj: http://www.vapis-sh.cz/vyrobky/vapenopiskove-prvky)

Při pouţití minijeřábu viz. obrázek č. 7 je dosahováno vysokých pracovních výkonů. Ing. Konečný ve svém článku v časopisu Stavebnictví (viz. odkaz č. 8) uvádí minimální rychlost zdění 4m² zdiva za hodinu.

8

Časopis Stavebnictví 06-07/2009 ing. M. Konečný

15

Další výhodou vápenopískových cihel je tenká tloušťka stěn, kterou lze dosáhnout díky jednotlivým zdicím prvkům tloušťky 115, 150, 175, 200, 240 a 300mm. Takovéto štíhlé konstrukce zvyšují uţitnou plochu. Výhodou, kterou bychom neměli opomenout při představování vápenopískové cihly jsou také otvory uprostřed cihly, které umoţňují provedení integrovaného stěnového vytápění, vedení elektroinstalace atd. viz. obrázek č. 8. Při pouţití těchto cihel odpadá frézování, případně dráţkování, které sniţuje jak prašnost při provádění, tak náklady za provedení. Navíc stěna zůstane hladká a nepoškozená.

Obrázek 7 Vedení rozvodů cihlami (zdroj: http://www.vapis-sh.cz/vyrobky/vapenopiskove-prvky)

o

Betonové tvárnice s hutným nebo pórovizým kamenivem Liaporbetonové tvárnice jsou vhodné pro obvodové i vnitřní zdivo. Systém

pero a dráţka na většině tvarovek umoţňuje rychlé a přesné zdění při niţší spotřebě malty. Základním materiálem pro výrobu tvárnic z liaporu je cement, voda, křemičitý písek a kamenná drť. Jak jsem se na prezentaci firmy dozvěděla, přidává se k těmto materiálům ve vibrolisovacím zařízení tvrzený, samozhášivý polystyren, čímţ vzniká sendvičový prvek viz. obrázek č. 6. Takto upravené tvárnice se dále neupravují vytvrzením párou ani vypalováním v peci a tím se jeho výroba stává energeticky nenáročná. Při výrobě nevzniká druhotný odpad, neznečisťuje se ţivotní prostředí.

16

Výhodami a přednostmi pouţití betonových tvárnic je výborná tepelná izolace zdiva9.

Obrázek 8 Betonová tvárnice s polystyren. vložkou (zdroj www.betonstavby.cz)

Pouţitím těchto tvárnic odpadá dodatečné zateplení zdiva vzhledem k pouţití polystyrenové vloţky přímo v tvárnicích. Díky této novince se sniţuje tloušťka obvodového zdiva. Další předností je řešení bez tepelných mostů, protoţe se malta pouţívá jen na loţných spárách. Svislé styčné spáry jsou řešeny zámkovým spojem. S těmito novinkami je spojená dobrá zvuková izolace, také se sniţuje pracnost a náklady na přepravu, protoţe je zapotřebí méně tvárnic. Díky rovnému povrchu nejsou potřeba dvouvrstvé omítky, naopak lze cihly pouţít jako reţné zdivo. o

Zdicí prvky charakteru ztraceného bednění Jedná se o tvarovky nebo dílce ztraceného bednění různých tvarů, které mohou

mít doplňkovou tepelnou izolaci. Vyrábějí se ze štěpkocementových desek, dřevocementových tvárnic nebo bednících prvků z pěnového polystyrénu. Konstrukce vyzděné z těchto tvarovek jsou následně zmonolitněny betonem. o

Štěpkocementové desky Systém ztraceného bednění má široké pouţití. Hodí se nejen pro svislé

obvodové konstrukce, ale pouţívá se i k zakládání staveb v méně únosných zeminách. Štěpkocementová deska se vyrábí z cementu, dřevité štěpky a skla. Je lehká, dobře se s ní manipuluje. Vzhledem k pouţitému dřevu se do desek snadno vrtá, dobře se řeţou, dráţkují, coţ usnadňuje rozvod instalací. Tepelněizolační vlastnosti štěpkocementových desek ve spojení s polystyrenem vykazují mnohem lepší hodnoty neţ ostatní materiály. Díky tepelné akumulaci materiálů desky, která vrací zpět do

9

Propagační materiál firmy Betonové stavby Group s.r.o. Klatovy

17

místnosti teplo a tepelnému odporu, který zabraňuje prostupu chladna z vnějšího prostředí do stěny, se hodí tento materiál pro pouţití svislých konstrukcí nízkoenergetických domů.

Obrázek 9 Štěpkocementová deska s polystyrenem

Obrázek 10 Montáž vnitřní a vnější bednící desky

(zdroj http://www.velox.cz)

(zdroj: http://www.velox.cz/cs/zpusobmontaze)

o

Dřevocementové tvárnice Mezi progresivní materiály můţeme díky svým vlastnostem zařadit i

dřevocementové desky. Mají řadu výhod, díky kterým si získávají stále větší oblibu u stavebníků.

Obrázek 11 Dřevocementové tvárnice (zdroj: http://www.izoblok-cr.cz/

Tyto tvárnice jsou vyráběny z velkoformátových dílců, z cementu, vody a štěpku. Lisováním vzniká dutá tvárnice, která frézováním získá přesný rozměr. Jednotlivé tvárnice se zdí na sucho a po pokládce čtyř řad nad sebe se zalijí betonem. Je to typ sendvičového zdiva, který obsahuje polystyren slouţící, jako tepelný izolant. Jako ostatní jiţ uvedené prvky ztraceného bednění se i dřevocementové tvárnice vyznačují výhodami spočívajícími v rychlosti zdění, které zvládne šikovný stavebník i svépomocí, stejně tak výbornými izolačními vlastnostmi, snadnou přepravou kdy nejsou zapotřebí palety ani balící folie, manipulací na staveništi, 18

dobře se opracovávají coţ usnadňuje vedení instalací. Jejich výroba je proti cihlám z pálené hlíny ekologická . o

Bednící prvky z pěnového polystyrenu Bednící prvky z pěnového polystyrenu nemají ještě dlouhou tradici. Vyrábí se

z keramzitu, polystyrenu a cementu. Díky přítomnosti polystyrenu jiţ není potřeba další tepelné izolace.

Obrázek 12 Zdicí blok z keramzitu a polystyrenu

Obrázek 13 Teplé ztracené bednění (zdroj:

(zdroj:www.hotblock.eu)

http://www.zlaty-dum.cz/

Stejně, jako ostatní prvky ztraceného bednění patří i stěny z bloků z pěnového polystyrenu k nejtenčím. Keramzit je přírodní kamenivo, které má schopnost odvádět vlhkost ven, má výborné zvukově izolační vlastnosti. Protoţe polystyren je uvnitř keramzitových bloků, lze pouţít jakoukoli omítku. Při pouţití těchto bloků se na loţné spáry pouţívá buď malta nebo lepidlo. Bloky se zdí systémem pero a dráţka. Relativně vyšší prodejní cena se stavebníkům vrátí ve formě ušetřených nákladů na energie. Oproti polystyrenovému bednění viz. obrázek č. 14 se zdicí bloky viz. obr. č. 13 nezalévají betonem10. o

Malty pro zdění a omítky V souvislosti s inovacemi při pouţití zdicích prvků pro stěnové konstrukce se

zvyšují i nároky na pouţívané malty. Běţné se stalo pouţívání suchých maltových směsí, přičemţ se stavebníci snaţí ještě více eliminovat mokrý proces, jiţ částečně odbouraný díky systému zdicích prvků na pero a dráţku. Suché maltové směsi se pouţívají jak pro zdění, tak i pro omítky. Posledním trendem současné doby je nahrazování zdicí malty ze suché směsi polyuretanovou pěnou, která se pouţívá v loţných spárách zdicích prvků. 10

Prodejce - http://www.zlaty-dum.cz/stavebniny/tepelne-zdivo 19

Novinkou v oblasti fasádních omítek, jak jsem se dozvěděla na semináři firmy AZ PROMO viz. odkaz č. 5 na str. 10 jsou NANOOMÍTKY. Nanokrystaly a nanopóry jsou v celé tloušťce omítky, coţ umoţňuje výměnu vlhkosti mezi vnitřním a vnějším prostředím. Jednou z dalších výhod těchto fasádních nanoomítek je, ţe se tolik nešpiní. V případě znečištění je stačí omýt. 1.2.2.

Zateplení obvodových stěn V souvislosti s růstem cen energií se stále zvyšují nároky na kvalitní zateplení

obvodových stěn. Poţadavky týkajícími se sníţení spotřeby energií, emisí skleníkových plynů a zvýšení podílu výroby energií z obnovitelných zdrojů se zabývá i legislativa. Normy v ČR vychází ze Směrnice energetické náročnosti budov č. 31/2010/EU11 schválené Evropským parlamentem. Zpřísňující se hodnoty vedou výrobce k navrhování a zdokonalování zateplovacích systémů. Pořizovací náklady na zateplovací systémy jsou ekonomicky nákladné, ať uţ se jedná o zateplování starých domů v rámci jejich rekonstrukce nebo pouţití zateplovacích systémů při stavbě nových domů. Tyto náklady se ale několikanásobně stavebníkům vrátí, protoţe je vypočítáno, ţe pouţití zateplovacích systémů při zateplení budov ušetří více neţ 50% nákladů na teplo. Proč zateplovat a jak si spočítat spotřebu energií svého domu se dozvíme na internetu12, jaké materiály pouţít se dozvíme v níţe uvedeném přehledu. o

Izolace z polystyrenu Nanotechnologie13 vstupuje i do odvětví stavebnictví. Vyuţitím této moderní

technologie vznikly i izolační desky z pěnového polystyrenu pro vnější zateplení obvodových stěn budov.

11

EPBD 31/2010/EU - Směrnice o energetické náročnosti budov - vytyčuje cíle v oblasti energetiky do r. 2020 12 Výpočet energií svého domu - http://www.rockwool.cz/zelena+usporam /proc+zateplovat/vypocitejte+si+spotrebu+sveho+domu 13

Nanotechnologie ve stavebnictví 20

Obrázek 14 Izolační desky GreyWall (zdroj: http://www.isover.cz/zatepleni-kontaktni-fasady-penovym-pol)

Buňky obsaţené v pěnovém polystyrenu odráţejí teplo zpět ke svému zdroji a zlepšují tak tepelnou izolaci izolačních desek. Výrobce14 uvádí hodnotu aţ o 20% vyšší oproti běţnému bílému polystyrenu. Zlepšení vlastností izolačních desek má za následek sníţení objemu izolantu, zmenšení rozměrů parapetů, menší ostění. Méně materiálu znamená jednodušší a levnější transport na staveniště.

o

Izolace z minerální vlny Oproti dříve pouţívaným skelným vatám lze izolační desky dobře omítat.

Novinkou při výrobě těchto desek je pouţití vlákna kolmo na rovinu desky. To zlepšuje mechanické vlastnosti - dají se lépe ohýbat, upravovat, lépe se s nimi pracuje. Desky s vlákny kolmo na rovinu vyţadují celoplošné lepení, coţ sniţuje pouţití kotev pro ukotvení.

Obrázek 15 Novinka -Desky z minerální plsti s kolmou orientací (zdroj: http://www.isover.cz)

o

Tepelněizolační systémy s provětrávanou vzduchovou mezerou Větrané konstrukce patří mezi novinky, které v současné době získávají své

místo v moderní architektuře. Systém spočívá ve vzduchové mezeře, která je mezi 14

ISOVER - výrobce tepelných, zvukových a protipožárních izolací 21

vrchní obvodovou stěnou odolávající povětrnostním vlivům a tepelnou izolací, za níţ následuje další konstrukce. Ve vzduchové mezeře proudí vzduch ohřátý od vnější konstrukce. Teplý vzduch lépe absorbuje vlhkost, proudí vzhůru a konstrukci vysušuje. Tepelnou izolaci tvoří desky z minerální plsti. o

Izolační desky z tuhé fenolické pěny Technický vývoj, vylepšované metody a postupy mají za následek vznik

následující novinky. Jedná se o izolační desky z modifikované fenolické pěny např. firmy Baumit . Podle výrobce tento systém zateplení vykazuje aţ o 40% vyšší izolační schopnosti oproti izolacím z minerální vlny. Pouţijeme-li tedy stejnou tloušťku zateplení, jako u běţných izolací, dosáhneme větších izolačních účinků. To znamená, ţe izolační desky jsou vhodné tam kde je nutné pouţití minimální tloušťky zateplení. Jsou to např. rekonstrukce budov, zateplení lodţií a balkonů, střešních vikýřů, průjezdů domů atd. Kromě síly zateplení, která se vyrábí v rozmezí 2 centimetrů, a to od 2 do 20cm mají tyto izolační desky z fenolické pěny velkou výhodu ve vysoké odolnosti proti ohni. Pěna není hořlavá, nestéká a při poţáru se z ní neuvolňuje kouř a jedovaté plyny. Desky z této pěny jsou tvrdé, na menší kusy je řeţeme pilou.

Obrázek 16 Desky XS 022 z fenolické pěny (zdroj: www.baumit.cz)

Nevýhodou těchto izolačních desek je jejich téměř desetinásobná pořizovací cena. Materiál těchto desek je náchylný na UV záření a proto je zapotřebí při jejich pouţití většího mnoţství stěrky. Nicméně při jejich pouţití pro pasivní a nízkoenergetické domy se náklady na pořízení tohoto izolantu vyplatí.

22

o

Izolace z dřevovláknitých desek Jedná se o přírodní materiál. Dřevo pouţité pro výrobu dřevovláknitých desek

vzniká jako vedlejší produkt při kácení stromů nebo v pilařských závodech. Při výrobě se do desek nepřidávají ţádné chemické přísady, desky se pojí přírodním pojivem obsaţeným v samotném dřevě. Pouţití dřevovláknitých desek je vhodné nejen pro zateplení obvodových stěn, ale i jako izolace podlah, stropů a střech. Zmíněné konstrukce chrání proti vlhku, chladu, horku i hluku. Jsou dobře opracovatelné, mají dlouhou ţivotnost. Vzhledem k pouţití přírodního materiálu, je jejich pouţití ekologické, desky jsou recyklovatelné. Při pouţití pro izolaci stěn z interierové strany vytváří díky přírodnímu materiálu příjemné mikroklima.

Obrázek 17 Dřevovláknitá izolační deska (zdroj: http://www.steico.com)

1.2.3. Stropy Rozdělují prostor budovy ve vertikálním směru na jednotlivá podlaţí a přenášejí veškerá zatíţení v těchto podlaţích působící do svislých nosných konstrukcí. Zajišťují tuhost a stabilitu celých budov nebo jejich částí. Musí splňovat poţadavky na zvukovou izolaci (zvuková a kročejová neprůzvučnost), splňovat tepelně-izolační vlastnosti a splňovat vysoké nároky na poţární bezpečnost (konstrukce nesmí ztratit stabilitu atd.). Co se týče rozdělení stropů podle materiálů a druhů konstrukce, tak nejčastěji pouţívanými stropy jsou v objektech určených pro bydlení stropy keramické, betonové, případně dřevěné.

23

o

Dřevěné stropní konstrukce Dřevěné stropy se běţně pouţívaly v bytových, občanských i zemědělských

stavbách. Výhodou bylo snadné opracování dřeva, snadná a rychlá výstavba, okamţitá únosnost, vhodnost pro atypické stavby, poměrně dobrá tepelná i zvuková izolace a konstrukční spolehlivost. Nevýhodou je malá odolnost proti působení vody, vlhkosti (hniloba, výskyt houby) a malá odolnost proti ohni. V současné době se s nimi setkáváme hlavně při rekonstrukcích a adaptacích starších budov, popř. při výstavbě menších objektů (např. rekreačních chat apod.). Jako příklad můţeme uvést Kazetový strop. Jde o dřevěný typ stropu, který je v současné době pouţíván zejména z estetických důvodů. Kolmo k nosným trámům jsou vytvořeny truhlíky (falešné trámy) a v podhledu tímto způsobem vznikají čtvercové nebo obdélníkové pole.

Obrázek 18 Dřevěný strop (zdroj: www.roubenky.wbs.cz)

o

Keramické stropní konstrukce Hlavní nosnou konstrukci tvoří ţelezobetonové nebo keramickobetonové

nosníky s ocelovou výztuţí. Nosníky mají v průřezu tvar I nebo T. Rozmístí se v osových vzdálenostech, podle rozměru příslušné vloţky. Výztuţ nosníků se v místě jejich uloţení spojí s výztuţí věnců a tím se dosáhne tuhé konstrukce celého objektu. Vlastní stropní desku vytvoří vloţky (MIAKO, desky HURDIS), které se uloţí na spodní přírubu nosníku a zalijí se betonem. Výhodou těchto stropů je jednoduchá montáţ bez potřeby těţké mechanizace, stropy jsou lehké a mají dobré tepelně izolační vlastnosti a poţární odolnost. Nevýhodou je, ţe plné hodnoty únosnosti stropní konstrukce je dosaţeno po zatvrdnutí a dozrání zálivkového betonu a do této doby musí být nosníky podepřeny.

24

Obrázek 19 Stropní vložka MIAKO

Obrázek 20 Stropní nosník HELUZ

(zdroj: www.heluz.cz)

(zdroj: www.heluz.cz)

o

Ţelezobetonové a monolitické stropní konstrukce Betonují se přímo na stavbě do bednění, ve kterém je uloţena výztuţ. Výhodou

je ztuţení objektu v obou směrech a pouţití pro jakýkoli půdorys. Nevýhodou je potřeba bednění, velká pracnost, vlhký proces a dlouhá doba tvrdnutí, která prodluţuje dobu výstavby. Patří sem stropní konstrukce deskové a trámové. Stropní konstrukce deskové jsou nejjednodušší stropní konstrukcí. Dle způsobu zatíţení, nosnosti nebo vyztuţení se navrhují desky nosné v jednom nebo ve dvou směrech. Podle způsobu uloţení na podporách rozlišujeme desky prostě uloţené a desky vetknuté. Stropní konstrukce trámové se pouţívají pro velké rozpětí a velké zatíţení. Jsou velmi únosné. Vzdálenost trámů se navrhuje v rozmezích od 1200 do 2400 mm. Princip nosné konstrukce spočívá v tuhém spojení trámů (ţeber) s deskou (průřez ve tvaru T). o

Ţelezobetonové montované stropní konstrukce Sestavují se přímo na stavbě z prefabrikovaných dílců a zmonolitňující se v

tuhé konstrukce, které přenášejí i vodorovné zatíţení působící na budovu. Výhodou je pouţití vylehčených prefabrikátů a tím i omezení mokrých procesů na staveništi. S tím je spojeno sníţení závislosti stavebních prací na klimatických podmínkách. Nevýhodou jsou vysoké nároky na dopravu, nutnost pouţití těţké techniky, citlivost na sedání stavby a na teplotní změny (vznik trhlin v místě prefabrikátů).

25

Tyto stropní konstrukce rozdělujeme podle prvků, ze kterých jsou vytvořeny, a to na stropy deskové, panelové a stropy montované z ŢB nosníků a vloţek. Stropy deskové jsou z prefabrikovaných ţb. stropních desek (plných nebo dutinových-vylehčených) a pouţívají se pro malá rozpětí. Desky se ukládají na zdivo nebo monolitické ztuţující věnce do loţe z cementové malty. Styčné spáry se zalijí betonem = částečné zmonolitnění konstrukce.

Obrázek 21 Stropní desky (zdroj: http://www.stavebniny-rychle.cz/stropni-desky

Stropy panelové jsou ze ţelezobetonových panelů, coţ jsou velkoplošné dílce vyráběné v délce od 3,6 m. Vyrábějí se ze ţelezobetonu nebo z předpjatého betonu (pro větší rozpětí a větší zatíţení). Podle tvaru, umístění v budově a podle zatíţení rozeznáváme panely normální, zesílené, instalační (opatřené prostupy), balkónové, podestové aj. Podle průřezu se panely dělí na plné, dutinové, ţebírkové, TT. Zmonolitnění konstrukce se zajišťuje betonovou zálivkou všech spár mezi panely. Po zabetonování ztuţujících věnců a styčných spár spolupůsobí panely jako souvislé stropní desky.

Obrázek 22 ŽB panel (zdroj: www.rieder.cz)

Obrázek 23 Panel z předpjatého betonu (zdroj: www.katalog.betonserver.cz)

26

Stropy montované z ŢB nosníků, vloţek a zálivky. ŢB nosníky se vyrábějí ve tvaru I, popř. tvaru obráceného písmene T. Vloţky tvořící výplň mezi nosníky se vyrábějí z lehkého betonu nebo z keramiky. Desky a panely jsou plné nebo dutinové. Panely z předpjatého betonu jsou dutinové nebo ţebrové. Osazují se na příruby nosníku. Statické spolupůsobení vloţek s nosníky se zajišťuje dobetonováním. Stropy musí být podepřeny aţ do doby zatvrdnutí15.

Obrázek 24 ŽB stropní systém TRAS (zdroj: http://www.psttrebic.cz/betonova-vyroba-stropni-systemy.php)

1.2.4.

Schodiště Schodiště třídíme podle různých kritérii:

o

Podle umístění a funkce (např. hlavní, vedlejší atd.)

o

Podle počtu ramen (např. jednoramenné, dvouramenné, víceramenné atd.)

o

Podle půdorysného tvaru (např. s rameny přímými, zakřivenými atd.)

o

Podle smyslu výstupu (např. přímá, pravotočivá nebo levotočivá)

o

Podle technologie (monolitická, prefabrikovaná)

o

Podle konstrukčního typu (např. plně podepřené, vřetenové, schodnicové, pilířové, deskové, visuté, zavěšené)

Podle materiálu nosných prvků dělíme schodiště na: o o o o o 15

Dřevěné Ţelezobetonové Kamené Ocelové Kombinované

Stropy montované z ŽB nosníků a vložek - http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz 27

Co se týká materiálů pouţívaných pro nosné konstrukce schodiště, materiály se nezměnily. U materiálů pouţívaných pro povrchy stupňů schodišť v rodinných domech je výběr závislý na finančních moţnostech a vkusu investora. Např. u vnitřních schodišť lze pouţít např. dřevo, keramický obklad atd. Při výběru povrchů stupňů je také vhodné brát ohled na bezpečnost (vhodný povrch pro vnější schodiště např. s ohledem na vlhko při dešti atp.), údrţbu a čištění.

1.2.5.

Zastřešení Střecha je definována jako konstrukce nad posledním podlaţím stavebního

objektu. Skládá se z nosné střešní konstrukce a ze střešního pláště. Nosnou střešní konstrukcí se rozumí část střechy, přenášející zatíţení od střešního pláště, vody, sněhu, větru apod. do ostatních nosných částí objektů a můţe plnit i funkci nosné vrstvy střešního pláště. Před navrhováním zastřešení je nutno přihlédnout zejména k místním klimatickým podmínkám, nadmořské výšce, čistotě ovzduší, architektonickým poţadavkům a konstrukční podrobnosti zastřešení. Jedním z nejdůleţitějších poţadavků je sklon střešní roviny. Dělení střech podle sklonu střešních rovin o plochá střecha (se sklonem vnějšího povrchu do 5o o šikmá střecha (se sklonem vnějšího povrchu 5o < 45o o strmá střecha (se sklonem vnějšího povrchu 45o<90o Krytiny střech Jedná se o prvek krátkodobé ţivotnosti. Střešní krytiny tvoří vrchní vodotěsnou část střešního pláště, který chrání objekty proti dešti, sněhu, prachu, kouři a dalším atmosférickým vlivům. Z hlediska funkce mají krytiny vyhovovat především těmto poţadavkům: o o o o o o

pevnost nepropustnost trvanlivost odolnost proti ohni nízká hmotnost hladký povrch 28

o úměrná pořizovací cena a náklady na údrţbu o estetický vzhled Pro jednotlivé druhy krytin jsou předepsány nebo doporučeny nejmenší sklony krytiny uvedené v příslušných technických normách ČSN.

Krytiny střech podle pouţitého materiálu o z organických materiálů (doškové ze svazků slámy, dřevěné krytiny šindelové) o z břidlic o z tašek (pálené, betonové, skleněné) o vláknocementová krytina o z plastů a poplastovaných plechů o ze ţivičných hmot o plechové o zelené střechy Zastřešení z organických materiálů Zastřešení z organickcýh materiálů nepatří do novodobých moderních materiálů, v mé bakalářské práci je uveden pouze pro ilustraci. o

Došky ze svazků slámy Tyto došky byly po staletí základní krytinou zvláště

v níţe poloţených

oblastech, a to v zemědělském venkovském prostředí s převahou obilnářské produkce. Došky jsou dvojice slaměných snopů, svázané provazem a pokládané na střechu obtočením na latě. Výhodou je postačující řídký sled krokví s roztečemi aţ dva metry. Tyto střechy jsou velmi atraktivní, jejich nevýhodou ale je jejich pokládka na hřebeni, okrajích a u komínů kde se došky zpevňují a zatěţují hliněnou mazaninou nebo drny. Jsou hořlavé a podléhají hnilobě.

Obrázek 25 Střešní krytina DOŠKY (zdroj: http://www.krytiny-strechy.cz)

29

Proti převaţujícím doškům ze slámy představují kvalitnější a trvanlivější krytinu dřevěné šindele, které z důvodu celkové náročnosti však nachází uplatnění pouze na významnějších církevních a panských stavbách. o

Dřevěšné šindele Jedná se o klínovitě tvarovaná prkna, která jsou získávaná z jehličnatých

stromů, a to buď řezáním (řezané šindele) nebo štípáním (štípané šindele). Jedná se o poměrně trvanlivou krytinu, která je lehká, dají se z ní tvořit i sloţité tvary např. vikýřů. Její nevýhodou je, ţe je hořlavá a velmi nasákavá. Proto je vhodné ji pouţívat na střechách s velmi strmým sklonem střešní roviny. Nejčastěji se s takovými střechami můţeme setkat v horských oblastech u roubených staveb, v níţinách u kostelů, zvonic, kaplí atd. V současné době se se střechami z dřevěných šindelů můţeme setkat hlavně ve skanzenech. Rozměry jednotlivých šindelů se pohybují kolem 500 - 600 mm délky, 70 - 150 mm šířky a tloušťky na širší straně od 15 mm. Vzájemně do sebe zapadající šindele se přibijí v jedné nebo častěji dvou vrstvách (jednoduché nebo dvojité kladení) na střešní latě pomocí čtyřhranných hřebíků.

Obrázek 26 Střešní krytina z dřevěných šindelů (zdroj: http://www.sindel-stresni.cz)

Štípané dřevěné šindele – získáváme štípáním ze špalků, zbavených kůry. Šindele mají klínovitý tvar a na bocích (širších stranách) mají dráţky, do kterých se při pokládání zasouvají další šindele, které mají naopak na své širší straně uţší profil. Dřevěné řezané šindele tyto se vyznačují rychlejší výrobou a jsou levnější neţ štípaný šindel. Mají ovšem v důsledku přeřezání vláken dřeva drsnější povrch a menší ţivotnost.

30

Břidlice Břidlice se vyznačuje vysokou pevností a pruţností, coţ umoţňuje její snadnou opracovatelnost. Snadno se řeţe, štípe a děruje (otvory pro hřebíky). Břidlice má vynikající vlastnosti izolační a akustické. Je nehořlavá, odolná proti větru, odolná atmosférickým vlivům, jako je déšť a sníh. Nevsakuje se do ní voda a tak se stává mrazuvzdornou. Svou pruţností odolává i tzv. sedání budov. Břidlicovou krytinou lze pokrýt všechny sloţité tvary střech, jako jsou vikýře, komíny, úţlabí atd. V podstatě odolnost břidlicové střechy sniţuje pouze koroze hřebíků, kterými je připevňována.

Obrázek 27 Střešní krytina Břidlice (zdroj: http://www.pario.cz)

Tašky Přes velký výběr střešních krytin, které jsou v současné době výrobci nabízeny jsou nejčastěji pouţívané střešní tašky, a to buď pálené nebo betonové. Postupem času byla vyvrácena mýlka, ţe betonové tašky jsou těţké a tudíţ mají větší nároky na stavbu krovu. Podle počtu pouţitých tašek na 1 metr bylo odborníky vypočítáno, ţe zatíţení je poměrně stejné, ať uţ se jedná o tašku pálenou nebo betonovou. o

Betonová taška Výhody betonové tašky jsou dlouhá ţivotnost (50-80 let), snadná pokládka a

niţší cena oproti tašce pálené. Nevýhodou je nestálá barva krytiny. Mezi nejznámější výrobce betonových střešních tašek patří KM BETA a BRAMAC. Obrázek 28 Betonové tašky fy KM BETA (zdroj: www.kmbeta.cz)

antracit

červená červená

cihlově červená

31

č

hnědá

o

Pálená taška Pálená taška se vyrábí z keramické pálené hlíny, která je ceněna i z toho

důvodu, ţe je to přírodní, ekologický materiál. Nevýhodou je ale vyšší pořizovací cena ve srovnání s taškou betonovou. Mezi

nejznámější výrobce patří firma

TONDACH.

Vláknocementová krytina Tato krytina se vyrábí z jednotlivých sloţek cementu, buničiny a umělých Obrázek 29 Pálené tašky (zdroj: www.tondach.cz) vláken. Upravuje se na obou stranách. Na lícní straně prochází třístupňovým

procesem barvení, který zaručuje barevnou stálost a trvanlivost, otěruvzdornost a odolnost proti mechům a na rubu se voskuje. Při nevhodném skladování mohou vzniknout neviditelné praskliny. Tato krytina se pouţívá ve dvou provedeních, a to: o

Skládaná Pouţívá se u obytných i uţitkových budov. Její výhodou je, ţe je lehká a proto

se pouţívá také při rekonstrukcích střech.

Obrázek 30 Skládaná střecha z eternitu (zdroj: http://www.cuprosan.cz)

o

Vlnitá Jejími výhodami jsou, ţe nemá nároky na údrţbu, má dlouhou ţivotnost, hodí

se na pokládání velkých střešních ploch, další předností je snadná montáţ. Často se s ní setkáváme na zemědělských objektech.

Obrázek 31 Vlnitá střecha z "eternitu" (zdroj: http://www.cuprosan.cz)

32

Střešní krytina z plastů a poplastovaných plechů Tato střešní krytina se vyrábí z recyklovaných plastů, je proto šetrná k ţivotnímu prostředí. Svou variabilitou dokáţe napodobovat jakékoli jiné výrobky pro střešní krytiny, ať uţ jsou to střešní tašky nebo šindele. Mezi její výhody patří, ţe je odolná vůči klimatickým a povětrnostním vlivům, tak i vůči mechanickému poškození. Pokládá se na celoplošné bednění. Je levná. Nevýhodou je, ţe můţe v přírodě působit kýčovitě.

Obrázek 32 Tvary střešní krytiny z plastů (zdroj: http://www.onduline.com/cz)

Ţivičné materiály Jedná se o střešní krytinu převáţně z asfaltu. Asfaltová krytina se vyrábí ve tvaru asfaltových šindelů, asfaltových pásů popřípadě asfaltové vlnité krytiny. o

Asfaltový šindel Tato střešní krytina není typická pro naše území a ne na všechny stavby se

hodí. Její velkou výhodou ale je, ţe je lehká a nezatěţuje střešní konstrukci kde z tohoto důvodu můţeme ušetřit na materiálu. Nevýhodou ale je nezbytné celoplošné bednění střechy, na které se asfaltové pásy přibíjejí a ještě se navzájem přilepují. Další nevýhodou je nízká ţivotnost – cca 50-80 let, ovšem záleţí na výrobci a kvalitě provedení. Asfalt je velmi tvárný a proto není problém ho pouţít i na netypické střešní konstrukce. Podmínkou při pokládce ale je, aby teplota vzduchu neklesla pod 7°C. Tato střešní krytina patří mezi cenově nejdostupnější střešní krytiny.

Obrázek 33 Tvary a barvy asfaltových šindelů (zdroj: http://www.onduline.com/cz)

33

o

Asfaltové pásy Asfaltové pásy mohou být pouţívány na všechny střechy s běţnými sklony,

ale i na vnější svislé povrchy. Ryhle se aplikují a vyznačují se vyšší voděodolností neţ asfaltové šindele. Jsou lehčí a levnější neţ asfaltové šindele, jsou ideální pro rekonstrukci střech.

Obrázek 34 Asfaltové vzorované pásy (zdroj: http://www.onduline.com/cz)

o

Asfaltová vlnitá krytina Tato krytina se vyrábí a tvaruje pod tlakem do tvaru vlnitých desek. Je vhodná

pro hospodářské stavby, rekreační objekty i bytovou výstavbu. Asfaltová vlnitá krytina je lehká, skladná, snadno se s ní manipuluje, je levná a má velkou krycí plochu s malým prořezem. Montáţ této střešní krytiny by měl zvládnout i laik.

Obrázek 35 Asfaltová vlnitá krytina (zdroj: http://www.onduline.com/cz)

Plechová střešní konstrukce o

Plechová krytina z pozinkovaného a měděného plechu Plechová krytina z pozinkovaného a měděného plechu - to jsou vlnité plechy

nebo plechy tvarované do tvaru tašek. Pozinkovaný plech je třeba povrchově ošetřovat nátěrem - vhodnější se tedy zdá být měď, která po čase oxidací získá modrozelenou patinu. Její nevýhodou však je její vyšší cena.

34

o

Plechové tašky Plechové tašky to jsou šablony tvarované do vzhledu klasických tašek. Tyto

tabule mají šířku 1 metr a délku aţ 10 metrů. Pokládka této krytiny je velmi rychlá, navíc jde o krytinu velmi lehkou. Tuto krytinu klademe na latě. Výhodou plechové střešní krytiny je kromě rychlé pokládky i ţivotnost, která činí aţ 200 let. Při pokládce musíme důsledně oddělovat materiál od podkladu, hlavně od jiných kovů, aby nedocházelo např. K chemické korozi a plech se neproděravěl. Plechová krytina je povrchově upravena, aby se tlumily zvuky jako je déšť, kroupy, silné poryvy větru atd. Výběr barev a tvarů je široký. Nevýhodou plechové krytiny je, ţe v zimě je křehká a láme se. Proto ji v tomto období nesmíme pokládat ani po této krytině chodit.

o

Střešní krytina z ocelového zinkového plechu Střešní krytina z ocelového zinkového plechu - je to elegantní a technologicky

dokonalá střešní krytina. Má nízkou hmotnost. Ocelový plech je pokrytý barevnou povrchovou úpravou, která zajišťuje vysoce estetický vzhled a současně chrání ocelové jádro proti korozi. Pokládá se na latě.

Obrázek 36 Ocelová střešní krytina (zdroj: http://www.pario.cz/plechova-stresni-krytina.php)

o

Hliníková střešní krytina Tato krytina je nerozbitná, rezuvzdorná, odolává nepříznivým klimatickým

podmínkám, je bezúdrţbová, lehká a ekologická, protoţe hliník je 100% recyklovatelný. Výrobce na tuto krytinu dává aţ 40 letou záruku.

35

Zelené střechy Zelené střechy jsou střechy, které jsou osazeny nějakým druhem vegetace. Střecha je pokryta zeminou. Zelené střechy jsou přínosem pro ţivotní prostředí měst, protoţe produkují kyslík a pohlcují oxid uhličitý. zajišťují tepelnou a zvukovou izolaci. Při jejich konstrukci je potřeba věnovat dostatek pozornosti zajištění hydroizolační vrstvě a zajištění jejich dostatečné pevnosti. Zelené střechy se dělí na extenzivní a intenzivní. o

Extenzivní střešní zeleň Extenzivní střešní zeleň je vhodná pro konstrukce, které mají únosnost 60-300

kg/m2. K zazelenění se pouţívá skalniček, trvalek a rostlin snášejících extrémní podmínky střídání teplot.

Obrázek 37 Extenzivní střešní zeleň (zdroj: http://abecedazahrady.dama.cz)

o

Intenzivní střešní zeleň

Intenzivní střešní zeleň je vhodná pro konstrukce s únosností 1000 kg/m2. Na těchto konstrukcích je pak moţné vytvořit zahradu s keři a nízkými stromy.

Obrázek 38 Intenzivní střešní zeleň (zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/zelene-strechy)

36

1.2.6.

Zateplení zastřešení Pokud se jedná o zateplení jak šikmých, tak plochých střech, je lepší nechat

návrh na architektovi, který postupuje podle ČSN16 a vypočítá ideální návrh tloušťky izolantu, způsob provedení a vybere druh tepelné izolace. Co se týče druhu pouţívaných materiálů pro zateplení střech, je obdobný jako u zateplení obvodových stěn viz. kapitola 1.2.7. Nejčastěji je pouţívaná izolace z kamenné vlny. Novinkou se dá nazvat iolační deska z tvrzené pěny (PIR)17. Mezi největší výrobce v oblasti tepelných izolací můţeme zařadit firmy ROCKWOOL, BRAMAC a ISOVER, které pravidelně na veletrzích prezentují své novinky v oblasti tepelných izolací. Kromě novinek v oblasti pouţívaných materiálů se stále se zlepšujícícími izolačními vlastnostmi dochází i ke změně v návrhu na zateplení. o

Zateplení šikmých střech Zateplení se netýká pouze rekonstruovaných domů, ale i novostaveb a v

poslední době i oblíbených podkrovních bytů. Tady se většinou setkáváme kromě nároků na tepelnou izolaci také s poţadavkem na úsporu prostoru. Šikmé střechy, případně podkroví můţeme zateplovat třemi způsoby. Jedná se o zateplení: o Mezi a pod krokvemi o Mezi, pod a nad krokvemi o Nad krokvemi Ať uţ se jedná o jakýkoli z výše uvedených způsobů zateplení, důleţité je kvalitní provedení parozábrany. Pro zateplení mezi a pod krokvemi můţeme pouţít minerální vlnu, dřevovláknité desky nebo desky z tvrzené PIR pěny.

16

ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov

17

Výrobce Bramac viz. www.bramac.cz

37

Obrázek 39 Izolační deska + ukázka izolace mezi a pod krokvemi (zdroj: www.rockwool.cz)

Zateplení nad krokvemi má tu výhodu, ţe díky nepřerušované vrstvě izolace, nevznikají tepelné mosty. Montáţ je rychlá, sniţují se rizika poničení parozábrany a nezmenšuje se vnitřní obytný prostor např. u podkrovních bytů. Pro zateplení nad krokvemi můţeme pouţít desky z tvrzené PIR pěny viz. obrázek č. 41. Tyto desky mají lepší tepelně-izolační vlastnosti neţ minerální vlna, jsou lehčí neţ dřevovláknité desky. Při pouţití pro nadkrokevní tepelnou izolaci tak můţeme vyuţít pohledového efektu na konstrukci krovu v interiéru.

Obrázek 40 Desky z tvrzené PIR pěny (zdroj: http://www.bramac.cz)

Důvodem zvyšující se tloušťky izolace je norma ČSN18, která stanoví minimální tloušťku minerální izolace na 200mm, doporučuje však 240mm a pro nízkoenergetické domy dokonce 320mm. Při běţné výšce krokví 160mm tak dochází při pouţití izolace pod a mezi krokve ke sníţení obytného prostoru. o

Izolace plochých střech Izolace plní svou důleţitou roli i v případě plochých střech. Izolace pouţívané

právě pro tyto střechy musí splňovat vysoké nároky nejen co se týče zabraňování úniku teplého vduchu vzhůru, ale i poţadavky, jako je mechanická odolnost (v případě pochozích střech), akustické poţadavky a poţární odolnost.

18

ČSN 730540-2 Tepelná ochrana budov - Požadavky

38

Pro izolaci plochých střech pouţíváme jak minerálních izolací např. pro nepochozí ploché střechy hal kde plní i akustické poţadavky, tak i polystyren, který je nejpouţívanějším izolantem pro ploché střechy. Polystyrenové desky se pouţívají s povlakovou fóliovou hydroizolací nebo asfaltovými pásy. Proti postupům pouţívaným dříve se produktivita práce v současnosti zvýšila, protoţe firmy vyvinuly polystyrenové desky, na kterých je jiţ od výrobce nalepen (nakašírován) asfaltový hydroizolační pás, který tvoří první vrstvu izolace.

Obrázek 41 Izolační polystyren. desky s nalepenou hydroizolací (zdroj:www.isover.cz)

U těchto polystyrenových desek asfaltový pás přesahuje

desku na dvou

přilehlých stranách, coţ umoţňuje spojení se sousedními dílci, a to svařením asfaltových přesahů.

39

2.

Metody oceňování nemovitostí

2.1.

Porovnávací metoda Porovnávací metoda se pouţívá za předpokladu, ţe se s aktivy obchoduje a

jsou někde dostupná. Např. byty, rodinné domy, bytové domy a občanské výstavby. Při pouţití této metody se při oceňování dosahuje nejlepších výsledků. U nemovitostí jsou pro porovnání potřeba 4 vzorky. Při výpočtu hodnoty stavby přenášíme do její ceny i hodnotu pozemku. Základními údaji pro porovnávání u nemovitostí jsou právě celková rozloha pozemku v m² a u stavby činitele, které jsme schopni u té, které stavby zjistit. Jedná se většinou o druh stavby, zastavitelnou plochu, datum prodeje, vlastnická práva, lokalitu, technický stav objektu, jeho vyuţitelnost a dopravní obsluţnost. 2.2.

Příjmová metoda Při této metodě oceňování se hodnota nemovitosti odvozuje od hodnoty

budoucích příjmů např. z pronájmu nemovitosti. K tomu je třeba vytvořit databázi nájmů, abychom zjistili, za jakou cenu se nemovitosti v dané lokalitě pronajímají. Dále je důleţitá analýza poptávky po bydlení v místě pronajímaného objektu, analýza nájemních smluv (nájemní vztah např. na dobu určitou, doba trvání nájemních smluv, povinnosti nájemníka, inflační doloţka, sankce). Čistý ekonomický příjem zjistíme tak, ţe od hrubého příjmu (součet všech přijmů z provozu stavby - pronájem bilboardů, parkovné, umístění tel. vysílačů nebo fotovoltaiky na střeše, pronájem venkovních ploch) odečteme ztrátu z neplacení nájemného, neobsazenost a náklady na modernizaci a údrţbu stavby. Metodu lze pouţít i při stanovení zisku při investování finančních prostředků do nemovitosti a jejího následného prodeje za nějakou dobu. 2.3.

Nákladová metoda Je to metoda, která zohledňuje kdysi investované náklady např. na stavbu a

náklady na uvedení do jejího původního stavu nebo jejím znovu vybudováním v současných cenách, při pouţití moderních materiálů a technologií. Zohledňujeme také technické opotřebení. Tuto metodu oceňování by měl vyuţít např. kupec nemovitosti, který by se z výsledků této metody měl dozvědět, jaké budou náklady na opravu a uvedení nemovitosti do původního stavu, případně jaké budou náklady na pořízení nemovitosti nahrazující původní srovnatelnou nemovitost 40

3.

Závěr - Moderní materiály a technologie stavění ve vazbě na oceňování

Závěrem mé bakalářské práce bych zhodnotila, zda pouţití moderních materiálů a technologií můţe mít vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe ve všech kapitolách mé bakalářské práce se zabývám novinkami v oblasti pouţívaných stavebních materiálů a jejich zaváděním výrobci na trh, dále technologiemi pouţívanými při stavění a také se zabývám jejich ekologickými parametry při výrobě, zrychlujícími se stavebními procesy, které tyto materiály a technologie umoţňují a uvádím jejich ekonomické i praktické výhody, při vyuţití v postavených objektech, nelze jinak, neţ tyto výhody v závěru shrnout. V mé bakalářské práci jsem se okrajově zabývala prvky krátkodobé ţivotnosti (podlahy, malby, okna, dveře, atd.) s dobou ţivotnosti do 100 roků. Má práce se věnuje hlavně prvkům dlouhodobé ţivotnosti, coţ jsou základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, schodišťové konstrukce, střešní nosné konstrukce. Tyto prvky je moţné rozlišit v uvedném přehledu (obsahu) v úvodu mé bakalářské práce. Prvky dlouhodobé ţivotnosti mají vliv na výslednou cenu při ocenění podle níţe uvedené vyhlášky. S touto metodou ocenění jsem se setkala při zpracování ocenění rodinného domu (viz. praktická část této bakalářské práce). Jedná se o vyhlášku č. 387/2011 ze dne 30.listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), s účinností od 1. ledna 2012. Přesto, ţe vyhláška č. 387/2011 mění některá ustanovení, např. příloha č. 6 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. týkající se základních cen za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a 2

jejich standardního vybavení a základní ceny za m podlahové plochy bytu a nebytového prostoru zůstává nezměněna. Z toho vyplývá, ţe standardy uvedené ve výše zmiňované vyhlášce č. 387/2011 §5, příloha 6, pouţívané pro stanovení koeficientu K4 (viz. níţe uvedená tabulka) jsou jiţ překonané.

41

K4 koeficient konstrukcí a vybavení stavby:

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

1. Základy:

Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé)

2. Zdivo:

Zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací,

Hodnocení nadstandardu

Vápenopískové zdicí prvky, dřevocementové tvárnice, štěpkocementové desky s polystyrenem

jakékoliv výplňové zdivo 3. Stropy:

Jakékoliv s rovným podhledem

4. Střecha:

Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha

5. Krytina:

Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná

6. Klempířské konstrukce:

Úplné z pozinkovaného plechu Z měděného plechu včetně parapetů

7. Vnitřní omítky:

Vápenné štukové

8. Fasádní omítky:

Vápenné štukové, nástřiky umělé

9. Vnější obklady:

Pouze sokl z kabřince apod.

10. Vnitřní obklady:

Koupelny, vany, WC, kuchyně

Akrylátové stěrky

11. Schody:

S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím

Dřevěné schody

12. Dveře:

Hladké plné nebo prosklené, Cizokrajné dřeviny (teak) popř. náplňové

13. Okna:

Dřevěná dvojitá špaletová nebo EUROOKNA s trojitým sklem zdvojená a automatickým zatemňováním

42

Plastické omítky břízolit, Silikátové barvy

14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:

PVC, vlýsky, textilní krytiny

Vyhřívané podlahy, mramor

Keramické dlažby, PVC, teraco

16. Vytápění:

Ústřední s kotlem na tuhá paliva Všechny druhy tepelných čerpadel, zónová regulacepropojená s okny, řízená PC (při vvětrání se automaticky vypne topení)

17. Elektroinstalace:

Světelný i motorový pojistkové automaty

18. Bleskosvod:

Ano

19. Rozvod vody:

Studená a teplá

Rozvod vody ze nnezávislých zdrojů,

20. Zdroj teplé vody:

Bojler, karma

SStřešní kolektory na ohřev TUV

21. Instalace plynu:

Zemní plyn nebo PB

22. Kanalizace:

Odkanalizování koupelny, WC

23. Vybavení kuchyně:

Plynový sporák

24. Vnitřní vybavení:

Vana ocelová, umyvadlo, popř. Vana s výřivkou, 2 umyvadla, sprchový kout s sprchový kout vč. infra sauny

25. Záchod:

Standardní splachovací

26. Ostatní:

Krb, digestoř, vestavěné skříně, Rekuperace rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže

z

proud,AAutomatický systém řízený PC

kuchyně,

Drtič sporák

odpadu,

indukční

Vč. bidetu

Jako příklad jsem do výše uvedené tabulky týkající se koeficientu K4 vybavení stavby uvedla do sloupce "Hodnocení nadstandardu" prvky, které podle mého názoru v současné době ovlivňují výši hodnoty ocenění z pohledu nadstandardního vybavení. V dnešní době jsou ale překonané a měly by být podle mého názoru 43

dvou

zahrnuty do kolonky "Standardní hodnocení". Jedná se např. o typ špaletových oken, která jsou v příloze uvedená jako standard a za nadstandard jsou tudíţ povaţována okna plastová EURO okna s izolačním dvojsklem. Další příklady, kdy za nadstandard je povaţováno pouţití prvků v současné době jiţ standardně pouţívaných jsou uvedeny v tabulce výše. Změnu uvedené přílohy č. 6 §5 vyhlášky č. 387/2011 by bylo třeba projednat na úrovni legislativců, kteří by mohli tyto parametry potřebné při oceňování ve vyhlášce změnit. Moderní materiály, konstrukce a pouţívání moderních technologií při stavění podle jejich výrobců zaručuje a splňuje poţadavky kladené především na úsporu energie a tepelnou ochranu, coţ jednotliví výrobci dokládají obdrţenými atesty. Pouţívání těchto materiálů by mělo podle výrobců mít vliv také na prodlouţení ţivotnosti a snadnou údrţbu (např. poplastované ţlaby, plastová okna, pouţívání mědi), coţ si myslím, ţe by mělo ovlivnit úsporu nákladů investorovi. Všeobecně nemovitosti, u kterých jsou při stavění pouţívány moderní materiály (zateplení, EUROOKNA atd.) mají vyšší trţní hodnotu. Proto si myslím, ţe

pouţívání

moderních materiálů a technologií, které uvádím v mé bakalářské práci by mělo mít podle mého názoru vliv na vyšší výslednou cenu při ocenění. Jak jsem v předchozích kapitolách vysvětlila, moderní materiály a technologie pouţívané při stavění se pouţívají také při rekonstrukcích a modernizacích objektů a ovlivňují výběr sanačních opatření při ochraně staveb a jejich konstrukcí z hlediska památkové ochrany19. Pouţívání moderních materiálů i technologií při stavění musí mít vazbu na dodrţování vyhlášky č. 268/200920. Stavební firmy spatřují výhody moderních materiálů a technologií, které jim umoţňují stavění za nepříznivých klimatických podmínek, vyuţívají různé technologie zrychlující jejich stavební činnost. Dále sniţují náklady na provedení stavby tím, ţe nově vyvinuté materiály jsou lehké, skladné, snadno se přepravují, nevyţadují pouţití těţké mechanizace, sniţují se náklady na dopravu atd. Pouţitím moderních materiálů (tepelná izolace, řízené větrání s rekuperací tepla, EURO okna) se zvyšují náklady na provedení stavby. Počáteční vyšší investice do materiálů , které 19

Michal Balík - Kombinace úprav při vysušování zdiva z hlediska památkové ochrany-Sborník odb. příspěvků z konference Tepelná ochr. historických budov 2010 a zelená úsporám

20

Vyhláška č. 268/2009 Sb. O technických požadavcích na stavby se změnami 20/2012 Sb.

44

mají co moţná nejlepší tepelné a izolační parametry, se ale investorovi vrátí v podobě nízké spotřeby energií, tzn. ţe se sniţují ekonomické náklady na provoz postaveného objektu.. Jak jsem jiţ uvedla výše všeobecně nemovitosti, u kterých jsou při stavění pouţívány moderní materiály (zateplení, EUROOKNA atd.) mají vyšší trţní hodnotu. Dalšími výhodami je efektivní dopad na kvalitu ţivotního prostředí, ať uţ při výrobě stavebních materiálů (cihly, které se nepálí v pecích) nebo při pouţití moderních technologií při provozu a vyuţívání v objektech (tepelná čerpadla) kdy nevznikají škodliviny unikající do ovzduší. Pouţití výše uvedených moderních materiálů a technologií šetří majitelům náklady na provoz nemovitosti, náklady na rekonstrukce objektů, údrţbu i čas. V případě pronajímaných nemovitostí stavěných za pomocí moderních materiálů a technologií je vlivem niţších nákladů na provoz stanovováno niţší nájemné. Znamená to tedy, ţe vyšší investice na pořízení moderních materiálů a technologií se investorům brzy vrátí a následně přináší úsporu ve formě nákladů na energie i údrţbu. Trţní hodnota takovýchto objektů je v souvislosti s těmito materiály a technologiemi vyšší. I přes vyšší pořizovací cenu se ale investice do takovýchto objektů vyplatí. Pokud bych měla vyslovit svůj názor, a porovnat ocenění nemovitosti s pouţitými moderními materiály a technologiemi stavění s nemovitostí kde takovéto materiály a technologie pouţity nebyly, došla jsem k závěru, ţe co se týče ocenění nemovitosti postavené z moderních materiálů, moderními technologiemi nebo nemovitosti rekonstruované prostřednictvím takovýchto materiálů, jednoznačně je výsledná hodnota těchto nemovitostí těmito materiály a technologiemi ovlivněna a je vyšší neţ u nemovitostí kde takovéto materiály a technologie stavění pouţity nebyly, a to za podmínky dodrţení všech funkčních vlastností poţadovaných platnými a závaznými stavebními předpisy a technickými normami21.

21

Stavební zákon, Vyhlášky, ČSN ....

45

B.

PRAKTICKÁ ČÁST

4.

Ocenění rodinného domu

Posudek o administrativní ceně rodinného domu čp. 3702, na stpč. 5516/7, garáţe bez ev.č., na stpč. 5516/14, venkovních úprav, trvalých porostů, pozemků č.parc. 5516/13, 5516/14, 5516/7, ul.Ţitná, Mělník, k.ú. Mělník, okres Mělník, Středočeský kraj. Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p.3702 Ţitná 3702 276 01 Mělník

STANOVENÍ CENY PODLE PLATNÉHO CENOVÉHO PŘEDPISU PRO ÚČELY DANÍ A POPLATKŮ JAKO PODKLAD PRO PŘEVOD NEMOVITOSTI Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 4 .2. 2012

Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. Datum ocenění: 5. března 2011

46

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí (není obsahem tohoto ocenění) Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu

47

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 P r a h a 5 Česká republika 4. března 2012 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 4 .3. 2012 znalecký úkol o administrativní ceně majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č. p. 3702 uvedený na listu vlastnictví č. 3761 na stpč. 5516/7, garáţe bez ev. č. na stpč. 5516/4, venkovních úprav, trvalých porostů, pozemků parc..č. 5516/13,/14/7, pro katastrální území 692816 Mělník, okres Mělník, Středočeský kraj. Nacházejícího se na adrese Ţitná ulice č. 3702, 276 01 Mělník, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení22 dle výše uvedené vyhlášky vyjadřuje můj názor na hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 4. březnu 2012 - ke dni místního šetření. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena za přítomnosti vlastníka. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako součást bakalářské práce - pro studijní účely a sloţení závěrečné zkoušky. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by tato zpráva měla slouţit pro jiné účely. 22

Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I/Ing. Petr Ort, Ph.D. 48

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Mělníku, na listu vlastnictví 376, pro pro katastrální území 692816 Mělník, okres 3206 Mělník, obec 534676 Mělník. Vzhledem k tomu, ţe tato zpráva slouţí pouze pro studijní účely, není list vlastnictví součástí této zprávy. Zpracovatel této zprávy chápe hodnotu vypočítanou na základě vyhlášky23 jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, při smluvním aktu mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, aniţ by byli pod jakýmkoli tlakem. Kupující i prodávající by měli mít přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech, které se nemovitosti týkají, aby byla zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění 4. března 2012 v absolutním vlastnictví, tzn. ţe vlastnictví objektu není omezeno věcnými břemeny, zástavními právy a nejsou k tomuto majetku uzavřeny ţádné nájemní smlouvy. Majetek je k výše uvedenému datu uţíván majiteli domu k bydlení a ţádná část není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při ocenění jsem vzala v úvahu níţe uvedené faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu

23

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb.

49

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení tzn. ztátu hodnoty majetku, která je zapříčiněna ekonomickými, morálními, technickými, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele tj. Bankovního institutu vysoké školy, a. s. bylo zpracováno ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., a to jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy 4. března 2012.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům Ţitná ul. č.p. 3702, Mělník se nachází v nejatraktivnější lokalitě města Mělníka nedaleko od centra ve čtvrti Chloumek. Jedná se o klidnou lokalitu určenou k bydlení. V této lokalitě se nachází pouze rodinné domy, nejsou tu bytové domy ani objekty k podnikání a podobně. Lokalita Chloumek se nachází mezi historickým centrem města na jihu a vinicemi a lesem na severní straně města Mělníka. Tato lokalita je ceněna především výhodnou polohou ke světovým stranám (jiţní svah) a krásným výhledem na zámek Mělník s dominantou mělnického kostela sv. Petra a Pavla. Občanská vybavenost - školy, banky, pošta, policie, finanční úřad, obecní úřad, nemocnice s poliklinikou, obchody atd. jsou v dochůdné vzdálenosti 2km nebo prostřednictvím městské dopravy. Město Mělník je vzdáleno 35 km od hlavního města Prahy, kam je v cca 30 min. intervalech zajišťována autobusová doprava, případná doprava automobilem po dálnici R8 trvá cca 30 min. Celkový počet

50

obyvatel města s příměstskými oblastmi je celkem 19 225. Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) činí 400 Kč/m2. Kanalizace a plyn není v této lokalitě zaveden. Zastávka autobusu městské hromadné dopravy se nachází cca 300m od rodinného domu. Obsluţnost je dle jízdního řádu v intervalech cca 35-60 min. V této lokalitě nejsou nepřizpůsobiví občané. Vzhledem k tomu, ţe v této lokalitě začala výstavba aţ v roce 2005 nedochází tu k prodeji rodinných domů, ale o pouze k prodeji parcel. O tyto parcely je zájem, přestoţe období krize tomu nenasvědčuje. Zvýšený zájem o parcely je díky jejich omezenému mnoţství v této lokalitě. Tato lokalita zůstala stavebním boomem nedotčená z toho důvodu, ţe pozemky byly vyuţívány zemědělci a nebyl zde zaveden rozvod vody ani elektřina, jejíţ rozvod byl podmiňován stavbou trafostanice. Co se týče parkování automobilů, parkuje kaţdý na svém pozemku, případně za plotem na nezpevněné cestě. Parkoviště není ani v blízkém okolí, vzhledem k tomu, ţe nezpevněná cesta vedoucí k rodinným domům v této lokalitě je zakončena polem a vinicemi.

Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých od zadavatele posudku a podle skutečností zjištěných osobně na místě je oceňovaný majetek - rodinný dům určený pouze k bydlení, není pronajímán a je tvořen funkčním celkem pozemku, garáţe a rodinného domu.

Historie Rodinný dům byl postaven a zkolaudován v roce 2005. Od té doby nebyla na rod. Domě provedena ţádná rekonstrukce ani stavební úprava. Slouţí pro trvalé bydlení rodiny.

Pozemek Rodinný dům je postaven na parcele č. 5516/7 o výměře 1004m2. Pozemek v k.ú. Mělník má obdélníkový tvar, má rovinatý charakter. Pozemek není samostatně oceněn, ale je zohledněn ve výpočtu dle výše uvedené cenových předpisů. viz. odkaz č. 23.

51

Vedlejší a venkovní stavby Jedinou vedlejší stavbou je garáţ pro dva automobily na stpč. 5516/4. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou na západní stranu od rodinného domu. Ze dvou stran je na hranici se sousedními pozemky. Garáţ má obdélníkový tvar 6530x8550, v. 2500, je nepodsklepená, přízemní se sedlovou střechou. Přístupná je po zpevněné ploše tvořené zámkovou dlaţbou. V přízemí garáţe jsou stání pro dva automobily. Garáţ byla vybudována v roce 2005 a neproběhla na ní ţádná rekonstrukce ani stavební úpravy. Garáţ je zaloţena na základových pasech. Na svislé konstrukce bylo pouţito zdivo POROTHERM tl. 250 mm. Stropní konstrukce v prostorách dvougaráţe není. Podhledy v garáţi jsou ze sádrokartonu firmy RIGIPS-RIGISTIL. Zastřešení dvougaráţe tvoří sedlová střecha, tvořená středovými vaznicemi a krokvemi. Podhled převislého konce střechy je opatřený podbitím z tatranského profilu. Střešní konstrukce je provětraná. Střešní krytina je z betonových tašek firmy KM BETA. Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Vnější omítky jsou z vápenocementové malty opatřené povrchovou omítkovou směsí TERRANOVA. Okna jsou plastová, bílé barvy. Vrata jsou sekční zateplená 40mm polyuretanem z plechů z galvanicky pozinkované oceli, natřené ochranným nátěrem Metcolor. Konstrukce pojezdu jsou z oceli a hliníku. Vrata se otvírají na el. pohon. Do garáţe je zaveden světelný i motorový proud. Garáţ není vytápěna. Provedení a architektura garáţe odpovídá stylu rodinného domu. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány níţe uvedené venkovní úpravy: 1. Vodovodní přípojka provedena napojením na vodovodní řad z trubek rPE 32x3,4mm 2. Vodoměrná šachta 900x1200mm

52

3. Ţelezobetonová odpadní jímka, umístěná za vjezdem na pozemek. Strop jímky je přizpůsoben pro přejezd automobilem. Odpadní vody jsou do jímky svedeny kanalizačním potrubím PVC DN 160 4. Přípojka elektrické energie je provedena kabelová z přípojkové skříně na hranici pozemků 5516/6 a 5516/7, na kterou navazuje elektroměrový rozvaděč 5. Přípojka plynu ani kanalizace není zavedena 6. Zpevněné plochy sou ze zámkové dlaţby 7. Plot z keramických tvarovek se zděnými sloupky a dřevěnými plaňkami 8. Vrata svařovaná z ocelových profilů s dřevěnými plaňkami 9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů s dřevěnými plaňkami Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě, vzhledem k době výstavby v roce 2005 a výborné údrţbě.

Trvalé porosty Na zahradě nebyla původní výsadba. Zahrada byla navrţena a osázena v roce 2006. Skládá se převáţně ze zatravněné plochy, po celém obvodu zahrady je výsadba z jehličnatých a listnatých keřů, stromů a trvalek. Hodnota těchto porostů nebude vyčíslena samostatně, ale bude zohledněna v celkové hodnotě.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je řešený jako samostatně stojící objekt. Dům je jednopodlaţní s obytným podkrovím. Půdorys je ve tvaru obdélníka, v 1. nadzemním podlaţí se nachází předsíň, komora, WC, obývací pokoj s jídelnou a kuchyní. Schodiště v předsíni propojuje první nadzemní podlaţí s podkrovím. V podkroví se nachází tři pokoje, koupelna a WC. Rodinný dům není podsklepený. Garáţ není součástí popisovaného domu, je součastí pozemku, jako vedlejší stavba. Rodinný dům je postaven na rovinném terénu. Podle předloţené dokumentace byl zkolaudován v roce 2005. Dům není napojen na veřejnou kanalizaci, odpady jsou řešeny prostřednictvím 53

vybudované kanalizační jímky. Dům je napojen vlastní podzemní přípojkou na veřejnou elektrickou síť. Vytápění je na elektřinu. Zásobování studenou vodou je z veřejného vodovodu, teplá uţitková voda je zabezpečena pomocí zásobníkového, elektrického ohřívače TUV EO 380/150. Vnitřní vybavení domu je standardní. U rod. domu nejsou ţádné technické vady. Oceňovaný rodinný dům obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy s v něm nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc neţ tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Základové pasy jsou z betonu B 15. Pod nimi je uloţená vrstva štěrkopísku o tl. 150 mm. Izolace proti zemní vlhkosti je z materiálu FATRAFOL 803 a je chráněna jutovou textilií. Podkladové betony jsou z betonu B 15 o tloušťce 150 mm. Pod podkladovými betony je štěrkopískový podsyp tl. 100 mm. Všechny svislé nosné konstrukce jsou z bloků POROTHERM. Obvodové zdivo má tloušťku 400 mm. Je z tvárnic POROTHERM 40 P+D vyzděných na tepelně izolační maltu POROTHERM TM. Sloupy 400x400 mm na přízemí jsou z cihel POROTHERM 40. Sloupy 250x250 v m.č. 1.06 jsou z cihel CDm. Komínové těleso je z tvarovek SCHIEDEL KOMPAKT vnitřních vloţek o průměru 200 mm. Vnitřní nosné zdivo tl. 250 mm je z bloků POROTHERM 24 P+D. Dělící příčky tl. 115 mm jsou z tvárnic POROTHERM 11,5. Stropní konstrukce nad přízemím je monolitická ţelezobetonová deska z betonu B 20 o tl. 150 mm. Stropní konstrukce je řešena systémem Porotherm a je z keramických nosníků s vloţkami Miako. Obvodové věnce jsou z vnější strany izolovány tepelnou izolací STYRODUR tl. 60 mm.

54

Zastřešení tvoří dřevěný vaznicový krov se středovými vaznicemi 180/220 mm a krokvemi 75/180 mm. Tvarem se jedná o sedlovou střechu s dvěma sedlovými vikýři s polovalbou. Středové vaznice jsou uloţené na nosných stěnách. Podhled převislého konce střechy je opatřený podbitím z tatranského profilu tl. 15 mm (pero a dráţka). Schodiště z přízemí do poschodí (16x 184(260 mm) je ţelezobetonové, monolitické s dřevěným obloţením z borovice. Šířka ramene je 1000 mm. Zábradlí výšky 1100 mm je ukotveno do zdi. Půdní prostor je přístupný pomocí skládacího stropního schodiště (TRIANT Kutná Hora). Střešní krytina je z betonových tašek KM Beta. Celá konstrukce krovu je natřená protipoţárním nátěrem PLAMOR, nátěrem proti hnilobě a škůdcům. Oplechování parapetů oken, okapové ţlaby a svody včetně doplňků jsou vyrobeny z bezúdrţbového, poplastovaného, ocelového a pozinkovaného plechu LINDAB tl. 0,6 mm. (obyt. částí, soc. zař.) Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, opatřené malbou Primalex. Sanitární prostory jsou opatřeny cementovými omítkami a obloţeny obklady. Na venkovní omítky byla pouţita omítací směs firmy TERRANOVA. Soklová omítka je od stejné firmy. Následně byly z důvodu dalšího sníţení výdajů za energie vnější stěny opatřeny zateplením. Zateplení v podobě polystyrenu tl. 60 mm bylo opatřeno fasádní omítkou JUPOL. Nadstřešní část komína je omítnuta nastavovanou maltou a opatřena povrchovou úpravou a má betonovou hlavici. Dřevěné konstrukce v exteriéru jsou 2x impregnované napouštěcí fermeţí. Povrchová úprava vnějších dřevěných konstrukcí je natřená transparentním lakem HERBOL. Všechna okna, balkónové dveře a dveře na terasu jsou plastové, šestikomorové. Na skleněnou výplň oken je pouţité sklo PLANIBEL Top+Ar 4-16-4 (Ug=1,1). Okna jsou vybavena celoobvodovým kováním ROTO, ocelovou pozinkovou výztuţí 55

a 8mm příčkou. Jsou opatřeny interiérovými ţaluziemi. Střešní okna jsou typu VELUX GGL 102 a GGL 308 Vchodové dveře jsou plastové v barvě zlatý dub (renolit 2178001) s izolačním dvojsklem z neprůhledného skla. Interiérové dveře jsou podýhované, plné nebo prosklené s obloţkovými zárubněmi od firmy PORTA DOORS. .Všechny podlahy v domě jsou o tloušťce 50 – 100mm. Kromě koupelny, WC a předsíně kde je keramická dlaţba jsou v celém domě laminátové podlahy. Schodišťové stupně – tl. podlahy 50 mm jsou z borovice s přesahem 20 mm a filcovou podloţkou. Vytápění je ústřední, teplovodní, s ocelovými otopnými tělesy RADIK typ VK s oboustranným ţebrováním. Před trubkovými otopnými tělesy jsou nainstalovány termostatické hlavice DANFOSS RAE-K. Rozvodné potrubí je zhotoveno z měděného potrubí Supersan. Toto potrubí není třeba natírat. Zdrojem tepla je elektrický kotel typ PROTHERM REJNOK 18K. Dům je vybaven jedním bleskosvodem.

V domě je zavedena světelná i motorová elektroinstalace s

pojistkovými automaty. Rozvod studené i teplé vody je proveden z potrubí Geberit Mepla. Ohřev TUV je zabezpečen pomocí přímotopného zásobníkového ohřívače o objemu 160 litrů. Na svislé i leţaté kanalizační svody je pouţit odpadní systém z PE GEBERIT. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, odsavačem par, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje akrylátovou vanu, sprchovou vaničku doplněnou zástěnou ARENA 50 s posuvnými dveřmi. Zařizovací předměty kromě dřezu jsou od firmy Ideal Standard. Záchod je standardní, splachovací s předstěnovým instalačním systémem Geberit. Plyn není zaveden. Ostatní vybavení obsahuje rozvod domácího telefonu, datové rozvody, televizní anténu a zabezpečovací zařízení typ Jablotron.

56

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Nejvyšší a nejlepší vyuţití

musí splňovat následující kritéria. Jedná se o

fyzickou realizovatelnost, dodrţení právních předpisů, maximální ziskovost a finannční proveditelnost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a v souladu s územně plánovací dokumentací je vyuţíván. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, ţe vyuţití této nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek - rodinný dům byl postaven a zkolaudován v roce 2005. Vzhledem k jeho "stáří" není nutná rekonstrukce a co se technického hlediska týče, majitelé ho mohou uţívat. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Rodinný dům slouţí k trvalému bydlení majitele a jeho rodiny a za tímto účelem byl postaven. Z tohoto důvodu jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití rodinného domu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 3702, na stpč. 5516/13 dle vyhlášky viz. odkaz č. 23 Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda

Poloha objektu:

Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel

Stáří stavby:

7 let

Indexovaná průměrná cena

4 157 Kč/m3

IPC (příloha č. 20a):

57

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí

Zastavěná

Konstrukční

plocha

výška

1.NP:

79,38 m2

3,05 m

Obestavěný prostor:

obest.prostor vrchní stavby: obest.prostor zastřešení:

(79,38)x( 3,05+1,0)

= m3 321,49

110,57+3,59 +5,53+25,96

= m3 145,65

Obestavěný prostor - celkem:

= m3 467,14

Podlaţnost:

Zastavěná podlaţí:

plocha

prvního

nadzemního

79,38 m2

Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost:

79,38 m2

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: 0. 1.

2. 3. 4. na 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Název znaku

č.

Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou Druh stavby - Samostatný rodinný dům Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Tloušťka obvod. stěn - 45 cm Podlaţnost - Hodnota 1 Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

I

Vi typ A

III III II III IV

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

58

12. 13.

Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu

III III I

0,01 0,00 1,25

Koeficient pro stáří 7 let: 1,00 Index vybavení IV = (1 +

Vi) x V13 x 1,00 = 1,338

i=1

Index polohy: Název znaku

č.

1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - preferované - rovinatý pozemek orientace JZ, nejvyhledávanější pozemky ve městě 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum výborné dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

III III

Pi 0,00 0,10

III

0,00

III

0,02

III

0,02

II III II

0,00 0,00 0,00

i=1

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 1,140

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

č.

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi poptávka je vyšší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu Index trhu IT = (1 +

IV

Ti 0,05

II

0,00

II

0,00

Ti) = 1,050

i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 1,338 x 1,140 x 1,050 = 1,602 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 4 157 Kč/m3 x 1,602 = 6 659,51 Kč/m3 CP = CU x OP = 6 659,51 Kč/m3 x 467,14 m3 = 3 110 923,50 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem

59

3 110= 923,50 Kč

1.2. Garáţ bez ev.č., na stpč. 5516/14 Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáţ § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 7 let 2 715 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaţí:

Název podlaţí

Zastavěná plocha

1.NP:

55,83 m2

Konstrukční výška 2,50 m

Obestavěný prostor:

obest.prostor:

(6,53x8,55)x(4,59+2,50)÷2

= m3 197,92

Obestavěný prostor - celkem:

= m3 197,92

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:

Název znaku

č.

Vi

0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo ţelezobetonové s plochou střechou nebo krovem neumoţňující zřízení podkroví

II

typ B

1. Druh stavby - samostatně stojící

II

0,00

2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm

III

0,10

3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem

III

0,00

4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu

III

0,00

5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu

III

0,00

I

1,25

č. III

Pi 0,00

6. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 7 let: 1,00 Index vybavení IV = (1 +

Vi) x V6 x 1,00 = 1,375

i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 60

2. Dopravní dostupnost - nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny

II

0,00

II IV

0,00 0,10

II

0,00

č. IV

Ti 0,05

II

0,00

II

0,00

budoucí zavedení kanalizace

5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů Index polohy IP = (1 +

Pi) = 1,100

i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu Index trhu IT = (1 +

Ti) = 1,050

i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 1,375 x 1,100 x 1,050 = 1,588 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 715 Kč/m3 x 1,588 = 4 311,42 Kč/m3 CP = CU x OP = 4 311,42 Kč/m3 x 197,92 m3 = 853 316,25 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

853 316,25 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Mělník Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 42 % účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen:

42 %

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití)

0,9620

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

2,1030

Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: 61

Zatřídění

Zákl. cena

Koef.

Ki

Kp

Úprava

[Kč/m2]

[%]

Upr. cena [Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2

400

1,00

2,1030 0,9620

42,00

1 149.113

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5

400

Typ

Název

§28 odst. 1a2 §28 odst. 1a2 §28 odst. 555 5

0,40

2,1030

Parcelní číslo

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada

0,9620

Výměra [m2]

42,00

Jedn. cena [Kč/m2]

459,645

Cena [Kč]

5516/13

81,00

1 149,113

93 078,15

5516/14

56,00

1 149,113

64 350,33

5516/7

867,00

459,645

398 512,22

Stavební pozemky - celkem

555 940,70

Pozemky v k.ú. Mělník - zjištěná cena

= 555 940,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42

Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 555 940,70 1 004 m2 165 m2 Kč 91 364,76 x 0,085 = 7 766,00 7 766 Kč

62

4.

Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 3702, na stpč. 5516/13 1.2. Garáţ bez ev.č., na stpč. 5516/14 1. Ocenění staveb celkem

3

110 923,50 Kč 853 316,30 Kč 3 964 239,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Mělník

555 940,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

555 940,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

7 766 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

7 766 Kč

4 527 946,50 Kč

Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

4 527 947 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům čp. 3702, na stpč. 5516/13 1.2. Garáţ bez ev.č., na stpč. 5516/14

3 110 923,50 Kč 853 316,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 964 239,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Mělník

555 940,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

555 940,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

7 766 Kč 63

3. Ocenění trvalých porostů celkem

7 766 Kč

Celkem

4 527 946,50Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

4 527 947 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

4 527 947 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

4 527 950 Kč

64

Přílohy

Příloha č. 1 Půdorys přízemí měřítko 1:100

65

Příloha č. 2 Půdorys podkroví měřítko

66

Příloha č. 3 Pohledy boční + přední měřítko 1:100

67

Příloha č. 4 Pohledy boční + zadní měřítko 1:100

68

Příloha č. 5 Katastrální mapa

69

5.

Ocenění budovy

Posudek o ceně nemovitosti budovy č.p. 618 vystavěné na části pozemku č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 v k.ú. Krč, Budějovická 53, Praha 4, včetně pozemků a příslušenství Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Budova č.p. 618 Budějovická 53 Praha 4, Krč

STANOVENÍ CENY PODLE PLATNÉHO CENOVÉHO PŘEDPISU PRO ÚČELY DANÍ A POPLATKŮ JAKO PODKLAD PRO PŘEVOD NEMOVITOSTI Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 14. 8. 2008.

Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. Datum ocenění: 16. září 2008

70

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní list Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí (není obsahem tohoto ocenění) Snímky katastrální mapy Cenová mapa stavebních pozemků pro r. 2008

71

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 P r a h a 5 Česká republika 16. září 2008 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., 296/2007 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 14 .8. 2008 znalecký úkol o administrativní ceně majetku označeného jako

BUDOVA č. p. 618/53 uvedené na listu vlastnictví č. 298 na stpč. 2127/1, pro katastrální území Krč 4, Pbec Praha, Okres Praha 4, Kraj Hlavní město Praha Nacházející se na adrese Budějovická 618/53, 140 00 Praha 4 – Krč, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení dle výše uvedené vyhlášky vyjadřuje můj názor na hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. srpnu 2008 - ke dni místního šetření. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena za přítomnosti vlastníka. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako součást bakalářské práce - pro studijní účely a sloţení závěrečné zkoušky. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by tato zpráva měla slouţit pro jiné účely. Posudek byl vypracován ve spolupráci s Ing. Josefem Kšíkalem24. 24

Ing. Josef Kšíkal, znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 22.9.1986 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné 72

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 298, pro pro katastrální území Krč, obec Praha. Vzhledem k tomu, ţe tato zpráva slouţí pouze pro studijní účely, není list vlastnictví součástí této zprávy. Zpracovatel této zprávy chápe hodnotu vypočítanou na základě vyhlášky25 jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, při smluvním aktu mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, aniţ by byli pod jakýmkoli tlakem. Kupující i prodávající by měli mít přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech, které se nemovitosti týkají, aby byla zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění 14. srpna 2008 v absolutním vlastnictví, tzn. ţe vlastnictví objektu není omezeno věcnými břemeny, zástavními právy a nejsou k tomuto majetku uzavřeny ţádné nájemní smlouvy. Majetek je k výše uvedenému datu uţíván jako administrativní budova s kancelářskými prostory a dle tohoto skutečného uţívání je oceněna. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při ocenění jsem vzala v úvahu níţe uvedené faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení tzn. ztátu hodnoty majetku, která je zapříčiněna ekonomickými, morálními, technickými, právními nebo jinými vlivy. 25

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb

73

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., a to jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy 14. srpna 2008.

Popisné informace Oceňovaný majetek – budova s příslušenstvím Oceňovaný majetek - budova s příslušenstvím č.p. 618 je zděný, částečně podsklepený, řadový, krajový dům o třech nadzemních podlaţích se sedlovou střechou s taškovou krytinou, vystavěný na části pozemku č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2, v k.ú. Krč, obec Praha, zapsaný na LV č. 1562. Nemovitost je situována v intravilánu obce Praha 4 - Krč na nároţí rušné komunikace Budějovická a místní komunikace Čerčanská v těsné blízkosti stanice metra „C” Kačerov. Nachází se na mírně svaţitém pozemku v zástavbě rodinných a obytných domů. Součástí ocenění objektu budovy č.p. 618 jsou pozemky č.parc. 2127/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 a č.parc. 2128 - ostatní plocha-zeleň o výměře 104 m2, venkovní úpravy a trvalé porosty.

Pozemek Pozemek č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 je z části zastavěn koncovým řadovým, částečně podsklepeným objektem o třech 74

nadzemních podlaţích č.p. 618 bez podkroví, venkovními úpravami, osázen trvalými porosty a oset travou. Pozemek č.parc. 2128 - ostatní plocha-zeleň o výměře 104 m2 je z části zastavěn venkovními úpravami, osázen trvalými porosty a oset travou. Pozemky tvoří s objektem jednotný funkční celek. Výše uvedené pozemky č.parc. 2127/1 a 2128 oceňuji dle cenové mapy - § 27. Pozemky jsou oceněny cenovou mapou Prahy pro rok 2008 částkou ve výši 3.360,Kč/ m2 .

Budova č.p. 618 Architektonické a dispoziční řešení Budova s příslušenstvím č.p. 618 je zděný, částečně podsklepený, řadový, krajový dům o třech nadzemních podlaţích se stanovou a z části sedlovou střechou s taškovou krytinou, vystavěný na části pozemku č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2, v k.ú. Krč, obec Praha, zapsaný na LV č. 1562. Nemovitost je situována v intravilánu obce Praha 4 - Krč na nároţí rušné komunikace Budějovická a místní komunikace Čerčanská v těsné blízkosti stanice metra „C” Kačerov. Nachází se na mírně svaţitém pozemku v zástavbě rodinných a obytných domů. Dům je napojený na veřejný vodovod, elektroinstalaci a kanalizaci. Vytápění je řešeno el. přímotopy a ohřev TUV el. bojlery s průtokovými ohřívači. Řadový, krajový dům č.p. 618 byl původně vystavěný jako rodinný dům roku 1933. Dále byl objekt uţíván jako ubytovna a v roce 2002 bylo vlastníkem budovy zaţádáno o rekolaudaci stavby na kancelářské prostory. V roce 2005 proběhla za tímto účelem rekonstrukce budovy. K datu ocenění je budova uţívána jako administrativní budova s kancelářskými prostory a dle tohoto skutečného uţívání je oceněna. Objekt je plně funkční a jeho stavebně technický stav odpovídá stáří, provedené rekonstrukci a běţné údrţbě. Na stav budovy má negativní vliv hluk a otřesy z rušné komunikace Budějovická a z autobusů MHD projíţdějících v těsné blízkosti budovy ke stanici metra „C” Kačerov. Dispoziční řešení domu č.p. 618: 1.PP - 4x sklepní místnost, chodba a schodiště, 1.NP - 3x kancelář, archiv, předsíň, sociální zázemí, chodba a schodiště, 2.NP - 4x kancelář, kuchyň s jídelnou, předsíň, sociální zázemí, chodba a schodiště, 3.NP - 4x kancelář, kuchyňka, sociální zázemí, chodba a schodiště.

75

Součástí ocenění objektu budovy č.p. 618 jsou pozemky č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 a č.parc. 2128 - ostatní plocha-zeleň o výměře 104 m2, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celkové opotřebení se stanovuje s ohledem na stavební provedení analytickou metodou výpočtu celkového opotřebení. Předpokládá se pravidelná údrţba, stanovená ţivotnost nebude s největší pravděpodobností konečná.

1. Ocenění staveb 1.1. Budova č.p. 618 dle vyhlášky viz. odkaz č. 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: F. budovy administrativní Typ objektu:

Budova § 3 nákladová metoda

Svislá nosná konstrukce:

Zděná

Poloha objektu:

Praha 4 – Krč, Kraj Hlavní město Praha

Počet obyvatel:

1 188 126

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 050,- Kč/m2

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.PP:

11,3*6,4+1,80*3,90

=

79,34 m2

1.NP:

11,1*11,0

=

122,10 m2

2.NP:

11,1*11,0

=

122,10 m2

3.NP:

11,1*10,05

=

111,56 m2

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

1.PP:

79,34 m2

2,25 m

178,52 m3

1.NP:

122,10 m2

3,10 m

378,51 m3

2.NP:

122,10 m2

3,10 m

378,51 m3

76

111,56 m2

3.NP:

345,84 m3

3,10 m

435,10 m2

Součet

Průměrná výška podlaţí:

1 281,38 m3

PVP = 1 281,38 / 435,10 = 2,95 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 435,10 / 4 = 108,78 m2 Obestavěný prostor: 1.PP:

(11,3*6,4+1,80*3,90)*(2,25) =

178,52 m3

1.NP:

(11,1*11,0)*(3,10)

=

378,51 m3

2.NP:

(11,1*11,0)*(3,10)

=

378,51 m3

3.NP:

(11,1*10,05)*(3,10)+(11,1*0,95)*0,60

Zastřešení:

(10,05*10,00)*(0,30+3,5/3)+(10,05*1,1)*(0,30 +3,5/2)+(11,10*0,95)*(3,80/2)+1,23*2,0/3

Obestavěný prostor – celkem:

=

352,15 m3

=

190,92 m3

=

1 478,61 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení standardu

1. Základy včetně zemních prací:

betonové pasy

S

100,00

2. Svislé konstrukce:

zděné

S

100,00

3. Stropy:

s rovným podhledem

S

100,00

4. Krov, střecha:

dřevěný vázaný, sedlová S

89,00

dřevěný vázaný, sedlová

S

89,00

5. Krytiny střech:

pálená taška

S

100,00

6. Klempířské konstrukce:

pozinkovaný plech

S

100,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

štukové omítky

S

100,00

8. Úprava vnějších povrchů:

břízolitové omítky, nátěry S

100,00

9. Vnitřní obklady keramické:

běţné keramické obklady

100,00

77

S

Část [%]

10. Schody:

standard

11. Dveře: 12. Vrata:

S

100,00

hladké plné dveře a prosklené S

100,00

X

13. Okna:

100,00

plastová

S

100,00

běţná keramická dlaţba, PVC, beton S

100,00

15. Vytápění:

elektrické přímotopy

S

100,00

16. Elektroinstalace:

světelná třífázová

S

100,00

17. Bleskosvod:

bleskosvod

S

100,00

18. Vnitřní vodovod:

studená a teplá

S

100,00

19. Vnitřní kanalizace:

plastové potrubí

S

100,00

20. Vnitřní plynovod:

chybí

C

100,00

průtokové ohřívače a el. Bojlery S

100,00

14. Povrchy podlah:

21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní:

X

100,00

23. Vnitřní hygienické vybavení:

WC, umyvadla, sprch. kout S

100,00

24. Výtahy:

chybí

C

100,00

S

100,00

X

100,00

25. Ostatní:

kabelové, počítačové a telefonní rozvody, el. zabezpečení, mříţe

26. Instalační prefabrikovaná jádra: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu

1. Základy vč.zemních prací: S

Část Koeficient Upravený obj.

[%]

podíl

8,20

100,00

1,00

8,20

2. Svislé konstrukce:

S

17,40

100,00

1,00

17,40

3. Stropy:

S

9,30

100,00

1,00

9,30

4. Krov, střecha:

S

7,30

89,00

1,00

6,50

S

7,30

11,00

1,00

0,80

5. Krytiny střech:

S

2,10

100,00

1,00

2,10

6. Klempířské konstrukce:

S

0,60

100,00

1,00

0,60

7. Úprava vnitřních povrchů: S

6,90

100,00

1,00

6,90

78

8. Úprava vnějších povrchů: S

3,30

100,00

1,00

3,30

9. Vnitřní obklady keramické: S

1,80

100,00

1,00

1,80

10. Schody:

S

2,90

100,00

1,00

2,90

11. Dveře:

S

3,10

100,00

1,00

3,10

13. Okna:

S

5,20

100,00

1,00

5,20

14. Povrchy podlah:

S

3,20

100,00

1,00

3,20

15. Vytápění:

S

4,20

100,00

1,00

4,20

16. Elektroinstalace:

S

5,70

100,00

1,00

5,70

17. Bleskosvod:

S

0,30

100,00

1,00

0,30

18. Vnitřní vodovod:

S

3,20

100,00

1,00

3,20

19. Vnitřní kanalizace:

S

3,10

100,00

1,00

3,10

20. Vnitřní plynovod:

C

0,20

100,00

0,00

0,00

21. Ohřev vody:

S

1,70

100,00

1,00

1,70

23. Vnitřní hygienic.vybavení: S

3,00

100,00

1,00

3,00

24. Výtahy:

C

1,40

100,00

0,00

0,00

25. Ostatní:

S

5,90

100,00

1,00

5,90

Součet upravených objemových podílů:

98,40

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9840

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] [%] 1. Základy:

S 8,20

K UP

PP Stáří

Ţiv. Opotř.

[%] [%]

100,0 1,00

8,20

části 8,34

75

150 50,00

Opotř. z celku 4,1700

2. Svislé konstrukce:

S 17,40 100,0 1,00

17,40 17,69 75

100 75,00 13,2675

S 9,30

100,0 1,00

9,30

9,45

75

100 75,00

7,0875

4. Krov, střecha: S 7,30

89,0

1,00

6,50

6,61

75

80

93,75

6,1969

S 7,30

11,0

1,00

0,80

0,81

3

80

3,75

0,0304

100,0 1,00

2,10

2,13

3

50

6,00

0,1278

3. Stropy:

5. Krytiny střech:S 2,10

79

6. Klempířské konstrukce:

S 0,60

100,0 1,00

0,60

0,61

3

30

10,00 0,0610

100,0 1,00

6,90

7,01

3

50

6,00

100,0 1,00

3,30

3,35

3

30

10,00 0,3350

S 1,80

100,0 1,00

1,80

1,83

3

30

10,00 0,1830

10. Schody:

S 2,90

100,0 1,00

2,90

2,95

75

80

93,75 2,7656

11. Dveře:

S 3,10

100,0 1,00

3,10

3,15

1

50

2,00

0,0630

12. Vrata:

X 0,00

100,0 0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

13. Okna:

S 5,20

100,0 1,00

5,20

5,28

3

50

6,00

0,3168

podlah:

S 3,20

100,0 1,00

3,20

3,25

3

15

20,00 0,6500

15. Vytápění:

S 4,20

100,0 1,00

4,20

4,27

3

20

15,00 0,6405

S 5,70

100,0 1,00

5,70

5,79

18

25

72,00 4,1688

17. Bleskosvod: S 0,30

100,0 1,00

0,30

0,30

3

30

10,00 0,0300

S 3,20

100,0 1,00

3,20

3,25

18

20

90,00 2,9250

S 3,10

100,0 1,00

3,10

3,15

18

30

60,00 1,8900

C 0,20

100,0 0,00

0,00

0,00

21. Ohřev vody: S 1,70

100,0 1,00

1,70

1,73

X 0,00

100,0 0,00

0,00

0,00

S 3,00

100,0 1,00

3,00

3,05

24. Výtahy:

C 1,40

100,0 0,00

0,00

0,00

25. Ostatní:

S 5,90

100,0 1,00

5,90

6,00

100,0 0,00

0,00

0,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

S 6,90

0,4206

8. Úprava vnějších povrchů:

S 3,30

9. Vnitřní obklady keramické:

14. Povrchy

16. Elektroinstalace: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod:

0,00 18

20

0,0000

90,00 1,5570

22. Vybavení kuchyní:

0,00

0,0000

23. Vnitřní hyg. vybavení:

18

30

60,00 1,8300 0,00

3

15

0,0000

20,00 1,2000

26. Instalační pref. jádra:

X 0,00

Součet upravených objemových podílů: 98,40 80

Opotřebení:

0,00

0,0000 49,9164

Ocenění: 2 807,- Kč/m3

Základní cena :

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :

*

0,9807

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :

*

1,0119

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,9840

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,2000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,0270

Základní cena upravená

=

6 260,54 Kč/m3

=

9 256 897,05 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

4 620 709,76 Kč

Budova č.p. 618 - zjištěná cena

=

4 636 187,29 Kč

Plná cena:

1 478,61 m3 * 6 260,54 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 49,9164 %

=================

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Praha – Krč - § 27 - § 32

Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 27

Pozemek č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 je z části zastavěn koncovým řadovým, částečně podsklepeným objektem o třech nadzemních podlaţích č.p. 618 bez podkroví, venkovními úpravami, osázen trvalými porosty a oset travou. Pozemek č.parc. 2128 - ostatní plocha-zeleň o výměře 104 m2 je z části zastavěn venkovními úpravami, osázen trvalými porosty a oset travou. Pozemky tvoří s objektem jednotný funkční celek.

81

Výše uvedené pozemky č.parc. 2127/1 a 2128 oceňuji dle cenové mapy - § 27. Pozemky jsou oceněny cenovou mapou Prahy pro rok 2008 částkou ve výši 3.360,Kč/m2.

Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

zastavěná plocha a nádvoří

2127/1

191,00

3 360,00

641 760,-

ostatní plocha-zeleň

2128

104,00

3 360,00

349 440,-

Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

991 200,-

Pozemky - kat. území Krč - zjištěná cena

=

991 200, Kč =========

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Pozemky č.parc. 2127/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191 m2 a č.parc. 2128 - ostatní plocha-zeleň o výměře 104 m2 v k.ú. Krč, obec Praha jsou z části osázeny smíšenými trvalými porosty ovocných dřevin a okrasných rostlin, viz. tabulka níţe, včetně sráţek. Trvalé porosty jsou neošetřované a z tohoto důvodu provádím sráţky.

Ovocné dřeviny: příloha Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Švestka

Stáří

Počet /

Jedn. cena

[roků]

výměra

[Kč/jedn.]

Úprava [%]

Upr. cena

Cena

[Kč/jedn.]

[Kč]

43

1 ks

70,00

70,00

70,00

Renkloda 48

1 ks

70,00

70,00

70,00

Celkem - ovocné dřeviny

140,00

82

Okrasné dřeviny: Název

Stáří

Počet /

Jedn. cena

Úprava

Upr. cena

Cena

[roků] výměra

[Kč/jedn.]

[%]

[Kč/jedn.]

[Kč]

zlatý déšť

23

1,00 ks

1 660,00

30%

1 162,00

1 162,00

borovice černá

23

1,00 ks

18 610,00

30%

13 027,00

13 027,00

jalovec obecný

23

1,00 ks

1 660,00

30%

1 162,00

1 162,00

mahónie plazivá

23

1,00 ks

1 660,00

30%

1 162,00

1 162,00

cypříšek zeravovitý 43

1,00 ks

29 610,00

30%

20 727,00

20 727,00

cypříšek zeravovitý 23

1,00 ks

18 610,00

30%

13 027,00

13 027,00

Černý bez

1,00 ks

1 660,00

80%

332,00

23

Součet

332,00 50 599,00

Koeficient polohy K5 (příl. č. 14):

*

1,20

Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37):

*

0,75

Celkem - okrasné dřeviny

45 539,10

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

45 679,10 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 618

=

b) Pozemky - kat. území Krč - zjištěná cena

=

c) Trvalé porosty - zjištěná cena

=

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

4 636 187,29 Kč 991 200,-

Kč

45 679,10 Kč 5 673 066,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Budova č.p. 618 1.

=

Ocenění staveb celkem

4 636 187,29 Kč 4 636 187,29 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Praha Krč - zjištěná cena 2.

Ocenění pozemků celkem

=

991 200,- Kč 991 200,- Kč

83

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - zjištěná cena 3.

=

Ocenění trvalých porostů celkem

45 679,10 Kč 45 679,10 Kč

Celkem

5 673 066,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

5 673 066,30 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

5 673 066,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46 činí:

84

5 673 066,- Kč

Přílohy

Příloha č. 1

Snímky Katastrální mapy

85

Příloha č. 2

Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2008

86

C. ANALYTICKÁ ČÁST 7. Analýza trhu - okres Mělník Popis okresu Okres Mělník leţí cca 30 km severně od Prahy. Sídlem tohoto okresu je město Mělník. V okresu Mělník se nachází celkem 7 měst, 69 obcí a 1 městys. Rozloha okresu Mělník činí 701,08 km2. Hustota zalidnění činí 137 obyvatel na 1 km2 a celkový počet obyvatel v okresu je 104 784 obyvatel.

Obrázek 42 Mapa okresu Mělník s administrativním členěním (Zdroj:http://cs.wikipedia.org)

Rozvoj okresu Mělník byl ovlivněn výstavbou elektrárny Mělník, loděnicemi, chemickými závody (např. Spolana Neratovice, Kaučuk Kralupy n. Vlt.), strojírenským průmyslem, výrobou kočárků, potavinářských sortimentů (např. Vitana) a vína. V 90. letech 20. století část významných závodů ukončila svou výrobní činnost. Některé společnosti odkoupili zahraniční investoři, kteří výrobu rozšířili a vyrábějí své výrobky i v současnosti. Zemědělské půda okresu se rozkládá na celkem 58,75 % z celkové rozlohy okresu a v současnosti pokračuje ve své výrobní činnosti vyuţívající dobré podmínky v Polabí. Lesy zabírají celkem 19,47 % z celkové rozlohy okresu. 87

Dopravní dostupnost do 30 km vzdálené Prahy je velmi dobrá. Městem prochází silnice č.9 a č.16, dálnice R8 do Prahy je od Mělníka vzdálená cca 8 km.

Dominanty okresu Mělník V celém okresu, ale hlavně v centru města Mělníka se nachází mnoho kulturních památek. Mezi nejvýznamnější z nich patří například:

Kostel sv.Petra a Pavla Gotický kostel s barokním interiérem se nachází v historické části centra města. Tento kostel je dominantou města. Z původně románské stavby z přelomu 10. a 11. století byl chrám přestavěn koncem 15.století ve stylu pozdní gotiky. Kostelu dominuje věţ, v dnešní době zpřístupněná veřejnosti. Věţ je vysoká 64 metrů.

Obrázek 43 Kostel sv.Petra a Pavla (Zdroj: http://www.kalendarakci.atlasceska.cz)

Mělnický zámek Zámek je další dominantou města. Prošel sloţitým stavebním vývojem. Dnešní podoba zámku vychází z renesančního slohu. Zámek je od roku 1753 ve vlastnictví rodiny Lobkoviců, kteří zámek vlastní dodnes. Interiéry zámku skrývají bohatou výzdobu, exempláře dobového nábytku a obrazy známých mistrů. Pod celým zámkem s vyjímkou severního křídla se nacházejí rozsáhlé vinné sklepy. V románské 88

době byly v místech dnešních sklepů raţeny stříbrné mince, které zde dala razit kněţna Emma, manţelka kníţete Boleslava II. Zámek je v současné době zpřístupněn veřejnosti. Od zámku je krásná vyhlídka na soutok řek Labe a Vltavy.

Obrázek 44 Mělnický zámek (Zdroj: http://www.continentaltravel.cz)

Hrad Kokořín Hrad byl postaven roku 1320 a vlastnili ho jedni z nejvlivnějších šlechticů té doby - Berkové z Dubé. Po Třicetileté válce byl hrad opuštěn a chátral, Opraven byl aţ v 18.století. V dnešní době vlastní hrad rodina Špačků. Hrad je zpřístupněn veřejnosti a je zařízen v gotickém stylu.

89

Obrázek 45 Hrad Kokořín (Zdroj: http://www.praha-tip.cz/)

Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do EU lze pozorovat zvýšení cen nemovitostí. Důvodem tohoto růstu je mimo jiné úvěrová politika bank a s růstem ţivotní úrovně obyvatel i jejich větší dostupnost hypoték.

Regionální segmentace Součástí okresu Mělník jsou tři větší města, která hrají v oblasti trhu s nemovitostmi největší roli. Jedná se o vlastní město Mělník. Druhé největší město okresu Mělník jsou Kralupy nad Vltavou a třetí největší město okresu je město Neratovice.

Město Mělník Město Mělník, sídlo okresu a jedno z měst Středočeského kraje. Je známo svojí polohou nad soutokem dvou největších českých řek Labe a Vltavy. Leţí 31 km severně od Prahy. Rozloha území města činí 2497 ha. Celkový počet obyvatel města s příměstskými oblastmi je celkem 19 077. Město se dělí na několik částí (viz.mapa).

90

Obrázek 46 Rozdělení města (Zdroj: http://cs.wikipedia.org)

POZEMKY Stavební pozemky Po stavebních pozemcích je v okrese Mělník velká poptávka, vzhledem k výhodné poloze blízko hlavního města Prahy Největší nabídka stavebních lokalit je nyní v lokalitě Chloumek v Mělníku. Zastavitelnost oblasti se stále rozrůstá. Ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi se pohybují okolo 1500,- Kč aţ 2500,- Kč za 1m2. 91

Ceny stavebních pozemků v Mělníku jsou stabilní. Větší vzrůst cen je patrný v příměstských lokalitách města. V poslední době je nabídka pozemků vyšší neţ poptávka a ceny tak stagnují. Poptávka po parcelách určených pro průmyslové výstavby v poslední době klesá. Nejvíce průmyslových staveb se nachází v delší vzdálenosti od obytných staveb. V okrese Mělník produkují své výrobky například firmy: Vitana, Spolana, Erwin Junker, Lobkovické Vinařství a další.

BUDOVY Byty Byty v Mělníku jsou převáţně umístěny v panelových domech, kterých se ve městě nachází poměrně mnoho. Největší panelová výstavba se nachází v oblasti Rousovice (stavba proběhla v 60.letech 20.století) a Podolí (stavba proběhla v 7080.letech 20.století). Největší počet zděných bytových domů se nachází ve středu města Mělníka. Byty v panelových domech se pohybují v rozmezí velikosti 1+kk aţ po 3+1. Většina zděných bytových domů i panelových domů má v dnešní době vlastní centrální vytápění, dodávku teplé uţitkové vody, provedenou výměnu dřevěných oken za plastová s lepší tepelnou vlastností a většina takovýchto domů má i zateplenou fasádu. Ceny bytů se pohybují v těchto cenových relacích: Byt 1+1

650 000 –

800 000 Kč

Byt 2+1

880 000 -

1 200 000 Kč

Byt 3+1

1 200 000 - 1 900 000 Kč

Do budoucna můţeme vzhledem k dobré dopravní dostupnosti hl. města Prahy předpokládat stále větší poptávku po bytech. Předpokládá se, ţe ceny nemovitostí budou vzhledem k současné finanční krizi stagnovat. Z velikostního pohledu bytů je největší poptávka po bytech o rozdělení místností 1+kk, 2+1 a 3+1. 92

Rodinné domy Rodinné domy jsou v Mělníku vystavěny v centru i na okrajových částech města. Ve městě se nachází samostatná i řadová zástavba. Nejvíce rodinných domů nalezneme v částech města Chloumek, Neuberg a Slovany. U prodejů rodinných domů se v současné době projevuje finanční krize a poptávka je tudíţ menší. Největší poptávka je po rodinných domech v cenových relacích od 800 000,- Kč do 1 500 000,- Kč. Ceny domů před rekonstrukcí se pohybují okolo 1 5000 000 Kč a domů po rekonstrukci od 2 500 000,-Kč aţ do 3 500 000,-Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu se v nabídce objevují zřídka, přestoţe v oblasti Kokořínska nalezneme takovýchto objektů velké mnoţství, a to v cenové relaci do 1 000 000,-Kč.

Bytové domy S bytovými domy se obchoduje jen vyjímečně. Většinou se jedná o historické objekty v centru města Mělníka. Ceny bytových domů před rekonstrukcí, se pohybují kolem 3 500 000,-Kč a po rekonstrukci kolem 5 000 000,-Kč. Bytové domy se v Mělníce neprodávají, pokud dochází k prodeji, tak pouze jednotlivých bytů v takovýchto domech.

Administrativní budovy Vzhledem k malému počtu administrativních budov na Mělnicku k prodeji nedochází, naopak jich je nedostatek a budují se.

Průmyslové objekty V centru a okolí Mělnicka je průmyslových objektů malé mnoţství. Většina takovýchto budov a objektů se nachází v okrajových čtvrtích měst a obcí. Areál bývalých Mělnických loděnic, je po ukončení činnosti této společnosti zatím opuštěn. Poptávka je mizivá, vzhledem k jeho lokalitě poblíţ řeky Labe a hrozících povodní v této lokalitě. 93

NÁJMY Byty Co se týče pronájmů bytů, nabídka je velmi malá a poptávka roste, nejvíce se zájemci poptávají po bytech o velikosti 2+1 a 3+1, které jsou nejideálnější pro rodiny s malými dětmi. Ceny bytů se pohybují poměrně ve vysoké cenové relaci. Byt 1+1

8.000,-Kč/měs.včetně poplatků

Byt 2+1

9.000,-Kč/měs.včetně poplatků

Byt 3+1

11.000,-Kč/měs.včetně poplatků

Prodejní prostory Takovéto stavby a prostory nalezneme převáţně v centru města, ve starší zástavbě. Výše ceny záleţí na umístění, vybavení a na velikosti nabízených prostor. Centrum města

Od 10.000,-Kč/měs.

Okolí města

Do 12.000,-Kč/měs.

Kanceláře Kanceláře se většinou nacházejí v domech v centru Mělníka. Nabídka a poptávka po pronájmu kanceláří je na Mělnicku malá. Kanceláře neboli kancelářské prostory se pohybují podle velikostí a vybavení v těchto cenových relacích: Centrum města

8.000,-Kč – 20.000,-Kč

Okolí města

5.000,-Kč – 15.000,-Kč

Průmyslové objekty K pronájmu průmyslových objektů na Mělníku většinou nedochází a v nabídkách pronájmů se takovéto objekty objevují sporadicky. 94

Města Kralupy nad Vltavou a Neratovice Město Kralupy nad Vltavou je město zhruba 20 km severně od Prahy. Ţije zde celkem 18 453 obyvatel. . S rozlohou 21,9 km2 jsou Kralupy druhým největším městem v mělnickém okresu. Město Neratovice se nachází asi 20 km severně od Prahy a rozlohou 20,01 km2 jsou Neratovice třetím největším městem v okresu Mělník. Město obývá 16 662 obyvatel. Města Kralupy n. Vlt. a Neratovice jsou poměrně mladá města. Jejich rozvoj byl podpořen hlavně výstavbou průmyslových závodů Spolana Neratovice a Kaučuk Kralupy n. Vlt. Otázka bydlení pro zaměstnance výše uvedených závodů byla řešena panelovou výstavbou, která v případě Neratovic tvoří i centrum města. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o dvě víceméně podobná města, níţe uvedená analýza cen je pro obě města uvedena jednotně.

POZEMKY Stavební pozemky Co se týče trhu se stavebními pozemky, ten se týká hlavně okrajových částí měst. Snadná dopravní dostupnost do hl. města Prahy (cca 20 km) činí tyto pozemky vzhledem k jejich ceně atraktivními. Pokud se nezastaví boom bydlení za Prahou a práce v Praze, dá se očekávat, ţe ceny těchto pozemků i nadále porostou a také trh bude vzrůstat. Ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi se pohybují okolo 1 500,- Kč za 1m2.

BUDOVY Byty Byty v těchto městech jsou převáţně umístěny v panelových domech, kterých se ve městě nachází poměrně mnoho. V Kralupech n. Vltavou a Neratovicích je panelovou výstavbou prostoupeno celé město včetně centra.

95

Města Kralupy n. Vlt., tak i Neratovice jsou propojena jak panelovou, tak i cihlovou zástavbou. Nejsou tu samostatně lokality s panelovou případně cihlovou výstavbou. Byty v panelových domech se pohybují v rozmezí velikosti 1+kk aţ po 3+1. Většina zděných bytových domů i panelových domů má v dnešní době vlastní centrální vytápění, dodávku teplé uţitkové vody, provedenou výměnu dřevěných oken za plastová s lepší tepelnou vlastností a většina takovýchto domů má i zateplenou fasádu. Ceny bytů se pohybují v těchto cenových relacích: Kralupy n. Vltavou

Neratovice

Byt 1+1

7.500,-Kč/měs.

6.500,-Kč/měs.

Byt 2+1

9.000,-Kč/měs.

8.500,-Kč/měs.

Byt 3+1

10.000,-Kč/měs.

9.500,-Kč/měs.

Rodinné domy Rodinné domy jsou ve dvou výše uvedených městech stavěny mimo centrum, a to v okrajových částech města. Ve městech se nachází samostatná i řadová zástavba. Nejvíce rodinných domů nalezneme v Neratovicích v části Byškovice a Libiš, v případě Kralup n. Vlt. je výstavba roztroušena v okrajových částech města. U prodejů rodinných domů se v současné době projevuje finanční krize a poptávka je tudíţ menší. Největší poptávka je po rodinných domech v cenových relacích do 2 000 000,-Kč. Ceny domů před rekonstrukcí se pohybují okolo 2 000 000,- Kč a domů po rekonstrukci okolo 3 500 000,-Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu se v nabídce objevují zřídka, přotoţe se v případě obou měst často neobjevují.

96

Bytové domy S bytovými domy se obchoduje jen vyjímečně. Většinou se jedná o historické objekty v centru města Kralup n. Vlt. Vzhledem k nulové nabídce nelze přesně odhadnout bez zn. posudků případnou prodejní cenu v současné době.

Administrativní budovy Vzhledem k malému počtu takovýchto budov v obou městech - k prodeji takovýchto budov spíše nedochází.

Průmyslové objekty V Kralupech i Neratovicích jsou výrobní závody Spolana Neratovice a Kaučuk Kralupy. Tyto závody v současné době prosperují a části svých areálů neprodávají.

NÁJMY Byty Co se týče nájmů bytů, nabídka mírně převyšuje poptávku. Největší zájem je o pronájem bytů 2+1 a 3+1. Kralupy n. Vltavou

Neratovice

Byt 1+1

7.500,-Kč/měs.

6.500,-Kč/měs

Byt 2+1

9.000,-Kč/měs.

8.500,-Kč/měs.

Byt 3+1

10.000,-Kč/měs.

9.500,-Kč/měs.

Prodejní prostory Takovéto stavby a prostory nalezneme převáţně v centru města, ve starší zástavbě, v případě Neratovic i v panelové zástavbě přímo v centru. Výše ceny záleţí na umístění, vybavení a na velikosti nabízených prostor. Kralupy n. Vltavou

Neratovice

Centrum města

20.000,-Kč/měs.

15.000,-Kč/měs.

Okolí města

10.000,-Kč/měs.

12.000,-Kč/měs.

97

Kanceláře Kancelářské prostory se většinou nacházejí v domech v centru Neratovic a Kralup n. Vltavou. Nabídka a poptávka po pronájmu kanceláří je u obou měst malá. Kralupy n. Vltavou

Neratovice

Centrum města

10,000,-Kč/měs.

7.500,-Kč/měs.

Okolí města

6.000,-Kč/měs.

6.500,-Kč/měs.

Průmyslové objekty K pronájmu průmyslových objektů ve výše uvedených městech Neratovice a Kralupy n. Vltavou většinou nedochází a v nabídkách pronájmů se takovéto objekty objevují sporadicky.

Závěr - analytická část V okresu Mělník nejsou a zatím ani nevznikají průmyslové zóny. Prodej případně pronájem ve stávajících objektech průmyslových závodů je zanedbatelný. Zájem v případě prodeje nebo pronájmu je ale o stavební pozemky, rodinné domy případně o rodinné domy vhodné pro rekonstrukci. Jak jiţ bylo ve výše uvedených kapitolách řečeno, zájem o koupi stavebních pozemků, rodinných domů případně o pronájem bytů v bytových či panelových domech je díky dobré dopravní dostupnosti do hlavního města Prahy. Nabídka volných pracovních míst v hlavním městě je lákavá pro obyvatele různých krajů naší republiky, kteří se v rámci svého pracovního uplatnění stěhují a hledají si bydlení, ať uţ formou pronájmů nebo stavby rodinných domů ve Středočeském kraji - i v okrese Mělník. Proto je i nabídka pronájmů v rodinných domech, bytech, případně nabídka na koupi rodinných domů či stavebních pozemků nejrozšířenější. Ceny jsou ve třech největších městech (Mělník, Kralupy n. Vlt., Neratovice) okresu Mělník téměř vyrovnané. Liší se podle lokality, atraktivity pozemku, vybavenosti atd.

98

Seznam odkazů, citací a pouţité literatury 1

Kutnar-Hydroizolace spodní stavby, DEKTRADE 2007/5 Druhy přísad do betonů - http://www.mct.cz/prisady.html 3 Nátěrové systémy - http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos96.php 4 Metody hydroizolace - http://www.realsan.cz/o-sortimentu/metody-hydroizolace.htm 5 AZ PROMO - org. konferencí, odb. stavebních seminářů a firemních prezentací 6 ČSN EN 771-1-5 Specifikace zdicích prvků (pálené, vápenopískové zdicí prvky, betonové, porobetonové tvárnice, zdicí prvky z umělého kamene 7 Porovnání cihelných bloků www.xstavba.eu/jake-palene-cihly-porotherm-nebo-heluz-nebo-tondach 8 Časopis Stavebnictví 06-07/2009 ing. M. Konečný 9 Propagační materiál firmy Betonové stavby Group s.r.o. Klatovy 10 Prodejce - http://www.zlaty-dum.cz/stavebniny/tepelne-zdivo 11 EPBD 31/2010/EU - Směrnice o energetické náročnosti budov - vytyčuje cíle v oblasti energetiky do r. 2020 12 Výpočet energií svého domu - http://www.rockwool.cz/zelena+usporam /proc+zateplovat/vypocitejte+si+spotrebu+sveho+domu 13 Nanotechnologie ve stavebnictví 14 ISOVER - výrobce tepelných, zvukových a protipožárních izolací 15 Stropy montované z ŽB nosníků a vložek - http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz 16 ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov 17 Výrobce Bramac viz. www.bramac.cz 18 ČSN 730540-2 Tepelná ochrana budov - Požadavky 19 Michal Balík - Kombinace úprav při vysušování zdiva z hlediska památkové ochrany-Sborník odb. příspěvků z konference Tepelná ochr. historických budov 2010 a zelená úsporám 20 Vyhláška č. 268/2009 Sb. O technických požadavcích na stavby se změnami 20/2012 Sb. 21 Stavební zákon, Vyhlášky, ČSN .... 22 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I/Ing. Petr Ort, Ph.D. 23 zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. 24 Ing. Josef Kšíkal, znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 22.9.1986 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné 25 zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb 2

Seznam obrázků Obrázek 2 Cihla plná pálená (zdroj pálená cihla www.czp-stropy cz.jpg) ............................................ 12 Obrázek 3 Cihla Keratherm P+D 44cm (zdroj www.tondach.cz/cihly/keratherm-44-p-d) .................... 13 Obrázek 4 Cihla Porotherm EKO+ (zdroj /www.wienerberger.cz/porotherm-44-eko-profi.html......... 14 Obrázek 5 Cihla Family 2in1 s pěnou .................................................................................................... 14 Obrázek 6 Vápenopískové cihly (zdroj http://www.istavinfo.cz/17/company/27/62/42/product761116) ...................................................... 15

99

Obrázek 7 Minijeřáb pro strojní zdění (zdroj: http://www.vapis-sh.cz/vyrobky/vapenopiskove-prvky) .............................................................................................................................................................. 15 Obrázek 8 Vedení rozvodů cihlami (zdroj: http://www.vapis-sh.cz/vyrobky/vapenopiskove-prvky) ... 16 Obrázek 9 Betonová tvárnice s polystyren. vložkou (zdroj www.betonstavby.cz) ................................ 17 Obrázek 10 Štěpkocementová deska s polystyrenem Obrázek 11 Montáž vnitřní a vnější bednící desky ................................................................................ 18 Obrázek 12 Dřevocementové tvárnice (zdroj: http://www.izoblok-cr.cz/ ............................................ 18 Obrázek 13 Zdicí blok z keramzitu a polystyrenu Obrázek 14 Teplé ztracené bednění (zdroj: ........................................................................................... 19 Obrázek 22 Izolační desky GreyWall (zdroj: http://www.isover.cz/zatepleni-kontaktni-fasadypenovym-pol) ........................................................................................................................................ 21 Obrázek 23 Novinka -Desky z minerální plsti s kolmou orientací (zdroj: http://www.isover.cz) ......... 21 Obrázek 24 Desky XS 022 z fenolické pěny (zdroj: www.baumit.cz) ..................................................... 22 Obrázek 25 Dřevovláknitá izolační deska (zdroj: http://www.steico.com) ........................................... 23 Obrázek 15 Dřevěný strop (zdroj: www.roubenky.wbs.cz) ................................................................... 24 Obrázek 16 Stropní vložka MIAKO Obrázek 17 Stropní nosník HELUZ ......................................................................................................... 25 Obrázek 18 Stropní desky (zdroj: http://www.stavebniny-rychle.cz/stropni-desky ............................. 26 Obrázek 19 ŽB panel (zdroj: www.rieder.cz) Obrázek 20 Panel z předpjatého betonu .............................................................................................. 26 Obrázek 21 ŽB stropní systém TRAS ..................................................................................................... 27 Obrázek 26 Střešní krytina DOŠKY (zdroj: http://www.krytiny-strechy.cz) ........................................... 29 Obrázek 27 Střešní krytina z dřevěných šindelů (zdroj: http://www.sindel-stresni.cz) ......................... 30 Obrázek 28 Střešní krytina Břidlice (zdroj: http://www.pario.cz) ........................................................ 31 Obrázek 29 Betonové tašky fy KM BETA (zdroj: www.kmbeta.cz) ...................................................... 31 Obrázek 31 Skládaná střecha z eternitu (zdroj: http://www.cuprosan.cz) ........................................... 32 Obrázek 30 Pálené tašky (zdroj: www.tondach.cz) ............................................................................... 32 Obrázek 32 Vlnitá střecha z "eternitu" (zdroj: http://www.cuprosan.cz) ............................................. 32 Obrázek 33 Tvary střešní krytiny z plastů (zdroj: http://www.onduline.com/cz) ................................. 33 Obrázek 34 Tvary a barvy asfaltových šindelů (zdroj: http://www.onduline.com/cz) .......................... 33 Obrázek 35 Asfaltové vzorované pásy (zdroj: http://www.onduline.com/cz) ...................................... 34 Obrázek 36 Asfaltová vlnitá krytina (zdroj: http://www.onduline.com/cz) .......................................... 34 Obrázek 37 Ocelová střešní krytina (zdroj: http://www.pario.cz/plechova-stresni-krytina.php) ......... 35 Obrázek 38 Extenzivní střešní zeleň (zdroj: http://abecedazahrady.dama.cz) ..................................... 36 Obrázek 39 Intenzivní střešní zeleň (zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/zelene-strechy) ......... 36 Obrázek 40 Izolační deska + ukázka izolace mezi a pod krokvemi (zdroj: www.rockwool.cz) ............. 38 Obrázek 41 Desky z tvrzené PIR pěny (zdroj: http://www.bramac.cz).................................................. 38 Obrázek 42 Izolační polystyren. desky s nalepenou hydroizolací (zdroj:www.isover.cz) ...................... 39 Obrázek 43 Mapa okresu Mělník s administrativním členěním (Zdroj:http://cs.wikipedia.org) .......... 87 Obrázek 44 Kostel sv.Petra a Pavla (Zdroj: http://www.kalendarakci.atlasceska.cz) .......................... 88 Obrázek 45 Mělnický zámek (Zdroj: http://www.continentaltravel.cz) ................................................ 89 Obrázek 46 Hrad Kokořín (Zdroj: http://www.praha-tip.cz/) ............................................................... 90 Obrázek 47 Rozdělení města (Zdroj: http://cs.wikipedia.org) .............................................................. 91

100

Zadání bakalářské práce

101

102