Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování

Bakalářská práce

Autor:

Lucie Jiráková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Plzni dne 25. 6. 2012

Lucie Jiráková

Poděkování: Děkuji panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za péči a cenné rady, které mi věnoval v průběhu tvorby této bakalářské práce.

Anotace Práce se zaměřuje na posouzení míry vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. Z rozsáhlé oblasti moderních materiálů a stavebních technologií se věnuje výplním stavebních otvorů, tj. zaměřuje se na materiály a technologie používané pro výrobu oken a dveří. Teoretická část práce obsahuje obecný popis technických vlastností oken a následně popis materiálů a technologií používaných pro výrobu a montáž oken. Dále se zaměřuje na porovnání jednotlivých typů oken. Cílem práce je komplexní hodnocení jednotlivých typů oken a vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části je oceněna bytová jednotka a administrativní budova v Plzni. Analytická část je zaměřena na analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Plzeň- město. Klíčová slova Budova, nemovitost, výplně stavebních otvorů, okna, zasklení, tepelně-izolační vlastnosti, tepelné zrcadlo, oceňování nemovitostí, porovnávací metoda, příjmová metoda, nákladová metoda, tržní hodnota, tržní cena, reprodukční cena

Annotation The work is focused on considering the impact of modern materials a technologies on the fair market value. From the huge range of modern materials and building technologies the work is concentrated on fillings of windows and used materials. The theoretical part contains description of technical features of windows and subsequently description of materials and technologies used for production of windows. Furthermore it is focused on comparison of particular types of windows. The goal of the work is a comprehensive evaluation of particular window types and their impact on the fair market value. In the practical part of this work the flat unit and the administrative building are being valuated. The analytical part is concentrated on the property market of the Pilsen City. Key words Building, property, windows filler panel, windows, glazing, thermal insulating features, heat mirror, property valuation, market approach, income approach, cost approach, fair market value, market price, reproduction cost

Obsah Obsah .................................................................................................................................... 5 Úvod ...................................................................................................................................... 7 1 Základní pojmy týkající se oceňování nemovitostí a související právní předpisy ................. 9 1. 1 Základní pojmy ........................................................................................................... 9 1. 2 Základní právní předpisy ........................................................................................... 10 2 Základní vlastnosti oken a dveří ........................................................................................ 12 2. 1 Tepelně-izolační vlastnosti ........................................................................................ 13 2. 2 Solární zisky a energetická bilance oken.................................................................... 14 2. 3 Zvukově-izolační vlastnosti ....................................................................................... 15 2. 4 Bezpečnost ................................................................................................................ 16 2. 5 Požární odolnost ........................................................................................................ 16 2. 6 Požadavky na denní osvětlení .................................................................................... 17 2. 7 Tepelně vlhkostní mikroklima ................................................................................... 17 2. 8 Požadavky kladené na montáž oken........................................................................... 18 3 Moderní technologie a materiály pro výrobu oken ............................................................. 20 3. 1 Plastová okna ............................................................................................................ 20 3. 2 Dřevěná okna ............................................................................................................ 22 3. 3 Kovová okna ............................................................................................................. 25 3. 3. 1 Ocelová okna ..................................................................................................... 25 3. 3. 2 Hliníková okna .................................................................................................. 25 3. 4 Kombinovaná okna ................................................................................................... 27 3. 4. 1 Plastohliníková okna.......................................................................................... 28 3. 4. 2 Dřevohliníková okna ......................................................................................... 28 3. 5 Izolační skla .............................................................................................................. 29 4 Návrh oken jako součást projektování budov .................................................................... 33 4. 1 Porovnání jednotlivých typů oken ............................................................................. 34 4. 2 Vliv na tržní hodnotu nemovitosti.............................................................................. 36 4.2.1 Koeficient vybavení stavby K4 ............................................................................. 37 5 Závěr ................................................................................................................................ 42 6 Praktické příklady ocenění ................................................................................................ 43 6. 1 Tržní ocenění bytové jednotky................................................................................... 43

5

6. 2 Tržní ocenění administrativní budovy ........................................................................ 65 7 Analýza trhu ................................................................................................................... 100 Celkový závěr .................................................................................................................... 109 Seznam použité literatury ................................................................................................... 111

6

Úvod Současné stavitelství využívá celou řadu moderních materiálů a technologií. Největší rozvoj zaznamenaly v posledních cca 60 letech výplně stavebních otvorů – tj. okna a dveře. Hlavním důvodem tohoto rozvoje byl zájem na úspoře energií a také dřeva, které bylo do té doby v podstatě jediným materiálem používaným pro výrobu oken a dveří. Počátky rozvoje plastových oken nastávají v 50. letech minulého století, kdy byla zvládnuta technologie vytlačování (extruze) PVC. Ve stejné době se na trhu objevují první hliníková okna a ihned se stávají výrazným konkurentem do té doby dominujícím oknům ze dřeva. V 70. až 80. letech dochází v západní Evropě k masivnímu nástupu plastových oken, která trh upoutala nižší cenou a lepšími tepelně-izolačními vlastnostmi. V posledních cca 20 letech však opět dochází k renesanci dřevěných oken. Vzhledem ke změnám v konstrukci dřevěných oken a novým povrchovým úpravám zaručujícím jejich dlouhou životnost nelze současná dřevěná okna s těmi původními vůbec srovnávat. Trendem současné doby jsou dřevohliníková okna, která výborně kombinují skvělé vlastnosti dřeva a hliníku. Stejně tak rozvoj tepelně-izolačních vlastností oken zaznamenal obrovský pokrok. V podstatě všechny typy oken, tj. plastová, dřevěná, hliníková i kombinovaná dnes nabízí alternativy vhodné pro použití i v budovách, kde jsou kladeny nejvyšší nároky na energetickou náročnost budovy, včetně tzv. pasivních domů. Cílem této bakalářské práce je posoudit vliv moderních materiálů a technologií používaných pro výrobu a montáž oken a dveří na oceňování nemovitostí a vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Hypotézou práce je předpoklad, že při správně zvoleném typu oken a dveří mají moderní materiály a technologie používané pro výrobu a montáž oken a dveří významný vliv na zvýšení hodnoty nemovitosti a tedy i na zvýšení její tržní ceny. Teoretickou část práce tvoří první čtyři kapitoly. V první kapitole jsou uvedeny základní právní předpisy týkající se oceňování nemovitostí a základní termíny vycházející ze současné legislativy. Ve druhé kapitole jsou popsány obecně požadované vlastnosti oken a dveří. Třetí

7

kapitola se zabývá moderními materiály a technologiemi používanými pro výrobu a montáž oken a dveří. Čtvrtá kapitola obsahuje porovnání jednotlivých typů oken a dveří a také zhodnocení jejich vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části (šestá kapitola) najdeme dva příklady tržního ocenění – bytu v panelovém domě a administrativní budovy, oba objekty se nachází v Plzni. V analytické části (sedmá kapitola) je popsána analýza trhu s nemovitostmi v okrese Plzeňměsto. Metodologie práce Tato práce se komplexně zabývá problematikou výplní stavebních otvorů. Popisuje obecně požadované vlastnosti oken a dveří, moderní materiály a technologie používané pro jejich výrobu a montáž a také porovnání jednotlivých typů oken a dveří. V bakalářské práci jsou použity následující metody zkoumání: 1. Deskripce – je použita ve druhé kapitole, kde jsou uvedeny obecně požadované vlastnosti oken a dveří 2. Analýza – je použita ve třetí kapitole, která detailně zkoumá jednotlivé typy oken z hlediska používaných materiálů, a dále v sedmé kapitole týkající se analýzy trhu v místě bydliště 3. Komparace a syntéza – je součástí čtvrté kapitoly obsahující porovnání jednotlivých typů oken

8

1 Základní pojmy týkající se oceňování nemovitostí a související právní předpisy 1. 1 Základní pojmy Tato podkapitola shrnuje základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí dle platné legislativy. Nemovitost Nemovitost je dle občanského zákoníku pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Pozemek Pozemkem se dle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby atd. Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen číslem parcelním. Budova Budova je stavba, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je považován okamžik, kdy je patrné její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží (v praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží). Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu se považuje okamžik, kdy je byt v bytovém domě rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

9

Tržní hodnota (Fair Market Value) Vyjadřuje obvyklou (průměrnou) cenu směny nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění za těchto podmínek: Nemovitost je dostatečně dlouho volně nabízena k prodeji, kupující i prodávající jednají na základě svých znalostí a ze své svobodné vůle. Tržní cena (Market Price) Je to ekonomicky konkrétní veličina, na rozdíl od tržní hodnoty (která je veličinou obecnou), znamená přesnou cifru, za kterou byla daná nemovitost prodána. Reprodukční cena a reprodukční náklady (Reproduction Cost) Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současnosti pořídit stavbu se stejnými parametry (kvalitativními i kvantitativními), a to při použití výrobků a technologií momentálně dostupných na trhu. Týká se pouze staveb, protože pozemek není reprodukovatelný. Náhradová cena a náhradové náklady (Replacement Cost) Náhradové náklady jsou náklady na nahrazení určité původní stavby jinou (např. po požáru nebo jiné katastrofě), většinou s lepšími užitnými vlastnostmi či technickými parametry. Obvyklá cena Obvyklá cena je synonymem ekonomické kategorie tržní hodnota. Cena zvláštní obliby (Special Value) Je cena nemovitosti specifická pro určitého klienta, který má např. k objektu osobní vztah.

1. 2 Základní právní předpisy Právní předpisy týkající se nemovitostí jsou:

•

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

•

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

10

•

vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, v praxi nazývaná „oceňovací vyhláška“

•

vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby

•

vyhláška č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, s účinností od 1. ledna 2012.

11

2 Základní vlastnosti oken a dveří Na okna a dveře jsou kladeny velmi vysoké nároky. Z estetického hlediska by měla ladit s celkovým stavebním stylem domu, na druhé straně musejí splňovat současné přísné technické požadavky. Z konstrukčního hlediska lze vyrobit okna a dveře s téměř libovolným rozměrem i tvarem, určitá omezení jsou kladena pouze na minimální a maximální rozměry zasklení. Moderní materiály a výrobní postupy zaručují výbornou funkčnost oken, komfortní ovládání, zvukovou a tepelnou izolaci a velmi snadnou údržbu. Podle konstrukce okna rozdělujeme na: •

jednoduchá okna - skládají se z okenního rámu a okenního křídla. Mohou být zasklená jednoduchým sklem, izolačním dvojsklem nebo trojsklem.

•

zdvojená okna - skládají se z jednoho okenního rámu upraveného pro zavěšení dvou okenních křídel, která jsou navzájem trvale spojená spojkou křídla.

•

dvojitá okna - skládají se ze dvou okenních rámů a dvou křídel. Okenní rámy jsou navzájem opticky spojené dřevěným obložením.

Výplně stavebních otvorů - okna a dveře - řadíme spolu se střešním a obvodovým pláštěm, příčkami, podlahami a podhledy mezi prvky krátkodobé životnosti (PKŽ). Obecné technické požadavky na výplně stavebních otvorů uvádí vyhláška č.268/2009 Sb. [4] Základním požadavkem kladeným na moderní okna a dveře je jejich vysoká tepelně-izolační schopnost, neboť okna a dveře mají významný podíl na celkových tepelných ztrátách domu. Okna ve stavbách zabírají až 60 % obvodových stěn, přičemž až 80 % plochy okna tvoří zasklení. V následujících podkapitolách jsou obecně popsány technické vlastnosti oken a požadavky na parametry vnitřního prostředí budov, které jsou vlastnostmi oken přímo ovlivněny. Vlastnosti oken určuje zejména materiál použitý pro výrobu oken, rozdělení oken podle materiálů je proto věnována samostatná kapitola.

12

2. 1 Tepelně-izolační vlastnosti Tepelně-izolační vlastnosti stavebních konstrukcí charakterizuje součinitel prostupu tepla U, udávaný v jednotkách W/m²K. Součinitel prostupu tepla je množství tepla procházející 1 m2 konstrukce při rozdílu teplot vzduchu mezi interiérem a exteriérem 1 K. V případě oken rozlišujeme součinitel prostupu tepla zasklením Ug, součinitel prostupu tepla rámem Uf a součinitel prostupu tepla celým oknem Uw.1 Čím nižší jsou hodnoty těchto koeficientů, tím má okno lepší tepelně-izolační vlastnosti, přičemž rozhodujícím koeficientem vypovídajícím o celkových tepelně-izolačních vlastnostech okna je součinitel prostupu tepla celým oknem Uw. Nejnovějším trendem výrobců oken je klasifikace oken do energetických tříd podle hodnoty koeficientu Uw. Vzhledem k tomu, že zatím chybí jakákoli legislativní úprava pro definici energetických tříd oken, stanovují si mezní hodnoty Uw pro jednotlivé energetické třídy sami výrobci oken. Nejčastěji používaná stupnice energetických tříd oken je v následující tabulce

Energetická třída

Koeficient prostupu tepla Uw

A++

Uw ≤ 0,8 W/m²K

A+

Uw ≤ 1,0 W/m²K

A

Uw ≤ 1,2 W/m²K

B

Uw ≤ 1,5 W/m²K

C

Uw ≤ 2,0 W/m²K Tabulka č. 1: Energetické třídy oken

Požadovaná maximální hodnota součinitele prostupu tepla Uw pro nová okna je 1,7 W/m2K a hodnota doporučená je 1,2 W/m2K. Vzhledem k rostoucím cenám energií se doporučuje, aby u novostaveb rodinných domů byla dodržena alespoň hodnota doporučená, tedy alespoň energetická třída A.

1

Indexy g,f,w jsou odvozeny od anglického glazing – zasklení, frame – rám a window – okno

13

U současných nízkoenergetických domů je pro okna doporučována hodnota Uw v rozmezí 1,0 až 0,8 W/m2K, tedy energetická třída A+ příp. A++. Okna pasivních domů by měla mít hodnotu Uw < 0,8 W/m²K. [17] Příčinou tepelných ztrát mohou být i spáry: • připojovací spára – spára mezi okenním rámem a stěnou. Požadavky na připojovací spáru jsou detailně popsány v kapitole 2.8. • zasklívací spára – spára mezi okenním profilem a zasklením. Musí být dosažena vodotěsnost a vzduchotěsnost a být umožněna dilatace. • funkční spára – spára mezi okenním rámem a okenními křídly. Musí být zajištěna nulová propustnost vody a vzduchu a opět umožněna dilatace.

Požadavky na tepelně-izolační vlastnosti stavebních konstrukcí včetně oken a dveří stanovuje norma ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov. [5]

2. 2 Solární zisky a energetická bilance oken Energii, kterou dům získává ze slunce, se říká pasivní solární zisky. Samozřejmě platí, že čím více tepla přijde do domu přirozenou cestou ze slunce, tím méně je ho nutné do domu dodávat tepelným zdrojem. Propustnost slunečního záření je tedy důležitou vlastností zasklení oken. Sledovaným parametrem je tzv. součinitel prostupu slunečního záření g [%], v rozmezí 0-1, udávající, kolik procent slunečního záření dopadne do interiéru. Celková energetická bilance oken musí respektovat nejenom jejich tepelně-izolační vlastnosti, vyjádřené součinitelem prostupu tepla U, ale i jejich součinitel prostupu slunečního záření g. K orientačnímu energetickému posouzení okna lze použít poměr g/U. Čím je tento poměr větší, tím má okno lepší vlastnosti. Snaha výrobců oken o dosažení co nejnižší hodnoty součinitele prostupu tepla zasklením Ug má velmi často za následek i výrazné snížení součinitele prostupu slunečního záření g. Okna pak sice vykazují vynikající tepelně-izolační vlastnosti, ale propustí i méně než 40% slunečního záření, což má za následek větší spotřebu energie na vytápění domu.

14

Okna se zasklením s vyšší propustností slunečního záření (tzv. solární skla s g > 60 %) dosahující vyšších solárních zisků se označují jako solární okna. Nejmodernější solární okna, někdy označovaná jako inteligentní solární okna, již dosahují současně vynikajících tepelněizolačních i solárních vlastností. Výzkum i praxe navíc prokázaly, že v našich klimatických podmínkách, kde slunce v zimě tolik nesvítí, má pozitivnější vliv na celkovou energetickou bilanci domu minimalizace tepelných ztrát. [18]

2. 3 Zvukově-izolační vlastnosti Zvukově-izolační vlastnosti okna jsou dány hodnotou útlumu hluku Rw v decibelech (dB). Závisejí na typu a provedení zasklení, těsnosti spár a materiálu a síle okenního křídla a rámu. Podle norem se okna podle zvukově-izolačních schopností rozdělují do tzv. tříd zvukového útlumu, které jsou uvedeny v následující tabulce Třída zvukového útlumu

Míra útlumu hluku pro

Míra útlumu hluku pro měření

zabudované okno

v laboratorních podmínkách

1

28 až 29 dB

≥ 27 dB

2

30 až 34 dB

≥ 32 dB

3

35 až 39 dB

≥ 37 dB

4

40 až 44 dB

≥ 42 dB

5

45 až 49 dB

≥ 47 dB

Tabulka č. 2: Třídy zvukového útlumu oken Moderní okna standardního provedení s dvojitým zasklením jsou zařazena do třídy 2. Požadavky na zvukovou izolaci obvodových plášťů budov včetně oken a dveří stanovuje norma ČSN 73 0532 Akustika - Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků. [6]

15

2. 4 Bezpečnost Bezpečnost okna je dána především snadností průniku skleněnou výplní, dále možností vypáčení křídla proti rámu a také kvalitou zámkových vložek (u dveří) a celoobvodového kování. Bezpečnostní skla odolná proti mechanickému poškození se vyrábí tepelným tvrzením a vrstvením tabulí. Tvrzené sklo má vyšší pevnost a při poškození se rozsype na malé kousky, které nejsou ostré. Vrstvená skla drží pohromadě pevná PVB (polyvinyl butyral) fólie, která se vyznačuje zcela mimořádnou pevností, přilnavostí, pružností a v důsledku působení přírodního či umělého světla nemění své zabarvení. Dojde-li k rozbití skla, ulpí střepy na fólii, čímž se sníží nebo úplně vyloučí zranění osob. Různá složení vrstveného bezpečnostního skla s různým počtem PVB mezivrstev poskytuje odlišnou úroveň bezpečnosti od ochrany před úrazem a pády po nejvyšší stupeň ochrany proti střelám či explozi.

2. 5 Požární odolnost Požární odolnost stavebních konstrukcí je doba, po kterou jsou konstrukce schopny odolávat účinkům požáru podle normou definovaných podmínek a kritérií. Plastová okna jsou stabilní až do 180 °C, hoří pouze jsou-li v přímém plameni, na počátku hoření jsou tzv. samozhášecí. Vysoká teplotní odolnost oken oproti jiným plastům je způsobena obsahem chloru, který je speciálně přidáván jako retardér hoření pro zvýšení požární bezpečnosti. Při jejich hoření však vzniká kyselina chlorovodíková, okna též podléhají deformacím.

Dřevěná okna se při požáru nedeformují a při užití protipožárního skla mohou zadržet oheň až 1,5 hodiny. Výhodou je, že při jejich hoření nevzniká kyselina chlorovodíková.

16

2. 6 Požadavky na denní osvětlení Požadavky na přirozené denní osvětlení v interiérech budov jsou pevně dány normami. Intenzita osvětlení se měří v luxech (lx). Osvětlení 1 lx je osvětlení světelným tokem 1 lm dopadajícím na plochu 1 m². Dle druhu místnosti (sklep, pracovna) se mění požadavky na osvětlení a to v rozmezí hodnot cca 20 - 300 lx.

2. 7 Tepelně vlhkostní mikroklima Stav, kdy se tepelně vlhkostní mikroklima pohybuje v optimálních mezích, se označuje jako tepelná pohoda, tj. subjektivní hodnocení teplotního klimatu, kdy člověku není ani příliš teplo, ani příliš zima. Faktory které ovlivňují podmínky pro dosažení tepelné pohody rozlišujeme na subjektivní a objektivní. Subjektivní faktory jsou závislé na vlastnostech člověka - tělesný a psychický stav, věk, schopnost aklimatizace atd. Objektivní faktory tvoří následující čtyři veličiny, které jsou měřitelné a ovlivnitelné technickými prostředky • teplota vzduchu • vlhkost vzduchu • rychlost proudění vzduchu • teplota okolních stěn či předmětů Okna mají na tepelnou pohodu v místnosti významný vliv. Sledovaným parametrem je povrchová teplota zasklení z interiérové strany při různých venkovních teplotách. Moderní člověk dnes stráví uzavřen v budovách až 90% času. Když je interiér v dostatečné míře větrán a tudíž je zajištěn adekvátní přívod čerstvého vzduchu, je riziko vzniku problémů vznikajících v souvislosti s kvalitou prostředí v místnostech nízké. Interiéry špatně větratelné jsou často příčinami kontaminace plísněmi. Těm se daří ponejvíce při relativní vlhkosti 70 %

17

a na vlhčím podkladu. Plísně mohou způsobovat různé alergie, potíže podobné syndromu nemoci z budov2, ale jsou i potenciálně rakovinotvorné.

2. 8 Požadavky kladené na montáž oken Otázka správné montáže okna je problematikou správného provedení spojení okenního rámu se stavební konstrukcí, nebo-li jak má vypadat spára mezi rámem okna a stěnou, tedy spára připojovací. Požadavky na připojovací spáru jsou trojího druhu – mechanické, tepelně-izolační a zvukověizolační. Montáž "pouze na pěnu", která bývá považována za dostatečné řešení, zpravidla výsledek zcela degraduje a dokonce ohrožuje trvanlivost a kvalitu okolních materiálů. Prvním požadavkem je dostatečně pevné ukotvení rámu ke konstrukci budovy. Okno musí být schopno během celé své životnosti odolávat zátěži od manipulace, tlaku větru i pokusům o vloupání. Zároveň ale kotvení nesmí bránit pohybům, které mezi oknem a stavbou probíhají, neboli dilatačním pohybům od změn teplot, vlhkosti nebo smršťování materiálu. S těmito pohyby musíme počítat i v případě všech dalších součástí připojovací spáry, jinak by docházelo k jejich porušení a omezení například těsnících funkcí. Je třeba také dodržet požadavky tepelně technické. Izolační schopnost výplně spáry má vliv na průměrný součinitel prostupu tepla a vnitřní povrchovou teplotu, na kterou jsou právě okraje okenních otvorů choulostivé. Při nedodržení této teploty hrozí, že v daném místě bude docházet ke vzniku kondenzátu, což vede k tvorbě plísní a jiným nežádoucím jevům. Zajištěna musí být také těsnost vůči vodě i vzduchu, tedy schopnost spáry bránit šíření hluku vzduchem. Spára musí vykazovat stejnou či vyšší třídu zvukové izolace jako okno. Podobně i stupeň požární bezpečnosti musí odpovídat přilehlým konstrukcím. [20]

2 Označení pro soubor příznaků nejčastěji postihující pracovníky moderních klimatizovaných budov převážně v zimním období, kdy klesá vlhkost a stoupá teplota vzduchu při nedostatečném větrání. V interiéru roste koncentrace některých chemických látek a prachu, což zhoršuje alergie a onemocnění dýchacích cest.

18

Prvky připojovací spáry jsou: • mechanické kotvení – musí zajistit přenesení užitného zatížení oken do nosné části navazující konstrukce. Používají se ocelové páskové kotvy, kluzné trny, případně se okna zasazují do rámů průřezu "L" či "U". • vnitřní uzávěr – těsnění na vnitřní straně spáry zajišťující těsnost vůči vodě i vzduchu. Použitý materiál musí být schopen dobře přenášet pohyby spáry, tzn. musí být trvale a v dostatečné míře pružný. Používají se vzduchotěsné fólie resp. fóliové pásy s vysokou nepropustností pro vodní páry, elastické tmely (silikonový či butylový tmel) nebo těsnicí lišty. • tepelně-izolační výplň – výplň střední části spáry zajišťující tepelnou izolaci. Používá se polyuretanová pěna nebo minerální vlna. • vnější uzávěr – těsnění na vnější straně spáry zabraňující pronikání vody z exteriéru. Vnější uzávěr musí vykazovat oproti vnitřnímu výrazně vyšší paropropustnost, aby se ve spáře nehromadila a nekondenzovala vlhkost. Používají se expanzní pásky, paropropustné fólie nebo těsnicí lišty.

19

3 Moderní technologie a materiály pro výrobu oken U všech typů oken je důležitým parametrem stavební hloubka profilu, která má největší vliv na tepelně-izolační vlastnosti rámu okna. Dnešní profilové systémy by měly mít hloubku minimálně 68 mm. Pro zasklení se standardně používá izolačním dvojsklo, plněné tepelně nevodivým plynem. Větší stavební hloubka profilu umožňuje osazení okna izolačním trojsklem, které dále zvyšuje tepelně-izolační vlastnosti okna. Neméně důležitým prvkem zasklení je distanční rámeček z co nejméně tepelně vodivých materiálů, který omezuje vliv tepelných mostů mezi jednotlivými tabulemi skla u izolačních dvojskel a trojskel.

3. 1 Plastová okna Plastová okna jsou v současnosti nejrozšířenějším typem oken. Důvodem je nízká cena a fakt, že plastová okna nevyžadují žádnou údržbu (pokud neuvažujeme pravidelné seřizování kování oken, které je nutné provádět u všech typů oken). Okenní profily jsou vyráběny z vysoce kvalitního PVC materiálu, který se vyznačuje pevností, stálobarevností, odolností proti UV záření a povětrnostním vlivům. Plastový profil je uvnitř vyztužen kovovým profilem s antikorozní úpravou. Mezi vnitřním kovovým a vnějším plastovým profilem je dle konstrukce okenního profilu určitý počet komor. Během vývoje plastových oken se počet komor neustále zvyšoval, standardem jsou dnes 5-ti až 6-ti komorové systémy, nejmodernější pak 7-mi až 8-mi komorové systémy. Ke zlepšení tepelněizolačních vlastností plastových oken dále přispívá vyplnění komor profilu tepelně-izolačním materiálem, např. tvrzenou polyuretanovou pěnou (PUR). Fyzická životnost plastových profilů se odhaduje na nejméně 80 let. V základním provedení jsou plastová okna bílé barvy, pro dosažení různých barevných odstínů však lze okenní profily potáhnout dekorativní fólií s vysokou odolností proti vlivům počasí, teplotě a UV záření. Výrobci plastových oken dnes nabízejí výběr z široké palety barev, včetně barevných vzorů imitujících strukturu dřeva. Výhody plastových oken jsou již zmíněná nízká cena, bezúdržbovost a dlouhá životnost.

20

Nevýhodou plastových profilů je jejich relativně vysoká tepelná roztažnost. Na montáž plastových oken jsou proto kladeny vyšší nároky než je tomu např. u dřevěných oken. Deformace okenního rámu nebo rámu křídel hrozí především v důsledku nesprávného osazení bez dilatace, protože objemové změny plastových profilů vlivem teplotních rozdílů jsou oproti jiným materiálům neúměrné. Na osluněné fasádě se bílé profily zahřejí na teplotu 4550 °C, tmavé dokonce až na 85 °C. U bílých profilů se objem mění o cca 3 mm/m, u tmavších profilů imitujících dřevo až o 5 mm/m. Trvalé deformace pak hrozí především větším a těžším křídlům. [24] V raných dobách plastových oken se jako určitá nevýhoda projevovala i jejich naprosto dokonalá těsnost. S příchodem plastových oken se tak náhle objevil nový fenomén kondenzace vlhkosti, vznik plísní a zhoršení vnitřního klimatu. V současnosti je tento problém již vyřešen. Vyspělejší systémy plastových profilů používají tzv. systém nuceného větrání s automatickou regulační klapkou. Ta se při nárůstu tlaku větru sama uzavře a tím dochází k optimální výměně vzduchu při různém tlaku větru. Výsledkem je odvod vlhkosti bez tepelných ztrát a nezvyšuje se ani zvuková propustnost. Při stále zvyšujícím se počtu plastových oken také vyvstává otázka jejich ekologické likvidace resp. recyklace. V současné době je počet dosloužilých plastových oken zatím malý, v blízké budoucnosti je však třeba díky vysokému podílu na trhu počítat se zvýšeným počtem oken určených k recyklaci. Technicky je proces recyklace plastových oken vyřešen. Vzhledem k vysokým nákladům na manuální separaci jednotlivých okenních komponentů (sklo-kování-těsnění-ocelová výztuž) byla již vyvinuta a zprovozněna automatická zařízení na zpracování starých plastových oken. Sklo, ocel a těsnění jsou oddělena, zbylé PVC vyčištěno, zkontrolováno a dále děleno na menší kusy (granulát). Takto získaný PVC recyklát je zpracován na plnohodnotné plastové profily. Toto se však může podařit pouze za předpokladu, že je zpracováván stejný typ PVC z profilů odpovídajících určitému kvalitativnímu standardu. Dlouholetým výzkumem bylo navíc zjištěno, že PVC profily je možno recyklovat bez ztráty kvality nejméně 8x. [32] Výrobci plastových oken také deklarují jejich téměř úplnou recyklovatelnost, po průchodu moderní špičkovou technologickou linkou se 97,5% materiálů z plastového okna vrací zpět k dalšímu použití. [33]

21

Z hlediska praxe však otázku recyklace plastových oken rozhodně nelze považovat za zcela vyřešenou. V současné době úspěšně funguje recyklace odpadu vznikajícího při výrobě plastových oken, tj. recyklace odřezků PVC profilů či vadných profilů (odpad vznikající při výrobě okenních profilů a následně plastových oken tvoří až 15%). Získaný PVC recyklát se pak využívá pro výrobu vnitřní části okenních profilů, tzv. PVC profily s recyklátovým jádrem. Na pohledové povrchy profilů se kvůli zajištění barevné stálosti a kvality povrchu okenních profilů vždy používá čistý materiál bez recyklátů. Tato technologie výroby PVC profilů se nazývá koextruze. [15] Problémem však nadále zůstává recyklace starých plastových oken od různých výrobců. Každý výrobce přidává do čistého PVC přísady, které zajišťují požadované vlastnosti výsledného materiálu. Až nastane doba pro recyklaci oken po skončení jejich morální životnosti (předpokládá se, že ta bude kratší než užitná životnost, okna se budou měnit z generačních či vývojových důvodů, nikoliv pro ztrátu funkčnosti) cca 20 – 30 let, bude již velmi složité zjistit jejich původ. I když se většina výrobců hlásí k uzavřenému cyklu využití PVC, v němž figuruje i využití drti ze starých plastových oken v rámci výrobního cyklu, tak tento odpad zatím nemá odpovídající možnosti využití jako vlastní recyklát. Pokud dnes výrobci hovoří o profilech s recyklátovým jádrem, tak se tím míní recyklát převážně z vlastní výroby.

3. 2 Dřevěná okna Dřevo je tradiční přírodní materiál, který se pro výrobu oken a dveří používá od nepaměti. Působí příjemným dojmem, jeho přirozený půvab umocňují letokruhy, které jsou na každém výrobku originální. Estetické vlastnosti dřeva nelze žádným průmyslově vyráběným materiálem nahradit. Nejpoužívanější dřevinou pro výrobu oken a dveří je smrk, protože se jedná v našich zeměpisných šířkách o nejdostupnější a nejlevnější dřevinu. Další velmi používanou dřevinou je borovice, která díky vyššímu obsahu pryskyřice vykazuje vyšší odolnost vůči povětrnostním vlivům než smrk. Nejčastěji používanou listnatou dřevinou je dub, který je právem považován za krále mezi stromy. Dřevo dubu je tvrdé, těžké, velmi pevné, pružné a velmi trvanlivé i v našem střídavém prostředí. Jeho nevýhodou je vysoká cena a horší tepelná

22

izolace oproti měkkým dřevinám. Oblíbenou exotickou dřevinou, k nám dováženou z Indonésie, je tropická dřevina meranti. Vyniká svojí krásnou kresbou, připomínající texturu dubu. Jedná se o polotvrdé dřevo, cenově dostupnější než dub. Dřevo má výborné tepelně-izolační i zvukově-izolační vlastnosti. Ze všech materiálů používaných pro výrobu oken má dřevo nejnižší součinitel tepelné roztažnosti i nejmenší koeficient tvarových změn a vyniká vysokou pevností při relativně nízké hmotnosti. Dřevo také propouští vlhkost, dřevěná okna tak pomáhají zabraňovat vzniku plísní v interiéru. Moderní technologie výroby dřevěných oken navíc přirozeně dobré technické vlastnosti dřeva ještě vylepšují. Vývoj dřevěných oken zaznamenal v posledních desetiletích obrovský pokrok. Starší konstrukční řešení byla nahrazena tzv. technologií eurooken. Konstrukční řešení eurooken je zobrazeno na následujícím obrázku 1 – Izolační dvojsklo nebo trojsklo 2 – Hermetické utěsnění izolačního skla silikonovým tmelem 3 – Termodistanční rámeček 4 – Křídlová hliníková okapnička 5 – Zasklívací lišta 6 – Středové těsnění 7 – Drážka pro celoobvodové kování 8 – Rámová hliníková okapnice – od křídla ji odděluje těsnění, které zajišťuje úplné přerušení tepelného mostu. 9 – Dřevěný okenní profil – eurohranol lepený ze 3 - 5 vrstev 10 – Drážka pro osazení venkovního parapetu 11 – Drážka pro osazení vnitřního parapetu 12 – Vnitřní těsnění 13 – Spodní teplý okraj rámu okna (volitelně) – zvyšuje tepelněizolační vlastnosti připojovací spáry a prodlužuje životnost okna Obrázek č. 1: Konstrukční řešení eurookna (zdroj: http://www.twwokna.cz/9-drevena-okna.html [36])

23

Dřevěná eurookna se vyrábějí z hranolů lepených ze tří až pěti vrstev dřevěných lamel, dřevo je vysušené na 12 - 14 %. Lepený hranol zajišťuje výbornou tvarovou stabilitu okenního profilu. Díky nízké tepelné roztažnosti mají okna také výbornou rozměrovou stálost, což umožňuje rámy i křídla oken velice jemně seřídit. Moderní technologie povrchové úpravy dřevěných oken zaručují jejich dlouhou životnost. Jedná se o třístupňový systém ochrany dřeva. První stupeň tvoří impregnace chránící dřevo před působením vlhkosti, plísní a dřevokazných hub. Druhý stupeň představuje středová vrstva vytvářející barevný základ. Je rozhodující složkou pro výsledný barevný odstín okna, omezuje změny zbarvení finální vrstvy a zlepšuje vzhled povrchu. Zajišťuje také ochranu dřeva před vnikáním vlhkosti a optimální přilnavost finální vrstvy. Okna se navíc vyrábí dílcovou metodou, což umožňuje první dva stupně ochrany dřeva nanášet na obrobený díl okna ještě před sklížením. Třetí stupeň ochrany dřeva představuje finální vrstva vytvářející ochrannou vrstvu celého dřevěného okna. Jedná se o elastickou lazuru s UV ochranou, která je na sklížená okna nebo dveře nastříkána pod vysokým tlakem. Tvrdý, avšak elastický povrch dobře odolává povětrnostním vlivům, některým druhům chemických prostředků i mechanickému poškození, čímž prodlužuje životnost okna. Lazury používané pro finální povrchovou úpravu dřevěných oken pouze dotváří přirozenou krásu dřeva. Barevný vzorník proto není tak široký jako u ostatních typů oken, přesto nabízí dostatečnou škálu odstínů a barev. Pro dokonalou ochranu dřeva proti vlhkosti jsou nejvíce exponovaná místa okna, tj. spodní díl křídla a rámu, navíc chráněna okapnicí z eloxovaného hliníku, která při dešti zajišťuje dokonalý odvod stékající vody pryč od okna. Jako další výhodu dřevěných oken lze dále uvést snadnou opravitelnost při mechanickém poškození. Příslušné místo poškození dřeva se zatmelí a přetře opravnou lazurou. Naopak nevýhodou dřevěných oken je nutnost pravidelné údržby. Zhruba jednou ročně je nutné okna ošetřit oživovací sadou, která zacelí mikrotrhliny v lazuře a tím se zabrání pronikání vody do dřeva a následnému loupání lazury. Dřevěná okna mají překvapivě i dobrou požární bezpečnost, protože dokáží odolat až 90 minutám působení ohně, a navíc se z nich při hoření neuvolňují toxické plyny.

24

Dřevěná okna jsou vhodná do všech typů budov - obytných, veřejných i památkových. Při pravidelné údržbě mají velmi dlouhou životnost, výrobci uvádí až 100 let. Vzhledem k tomu, že dřevo je přírodní materiál, odpadají také problémy s ekologickou likvidací oken. Cena dřevěných oken je o 20 – 30 % vyšší oproti plastovým oknům.

3. 3 Kovová okna Kovová okna a dveře se vyznačují zejména vysokou odolností proti mechanickému poškození i proti povětrnostním vlivům, vysokou požární bezpečností a dlouhou životností bez nutnosti údržby. Kovová okna rozlišujeme podle druhu materiálu na okna ocelová a hliníková. Okna a dveře s hliníkovými nebo ocelovými rámy se často používají pro společné prostory vchodové dveře a vstupy, protože mají dlouhou životnost i při extrémním zatížení a odolávají i nešetrnému zacházení.

3. 3. 1 Ocelová okna Okna vyrobená z ocelových profilů byla dříve považována za podřadná, využívala se pouze pro nevytápěné prostory, jako např. tovární haly či sklepní místnosti. S vývojem nových technologií se ale objevila konstrukce rámů s přerušením tepelných mostů a nové možnosti úprav proti korozi. Současná moderní ocelová okna se vyrábí z ocelových pozinkovaných tenkostěnných profilů. Výhodou ocelových oken je vysoká únosnost, výhodná zejména u nadrozměrných oken a nízká cena oproti hliníkovým rámům. Díky povrchové úpravě lakováním lze docílit barevný odstín dle přání zákazníka, obvykle se používá vzorník barev RAL. Ocelová okna a dveře se uplatňují hlavně v prostorách, kde neklademe přílišné požadavky na estetický vzhled a tepelně-izolační vlastnosti, tzn. v průmyslových a zemědělských budovách, skladovacích objektech nebo na přístavby zimních zahrad.

3. 3. 2 Hliníková okna Hliníková okna a dveře získaly v moderní architektuře výjimečné postavení pro svůj moderní a reprezentativní vzhled a výborné užitné vlastnosti. Hliníkové profily se vyznačují vysokou 25

odolností proti mechanickému poškození i proti povětrnostním vlivům, mezi jejich další vynikající vlastnosti patří vysoká pevnost a tvarová stálost a požární odolnost. Hliníkové profily také nevyžadují žádnou údržbu a mají prakticky neomezenou životnost. Povrch hliníkových profilů navíc oxiduje a samovolně si tak vytváří ochranu proti korozi. Negativem tak zůstává pouze vysoká cena v porovnání s plastovými i dřevěnými okny. Vzhledem k výše uvedeným vlastnostem hliníkových profilů však okna zaručují zachování estetických vlastností i perfektní funkčnosti po celou dobu užívání. Vzhledem k velmi dlouhé životnosti a bezúdržbovosti tak mohou i přes vyšší pořizovací náklady představovat dobrou investici. [22] Vysoké pořizovací náklady jsou také hlavním důvodem, proč se hliníková okna a dveře zatím ve větším měřítku používají jen pro komerční prostory či administrativní budovy. Pozvolna ale stoupá i jejich podíl u novostaveb rodinných domů. Hliníkové profily rozdělujeme na dva typy – profily bez přerušeného tepelného mostu (tzv. „studené profily“) a profily s přerušeným tepelným mostem (tzv. „teplé profily“). Hliníkové profily bez přerušeného tepelného mostu se používají tam, kde nejsou kladeny žádné nároky na tepelně-izolační vlastnosti profilu. Jedná se o jednoduché profily, obvykle 1komorové, používané převážně v interiérech (dělící příčky, prosklené stěny, ap.). Hliníkové profily s přerušeným tepelným mostem se skládají ze dvou částí hliníkového profilu spojených izolační přepážkou, která zamezuje pronikání chladu z venkovní části rámu okna na vnitřní. Profily jsou obvykle 3- nebo 5-komorové, jako izolační přepážka se používá plastová vložka. Tento typ hliníkových profilů se používá pro částečně vytápěné prostory (vstupní prostory budov, ap.). Hliníkové profily používané pro obytné, resp. vytápěné prostory, kde jsou kladeny vysoké nároky na tepelnou i akustickou izolaci, mají navíc prostřední komoru vyplněnou izolačním pěnovým profilem. Barevnost hliníkových profilů se docílí jejich povrchovou úpravou – práškovým lakováním nebo eloxováním. Oba typy povrchové úpravy navíc dále zvyšují životnost hliníkového profilu. Technologie práškového lakování hliníkových profilů umožňuje hliníkové profily tónovat neomezeným množstvím barevných odstínů v lesklém i matném provedení (nejčastěji

26

se používá vzorník odstínů RAL) nebo ve speciální povrchové úpravě s hrubou texturou. Novinkou je povrchová úprava imitující dřevo (borovice, dub, ořech, apod.). Eloxování (či eloxace), neboli anodická oxidace, spočívá ve vytvoření ochranné vrstvy oxidu hliníku na upravovaném povrchu. Po očištění povrchu kyselinou a alkalické lázni se profil ponoří do elektrolytického roztoku, kde slouží jako anoda. Tímto procesem se až tisíckrát zvýší tloušťka vrstvy přírodního oxidu hliníku, což má za následek větší ochranu proti korozi a oděru. Různých barev lze dosáhnout přidáním různých kovových solí do elektrolytu, každá z nich odpovídá jinému barevnému tónu. Hliníkové profily lze eloxovat v široké škále barev (bordeaux červená, modrá, slonová kost, černá, šedá, bronz, nerez, šampaň, zlatá, přírodní, měděná, apod.) a v různých typech povrchové úpravy jako je mat, lesk, povrch broušený, leštěný, hlazený nebo jejich kombinace. I z pohledu ekologické likvidace oken a dveří vykazuje hliník jako materiál dobré vlastnosti. Hliník se nejčastěji používá v různých slitinách. Více než 80 % hliníkových profilů se vyrábí ze slitin, které obsahují křemík a hořčík. Při jejich opětovné recyklaci se přitom spotřebuje pouze 5 % energie, potřebné k výrobě základních kovů. Ani několikanásobná recyklace přitom nemá podstatnější vliv na kvalitu materiálu. [34] Recyklace hliníkové slitiny z odřezků z výroby hliníkových konstrukcí je téměř stoprocentní. Také vysloužilé hliníkové profily oken a dveří jsou vzhledem ke své vysoké hodnotě téměř stoprocentně použitelné ke sběru a opětovné recyklaci. Moderní technologií mechanického recyklačního zpracování vzniká jakostní hliníkový granulát použitelný k výrobě ingotů a tažení nových profilů. [35]

3. 4 Kombinovaná okna Kombinovaná okna a dveře jsou tvořena kombinací základního materiálu s dobrými tepelněizolačními vlastnostmi a materiálu s vysokou odolností proti povětrnostním vlivům, který se použije pro zakrytí vnějšího povrchu oken a dveří. Z předchozích kapitol je zřejmé, že vhodnou kombinací je PVC/hliník nebo dřevo/hliník, přičemž v praxi se pak jedná o tzv. plastohliníková nebo dřevohliníková okna.

27

Kombinovaná okna spojují výhody a zároveň částečně eliminují nevýhody jednotlivých typů oken (plastových, dřevěných, hliníkových), které již byly popsány v předchozích kapitolách. Hliníkový krycí profil chránící vnější povrch rámu i křídla okna zajišťuje zejména vysokou odolnost proti povětrnostním vlivům i proti mechanickému poškození, čímž významně prodlužuje životnost oken. Kombinovaná okna navíc přináší další výhody jako je možnost různobarevného provedení zvenku a zevnitř a barevná stálost vnějšího povrchu okna. U multifunkčních budov navíc umožňují použití různých typů oken pro jednotlivé části budovy, aniž by se tím narušil celkový vnější vzhled budovy - např. pro komerční část budovy lze použít hliníková okna a pro obytnou část budovy dřevohliníková, příp. plastohliníková okna. Kombinovaná okna dnes představují technologickou špičku ve vývoji oken. Největší opodstatnění má kombinace dřeva a hliníku, především z důvodu optimální ochrany dřevěného povrchu před účinky povětrnosti. Dřevohliníková okna jsou velmi rozšířena např. v Německu a Rakousku, v ČR jde zatím spíše o okrajovou záležitost.

3. 4. 1 Plastohliníková okna U plastohliníkových oken je PVC profil tvořící okenní rám doplněn z vnější strany o systém hliníkového opláštění, který odstraňuje nevýhodu menší odolnosti celoplastových profilů vůči nepříznivým účinkům UV-záření a zamezuje problémům s barevnou stálostí a stárnutím plastových materiálů. Díky využití těchto pozitivních vlastností hliníku se zvyšuje životnost oken i odolnost vůči povětrnostním vlivům. Za zmínku stojí také eliminace nepříznivých teplotních vlivů hlavně při oslunění povrchu oken. Pozitiva plastohliníkových oken ve srovnání s plastovými okny však celkově nejsou příliš podstatná, okna lze spíše považovat za cenově levnější alternativu hliníkových oken. Cena plastohliníkových oken bývá o 20 – 50 % vyšší než u plastových oken.

3. 4. 2 Dřevohliníková okna U kombinovaných oken na bázi dřeva a hliníku se vzájemně doplňují výhodné vlastnosti dřevěných a hliníkových oken. Dřevo velmi dobře izoluje teplo, ale okna zhotovená z tohoto materiálu vyžadují stálou kontrolu a údržbu vnější povrchové úpravy. Dřevohliníková okna tvoří nosná vnitřní konstrukce ze dřeva, na kterou je zvenku nasazen hliníkový profil

28

poskytující ochranu proti povětrnostním vlivům. Odstraní se tím problémy s údržbou nátěru vnější strany oken - celkové nároky na údržbu oken se tak výrazně snižují. Dřevohliníková okna se používají zejména u takových staveb, u nichž se při zachování nejlepších tepelně-izolačních vlastností požaduje obvodový plášť s jednoduchou údržbou. V interiéru, zejména v objektech bytové výstavby, jsou naopak veškeré výhody dřeva s jeho charakteristickými vlastnostmi vítány. Cena dřevohliníkových oken bývá o 20 – 50 % vyšší než u dřevěných oken.

3. 5 Izolační skla Izolační sklo je v dnešní době neodmyslitelnou součástí moderní výstavby. Je tvořeno 2 – 4 tabulemi plochého skla, jejichž vzdálenost je vymezována různě širokými nerezovými nebo plastovými distančními profily, vytvářejícími tzv. distanční rámeček. Dutina mezi skly je vyplněna vysušeným vzduchem nebo pro zvýšení tepelné izolace vzácným plynem. Používanými plyny jsou argon nebo krypton, což jsou plyny, které se vyskytují pouze v jednomolekulárním uspořádání (nevytváří molekulární vazby), což zvyšuje tepelný odpor plynu. Distanční profil je naplněn vysoušecím prostředkem s absorpčními vlastnostmi, díky tomu pohlcuje vlhkost a vyrovnává tlak v dutině mezi skly. Nejdůležitějším parametrem zasklení okna izolačním sklem jsou samozřejmě jeho tepelněizolační vlastnosti, vyjádřené součinitelem prostupu tepla Ug. Dále se sledují zejména zvukově-izolační a bezpečnostní vlastnosti zasklení. Izolační dvojsklo, dříve považované za standard, se pro trvale vytápěné obytné prostory dnes již nedoporučuje. Standardem se stává izolační trojsklo. Novinkou na trhu je izolační čtyřsklo, zde již však vyvstává problém s velkou váhou skla, zvláště u větších oken. U izolačních skel je nutné technologicky řešit řadu problémů. Aby systém izolačního skla správně fungoval, musí se zabránit úniku tepla radiací, tj. vyzařování energie povrchem teplých předmětů uvnitř vytopené místnosti. Za tímto účelem jsou izolační skla vybavena speciální „neviditelnou“ vrstvou vytvářející funkci polopropustného tepelného zrcadla, tzv. Heat Mirror, která odráží teplo, ale propouští viditelné záření (světlo).

29

Tato vrstva může být nanesena přímo na skle – tzv. izolační sklo s pokovením. Jedná se o magnetické neboli měkké pokovení jedné strany skla vrstvou ušlechtilého kovu, kdy na povrch skla je nanesena speciální vrstva oxidu kovu, odrážející energii zpět do místnosti. Tato vrstva není odolná proti mechanickému poškození a chemickým vlivům a proto se používá pouze do vnitřního prostoru zasklení. Druhým řešením je použití meziskelní fólie vytvářející tepelné zrcadlo, označované zkráceně jako „fólie Heat Mirror“. Fólie je napnuta uprostřed mezi dvěma skly, čímž nahrazuje střední sklo. Výhodou je především nižší hmotnost okna odpovídající běžnému dvojsklu při obdobných parametrech jako u trojskel. Naopak nevýhodou skel s fólií Heat Mirror je obecně nižší propustnost slunečního záření. Další problém představuje tepelný most vytvořený distančním rámečkem, který lze omezit použitím tzv. teplých distančních rámečků, někdy se pro toto řešení používá také pojem teplá hrana izolačního skla. Důležité je také dosažení příznivé cirkulace plynu uzavřeného v meziskelní dutině, která zabraňuje tomu, aby bylo teplo předáváno přímo mezi vnitřní a vnější skleněnou tabulí. Tato cirkulace vzniká vlivem rozdílných teplot interiérového a exteriérového skla, kdy vrstva plynu umístěná při teplejší vnitřní tabuli skla se postupně ohřívá a tento teplý plyn začne stoupat. Na opačně straně zase dochází k ochlazení plynu kolem studenější exteriérové tabule a tento studený plyn začne klesat. Aby popsaný jev cirkulace meziskelního plynu vzniknul, je pro každý plyn nutné vytvořit optimální šířku meziskelního prostoru. Při příliš úzké mezeře převládnou mezi molekulami plynu přirozené soudržné síly a k potřebné cirkulaci nedochází. Slabým místem jsou spodní a horní okraj skla, kde se předává tepelná energie přímo ze skla na sklo. V těchto místech díky vytvořené cirkulaci plynu ohřátý (respektive ochlazený) plyn proudí přímo na protější skleněnou tabuli, a tím se energie předává přímo nejkratší cestou mezi skly. Zatímco u horního okraje tento jev nemá negativní vliv na povrchové teploty vnitřního skla, u spodního okraje je tímto způsobem přímo ochlazována spodní hrana interiérového skla, což výraznou měrou přispívá ke snížení povrchových teplot a zapříčiňuje vznik kondenzátu na skle.

30

I když je obecně přijímána teorie, že za vznik kondenzátu může hlavně distanční rámeček umístěný v okraji skla, který vytváří tepelný most, skutečnost vzniku kondenzátu zejména u spodní hrany skla ukazuje na související vliv nepříznivé cirkulace plynu u spodní hrany. Pokud tedy chceme účinně zabránit poklesu povrchové teploty u spodní hrany skla, a tím vzniku kondenzátu, musíme řešit obě příčiny současně. Tepelný most vytvořený umístěným distančním profilem lze omezit již zmíněným použitím teplých distančních rámečků. Nepříznivou cirkulaci plynu lze omezit vytvořením vícevrstvého izolačního systému, kdy se do meziskelního prostoru vloží další překážka tvořící vnitřní bariéru upravující cirkulaci plynu. [21] Pokročilé systémy izolačního skla používají řešení s meziskelní tepelnou fólií Heat Mirror. Takto vytvořená bariéra napomůže tomu, že plyn je nucen při své cirkulaci proudit při povrchu fólie, a tím se zabrání přímému ochlazování interiérové tabule skla u spodního okraje. Řešení je zobrazeno na následujícím obrázku:

Obrázek č. 2: Zabránění vzniku kondenzátu pomocí meziskelní tepelné fólie (zdroj: http://www.bydleni.cz/clanek/Pro-kvalitu-oken-je-klicove-zaskleni [21])

31

Použití skel s fólií Heat Mirror je velmi výhodné u střešních oken, kde při naklonění okna dochází v důsledku změny cirkulace vzduchu k výraznému zhoršení tepelně-izolačních vlastností. Při sklonu 45° se jedná až o 32 %. Při použití meziskelní fólie ke zhoršení součinitele prostupu tepla sklem téměř nedochází (1 - 3 %). [18]

32

4 Návrh oken jako součást projektování budov Návrh oken se stává velmi důležitou částí projektu domu, obzvláště domů s nízkou spotřebou energie. Navržení těchto oken musí respektovat nejenom jejich tepelně-izolační vlastnosti, ale i jejich součinitel prostupu slunečního záření. Na tomto parametru záleží, do jaké míry může slunce vytápět dům. Výpočtem a optimalizací součinitele prostupu tepla a součinitele prostupu slunečního záření můžeme dosáhnout velmi dobré energetické bilance oken a celého domu. Hlavně v domech s nízkou spotřebou energie je velmi důležité navrhovat okna správně, protože solární zisky mohou vyrovnat velkou část celkových energetických ztrát. Vzhledem k tomu, že největší plochu okna tvoří zasklení, ovlivňuje tepelně-izolační i solární vlastnosti oken nejvíce právě jejich zasklení. Velmi důležitý parametr zasklení, který přímo ovlivňuje tepelnou pohodu v místnosti, je vnitřní povrchová (dotyková) teplota. Následující tabulka přehledně zobrazuje, jak se mění výsledná teplota s rostoucí kvalitou zasklení při vnitřní teplotě 21 °C a vnější teplotě -14 °C.

Součinitel prostupu tepla Ug [W/(m²K)]

2,9

1,7

1,2

0,8

Povrchová teplota skla [°C]

7,9

13,3

15,6

17,4

Tabulka č. 3: Teplota povrchu zasklení při různých hodnotách Ug (zdroj: http://www.pasivnidomy.cz/tepelna-ochrana/zaskleni.html?chapter=vlastnosti-zaskleni [18])

Podmínky, při kterých lze dané zasklení označit za vyhovující pro pasivní domy, byly jasně stanoveny Passivhaus Institutem (Darmstadt, Německo). Jedná se o dvě podmínky označované jako kritéria zasklení pasivního domu:
Součinitel prostupu tepla zasklením Ug < 0,8 W/(m²K)
Energetické kritérium zasklení Ug – 1,6 . g < 0 Požadovaná hodnota Ug < 0,8 W/(m²K) zabezpečí i u větších oken tepelnou pohodu bez nepříjemného chladného sálání. Druhá podmínka je označována jako tzv. energetické kritérium zasklení. Z tohoto vztahu vyplývá, že při zlepšení parametru Ug může klesat hodnota parametru g. Minimální hodnota propustnosti slunečního záření pro zasklení

33

s hodnotou Ug = 0,8 W/(m²K) vychází 50 %. Skla těchto parametrů umístěné na jižní fasádě umožní i v zimním období pozitivní energetickou bilanci, tedy více zisků nežli ztrát. [18]

4. 1 Porovnání jednotlivých typů oken Tato kapitola je zaměřena na porovnání jednotlivých typů oken z hlediska aktuální nabídky na trhu. V současné době je na trhu relativně velké množství výrobců oken a tedy silná konkurence. Zákazník tak může vybírat z široké nabídky produktů v různých cenových relacích. Renomovaní výrobci mají v nabídce okna ze všech tří nejpoužívanějších materiálů – plastu, dřeva a hliníku, včetně kombinací plast/hliník a dřevo/hliník. Jak již bylo uvedeno výše, celkové tepelně-izolační vlastnosti okna nejvíce ovlivňuje zasklení. Standardně se používají izolační dvojskla a trojskla s měkkou vrstvou pokovení plněná argonem, příp. kryptonem. Postupně se na trhu začínají objevovat i skla s fólií Heat Mirror. Používaná izolační skla a jejich koeficient prostupu tepla Ug shrnuje následující tabulka Izolační sklo dvojsklo 4-16-4 dvojsklo 4-16-4 trojsklo 4-12-4-12-4 trojsklo 4-14-4-14-4 trojsklo 4-18-4-18-4 trojsklo 4-12-4-12-4 dvojsklo s fólií HM 4-12-fólie HM-12-4 dvojsklo s fólií HM 4-10-fólie HM-10-4

Tepelně-izolační prvky měkké pokovení, plnění argonem měkké pokovení, plnění kryptonem měkké pokovení, plnění argonem měkké pokovení, plnění argonem měkké pokovení, plnění argonem měkké pokovení, plnění kryptonem fólie Heat Mirror, měkké pokovení, plnění argonem fólie Heat Mirror, měkké pokovení, plnění kryptonem

Ug[W/m2K] 1,1 1,0 0,7 0,6 0,5 0,5 0,78 – 0,73 (závisí na typu fólie) 0,56 – 0,52 (závisí na typu fólie)

Tabulka č. 4: Porovnání izolačních skel Z hlediska materiálů používaných pro výrobu oken nabízí výrobci u všech typů oken okna I v nejvyšší energetické třídě. Pomineme-li cenové rozdíly mezi jednotlivými typy oken, lze říci, že rozdíly v tepelně-izolačních vlastnostech mezi okenními profily z jednotlivých materiálů již nejsou hlavním kritériem při výběru typu oken. Zákazník tedy může přizpůsobit svůj výběr typu okna spíše ostatním požadavkům, jako jsou nároky na údržbu, estetický vzhled oken či ekologické hledisko.

34

Stavební hloubka profilu se pohybuje od 68 mm až po 120 mm u oken, která splňují nejpřísnější nároky na tepelně-izolační vlastnosti oken. Samozřejmě výrazné zlepšení tepelněizolačních vlastností oken dosáhneme při použití izolačního trojskla místo dvojskla. Největší podíl na trhu stále drží plastová okna, která díky nízké ceně a žádným nárokům na údržbu mají velké uplatnění zejména u komerčních objektů, bytových domů a veřejných budov. U rodinných domů vzrůstá zájem o dřevěná okna a současným trendem se stávají dřevohliníková okna. Hliníková okna pak mají největší uplatnění u komerčních reprezentativních budov nebo pro konstrukce zimních zahrad. Srovnání vlastností jednotlivých typů oken pro vybrané varianty okenního systému je v následující tabulce Okenní systém Plastová okna 5komorový profil, izolační dvojsklo 5komorový profil, izolační trojsklo 5komorový profil, izolační trojsklo 6komorový profil, izolační trojsklo 6komorový profil, izolační trojsklo Dřevěná okna 3vrstvý profil EURO IV68, izolační trojsklo 4vrstvý profil EURO IV78, izolační trojsklo 4vrstvý profil EURO IV88, izolační trojsklo 4vrstvý profil EURO IV92, izolační trojsklo Hliníková okna 3komorový profil s pěnovým jádrem, izolační dvojsklo 3komorový profil s pěnovým jádrem, izolační trojsklo 3komorový profil s pěnovým jádrem, izolační trojsklo

Stavební hloubka [mm]

Ug[W/m2K]

Uw[W/m2K]

Energetická třída

70

1,1

1,2

A

70

0,7

1,0

A+

70

0,5

0,9

A+

90

0,6

0,8

A++

90

0,5

0,74

A++

68

1,1

1,2

A

78

0,7

0,93

A+

88

0,6

0,78

A++

92

0,5

0,71

A++

75

1,1

1,37

B

75

0,6

1,0

A+

90

0,6

0,8

A++

Tabulka č. 5: Porovnání vlastností různých typů oken 35

V nabídce výrobců oken dále najdeme i solární okna, která při zachování vynikajících tepelně-izolačních vlastností mají součinitel prostupu slunečního záření g až 63%.

4. 2 Vliv na tržní hodnotu nemovitosti Moderní materiály a technologie pro výrobu oken a dveří zapříčinily významné zlepšení užitných vlastností oken a dveří, které se pak logicky promítá v řadě aspektů i do tržní hodnoty nemovitosti. Na prvním místě stojí výrazné zlepšení tepelně-izolačních vlastností oken. Moderní okna s nízkým koeficientem prostupu tepla významně snižují náklady na vytápění objektu. Toto snížení provozních nákladů samozřejmě zvyšuje cenu nemovitosti. Při správném návrhu oken lze navíc pro snížení nákladů na vytápění využít i solárních zisků. Při vysoké propustnosti slunečního záření je interiér vyhříván energií z přirozeně dopadajících slunečních paprsků, což má opět vliv na snížení nákladů na vytápění. Správný návrh oken by měl řešit i opačný problém – zamezit přehřívání některých interiérů v letních měsících (typicky podkrovní místnosti), a tím snížit náklady na klimatizaci objektu. Dalším aspektem je zlepšení zvukové izolace u moderních oken. Vyšší útlum hluku umožňuje zajistit vysoký uživatelský komfort i u budov stojících v blízkosti hlučných komunikací, letišť apod., což udržuje tržní hodnotu nemovitosti. Dalším faktorem ovlivňujícím cenu nemovitosti je bezpečnost. Zvýšená bezpečnost oken, např. při použití bezpečnostních skel, může snížit náklady na pojištění objektu. Obdobný efekt má i vyšší požární odolnost oken. Vliv na cenu nemovitosti má i estetický dojem oken, který nejvíce ovlivňuje materiál použitý pro výrobu oken. Okna by měla ladit s celkovým charakterem budovy. Zejména při rekonstrukcích oken a dveří u historických budov a stylově zajímavých staveb by mělo být použito dřevo jakožto dobový materiál.

36

Na všechny výše uvedené aspekty má výrazný vliv montáž oken, proto je nutné jí věnovat stejnou pozornost jako samotnému návrhu oken. Důležitá je i kvalita navazujících prací jako je zednické začištění a seřízení otevíracích mechanizmů. Použití moderních oken a dveří při rekonstrukcích zpravidla představuje zvýšení tržní hodnoty oceňované nemovitosti o cca 2 – 5 %, přičemž míra skutečného vlivu je odvislá na stavu ostatních konstrukčních prvků. [13]

4.2.1 Koeficient vybavení stavby K4 Koeficient vybavení stavby K4 se používá pro ocenění nemovitosti podle oceňovací vyhlášky. Hodnotí se jednotlivé prvky konstrukce a vybavení stavby, každý se porovnává se standardem uvedeným v oceňovací vyhlášce. Prvek může být zařazen do kategorie standard, nadstandard nebo podstandard. U rodinných domů se hodnotí 26 prvků konstrukce a vybavení stavby. [3] Cena rodinného domu se vypočítá tak, že základní cena (tj. cena za počet m3 obestavěného prostoru) se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki × Kp kde ZCU – základní cena upravená ZC – základní cena za počet m3 obestavěného prostoru K4 – koeficient vybavení stavby K5 – koeficient polohový Ki – koeficient změny cen staveb Kp – koeficient prodejnosti Koeficient vybavení stavby K4 se vypočítá podle vzorce K4 = 1 + (0,54 × n) kde 1 a 0,54 – konstanty n – součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením 37

Nevyskytuje-li se ve stavbě konstrukce uvedená v oceňovací vyhlášce, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů n. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění. V praxi se používá také alternativní způsob výpočtu koeficientu vybavení stavby K4, kdy hodnota koeficientu K4 se počítá jako součet upravených objemových podílů jednotlivých prvků konstrukce a vybavení stavby, které dostaneme tak, že jednotlivé objemové podíly násobíme koeficientem odpovídajícím hodnocení standardu daného prvku. Hodnoty těchto koeficientů lze jednoduše odvodit z výše uvedeného vztahu pro výpočet koeficientu K4. U konstrukcí a vybavení hodnocených jako standard

se jejich objemový podíl násobí

koeficientem 1, pro nadstandard koeficientem 1,54 a pro podstandard koeficientem 0,46. Nevyskytuje-li se ve stavbě konstrukce uvedená v oceňovací vyhlášce, násobí se její objemový podíl koeficientem 0. Pro hodnocení standardu se obvykle používají zkratky: S – standard, N – nadstandard, P – podstandard a C – nevyskytuje se. Oba způsoby výpočtu koeficientu K4 ukazují následující dva ilustrační příklady. V prvním případě se jedná o standardní rodinný dům, kde některé prvky konstrukce a vybavení stavby chybí nebo jsou hodnoceny jako podstandard. Ve druhém případě se jedná o nízkoenergetický rodinný dům, kde některé konstrukce jsou hodnoceny jako nadstandard. Příklad č. 1 - Výpočet koeficientu K4 pro rodinný dům Uvažujeme rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, podsklepený, svislé konstrukce zděné. Vybavení stavby: Konstrukce, provedení

Hodnocení

Objemový podíl

standardu

[%]

S

4,3

S

24,3

1. Základy včetně zemních prací – betonové a smíšené s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné

38

3. Stropy – s rovným podhledem

S

9,3

4. Zastřešení mimo krytinu – krov dřevěný

S

4,2

5. Krytiny střech – taška pálená

S

3,0

6. Klempířské konstrukce – plechové

P

0,7

7. Vnitřní omítky – vápenné štukové

S

6,4

8. Fasádní omítky – břízolit

S

3,3

9. Vnější obklady – sokl

S

0,4

10. Vnitřní obklady – keramické

S

2,4

11. Schody – betonové s povrchem z PVC krytiny

S

3,9

12. Dveře – dřevěné

S

3,4

13. Okna – dvojitá špaletová

S

5,3

S

2,3

15. Podlahy ostatních místností – dlažby keramické

S

1,4

16. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva

S

4,2

17. Elektroinstalace – 240/400V

S

4,0

18. Bleskosvod – ano

S

0,5

19. Rozvod vody – studená a teplá

S

2,8

20. Zdroj teplé vody – bojler

S

1,6

21. Instalace plynu – nevyskytuje se

C

0,5

22. Kanalizace – z kuchyně, koupelny a WC

S

2,9

23. Vybavení kuchyní – el. sporák

S

0,5

24. Vnitřní hygienické vybavení – umyvadlo, vana

S

5,0

25. Záchod – splachovací

S

0,4

26. Ostatní – nevyskytuje se

C

3,0

14. Podlahy obytných místností – textilní krytiny, PVC

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce

-0,54 × 0,0070 = -0,0038

21. Instalace plynu

-0,54 × 1,852 × 0,0050 = -0,0050

26. Ostatní

–0,54 × 1,852 × 0,0340 = -0,0340

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

0,9572 39

Příklad č. 2 – Výpočet koeficientu K4 pro nízkoenergetický rodinný dům Uvažujeme rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený, svislé konstrukce zděné. Svislé konstrukce, okna a zastřešení splňují kritéria pro nízkoenergetický dům.

Vybavení stavby: Konstrukce, provedení

Hodnocení

Objem.

Koefi-

Upravený

standardu

podíl

cient

objem.

[%] 1. Základy včetně zemních prací

S

8,2

N

21,2

S

podíl 1

0,0820

1,54

0,3265

7,9

1

0,0790

N

7,3

1,54

0,1124

5. Krytiny střech

S

3,4

1

0,0340

6. Klempířské konstrukce

S

0,9

1

0,0090

7. Vnitřní omítky

S

5,8

1

0,0580

8. Fasádní omítky

S

2,8

1

0,0280

9. Vnější obklady – nevyskytuje se

C

0,5

0

0,0000

10. Vnitřní obklady

S

2,3

1

0,0230

11. Schody

S

1,0

1

0,0100

12. Dveře

S

3,2

1

0,0320

13. Okna – EURO, izolační s trojsklem

N

5,2

1,54

0,0801

14. Podlahy obytných místností

S

2,2

1

0,0220

15. Podlahy ostatních místností

S

1,0

1

0,0100

S

5,2

1

0,0520

17. Elektroinstalace – 240/400V

S

4,3

1

0,0430

18. Bleskosvod

S

0,6

1

0,0060

19. Rozvod vody

S

3,2

1

0,0320

20. Zdroj teplé vody – bojler

S

1,9

1

0,0190

21. Instalace plynu – zemní plyn

S

0,5

1

0,0050

2. Svislé konstrukce – zděné s přídavnou tepelnou izolací 3. Stropy 4. Zastřešení mimo krytinu – krov s přídavnou tepelnou izolací

16. Vytápění – ústřední s plynovým kotlem

40

22. Kanalizace

S

3,1

1

0,0310

23. Vybavení kuchyní – nevyskytuje se

C

0,5

0

0,0000

24. Vnitřní hygienické vybavení

S

4,1

1

0,0410

25. Záchod

S

0,3

1

0,0030

26. Ostatní – nevyskytuje se

C

3,4

0

0,0000

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,1380

Nízkoenergetické provedení stavby je zohledněno v koeficientu K4 označením některých konstrukcí za nadstandard. Pouze v koeficientu K4, který se přibližuje stavební realitě, se může projevit rozdíl nákladů na realizaci klasického zděného a nízkoenergetického nebo pasivního domu. Cenová šíře moderních konstrukcí a materiálů používaných pro realizaci pasivních staveb je však natolik obsáhlá, že se může i zcela vymykat koeficientům uvedeným v tabulkách. Také vzhledem ke stáří (spíše „mládí“) staveb se jeví jako lepší řešení vycházet při oceňování těchto objektů z klasického položkového rozpočtu. Co se týče tržní hodnoty nemovitosti, ta se zjišťuje především na základě cenového porovnání s obdobnými objekty v dané lokalitě. Toto porovnání však v České republice pro pasivní domy v současnosti nepřichází v úvahu, a to z toho důvodu, že je u nás dosud realizováno pouze několik desítek těchto staveb a opravdový trh s tímto typem nemovitostí tedy zatím neexistuje. [14]

41

5 Závěr Cílem bakalářské práce bylo posoudit vliv moderních materiálů a technologií používaných pro výrobu a montáž oken a dveří na oceňování nemovitostí a vliv na tržní hodnotu nemovitostí. Potvrdila se hypotéza, že moderní materiály a technologie zvyšující užitné vlastnosti oken a dveří mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti (viz. kapitola 4.2). V teoretické části práce jsou popsány moderní materiály a technologie nejčastěji používané pro výrobu a montáž oken a dveří. Práce se detailněji zaměřila na jednotlivé typy oken ze všech tří nejpoužívanějších materiálů – plastu, dřeva, hliníku a jejich kombinace. Lze říci, že všechny tři materiály mají na trhu své pevné místo. Plastová okna jsou stálicí na trhu zejména díky nižší ceně oproti ostatním typům oken. Kromě neustálého vylepšování tepelně-izolačních vlastností plastových profilů probíhá vývoj také v oblasti designu plastových profilů. Nejnovější plastové profily dokážou věrně imitovat dřevo i hliník. Dřevěná okna, jejichž rozvoj zbrzdil masivní nástup plastových oken, zažívají v posledních dvou dekádách svoji renesanci. Zde se vývoj oken zaměřuje hlavně na další zlepšení odolnosti dřeva proti povětrnostním vlivům a snížení nároků na údržbu povrchové úpravy dřevěných profilů. Jedná se buď o kombinaci dřeva s hliníkem nebo o specielní technologie pro úpravu dřeva jako je tepelná úprava (termizace) dřeva a napouštění dřeva přírodními oleji, vosky a živicemi. Většímu rozvoji hliníkových oken brání jejich vysoká cena. Díky svojí vysoké mechanické odolnosti si však také udržují svoje mírně specifické postavení na trhu. Práce se také zabývala správným návrhem oken z hlediska celkové energetické bilance domu. Zde se jedná zejména o správný návrh zasklení oken. V současné době lze sledovat trend v přechodu od izolačních dvojskel k izolačním trojsklům. Velký rozvoj lze očekávat v oblasti izolačních skel s meziskelní tepelnou fólií. Vliv moderních materiálů a technologií použitých při realizaci staveb lze při oceňování podle oceňovací vyhlášky [3] zohlednit v koeficientu vybavení stavby K4, kde se tyto materiály ohodnotí jako konstrukce s nadstandardním vybavením. Výpočet koeficientu K4 je ilustrován na konkrétních příkladech.

42

6 Praktické příklady ocenění 6. 1 Tržní ocenění bytové jednotky

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Byt č. P 187/21 V bytovém domě č.p. 187 Zelenohorská 12 326 00 Plzeň – Hradiště

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 1. květen 2012

43

OBSAH

•

Úvodní list

•

Obsah

•

Průvodní dopis

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

•

Půdorys bytu

44

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 1.května 2012 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označovaného jako Byt č. P 187/21 Uvedený na listu vlastnictví č. 2162, pro katastrální území Hradiště u Plzně, obec Plzeň Nacházejícího se na adrese Zelenohorská 187/12, 326 00 Plzeň – Hradiště, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. květnu 2012. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, na listu vlastnictví č. 2162 pro katastrální území Hradiště u Plzně, obec Plzeň. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 4. 2012 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má 45

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni ocenění nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě 46

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizací pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

47

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek- bytová jednotka č. 21 umístěná v 5. NP panelového bytového domu č. P 187/21, se nachází v atraktivním a pro bydlení vyhledávaném městském obvodu Plzeň 2 – Slovany. Okolní zástavba je z jedné strany tvořena blokovou zástavbou - staršími bytovými domy po revitalizaci, z druhé strany sousedí s klidnou rezidenční čtvrtí tvořenou staršími, ale velmi udržovanými rodinnými domy a vilami. Přímo v místě se nachází kompletní občanská vybavenost (obchod, pošta, restaurace, zdravotní středisko), v dochůdné vzdálenosti je mateřská (cca 150 metrů) a základní škola (cca 350 metrů). Dopravní obslužnost je zajištěna tramvajovými a trolejbusovými spoji. Přímo před bytovým domem se nachází parkoviště osobních vozů. Kvalita okolních horizontů je velmi dobrá. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když je možno ho pronajmout za tržní nájemné. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Byt má příslušenství – uzamykatelnou sklepní kóji. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1965 jako činžovní dům. V posledních několika letech byl bytový dům rekonstruovánbyly zde provedeny nové rozvody instalací, opravena střecha a fasáda (i zateplena), byla nainstalována nová plastová okna a výtah do všech podlaží. 48

POZEMEK Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 5788/297165 na parcele p.č. 400. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výší 5788/ 297165 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. BYT Oceňovaný, nově zrekonstruovaný byt je přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn novými bezpečnostními plnými dveřmi s kovovou zárubní. Byt má dva pokoje – menší směrem do ulice Zelenohorská, větší směrem do parku s dětským hřištěm sousedícího s ulicí Plzeňská cesta, samostatná kuchyň má okno do ulice Zelenohorská. K bytu dále náleží předsíň, koupelna a samostatné WC s umyvadlem. Byt je situován v pátém nadzemním podlaží. Svislé nosné konstrukce domu jsou monolitické panelové, příčky oddělující v bytě jednotlivé místnosti jsou buď panelové monolitické nebo zděné z dutých cihel. Stropy jsou tvořeny železobetonovými monolitickými stropními deskami. Střecha je plochá pochozí, pokrytá střešní folií. Společné schodiště je železobetonové monolitické. Byt má nová plastová okna s izolačním dvojsklem. Vnitřní povrchy tvoří nová sádrová omítka s bílou výmalbou. Podlahy ve všech místnostech jsou plovoucí laminátové, pouze v předsíni, koupelně a na WC jsou tvořeny keramickou dlažbou. Vytápění je zajištěno ústředním topením s centrálním kotlem. V bytě byly v roce 2010 provedeny nové kompletní rozvody elektřiny a vody. Je zde přípojka plynu. Zařizovací předměty tvoří vana, 2x umyvadlo, WC kombi, vše v nadstandardním provedení. Kuchyň je dělaná na míru, nadstandardní, s vestavěnými spotřebiči (elektrická trouba, mikrovlnná trouba a plynová varná deska). V bytě se nachází rozvody STA a datové rozvody.

49

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že byt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu, zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

50

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví . K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového- Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a příjmové metody.

51

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Plzni v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 627 000 Kč Podrobný popis výpočtů použitých při stanovení této indikace je uveden v tabulce na následující straně.

52

TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořad. číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt P 187/21

Plzenecká

Stanko Vodičky

Nepomucká

Katastrální území

Hradiště u Plzně

Plzeň

Plzeň

Hradiště u Plzně

Obec

Plzeň 2-Slovany

Plzeň 2-Slovany

Plzeň 2-Slovany

Plzeň 2-Slovany

Okres

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

56

52

53

1 390 000

1 440 000

1 549 000

X

24 821

27 692

29 226

Květen 2012

Duben 2012

Březen 2012

Říjen 2011

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Nezjištěna

Nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Bytová

Bytová

Bytová

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Ano

Ano

Ano

1

1

1

24 821

27 692

29 226

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně. C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet srovnávacích jednotek

57

Prodejní cena celkem Cenazaporovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytová

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota

53

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Porovnatelný

Porovnatelný

Porovnatelný

1

1

1

24 821

27 692

29 226

Horší

Porovnatelné

Porovnatelné

1,05

1

1

26 062

27 692

29 226

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

26 062

27 692

29 226

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

26 062

27 692

29 226

MHD

MHD

MHD

1

1

1

26 062

27 692

29 226

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

26 062

27 692

29 226

Průměrná

Porovnatelná

Porovnatelná

1,05

1

1

27 365

27 692

29 226

Horší

Obdobné

Obdobné

1,05

1

1

28 733

27 692

29 226

Velikost

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

28 733

27 692

29 226

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Korekce

54

Upravená hodnota

28 733

27 692

29 226

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

28 550

Porovnávací hodnota celkem

1 627 350

Zaokrouhleno

1 627 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

55

1 136 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání této indikace je uveden v tabulce: Příjmová metoda Hrubý příjem – 7000 Kč p.m * 12

84 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

4 200 Kč

Efektivní hrubý příjem

79 800 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

20 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) 3 000 Kč Čistý provozní příjem (NOI)

56 800 Kč

Kapitalizační míra (R)

5%

Tržní hodnota (V)

1 136 000 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 136 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti , pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

56

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jejichž důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.

57

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 627 000

80 %

1 301 600

Příjmová metoda

1 136 000

20%

227 200

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná tržní hodnota

1 528 800

Zaokrouhleno

1 529 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek není investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsem na ní položila váhu 20 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. května 2012 reprezentována částkou:

58

1 529 000 Kč (slovy: Jedenmilionpětsetdvacetdevěttisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění 59

předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

60

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni dne 1. května 2012

............................................ Lucie Jiráková, 3-BK-OM

61

Příloha č. 1

Výpis z katastru nemovitostí Informace o jednotce Číslo jednotky

187/21

V budově:

č.p. 186, č.p. 187

Číslo LV:

2162

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

byt

Podíl jednotky společných částech domu:

na

Katastrální území:

5788/297165

Hradiště u Plzně 722341

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název Adresa

Podíl

Duras Jindřich Zelenohorská 187/12, Plzeň, Hradiště, 326 00

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Platnost k 27.04.2012 12:56:35

62

Příloha č. 2

Snímek katastrální mapy

Zdroj: Katastr nemovitostí [31] http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0= 614519405&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

63

Příloha č. 3

Půdorys bytu

64

6. 2 Tržní ocenění administrativní budovy

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova č.p. 1072 Petřínská 2 326 00 Plzeň

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 1. květen 2012

65

OBSAH

•

Úvodní list

•

Obsah

•

Průvodní dopis

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

•

Základní stavební dokumentace

•

Fotodokumentace současného stavu

66

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 1.května 2012 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označovaného jako Administrativní budova č. p. 1072 Uvedený na listu vlastnictví č. 26800, pro katastrální území Plzeň, městský obvod Plzeň 2 - Slovany, obec Plzeň Nacházejícího se na adrese Petřínská 2, 326 00 Plzeň, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. květnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavbou. Zpracovateli zprávy dále není známo, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, na listu vlastnictví č. 26800, pro katastrální území Plzeň, městský obvod Plzeň 2 – Slovany, obec Plzeň. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. 4. 2012 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má

67

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1. květen 2012) užíván výhradně jako administrativní budova průměrného standardu s pomocnými a obslužnými prostory. Žádný prostor oceňované budovy nepodléhá režimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

68

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

69

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – administrativní budova č.p. 1072 – se nachází v atraktivní plzeňské lokalitě Slovany při Koterovské třídě. Vstup do budovy je z ulice Petřínská. Okolní zástavba je tvořena převážně staršími bytovými domy, rodinnými domy a objekty občanské vybavenosti. Přímo u objektu se nachází zastávky MHD (autobus a tramvaj). Z pohledu využitelnosti tohoto objektu (administrativa,obchodní prostory) se jedná o lokalitu velmi dobrou až výbornou, s kompletními inženýrskými sítěmi, dobrou dopravní dostupností, v dosahu dálnice D5 a nákupních center (Galerie Dvořák a OC Olympie). Jistým negativem lokality je horší možnost parkování. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v budově poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. POZEMEK Předmětem ocenění je pozemek, uvedený na listu vlastnictví č. 26800. Rozloha pozemku o p.č. 3283 je 273 m2. Pozemek je z velké části zastavěn administrativní budovou. Je rovinný, pravidelného tvaru, a je napojen na všechny inženýrské a sdělovací sítě.

70

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich tržní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky jen o přípojky sdělovacích a silových médií. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Předmětem ocenění je rohová administrativní budova, postavená v roce 1973, která neprošla zásadní rekonstrukcí, ale je v dobrém technickém stavu. Celkem obsahuje pět nadzemních podlaží, není podsklepená. V prvním nadzemním podlaží se nachází recepce, kancelář správce a další tři kanceláře, dále čtyři menší skladové místnosti a pomocné prostory (kotelna, kuchyňka, sociální zařízení). Ve druhém až pátém nadzemním podlaží jsou kancelářské prostory standardního vybavení, na každém patře je sociální zařízení, kuchyňka a chodba. Budova je zděná z plných pálených cihel (obvodové stěny mají tloušťku 450 mm), základy jsou betonové, pasové. Fasáda je upravena omítkou ze stříkaného břízolitu, na úrovni 1.NP je keramický obklad. Vodorovné nosné konstrukce jsou betonové nespalné. Střecha je plochá s krytinou ze živičných izolačních svařovaných pásů. Okna jsou dřevěná zdvojená. Povrchy podlah jsou tvořeny PVC (chodby), dlažbou a koberci (kanceláře). Schodiště je monolitické ocelové se dvěma schodnicemi a má povrch z PVC. Budova je vybavena výtahem přes všechna podlaží, je napojena na inženýrské sítě (obecní vodovod, kanalizace do řadu, elektřina 240/400 V, plyn, internet a telefon). Vytápění je ústřední z plynového kotle sloužícího i pro ohřev TUV a nacházejícího se v 1.NP.

71

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění

Popis

1 NP

Vstupní hala s recepcí, Kanceláře 79,03 m²

2 NP

Kanceláře 142,35 m²

3 NP

Kanceláře 141,55 m²

4 NP

Kanceláře 142,28 m²

5 NP

Kanceláře 142,26 m²

72

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je pronajat za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

73

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

74

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je: 872 781 Kč a je kalkulována následovně: 273 * 3197 = 872 781 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

75

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Admin. budova

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

3283

N/A

N/A

N/A

A. Identifikační údaje Pořad. č.pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Petřínská 2

Katastrální území

Plzeň

Litice

Vnitřní město

Černice

Obec

Plzeň 2 - Slovany

Plzeň 6 - Litice

Plzeň 3

Plzeň 8 - Černice

Okres

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní

cena

X

4 905 000

8 490 000

4 420 500

273

2725

982

2526

X

1800

8646

1750

Listopad 2011

Červen 2012

Říjen 2011

1

1

1

1800

8646

1750

Nabídka

Nabídka

Prodej

Korekce

0,90

0,90

1

Upravená hodnota

1620

7781

1750

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1620

7781

1750

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1620

7781

1750

Administrativní

Smíš.území ostatní–

Smíš.území ostatní–

Administrativní

budova

výroba a služby

výroba a služby

budova

Korekce

0,90

0,90

1

Upravená hodnota

1458

7003

1750

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1458

7003

1750

celkem Rozloha

pozemku

v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných

Nezjištěna

břemen Korekce Upravená hodnota Využití

podle

územního plánu

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

76

Jiná právní omez. a

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1458

7003

1750

Porovnatelná

Lepší

Horší

1

0,9

1,5

1458

6303

2625

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1458

6303

2625

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1458

6303

2625

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1458

6303

2625

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1458

6303

2625

Tram, trolejbus

Tram, trolejbus

Trolejbus

1

1

1,05

1458

6303

2756

Dobré

Průměrné

Dobré

Korekce

0,95

1

0,95

Upravená hodnota

1385

6303

2618

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1385

6303

2618

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1385

6303

2618

Větší

Větší

Větší

závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost

Kompletní

inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní

Tram, trolejbus

obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopr. dostupnost a

Průměrné

parkování

Nutnost

demolice

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná

technická

korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

77

Korekce Upravená hodnota Možná

0,9

0,95

0,9

1247

5988

2356

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1247

5988

2356

1247

5988

2356

zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

3197

hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celk. porovnávací

273 872 781

hodnota

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy administrativní budovy, které byly v Plzni v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 12 220 216 Kč

78

Podrobný popis výpočtů použitých při stanovení této indikace je uveden v tabulce: TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Admin. budova

Admin. budova

Admin. budova

Plzeň

Východní předměstí

Plzeň

Východní předměstí

Obec

Plzeň 2- Slovany

Plzeň 2- Slovany

Plzeň 2 - Slovany

Plzeň 2- Slovany

Okres

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

Plzeň - město

365

569

552

3197

3197

3197

1 166 905

1 819 093

1 764 744

A. Identifikační údaje Pořad.č.nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Admin. budova 3283

Adresa nemovitosti Katastrální území

Petřínská 2

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

273

Hodnota za1m² poz. Hodnota

pozemku

celkem C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích

1285

750

1125

500

X

7 890 000

11 549 000

6 900 000

6 723 095

9 729 907

5 135 256

8964

8649

10 271

Říjen 2011

Březen 2012

Květen 2012

1

1

1

8964

8649

10 271

Prodej

Prodej

Nabídka

1

1

0,9

8964

8649

9244

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

8964

8649

9244

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

jednotek Prodej. cena celkem Prodej.

cena

bez

ceny pozemku Cena za 1 porov.

X

jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence

věcných

Nezjištěna

břemen Korekce

79

Upravená hodnota Využití

podle

územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační

Ano

8964

8649

9244

Administrativní

Administrativní

Administrativní

budova

budova

budova

1

1

1

8964

8649

9244

Ano

Ano

Ano

1

1

1

8964

8649

9244

Ne

Ne

Ne

1

1

1

8964

8649

9244

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

8964

8649

9244

Porovnatelný

Lepší

Porovnatelný

1

0,95

1

8964

8217

9244

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

1

0,95

1

8964

7806

9244

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

8964

7806

9244

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

8964

7806

9244

Tram, trolejbus

Trolejbus

Tram, trolejbus

1

1,05

1

8964

8196

9244

Průměrné

Průměrné

Průměrné

1

1

1

rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení

Ne

a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický

stav

Dobrý

objektu Korekce Upravená hodnota Technická

Dobrá

vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční

Dobrá

využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Omezený

nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní

Tram, trolejbus

obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopr.dost.a park. Korekce

Průměrné

80

Upravená hodnota

8964

8196

9244

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

1

0,90

1

8964

7376

9244

N/A

N/A

N/A

1

1

1

8964

7376

9244

Menší

Obdobná

Menší

Korekce

1,05

1

1,05

Upravená hodnota

9412

7376

9706

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

9412

7376

9706

9412

7376

9706

Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná

technická

N/A

korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce

pro

velikost nemovitosti

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

8831

hodnota 1 jednotky Porov.hodnota

11 347 835

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

872 781

Celk.porovnávací

12 220 216

hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

81

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 10 612 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání této indikace je uveden v tabulce na následující straně.

82

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

1 380 880 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

69 044 Kč

Efektivní hrubý příjem

1 311 836 Kč

Náklady na údržbu

325 000 Kč

Pojistné

11 500 Kč

Daň z nemovitosti

10 000 Kč

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

20 000 Kč

Ostatní provozní náklady

32 500 Kč

Provozní náklady celkem

399 000Kč

Provozní příjem

912 836 Kč

Rezervy na renovace

170 000 Kč

Čistý provozní příjem

742 836 Kč

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

10 611 943 Kč

Zaokrouhleno

10 612 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí

83

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jejichž důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 11 077 000 Kč 84

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku je uveden v tabulce: Název

Administrativní budova č.p. 1072

Číslo pozemku

3283

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

38 let

Efektivní stáří

30 let

Ekonomická životnost

60 let

Zastavěná plocha

257 m²

Počet podlaží

5 nadzemních

Celková zastavěná plocha

1285 m²

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

1092 m²

Celkový obestavěný prostor3

4631 m³

Jednotkové reprodukční náklady

3828

Reprodukční náklady celkem

17 727 468

Fyzické opotřebení

40 %

10 636 481

Funkční nedostatky

5%

10 104 657

Ekonomické nedostatky

0%

10 104 657

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota - odborný odhad

100 000

Pozemek

872 781

Indikovaná hodnota

11 077 438

Zaokrouhleno

11 077 000

3

Měření a výpočty výměr stavby byly provedeny dle přílohy č. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb. o oceňování majetku.

85

Oceňování staveb nákladovým způsobem (§ 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb.) Základní cena budovy uvedená v příloze č. 2 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU………………… základní cena upravená ZC…………………… základní cena podle přílohy č. 2 – 2807 Kč K1 ……………………koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 – 0, 939 K2 ………………… koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu – 0,9457 K2 = 0,92 + 6,60/PZP PZP…………………..průměrná zastavěná plocha v m², 0,92 a 6,60 jsou konstanty K3 …………………..koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu – 1,05 K3 = 2,10/v + 0,30 v ………………………průměrná výška podlaží v metrech, 2,10 a 0,30 jsou konstanty K4 …………………….koeficient vybavení stavby – 1 – odborný odhad K5 …………………….koeficient polohový podle přílohy č.14 – 1,15 Ki ……………………..koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 – 2,127 Kp …………………….koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 – 0,598 ZCU = 2807 × 0,939 × 0,9457 × 1,05 × 1 × 1,15 × 2,127 × 0,598 = 3828 Kč/ m³

86

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. květnu 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

12 220 616

50

6 110 308

Příjmová metoda

10 612 000

40

4 244 800

Nákladová metoda

11 077 000

10

1 107 700

Výsledná tržní hodnota

11 462 808

Zaokrouhleno

11 463 000

Oceňovaný majetek - administrativní budova menších objemových parametrů - patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu relativně často nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží přiměřeně stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 50 %. Oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, že příjmová metoda dokáže dobře zobrazit skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a proto jsem jí přisoudila váhu 40 %. Nákladové metodě jako jistému korektoru hodnot jsem přisoudila váhu 10 %. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. května 2012 reprezentována částkou:

87

11 463 000 Kč (slovy: Jedenáctmilionůčtyřistašedesáttřitisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

88

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

89

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni dne 1. května 2012

............................................ Lucie Jiráková, 3-BK-OM

90

Příloha č. 4

Výpis z katastru nemovitostí Informace o parcele Parcelní číslo:

3283

Výměra [m2]:

273

Katastrální území:

Plzeň 721981

Číslo LV:

26800

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele: č.p. 1072 Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název Adresa

ZAT a.s.

Podíl

K Podlesí 541, Příbram, Příbram VI-Březové Hory, 261 80

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter.

91

Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Platnost k 15.04.2012 16:57:31

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 1072

Část obce:

Lobzy 490300

Číslo LV:

26800

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

stavba pro administrativu

Katastrální území:

Plzeň 721981

Na parcele:

3283

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název Adresa

ZAT a.s.

Podíl

K Podlesí 541, Příbram, Příbram VI-Březové Hory, 261 80

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Platnost k 15.04.2012 17:04:04 [31]

92

Příloha č. 5

Snímek katastrální mapy

Zdroj: Katastr nemovitostí http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E 08&MarQParam0=587473405&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

93

Příloha č. 6

Půdorysy jednotlivých podlaží

94

95

96

97

Zdroj: Schéma půdorysů poskytnuta klientem.

98

Příloha č. 7

Fotodokumentace současného stavu

Zdroj: Fotografie pořízeny autorkou bakalářské práce, Lucií Jirákovou, dne 15. 4. 2012.

99

7 Analýza trhu Zpráva o trhu s nemovitostmi se věnuje analýze prodejních cen nejčastěji obchodovaných druhů nemovitostí - pozemků, rodinných domů, bytů, komerčních objektů a dalších. Jako výchozí podklady pro zpracování této části bakalářské práce sloužila vlastní cenová databáze, konzultace s realitními makléři a aktuální cenové mapy. Analýza se soustředí na okres Plzeňměsto a zahrnuje též očekávané trendy vývoje.

100

ANALÝZA TRHU

OKRES PLZEŇ – MĚSTO PLZEŇ

LUCIE JIRÁKOVÁ 2012

101

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Plzeň, čtvrté největší město České republiky, je správním, průmyslovým, obchodním a kulturním centrem Západočeského kraje. Bylo založeno roku 1295 na soutoku čtyř řek (Úhlava, Úslava, Radbuza a Mže). Toto statutární město se svými 170 000 obyvateli se rozkládá na ploše 125 km2. Ke značnému zvýšení počtu obyvatel došlo v letech 1869 - 1890 s rozvojem Škodových závodů a jiných průmyslových podniků. Mezi válkami došlo k rozšiřování města, roku 1924 byly připojeny obce Doudlevce, Doubravka, Lobzy a Skvrňany a vznikla tak Velká Plzeň, jejíž počet obyvatel překročil hranici sta tisíc. K masivnímu rozvoji bytové výstavby, a to hlavně sídlišť, došlo na konci 50. let na Slovanech, v roce 1961 následovala Doubravka a roku 1968 Bory. V 70. a 80. letech byla vybudována sídliště Lochotín a Bolevec na severním okraji města. Na konci 80. let se pokračovalo ve výstavbě na západě Plzně, a to v části Vinice, kde se staví nové domy ještě i dnes. Roku 1976 byly připojeny obce Radobyčice, Černice, Červený Hrádek, Koterov, Radčice a Křimice. V roce 1989 bylo historické jádro prohlášeno městskou památkovou rezervací. Nynější rozlohu má město od 1. ledna 2003, kdy se k němu připojily do té doby samostatné obce Malesice a Lhota, které se tak staly novými obvody. Těch je nyní deset, největší jsou obvody 1 až 4, které sestávají z několika městských částí: [27] Městský obvod

Katastrální území

1.

Plzeň 1

Bolevec

2.

Plzeň 2- Slovany

Božkov, Bručná, Hradiště, Koterov a část katastrálního území Plzeň

3.

Plzeň 3

Doudlevce, Radobyčice, Skvrňany, Valcha a část k. ú. Plzeň

4.

Plzeň 4

Bukovec, Červený Hrádek u Plzně, Doubravka, Lobzy, Plzeň 4 a Újezd

5.

Plzeň 5- Křimice

část k. ú. Křimice a část k. ú. Radčice

6.

Plzeň 6- Litice

Litice

7.

Plzeň 7- Radčice

část k. ú. Radčice a část k. ú. Křimice

8.

Plzeň 8- Černice

Černice

9.

Plzeň9_Malesice

Malesice a Dolní Vlkýš

10.

Plzeň 10- Lhota

Lhota u Dobřan

102

Mapa městských obvodů Plzeň zdroj: http://www.plzen.eu/o-meste/informace-o-meste/mestske-obvody/mestske-obvody.aspx [29]

Plzeň je také město univerzitní – od roku 1991 se zde nachází Západočeská univerzita se svými osmi fakultami a třemi ústavy a také Lékařská fakulta Univerzity Karlovy. Plzeň získala titul Evropské město kultury roku 2015. [26] Plzeň je velmi důležitá dopravní křižovatka. Spojení s hlavním městem poskytuje dálnice D5 vedoucí do Norimberku (řešena obchvatem, který vyřešil do té doby katastrofální dopravní situaci ve městě). Důležité silnice vedou do Strakonic, Stříbra a Karlových Varů. Plzeň je velmi významná železniční křižovatka v České republice, setkává se tu 5 hlavních železničních tratí. Město leží na trati č. 170, což je významný železniční koridor spojující východ a západ republiky (trasa Cheb - Plzeň - Praha - Pardubice - Olomouc - Ostrava). Důležitá je trať spojující Plzeň s oblastí Bavorska (trasa Plzeň – Domažlice – Furth im Wald), další spoje vedou směrem na Žatec, České Budějovice a Železnou Rudu.

103

V Plzni je hustá síť MHD zahrnující autobusy, tramvaje (tři linky spojující Bolevec a Slovany, Světovar a Skvrňany a Košutku s Bory) a trolejbusy (9 linek). [28]

TRH S NEMOVITOSTMI V posledních cca 20 letech, a zvláště po vstupu České republiky do Evropské unie, můžeme sledovat trend zvyšování cen nemovitostí, způsobený ekonomickou expanzí a rostoucí kupní silou obyvatelstva, který je ovšem v posledních 4 letech brzděn celosvětově probíhající ekonomickou krizí. Na českém trhu v letošním roce panují obavy z vývoje cen nemovitostí. Občané budou díky novým vládním reformám disponovat menšími finančními zdroji, také banky budou nejspíše z důvodu nárůstu problémů se splácením přísněji posuzovat žádosti o hypotéky. Nižší počet prodejů nemovitostí a také jejich zlevňování se projevily poklesem marží realitních kanceláří.

PLZEŇ – MĚSTO POZEMKY Proluky V centru Plzně se proluky prakticky nevyskytují, jedinou možností je rekonstrukce stávajících objektů pod dozorem památkové péče. V širším intravilánu města je proluk více, lze říci, že nabídka je zde vyrovnána s poptávkou. Do budoucna se nepředpokládá, že by vznikaly nové proluky, např. demolicemi. Prodeje budou spíše ojedinělé a za vysoké ceny (v nabídce je proluka ve vnitřním městě s cenou 9000 Kč za metr čtvereční). Stavební pozemky Pozemky určené ke stavbě rodinných domů jsou jediným typem nemovitosti, kde nebyl zaznamenán pokles, ale naopak spíše růst cen. Ty se nyní pohybují v rozmezí 1000 až 1200 Kč za metr čtvereční v okrajových částech města, přímo v Plzni se pozemky prodávají okolo 2000 Kč za metr čtvereční. Pozemky pro komerční výstavbu se v nabídce příliš neobjevují, v intravilánu se jejich prodejní cena pohybuje okolo 6000 Kč za metr čtvereční.

104

BUDOVY Byty Obecně se dá říci, že v Plzni vlivem ekonomické krize prodejní ceny panelových bytů poklesly za uplynulý rok zhruba o 5 – 10 %. Záleží samozřejmě na stavu a lokalitě bytu. Největší pokles cen byl zaznamenán u panelových bytů, které neprošly rekonstrukcí. Největší zájem je o oblast Slovan, Borů a Jižního Předměstí, menší poptávka je po bytech na prodej na Vinici a v Lochotíně. Průměrná cena starších panelových bytů se pohybuje na úrovni 23 000 Kč za metr čtvereční v závislosti na lokalitě, technickém stavu budovy a samotného bytu. Nové byty v novostavbách se dají reálně obchodovat za cenu kolem 35 000 Kč za metr čtvereční (např. oblast Černic, Bručné). Do budoucna se očekává další nárůst cen bytů v novostavbách, ceny panelových bytů budou po nedávném snížení spíše stagnovat. Rodinné domy Je nutno rozlišovat mezi novostavbami a starší zástavbou. V Plzni se v současné době staví nové rodinné domy na mnoha místech (Litice, Bručná, Nová Valcha, Slovany, Černice, Košutka, Lhota). Ceny pozemků se zde pohybují v rozmezí 3000 až 3500 Kč za metr čtvereční, 25 500 až 30 500 Kč stojí metr čtvereční užitné plochy. Starší rodinné domy menších objemových parametrů či řadové se obchodují od 2 500 000 Kč do 4 000 000 Kč, větší vily a zánovní objekty v rozmezí 6 500 000 až 8 500 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nad nabídkou. Zájem je hlavně o rekreační chaty v atraktivních městských lokalitách jako je oblast Na Výsluní (u vodní nádrže České údolí) či Pod Mikulkou (poblíž Boleveckých rybníků) a o chaty a chalupy v blízkosti Plzně (velmi žádanou oblastí je Plzeň – jih). Ceny se pohybují dle velikosti pozemku od cca 400 000 Kč až 850 000 Kč u chat, u větších objektů typu rekreačního domku v rozmezí 800 000 Kč až 1 200 000 Kč. Bytové domy Bytové domy se na plzeňském realitním trhu v nabídce příliš neobjevují a ani poptávka po nich není příliš velká, obchoduje se pouze několik bytových či činžovních domů ročně. Většinou jsou to starší objekty v širším středu města před nebo po částečné rekonstrukci - zde

105

se ceny pohybují zhruba od 6 do 8 milionů korun, větší domy se prodávají za 12 až 15 milionů korun. Nové bytové domy se prodávají pouze po bytových jednotkách, takže v tomto směru nelze předpokládat zvýšení nabídky. Administrativní budovy Administrativní budovy menších objemových parametrů se objevují v nabídce poměrně často, jejich cena se pohybuje v rozmezí 8 milionů – 12 milionů Kč podle lokality, velikosti a dalších parametrů. Častěji se ovšem jedná spíše o jejich pronájem. Zřídka se vyskytne prodej jednotlivých kanceláří například v rámci bytového domu. Průmyslové objekty Průmyslové budovy a areály se v nabídce prodejů příliš často nevyskytují. Menší objekty s velikostí užitné plochy cca 600 m2 se obchodují za cenu okolo 6 milionů Kč, areály s plochou okolo 1500 m2 za cenu 18 milionů. NÁJMY Byty V posledních zhruba třech letech docházelo v Plzni k většímu propouštění pracovníků z cizích zemí, čímž se na trhu objevilo velké množství bytů k pronájmu. V současnosti tedy spíše převažuje nabídka nad poptávkou, což se také odráží na poklesu cen nájmů. Početnou skupinu zájemců tvoří studenti Západočeské a Karlovy univerzity, kdy vzhledem ke stále se zvyšujícím cenám za kolejní ubytování a přitom nezvyšující se kvalitě dávají přednost tomuto druhu dočasného bydlení. Obecně je největší zájem o klidné lokality jako jsou Slovany, Bory nebo Košutka.

Pronájmy bytů (bez energií) se pohybují přibližně v těchto intervalech: Byty 1+1 a 1+KK

4000 - 6000 Kč/měsíc

Byty 2+1 a 2+KK

5000 - 8000 Kč/měsíc

Byty 3+1 a 3+ KK

7000 - 10 000 Kč/měsíc

Byty 4+1 a 4+KK

9000 - 13 000 Kč/měsíc

106

Prodejní prostory Trh s prodejními prostory je zde plně rozvinut. Ceny se pohybují v širokém rozmezí 90 - 350 Kč za metr čtvereční měsíčně, a to v závislosti na stavu objektu a na lokalitě a jejím potenciálu pro daný druh obchodní činnosti. Kanceláře V posledních několika letech je zřejmý mírný pokles poptávky po nájmech kancelářských prostor, nabídka nyní převyšuje poptávku. Vzhledem k nárůstu objemu elektronických obchodů se v budoucnu očekává podobný vývoj. Centrum města 160- 200 Kč/ m2 / p.m. Širší okolí

90-180 Kč/ m2 / p.m.

Průmyslové objekty Díky dálničnímu spojení a poloze blízko hranic s Německem je Plzeň významným logistickým centrem. Celková plocha průmyslových prostor ve městě a okolí dnes činí cca 600 000 m2 . V Plzni se nachází tři velké logistické areály: CTPark Plzeň na Borských Polích, Business Park Plzeň v Křimicích a Adelardis Park také na Borských Polích. Výhodná poloha, velmi dobré dopravní spojení a dostupné pozemky přitáhly do Plzně zájem developerů. Po příchodu finanční krize ke konci roku 2008 nemohl trh tak velkou spekulativní výstavbu pojmout, tím pádem se velmi zvýšila neobsazenost. Zlepšení přišlo během roku 2010 spolu s pozitivnějším vývojem německé ekonomiky a se zájmem západních firem. Hodnoty nájemného se vrátily k normálním hodnotám, které nyní činí 3,30 až 3,80 €/ m2 / p.m. [30] CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i střednědobém horizontu můžeme očekávat stagnaci cen všech nemovitostí. Co se týče bytové problematiky - ceny prodejů bytů v panelových domech budou setrvávat na stejné hladině, protože v nedávné době již došlo k jejich snížení, mírné zhodnocení můžeme očekávat u nových bytů v cihlové zástavbě, které se jeví jako lepší investice. Trh s byty bude dále ovlivněn deregulací nájmů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou, která bude ovšem umenšena o odkup bytů stávajícími nájemníky. Nadále bude stoupat zájem o stavebně

107

zainventované pozemky pro výstavbu rodinných domů, a to zejména v okrajových částech města a přilehlých vsích (Černice, Radobyčice, Útušice). Potrvá zájem o koupi starších rodinných domů v klidných lokalitách. Další rozvoj čeká sektor cestovního ruchu a sektor služeb.

108

Celkový závěr Bakalářská práce se věnuje moderním technologiím a materiálům používaným pro výrobu a montáž oken a dveří a jejich vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. Teoretická část práce popisuje obecné vlastnosti oken a dveří a dále se zaměřuje na jednotlivé typy oken ze tří nejpoužívanějších materiálů – dřeva, plastu, hliníku a jejich kombinace. Práce se snaží o komplexní hodnocení jednotlivých typů oken – z hlediska jejich vlastností, ceny a vhodnosti použití u různých typů budov. Hodnoceno je i ekologické hledisko a možnost recyklace oken po skončení jejich životnosti. Pozornost je věnována i správnému návrhu oken, který je v současné době při projektování budov spíše podceňován. Jedná se zejména o správný výběr zasklení okna pro konkrétní umístění okna ve stavbě. Popsány jsou nejčastěji používané typy zasklení – standardní izolační dvojsklo či trojsklo, izolační skla s vysokými solárními zisky a izolační skla s meziskelní tepelnou fólií. Všechny uvedené moderní materiály a technologie významně zvyšují užitné vlastnosti oken, vyhodnocení jejich vlivu na tržní hodnotu nemovitosti je věnována poslední kapitola teoretické části práce. Praktická část práce se věnuje stanovení aktuální tržní hodnoty dvou nemovitostí – bytové jednotky v okrese Plzeň-město a administrativní budovy tamtéž. Na těchto dvou příkladech lze dobře demonstrovat rozdíl v přístupu k tržnímu oceňování dvou zcela odlišných typů objektů – na jedné straně bytu v panelovém domě určenému k bydlení a eventuelnímu pronájmu a na straně druhé komerčního objektu určeného primárně pro generování zisku. Kontribuce jednotlivých oceňovacích metod (porovnávací, příjmové a nákladové) ke zjištění konečné tržní hodnoty se liší podle typu oceňovaného majetku. Ocenění bytu má svá specifika – klíčovou roli zde hraje porovnávací metoda – na ni jsem položila největší váhu (80%). Oceňovaný objekt se nachází v regionu s dostatečným množstvím prodejů a pronájmů porovnatelných nemovitostí a tudíž s dostatkem podkladů pro vytvoření databáze prodejů a tržních nájmů. Na příjmovou metodu jsem položila váhu 20%. Protože se nejednalo o novostavbu bytu, nepoužila jsem metodu nákladovou. Dalším specifikem u ocenění bytu je, že neprovádíme samostatné ocenění pozemku a vedlejších staveb a venkovních úprav (pouze zohledníme podíl připadající na pozemek tvořící funkční celek s bytovým domem, ve kterém se oceňovaný byt nachází).

109

U ocenění administrativní budovy se oproti ocenění bytu více uplatňuje příjmová metoda – investor si tento typ nemovitosti pořizuje buď pro předpokládaný budoucí příjem z pronájmu nebo pro vlastní potřebu, čímž šetří náklady za pronájem cizího objektu. Na příjmovou metodu jsem položila váhu 40%. Protože je ve zkoumaném okrese dostatek prodejů menších administrativních budov, položila jsem největší váhu na porovnávací přístup - 50%. Nákladovou metodu jsem použila hlavně proto, abych dokázala správně vyčíslit provozní náklady a náklady na údržbu a marketing objektu. Slouží zde jako korektor hodnot získaných porovnávací a příjmovou metodou a přisoudila jsem jí hodnotu 10%. Analytická část práce se věnuje analýze trhu s nemovitostmi v okrese Plzeň-město. Kromě podrobného rozboru trhu obsahuje i dynamický výhled do budoucna se snahou o predikci vývoje realitního trhu v tomto okrese. Ve všech částech bakalářské práce je naplnění zadání v souladu s metodickými pokyny.

110

Seznam použité literatury Legislativa: [1] ZÁKON č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. Podle stavu ke dni 6. 2. 2012. Sagit [2] ZÁKON č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Podle stavu k 1. 1. 2012. Sagit [3] VYHLÁŠKA č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Podle stavu k 1. 1. 2012. Sagit [4] VYHLÁŠKA č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Podle stavu k 6. 2. 2012. Sagit [5] ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov [6] ČSN 73 0532 Akustika - Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků

Literatura: [7] BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno : Akademické nakladatelství Cerm, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. [8] DOSEDĚL, A. a kol. Čítanka výkresů ve stavebnictví. Praha : Sobotáles, 2004. ISBN 80-86817-06-07. [9] NOVOTNÝ, J.; MICHÁLEK, J. Pozemní stavitelství v kresbách. Praha : Sobotáles, 2006. ISBN 80-86817-16-4. [10] ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : BIVŠ, 2007. ISBN 97880-7265-101. [11] ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. [12] ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. Oceňování na tržních principech. Praha : BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3.

Bakalářské a diplomové práce, odborné konference: [13] PIKNOVÁ, Z. Moderní technologie a materiály ve vazbě na oceňování. Bakalářská práce, Praha : BIVŠ, 2010.

111

[14] JUNIORSTAV : 13. odborná konference doktorského studia Fakulty stavební VUT v Brně, 4.2.2011 [online]. FRAŇKOVÁ, I. Příspěvek ke stanovení hodnoty pasivního domu.http://www.fce.vutbr.cz/veda/JUNIORSTAV2011/pdf/7/Frankova_Irena_CL.pdf

Časopisy: [15] HORÁK, V. Recyklát v okenních profilech – ekologie v praxi. Ateliér. 2011, vol. 5, s. 13-14. ISSN 1210-5236. [16] BEJČEK, V.; FIALA, P. Meziskelní fólie HEAT MIRROR - nová generace zasklívacích systémů pro 21. století. Stavebnictví a interiér. 2003, vol. 5, s. 37-39. ISSN 1211-6017.

Internetové zdroje: [17] Ekoporadenský portál Ministerstva životního prostředí, www.ekoporadny.cz. http://www.ekoporadny.cz/faq/jaky-druh-oken-vzhledem-k-rozumnemu-souciniteliprostupu-tepla-mam-zvolit-v-soucasne-dobe-pri-stavbe-rodinneho-domu.htm [18] Centrum pasivního domu, www.pasivnidomy.cz. http://www.pasivnidomy.cz/tepelna-ochrana/zaskleni.html [19] Montáž okna – odborný poradce, www.montazokna.cz. http://www.montazokna.cz/spravna-montaz-okna/ [20] Stavební portál iSTAVITEL.CZ, www.istavitel.cz. http://istavitel.cz/clanek/okna-a-dvere/spravna-montaz-oken_145 [21] Internetový magazín Bydlení, www.bydleni.cz. http://www.bydleni.cz/clanek/Pro-kvalitu-oken-je-klicove-zaskleni [22] Internetový portál Životní styl, www.zivotnistyl.cz. http://www.zivotnistyl.cz/clanky/stavba/674/hlinikova-okna-jednou-provzdy.html [23] Internetový portál Naše info, www.naseinfo.cz. http://www.naseinfo.cz/stavba/ani-drevena-ani-plastova-ale-kovova-okna [24] Internetový portál Bydlení IQ, www.bydleni-iq.cz. http://www.bydleni-iq.cz/temata/prestavby/jaky-material-je-vhodny-pro-okna [25] Cenové mapy, www.cenovemapy.cz. http://www.cenovemapy.cz/640_2004/CM_640_2004_c1.html [26] Plzeň – oficiální web města, www.plzen.eu. http://www.plzen.eu/

112

[27] Plzeň – informace o městě. http://cs.wikipedia.org/wiki/Plze%C5%88 [28] Doprava v Plzni. http://cs.wikipedia.org/wiki/Doprava_v_Plzni [29] Mapa městských obvodů Plzeň. http://www.plzen.eu/o-meste/informace-o-meste/mestske-obvody/mestskeobvody.aspx [30] Analýza trhu – komerční objekty. http://warehousefinder.cz/analyzy-trhu/plzen-plzensky-kraj [31] Nahlížení do katastru nemovitostí. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

Firemní www stránky: [32] www.trocal.cz. http://www.trocal.cz/recyklace.html [33] www.vpo.cz. http://www.vpo.cz/jak-probiha-recyklace--53.html [34] www.alucad.cz. http://www.alucad.cz/zpracovani-hliniku-povrchove-upravy-hliniku-a-tvarovanihliniku/ [35] www.stavona.cz. http://www.stavona.cz/vyrobky/hlinikova-okna-a-dvere [36] www.twwokna.cz. http://www.twwokna.cz/9-drevena-okna.html

113