ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14347-097/15 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.2424, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.130, katastrální území Darkov, obec a okres Karviná, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.409)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Dvořákova 1515/2
Vlastník nemovité věci:
Muchová Magdalena Majakovského 2097/12 734 01 Karviná Mizerov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.043 EX 5/14
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
27.dubna 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 3.května 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 25.března 2015, LV č.409. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále, Exekutorský úřad Ostrava o ustanovení znalce č.j.043 EX 5/14-38 ze dne 25.03.2015. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovité věci při místním šetření dne 27.4.2015.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 27.dubna 2015 za účasti zástupce majitele nemovitosti a zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.409. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (garáž) 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.2424 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 132 m2 součástí je stavba č.p.130, RD Parc.č.2423/3 ostatní plocha, dráha o výměře 1161 m2 Pozemky tvoří funkční součást rodinného domu, navazují na stavební pozemek stejného vlastníka. Na pozemku parc.č.2423/3 se nacházejí trvalé porosty různého druhu a stáří a plní funkci zahrady u RD. Výměra pozemku Výměra pozemku
132+1161
=
1293.00 m2
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Stavba pod povrchem pozemku 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
2
-0.01
3
-0.05
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.06
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.06 = 0.940
-3-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 1 -0.08 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.14
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 -0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 -0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
-0.02 -4-
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1 = 0.980 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.940 x 0.860 x 0.980
= Kč
540,x 0.7920
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1293.00 m2
= Kč = Kč
427,68 552.990,24
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
552.990,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (garáž) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.89/2 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 23 m2
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Stavba pod povrchem pozemku 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
3
-0.05
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.05
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.05 = 0.950
-5-
Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.950 x 0.860 x 0.980
= Kč
540,x 0.8010
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 23.00 m2
= Kč = Kč
432,54 9.948,42
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (garáž)
Cena celkem Kč
9.948,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 Oceněno podle § 35 vyhlášky. Popis Jedná se o částečně podsklepený, přízemní rodinný dům se sklonitou střechou, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Dům je v užívání cca 100 let a nachází se v lokalitě s negativními důlními vlivy. V domě se nachází bytová jednotka s dispozicí 4+1. Základy jsou betonové s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm se zateplením. Střecha je sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné, nebo prosklené, okna plastová. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje plynová karma. Odpadní vody jsou řešeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří sprchový kout, ocelová vana, umývadla a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou i následující venkovní úpravy: - přípojka elektro - přípojka vody - přípojka zemního plynu - oplocení z dřevěných latí mezi zděnými sloupky - vrata ocelová - vrátka z dřev.latí v ocel.rámu - zámková dlažba šedá - zahradní jezírko
-6-
Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (7.50*7.30*2.50+9.40*8.20*2.50)* 1/8 Vrchní stavba (7.50*7.30*3.10+9.40*8.20*3.40) Zastřešení (7.50*7.30*1.00*0.5+9.40*8.20* 2.60*0.5)
= =
41.20 m3 431.80 m3
=
127.58 m3
_________________________________________ 3
celkem =
600.57 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.p.p. - suterén 1.n.p. - přízemí 2.n.p. - podkroví
(7.50*7.30+9.40*8.20)*1/8 16.48 m2 2.20 m (7.50*7.30+9.40*8.20) 131.83 m2 2.30 m 9.40*8.20 77.08 m2 2.20 m
2.50 m/* 2.60 m/* 2.50 m/*
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 75.13 m2 a prům.výška podlaží je 2.56 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
-7-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
2. 9. 10. 13. 14. 16. 18.
Svislé konstrukce nadstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady podstandard Okna nadstandard Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí
0.21200
100%
0.212
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02300
100%
-0.023
0.05200
100%
0.052
0.02200
100%
0.022
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852 ________________________________________________
0.29463 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.29463) = 1.1591 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 225.39 m2 / zastavěná plocha 1.NP 131.83 m2 = podlažnost 1.71 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení -8-
9. Venkovní úpravy 4 0.04 Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5525 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0.05 pro stáří 100 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
0.06
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.06) x 0.5525 = 0.586 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
2.231,x 0.586 x 0.860 x 0.980
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 600.57 m3
= Kč = Kč
1.102,11 661.896,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130
Cena celkem Kč
661.894,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle § 37 vyhlášky. Popis Jedná se o řadovou garáž krajní sekce, která netvoří funkční celek s rodinným domem stejného vlastníka. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha pultová s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vrata plechová s nátěrem, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm
-9-
Obestavěný prostor Vrchní stavba 23.00*2.10 Zastřešení 23.00*0.30*0.5
48.30 m3 3.45 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
51.75 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8. 9.
Dveře chybí Okna chybí
0.02700
100%
0.01400
100%
-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________
-0.07593 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2 -0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 2 -0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 3 0.6375 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.75+0 pro stáří 50 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.04
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.04) x 0.6375 = 0.612
- 10 -
Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.432,x 0.612 x 0.860 x 0.980
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 51.75 m3
= Kč = Kč
738,91 38.238,70
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
Cena celkem Kč
38.239,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (garáž) 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.130 4) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
Kč Kč Kč Kč
552.990,9.948,661.894,38.239,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
1.263.071,1.263.070,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttřitisícesedmdesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.409 pro katastrální území Darkov, obec a okres Karviná, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pro Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 043 EX 5/2014 ze dne 19.02.2014 a další právní vady na listu vlastnictví uvedené. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází v zastavěné části města, poblíž areálu Lázní Darkov, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení, se základní občanskou vybaveností. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 130. Je napojen na přípojku elektro, zemního plynu a vody. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený, se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito v části jako podkroví. V domě se nachází jeden byt s dispozicí 4+1 a garáž mimo jednotný funkční celek.
- 12 -
V obci Karviná a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (viz přílohy) 1. RD Karviná – Louky, ul.Na Zátiší, o velikosti 4+1 užitná plocha 130 m2, dvojpodlažní, podsklepený, vytápění lokální na tuhá paliva, okna plastová, dům v udržovaném technickém stavu, pozemek 977 m2 (9769,- Kč/m2)
cena
1 270 000,- Kč
2. RD Orlová – Poruba, ul. U Haldy, (10 km od Karviné) o velikosti 3+1 s garáží, užitná plocha 180 m2, dvojpodlažní, částečně podsklepený, vč. podkroví, topení lokální na zemní plyn, udržovaný technický stav, na pozemku vlastní studna, pozemek 682 m2 (7186,- Kč/m2) cena 1 290 000,- Kč 3. RD Petřvald, (13 km od Karviné) o velikosti 4+1, užitná plocha 150 m2, přízemní, podsklepený, vč. podkroví, lokální vytápění na elektřinu, po částečné rekonstrukci, udržovaný technický stav, okna plastová, pozemek 1330 m2 (11 666,- Kč/m2) cena 4. RD Stonava, (7 km od Karviné), o velikosti 4+1, užitná plocha 156 m2, dům po rozsáhlé rekonstrukci, přízemní objekt s podkrovím, okena nová plastová, nová koupelna a kuchyň, vnitřní rozvody), krbová kamna, pozemek 1929 m2 (13 397,- Kč/m2)
- 13 -
cena
1 750 000,- Kč
2 090 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází v bezprostřední blízkosti Lázní Darkov, avšak na poddolovaném území v lokalitě s negativními důlními vlivy, kde obdobné nemovitosti se nabízí v rozpětí mezi 7 166,- Kč/m2 do 13 397,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí v polovině tohoto rozpětí ve výši 10 500,- Kč/m2, tj. 10 500,- Kč/m2 x 165 m2, tj. celkem po zaokrouhlení :
1 700 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná další práva, ani povinnosti s nemovitou věcí spojené, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 3.května 2015
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14347-097/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 14 -
