Könyvelői Klub
KÖNYVELŐI KLUB - 2013. SZEPTEMBER 10. - MISKOLC Konzultáns: Horváth Józsefné okl. könyvvizsgáló, okl. nemzetközi áfa- és adóigazgatósági adószakértő, jogi szakokleveles közgazdász; költségvetési minősítésű könyvvizsgáló
INGATLANOK ÉS BEFEKTETÉSE SZÁMVITELI ÉS ADÓZÁSI KÉRDÉSEI A számviteli és az adótörvény is megfogalmaz az ingatlanokkal kapcsolatos definíciókat, viszont minden évben vannak benne kisebb-nagyobb változások, amelyekre oda kell figyelni, mert, ha elsiklunk felette, akkor nem biztos, hogy jól határozzuk meg az ingatlannak az értékét, vagy az építési teleknek a fogalmát, és belekerülhet a dokumentációkba olyan dolog, amelyet utána az adóhivatal nem fogad el. Az Áfatörvény az, amely az ingatlanokhoz kapcsolódóan elsődlegesen meghatároz különböző adókötelezettségeket, adómentességeket és kivételeket. Amikor egy ingatlant figyelembe veszünk, akkor azt a földdarabot, amelyen áll, illetve a hozzátartozó felépítményeket is vizsgálni kell. Aki adóalany, az általánosságban és többségében társasági adóalany is, így a társasági adó oldaláról is meg kell nézni a tényállást. Az adókedvezmények tekintetében is fontos szerepet játszanak az ingatlanok. Azt is figyelembe kell venni, hogy minden vállalkozó magánszemély is. A magánszemély teljes mértékben, ha ingatlanhoz kötődik, akkor valamilyen adózási folyamatban vesz részt. Ennek megfelelően a kör harmadik oldala tehát: nem kell vállalkozónak lennie, hogy érintse az ingatlannal kapcsolatos adózási kérdés. Ahol adóvonzat van, ott számolni kell azzal is, hogy különböző illetékek is kapcsolódnak hozzá. Mindezt pedig a könyveinkben kezeljük le, tehát a számvitel jeleníti meg azt, amit ebből mi leszűrtünk, és amit ebből érvényesíteni tudunk. Ingatlanügyek az Áfatörvényben Aki adóalany, az találkozik az áfával, mindegy, hogy adómentes vagy adóköteles tevékenységet folytat. A legklasszikusabb forma, amikor az ingatlant értékesítjük, vásárolunk vagy eladunk. Vagy amikor befektetésnek vásárol valaki ingatlant, és a jobb kihasználás érdekében bérbe adja. A bérbeadásnak is megvan az Áfatörvényben a pontos helye. Az 1
Könyvelői Klub
ingatlan tényleges hasznosítását is figyelembe kell venni, mert ezekhez a hasznosításokhoz kapcsolódnak a különböző megítélések, és ennek meghatározása után lehet megmondani, hogy egyenes áfás, fordított áfás vagy akár mentes lesz. Vannak olyan értékesítések, amelyek kilógnak a többi közül, például, ha magánszemélyről beszélünk, aki örököl egy ingatlant, de nincs rá szüksége, ezért értékesíti. A fő szabály meghatározása bármely esetre vonatkozóan befolyásoló tényező az egész ügyletre vonatkozóan az áfa szempontjából. Ingatlanértékesítés Az ingatlanértékesítésnek sok oldalát lehet megkülönböztetni, hiszen maga az értékesítés címszó alatt szerepel például az ajándékozás, a térítésmentes átadás, illetve a meghatározott jogok átruházása. Az ingatlanértékesítések között vannak adómentes és vannak adóköteles esetek. Az Áfatörvény 86. és 88. §-ai foglalkoznak a témával. Ebben az esetben is azt láthatjuk, hogy adómentes körbe tartoznak a lakóingatlanok, illetve olyan ingatlanértékesítés vehető figyelembe, amely első jogerős rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy már megtörtént, de az arra jogosító határozat jogerőre emelkedésétől még nem telt el a két év, tehát új ingatlanként kell figyelembe venni. Ha építési telek kerül értékesítésre, azzal kapcsolatban is felmerül ez a kérdés. Az első rendeltetésszerű használatba vételnél a fő szabály az, hogy az új ingatlan, illetve az építési telek értékesítése minden esetben áfás, minden más típusú ingatlan mentes. Meg kell határozni azt is, hogy mit jelent az „új” ingatlan. Újonnan létrehozott ingatlan első használatba vételét kell figyelembe venni, vagy, ha a rendeltetése megváltozik, illetve ha az albetétek száma változik. A 88. § szerint az adóalany egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanjainak értékesítéséhez választhat áfakötelezettséget is. Minden év december 31-ig kellene a következő évre az adókötelezettséget megválasztani, de ebben az esetben, ha választjuk, akkor az öt évre jelent kötelezettséget. Ha letelt az öt év, akkor, ha nem újítjuk meg, akkor továbbra is áfakörben maradunk, tehát csak azt kell bejelenteni, ha szeretnénk kijelentkezni. 2007-ben kellett először áfakörössé bejelentkezni, de akkor még nem lehetett a lakóingatlanok és egyéb ingatlanok értékesítését, amelyből április 30-ig ki lehetett a lakóingatlanokat emelni. Ha az öt évet nézzük, akkor az öt év ettől függetlenül 2007. december 31-re datálódik. Sokan jártak úgy, hogy amikor kijelentették a lakóingatlant az áfakörből, akkor kijelentődött a többi is, amit eredetileg bejelentettek, így visszakerültek a mentes körbe. Az érintett viszont úgy gondolta, hogy továbbra is az áfakörbe tartozik, tehát áfásan számlázott. Ebben az esetben az érintett többlet áfát fizetett be, a másik igaz, hogy visszaigényelte, de akkor az egyik fél által befizetett többletet oda lehetne adni a 2
Könyvelői Klub
visszaigénylőnek, így az állam lényegében rendben van vele. De ha valamit bevallunk, és nem vesszük észre, hogy az rossz, mert többletet vallottunk be, tehát önként fizetjük be, akkor az nem jár vissza, ha már adóhatósági ellenőrzésre kerül sor. Ha észrevesszük, akkor önrevízióval vissza lehet kérni, ellenkező esetben nem. Az új ingatlannál az értékesítés általános adómértéket jelent, tehát 27 %-ot veszünk figyelembe, csakúgy, mint az építési teleknél. Az újnak nem minősülő ingatlannál az értékesítés adómentes, de az adóalany választhat adófizetési kötelezettséget. Az építési teleknek nem minősülő földterület fő szabályként az értékesítésnél adómentes, de itt is választható az adókötelezettség. Ingatlanértékesítésnél egyenes adózás az elsődleges megítélés. Azt kell meghatározni, hogy ténylegesen mi alapján történik az értékesítés. Szerződést kell kötni, ez alapján lehet eldönteni, hogy az ügylet mikor jött létre és milyen feltételekkel. Az egyenes adózásnál az építési telek értékesítést kell figyelembe venni. A fordított adózás meghatározásánál az Áfatörvény 142. §-át kell megnézni, építési szerződés alapján történő ingatlanátadásnál jelenik ez meg. Lehet adás-vételnél is, de ebben az esetben nagyon fontos megnézni, hogy újnak nem minősülő ingatlanértékesítésről van-e szó, vagy új ingatlanról. Tehát csak az egyenes adózás lehet fordított adózó. Ha nem áfa-alany az érintett, akkor szóba sem jöhet a fordított adózás, mert mindig csak az egyenes adózás kerülhet fordított adózás alá. Építési engedély köteles tevékenységekhez kapcsolódóan akkor, ha egy ingatlan átadásra kerül, ennek az engedélykötelezettsége vonzaná a fordított adózást, de ha ez egy lakóingatlan, akkor a fordított adózás nem jöhet szóba. A teljesítés időpontjánál az a fontos, hogy mikor következik be az esemény, és mikor kell az adókötelezettséget figyelembe venni. Az Áfatörvény 55. §-a ad választ erre a kérdésre, amely szerint fő szabályként akkor valósul meg az ügylet, amikor ténylegesen létrejön, tehát tényállásszerűen megvalósul. Az ingatlanértékesítés úgy valósul meg, hogy az ingatlan átadásával együtt a vételár megfizetése nem biztos, hogy megtörténik, de az átadás biztosan megtörténik, tehát ilyenkor az ügylet teljesítését kell figyelembe venni az ingatlan átadásának a teljesítését. A kifizetés nem befolyásolja azt, hogy az ingatlan átadásra kerüljön. Speciális termékértékesítési tényállást is meghatároz az Áfatörvény, és ilyenkor azt kell figyelembe venni, hogy nem a meglévő ingatlanra irányul, hanem arra az ügyletre, ahol ténylegesen felépítik, létrehozzák ezt az ingatlant, és ez átadásra kerül. Ebben az esetben egy speciális megvalósulásnak hozza ezt a törvény. 3
Könyvelői Klub
Fordított adózás alá eső ingatlanértékesítéseknek a teljesítési helyének, fordulópontjának a meghatározására vonatkozóan az Áfatörvény 60. §-a ad iránymutatást. Ha adófizetésre a terméket beszerző vagy szolgáltatást igénybevevő adóalany kötelezett, a fizetendő adót az ügylet teljesítését bizonyító számla kézhezvételekor, vagy az ellenérték megtérítésekor, vagy a teljesítést követő hónap 15. napján kell megállapítani. A három közül a legkorábbit kell érvényesíteni. Előlegről akkor beszélünk, amikor az előre kifizetés meg is történik, tehát amikor a bankszámlán megjelenik, akkor lesz előleg, amely fő szabályként áfás. Az áfát akkor kell megfizetni, illetve a másik fél akkor vonja le, amikor az előleg ténylegesen előleggé válik, tehát megérkezik a számlára. Tehát egyenes adózást alkalmazunk. Fordított adózásnál nem történik áfafizetési kötelezettség, hiszen az előleg számlán nincs áfa. Ilyenkor az előlegnél, amikor a végszámla kiállítódik, akkor lehet a teljesítési időt megállapítani. Ha pénzforgalmi teljesítés történik, az előleg csak akkor lesz előleg, ha ténylegesen megfizették. A végszámla, a részszámlák teljesítési ideje a pénzforgalmi szemléletben való megjelenés idejére tevődik. A pénzforgalmi szemléletű áfázásnál, amikor megjelenik a bevétel oldal az egyik félnél, abban a pillanatban jelenik meg a másik oldalnál terhelésként, és nála akkor lehet levonásba helyezni. Egyenes adózás alá eső ingatlanértékesítése során, ha foglaló átadására kerül sor, akkor a foglaló lényegében előlegnek minősül, tehát ugyanaz a szabály vonatkozik rá. Amikor a foglalót kifizették, akkor merül fel az áfakötelezettség is. Fordított adózásnál erre nincs semmilyen kihatás. Ingatlan bérbeadása Az ingatlan bérbeadással kapcsolatban más a helyzet, mint az értékesítésnél, hiszen minden olyan jogviszony, amely ténylegesen ellenérték fejében használatra adja át az ingatlant, az mind az ingatlan bérbeadás fogalmához tartozik. A bérbe adónál bevételként jelenik meg a bérleti díj, cégek esetében árbevételként, de vele szemben természetesen költségek is felmerülnek, és ezzel szemben a bérbe adónál ezt is figyelembe lehet venni. Azt, hogy a bérbeadásra vonatkozóan az egyenes adózás vagy az adómentesség szabályai szerint járunk el, az határozza meg, hogy milyen feltételek mellett teljesül a bérbeadás. Fő szabályként az Áfatörvény 86. §-a alapján adómentességet ad, de be lehet jelentkezni adókötelezettség alá, és ilyenkor az általános kulccsal adózunk. Tehát levonhatja a bérbeadással kapcsolatos 4
Könyvelői Klub
költségek áfáját is. Ha adómentesen kerül bérbeadásra egy ingatlan, és felmerülnek áfás költségei, akkor nem vonhatja le, hiszen mentes tevékenységhez használják. A 88. § szól az adókötelessé tételről, amely választható új tevékenység felvételekor, vagy újként kerül a bérbeadás tevékenységgé. Ha nincs a tevékenységi körben, és nem is jelentik be, ilyen formában nem lehet bérbe adni. Fontos szabály, hogy ha a bérbeadást adókötelessé tesszük, az öt éves szabály itt is érvényesül. Ha áprilisig választotta az érintett a kötelezettséget, akkor visszamenőlegesen a december 31-ét kell figyelembe venni az öt évnél. Speciális ingatlanokról az Áfatörvény 86. §-a rendelkezik. Adóköteles körbe tartoznak a különféle ingatlanok bérbeadásai, kereskedelmi szolgáltatás nyújtása, a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép- vagy egyéb berendezések bérbeadása és a széfek bérbeadása is. Adólevonási szabályoknál alapvető dolog, hogy ha áfakörös, akkor levonható áfája van, ha mentes, akkor a levonás nem megengedett. A különböző megfogalmazásokat az Áfatörvény egybe tömöríti. A magyar számviteli törvényben az ingatlan egy helyen szerepel, amelyhez jól hozzá lehet tenni az adójogszabályokat, de ha az adó oldaláról közelítjük meg, akkor sok helyről kell összeszedni azokat a szabályozásokat, amelyek ide tartoznak. Ha a tevékenységhez kapcsolódóan a bevételeket és költségeket is el tudjuk különíteni, tehát megbízhatóan alá lehet támasztani, hogy mennyi a fizetendő és a levonható áfa, akkor nem kötelező az arányosítás. Ha arányosítunk, akkor a számviteli politikában rögzíteni kell, hogy ezt milyen módszerrel tesszük, tehát minden hónapban, vagy évente egyszer, és ilyenkor az év végén korrigálunk. Ha új tevékenységet veszünk fel, amelyhez az áfakörösséget is vállaljuk, például ingatlan bérbeadáshoz, akkor meg kell vizsgálni, hogy mennyire lehet a többi tevékenységtől elkülöníteni, vagy nem lehet elkülöníteni, és ebben az esetben az arányosításra is figyelemmel kell lenni. Például, ha egy cég megvásárol egy ingatlant, amelybe edzőtermet létesített, de nem profitnövelési céllal, hanem a saját dolgozóinak tartja fenn, ők használhatják munkaidő után, tehát az egészségüket szolgálja a létesítmény. A 2012-es szabály kivételével ez nem a vállalkozás érdekében felmerült költségeket tartalmazza, tehát nem lehet az áfát visszaigényelni. Ha viszont 2012 után történik mindez, akkor meg kell vizsgálni, hogy tényleg az egészségfejlesztést szolgálja-e, és ezáltal mérhető a dolgozók állóképessége, fittsége, és ha ezt be is tudja bizonyítani, akkor a vállalkozás érdekében elszámolt költséggel lehet fenntartani a komplexumot. Egyéb ingatlanok esetében az adólevonással kapcsolatban azt 5
Könyvelői Klub
kell vizsgálni, hogy az egyéb ingatlan használata, hasznosítása adólevonásra jogosító tevékenység során történik-e vagy sem. Ha igen, akkor adólevonásra jogosít, ha bizonyíthatóan nem, akkor nem vonható le. Az adóalany tulajdonában lévő tárgyi eszköz ingatlant 240 hónapig figyelni kell, tehát hogyan változik az ingatlanhoz kapcsolódó áfának az elszámolása. Ha értékesítésre kerül, akkor a hátralévő résznek az áfája befizetendő. A törvény előírása szerint folyamatosan vezetni kell, hogyan áll ez az áfa arány, amelyet minden évben ki kell számolni. Az Áfatörvényben az is szerepel, hogy arányaiban lehetne levonni az áfát, tehát nem egyben az egészet, hanem az előzőekben említett arányosításnak megfelelően. Egyéb ingatlan bérbeadással történő hasznosításnál a fő szabály az adómentesség, de lehetőség van az áfakörösség választására is. Abban az esetben, ha adómentes és adóköteles tételeket is maga után von a folyamat, arányosításra is szükség van. Egyéb ingatlan továbbértékesítésre történő hasznosításánál az Áfatörvény tételes levonási tilalmat nem ír elő. Azt kell megnézni, hogy az egyéb ingatlan beszerzését terhelő áfa, felszámított adó levonhatóként is megjelenik-e, amely csak akkor lehet, ha adófizetési kötelezettség terheli az érintettet. Egyéb ingatlan beszerzését terhelő előzetesen felszámított adó levonhatóságánál abban az esetben, ha továbbértékesítésre kerül, akkor az első rendeltetésszerű használatba vétel még nem történt meg, vagy megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély még nem emelkedett jogerőre, és két év nem telt el, akkor lehet érvényesíteni. Az előzetesen felszámított adó levonhatóságát alá kell bizonylatolni. Lakóingatlanok esetében, ha nem továbbértékesítésre, illetve bérbeadásra, hanem egyéb, egy meghatározott tevékenységre vesszük igénybe, akkor adólevonásra nem jogosít. Tehát, ha nem minősítik át a lakóingatlant más ingatlanná, akkor mindegy, hogy irodának, fodrászatnak használják, akkor sem vonható le adója. Lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek, szolgáltatások előzetesen felszámított áfájáról a 124. § rendelkezik. Fő szabály, hogy nem vonható le a felújításhoz, felépítéshez szükséges anyagok, szolgáltatások áfáját. Felmentést lehet a tilalom alól abban az esetben kapni, ha olyan terméket szerzünk be, amelyből ténylegesen a felújítás, átalakítás megtörténik, és biztosan tudjuk igazolni, hogy továbbértékesítésre fog kerülni. Lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatásokat terhelő adó levonható, ha a szolgáltatások igénybevétele közvetített szolgáltatási céllal történik. Előre kell tudni bizonyítani, hogy közvetített szolgáltatásként fog megvalósulni. Ha a termékek beszerzését a 6
Könyvelői Klub
közvetlen anyagjellegű ráfordításként beépítjük, tehát saját terület felújításához, építéséhez használjuk fel, adóköteles értékesítéshez, bérbeadáshoz, akkor vonható le. Természetesen, ha megváltozik a jogcím, miután elkészül az ingatlan, ezt önrevízióval a helyére lehet tenni. Tao A társasági adónál úgy jelenik meg az ingatlan, mint vagyonelem, amely nem játszik szerepet az eredményességben, viszont az avulás, felértékelések szempontjából lényeges, az ingatlan mozgásterét meghatározzák a társasági adó szempontjából. Tervszerinti értékcsökkenést lehet minden évben elszámolni. Amikor a vállalkozás megvásárolja a tárgyi eszközök között szereplő ingatlanjait, akkor azoknak a tervszerinti értékcsökkenést is behatárolja. Az adótörvény szerint ötven év alatt lehet leamortizálni az ingatlant, tehát két százalékkal, amelytől a számviteli törvény szerint el lehet térni, és korábban is le lehet amortizálni, ha úgy dönt a vállalkozó. Az adózás előtti eredmény mozog ilyenkor, hiszen a számviteli törvény szerint növeljük, az adótörvény szerint csökkentjük az adóalapot. Ha én gyorsabban leírok egy ingatlant, akkor megnövelem magasabb értékkel az adózás előtti eredményt, majd ötven év alatt lassan lecsökkentem az adóalapomat. Előfordul, hogy mégis muszáj a tervezett időintervallumot lecsökkenteni, például ha értékesítésre kerül az ingatlan, vagy káresemény érte. Ilyenkor el kell számolni a terven felüli értékcsökkenést. Természetesen ez is hat az eredményre, egyéb ráfordításként kell elszámolni, és akár a tervszerinti, akár terven felüli értékcsökkenésről van szó, az üzemi üzleti eredményt csökkenti, az adózás előtti eredmény csökken. A fejlesztési tartalék lényege, hogy az adózás előtti eredményt mozgatja, amely kötelezettséggel jár. Az adózás előtti eredmény 50%-áig lehet képezni, és négy éven keresztül lehet a kötelezettséget teljesíteni. Ingatlan beruházásánál, mivel a fejlesztési tartalék egy csúsztatott adóalapot csökkentő tétel, ha ingatlant valósítunk meg a fejlesztési tartalékból, akkor sokkal kevesebb növelő tétel fog megjelenni az adózás előtti eredmény növeléseként a következő években, csökkentőként nem jelenik meg, hiszen az adótörvény ezt nem engedi meg. Ahhoz, hogy a fejlesztési tartalékot helyesen tudjuk meghatározni és követni is tudjuk, komoly analitikát kell vezetni, megfelelő részletezéssel. Tehát melyik évben mennyit képeztünk, mennyit oldunk fel. A tárgyi eszköz, ingatlan kartonján emellett szerepelnie kell, hogy mennyi a számviteli- és adótörvény szerinti értékcsökkenés megállapítása. 7
Könyvelői Klub
Az ingatlanokkal kapcsolatban három évvel ezelőtt az ingatlan katasztert is megállapították, tehát mindenkinek számon kell tartania a vagyonelemeit. A költségvetési szerveknél azért, mivel állami vagyont képeznek, a vállalkozásoknál azért, mert nemzetgazdasági szempontból érdekes vagyonokról van szó. Kisvállalkozások beruházási kedvezményénél ingatlanok esetében az a fontos, hogy a megfelelő ösztönző jelleget adjuk meg. A január elsején meglévő kisvállalkozásoknál lehet ezt érvényesíteni a tárgyévben meglévő beruházások alapján. Külföldi személy, külföldi ingatlan értékesítésének társasági adókötelezettségével kapcsolatban azt kell megvizsgálni, hogy van-e a két ország között a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény, egyébként az ingatlan mindig ott adózik, ahol megtalálható. A fejlesztési adókedvezménynél látható, hogy a nagyvállalkozásoknak adja meg azokat a beruházási kedvezményeket, amely alapján minél nagyobb értékben növelhetik a meghatározott beruházásaikat, ami ingatlanvagyon gyarapodását és a dolgozói létszám növekedését is jelenti. Arra kell odafigyelni, hogy különböző projektek vonatkozásában lehet a fejlesztési adókedvezményt a Nemzetgazdasági Minisztériumtól megkapni. Minden évben kétszer lehet erre igényt benyújtani, jelenleg december 12-ig adható be az igény. Jelenértéken kell kiszámolni, hogy mekkora beruházást hajtunk végre. Hárommilliárd forint értékű beruházás esetében legalább 150 fő létszámnövekedéssel kell kalkulálni. Ha elmaradott, elnéptelenedett településen az önkormányzatok területén helyezi üzembe a beruházást, akkor egymilliárd forint értékűnek kell lennie, és legalább 75 fő helyi lakosnak a foglalkoztatását kell biztosítania. Az élelmiszerellátó létesítményeknél 100 milliárd forint értékűnek kell lennie a beruházásnak, amelyhez nem kapcsolódik külön létszámnövekmény. Ide tartozik a 100 millió forint értékű önálló környezetvédelmi beruházás, amely a környezet szennyezéseinek megszüntetéseire irányul, például kémények, tisztítóberendezések. Széles sávú internetszolgáltatáshoz, kísérleti fejlesztéshez, film- és videógyártáshoz kapcsolódó beruházásokhoz is 100 millió forintot lehet beruházni. További lehetőség a beruházásoknál a munkahelyteremtést szolgáló beruházási forma. Kis- és középvállalkozásokhoz kapcsolódhat a fejlesztési adókedvezmény, ha 500 millió forintot meghaladó beruházásról van szó. A beruházási adókedvezmény feltétele, hogy négy adóévben átlagos állományi létszám növekedjen, amely a kisvállalkozásoknál 20 fő, 8
Könyvelői Klub
középvállalkozásoknál legalább 50 fő. A bérköltség a kisvállalkozásoknál a minimálbér ötvenszeresével, középvállalkozásoknál a minimálbér százszorosával meghaladja a bázisévet, tehát az előző időszakhoz kapcsolódóan annyival növekedjen. A társasági adókedvezménynél nagyon fontos az új szabad vállalkozási zónák kialakítása, ami a fejlesztési adókedvezményhez kapcsolódik. Nemcsak a fejlesztési adókedvezményt kapja meg a vállalkozás, hanem társasági adókedvezményt is. Feltétele, hogy helyi lakosokat kell foglalkoztatnia. A településnek kell pályázatot írnia, amely alapján, ha besorolható, akkor az adókedvezmény igénybe vehető. A helyi önkormányzatokat motiválja a helybeli lakosság munkalehetősége, illetve az elnéptelenedett területek visszakerülése. A fejlesztési adókedvezmény az úgynevezett 80%-os kedvezmény, mert a fizetendő adó 80%áig vehető igénybe, a kérelem benyújtását követő legkésőbb 14. évben érvényesíthető. A sport- és ingatlanberuházások szintén az adókedvezményekhez kapcsolódnak, elsődlegesen a látvány-csapatsportok támogatása. Ha megvásárol valaki egy ingatlant, ahová sportlétesítményt épít, erre a beruházásra használhatja a meglévő szponzori pénzt, amelyért a másik fél társasági adókedvezményt kap. Feltétele, hogy négy éven belül legalább körbekerítsék az adott területet. Nemcsak a sportlétesítmények, hanem maga a tényleges sportcélú beruházások, felújítások kerültek újonnan megfogalmazásra, és ennek megfelelően lehet érvényesíteni a társasági adókedvezményt attól függetlenül, hogy ráfordításként a költségeket elszámolja, és csökken az adózás előtti eredménye, majd az adó 70%-áig érvényesíthető a kedvezmény. Különféle sportkörök területét, mozgásterét, ellátási területét lehet belőle finanszírozni, illetve felújítani, továbbá a biztonsági követelmények ellátásával is lehet érvényesíteni a beruházást. Szja A személyi jövedelemadó vonatkozásában is előfordul ingatlanértékesítés, -bérbeadás, illetve más olyan területek, amelyek inkább a magánszemélyeket érintik, például a termőföld bérbeadásából származó jövedelem, önkormányzati bérlet, tehát szociális tevékenység, illetve tartási, életjáradéki szerződések, örökösödés.
9
Könyvelői Klub
Ingatlanértékesítés Ingatlanértékesítésnél minden magánszemély adószám nélkül tudja érvényesíteni az értékesítést. Lehet a saját lakása, örökölt lakás, nem az a fontos, hanem mivel bevételnek számít, így adókötelezettség áll fenn erre az összegre. A bevétellel szemben mindig különböző költségek is felmerülnek, amelyeket figyelembe kell venni, például akkor, amikor megállapítjuk, hogy mekkora összeg után kell adózni. Először is valamilyen értéken megszerezte a magánszemély az ingatlan valamilyen értéken. Ha vásárolta, akkor vásárlási érték, ha örökölt, akkor a hagyatéki tárgyalás megállapítja a lakás értékét, ajándékozásnál szintúgy megállapításra kerül az érték. Az illetéket mindig a vevőnek kell megfizetni, mindegy, hogy a vásárlás, ajándékozás után, de a tulajdonosnak kell leróni, és ez csökkenti a bekerülési értéket. Az ingatlan használata során különböző értéknövelő beruházásokat végzünk, amelyeket, ha számlával rendelkezünk, akkor figyelembe lehet venni. Ahhoz, hogy el lehessen adni az ingatlant, felmerülnek hirdetési, ingatlanközvetítői költségek is. Mindazon költségek, amelyek az ingatlan eladásáig felmerülnek, az eredeti bevétellel szemben figyelembe vehetők. Ha az eredeti bekerülési értéket már nem lehet megállapítani, akkor a teljes bevétel 25%-át kell figyelembe venni teljes bevételnek a törvény szerint, tehát az eladásból származó bevétel 25%-a lesz adóköteles. Lakás céljára szolgáló ingatlanoknál azt kell megnézni, hogy melyik az az időszak, amelyet figyelembe lehet venni. Az értékesítésből származó bevételnél visszamenőlegesen megnézzük, hogy a tényleges bekerülési értéket hogyan lehet beszámítani. Azt látjuk, hogy ahogyan megyünk vissza, 2013-tól fokozatosan meghatározott százalékkal növekedik. Lakóingatlanoknál láthatjuk, hogy ha a 2008-as évben szerezte meg az ingatlant, akkor teljes mértékben figyelembe lehet venni, nincs levonási hányad eltérés. Ha régebbi időszakról van szó, akkor nem kell a figyelési idővel számolni. Nem lakás céljára szolgáló ingatlannál a bevétellel szemben szintén lehetőség van azt a kiadásokkal csökkenteni, a szerzési idő függvényében. 10%-kal lehet számolni. A figyelési idő 15 év. Ingatlanértékesítésnél a figyelési időt nem kell figyelembe venni, ha az ingatlan eladási ára kevesebb, mint amennyiért most értékesítésre kerül. Az ingatlan megszerzésénél annak időpontjának azt a napot kell figyelembe venni, amely napon az erről szóló érvényes szerződés a földhivatalhoz bekerül. Hiába írta meg az ügyvéd a szerződést, ha nem kerül a földhivatalhoz, nem tekinthető a megszerzés időpontjának. Ha 10
Könyvelői Klub
magánszemély tulajdonjog öröklését kapja, akkor az örökhagyó halálának a napja számít a megszerzés időpontjának még akkor is, ha a hagyatéki eljárás áthúzódik másik évre. Ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amelyről az érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem ingatlankulcsa 16%, mivel egykulcsos adórendszerben dolgozunk általánosságban. Ingatlan bérbeadása Magánszemélynek ingatlan bérbeadásához nem kötelező adószámot igényelni. Akik élnek ezzel a lehetőséggel, csak a bevétellel kell elszámolniuk. Ha nincs adószám, nincs számlaadási kötelezettség, de számviteli bizonylat készítésére kötelezett. Minden olyan okmány, amelyen a pénz átvételét tudja bizonyítani, számviteli bizonylatnak számít, lehet nyugta, bevételi pénztárbizonylat, a lényeg, hogy minden olyan adatot tartalmazzon, amelyből egyértelműen látszik, hogy mekkora bevételre tett szert a bérbeadó. A magánszemélynek lehetősége van arra, hogy az ingatlanjait bérbe adja. A bérleti díjból származó jövedelemére vonatkozóan is van választási módja. Ha az önálló tevékenységből származó bevételéhez kapcsolódóan átalányadót választ, akkor egy meghatározott összeg után fizeti meg az adót. Ha az összbevétel tíz százalékát veszi figyelembe költségként, akkor a többi kerül jövedelemként elszámolásra. Továbbá választhatja azt is, hogy tételes adózással rója le a fizetési kötelezettségét. Az egyéni vállalkozók is adhatnak bérbe ingatlant, amely egyetlen feltétele, hogy a tevékenységi körbe be legyen jelentve. A személyi jövedelemadó hatálya alatt levonhatja a költségeit, és az egyenleg, a vállalkozási alapja fog adókötelezettséget élvezni. 2013-ban összevonandó jövedelemként kell figyelembe venni a bérbeadásból származó jövedelmet, tehát a szálláshely-szolgáltatás kivételével minden magánszemélynek jövedelemkiegészítője lehet a bérbeadás. Lehetőség volt arra már két évvel ezelőtt is, hogy ha bérbe adja valaki az ingatlanját, akkor értékcsökkenést számolhasson el, adótörvény szerinti értékcsökkenést lehet elszámolni minden évben. Vannak olyan nagyobb értékű ingatlanok, ahol tárgyi eszközökre vonatkozó nyilvántartást kell vezetni, tehát fel kell leltározni a tárgyi eszközöket, és erre az adótörvény szerinti 11
Könyvelői Klub
meghatározott értékcsökkenést lehet elszámolni a bevétellel szemben, végül az egyenleg válik adókötelessé. Az értékcsökkenés elszámolásáról minden évre vonatkozóan megfelelő nyilvántartással kell rendelkezni. Nem lehet csak egy-egy tárgyi eszközre elszámolni az értékcsökkenést, ha például van egy úszómedence és egy halastó, akkor mindkettőre el kell számolni. Itt is figyelembe lehet venni azt, hogy a kis értékű tárgyaknál egy összegben számolja el az értékcsökkenést, 200.000 forint vehető igénybe. A bérbe adott ingatlanon különféle felújításokat is el lehet számolni, hiszen ezeket az épületeket karban kell tartani. Ha a bérbeadásnál nem számolnak el az áfával, tehát áfamentesen adja bérbe, akkor a levonható áfát sem lehet érvényesíteni, de költségként el lehet számolni. Csak a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni. Ha a bérbeadó a saját lakását kiadja bérbe, és egy másik városban például egy munkahely miatt egy másik lakást bérel, akkor a személyi jövedelemadó törvény szerint beszámítható, ha 90 napnál több idő telt el, és máshol költségként nem számolják el az érintettnek. Adómentes átruházások körébe tartozik például a házassági vagyonközösség megszűnésével kapcsolatos ingatlanok átadása. Ha az egyik fél igényt tart a lakásra, de más tárgyra nem, például az autóra, üdülőre nem, így azt a másik fél viheti, akkor sem kell az adót megfizetni utána. Életjáradék fejében ellátási szerződés megkötése is adómentességet élvez. Például, ha egy idős magánszemély egy fiatal házaspárral köti meg a szerződést arra vonatkozóan, hogy a lakás tulajdonjoga a halála után rájuk száll, meghatározott ellátás fejében. Ha megkötötték a tartási, életjáradéki, öröklési szerződést, az adótörvény szerint a későbbiek folyamán adómentessé válik. Adómentesség körébe tartozik a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervek, helyi önkormányzatokkal megkötött szerződések alapján megszerzett jövedelem. Ha például van egy lakása a magánszemélynek és beköltözik az idősek otthonába, a lakását ráhagyja ilyenkor az önkormányzatra. A helyi önkormányzat vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondás is adómentességet élvez. Egy önkormányzati lakásról lemond valaki, mert például vásárol 12
Könyvelői Klub
egy saját lakást, akkor ilyenkor visszakap egy adott összeget, és az ebből származó jövedelme adómentes lesz. A deviza hitelesekkel kapcsolatos új szabály, hogy az állam megvásárolja tőlük a lakást, majd visszabérlik az államtól. Amikor az állam megvásárolja a lakást, akkor bevételhez jutnak, igaz, hogy nem kapják kézhez, mert a törlesztésükbe folyósítják, tehát fedezi belőle a hitel részleteit, és az így megszerzett jövedelem adómentes. Ha a magánszemélynek van egy lakása, amelyre éppen nincs szüksége, akkor felajánlhatja az önkormányzatnak szociális céllal, és az ebből származó jövedelme adómentes. A termőföld értékesítéséből származó bevétel külön nevesítésre került a személyi jövedelemadó törvényben. Ha a magánszemélynek az éves összjövedelme nem haladja meg a 4.380.000 forintot, akkor a termőföld értékesítésből származó jövedelmének a 200.000 forintot meg nem haladó része adómentes, a felette lévő rész adóköteles. Olyan személynek kell értékesíteni, aki regisztrált mezőgazdasági termelő, és legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja. Lehet olyan magánszemély is, aki valamilyen regisztrált mezőgazdasági társaságnak az alkalmazottja, és ezt a földet legalább 10 évig fogja művelni. Azt is figyelembe kell venni, hogy két évvel ezelőtt még teljes mértékben adómentes volt, ha öt évig mezőgazdasági célra használják, ezért nagyon fontos, hogy milyen időszakról van szó. Ha a magánszemély úgy értékesít termőföldet, hogy a feltétel szerinti személyek megvannak, de az adás-vétel egy szövetkezeti vagyonnevesítéssel kerül megfogalmazásra, tehát egy szövetkezeti részt képez, akkor az ebből származó jövedelem adómentes. Nem kell arra figyelni, hogy ténylegesen mekkora az összjövedelme, tehát a 4.380.000 forintot figyelmen kívül lehet hagyni, csak a személyi feltételeknek kell fennállni. Jövedelemkorlátoktól függetlenül mentes a termőföld átruházás, ha a vevő magánszemély, regisztrációs számmal rendelkező olyan mezőgazdasági termelő, aki állattenyésztéssel foglalkozik, és az állattartáshoz használja a földterületet. Meg van határozva, hogy egy személyhez hány hektár föld tartozhat. Mezőgazdasági termelést kell a területen folytatni legalább öt évig, amely az állattartáshoz szükséges takarmány lehet. Adómentes akkor is az átruházás, ha magánszemély részére birtok-összevonási jogcímen történik. Amikor is az a lényeges, hogy a települési önkormányzat részére különféle szociális földprogram céljából kerül erre sor. Ha a Nemzeti Földalap javára történik, az adómentességet akkor is figyelembe kell venni. 13
Könyvelői Klub
A jövedelemszerzés időpontját azért fontos kiemelten kezelni, mert ehhez kapcsolódik az adó megfizetésének kötelezettsége. Az ingatlan, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésbe kötelezett vagyonértékű jogból származó jövedelem megszerzésével kapcsolatban mindig azt a napot kell figyelembe venni, amikor az érvényes szerződés bekerül a földhivatalhoz. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett ingatlanoknál, illetve vagyonértékű jogok átruházásánál a szerződés megkötésének a napja lesz a jövedelemszerzés időpontja. Opciós szerződéseknél a megszerzett ingatlan esetében az ingatlan megszerzésének azt a napot tekintjük, amikor a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozata bekerül a nyilvántartó hatósághoz. Öröklés esetében a szerzés időpontja az a nap, amikor az örökség megnyílik, tehát az örökhagyó halálának a napja. Földrendezés, kisajátítás esetében az eredeti ingatlanszerzés időpontját kell figyelembe venni, tehát amikor a földrendezés vagy kisajátítás megtörténik. Csereingatlan esetében nem a tényleges megvalósulásakor, hanem az eredeti ingatlan megszerzésekor keletkezik az ingatlanszerzés. A korábbi évekre, tehát az 1989 előtti időszakra vonatkozóan a szerződéskötés napját kell figyelembe venni. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem kötelezett vagyonértékű jogok esetében a szerzés időpontja lesz a tényleges jövedelemszerzés időpontja. Ingatlan lízing esetében a futamidő végén száll át a tulajdonjog a magánszemélyre, így az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell a jövedelemszerzés napjának tekinteni. Az időpontokat nagyon komolyan meg kell vizsgálni. Például egy magánszemély 2013-ban 60 millióért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amelyet megvásárolt 2006-ban 7 millió forintért. Épített rá 2009-ben 16 millió forintért egy házat. 2011-ben bővítette a házat, amely 17 millió forintot tett ki. Minden egyes összegről számlával, szerződéssel rendelkezik. Azt kell megvizsgálni, hogy mikor van a tényleges szerzési időpont. Az ingatlan háromszori eseménnyel lett teljes, tehát 7, 16 és 17 millió forint, amely összesen 40 millió forint. Arányosítással kell megosztani, tehát a negyven millió forinthoz vesszük a 7, 16 és 17 millió forintokat. A 60 millió forintot elosztjuk a bekerülési 14
Könyvelői Klub
érték 40 millió forintjával, és hét arányos résszel lesz beszorozva, ez 10 és fél millió forint. 2009-ben tizenhatod részt vesszük figyelembe, majd a 2011-es értéket is hozzávesszük. 25,5 millió forint lesz a bevétel rész meghatározásánál figyelembe véve. Végül ebből látszik, hogy az összbekerülési érték negyven millió forint lesz, ezt kell a három összeghez arányosítani. Értéknövelő beruházásnál az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítást kell figyelembe venni, amelyet bizonylatokkal kell alátámasztani, csak akkor lehet érvényesíteni. Ingatlan átruházása esetén a korábban már meglévő, 24 hónapon belüli átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az öt százalékát meghaladó mértékben lehet elszámolni állagmegóvás céljából értéknövelő beruházást. A meglévő okiratok, alátámasztó bizonylatok alapján lehet ezt kiszámolni. Az a munka, amelyet az építésnél, beruházásnál a magánszemély saját maga végez, nem számítható be. Lakás céljára szolgáló ingatlanoknál átruházás esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően hogyan lehet a jövedelmet meghatározni? Fokozatosan visszamenőlegesen kell öt évre megnézni, és öt év alatt lehet teljes mértékben beszámítani a bekerülési értéket. Például, ha egy magánszemély 2013-ban 24 millió forintért értékesíti a 2009-ben 16 millióért vásárolt házát, akkor az adás-vételi szerződés alapján megnézzük, hogy a vételár összegéből 14 millió forintot szerződés alapján átad az eladónak, és a fennmaradó 10 millió forintot a következő négy évben egyenlő részletekben fizeti meg. A szerződés ebben az esetben még kamattal is terhelt. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és a szigetelést, amelyről 3,5 millió forintos számlával rendelkezik, így azt figyelembe veheti. 2012-ben a lakás ki lett festve, amelyről 500.000 forintos számlája van. A bevétel öt százalékát lehet elszámolni, de mivel ez nem éri el az öt százalékot, ezért ezt nem lehet elszámolni. Az átruházással 500.000 forint ügyvédi költsége is volt. A bevétel összesen 25 millió forint, 16 millió forint volt a megszerzéskor, ráfordított beruházás 3,5, átruházás 500.000 forint, így a költség összesen 20 millió forint, a számított érték 5 millió forint. Az évek beszámításával a számított összeg harminc százalék lesz a jövedelem, ezután kell megfizetnie a személyi jövedelemadót. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanoknál a 6. évtől kezdődik 10%-kal a csökkentés, 15 évet kell figyelembe venni. Például ha egy magánszemély 2013-ban adás-vételi szerződés alapján 20 millió forintért értékesíti az 1999-ben örökölt üdülőjét, akkor az illeték megállapításakor figyelembe vett összeg a megfizetett illeték, összesen 12 millió forint. Amikor illetékfizetési kötelezettség van, akkor adófizetési kötelezettség is fennáll. Csempét, parkettát kicserélték az üdülőben, amelyről számlával rendelkezik. Azt kell megnézni, hogy értéknövelő beruházás címén el lehet-e számolni az öt százalékot vagy sem. Az átruházásnál felmerült 600.000 15
Könyvelői Klub
forint költség, amelyet érvényesíteni lehet. A tényleges adóköteles jövedelem megállapításakor vesszük az összes ráfordított értéket, itt már lehet számolni az értéknövelő beruházással is, és nem a teljes összeget, de 90%-ot lehet venni, mert 1999-es, így az adóköteles jövedelem 500.000 forint. Termőföldből átminősített ingatlan értékesítésénél fontos szabályozás, hogy az ebből származó bevételt jelentősen megadóztatják. A szokásos hozamot a normál 16%-os adókulccsal. Azt kell figyelembe venni, hogy meddig volt a birtokában a termőföld, amelyet 0,3%-kal fel kell szorozni, ez az összeg lesz a szokásos hozam, és minden felette lévő 3x16%kal, 48%-kal adózik. Ha ezt a termőföldet örökölte az eladó, akkor nem kell megfizetni a magasabb adót, illetve akkor sem, ha legalább öt évig az ő tulajdonában volt. Az összevonandó jövedelemnél a családi adókedvezménnyel csökkenthető az adóalap, így kell kiszámolni az adót. Ha a tételes adózást, vagy a 90%-ost vagy az átalányadózást választja, akkor, ha meghaladja a bérbeadásból származó jövedelme az egymillió forintot, kedvezményezett EHO-fizetési kötelezettség is társul hozzá, 14%. Abban az esetben, ha a gyermekének ajándékoz valaki ingatlant, mivel egyenes ágbeli rokon, nem adóköteles, és nem is illetékköteles. Ha közeli hozzátartozó, de nem egyenes ágbeli rokon, akkor 20 millió forintig adómentes az ajándékozás. Ha egyéb személyről van szó, akkor adóköteles jövedelemként kell figyelembe venni. Illetékek A visszterhes vagyonátruházási illetékeknél a használt lakás vásárlásánál 2013. január elsejétől megszűnt a kettő százalék, tehát mindenféle korlát nélkül, egységesen a négy százalék marad. Teremgarázs, tároló, tehát kiszolgáló egységek vásárlása esetén az illeték már 10%. Új lakás illetékénél 15 millió forintig nincs illeték, de afelett a négy százalékos illetéket kell megfizetni 2013-tól. A 35 év alattiak kaphatnak illetékkedvezményt, amikor a 15 millió forint alatti ingatlanoknál az illeték 50%-át lehet megkapni. Lakáscsere esetében mindig a vevő fizeti meg az illetéket. Ha egy éven belül a megvásárolt lakást egy másikra cseréli, vagy eladja, és újat vesz helyette, akkor össze lehet számítani a 16
Könyvelői Klub
vásárláskor megfizetett illetéket, tehát az újravásárláshoz kapcsolódó illetékfizetési kötelezettséget így összevontan lehet kezelni. Kétkulcsos maradt az öröklés és ajándékozási illeték rendszere. Az általános illeték mértéke 18%, a lakásszerzéshez kapcsolódó kedvezményezett illeték 9%. Földszerzésnél akár ajándékozás, akár öröklés útján jut hozzá az érintett, az illeték 9%-ban lett meghatározva. Az egyenes ágbeli örökösödés ingatlan vagy egyéb építmények esetén mentes az illeték alól. Mentes az illeték alól az örökhagyó mostoha, nevelt gyermeke vagy a nevelő szülő 20 millió forintig. 2013. január 1-jétől nem kell bejelenteni az ajándékozást az adóhivatalnak, ha a saját gyermekének ajándékoz az illető. Ugyanakkor ezt mindenféleképpen érdemes írásba foglalni, és ellenjegyeztetni, ha a későbbiekben bármikor igazolni kellene az ajándék eredetét. Számviteli kapcsolódás Az ingatlanokhoz kapcsolódóan a számvitel szempontjából két téma kiemelten fontos. Az egyik az, hogy a bekerülési értéket minden esetben jól kell meghatározni. A másik, hogy az ingatlanban történő változások folyamatosan, időben, teljesítési időhöz kapcsolódóan legyenek elkönyvelve. A bekerülési értékben mindig van valamilyen buktató, azért is kell komolyan odafigyelni. 2013-ban kivették azt, hogy a kapott kamat csökkentse a bekerülési értéket, illetve a fizetett kamatnál, hogy ha ez egy pályázati pénzhez kapcsolódó beruházás, akkor nem kerülhet be a bekerülési értékbe. A próbaüzem bizonylatolásánál először is az a kérdés, hogy mikortól próbaüzem a beruházás. Amikor már mindenki számára lehetővé válik a használat, vagy amikor már minden dokumentum a rendelkezésre áll és lehet aktiválni? Ezt a tulajdonosokkal kell letisztázni, amelyhez egy igazolásra van szükség, hogy a rendeltetésszerű használat elindult vagy sem. A bontási költség a bekerülési értékbe bekerül, amíg a telek piaci értékét el nem éri. Ha a piaci értéket meghaladja, akkor a bontási költségnek a fennmaradó része a leendő, később meglévő épületbe fog bekerülni. Például, ha van egy használhatatlan épület egy területen, amelyet megvásárolunk, és ezt az épületet mindenféleképpen le kell bontani. 17
Könyvelői Klub
Ahhoz, hogy bekerülési értéket tudjunk a tényleges aktiválás mögé, tételesen kell felsorolni mindent, tehát minden számlamásolatnak ott kell szerepelnie, amelyből összetevődött. Ha illetékkötelezettség is fennáll, de ezt csak egy év múlva fogják megküldeni, akkor kalkulálni kell, és a kalkulálás alapján kerül a bekerülési értékbe. Ha megérkezik a pontos összeg az illetékfizetési kötelezettségre, és jelentős mértékben eltér a kalkulációtól, akkor át kell utólagosan aktiválni, ha nem jelentős mértékben, akkor költségként le lehet könyvelni. Ha menet közben bővíteni kell, vagy kár érte az objektumot, és ezért csökkent az értéke, illetve különböző beruházások kapcsolódnak hozzá, akkor a kartonon, amelyen a bekerülési érték meg lett határozva, minden változást figyelembe kell venni, a növekménnyel, csökkentéssel megállapított új bekerülési értéket kell a továbbiakban az értékcsökkenésnél elszámolni. Kérdések 1. Ha a tényleges átadás megtörténik az ingatlannál, de nincs kifizetve, akkor a tulajdonába kerül, vagy sem az érintettnek? - Nem, biztos, hogy nem kerül a tulajdonába, amíg nincs kifizetve. Amikor a földhivatalhoz beadják, és a hivatal azt bevezeti, onnantól kezdve ez az időpont számít teljesítésnek. 2. Evás ingatlanértékesítésnél mi a teendő? - Az egyenes adózás vonatkozik rá, nincs ebben az esetben fordított adózás, és nincs levonási hányad, tehát fizetendő adója van. 3. Ha a szülőtől ingatlant örököl a gyermeke, és azt értékesíti, hogyan alakul az illeték és az szja? - Amennyiben nem lehet meghatározni, hogy mekkora az öröksége, vagy az ajándékozás értéke, akkor a kapott bevétel 25%-át kell figyelembe venni. Ha írásba van foglalva az ajándékozás, tehát a pontos piaci értéke meg van határozva, akkor azt lehet figyelembe venni. Ha nincs meghatározva, akkor az eladási ár 25%-a lesz a bevétel, és ezután kell az adót megfizetni. 4. Energetikai bizonyítványra lakóingatlan bérbeadásához is szükség van? - Az energetikai bizonyítvány ahhoz kell, hogy mekkora hőleadása van a lakásnak, tehát mennyi energiát használ. A bérbeadásnál ez nem előfeltétel, az eladásnál igen.
18
