Ingatlannal rendelkezı társaság (IRT) teendıi 2011-ben Az Art. és a társasági adó törvény 2010.01.01-tıl nevesíti az ingatlannal rendelkezı társaság fogalmát. Tao. Tv. 4.§ 18/a pontja határozza meg az ingatlannal rendelkezı társaság fogalmát. Ennek alapján a belföldi illetıségő adózó, vagy a külföldi vállalkozó (továbbiakban együtt adózó) – akkor minısül ingatlannal rendelkezı társaságnak, ha az alábbi három körülmény együttesen fennáll: 1) részesedését elismert tızsdén (Tao. tv. 4.§ 10/a. pont) nem jegyzik és 2) a beszámolójában vagy a belföldi illetıségő adózónak, külföldi vállalkozónak minısülı kapcsolt vállalkozásaival együttesen (a továbbiakban: csoport), a csoportba tartozók egyes beszámolóiban kimutatott eszközök mérleg-fordulónapi piaci értékének (együttes) összegébıl a belföldön fekvı ingatlan piaci értéke több, mint 75 százalék és 3) a tagja, vagy a csoport valamelyikének tagja az adóév legalább egy napján olyan államban rendelkezik külföldi illetıséggel, amellyel a Magyar Köztársaság nem kötött a kettıs adóztatás elkerülésérıl egyezményt vagy az egyezmény lehetıvé teszi az árfolyamnyereség Magyarországon történı adóztatását és az adózó vagy a csoporthoz tartozó kapcsolt vállalkozás egyik külföldi illetıségő tagja (részvényese) legalább részben elidegenítette, kivonta a részesedését a naptári év július 31-ét megelızı naptári évben. Mire figyeljünk? Beszámoló alatt a 2010. üzleti évrıl készített beszámolót kell érteni. A naptári évtıl eltérı üzleti év szerint mőködı vállalkozónak a 2011. május 31-ig rendelkezésre álló utolsó beszámoló adatait kell alapul venni. Illetıségnél az adózó tag (részvényes) nyilatkozatát, vagy illetıségigazolását kell figyelembe venni. Ezek hiányában a 3. pontban szereplı feltétel bekövetkezését kell vélelmezni. Külföldi tag lehet a) a külföldi társaság – külföldi jogszabályok alapján létrejött jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkezı társas cég, személyi egyesülés, egyéb szervezet; b) a külföldi magánszemély Nem kell e rendelkezéseket alkalmazni, ha az adózó vagy a csoporthoz tartozó kapcsolt vállalkozás egyik külföldi illetıségő tagja sem idegenítette el, vonta ki (részben sem) a részesedését a 2010. naptári évben.
1
Az ingatlannal rendelkezı társaság külföldi tagja tehát csak azért, mert ilyen társaságban tulajdonos még nem lesz adóalany. Csak akkor merülhet fel adókötelezettség, ha a részesedését elidegenítette, vagy kivonta és ebbıl nyereséget realizált. Elidegenítésnek minısül az értékesítés, a nem pénzbeli hozzájárulásként történı juttatás, valamint a térítés nélküli átadás. A 2. pontban jelöltek szerint az adózó önállóan, az üzleti évrıl készített beszámolójának az adatai alapján, vagy azáltal is IRT lehet, hogy a saját, valamint a kapcsolt vállalkozásai adatainak együttes számbavételével – cégcsoport szintjén – lesz 75 %-ot meghaladó a belföldi ingatlan-arány. A csoportszintő összesítésnél az együttes eszközérték (nevezı) meghatározásához az egyes beszámolókban szereplı összes eszköz értéket kell figyelembe venni, függetlenül attól, hogy van-e olyan csoporttag, amelynek nincs belföldön fekvı ingatlana. Az eszközök a beszámoló mérlegének „Eszközök” oldalán szereplı valamennyi eszközt jelentik, s minden eszköznek (akkor is, ha adott esetben a könyv szerinti értéke már nulla) meg kell határozni a mérleg-fordulónapi piaci értékét. (lehet azonos a piaci érték a könyv szerintivel) Az együttes adatok megállapításához nem kell konszolidált beszámolót készíteni. A belföldön fekvı összes ingatlan piaci értékének (számláló) meghatározásához az ilyen ingatlanok piaci értékeit össze kell adni. A belföldön fekvı ingatlanok számbavételéhez a Tao. Tv. 4. § 18. pontja szerinti értelmezést – a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog – kell alapul venni. (ami nem feltétlenül azonos a mérleg ’Ingatlanok” sor tartalmával) Az adó alanya: a külföldi személy, illetve az üzletvezetés helye alapján külföldi illetıségő tag, ha ingatlannal rendelkezı társaságban lévı részesedésének elidegenítése vagy kivonása révén szerez jövedelmet. Az adóalapja a részesedés elidegenítésekor, illetve a társaság jegyzett tıkéjének leszállításakor az ellenértéknek a részesedés szerzési értékével és a szerzéshez vagy tartáshoz kapcsolódó, igazolt kiadásokkal csökkentett pozitív összege. Az adó mértéke: a pozitív adóalap 19 %-a. (társasági adó) A SZJA törvény rendelkezése szerint a külföldi illetıségő magánszemélynek a Tao. Tv. szerinti IRT-ban lévı részesedése ellenérték fejében történı átruházása, kölcsönbe adása vagy ilyen társaságból történı kivonása révén megszerzett bevételének jövedelem megállapítására a SZJA tv. 62.§ rendelkezései helyett az értékpapír-kölcsönzésbıl, az árfolyamnyereségbıl származó jövedelemre, illetve a vállalkozásból kivont jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
2
Ellenérték: A, eladáskor a szerzıdés szerinti ellenérték, kapcsolt vállalkozás részére történı elidegenítéskor a szokásos piaci érték B, nem pénzbeli hozzájárulásként történı rendelkezésre bocsátáskor a létesítı okirat szerinti szerzıdésben meghatározott érték, kapcsolt vállalkozás részére történı rendelkezésre bocsátáskor a szokásos piaci érték, C, ellenérték nélküli átadáskor a piaci érték, D, jegyzett tıke kivonás útján történı leszállításkor a bevont részesedés névértéke fejében átvett (járó) eszközök értéke. Szerzési érték: a szerzıdés szerinti érték. Árfolyam alkalmazása: Ha az ellenérték vagy a szerzési érték nem forintban keletkezik, akkor annak értékét az MNB hivatalos, szerzıdés megkötésének napján érvényes devizaárfolyamának alapul vételével kell átszámítani. Ha az IRT tagja az ellenértéket jegyzett tıke leszállítása következtében szerzi, és a kötelezettség kimutatása nem forintban történik, akkor az ellenértéket az MNB hivatalos, a cégbejegyzés napján érvényes devizaárfolyamának alapul vételével kell átszámítani. Olyan külföldi pénznem esetében, amelynek nincs az MNB által jegyzett árfolyama, az MNB által az adóév utolsó napjára vonatkozóan közzétett, euróban megadott árfolyamot kell a forintra történı átszámításkor figyelembe venni. Felelısségi kérdések: A 2003. évi XCII. Tv. 4.sz mellékletének 16. pontja elıírja: Ha az ingatlannal rendelkezı társaság tagja adókötelezettségét azért nem tudja megállapítani és bevallani, mert az ingatlannal rendelkezı társaság e minıségét nem jelentette be az adóhatósághoz, az állami adóhatóság által megállapított, a tagot emiatt késıbb terhelı adóért a társaságot korlátlan és egyetemleges kötelezettség terheli. (Vagyis az ingatlannal rendelkezı társaságon fogja az adóhatóság behajtani az tag által meg nem fizetett adót) Határidık: 1. 2011.07.31.: Évente eddig kell tájékoztatni a kapcsolt vállalkozásokat az eszközök és ingatlanok piaci értékérıl a május 31-ig rendelkezésre álló beszámoló alapján. Nem áll fenn e kötelezettség, ha adózó és kapcsolt vállalkozásainak egyik külföldi tagja sem idegenített el részesedést a megelızı naptári évben.
3
2. 2011.08.31.: Évente eddig kell bejelenteni az adóhatóságnak, ha ingatlannal rendelkezı társaságnak minısül az adózó. Szintén ez a határidı, ha változás történik és e minısége megszőnt. Bejelentésre szolgáló nyomtatvány: 11T201T-B03 lap 12. pontja és a 11T201T – 11. pótlap 3. 2011.11.20.: Az ingatlannal rendelkezı társaság tagja az elidegenítést követı évben eddig vallja be és fizeti meg az adóját. (1048 sz. bevallás) Figyelem! A bevallásra kötelezett az IRT külföldi tagja és nem az IRT!
NAV iránymutatás példákkal: http://www.apeh.hu/adoinfo/tarsasagi/reszesedeskivonas.html?query=ingatlanna l%20rendelkez%C5%91 [PM Jövedelemadók fıosztálya 5184//2010. – APEH Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási fıosztály 5227248141/2010.]
Illetékfizetési kötelezettség a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaság esetében A hatályos illeték törvény alapján a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban vagyoni betét szerzése is bizonyos esetekben visszterhes vagyonátruházási illeték fizetését vonja maga után. Ha egy társaság ingatlant akart vásárolni – az utóbbi idıben általános gyakorlat volt, hogy abban a társaságban szerzett üzletrészt, amely az ingatlannal rendelkezett. Így nem keletkezett az ingatlanok után illetékfizetési kötelezettség. 2010. január 01-tıl ez a „kiskapu” megszőnt. .
2010. január 1-jétıl az Itv. 91. § (4) bekezdése tartalmazza a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaság vagyoni betétjének megszerzése esetén a bejelentés szabályait. A vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség az illetékmentes vagyonszerzésre is vonatkozik és az Art. 172. §-a szerint 500 ezer forintig terjedı mulasztási bírság is megállapítható a nem magánszemély adózó terhére, amennyiben ezt elmulasztja vagy hiányosan, késedelmesen teljesíti. o) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaság: olyan gazdálkodó szervezet (megszerzett gazdálkodó szervezet), mely belföldön lévı ingatlantulajdonnal, vagy belföldi ingatlantulajdonnal rendelkezı gazdálkodó szervezetben legalább 75%-os - közvetett, vagy közvetlen - részesedéssel rendelkezik. Ingatlan tulajdonjogával rendelkezı gazdálkodó szervezetben való közvetett részesedés arányát úgy kell meghatározni, hogy a megszerzett gazdálkodó szervezet tulajdonában álló gazdálkodó szervezetben (köztes vállalkozásban) fennálló tulajdoni hányadot meg kell szorozni a köztes vállalkozásnak az ingatlantulajdonnal
4
rendelkezı gazdálkodó szervezetben fennálló tulajdoni hányadával. Több köztes vállalkozás esetén a köztes vállalkozásonként megállapított közvetett részesedések arányait össze kell adni. Amennyiben a megszerzett gazdálkodó szervezet és az ingatlantulajdonnal rendelkezı gazdálkodó szervezet között nem köztes vállalkozás, hanem több gazdálkodó szervezetbıl álló tulajdonosi láncolat (köztes tulajdonosi láncolat) áll, az e szervezeteket összekötı tulajdoni részesedések szorzatát - több köztes tulajdonosi láncolat esetén a láncolatonként megállapított szorzatok összegét - kell a közvetett részesedés arányának tekinteni. A részesedés arányának meghatározásakor a közvetlen és közvetett részesedéseket együttesen kell figyelembe venni;
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja: Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betét szerzése esetén az illeték alapja nem a részesedés forgalmi értéke, hanem a társaság tulajdonában álló ingatlan forgalmi értékének a megszerzett részesedéssel arányos hányada. Az így számított összeg csökkenthetı a 2010. január 1-jét megelızıen megszerzett vagyoni betétekre esı forgalmi értékkel. 2015. évtıl kezdıdıen pedig levonható lesz a 2010. január 1-jét követıen, de a vagyonszerzı által 5 évnél régebben megszerzett vagyoni betétekre esı forgalmi érték-rész is. Az öröklés, vagy ajándékozás útján megszerzett vagyoni betéteket az újabb vagyoni betétek szerzése sem vonja a visszterhes vagyonátruházási illeték hatálya alá. Csökkentı tétel továbbá a 75 % feletti részesedéssel rendelkezık általi újabb vagyonszerzések esetén a korábbi illetékkötelezettség alá tartozó illetékalapra esı forgalmi érték [Itv. 19. § (5) bekezdése]. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke: 19. § (1) A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.
Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén fizetendı illeték, amennyiben a megszerzett ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg az 1 milliárd forintot 4 %, az ezt meghaladó rész után pedig 2 %. Az így megállapított illeték összege ingatlanonként a 200 millió forintot nem haladhatja meg.
5
2010. augusztus 16-tól hatályos módosítás: A módosító törvény 29. §-a kiegészíti az Itv. (1990.XCIII., tv. 26. § (1) bekezdésének t) pontját azzal, hogy a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betétnek a Tao tv. szerinti kapcsolt vállalkozások közötti átruházása mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. A kapcsolt vállalkozás fogalmát a Tao tv. 4. §-ának 23. pontja rögzíti, amely tovább utal a szabály alkalmazásakor a Ptk. 685/B. §-ára, ami a többségi befolyás meghatározását tartalmazza. A mentességre vonatkozó új rendelkezés vélhetıen azoknak az adózóknak a helyzetét rendezheti, amelyek akár nemzetközi tulajdonosi láncolaton keresztül, a szervezet átstrukturálása miatt apportálnak vagyoni betéteket cégcsoporton belüli a vállalatok között és ezért több szinten is illetékfizetési kötelezettsége keletkezik a cégeknek a tulajdonosváltozások miatt. 2011. július 15-tıl hatályos módosítás: A módosítás célja, hogy kizárólag azokban a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságokban lévı részesedés megszerzése keletkeztessen illetékkötelezettséget, amelyek ingatlanépítéssel vagy -forgalmazással üzletszerően foglalkoznak. Az illetéktörvény 2011. július 15-tıl hatályos módosítása alapján a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése a korábbi szabályozással ellentétben csak akkor eredményez illetékfizetési kötelezettséget, ha a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaság cégjegyzékben feltüntetett (ennek hiányában, a létesítı okiratában megjelölt) fıtevékenysége a törvényben meghatározott tevékenységi körök valamelyike. A törvényben megjelölt tevékenységi körök: épületépítési projekt szervezése; lakó- és nem lakó épület építése; saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése; saját tulajdonú ingatlan adásvétele.
Bábolna, 2011. július 31. (módosítva 2011.08.15.)
Baranyai Magdolna Bejegyzett adószakértı
6
