Befektetés
Ingatlanfinanszírozás és befektetés
Egy jelenbeli pénz cseréje egy jövıbeli pénzre, Valamilyen hozam reményében, Kockázatvállalás mellett.
Befektetések kockázata
Hozam
Kockázat
A befektetett és visszakapott összeg aránya, Egységnyi idıszakra (1 évre), Egyfajta pénztermelı intenzitást fejez ki.
Annak lehetısége, hogy a valós hozam eltérhet a várható értéktıl: Azaz a hozamnak van egy várható értéke és egy szórása: E(r), σ(r)
A hozam kockázatossága abból ered, hogy a jövıben várható pénzáramlások kockázatosak. Tehát a jövıbeni pénzáramoknak is van várható értéke és szórása: E(C), σ(C)
Mire törekszünk a befektetés során?
Szentpétervári paradoxon (1738)
Talán a lehetı legnagyobb nyereség elérésére (azaz a legnagyobb várható értékre)?
Daniel Bernoulli (1700-1782) Holland matematikus
1
Az emberek gyakorlatilag nem voltak hajlandók fizetni érte, pedig
Játék:
Fej vagy írás játék, A játék addig tart, amíg elıször „fej” nem lesz, A játékos nyereménye 2k-1 Ft (dukát), ahol k azt jelöli, hogy hányadik dobásra dobott a játékos „fej”-et, Mennyit fizetnénk a játékban való részvételért?
Annak valószínősége, hogy a k. dobásra „fej”-et dobunk:
1 2k
Így a játék várható értéke: ∞
1
∑2 k =1
A várható hasznosság maximalizálása
k
× 2 k −1 = ∞
A pénz csökkenı határhaszna TU(W) MU(W)
Nem a lehetséges kimenetelek pénzösszege (várható érték) számít, hanem Azok „hasznossága”.
Miben nyilvánul meg a pénz (vagyon) hasznossága?
Egy újabb kérdés Mi értünk valószínőség alatt?
W
Miért nem lehet a határhaszna negatív?
pénz
(vagyon)
Valószínőség (matematikai értelemben) Nagy számban ismétlıdı esemény egyik kimenetelének relatív gyakorisága, pontosabban e relatív gyakoriság határértéke. Mi a baj ezzel az értelmezéssel a befektetési gyakorlatban?
2
Kockázat
Valószínőség (közgazdaságilag)
John Maynard Keynes (1883-1946) A makroökonómia „atyja” „A valószínőség nem más, mint a hit fokának mértéke!
A
Közömbösségi görbe
Nem ismerjük:
Az
esemény összes lehetséges kimenetelét és/vagy Azok valószínőségeit.
E(r)
Kockázatkerülı
σ(r) Kockázat-semleges
σ(r)
Egy kicsit „durvább” választás
σ(r)
E(r)
hasznosság maximalizálása, Pénz csökkenı határhaszna, Várható hozam és szórás
Befektetıi preferencia térkép E(r)
Egy modellbe foglaljuk össze az eddigieket: Várható
A befektetési gyakorlatban a bizonytalan helyzeteket kockázatosként modellezzük!
E(r)
véletlen esemény kimenetelei, azok valószínősége.
És
Bizonytalanság
Ismertek:
σ(r)
Danial Kahneman (1934-) Izraeli-amerikai pszichológus 2002-ben közgazdasági Nobeldíjat kapott
Kockázattőrı
3
Katasztrófahelyzetek esetén a mentésben résztvevık gyakran kényszerülnek választani „élet és halál között”. Tegyük fel, hogy egy katasztrófában 600 embert kellene megmentenünk.
A:
200-at megmentünk.
Ön ezt a lehetıséget választaná?
A választási lehetıségek a következık:
B:
33%, hogy mindenki túléli és 67%, hogy senki sem menekül meg.
A és B lehetıség közül Kahneman felmérése szerint a megkérdezettek 72%a az A-t választotta!
Ön ezt a lehetıséget választaná?
C:
400 meghal.
D:
33%, hogy nincs halott hogy 600 ember meghal.
és
67%,
Ön ezt a lehetıséget választaná? Ön ezt a lehetıséget választaná?
4
Közgazdasági racionalitás C és D lehetıség közül Kahneman felmérése szerint a megkérdezettek 78%-a az D-t választotta!
Na ennyit az emberi racionalitásról!
Mennyivel várhatunk el nagyobb hozamot, mintha kockázatmentes eszközbe (biztos befektetés) fektetnénk a pénzünket?
De akkor mit is jelent az, hogy egy befektetı racionálisan gondolkodik, vagy cselekszik?
Kockázati prémium
A kockázatkerülı befektetı a várható hasznosságát maximalizálja, azaz a Az általa elérhetı „legmagasabban” fekvı közömbösségi görbére szeretne eljutni A nagyobb kockázatért nagyobb hozamot vár el.
Milyen tényezık befolyásolják egy befektetés kockázatát?
E(r)
RP
CE
σ(r)
Biztos hozamegyenértékes (CE): az hozam, mely ugyanazt a hasznosságot eredményezi biztosan, mint amit a kockázatos befektetés ígér várhatóan Kockázati prémium (PR): a biztos egyenértékes felett várható hozam (a kockázat kompenzálása)
Ország- és politikai kockázat: Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggı kockázatok, Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, A nemzetközi hitelminısítık kockázati besorolása mérvadó.
Országkockázat, Politikai kockázat, Ágazati kockázat, Régió kockázat, Vállalkozás specifikus kockázatok, Árfolyamkockázat, Inflációs kockázat, Kamatláb kockázat, Jogi kockázat, Vis major kockázata.
Mit jelentenek ezek a kockázatok?
Ágazati kockázat:
Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi ingatlanok piaca, Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesítmények, Ipari, logisztikai célú ingatlanok, Mezıgazdasági ingatlanok, stb.
5
Régió kockázata:
Vállalkozás specifikus kockázatok:
Régió: Az ingatlan legtágabb környezete, mely gazdaságilag még hatással van annak keresletére, Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezési-statisztikai régióval, A kockázat megítélésénél elsısorban a régió rövid-, közép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni.
Meghatározza: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi
összetétele,
Tıkeellátottsága, „Goodwill”, A
menedzsment (pl.: ingatlankezelı), vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája. A
Árfolyamkockázat:
Inflációs kockázat:
Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, Az ingatlanbefektetések esetében a befektetık mindig banki eladási árfolyamon számolnak.
Kezelése történhet:
Kamatláb kockázat:
Jogi kockázatok:
A külsı finanszírozás kockázatát jelenti. Mindig számításba kell venni az esetleges késıbbi refinanszírozás lehetıségét is.
A
kamatlábak megválasztásával, bérleti díjak, ill. mőködési költségek indexálásával.
A
A tevékenység (helyi) szabályozása, Szerzıdések, Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb.
6
Vis major kockázata: Azon kockázatok, melyek bekövetkezésének oka kívül esik a befektetı hatáskörén, Némiképpen mérsékelhetı az ingatlan biztosításával.
7
