Ingatlan értékbecslési szakvélemény Szentendre, Ady Endre út, Hrsz.: Szenei Ferenc,

1

 INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY Ingatlan címe: Jellege: Helyrajzi szám: Készítette: Készítés dátuma:

Szentendre, Ady Endre út Belterület - Kivett beépítetlen terület 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 Szenei Ferenc 2015.11.24.

Ingatlan értékbecslési szakvélemény – Szentendre, Ady Endre út, Hrsz.: 4777-4782 - Szenei Ferenc, 2015.11.24.

2

ÉRTÉK – TANUSÍTVÁNY Az értékelés célja:

A Szentendre belterületén, az Ady Endre úton lévő 4777, 4778, 4779/1, 4781 , 4782 hrsz.-ú, „kivett beépítetlen terület” besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapárának – 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értékének - meghatározása, az ingatlanok értékesítése céljából.

Az értékelés alkalmazott módszere:

Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés Megbízó:

Szentendre Város Önkormányzat – Vagyongazdálkodási Iroda

Megbízott:

Szenei Ferenc (Szenei Bt.) Okl. Építőmérnök, Ingatlanközvetítő és értékbecslő, Ingatlankezelő Névjegyzékszám: 1155 Nyilvántartási szám: C-23/2010 A Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének tagja, Lajstromszám: 161 2000 Szentendre, Lehel köz 10., Telefon: 0630 717 0833

Az ingatlanok adatai: Címe: 2000 Szentendre belterület, Ady Endre út Helyrajzi száma: 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 Tulajdonos: SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT

2000 Szentendre, Városház tér 3. Tulajdoni hányad: Tulajdonforma: Jellege: Területe:

1/1

Önkormányzati tulajdon Kivett beépítetlen terület A vizsgált terület 1 m2

Az értékelés fordulónapja: Az értékelés hatálya:

2015. november 24. 90 nap

A Szentendre belterületén, az Ady Endre úton található, 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 hrsz.-ú ingatlanok becsült fajlagos alapára, vagyis 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értéke, per-, igény, és tehermentesen az értékelés időpontjában, 2015.11.24.-én:

12.520 Ft/m2 azaz tizenkétezer ötszázhúsz Ft/m2.

Szentendre, 2015. november 24.

----------------------------------------------Szenei Ferenc okl. építőmérnök ingatlan értékbecslő


3

Tartalomjegyzék

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

……………………………....…….….. 4

1. AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA ÉS CÉLJA

………………………..…… 4

2. AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDSZERE ……………………………………….….… 4 2.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése 4 2.2. Helyszíni szemle és időpontja ………………………………………….…..…. 4 2.3. Felhasznált dokumentumok ……………………………………………..…….……. 5

3. AZ INGATLANOK ISMERTETÉSE ………………………………………..…… 5 3.1. Ingatlan nyilvántartási adatok ………………………………………...….…… 5 3.2. Az ingatlanok környezete …………………………………………………...……. 7 3.3. Az ingatlan megközelíthetősége …………………………………………...…… 7 3.4. Az ingatlan környezetének közintézményi és infrastrukturális ellátottsága 8 3.5. Közművel ellátottság …………………………………………………...….… 9 3.6. Gazdasági környezet ……………………………………………….…...…… 9 3.7. Az ingatlanok leírása ………………………………………………….…..…. 9 3.7.1. A földterület leírása ……………………………………………………...…. 9 3.7.2. Az ingatlanok övezeti besorolása …………………………………...…… 10

4. AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA

………………..…… 11

4.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése 4.1.1. Piaci összehasonlító adatok …………………………………………...…… 4.1.2. Összehasonlító táblázat – Az alapárak korrigálása a módosító tényezők figyelembevételével ….………………………………………...… 4.1.3. Piaci összehasonlító adatokon alapuló érték meghatározása ….…. 4.2. Záradék ….…………………………………………………………………...….

11 12 13 14 15

5. MELLÉKLETEK ………………….………………………………………………...…….. 16 Fotók ……………………………………………………………………………...…… 17 Műholdképek ……………………………………………………………………..…… 18 Szabályozási terv részletek ….……..……..……………………………………..…. 19 Tulajdoni lapok ……………………………………………………………………..…... 20


4

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY A Szentendre belterületén, az Ady Endre úton lévő 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, „kivett beépítetlen terület” besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapáráról.

1. AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA ÉS CÉLJA Szentendre Város Önkormányzat Vagyongazdálkodási Irodája megbízta Szenei Ferencet (Szenei Bt.) a Szentendre belterületén, az Ady Endre úton található 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT tulajdonában 1/1 tulajdoni hányadban lévő, „kivett beépítetlen terület” besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapárának, vagyis 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értékének meghatározásával. Az értékelés célja az ingatlanok becsült forgalmi értékének meghatározása, az ingatlanok értékesítése céljából. Az előzőleg felsorolt ingatlanokat SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT együtt kívánja értékesíteni. Az ingatlanok összevonásakor a kerékpárút leválasztásra kerül, valamint a HÉSZ a 4777 hrsz.-ú ingatlan déli oldalán is útljegyzést tartalmaz. Így jelenleg az ingatlanok értékesíthető területe pontosan nem határozható meg, ezért azok becsült fajlagos alapárát számítottuk ki, mely alapján a terület méretének pontos ismeretében meghatározható majd annak becsült forgamli értéke. Mivel az ingatlanok egymás mellett, azonos besorolású övezetben – Lke-SP2* - fekszenek, közel azonos jellemzőkkel rendelkeznek, és egyben kívánják azokat értékesíteni, ezért az ingatlanokat egyetlen ingatlanként kezeltük, és egy becsült fajlagos alapárat határoztunk meg, valamennyi vizsgált ingatlanra vonatkozóan.

2. AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDSZERE A szakvélemény tárgyát képező ingatlan forgalmi értékbecslésének elkészítésekor az alábbi értékbecslési módszert alkalmaztuk: 

Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése

2.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése Az ingatlanok értékelésére szolgáló érték-összehasonlító módszer alkalmazásánál az ingatlanpiacon az értékelendő ingatlan környezetében, a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált ingatlanokat, azok eladási árait elemezzük, és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Kiigazításokat kell végezni az olyan értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére, mint pl. az elhelyezkedés, az ingatlan mérete, megközelíthetősége és közművel ellátottsága. Az összehasonlításokat olyan körzetekben végezzük, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetőségeket tartalmaznak. 2.2. Helyszíni szemle és időpontja Az értékbecslés elkészítése érdekében tanulmányoztuk a megbízó által rendelkezésünkre bocsátott okmányokat. Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, a térség ingatlanpiaci helyzetéről. Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2015.11.23.-án. A helyszíni szemrevételezés alkalmával fotókat készítettünk az ingatlanról.


5

2.3. Felhasznált dokumentumok   

Tulajdoni lapok Szentendre Város Helyi Építési Szabályzata és Szabályozási Terve Szentendre város térképe

3. AZ INGATLANOK ISMERTETÉSE 3.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Tulajdoni lap adatai Helyrajzi szám

4777

Tulajdoni lap kelte

2010.01.11.

Település

Szentendre

Cím

Ady Endre út

Fekvés

Belterület

Megnevezés

Kivett beépítetlen terület

Területe

903 m2

Tulajdonos

SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000 Szentendre, Városház tér 3.

Tulajdoni hányad

1/1

Terhek

Nem tartalmaz bejegyzést

Széljegy


Szolgalom, egyéb

Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: DMRV Tulajdoni lap adatai

Helyrajzi szám

4778

Tulajdoni lap kelte

2010.01.11.

Település

Szentendre

Cím

Ady Endre út

Fekvés

Belterület

Megnevezés


Területe

790 m2

Tulajdonos


Tulajdoni hányad

1/1

Terhek


Széljegy



6

Szolgalom, egyéb

Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: DMRV Tulajdoni lap adatai

Helyrajzi szám

4779/1

Tulajdoni lap kelte

2015.11.23.

Település

Szentendre

Cím

Ady Endre út

Fekvés

Belterület

Megnevezés


Területe

1.337 m2

Tulajdonos


Tulajdoni hányad

1/1

Terhek


Széljegy


Szolgalom, egyéb

Bejegyző határozat: 43928/3/2011.08.15. Tehelés: Vezeték jog, Vízvezetési szolgalmi jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat

Tulajdoni lap adatai Helyrajzi szám

4781

Tulajdoni lap kelte

2010.01.11.

Település

Szentendre

Cím

Ady Endre út

Fekvés

Belterület

Megnevezés


Területe

708 m2

Tulajdonos


Tulajdoni hányad

1/1

Terhek


Széljegy


Szolgalom, egyéb

Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat


7

Tulajdoni lap adatai Helyrajzi szám

4782

Tulajdoni lap kelte

2010.01.11.

Település

Szentendre

Cím

Ady Endre út

Fekvés

Belterület

Megnevezés


Területe

483 m2

Tulajdonos


Tulajdoni hányad

1/1

Terhek


Széljegy


Szolgalom, egyéb

Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat

3.2. Az ingatlanok környezete Az értékbecslés tárgyát képező ingatlanok Szentendre északi részén, közvetlenül a 11es számú főút mellett, annak keleti oldalán, és a Duna közötti területen fekszenek. Környezetük viszonylag rendezetlen, több elhanyagolt, gondozatlan ingatlannal, melyek növényzettel dúsan benőttek, elszórtan átlagosnál rosszabb állapotú felépítményekkel, keleten a Duna ártere kerékpárúttal, fákkal, bokrokkal. A főút és az ingatlan keleti, Duna felőli oldalát is határoló kerékpár út közötti terület, beleértve a tárgyi ingatlan túlnyomó részét is „nem védett árvízveszélyes” területen. A 11-es számú főút nyugati oldalán északnyugati oldalról Szentendre Boldogtanya, nyugati – délnyugati oldalról Tyukosdűlő nevű városrésze terül el. Mindkettő hegyvidéki terület, alsóbb részén kertvárosias lakó, majd följebb üdülőöezettel. A közvetlenül főút melletti, meredekebb részein rendezetlen fás, bokros, följebb rendezetebb területekkel, ahol jeentős mennyiségben az elmúlt 10 – 15 éven belül épített, sok esetben nívós családi ház található. Dél – délnyugati irányban részben a Dunához közeli területen az elmúlt 10 – 15 évben épült színvonalas családi házak találhatók, melyeket követően a Pap sziget, majd Szentendre Óvárosa terüle el. Tágabb környezetükben észak - északnyugatról a Boldogtanya, majd Leányfalu található. Nyugatról a Tyukosdűlő és a Petyina, délnyugatról a Pismány, majd a Pilis hegység hegyei övezik. Keletről a Duna, majd a Szentendrei sziget következik. Dél - délnyugatra Szentendre város, annak központi része, a HÉV végállomás vásárló központtal, Szentendre ipari övezete, mely után Budakalász területe fekszik. 3.3. Az ingatlanok megközelíthetősége Az ingatlanok közvetlenül a 11-es számú főút mellett fekszenek, mely nagy forgalmú főútvonal, jellemzően személygépkocsi és autóbusz forgalommal.


8

Tömegközlekedéssel is jól elérhető, a 11-es számú főúton közlekedő távolsági autóbusz járatokkal, melynek megállója közvetlenül a tárgyi ingatlan előtt található. A HÉV végállomástól 4,5 km-re fekszik. Téli időszakban is jól megközelíthető. 3.4. Az ingatlanok környezetének közintézményi és infrastrukturális ellátottsága Az ingatlanok közvetlen környezete infrastrukturálisan közepesen ellátott, gyalogosan elérhető távolságra a helyi autóbuszjárat megállója található. A viszonylag gyakran látogatott közintézmények 3 – 4 km-es távolságra helyezkednek el. Infrastrukturális ellátottság Autóbusz megálló 1,5 km-es körzeten belül

Étterem Élelmiszer áruház Papszigeti strand Posta

2 km-es körzetében

Szolgáltató helyek Óvoda Óváros Városközpont Általános és középiskolák Szentendre Város Önkormányzat Okmányiroda Bankok

3,5 km-es körzetében

Orvosi rendelő Könyvtár Mozi Múzeumok Templom Éttermek Benzinkút HÉV végállomás

4,5 km-es körzetében

Autóbusz pályaudvar Vásárlóközpont


9

3.5. Közművel ellátottság A tárgyi ingatlanok környezetében az alábbi közművek állnak rendelkezésre:    

Vezetékes ivóvíz Elektromos áram Szennyvíz és csapadék csatorna Vezetékes földgáz

3.6. Gazdasági környezet Míg 2009-ig átlagosan a telekárak évi 5 %-os emelkedésével lehetett számolni, ez a folyamat 2009-ben megfordult, és évi 3 - 4 %-os csökkenést lehetett tapasztalni a telekárak tekintetében. Mint egy 6 évig tartó csökkenés után 2014-ben mind a használatbavételi engedélyt kapott ingatlanok száma, mind a kiadott építési engedélyek száma nőtt előző év azonos időszakához viszonyítva, bár az így is nagyon jelentősen alatta marad a 2008-at megelőző évek adatainak. A csökkenő kereslet köszönhető az elhúzódó gazdasági válságnak, valamint az azzal természetesen összefüggő, banki hitelezés politika szigorításának. Jelentősen kevesebben, és kevesebb hitelt tudtak és tudnak jelenleg is felvenni, mint a 2008 előtti időszakban. A hitelfelvételi feltételek enyhítésével nem lehet számolni, de a megindult a lakáshoz jutás támogatás hozzájárulhat az építési telkek iránti kereslet növekedéséhez is. A telkek iránti kereslet- és ezel együtt árnövekedés 2015-ben már érzékelhető, bár nem azonos mértékben jelentkezik Szentendre valamennyi térségében. Fokozottabban jelentkezik az infrastrukturálisan és közművekkel jól ellátott, közlekedés, geometriai és lejtésviszonyok szempontjából is kedvező fekvésű, azonban csendes helyen fekvő, elsősorban lakóövezeti, de az üdülőövezeti telkek iránt is. Az említett feltételeknek megfelelő telkek ára, ha kis mértékben is, de növekedett az előző évekhez viszonyítva. Lanyhuló kereslet mutatkozik az üdülőövezetben, kedvezőtlen környezetben fekvő, közművel hiányosan ellátott telkek tekintetében, ami természetesen az árcsökkenés irányában hat. Szinte teljesen megszűnt az „úgynevezett” befektetési – átminősítés előtti, valamint mezőgazdasági övezetbe eső – telkek iránti kereslet. Ezek az ingatlanok, csak nagyon „nyomott” áron adhatók el. 3.7. Az ingatlanok leírása 3.7.1. A földterület leírása Tárgyi ingatlanok a 11-es számú főút – itt Ady Endre út - és a Duna közötti területen fekszenek, közvetlenül egymás mellett. Észak - déli kiterjedésű, erősen nyújtott trapéz – közel háromszög alakú – bekerítetlen földterület, melyet nyugati oldalról a 11-es számú főút, keleti oldalról pedig egy kerékpárút, majd a Duna határol. Területének csaknem teljes egésze – a 4777, 4778, és 4779/1 hrsz-ú ingatlanok kisebb nyugati oldali területének kivételével – nem védett árvízvesszélyes terület. A Duna ezen szakaszán, és a tárgyi ingatlanoktól északra és délre fekvő szakaszokon is az árvízvédelmi töltés szerepét a 11-s számú főút töltése látja el. Eredeti terepszintje területének északi felén a 11-es számú főút szintje alatt 1,5 – 3 m-rel mélyebben húzódott, de a közelmúltban történt ill. jelenleg is folyamatban lévő feltöltésnek köszönhetően az északi végénél lévő területrész kivételével, a 11-es számú főút terpeszintjével közel azonos magasságba került. A déli területrész – hrsz. 4777 és 4778 – is feltöltött terület, azt azonban már korábban feltöltötték. Keleti oldalról erősen lejtős rézsű határolja. Főleg az északi, 11-es számú főúttal határos része fás, bokros terület. Déli részén, a 4777 hrsz.-ú ingatlanon korábban Ingatlan értékbecslési szakvélemény – Szentendre, Ady Endre út, Hrsz.: 4777-4782 - Szenei Ferenc, 2015.11.24.

10

könnyűszerkezetes kereskedelmi jellegű építmény volt, mely azonban a közelmúltban tűz áldozata lett, értéket képviselő rész az építményből nem maradt fenn. Az ingatlanok mindegyikén a Duna Menti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat vezeték szolgalmi joga terheli. Ingatlanok területe jelenleg a folyamatban lévő csatornázás felvonulási és deponálási területe. 3.7.2. Az ingatlanok övezeti besorolása Az ingatlanok övezeti besorolása: Kertvárosias lakóterületek Lke-SP2* (2) Az Lke-SP, és Lke-SP* jelű, kertvárosias lakóövezetek területén (Az Lke-SP, és Lke-SP* jelű lakóövezetek jellemzően már lakó- és üdülőépületekkel vegyesen beépült területek.) a) elhelyezhető: 1. lakóépület (telkenként legfeljebb két lakás), 2. telkenként legfeljebb két üdülőegység 3. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület, 4. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, 5. sportépítmény, 6. a terület rendeltetését nem zavaró hatású kézműipari és egyéb gazdasági építmény. b) nem helyezhető el: 1. szálláshely szolgáltató épület, az építési övezetben megengedett lakásszámot meg nem haladó vendégszoba számú egyéb kereskedelmi szálláshely kivételével, 2. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület, 3. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. (3) A lakóterületek közmű ellátottsága: a) Az Ln és Lk jelű lakóövezetek területét teljes közművesítéssel kell ellátni. b) Az Lke jelű lakóövezetek területét (Lke-14; Lke-15; Lke-SP5; Lke-SP6 jelű építési övezetek) legalább részleges közművesítéssel kell ellátni. A keletkező szennyvíz elhelyezése ideiglenes jelleggel - a közcsatorna megépítéséig – zárt szennyvíztároló alkalmazásával és a szolgáltatóval kötött szennyvízszállítási szerződéssel igazoltan, vagy – a szikkasztáshoz megfelelő teleknagyság esetén – korszerű szennyvíztisztító kisberendezés alkalmazásával is megoldható. A közcsatorna megépítését követő 1 éven belül az ingatlanokat kötelező rácsatlakoztatni a kiépített hálózatra. c) Az Lke-14; Lke-15; Lke-SP5; Lke-SP6 jelű építési övezetek területén csak teljes közművesítettség biztosítása esetén lehet építményt elhelyezni; közműpótló berendezés még ideiglenes jelleggel sem alkalmazható. d) A felszíni vizek nyílt árkos elvezetése az Lke jelű lakóövezetek területén megengedett. (12) A Derecske területén a SZT-en jelölt árvízveszélyes területen a megengedett legnagyobb építménymagasság értékét – a területen egységesen – a rendezett terepszint magasságának függvényében, ahhoz igazodóan kell meghatározni. A megengedett építménymagasság értéke: 5,0 m, amennyiben a rendezett terepszint a terep feltöltésével kerül kialakításra. A rendezett terepszint magassága az eredeti terepszinthez képest legfeljebb a mértékadó árvízszintig (104,95 mBf) növelhető. A terület feltöltésére egységes tereprendezési terv készítendő. A tereprendezési tervben a feltöltést a Duna felé „le kell csökkenteni”, azaz a Duna felőli telekhatárokon a feltöltés már csak „0” méter lehet. A rendezett terepszint kialakítását valamennyi telek vonatkozásában végre kell hajtani.


11

Megengedett legnagyobb szintterületi mutató

Legkisebb zöldfelület (%)

15*

5,0

0,25

60

16,0 (18,0)

Megjegyzés

Megengedett legnagyobb építménymagasság (m)

1100

mélység e (m)

Megengedett legnagyobb beép. (%)

szabadon álló

Kialakítandó új telek legkisebb

szélessé ge (m)

Megengedett legkisebb telekterület (m²)

Lke-SP2*

Beépítés módja

Szabadonálló

Övezeti jel

Sajátos terület használat

A lakóövezetek építési telkeinek kialakítása:

Lásd 9.§(12)

30,0 *hullámtéri terület

4. AZ INGATLANOK ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Figyelemmel az ingatlan egyediségére, sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára, az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül a piaci összehasonlító értékelést használtuk. 4.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése Az összehasonlító adatbázisban szereplő adatok valós adás-vételek, valamint értékesítésre felkínált ingatlanok adatait tartalmazzák. Az adás-vételekre vonatkozó információk az eladóktól és szentendrei ingatlan irodáktól származnak. Az értékesítésre felkínált ingatlanok esetében eladási árként a kínálati ár 10%-al csökkentett értékét vettük figyelembe, az értékesítési tapasztalatoknak megfelelően. Mivel az ingatlanok egymás mellett, azonos besorolású övezetben – Lke-SP2* fekszenek, közel azonos jellemzőkkel rendelkeznek, és egyben kívánják azokat értékesíteni, ezért az ingatlanokat egyetlen ingatlanként kezeltük, és egy becsült fajlagos alapárat határoztunk meg, valamennyi vizsgált ingatlanra vonatkozóan. Tárgyi ingatlanok értékét jelentősebben csökkenti, hogy    

Nem védett árvízveszélyes területen fekszenek Erősen nyújtott alakja, mely miatt az ingatlan északi része annyira elkeskenyedik, hogy ott a HÉSZ előírásainak betartásával építmény nem helyezhető el A meredek rézsű az ingatlan nem használható része A friss feltöltés miatt az ott létesítendő építmény alapozási munkái magasabb költséget jelentenek


12

4.1.1. Piaci összehasonlító adatok Az alábbi táblázat a piaci összehasonlító adatként kiválasztott ingatlanok jellemzőit tartalmazza. Megnevezés

Vizsgált ingatlan

Összehasonlításnál figyelembe vett ingatlanok 1.

2.

3.

4.

5.

Szentendre Várkonyi utca elején Ingatlancentrum 2015.11.23.

Szentendre Ady Endre út (Pap sziget után) CDC 2015.11.23.

Szentendre Ady Endre út (Pap sziget után) CDC 2015.11.23.

1.450 m2 Lke-SP3 15% Rendezetlen Közel téglalap Erősen lejtős

1.006 m2 Lke-SP3 15% Rendezetlen Téglalap Enyhén lejtős

1.661 m2 Lke-SP3 15% Részben rendezett Közel háromszög Lejtős (teraszos)

Aszfaltozott úton

Aszfaltozott úton

Aszfaltozott úton

Rendezett

Rendezett Villany, víz, gáz. Csatorna az utcában. Közepesnél gyengébb Forgalmas

Szentendre Ady Endre út Hrsz.: 4777 – 4782 Önkormányzat 2015.11.20.

Szentendre Ady Endre út (Pap szigetnél) Tulajdonos 2015.11.23.

1 m2 Lke-SP2* 15% Rendezés alatt Nyújtott, keskenyedő Feltöltött, szélén rézsű.

672 m2 Lke-SP3 15% Részben rendezett Közel téglalap Enyhén lejtős

Aszfaltozott úton

Aszfaltozott úton

Részben rendezetlen

Rendezett

983 m2 Lke-SP2* 15% Részben rendezett Nyújtott téglalap Enyhén lejtős Aszfaltozott úton, rövid szakaszon murvás földúton Részben rendezett

Összközmű az Ady Endre úton

Víz, gáz. Villany, csatorna előtte.

Összközmű az utcában

Összközmű az utcában

Infrastruktúra

Közepesnél gyengébb

Közepes

Forgalom

Forgalmas Nem védett árvízveszélyes terület, vezeték szolgalmi jog

Forgalmas

Közepesnél gyengébb Jelentéktelen Nem védett árvízveszélyes terület Kínálati

Közepesnél gyengébb Kicsi

Rendezett Villany, víz, gáz. Csatorna az utcában. Közepesnél gyengébb Forgalmas

Nincs

Nincs

Nincs

Kínálati

Kínálati

Kínálati

Ingatlan címe Forrás Forrás időpontja Területe (m2) Övezeti besorolás, beépíthetőség Állapota Geometriai adottságok Lejtés viszonyok Megközelítés Környezet Közműellátottság

Veszélyeztetettség, korlátozások Ártípus Eladási/Kínálati ár (Ft) Fajlagos alapár (Ft/m2)

Nincs Kínálati 18.500.000 27.530

Szentendre Vadkacsa utca Tulajdonos 2015.11.23.

29.800.000 30.315

25.000.000 17.241

18.000.000 17.893

29.000.000 17.459


13

4.1.2. Összehasonlító táblázat – Az alapárak korrigálása a módosító tényezők figyelembevételével A következő táblázat tartalmazza a vizsgált ingatlan összehasonlítását a kiválasztott ingatlanokkal, módosító tényezők – értékcsökkentő, ill. értéknövelő tényezők - alkalmazásával, a különbözőséget %-os értékben meghatározva. Tartalmazza továbbá a módosító tényezők %-os értékeinek összegéből számított korrekciós tényezővel korrigált alapárakat, és a vizsgált ingatlan számított alapárát is. Megnevezés

Ingatlan címe Árkorrekció Területe (m2) Övezeti besorolás, beépíthetőség Állapota Geometriai adottságok Lejtés viszonyok Megközelítés Környezet Közműellátottság Infrastruktúra Forgalom Veszélyeztetettség, korlátozások

Összehasonlításnál figyelembe vett ingatlanok

Vizsgált ingatlan

Szentendre Ady Endre út Hrsz.: 4777 – 4782 1 m2 Lke-SP2* 15% Rendezés alatt Nyújtott, keskenyedő Feltöltött, szélén rézsű. Aszfaltozott úton Rendezetlen Összközmű az Ady Endre úton Közepesnél gyengébb Forgalmas Nem védett árvízveszélyes terület, vezeték szolgalmi jog

1.

2.

Szentendre Ady Endre út (Pap szigetnél) -10% -5%

Összesen Korrekciós tényező Módosított fajlagos alapár (Ft/m2) Átlagos módosított fajlagos alapár (Ft/m2) Kerekített átlagos módosított fajlagos alapár (Ft/m2)

-5% -10% -5%

Szentendre Vadkacsa utca -10%

-5% -5% -5% 3%

-5%

3.

4.

5.

Szentendre Várkonyi utca elején -10%

Szentendre Ady Endre út (Pap sziget után) -10%

Szentendre Ady Endre út (Pap sziget után) -10%

-2% -10% 5%

-2% -10% -5%

-5%

-5%

-5%

-5%

-7%

-7%

-10%

-10%

-5% -5% -10%

-5%

-10%

-10% -60% 0,40

-32% 0,68

-37% 0,63

-49% 0,51

-37% 0,63

11.012

20.614

10.862

9.125

10.999 12.522 12.520


14

4.1.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló érték meghatározása Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló értéke Az értékelendő ingatlan fajlagos alapára ára Az értékelendő ingatlan területe Az értékelendő ingatlan becsült forgalmi értéke

Az értékelendő ingatlan kerekített becsült forgalmi értéke

12.520 Ft/m2 1 m2 12.520 Ft/m2

12.520 Ft/m2

A Szentendre belterületén, az Ady Endre utcában található, 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, „kivett beépíttlen terület” besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapára, vagyis 1 m2 nagyságú területük becsült forgalmi értéke

12.520 Ft/m2 azaz tizenkétezer ötszázhúsz Ft/m2.


15

4.2. Záradék  A ingatlan értékének becslését a hazai és a nemzetközi értékelési normáknak, különös tekintettel a 25/1997. (VIII. 1.) PM r. és annak módosítása 32/2000 (VIII. 29.) PM rendeletekben foglaltakra végeztük el, a szakmai és etikai normák betartásával, lelkiismeretesen, legjobb tárgyi tudásunk szerint.  Az értékbecslésben megállapított értékek tartalmazzák az Általános forgalmi Adót (ÁFA).  Nem folytatottunk vizsgálatot az értékelt vagyontárgyakra vonatkozó jogcímmel, sem pedig a velük szemben esetlegesen fennálló kötelezettségekkel.  Jogi ügyekben véleményt nem nyilvánítottunk.  A kapott információforrásokat megbízhatónak és érvényesnek tekintettük. Feltételeztük, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen zálogjog, vagy egyéb kötelezettség a hivatkozott Tulajdoni lapon feltüntetetteken kívül. Az ingatlant tehermentesként kezeltük.  Az ingatlan nyilvántartásban nem szereplő követelések, jogok és kötelezettségek feltárása nem feladata az értékbecslésnek.  Azokért a jogkövetkezményekért nem vállalunk felelősséget, melyek olyan tényből, adatból adódnak, melyek szemrevételezéssel nem voltak megállapíthatók, és adatszolgáltatásként sem kaptunk meg, jóllehet az információkat adók erről tudtak, vagy tudhattak.  Az értékbecslésben közzétett értékek a leírt feltételezéseken alapulnak és kizárólag az itt meghatározott célra érvényesek. A kifejtett vélemény a hazai piacgazdaságnak a jelen időpontban fennálló helyzetén és az érvényes forint vásárló erőn alapul.  Megbízott kijelenti, hogy legjobb tudása szerint sem jelenlegi, sem jövőbeli érdekeltsége az értékelt ingatlannal kapcsolatban, vagy az értékelésben érintett felekkel kapcsolatban nincs. Az itt megállapított érték független a díjazása mértékétől, illetve a díjazás ténye nem függ bármilyen „előre meghatározott” érték elérésétől.  Megbízott köteles a birtokába jutott adatokat, információkat bizalmasan kezelni. Azokat harmadik fél részére tovább nem adhatja, és e szakvéleményen kívül másra nem használhatja. A szakvéleményt a megbízón kívül másnak nem adhatja át.  Minden irat, munkaanyag, vagy dokumentáció – amely a megbízás során keletkezett – tulajdonjoga a megbízottat illet meg, azokat írásbeli engedélye nélkül más célra felhasználni nem szabad.  Megbízott az ingatlan értékbecsléshez szükséges hatósági engedélyekkel, képzettséggel és végzettséggel rendelkezik.  Az értékelés érvényessége 90 nap.

Szentendre, 2015. november 24.

---------------------------------------------Szenei Ferenc okl. építőmérnök ingatlan értékbecslő


16

5. MELLÉKLETEK    

Fotók Műholdképek Szabályozási terv részletek Tulajdoni lapok


17

Fotók

Ady Endre út és a vizsgált ingatlan

A volt zöldséges épületmaradványa

Feltöltött északi terület

Ady Endre út, volt zöldséges épületmaradványa

Feltöltött, középső terület

Kerékpár út felőli keleti oldali rézsű


18

Műholdképek


19

Szabályozási terv részletek


Ingatlan értékbecslési szakvélemény Szentendre, Ady Endre út, Hrsz.: Szenei Ferenc,

Recommend Documents