Historický vývoj výstavby domů a jeho vliv na tržní ceny bytů v Praze 8

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Historický vývoj výstavby domů a jeho vliv na tržní ceny bytů v Praze 8 Diplomová práce

Autor:

Bc. Zdeněk Černošek Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

Duben, 2014

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Jestřebí dne 1. 4. 2014

Bc. Zdeněk Černošek

Poděkování Rád bych vyjádřil poděkování Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D. za odborné vedení diplomové práce a za cenné rady, které mi pomohly zpracovat tuto práci.

Anotace Diplomová práce se zabývá historickým vývojem výstavby bytových domů v městské části Praha 8 a jeho vlivem na současné tržní ceny. Teoretická část se věnuje realitnímu trhu vč. faktorům, které ovlivňují tržní hodnotu nemovitostí, straně nabídky a poptávky a druhům vlastnictví nemovitostí. Dále je zachycen vývoj územního rozvoje městské části Prahy 8 a jsou charakterizovány jednotlivé druhy výstavby bytových domů podle historického vývoje. Praktickou část diplomové práce tvoří analýza ohraničeného trhu s byty v dané lokalitě a je provedena úrovňová komparace tržních cen bytů v závislosti na historickém vývoji budov v Praze 8.

Klíčová slova: ANOVA, historický vývoj výstavby, intervaly spolehlivosti, jednofaktorová analýza rozptylu, realitní trh, územní vývoj.

Annotation This annotation is dealing with a historical evolution of apartment houses in Prague 8 town district and with its influence on current market prices. The theoretical part deals with realestate market incl.elements that influence the market prices of real estate, supply and demand and the types of real-estate ownership. Furthermore, it describes the progression of territorial development of Prague 8 area and characterize individual kinds of apartment houses development in accordance with historical evolution. The practical part of this thesis deals with the analysis of bounded housing market in certain locality. Level comparison of market prices of apartments depending on the historical development of buildings in Prague 8 is described here.

Key words: ANOVA, historical evolution of buildings development, reliability intervals, analysis of variance, real estate market, territorial development.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

Pojmosloví v oceňování bytových jednotek .................................................................... 9

2.

Trh s nemovitostmi - realitní trh ................................................................................... 12

3.

4.

2.1

Strana poptávky ......................................................................................................... 15

2.2

Strana nabídky ........................................................................................................... 16

Základní formy bydlení z pohledu vlastnictví ............................................................. 18 3.1.

Vlastnické bydlení ..................................................................................................... 18

3.2.

Soukromé nájemní bydlení ........................................................................................ 19

3.3.

Sociální bydlení ......................................................................................................... 20

Městská část Praha 8 ...................................................................................................... 23 4.1.

Územní vývoj ............................................................................................................. 25

4.1.1.

Územní plánování a územní plán ....................................................................... 27

4.1.2.

Nástroje územního plánování ............................................................................. 28

4.2.

Současný stav bytové výstavby - Praha 8 .................................................................. 30

4.2.1. 5.

Cenová mapa ...................................................................................................... 31

Historický vývoj výstavby bytových domů v Praze 8................................................. 33 5.1

Vývoj do roku 1956 ................................................................................................... 33

5.1.1

Vybrané nemovitosti z období do r. 1956 .......................................................... 37

5.2

Vývoj od roku 1956 – 1990 ....................................................................................... 40

5.3

Vývoj od roku 1990 - současnost .............................................................................. 45

5.3.1.

Vybrané nemovitosti od roku 1990 po současnost ............................................. 47

6.

Metodika řešení diplomové práce a stanovení hypotéz............................................... 52

7.

Analýza vlivu historického vývoje výstavby na současné tržní ceny v Praze 8 ........ 53 7.1.

Tvorba databáze ......................................................................................................... 53

7.1.1.

Vlastní databáze - Praha 8 .................................................................................. 54

7.1.2.

Práce s daty ......................................................................................................... 56 5

7.2.

8.

Analýza dat vč. vyhodnocení ..................................................................................... 59

7.2.1.

Statistické odhady - Intervalové odhady ............................................................ 59

7.2.2.

Střední tendence ................................................................................................. 62

7.2.3.

Minimální a maximální ceny .............................................................................. 63

7.2.4.

Jednofaktorová analýza rozptylu (ANOVA) ...................................................... 65

Shrnutí výsledků historického vývoje výstavby a provedené analýzy ....................... 70

Závěr ........................................................................................................................................ 74 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 76 Seznam použitých zkratek ..................................................................................................... 80 Seznam obrázků, grafů a tabulek ......................................................................................... 80 Seznam příloh ......................................................................................................................... 82

6

Úvod Bydlení můžeme obecně formulovat jako soubor činností, které souvisejí s užíváním obydlí, tzn. prostoru (např. dům nebo byt), kde člověk uspokojuje celou řadu životních potřeb a patří k nejzákladnějším a nejdůležitějším lidským potřebám. Pro většinu lidí představuje uspokojení této potřeby jednu z největších životních investic.

Problematika bydlení a celkově realitního trhu se dotýká nás všech. Každý člověk potřebuje svým způsobem bydlet a je na něm samotném, jakou formu bydlení zvolí. Je však důležité si uvědomit, že trh s nemovitostmi je v určitém smyslu stejný jako každý jiný trh. Je součástí tržního systému, kde se projevuje zákon nabídky a poptávky a stejně tak i nemovitosti a jejich ceny reagují na celkové tržní prostředí, jeho cyklický vývoj a i na mimoekonomické aspekty jakými jsou např. právní a politické prostředí. V posledních letech můžeme sledovat dynamický vývoj v oblasti realit a developmentu. Proto se domnívám, že v současné době s ohledem na ekonomickou situaci a celkový vývoj, se stává problematika bydlení, zejména pak jejich cenové úrovně stále důležitějším a aktuálnějším tématem.

Cílem diplomové práce je provést úrovňovou komparaci tržních cen bytů v závislosti na historickém vývoji budov v Praze 8. Komparaci bude předcházet popis realitního trhu, územního rozvoje a charakteristika výstavby v této lokalitě. Tato část Prahy byla vybrána z toho důvodu, že disponuje nabídkou kvalitní zástavby, jejíž součástí jsou i objekty celorepublikového významu a také kvůli tomu, že díky své rozmanitosti zástavby a velkému množství přírodních památek patří Praha 8 mezi jednu z nejatraktivnějších lokalit v rámci celé Prahy.

První část práce se bude zabývat základními pojmy, které přímo souvisí s problematikou bytové výstavby a oceňování majetku. Dále bude práce věnovat pozornost realitnímu trhu jako takovému vč. faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu nemovitostí a straně nabídky a poptávky. Poté bude věnována specifikům, týkající se rozdílných druhů vlastnictví nemovitosti. Součástí práce je i charakteristika územního vývoje městské části Prahy 8. Následně budou charakterizovány jednotlivé fáze vývoje výstavby. Celkově jsou fáze rozděleny do tří období, kdy nejstarší období představuje tradiční typ výstavby cihelných domů. Jedná se o období od založení Nového Města až po rok 1956. Od tohoto roku se 7

přechází od tradiční výstavby na výstavbu panelovou. Druhé období se tedy týká roku 1956 až do roku 1990. Poslední období je věnováno vývoji po roce 1990 až po současnost. Toto období je charakteristické tím, že výstavba probíhá především na základě developerských projektů.

Praktickou část této diplomové práce bude tvořit analýza současného trhu s byty v lokalitě Praha 8, kdy bude vyhodnoceno, které z vývojového období výstavby bytů je v současnosti nejvíce poptáváno a upřednostňováno. Analýza bude provedena pomocí statistických odhadů (intervalů spolehlivosti) a pomocí jednofaktorové analýzy rozptylu (ANOVA), která má za cíl dokázat, zda cena bytu závisí či nezávisí na historickém vývoji výstavby bytových domů. Práce vychází z nabídkových cen, které byly inzerovány na realitních serverech v období od listopadu 2013 až do března 2014. Všechna data byla soustředěna do jedné databáze.

8

1.

Pojmosloví v oceňování bytových jednotek

Tato kapitola se zabývá vysvětlením základních pojmů, které přímo souvisí s problematikou bytové výstavby a oceňování majetku. Pochopení těchto základních pojmů z oblasti bytové výstavby a oceňování majetku povede k porozumění problematiky tržních cen v závislosti na historickém vývoji budov.




Byt - s definicí pojmu byt se lze v současné době setkat ve dvou právních předpisech. Předchozí definice, která byla v Zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy, byla nahrazena definicí, která je obsažena v novém občanském zákoníku. Definici můžeme nalézt v § 2236 odst. 1 a zní takto „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení...”1 Dále se pak byt definuje ve Vyhlášce 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby, která zní: „bytem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.”2




Bytový dům - definici bytového domu nalezneme ve Vyhlášce č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, §2 písm. a) „ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.”3




Nemovitost definuje nový občanský zákoník v § 498, odst. 1 takto: „nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.”4




Obytná místnost - pojem obytná místnost charakterizuje Vyhláška 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby takto: „obytnou místností část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má

1

Zákon č. 89/2012 Sb.,občanský zákoník, §2236, odst. 1 Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, § 3 písm. g) 3 Vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, §2 písm. a) 4 Zákon č. 89/2012 Sb.,občanský zákoník, §498, odst. 1 2

9

zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.”5


Podlahová plocha - jeden z nejdůležitějších údajů, který zásadním způsobem ovlivňuje danou cenu nemovitosti. Pro potřeby oceňování, Vyhláška č. 441/2013 Sb., podlahovou plochu definuje takto: „podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky)… V případě místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytů nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor… Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.”6




Pozemek - Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky rozumí: „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle §19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků,”7




Stavba - jasně ji definuje Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu - „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.”8




Tržní cena - Ort definuje tržní cenu jako: cenu dosaženou v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Tržní cenu nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.9

5

Vyhláška č.268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby §3 písm. i) Příloha č. 1 k vyhlášce č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), 7 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), §2 písm. a) 8 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), §2, odst. 3 9 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 13. ISBN 978-80-7265-113-9. 6

10




Tržní hodnota - existuje mnoho definic pojmu tržní hodnota. V souvislosti s oceňováním se uvádí především definice podle mezinárodních profesních organizací a to ISVC a TEGoVA, které definuji tržní hodnotu jako odhadnutou částka, kterou je možno získat prodejem majetku ochotným kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Z uvedené definice vychází většina metodik v rámci Evropské unie, za předpokladu, že se jedná o cenění na tržních principech.

Je nutné uvést i definici platící v rámci České republiky, kdy je jako základní způsob ocenění majetku a služeb stanovena tzv. obvyklá cena, kterou se dle Zákona č. 151/1997 Sb., rozumí: „cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána k majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”10 Po poslední novelizaci zákona o oceňování majetku rozlišuje zákon od 1. 1. 2014 nově i mimořádnou cenu a cenu zjištěnou. Zákon tyto ceny definuje takto: „Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.”11 a „cena určená podle tohoto zákona jinak, něž obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěna.”12 Zde je nutné si uvědomit, že z těchto definic vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku a musejí z ní vycházet i všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek, nacházející se na území České republiky. 10

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 2, odst. 1 11 11 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 2, odst. 2 12 12 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), § 2, odst. 3

11

2.

Trh s nemovitostmi - realitní trh

Je důležité si uvědomit, že trh s nemovitostmi je v určitém smyslu stejný jako každý jiný trh. Je součástí tržního systému, kde se projevuje zákon nabídky a poptávky a stejně tak i nemovitosti reagují na celkové tržní prostředí, jeho cyklický vývoj, ale i na mimoekonomické aspekty jakými jsou např. politické a právní prostředí. Nemovitosti jsou do určité míry zbožím, které se v ekonomických, ale i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. Přesto lze považovat nemovitosti za zboží svým způsobem jedinečné a tomu také odpovídá i jedinečný, specifický trh, jakým je trh s nemovitostmi.

V předchozí kapitole byl na základě platné legislativy definován pojem nemovitost. V souvislosti s realitním trhem můžeme tento trh segmentovat na trh:


s pozemky,




rodinnými domy,




objekty pro rekreaci, objekty občanské vybavenosti,




byty,




administrativní a komerční objekty,




výrobní objekty, areály, ostatní nemovitosti a nájmy.

Pro potřeby této diplomové práce se především soustředíme na trh s byty. Faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitostí Tržní hodnotu nemovitostí jako celku ovlivňuje celá škála faktorů, kterými jsou:


Politicko-správní - územní plánování, stavební řád, daňová a subvenční politika, stavební normy, ochrana životního prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy,




ekonomické - zaměstnanost, inflace, úroková míra, fáze ekonomického cyklu, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, situace ve stavebnictví, stavební technologie,




sociálně - demografické - vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika, migrace,




fyzikální - poloha, rozsah, velikost, vybavení, využitelnost, stáří staveb, technický stav, technická, ekonomická a morální životnost.13

13

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Ekopress, 2012, 125 s. ISBN 978-80-86929-88-0.

12

Vybrané faktory působící na tržní hodnotu bytu


Lokalita, poloha - je obecně jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících tržní hodnotu a prodejnost bytů. Např. byty v prima rate lokacích (obvyklé historická jádra měst, širší centra, prestižní čtvrtě), budou mít obvykle vyšší tržní hodnotu než byty na panelovém sídlišti, které se nachází na okraji města.




Vlastnictví - jedná se zde o to, zda typ vlastnictví je přímé (osobní) nebo družstevní. Obecně platí, že byty v družstevním vlastnictví mají menší hodnotu, než byty v osobním vlastnictví. Dále bývají často zatíženy nesplacenou anuitou a nelze na ně čerpat hypoteční úvěr. Sem patří např. i to, zda vlastnictví bytu není omezeno určitým typem věcného břemene.




Atraktivita objektu, životní prostředí - jedná se o vlastnosti, které jsou výjimečné, nebo jedinečné. Obvykle nesouvisí s technickými faktory, ale spíše s faktory marketingovými nebo public relations.




Velikost bytu, dispozice bytu - dochází k vyšší poptávce u menších bytů, které jsou řešeny do velikosti 2+1. Díky této vyšší poptávce dochází ke zvyšování ceny za m2, než u větších bytů. Dále jsou obecně preferovány neprůchozí pokoje a stále oblíbenější jsou byty o dispozici 2+1 a 2+kk.




Podlaží, orientace ke světovým stranám - zpravidla obtížněji se prodávají byty v přízemí a v posledním nadzemním podlaží, případně byty od třetího nadzemního podlaží v domě bez výtahu nebo s výhledem do rušné ulice. U bytů v novostavbách obvyklé náleží k bytům v posledním nadzemním podlaží terasa, která tržní hodnotu bytu zvyšuje. Stejně tak bývá cena vyšší u mezonetových a atypických bytů.




Stáří a opotřebení, technická vybavenost - patří sem zejména otázka pravidelné údržby. Zanedbaná údržba se může negativně promítnout jednak do celkové životnosti bytu a bytového domu, tak i do tržní hodnoty. Neméně důležitým faktorem, utvářející celkovou atraktivitu domu je technické vybavení celého domu i jednotlivých bytů, dále sem patří i úroveň funkční využitelnosti, způsob zástavby, architektonický styl i úroveň občanské vybavenosti.




Dopravní obslužnost, dostupnost vč. parkování - je myšlena především dostupnost městské hromadné dopravy, kde zohledňujeme dochůznou vzdálenost (do 600m) a četnost spojů. Uvažuje se i o možnosti parkování a přístupu pro běžný automobil, po zpevněné, bezprašné, celoročně udržované komunikaci.




Úroveň občanské vybavenosti

13




Ekonomický faktor - velký dopad na situaci na trhu má i zaměstnanost a koupěschopnost obyvatelstva, která je ovlivněna daňovou politikou a výší úrokových sazeb hypoték.

Dříve než se budeme věnovat straně poptávky a nabídky, je nutné si říci, jaké charakteristiky odlišují bydlení od jiných typů zboží. M. Lux14 tyto charakteristiky shrnul do čtyř základních bodů ve své knize Mikroekonomie bydlení.




Bydlení je velmi heterogenním, komplexním, multi-dimenzionálním zbožím. Domy, ale i byty, které jsou určeny k bydlení, se navzájem liší ve velkém množství atributů. Jedná se např. o velikost užitné plochy, stáří, opotřebení, kvalitě zpracování. Rovněž je cena ovlivněna také kvalitou občanské vybavenosti, okolního prostředí, dopravní obslužností, sociální strukturou obyvatelstva v dané lokalitě a také pracovními příležitostmi.




Bydlení je typem dlouhodobě trvanlivého zboží nebo také zbožím dlouhodobé spotřeby. Nejedná se tedy pouze o předmět spotřeby, ale i rovněž o specifický typ investice domácností.




Další charakteristika odlišující bydlení od jiných typů zboží je jeho fixace v prostoru. Tzn., že bydlení, nemůže být na rozdíl od jiného typu zboží ve většině případů přemístěno někam jinam. V některých výjimečných případech, lze však například přemístit nemovitost v extrémní kombinaci užitků a hodnoty (uvolnění důležitého pozemku spolu se zachováním významné historické hodnoty).




Do ostatních specifik bydlení zahrnujeme vysoké transakční náklady při případném stěhování, ať už se jedná o peněžní či časové. Dále se jedná o nemožnost perfektní znalosti situace na trhu. Ani kupující či prodávající nemohou na tak rozptýleném trhu mít dokonalou znalost o všech nabízených cenách nejrůznějších bytových služeb. Existuje zde i relativně vysoká míra vměšování státu na trhu s bydlením, kdy vyspělé státy v souvislosti s veřejnou bytovou politikou mají za cíl zajistit adekvátní bydlení všem příjmovým skupinám obyvatel.

14

LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 15 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-2450338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf

14

2.1 Strana poptávky Na straně poptávky stojí kupující, který vstupuje na trh, aby uspokojil své potřeby. Jeho racionálním cílem je dosáhnout maximálního užitku ze spotřeby všech zakoupených statků. Nastává zde ovšem otázka, z jakého důvodu budoucí kupující poptávají nemovitosti. Pro všechny složky trhu, do kterého řadíme domácností, firmy a stát se jedná se o tři základní důvody:


pro vlastní potřebu - zde stojí kupující před volbou, zda byt pořídit do svého vlastnictví či družstevního anebo volit formu nájmu „Ze sociologických výzkumů provedených ve vyspělých zemích zpravidla vyplývá, že lidé chtějí být spíše vlastníky než nájemníky svého bydlení i v případě, kdy množství spotřebovávaných bytových služeb je v obou sektorech bydlení stejné; tj. mají jakousi skrytou preferenci pro vlastnické bydlení.“ 15




pro očekávaný příjem - nemovitost je pořizována za účelem získání poměrně stabilního a dlouhodobého příjmu.




pro zvýšení hodnoty v čase - nemovitosti jsou všeobecně považovány za poměrně bezpečnou a dlouhodobou investici. Budoucí kupující očekává, že u dané nemovitosti, v našem případě bytu, dojde v průběhu let ke zvýšení tržní hodnoty.

Na toto rozhodnutí, zda osobní vlastnictví či nájemní formu anebo např. pořízení bytu se záměrem budoucího očekávaného příjmu, mají vliv očekávání vývoje budoucích příjmů domácnosti (jestliže např. domácnost očekává pokles případně růst příjmů), status domácnosti, monetární a inflační tendence, legislativní ochrana, očekávané zhodnocení vlastnického bydlení jako investice v budoucnosti a také bytová politika státu. Podrobněji se způsobům vlastnictví bude věnovat následující kapitola.

Specifickým účastníkem trhu je stát případně obce, které poptávají/kupují nemovitosti hlavně za účelem zajištění veřejných služeb. Důvody jsou jasné. Kdyby neexistoval tento požadavek ze strany státu, nebyly by školy, soudy, nemocnice apod.

15

LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 34 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-2450338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf

15

Odvození poptávky po bydlení můžeme provést na základě standardní mikroekonomické teorie. Tzn., že poptávková křivka zachycuje klasicky vztah ceny a množství příslušného poptávaného zboží (v našem případě se jedná o bydlení/byty). Z toho vyplývá, sníží-li se cena zboží z PA na PB, zvýší se poptávané množství z QA na QB, jak ukazuje graf 2.1. Toto v přeneseném významu platí i pro takovéto nestandardní zboží, jakým bydlení bezpochyby je.

Sklon poptávkové křivky je dán cenovou elasticitou poptávky, která vyjadřuje míru změny poptávaného množství v závislosti na změně ceny. Graf 2.1 - Křivka poptávky

Zdroj: Poptávková funkce. Ekonomie volného času: Multimediální výukové prostředí [online]. 2011 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://evc.vse.cz/1-modul/poptavkova-funkce/

2.2 Strana nabídky Konkrétně nabídka na trhu s bydlením je do značné míry ovlivněna několika faktory. Asi nejzásadnějším faktorem je prostorová zakořeněnost a svázanost s trhem pozemků. Mezi další faktory řadíme poměrně dlouhou dobu produkce, neboli výstavby, diferenciaci výrobků a také statní intervence.16 Na základě toho, že výstavba nemovitosti na trhu s bydlením je relativně finančně i časově náročná, je důležité rozlišovat nabídku v dlouhém a krátkém období. Nabídka bydlení se podle ekonomické teorie řídí zákonem rostoucí nabídky. Se zvyšující se nabídkou roste cena zboží. Je to tedy vztah mezi cenou statku a rozsahem nabídky. I zde platí, že nabídková křivka má určitý sklon a tím pádem i jakousi cenovou elasticitu. Na trhu s bydlením se nabídková křivka vztahuje pouze k nabídkové křivce v dlouhém období. Je to

16

LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 39 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-2450338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf

16

zapříčiněno tím, že pouze v dlouhém období lze zapojit všechny výrobní faktory tak, aby došlo ke zvýšení výstavby směřující k uspokojení poptávky po bydlení.

Podíváme-li se na krátké období, tak v tomto období je cenová elasticita nabídky velmi nízká. Můžeme ji považovat i za zcela neelastickou. Tzn., že ve velmi krátkém období je nabídka neměnná a trh reaguje na změnu poptávky pouze změnou ceny. Naopak s prodlužováním období se nabídková křivka zplošťuje, stává se tedy elastičtější a trh se adaptuje prostřednictvím množství. Jinými slovy řečeno, v krátkém období vzhledem k dlouhému procesu výstavby nových bytů je počet bytů neměnný a zvýšená poptávka po bydlení se projeví pouze růstem cen bytů. Tím, jak se období prodlužuje, může nabídka na zvýšenou poptávku reagovat prostřednictvím např. nástaveb, přístaveb, rekonstrukcemi bytu. Jedná se o investice, které nevyžadují investice do změny územních plánů nebo vybudování infrastruktury. V dlouhém období je již možnost zapojit všechny výrobní faktory pro výstavbu (je prostor na změnu územního plánu, zbudování infrastruktury apod.).

Předpokladem pro dlouhé období je zajištění dokonale konkurenčního tržního prostředí, tím pádem by byla nabídka dokonale elastická. Dalšími předpoklady jsou, že existuje stejná efektivnost firem na trhu a že nabídka všech výrobních vstupů do produkce bydlení je dokonale cenově elastická. Nicméně neexistence těchto podmínek vytváří situaci, že i v dlouhém období má křivka nabídky bydlení určitý sklon. Sklon nabídkových křivek v jednotlivých časových obdobích zobrazuje graf 2.2. Graf 2.2 - Tvar nabídkových křivek bytových služeb

Zdroj: LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 41 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-245-0338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf 17

3.

Základní formy bydlení z pohledu vlastnictví

Trh s byty můžeme členit z několika různých hledisek. Asi nejběžnější klasifikací je klasifikace dle vlastnictví. Základní formy bydlení dle vlastnictví popisuje ve své knize Bytová politika a limity reprodukce bytového fondu S. Goller.17, kterými jsou:


vlastnické bydlení (home-ownership)




soukromé nájemní bydlení (private tental housing)




sociální bydlení vč. neziskových bytových organizací (social housing)

3.1. Vlastnické bydlení Jedná se o historicky nejstarší formu bydlení. Obecně lze považovat tuto formu bydlení oproti nájemnímu za jistější a bezpečnější. Legislativně je vlastnické bydlení řešeno v Zákoně č.89/2012 Sb., občanský zákoník. Popularita vlastnického bydlení neustále stoupá, protože je považováno za ideální formu vlastnictví. Přispívá také k tomu současná ekonomická situace, kdy úrokové sazby u hypoték jsou rekordně nízko. Banky v současné době nabízejí úrokovou míru kolem 3%, jak dokládá graf č. 3.1, který sleduje vývoj hypoindexu. Graf 3.1 - Hypoindex - vývoj

Zdroj: Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

17

GOLLER, Stanislav, Zita PROSTĚJOVSKÁ a Lucie BROŽOVÁ. Bytová politika a limity reprodukce bytového fondu. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 12 s. ISBN 978-80-01-04419-3.

18

Kromě vlastnického bydlení rozlišujeme i různé formy spoluvlastnického bydlení. Nejčastěji se vztahují na bytové domy a mohou být založeny na družstevním principu. Obecně platí, že družstevní byt je levnější než byt do vlastnictví. Je to způsobené tím, že nejste vlastníkem. Vlastníkem přesněji řečeno vlastníkem domu, v němž je byt umístěn, je bytové družstvo. Členové tohoto družstva mají na základě stanov družstva právo nájmu k některému z bytů. Nakládání s družstevním bytem je do jisté míry omezené. Družstevní byt nesmíte pronajmout, bez souhlasu družstva. Další omezení spočívá v tom, že nemůžete byt zastavit. Jak již bylo řečeno, byt není ve vašem vlastnictví, ale ve vlastnictví družstva. Z toho tedy vyplývá, že je nemožnost pořízení družstevního bytu prostřednictvím hypotečního úvěru.

3.2. Soukromé nájemní bydlení Jedná se o část nájemního bydlení, která je vlastněna a provozována soukromými, právnickými nebo fyzickými osobami z podnikatelských důvodů. Nájmy bytů patří mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí na českém trhu nemovitostí.

Rozlišujeme nájmy buď dlouhodobé (více než jeden rok) anebo sezónní. Takovýto typ nájmu se nejčastěji vyskytuje v oblastech se zvýšeným turistickým ruchem. Dále rozdělujeme nájemné na tzv. „studené a teplé“. Pod pojmem teplé nájemné se rozumí celkový nájem, tj. včetně nákladů na topení a provozních nákladů. Naopak pod pojmem studené nájemné se rozumí nájem bez provozních nákladů a nákladů na topení. Dalším způsobem, jak můžeme nájmy bytů rozdělit je z hlediska vybavenosti. Jinými slovy tedy na nájmy zařízených a nezařízených bytů. V zásadě platí, že s poskytováním dlouhodobého pronájmu je spjato studené nájemné a s poskytováním krátkodobého nájemného je teplé nájemné.

Největší rozvoj zažívaly trhy s nájmy bytů, zejména pak v našem hlavním městě, v letech 1990 – 1994. Před rokem 1990 existoval do jisté míry pouze černý trh s nájmy bytů. Podle kdysi platné legislativy nemohli čeští občané byty vlastnit, ale mohli je pouze užívat. Za velmi významný lze považovat rok 1994, kdy v tomto roce vstoupil v platnost Zákon o bytech (č. 72/1994 Sb. - dnes nahrazen novým občanským zákoníkem, Zákon č. 89/2012 Sb.), který pomáhal posílit trh s prodeji bytů. To mělo za následek, že zájemci o bydlení mohli zvažovat, zda si byt koupí anebo pronajmou. Velká řada zájemců o bydlení se často rozhodovala pro první variantu. Největší redukce objemu obchodů s nájmy, ale

19

i s dosahovanými tržbami a zisky nastala po roce 2000 a lze konstatovat, že tento trend stále pokračuje.

Tržně poněkud paradoxní je přitom ta skutečnost, že přes stále klesající nájmy, stoupají ceny bytů. Podle obecně uznávaných ekonomických teorií přitom, ale platí to, že pokud v tržním hospodářství určitým způsobem klesají výnosy z nějakého druhu majetku, např. z cenného papíru, snižuje se logicky i jeho tržní hodnota, protože investoři hledají na trhu pokud možno maximální zhodnocení vloženého kapitálu. 18

Tento paradox lze vysvětlit díky odlišným sektorům poptávky nájmů a poptávky koupě bytu, kdy se obě poptávky vzájemně neovlivňují a do jisté míry i míjejí. Jinak řečeno, lze tímto potvrdit slova, která jsou uvedena v kapitole vlastnické bydlení, že popularita vlastnického bydlení neustále stoupá a že největší část bytů není v současné době poptávána jako zdroj výnosů z pronájmu, ale právě pro uspokojení vlastních potřeb bydlení.

3.3. Sociální bydlení Jedná se o typ bydlení, které je především určeno znevýhodněným skupinám obyvatelstva, která se nachází v obtížné ekonomické situaci, která je spojena některými fázemi lidského života nebo se zdravotními problémy apod.

Cílem tohoto typu bydlení není dosažení zisku, ale především uspokojit bytové potřeby právě této části obyvatelstva. Jedná se o určitý typ nájemního bydlení, kde do velké míry vlastníkem a poskytovatelem je veřejnoprávní sektor, např. obec. Ovšem můžeme sem zařadit i neziskové organizace nebo charitu. Zde je nutné řešit i vlastnictví tohoto způsobu bydlení a s tím související práva uživatelů. Jak již bylo výše uvedeno, jedním z vlastníků může být veřejnoprávní subjekt (nejčastěji obec). V tomto případě mluvíme o veřejném nájemním sektoru. Druhým subjektem, neméně důležitým, jsou tedy neziskové organizace, spolky apod. Zde mluvíme o tzv. neziskovém nájemním bydlení.

Financování výstavby neziskového nájemního sektoru můžeme roztřídit do několika kategorií. Za prvé je financování možné prostřednictvím prostředků získaných na kapitálovém

18

ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 83 s. [cit. 2014-01-07]

20

trhu a stát přispívá ke snížení investičních nákladů např. subvencováním úrokových měr, poskytnutím jednorázových grantů apod. Na druhé straně může být financování uskutečněno prostřednictvím investičních prostředků, které pocházejí z větší části z rozpočtových zdrojů a mají např. podobu zvýhodněných půjček, nevratných dotací apod. Třetím způsobem je kombinace těchto dvou způsobů financování.

Z hlediska efektivity se programy sociálního bydlení vyznačují významnými defekty, které Lux shrnul ve své publikaci Mikroekonomie bydlení19: − nižší než tržní úroveň nájemného (dotované nájemné) vede k nadměrné spotřebě bydlení, než by tomu bylo v případě tržního, − převis poptávky nad nabídkou v sektoru sociálního bydlení vede v jiných sektorech (soukromé neregulované nájemní bydlení) k nízké úrovni bydlení (velké množství lidí v malých bytech) nebo bezdomovectví, − nízká mobilita pracovní síly (z důvodu výhodných regulačních podmínek a nejistoty zajištění podobného standardu v jiné lokalitě je mobilita u nájemníků v sociálním bydlení často nižší než u lidí žijících ve vlastnickém bydlení), − existence prázdných nepronajatelných bytů (jelikož nájemné zpravidla neodráží rozdíly v kvalitě či poloze bydlení, snaží se žadatelé o získání co možná nejkvalitnějšího a nejlépe položeného bydlení a z obavy, aby jim tato nabídka „neušla“, odmítají méně lukrativní bydlení), − zpravidla vysoké náklady bytové výstavby či náklady správy a administrace − nízká kvalita managementu sociálního. Dalším problém, který doprovází sociální bydlení je problematika koncentrace příjmově slabších či sociálně nepřizpůsobivých v sociálním bydlení i fyzicky v konkrétních domech, sídlištích. Tento jev se projevuje ve většině zemí Evropské unie, zejména pak ve Francii, Velké Británii a takováto území bychom našli i v České republice. Je prokázáno, že daná zvýšená koncentrace těchto obyvatel vede k odstěhování velké části zbylých domácností z dané oblasti a trh s nemovitostmi je v této lokalitě do značné míry deformován. Dochází k tomu, že nemovitosti (byty) jsou v okolí z velké části neprodejné či nepronajímatelné.

19

LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 80 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-2450338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf

21

Na závěr této kapitoly se ještě podívejme na celkové údaje týkající se obydlenosti a struktury vlastnictví, které poskytuje Český statistický úřad a Ministerstvo pro místní rozvoj. Z dostupných materiálu lze vyčíst, že v roce 2012 byly nejvíce obydleny byty v bytových domech s podílem 47,5%, o cca 10% méně mají obydlené byty v rodinných domech. Téměř 14% z celkových bytů je neobydleno, jak dokazuje graf. 3.2. Graf 3.2 - Byty podle jejich obydlenosti, obydlené byty podle druhu domu v ČR celkem

Zdroj: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR; ODBOR POLITIKY BYDLENÍ. VYBRANÉ ÚDAJE O BYDLENÍ 2012 [online]. 2013 [cit. 2014-01-07]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/6035d611-ac2b-4de4-9e4b-580d1f6e10cf/vybrane-udajebydleni-2012.pdf Druhý graf zobrazuje obydlenost bytů dle právního důvodu užívaní. Největší podíl zaujímají byty ve vlastním domě. Nájemní byty s podílem 22,4% jsou na druhém místě a v těsném závěsu cca s 20% jsou byty v osobním vlastnictví. Družstevní vlastnictví je na čtvrté pozici s téměř 9,5%. Lze očekávat, že podíl nájemních bytů bude klesat a naopak podíl ve vlastním domě a v osobním vlastnictví bude růst. Graf 3.3 - Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu v ČR celkem

Zdroj: MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR; ODBOR POLITIKY BYDLENÍ. VYBRANÉ ÚDAJE O BYDLENÍ 2012 [online]. 2013 [cit. 2014-01-07]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/6035d611-ac2b-4de4-9e4b-580d1f6e10cf/vybrane-udajebydleni-2012.pdf 22

4.

Měst Městská část Praha 8

Městský obvod Praha 8 je velmi rozdílný, ať už svou polohou či charakterem zástavby. Rozprostírá se podél pravého břehu Vltavy a celé území má různorodě členitý terén. Pravě díky tomu, tomu je souvislá zástavba přerušována kopcovitými výběžky a zelenými plochami. ploc Jižní část obvodu, tedy Karlín a Libeň se bezprostředně dotýkají centra města, zatímco severní část - Dolní Chabry, Březiněves přiléhají k rychlostní silnici R8, R8, která vede ven z Prahy a postupně navazuje na dálnici D8. Dále stará tará zástavba Karlína a Libně kontrastuje na severním okraji se zástavbou sídlišť (Kobylisy, Bohnice, Čimice a Ďáblice). Tyto rozdílnosti jsou dány tím, že obvod Prahy 8 vznikal jako část Prahy postupně. V současné době území městské městské části Praha 8 zahrnuje zahrnuje devět katastrálních území: 4 celá (Bohnice Bohnice, Kobylisy, Kobylisy Čimice, Čimice Karlín)) a části dalších 5 (Libeň (Libeň, Troja, Střížkov Střížkov,, Nové Město a Žižkov). Graficky je zobrazeno v obrázku 4.1. Obrázek 4.1 - Mapa Prahy 8

Zdroj: Městské části (Portál hlavního města Prahy). Praha.eu (Portál hlavního města Prahy) [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. 2014 18]. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/index.html Městská část Praha 8 je, co se týče typu zástavby, zástavby různorodá. V oblasti Karlína se jedná o kompaktní městský typ, který se směrem na sever mění v sídlištní a vilový typ. Praha 8 23

disponuje širokou nabídkou kvalitní zástavby, jejíž součástí jsou i objekty celorepublikového významu. Území této části Prahy patří mezi největší v české metropoli. S více než sto tisíci obyvateli její význam odpovídá většímu krajskému městu.

Právě díky své rozmanitosti

zástavby a velkému množství přírodních památek patří tato část Prahy mezi jednu z nejatraktivnějších lokalit v rámci naší metropole. Přesnější rozdělení celé metropole vč. Prahy 8 dle formy zástavby zobrazuje příloha 1.

Podíváme-li se na některé údaje, které poskytuje Český statický úřad, zjistíme, že rozloha MČ Prahy 8 je cca 21,8 km2, k tomu je nutné ještě připočíst rozlohu Březiněvsi (3,39 km2), Ďáblic (7,38 km2), Dolní Chaber (4,99 km2). Celkově rozloha činí přibližně 37,5 km2, počet obyvatel po započtení všech území je 111 698. Praha 8 leží v nadmořské výšce 335 m.

Vývoj zdejší výstavby si prošel několika zásadními obdobími. Roku 1348 bylo Karlem IV. založeno Nové Město. Probíhala výstavba celých čtvrtí, ulic a náměstí. Do Městské části Praha 8 patří z Nového Města pouze východní část Masarykova nádraží, meziuliční blok s Muzeem hlavního města Prahy a dopravní plocha západní části Ústředního autobusového nádraží Florenc.

Neméně významným obdobím pro Prahu 8, zejména pak pro Karlín je období klasicismu (17. - 19. století). V této době byla vytvořena síť ulic, která je základem dnešních ulic jako je Sokolovská, Křizíkova a Pernerova. V tomto období zde probíhá rozsáhlá výstavba činžovních domů. V pozdějším období, zejména pak v druhé polovině 19. století, vznikají z hlediska občanské vybavenosti jedny z nejvýznamnějších staveb. Jsou jimi Karlínská kasárna (klasicismus), Muzeum hl. m. Prahy, Karlínské hudební divadlo (oba novorenesance), škola na Lyčkově náměstí (secese).

Po 2. sv. válce, která výstavbu a rozvoj území zcela utlumila, nastává od 60. let 20. století období výstavby panelových domů. Tato výstavba zásadním způsobem mění tvář Prahy 8. V jižní části obvodu vzniká experimentální sídliště Invalidovna. Jednalo se o panelové domy (řady TOB) velkého rozponu - 6m. Návrh sídliště byl prací kolektivu Pražského projektového ústavu pod vedením architekta Jana Poláka a za spolupráce Vojtěcha Šaldy a Jana Zeleného. V 70. letech vzniká tzv. Severní Město. Jeho území bylo rozděleno na čtyři hlavní celky bohnický, kobyliský, ďáblický a prosecký. Každý z těchto celků je ucelenou obytnou čtvrtí,

24

které má své vlastní centrum a občanskou vybavenost. V 80. letech probíhá i dostavba Čimického sídliště.

Od roku 1990 do současnosti probíhá bytová výstavba především na základě developerských projektů. Jsou stavěny většinou větší celky bytových domů, díky kterým vznikají nové čtvrtě, ale i jednotlivé bytové domy, nástavby na původních domech v rámci celého území. Dále probíhá rozsáhlá výstavba objektů pro administrativní činnost. Architektonicky nejkvalitnější objekty najdeme v nejzápadnější části Prahy 8 v oblasti Rohanského nábřeží. Vznikly zde objekty

jako

Main

Point Karlín

(vítěz

v

soutěži MIPIM Awards

v Cannes

v kategorii nejlepších kancelářských budov v r. 20011), Danube House, Amazon Court a další. Výstavba změnila tuto část Prahy 8 na jedno z nejžádanějších administrativních center v rámci celé Prahy. Tato kapitola poskytla průhled na nejvýznamnější období ve výstavbě na Praze 8. Podrobnému popisu historického vývoje výstavby bytových domů v této lokalitě je věnována kapitola č. 5.

4.1. Územní vývoj Jak bylo popsáno výše, v současné době území Prahy 8 zahrnuje devět katastrálních území (4 celá a části dalších 5). Toto dnešní rozdělení neplatí celou dobu. Pro většinu území dnešní Prahy 8 jsou charakteristické významné archeologické nálezy, které dokládají její osídlení od doby kamenné až do dnešní moderní doby. Rozvoj Prahy 8 samozřejmě úzce souvisí s rozvojem celé Prahy. Vznik Prahy jako takové je datován do druhé poloviny 9. století. Nejstarší osídlení je v nálezech doloženo na území Bubenče, Vokovic, Dejvic, Michle a Libně. Za Karla IV. dosáhla Praha vysokého rozmachu na základě plánovité výstavby celých čtvrtí, ulic a náměstí (založeno Nové Město - 1348). Praha byla původně souměstím. Základ pražského osídlení v moderním pojetí města se samosprávou a městskými právy tvořila čtyři samostatná města, a to Staré a Nové Město, Hradčany a Malá Strana. Až do 16. stol. probíhalo několik pokusů o spojení založených měst, které ale nenastalo. Ke spojení došlo až r. 1784, kdy vzniklo statutární město Praha s cca 70 000 obyvateli na území 8 km2. Dále se připojovala sousední osídlení, která se zprvu rozvíjela jako samostatné obce nebo města. Rozvoj tohoto vnějšího osídlení byl rozvojem Prahy stimulován, nebo dokonce podmíněn potřebou bydlení na předměstích.

25

Vznik a počet předměstí ukazuje dynamiku rozvoje kolem hlavního města Prahy. Nově připojená území nesou znaky sídelní struktury s krystalizačními jádry a zbytky původní parcelace a často i struktury patrné dodnes, a to i ve vnitřním kompaktním městě (Stará Michle, Kobylisy, Střížkov).20

S rozvojem průmyslové výroby a založením železnice město vystoupilo z hradeb a postupně se rozvíjelo v souvisle urbanizované území. Do konce 19. stol. (1901) vznikla a k Praze byla připojena některá předměstí Smíchov, Královské Vinohrady, Žižkov, Košíře, Libeň, Nusle, Vršovice, Karlín, Bubeneč, Podolí, Vyšehrad, Holešovice-Bubny. Ve městě žilo na ploše 19,8 km2 cca 223 700 obyvatel.21

V r. 1922 bylo hlavní město rozšířeno o 37 měst a obcí, čímž vznikla tzv. Velká Praha o rozloze 171,6 km2. Ještě na počátku 20. století byla např. Libeň, od Prahy oddělená volnými plochami a teprve vlastním růstem s ní splynuly. Vzájemné sbližování přerušila 2. světová válka. Po 2. sv. válce nastala další expanze rozvoje vyvolána potřebou poválečné hromadné výstavby v 60. letech. Druhá světová válka znamenala pro bytovou výstavbu úplnou stagnaci. Navíc mnohé domy byly zničeny, a proto bylo na úseku bydlení třeba především odstranit havarijní následky válkou poškozeného a všeobecně zchátralého bytového fondu. Do této doby probíhá výstavba převážně tradičním způsobem (zděné cihelné domy). K rychlejší obnově bytového fondu měla pomoc zvýšena koordinace výstavby. Proto byla v r. 1956 zřízena tehdejším Ústředním národním výborem jednotná organizace pro zajišťování bytové a občanské výstavby (Výstavba hlavního města Prahy - Výstavba sídlišť, začleněna do Generálního ředitelství). Tato organizace plnila především funkci jediného investora bytové výstavby na území Prahy. Od této doby probíhá výhradně výstavba panelových domů o velkých rozponech. Výstavba byla zahájena právě na Praze 8 a to na již zmíněném experimentálním sídlišti Invalidovna. V r. 1968 bylo k Praze připojeno dalších 21 obcí a rozloha se zvětšila na 296,3 km2. V roce 1974, kdy proběhla administrativní změna hranic, bylo k hlavnímu městu připojeno dalších 30 obcí. Rozloha se z 296,3 km2 zvětšila na 496,1 km2. Od roku 2011 má Praha celkem 22 správních obvodů, 57 městských částí a 112 katastrálních území. Celková rozloha v současné době činní 496,1 km2. 20

Územně analytické podklady hl. m. Prahy 2012: Sídelní struktura. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/uploads/assets/soubory/data/UAP/UAP2012/2_2_sidelni_struktura.pdf 21 Územně analytické podklady hl. m. Prahy 2012: Sídelní struktura. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/uploads/assets/soubory/data/UAP/UAP2012/2_2_sidelni_struktura.pdf

26

Na základě tohoto vývoje, lze říci, že rozvoj území Prahy probíhal ve skocích. Rozvoj souvisel s potřebami města a jejich obyvatel, ale také i s politickými a ekonomickými podmínkami. Na Prahu můžeme nahlížet jako na soubor sídelních jednotek, které fyzicky splynuly v jeden celek, ale zároveň si každá z nich zachovala svoji jedinečnost. Z hlediska dalšího vývoje na území Prahy 8, není předpoklad, že by došlo opět skokovému rozšíření území, zejména pak v severním území Městské části. Je nutné brát v úvahu, že rozšiřování města co do plošné rozlohy vede v některých případech ke snížení či překročení nabídky zdrojů, možnosti dopravní obsluhy a omezení rekreační příležitosti. Srůstání přes hranice města je negativním znakem urbanizace, které také přináší četné administrativní problémy.

V současné době dochází spíše k zahušťování sídlišť a ostatních částí Prahy 8. Tento trend lze předpokládat i v budoucnosti. Dochází také k obrovskému rozvoji území těsně za hranicí hlavního města. Pravě díky atraktivnosti polohy (blízkost hl. m. Prahy), tyto obce až neuváženě nabízejí volné plochy, které spádují směrem k Praze. Tyto plochy jsou především využívaný pro výstavbu rodinných, někdy i bytových domů. V severní části Prahy 8 se to týká např. obcí Bášť, Líbeznice apod. V těchto územích vznikají často satelitní městečka. Tato situace si vynucuje řešení hromadné dopravy, infrastruktury a občanské vybavenosti. Právě tento nekoncepční rozvoj je často v rozporu se zásadami ochrany krajinného rázu i se zásadami rozvoje sídel a narušuje tím tak vazby města do volné krajiny.

4.1.1. Územní plánování a územní plán Legislativně se územní plánování opírá v Zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a to konkrétně ve třetí části. Tato část je složená ze tří hlav, které zahrnují cíle a úkoly územního plánu (§18-19), obecná ustanovení a společné postupy v územním plánování (§20-24) a nástroje územního plánování (§25-102).

Územní plán hlavního města Prahy byl schválen na základě usnesení Zastupitelstva hl. m. Prahy č. 10/05 ze dne 9. 9. 1999. Závazná část územního plánu je stanovena obecně závaznou Vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a byla schválena na základě usnesení č. 1156 Rady Zastupitelstva hl. m. Prahy ze dne 26. 10. 1999 (s účinností od 1. 1. 2000). Závazná část územního plánu je aktualizována formou vyhlášek a opatřeními obecné povahy. Jedna z nejzásadnějších změn, která se dotkla celé metropole a měnila metodiku územního plánu, 27

byla změna tzv. revize Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy (Z 1000/00 - schválena usnesením č. 40/14 Zastupitelstva hl. m. Prahy dne 14. 9. 2006). Vydána byla opatřením obecné povahy č. 1/2008, na základě usnesení zastupitelstva ze dne 19. 6. 2008 (účinnost od 10. 7. 2008). Na základě rozsudku Nejvyššího správního soudu bylo opatření obecné povahy č. 1/2008 zrušeno a v době od 30. 10. 2008 - 12. 11. 2009 platil územní plán před revizí. Nicméně usnesením zastupitelstva ze dne 22. 10. 2009 díky opatření obecné povahy č. 06/2009 byla změna znovu vydána.

Dosud je tedy platný územní plán ve znění změny Z 1000/00 a dalších pořízených změn. Od schválení byl Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy několikrát aktualizován vyhláškami hl. m. Prahy a dále vydanými opatřeními obecné povahy. Poslední vyhláška je č. 23/2006 a posledně vydané opatření obecné povahy je 37/2013. Nicméně v současné době probíhá zpracování návrhu nového Územního plánu hlavního města Prahy (Metropolitního plánu). Projektantem je Kancelář Metropolitního plánu v Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Vše bylo zahájeno na základě usnesení Zastupitelstva hl. m. Prahy č. 2M/2 ze dne 7. 6. 2012.

Návrh nového Územního plánu hlavního města Prahy (Metropolitního plánu) se samozřejmě týká i celé oblasti Prahy 8. V některých bodech velmi citelně. Praha 8 pravidelně zasílá připomínky k Zásadám územního rozvoje HMP. Zásadně nesouhlasí se zařazením nové paralelní vzletové a přistávací dráhy Letiště Václava Havla Praha a jejího ochranného hlukového pásma. Záměr výstavby vzletové a přistávací dráhy bude mít do jisté míry nepříznivé dopady na kvalitu života a bydlení na území Městské části Praha 8. Další připomínky (požadavky) se týkají na zachování výškové regulace nové výstavby či o požadavek na ochranu stávajícího rozsahu zástavby sídlišť, který by nepřipustil zahušťování sídlišť novou výstavbou.

4.1.2. Nástroje územního plánování Nejprve, než se budeme věnovat nástrojům územního plánování, je nutné si říci, kdo se na procesu územního plánování v Praze (i P8) podílí. Jsou to: •

politici - samospráva (Zastupitelstvo hl. m. Prahy, Rada hl. m. Prahy) - iniciuje pořizování územně plánovacích dokumentací a rozhoduje o jejich schvalování,

28

•

úředníci - orgán územního plánování (v Praze je to Odbor stavebního a územního plánu Magistrátu hl. m. Prahy) - pořizuje územně plánovací dokumentace, dotčené orgány státní správy se k nim formou stanovisek vyjadřují,

•

odborníci - projekční týmy složené z několika profesí (např. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy či soukromí projektanti) - zpracovávají dokumentace pod vedením autorizovaných osob,

•

veřejnost - občané a občanská sdružení - účastní se projednání dokumentů způsobem stanoveným zákonem, případně spolupracuje na jejich přípravě.22

Nyní přikročme k samotným nástrojům územního plánování. Praha má v České republice specifické postavení. Je jednak obcí i krajem zároveň. Díky tomuto postavení, vyplývá složitější proces územního plánování v našem hlavním městě. V současné době jsou platné dva základní typy dokumentů: Územně plánovací podklady - nejsou závazné, pořizuje je Odbor stavební a územního plánu MHMP. Popisuje je Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), §25 - 30. Do územně plánovacích podkladů zahrnujeme: •

Územně analytické podklady - slouží především jako zdroj při plánování rozvoje daného území, včetně přípravy územního plánu města a dalších dokumentací. Obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, limity využití území i možnosti jeho dalšího rozvoje. Každé dva roky se provádí jejich úplná aktualizace.

•

Územní studie - navrhuje, posuzuje a prověřuje všechna možná řešení daných problémů. Nejčastěji řeší koncepci uspořádání určité lokality, vymezuje veřejná prostranství, stanovuje uliční a stavební čáry a navrhuje uspořádání veřejných prostranství. Územní studie je neopominutelným podkladem, který musí být zohledněn v územním řízení, není však ze zákona závazná.

Územně plánovací dokumentace - specifikuje díl 3, v Zákoně č. 183/2006 Sb.. Tyto dokumentace jsou závazné a pořizuje je Odbor stavebního a územního plánu MHMP. Všechny kroky jejich pořizování schvaluje Zastupitelstvo hlavního města Prahy. Mezi územně plánovací dokumentaci zahrnujeme: 22

SZENTESIOVÁ, Kateřina. O územním plánování v Praze. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/clanek/72/o-uzemnim-planovani-v-praze

29

•

Zásady územního rozvoje hl. m. Prahy - jsou nástrojem na úrovni krajů a jsou nadřazeny územním plánům obcí. Je nutné, aby na sebe jednotlivé územní plány obcí navazovaly a vzájemně si neodporovaly. Pořizují se pro celé území kraje a vydávají se formou opatření obecné povahy. Jsou nejdéle každé čtyři roky aktualizovány. Stanovují základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání celého území kraje. Dále vymezuje plochy nebo koridory nadmístního významu a stanovuje požadavky na jejich využití. Díky specifickému postavení Prahy (obec i kraj zároveň), má Praha ze zákona povinnost pořizovat zásady územního rozvoje i územní plán.

•

Územní plán Prahy a části Prahy - stanovuje základní koncepci rozvoje daného území. Dále stanovuje plošné a prostorové uspořádání území i krajiny, vytváří koncepci veřejné infrastruktury a především pak definuje, jak lze které území využívat. Vydává se a pořizuje se pro celé území hl. m. Prahy, případně může být vydán a pořízen pro vymezenou část území hl. m. Prahy. Vydává se formou opatření obecné povahy. Pořizovatelem Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy je Odbor stavební a územního plánu Magistrátu hl. m. Prahy. Grafickou část územního plánu tvoří 18 výkresů v měřítku 1 : 10 000, případně 1 : 25 000. Veškeré výkresy je možné prohlížet online nebo je možnost stažení jednotlivých listů v tiskové kvalitě. Geoportál Prahy umožňuje i online prohlížení všech územních plánů a jejich návrhů, které byly zpracovány pro území Prahy v poválečném období. Současnou i minulou podobu územního plánu Prahy 8 najdete v příloze č. 2. Vzhledem k velikosti map, je vyobrazena pouze malá část Prahy 8.

•

Regulační plán - stanovuje podrobné podmínky využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb vč. jejich napojení na technické vybavení ve vybrané menší části města. Musí být v souladu s územním plánem a Zásadami územního rozvoje. V současné době má Praha platný pouze jeden regulační plán, a to plán Anenská (řeší území o rozloze 18 ha -pouze 0,04 % rozlohy města v centru Prahy). Historicky nejstarší územní plán v Praze, byl pravděpodobně plán parcelace pro území Špitálského pole (Karlín - Praha 8) schválený v roce 1817.

4.2. Současný stav bytové výstavby - Praha 8 V této části práce se budeme zabývat současným stavem rezidenčních nemovitostí na území celé Prahy a Prahy 8. Informace byly čerpány ze statistik z Českého statistického úřadu, Ministerstva pro místní rozvoj a z územně analytických podkladů hl. m. Prahy. 30

Trh v hlavním městě a zároveň jediném velkoměstě naší republiky je specifický trvalým převisem poptávky nad nabídkou. Pražské byty jsou v republikovém srovnání nejdražší, zároveň však patří mezi nejstabilnější. V oblasti Prahy 8 je relativně větší poptávka po bytech do 60 m2 a relativně menší poptávka po luxusních bytech a bytech s velkou výměrou (nad 80 m2). Táhnou především zrekonstruované byty a byty v novostavbách. V sektoru novostaveb jsou to hlavně cenově dostupné byty v tzv. superlevných projektech. Z celkového počtu nabízených bytů v hl. m. Praha, se Praha 8 podílí na celkové nabídce v rozmezí 8-10%.

Dle SLDB bylo ke dni 26. 3. 2011 v Městské části Prahy 8 celkem 8 348 domů, z toho 5 356 rodinných a 2 765 bytových 227 ostatních budov. Celkem obydlených bytů bylo 49 583, z toho v RD bylo 6 354 a 42 940 v bytových domech. Co se týče obydlených bytů, dle právního důvodu užívaní, tak ve vlastním domě tvoří pouze 1%, v osobním vlastnictví je to 36,38%, nájemní 38,52% a družstevní 24,1%. Rozložení bytových domů podle období výstavby nebo rekonstrukce domu bylo takovéto: 1919 a dříve - 18,92%, 1920-1970 34,64%, 1971-1990 - 36%, 1991-2011 - 10,44%. Na 1 trvale obydlený byt připadalo 2,2 osob a průměrná obytná plocha jednoho bytu činila 57,8m2 .

Celkově se Praha 8 z hlediska dokončených bytů řadí mezi průměrné až lehce podprůměrné a to s hodnotami 33-66 dokončených bytů v tomto období. Podíváme-li se, ale např. na Dolní Chabry, Ďáblice a Březiněves (severní část Prahy 8), tak tyto části Prahy 8 z hlediska dokončených bytů patří k velmi nadprůměrným. Tyto části obvodu jsou pro developery zajímavé, z hlediska velkých a cenově dostupných pozemků. Např. často skloňované brownfieldy, které se nacházejí na území Prahy 8, neposkytují v součtu takovou kapacitu a jejich ceny nejsou pro developery tak výhodné. I přes pokles výstavby v minulých letech lze v následujících letech očekávat nárůst nabídky nových bytů. Vše ilustruje příloha č. 3, kde jsou uvedeny dokončené byty v městských částech hl. m. Prahy v období mezi 2001-2011.

4.2.1. Cenová mapa Obecně slouží cenové mapy k oceňování stavebních pozemků daného města či obce, převážně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase. Svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit 31

výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí.23 Cenová mapa je doplňována a aktualizována každý rok, záměrem je zpřesnit oceňování stavebních pozemků a poskytnout přehled o trhu s pozemky a jeho současných trendech.

Cenová mapa stavebních pozemků v Praze představuje grafickou část Vyhlášky č. 32/1998 v platném znění (pro rok 2013 ve znění Vyhlášky č. 22/2012 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků na území hlavního města Prahy, platné od 1. 1. 2013). Na jejím základě se zjišťují administrativní ceny stavebních pozemků na území naší metropole. Ceny stavebních pozemků, které jsou určeny pro bytovou výstavbu, v posledních letech rostly. V současné době i přes nepříznivý vývoj ekonomiky lze hovořit o převisu poptávky po pozemcích nad nabídkou. Přestože došlo k poklesu počtu zahajovaných bytů i rodinných domů a poklesu dalších indikátorů vývoje realitního trhu, ceny pozemků pro rezidenční účely rostou. Ceny rostou prakticky na celém území Prahy a nejvíce v některých atraktivních lokalitách na krajích hlavního města Prahy. Z Prahy 8 jsou to např. Dolní Chabry. Tabulka 4.1 - Cenová mapa Prahy 8 Kč/m2 3000 - 4350 2500 - 3000 3000 - 5560 4500 - 7500 3600 - 5950 2000 - 6930 3350 - 10630 3000 - 35000

Část Prahy 8 Bohnice Březiňeves Čimice Dolní Chabry Ďáblice Kobylisy Libeň Karlín

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Jak lze z tabulky 4.1 vyčíst, tak na základě cenové mapy jsou nejlevnější pozemky v oblasti Březiněves. Jedná se o nejsevernější část Prahy 8, která je nejvíce vzdálena od centra Prahy. Opakem k tomu je Karlín, kde ceny dosahují 35 000Kč/m2. Je to v oblasti Rohanského nábřeží a ulice Prvního pluku. Jedná se o velmi atraktivní lokalitu v rámci Karlína, ale i celé Prahy. V této části, jak bylo již zmíněno v úvodu kapitoly, se nacházejí především administrativní budovy vysokého standardu. I v takto atraktivní lokalitě jako je Karlín, nalezme i extrémně nízké ceny a to zejména při ulici K Olympiku a Nekvalisova. Tyto ulice jsou lemovány frekventovanými víceproudovými silnicemi. 23

Cenové mapy [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/

32

5.

Historický vývoj výstavby bytových domů

v Praze 8 V následující kapitole se budeme zabývat celkovým historickým vývojem výstavby bytových domů v Praze 8. Výstavba je rozdělena celkem na tři období, kdy milníkem je rok 1956. Tento rok, byl pro oblast bytové výstavby jedním z nejzásadnějších. V tomto roce se plně přechází od tradiční výstavby (výstavba z plných cihel) k výstavbě prefabrikované na základě rozhodnutí tehdejšího národního výboru Praha. Posledním obdobím, je období od roku 1990 až po současnost, kde výstavba probíhá především monoliticky.

5.1 Vývoj do roku 1956 Souvislá výstavba bytových domů se dá datovat od doby vládnutí Karla IV., který roku 1348 zakládá Nové Město. Probíhá plánovitá výstavba celých čtvrtí, ulic a náměstí. Prahy 8 jako takové, se založení Nového Města dotýká velmi okrajově. Do obvodu městské části patří z Nového Města jen východní část Masarykova nádraží, dopravní plocha horní (západní) části Ústředního autobusového nádraží Florenc a meziuliční blok s Muzeem hlavního města Prahy.

Další výstavba bytových domů probíhá v souvislosti rozvojem a vývojem celé městské části. Nejstarším pražským předměstím je Karlín, který plynule navazuje na Nové Město. Z počátku měl obytný charakter, ale postupem času se stal první průmyslovou obcí. Pro Karlín je nejvíce významné období klasicismu a empíru (17. - 19. století). Na klasicistní podobě Karlína měl největší zásluhu patrně profesor Jiří Fischer (1768-1812). Ten na základě guberniálního dekretu z roku 1817 vytváří regulační plán v duchu osvícenecké stavby měst. 24 V této době byla vytvořena pravoúhle se křižující síť ulic, která je základem dnešních ulic, jako je Sokolovská, Křižíkova a Pernerova. V tomto období zde probíhá rozsáhlá výstavba činžovních domů (U Červené hvězdy, činžovní dům U Větrostřelce, Nárožní dům). Velká část těchto domů jsou v současnosti kulturními památkami. Stavby z toho období jsou charakterizovány především rovnými liniemi a trojúhelníkovými štíty.

24

BRONCOVÁ, Dagmar. Praha 8 křížem krážem. Vyd. 1. Praha: Milpo media, 2008, 86 s. Knihy o Praze. ISBN 978-80-87040-09-6.

33

Přibližně od roku 1836 dochází ke změnám ve stavebnictví. Zejména v použitém materiálu a konstrukcích. Vše se tak děje na základě průmyslové revoluce, která umožňuje díky velkovýrobě snižovat náklady na materiál (sklo, cihly) a jsou vyvinuty lepší techniky opracovávání kamene. Do popředí se dostává i použiti ocele.

Do roku 1840 slouží bělohorská opuka téměř jako výhradní materiál domovních zdí a silnějších příček. Během dvaceti let nastává přechod na výstavbu z cihel, které byly doposud velmi drahé.25 Na obrázku 5.1 je uveden půdorys typického nájemního bytového domu (činžáku) pavlačové dispozice z poloviny 19. století. Šetří se na prostoru schodiště i na osvětlení kuchyní. Nesplachované společné záchody jsou umístěny mimo byt. Obrázek 5.1 - Půdorys typického nájemního bytového domu (činžáku) pavlačové dispozice z poloviny 19. století.

Zdroj: KOHOUT, Jiří. Praha 19. a 20. století: technické proměny. 1. vyd. Praha: SNTL, 1986, 52 s. Ve druhé polovině 19. století se klasicismus jako stavební sloh vyčerpal a zároveň se nový styl nevytvářel. Proto je řada architektů nucena sahat po prvcích z dřívějších slohů a dává tak vzniknout pseudoslohům. V tomto slohu se staví mnoho nájemních domů, ale i honosných vil a staveb občanské vybavenosti. Jedná se především o sloh novorenesanční, který začíná nastupovat od 60. let a mezi nejvýznamnější domy patří dům architekta Josefa Sakaře, který je umístěn na Karlínském náměstí a domy architekta Leonarda Jana Řechky v Sokolovské ulici. V tomto období se přestávají stavět paláce (šlechta nemá dostatek financí) a tak palácovou koncepci, ač ve zjednodušené formě, začínají přejímat činžovní domy. Domy se 25

KOHOUT, Jiří. Praha 19. a 20. století: technické proměny. 1. vyd. Praha: SNTL, 1986, 52 s.

34

vyznačují ve dvojtaktu průchozími pokoji, nákladnějším pilířovým schodištěm a v prvním patře balkónem do ulice, který je umístěn nad vchodem. Průčelí domu je velmi jednoduché. U levnějších nájemních domů převládá stále dispozice s pavlačemi a suchými záchody. Ty se ovšem ke konci 19. století začínají zasklívat a tím pavlač přechází ve vnější chodbu, kam se umisťuje společná výlevka a splachovací klozet. Tyto domy jsou určeny především dělnické třídě. Jsou stavěny na předměstích, jako je např. Libeň a Karlín, kde dochází ke koncentraci průmyslu. Důvodem výstavby jsou levné pozemky, blízkost průmyslových areálů a levnější náklady na žití. Nejčastější typ bydlení v Praze tvoří malý jednopokojový byt s kuchyní a pro nejchudší vrstvy je to byt skládající se pouze z obytné kuchyně.

V roce 1856 si Karlín staví svou vlastní vodárnu v Pobřežní třídě a zaručuje tak plné zásobování vody. V tehdejší době bylo problémem zásobovat vodou (pitnou i užitkovou) všechny čtvrtě Prahy. Na základě výstavby vodáren v různých částech Prahy a zavedení vody do domů, se mění zásadním způsobem půdorys bytů. Byty jsou nově vybaveny splachovacím záchodem, výtokem vody v předsíni nebo kuchyni, dále jsou vybaveny spíží a několika dalšími místnostmi. Byt je v té době třítaktový se světlíkem. To se zprvu týkalo ovšem dražších bytů. Nejlepší byty byly v prvním a druhém patře. Suterén a vyšší patra, kde byly umístěny menší byty, byly určeny pro chudší nájemníky. Podobu tehdejšího bytu ilustruje obrázek 5.2. Obrázek 5.2 - Půdorys bytu po zavedení vody do domu v období 1866 - 1895

Zdroj: Zdroj: KOHOUT, Jiří. Praha 19. a 20. století: technické proměny. 1. vyd. Praha: SNTL, 1986, 73 s. 35

Stavební řád z roku 1864 byl dne 10. 4. 1986 nahrazen novým „pražským“ Zákonem č. 40 zemského zákoníku českého. Tento řád se týkal Královského hlavního města a dalších měst a obcí přilehajících k Praze. Zůstaneme li v obvodu dnešní Prahy 8, řád se týkal tehdejšího města Karlín a obcí Libně a Troja26. Tento řád reguloval výšku zástavby domů, určoval šířky ulic i procento zástavby. Dále kladl pro byty řadu podmínek v zájmu hygieny.

Na konci 19. století se do popředí dostává secese. Tu do Prahy rozšířil vídeňský architekt Bedřich Ohmann a z českých architektů ji dále uplatňovali např. Jan Koťera či Rudolf Klenka. Secese se jako nový styl projevuje v dekorativnosti, použití rostlinných ornamentů, křivek a linek. Fasády domů jsou zdobeny malbami, mozaikami a ornamenty. Mizí římsa jako závěr stavby, mizí i přísný rytmus okenních otvorů. Často se kombinuje např. kov se sklem či mozaikou, nebo dřevem. Tento sloh se projevuje zejména v oblasti Libně a Karlína. V této době vzniká nárožní dům v Sokolské ulici čp. 890/125, který dal celé oblasti název Palmovka. Vlivem průmyslové revoluce dochází k velkému rozvoji zejména území Libně. Libeň se v té době stává více a více průmyslovým centrem a díky tomu se sem stěhovalo více dělnických rodin. Okolo stávajících továren vznikají celé bloky činžovních domů a čtvrť se dále rozrůstá severním a východním směrem. Činžovní domy byly převážně pavlačového typu. V období první republiky jsou k Praze 8 připojeny Kobylisy, Střížkov, Troja a Bohnice a dále pokračuje stavební boom a to v oblasti dnešního náměstí dr. Václava Holého a pod Bulovkou.

Počátkem 20. století přichází na řadu nový architektonický sloh a to konstruktivismus neboli funkcionalismus. Pro tento sloh jsou typické účelové budovy jednoduchých tvarů. Používají se v něm převážně nové materiály (např. železo, beton, ale i šamotové cihly). Tento sloh se projevuje zejména ve výstavbě rodinných domů a vil. Během první republiky bylo v dnešním obvodu Prahy 8 postaveno několik vilových čtvrtí. Jednalo se o vily nestejného vybavení s různou architektonickou koncepcí, a to tradiční nebo moderní. Jedná se především o oblast Libeň, Kobylisy a Střížkov. Naproti tomu v Karlíně v tomto slohu probíhají výstavby industriálních staveb. Zůstaneme li u bytových domů, dochází k částečnému zvyšování domů nástavbou jednoho nebo dvou pater na zdech původních objektů, které byly na základě stavebního řádu z roku 1886 výrazně staticky předimenzované. U nové výstavby se postupem času začínají objevovat ustupující patra. To umožňuje použití železobetonu a plochých střech. Ploché střechy se v této době stávají jakýmsi standardem v moderní výstavbě. Klasické půdy

26

KOHOUT, Jiří. Praha 19. a 20. století: technické proměny. 1. vyd. Praha: SNTL, 1986, 86 s.

36

pod krovem jsou nahrazovány prádelnami. Dalšími znaky tehdejší výstavby kromě ploché střechy a ustupujícího podlaží jsou terasy, nečleněná hladká průčelí. Dále dochází k uvolňování dispozice, průběžná okna a velké zasklené plochy. Zvyšuje se vybavenost bytu – zavedení plynu, ústřední vytápění.

Během okupace dochází v celé Praze, Prahu 8 nevyjímaje, k radikálnímu omezování bytové výstavby až k téměř jejímu praktickému zastavení v roce 1944. V letech 1939-40 se počet dokončených bytů pohyboval kolem 6 300. Od r. 1942 až do května 1945 bylo v celé Praze postaveno jenom 885 bytů, z toho v roce 1944 jejich počet klesl pouze na 16.27 Po roce 1945 dochází ke stavebnímu oživení, kdy velká část domů je poškozena a je nutná jejich obnova. Přesto Praha jako taková zaostávala v počtu dokončených bytů za rok za celorepublikovým průměrem. Jestliže v letech 1951 – 1960 bylo celorepublikovým průměrem 39,9 dokončených bytů za rok na 10 000 obyvatel, v Praze to bylo pouze 27,3 bytů. Bylo to zejména způsobeno velkou roztroušeností stavebnictví mezi menší firmy s velmi nízkou mechanizací.

5.1.1 Vybrané nemovitosti z období do r. 1956 Na území Prahy 8 se nachází bezpočet architektonicky ceněných budov. První dva příklady tvoří typičtí reprezentanti z období klasicismu. Tedy období, které výrazně změnilo tvář Prahy 8, zejména pak Karlína. Dále následuje stavba z období secese. Poslední příklady jsou z první poloviny 20. století, z období novodobé architektury. Cílem je ilustrovat pomocí vybraných zástupců vývoj architektury v tomto období.

Dům U Červené hvězdy Jedná se o značně rozlehlý nárožní dům, který je umístěn na Sokolovské třídě čp. 5/49. Pochází z let 1841 – 1843 a byl postaven podle návrhu Jana Ripoty. Je jedním z typických představitelů pozdního klasicismu a je považován za jednu z nejcennější karlínských architektur. Tento dům stojí na místě bývalého Runhartovského gruntu. Ten byl založen ve druhé polovině 16. století. V r. 1897 došlo k přestavbě a k částečné změně dispozice, např. byl zrušen trojlodní sloupový vestibul.

27

Byty včera, dnes a zítra: Publikace o přehledu činnosti Výstavby hl. m. Prahy-výstavby sídlišť za dobu 20 let trvání této organizace. Praha: ORBIS, 1976, 6 s.

37

Obrázek 5.3 - Dům U Červené hvězdy

Zdroj: Hrady.cz. CAHA, Milan. Hrady a zámky České republiky - Hrady.cz, cestujte s přehledem [online]. 2009 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.hrady.cz/wnd_show_pic.php?picnum=85063 Činžovní dům, Prvního pluku 4, Křižíkova 23 Jedná se o nárožní trojkřídlý dvoupatrový dům s podkrovím nad částí půdorysu. Obě uliční průčelí jsou klasicistní, která jsou částečně novodobě upravována. Dvorní průčelí jsou opatřena pavlačemi, spočívajícími na profilovaných kamenných konzolách, se zábradlím gotizujících tvarů. Objekt byl postaven roku 1837 v rozsahu dvou křídel stavitelem Janem Ripotou. Severní dvorní křídlo bylo přestavěno v roce 1859 jako přízemní, později bylo zvýšeno. Podkroví v křídle do ulice Prvního pluku bylo zřízeno roku 1923.28 Obrázek 5.4 - Činžovní dům, Prvního pluku 4, Křižíkova 23

Zdroj: MČ Praha 8: Kulturní památky - Činžovní dům, Prvního pluku 4, Křižíkova 23. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.praha8.cz/Cinzovni-dumPrvniho-pluku-4-Krizikova-23.html 28

MČ Praha 8: Kulturní památky - Činžovní dům, Prvního pluku 4, Křižíkova 23. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.praha8.cz/Cinzovni-dum-Prvniho-pluku-4-Krizikova-23.html

38

Secesní dům čp. 505/6 v Kubově ulici Dům se nachází v Kubově ulici a byl zařazen na seznam kulturních památek. Objekt vybudoval v roce 1908 stavitel František Šimůnek. Ten požádal Mikoláše Alše o výzdobu novostavby. Alšovy uhlové kresby volavek, divokých kachen a labutí jako barevná sgrafita převedl na průčelí domu malíř Karel Klusáček. Dveře vestibulu zdobí skleněná mozaika znázorňující Karlštejn. Objekt se nacházel dlouhou dobu v zoufalém stavu. V roce 2008 byl vyhlášen grant (č. 148) na jehož základě došlo k opravě fasády. Obrázek 5.5 - Secesní dům čp. 505/6 v Kubově ulici

Zdroj: Mapy Google. GOOGLE INC. Mapy Google [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/@50.093154,14.459255,3a,75y,19.67h,111.74t/data=!3m4!1e1! 3m2!1s7+plCo_Cg807LPFsmmWGEnA!2e0 Bytové domy na Sokolovské třídě čp. 965 Jedná se o dva bytové dvojdomy, které jsou navzájem propojené nižším křídlem kulturního střediska. Domy byly postaveny v letech 1954-1956 na základě návrhu architekta Miroslava Hlaváčka.

Tyto domy jsou typickými reprezentanty tehdejší architektury. Byla použita železobetonová monolitická konstrukce, břízolitové omítky a pískovcové obklady. Domy mají jednoduché hladké průčelí, plochou střechou, ustupující podlaží a terasy.29

29

SVOBODA, Jan E a Jindřich NOLL. Kapitoly z poválečné a současné architektury. 1. vyd. Praha: Libri, 2006, 233 s. ISBN 80-727-7304-6.

39

Obrázek 5.6 - Bytové domy na Sokolovské třídě čp. 965

Zdroj: Mapy Google. GOOGLE INC. Mapy Google [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/@50.107001,14.4895,3a,50.8y,289.81h,104.03t/data=!3m4!1e1! 3m2!1s1kBme DTE0olw00EOvEYflA!2e0!6m1!1e1

5.2 Vývoj od roku 1956 – 1990 Jak bylo psáno v předchozí podkapitole, Praha výrazným způsobem zaostává v počtu dokončených bytů za rok. Obrat v bytové výstavbě přichází právě roku 1956, kdy prostřednictvím tehdejšího Ústředního výboru Praha byla zřízena jednotná organizace pro zajišťování bytové a občanské výstavby. Tato organizace fungovala pod názvem Výstavba hlavního města Prahy – Výstavba sídlišť, začleněna do Generálního ředitelství a plnila především funkci jediného investora bytové výstavby na celém území naší metropole.

Poválečný vývoj architektury hlavního města je charakteristický především výstavbou panelových sídlišť. Přechází se od tradiční výstavby přes panelové domy gottwalského typu G 40 a G 57 na panelové domy velkých rozponů, kdy byl vyvinut systém TO8-B. Vývoj tohoto systému byl jako prvně zahájen právě na Praze 8 a to na experimentálním sídlišti Invalidovna. Systém umožňoval lepší uspořádání dispozice a to díky rozponu 6 m. Jednalo se celostěnové železobetonové panely s tepelnou izolací 80 mm. Pro panelové domy v tomto systému jsou charakteristická pásová okna s širokými lodžiemi. Sídliště Invalidovna bylo realizováno na základě návrhu Pražského projektového ústavu pod vedením architekta Jana Poláka a dodavatelem stavby byl podnik Montované stavby v Praze. Součástí byla výstavba 40

jeslí, mateřských a základních škol a obchodních středisek. Průměrná plocha bytu činila 38,9 m2 a obytná plocha na jednoho obyvatele byla 11,5 m2. Experimentální soustava nebyla celorepublikově schválena, ale stala se pouze podkladem pro pozdější soustavy, jako např. VVÚ-ETA.

Plán výstavby je rozdělen do tzv. pětiletek. Nejprve se výstavba soustředila do proluk, na volné plochy ve starých obytných čtvrtích a na neosídlené okrajové pásy města. Výstavba probíhala v takových místech, kde byla možnost nově vznikající stavby napojit na stávající inženýrské sítě. Od 60. let dvacátého století probíhala rozsáhlá výstavba panelových domů/sídlišť po celém území Prahy 8. V následujících letech se začínaly uplatňovat nové systémy, kdy např. byla zakoupena licence na panelovou výstavbu zahraničního typu LarsenNielsen. Výstavba panelových domů pomocí tohoto systému probíhala od roku 1971 až do roku 1989. Nejčastější počet podlaží byl 4, 8 nebo 12, kdy typy sekcí byly řadové, koncové, rohové anebo bodové. Konstrukční systém tvořil systém nosných příčných a podélných stěn. Panelové domy byly o rozponu 2,7 m, 3,6 m a 4,5 m, hloubka objektu činila od 12,6 m do 15,6 m. Konstrukční výška podlaží byla 2,8 m a světlá výška místnostní tak dosahovala 2,6 m. Obvodový plášť v průčelí byl nenosný, ve štítech nosný, celostěnový železobetonový. Průčelní panely byly v tl. 210 mm před tepelně technickou revizí v roce 1979 (100 mm železobeton + 50 mm tepelné izolace + 60 mm železobeton). Po revizi byla tloušťka 290 mm (150 mm železobeton + 80 mm tepelné izolace + 60 mm železobeton).

Dále od r. 1972 se používal náš systém VVÚ-ETA, kdy se jednalo o velko-rozponový příčný nosný systém (6 m). Systém byl tvořen pórobetonovými panely tl. 240 mm s tepelnou izolací 80 mm. Panelové domy byly buď o čtyřech nadzemních podlažích bez výtahu, nebo byly o osmi nebo dvanácti podlažích s výtahem.

Jak roste životní úroveň, vzrůstají i požadavky a nároky obyvatel na bydlení. V období mezi roky 1976 – 1981 byla bytová výstavba na Praze 8 součástí územního plánu hlavního města a byla podrobně rozpracována na dílčí bytovou výstavbu.30 Největší pozornost byla soustředěna na výstavbu sídlišť. Od roku 1970 probíhala výstavba několika sídlišť, které obepínají severní okraj Prahy. Jedná se o sídliště Kobylisy, Bohnice, Čimice a část Střížkova. V příloze č. 4 se nacházejí letecké snímky vybraných území. 30

ÚTVAR INFORMACÍ A DOKUMENTACE PRAŽSKÉ INFORMAČNÍ SLUŽBY. Pražské obvody - rozvoj a současnost. 1981, 7 s.

41

Kobylisy Sídliště je situované na svazích nad Trojským údolím. Územně je vymezeno z jihu prostorem Kobyliského náměstí a ulicemi Pod sídlištěm a Čimická, ze západu ulicí Služskou, ze severu Přemyšlenskou a z východu ulicí Vršní. S centrem města ji spojuje ulice Nad Šutkou, ústící dále do ulice Zenkovy, která se v Holešovičkách napojuje na stejnojmennou trasu Severojižní magistrály. Hlavním architektem byl Jan Krákora a na základě jeho návrhu bylo realizováno na rozloze 31 ha sídliště o kapacitě 2 300 bytů pro 6 400 obyvatel. Dodavatelem stavby byl národní podnik Pozemné stavitelstvo Bratislava. Sídliště vzniklo na volných plochách stávající městské čtvrti Kobylisy, která byla postavena v třicátých letech 20. století, většinou z rodinných domků a řadových objektů. Realizace sídliště plně respektovala stávající zástavbu a terénní členitost. Součástí výstavby byla výstavba veškeré občanské vybavenosti (jesle, mateřské a základní školy, zdravotní středisko, obchodí centrum).

Bytové objekty jsou převážně typové, jako hlavní konstrukční systém byl použit systém TO-8B, který byl upraven pro zástavbu do 13ti podlaží. Průměrná podlažnost na tomto sídlišti je 9,21, celková obytná je 79,71 m2. Průměrný počet obyvatel na 1 bytovou jednotku vychází na 3,22, průměrná obytná plocha bytů 39,51 m2 a průměrná plocha na 1 obyvatele 12,28 m2.

Zmíněné panelové sídliště však není prvním soustředěním obytným celkem na území Kobylis. V předchozích letech zde vznikla mezi Služskou a Vršní ulicí a Kobyliským náměstím větší skupina tzv. holotypů pod názvem U Selesiánů. Třípodlažní domy se sedlovými střechami vznikly díky návrhu V. Jetela a kolektivu. Bohnice Sídliště se rozkládá v jižní části Bohnic a severní části Troji a jsou umístěny na zvýšené terénní terase nad řekou Vltava ve výšce 300 m nad mořem. Územně je ze severu vymezeno ulicemi Ústavní, Kostřínská, Zhořelecká, Cafourkova. Ze západu pak ulicemi Elderova, Farky a Na Farkách, z jihu ulicí K Pazderkám a z východu ulicemi Čimická, Lindavská, Podhajská pole a Čimická. Celý obvod je také vymezen cennými terénními úpravami, mezi něž patří Trojské vinice, botanická a zoologická zahrada, Drahaňská rokle a Čimický háj. Územně je sídliště rozděleno celkem do čtyř staveb (lokalit), které jsou provozuschopnými celky s rovnoměrným podílem základní technické a občanské vybavenosti. Bohnické sídliště bylo dostavěno v roce 1979 a vzniklo podle návrhu architekta Václava Havránka. Na 147 ha byly 42

postaveny klasické panelové domy a 146 rodinných domů. Postupně vzniklo téměř 11 000 bytů pro cca 35 000 obyvatel. Panelové domy jsou buď 8mi podlažní (většinou bodové) nebo 12ti podlažní (deskové objekty).

Jako konstrukční systém byl použit systém VVÚ-ETA a Larsen-Nielsen. Spolu s výstavbou sídliště samozřejmě probíhala i výstavba občanské vybavenosti. Sídliště Bohnice bylo stavěno jako stavba česko-polského přátelství a velká část ulic tohoto sídliště je pojmenována po polských městech (např. Lodžská, Zhořelecká, Hnězdenská). V ulici Zelenohorská se nachází nejdelší panelový dům v České republice. Měří 300 metrů a má 18 vchodů. Série mnohavchodových a vysokých panelových domů (ulice Krynická, Mazurská, Poznaňská atd.) vizuálně vytvořila z pohledu z pražského centra iluzi jakýchsi novodobých "hradeb" na okraji Prahy.

Ďáblice Dalším samostatným obytným celkem je sídliště Ďáblice. Sídliště se nachází převážně na kobyliském katastru v těsné blízkosti zeleně. Bylo postaveno na ploše cca 184 ha a rozprostírá se především do výšky. Územně je vymezeno z jihu ulicí Střelničná, ze severu okrajem Ďáblického háje, z východu ulicemi Kubíkova, Akátová a Ďáblická a ze západu ulicí Čumpelíkovou. K sídlišti patří také soubor zástavby východně od ulic Ďáblická. Spojnicí s centrem města je ulice Střelničná, která se přímo napojuje na jednu z městských radiál, ulici Libereckou.

Sídliště tvoří 8mi až 14ti podlažní panelové domy a 18ti podlažní věžové domy s 9 000 byty pro 28 000 obyvatel. Na sídlišti jsou umístěny bodové a deskové domy, kdy u deskových jsou první podlaží nebytová - slouží pro komerční využití a technické zázemí. Poslední ustupující podlaží je také neobytné a slouží pro potřeby obyvatel daných domů. Odstupy jednotlivých domů jsou dostatečně velké a celý prostor nepůsobí stísněným dojmem. V domech nejsou prefabrikovaná bytová jádra, ale koupelny jsou vybudovány ze zděných příček s keramickými obklady. Další novinkou, která se při stavbě uplatnila, je ta, že do velké míry bylo použito kolektorů, v nichž jsou vedeny z velké části veškeré inženýrské sítě. Velmi povedené je architektonické ztvárnění hlavního celku zástavby, které se tektonicky, materiálově i barevností vymykalo dobovému panelovému klišé. Moderně založený park vytváří v těžišti zástavby jedinečné prostředí. Za mimořádnou a pozitivní skutečnost lze považovat to, že 43

uprostřed bytové zástavby se nachází nejen okrasné jezírko, ale i koupaliště. Hlavním architektem byl Viktor Tuček a dodavatelem národní podnik Praha.

Čimice Tato část Prahy 8 se nachází na severním okraji Prahy. Čimice jsou především obklopeny přírodními rezervacemi a památkami - ze západu chráněná krajinná oblast Čimické údolí, ze severu chráněná krajinná oblast Drahaňské údolí, z východu jsou to Dolní Chabry a komerčně-průmyslová zóna a z jihu Bohnice spolu s Psychiatrickou léčebnou Bohnice a Čimický háj.

V letech 1976-1986 zde bylo vybudováno jako součást Severního města sídliště, jehož hlavním architektem byl B. Stuchlý. Území je zastavěno panelovými domy a výrazné zastoupení mají i rodinné domy. Vícepodlažní bytové domy jsou rozděleny do dvou hlavních skupin. V jižní části, podél ulice K Ládví, navazují na sídliště Bohnice a v severovýchodní části území v návaznosti na ulici Čimickou, je umístěna další skupina vícepodlažních domů, která je doplněna skupinami izolovanými tří až osmi podlažních domů. V hlavní dopravní ose sídliště je umístěna centrální občanská vybavenost. Panelové domy byly postaveny především ze systému VVÚ-ETA.

Střížkov Katastrální území Střížkov leží severozápadně od Proseku a spadá půl na půl mezi městskou část Praha 8 a Praha 9. Do obvodu Prahy 8 spadá původní ves Střížkov a dále část Střížkova severozápadně od ulice Liberecké a nejvýchodnější část sídliště Ďáblice. V letech 1933-1941 vyrostla na pláni mezi Střížkovem, Prosekem a Libní vilová kolonie Nový Střížkov, kam se posléze přesunulo těžiště čtvrti. V závěru druhé světové války při náletu anglo-amerických leteckých svazů na Vysočany a Libeň v březnu 1945 byla tato část Střížkova velmi poškozena.

V letech 1966–1971 postupně střížkovská pole zanikla vlivem rozrůstání proseckého a ďáblického sídliště a v letech 1973–1975 pokročila sídlištní zástavba až do samotného centra Nového Střížkova, kde na místě zahrad vyrostly panelové domy. Ve druhé polovině sedmdesátých let k dosavadní zástavbě panelových domů přibyly ještě věžové domy v těsném sousedství zbytků střížkovských velkostatků. Na pomezí Prahy 8 a Prahy 9, přesněji řečeno 44

na pomezí Starého a Nového Střížkova proběhla na začátku 21. století výstavba celkem tří bloků obytných domů. Vznikla zde zcela nová ulice, řada rodinných vil v Habartické ulici a rozlehlý bytový komplex mezi Střížkovem a Prosekem.

Díky prodloužení trasy C pražského metra do Letňan byla otevřena v květnu 2008 jedna z nejkrásnějších stanic metra - Střížkov, která byla několikrát mezinárodně oceněna. Původní ráz starého Střížkova dále kazí čtyřproudová silnice Liberecká, táhnoucí se po jeho severozápadním okraji oddělující Střížkov od Kobylis.

5.3 Vývoj od roku 1990 - současnost Konec osmdesátých let a začátek let devadesátých znamenal pro pražskou architekturu velké uvolnění. Došlo k rozpadu velkých univerzálních projektových ústavů. Díky tomu vznikly malé projektové ateliéry, které se snažily zapojit a reagovat na evropské architektonické dění. V této době dochází k rychlému zastavování volných parcel (polyfunkční, administrativní, bytové domy), především v historickém centru města. Skončilo ideologické posuzování vhodnosti či nevhodnosti daného architektonického stylu a vrátily se volné architektonické soutěže.

Zásadní proměna proběhla v oblasti bytové výstavby. Postupně byla ukončena prefabrikovaná výroba panelů a tedy i výstavba panelových domů. Z architektonického stylu se nejvíce uplatnil a ustálil tzv. novofunkcionalistický styl, v němž se odrážejí rysy architektury z třicátých let. Dále se uplatňovaly styly typu minimalismus, civilismus a také high-tech architektura.

Od roku 1990 do současnosti probíhá bytová výstavba především na základě developerských projektů. Jsou stavěny většinou větší celky bytových domů, díky kterým vznikají nové čtvrtě, ale staví se i jednotlivé bytové domy. Dále probíhají nástavby na původních domech v rámci celého území.

Kvalita bydlení se od počátku 90. let postupně zlepšovala, což platí

i o panelových sídlištích. Zejména tyto obytné domy prošly od 90. let výraznými rekonstrukcemi. Hlavním důvodem revitalizace panelových domů je jejich energetická náročnost. Tepelné ztráty panelových domů jsou tvořeny hlavně ztrátami tepla obvodovým pláštěm a okny. Snižování energetické náročnosti probíhá tedy především díky zateplování 45

obvodových stěn, výměně původních dřevěných oken za nová plastová a rekonstrukci vč. zateplení střešního pláště. Historický vývoj v České republice se v této oblasti vyvíjel poměrně složitě. Na začátku devadesátých let probíhalo zateplení pomocí velmi slabého zateplovacího systému do tloušťky cca 50 mm. Dá se říci, že tyto systémy začínají být už i v dnešní době nevyhovující a provádí se nová zateplení na zateplení stávající. Po roce 2000 se tloušťka zvýšila na cca 100 mm, kdy tento posun v uvažování byl výsledkem změny norem. Dnes se tloušťka ustálila mezi 100 - 140 mm. Mezi další činnosti, které zlepšují technický stav panelových domů, můžeme zařadit rekonstrukce v interiéru domu vč. bytových jader, výměnu výtahů a rozvodů vody, kanalizace, plynu a elektroinstalace. Přes veškeré snahy je velká část regeneračních procesů sídlišť a jejich dovybavení dosud nerealizována.

Velmi častým jevem je výstavba bytových domů ve vilové zástavbě. Zakládání nových větších souborů často parazituje na předchozím osídlení. Stále však výrazně převažuje výstavba na volných plochách, které mají problémy s dopravní dostupností, se zajištěním potřebné vybavenosti i problémy se zapojením do stávající struktury a úbytkem potenciálních rekreačních ploch a krajiny.31 Docházelo a často dochází na území Prahy 8 k zahušťování stávajících sídlišť, dostavbě proluk, k nástavbám a vestavbám. Problematice zahušťování sídlišť se vedení městské části Prahy 8 do velké míry věnuje, neboť je to jedna z jejich priorit při posuzování a schvalování nového územního plánu pro Prahu.

Celkově se realitní trh z velké části soustřeďuje na výstavbu bytových a rodinných domů, dále pak na výstavbu administrativních budov. Těžiště současné bytové výstavby se nachází v severovýchodní části naší metropole. A to právě na území městské části Prahy 8, především tedy v Dolních Chabrech, Ďáblicích a Březiněvsi, ale i na území Prahy 9 a 18. Dohromady (P8, P9 a P18) se zde nachází až 30% bytů z celkového objemu v rámci developerských projektů pro rok 2013/2014. Praha 8 se řadí na druhou pozici v počtu aktuálních developerských projektů. Na prvním místě je Praha 5, na třetím Praha 9. Nicméně, jak lze zjistit z dat, které poskytuje Český statistický úřad a Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy se oproti předchozím letům relativní intenzita výstavby v této části Prahy snížila. Dalším problém současné výstavby bytových domů je to, že jsou výhradně obytné a postrádají

31

SZENTESIOVÁ, Kateřina. Urbanistický vývoj Prahy za posledních 20 let. Urbanismus a územní rozvoj [online]. 2010, XIII, 5/2010, s. 129-147 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uur.cz/images/5publikacni-cinnost-a-knihovna/casopis/2010/2010-05/15_urbanisticky.pdf

46

charakter městské polyfunkční struktury a nemají více méně žádné nebytové funkce. Jak již bylo zmíněno, často parazitují na stávajícím veřejném a občanském vybavení.

Do rozvoje městské části Praha 8 zasáhly zahraniční vlivy, především v podobě vstupu zahraničních investorů a projektantů, uplatňování nových stavebních materiálů a technologií. Došlo k některým významným vývojovým proměnám, z nichž zásadní byla privatizace, utlumena byla municipální výstavba a zcela převážila komerční výstavba (tzn. ze soukromých finančních zdrojů).32

Další výrazným zásahem pro rozvoj výstavby byly povodně v roce 2002, které zasáhly celou Prahu. Nejvíce byl postižen Karlín, kde opravy probíhaly několik měsíců. Na druhou stranu však čtvrtě získaly nový, opravený a leckdy i moderní vzhled. V roce 2008 dokončené metro do Letňan trasy metra C zvýšilo zájem i o výstavbu na Praze 8, 9 i 18.

Možnosti pro rozsáhlejší výstavbu v historickém centru jsou již téměř nulové, a proto se výstavba přesouvá mimo historické centrum města. Centrum města se rozšiřuje do Karlína a na druhé straně na Smíchov. V Karlíně probíhá výstavba především kolem stanice metra Křižíkova, při ulici Pernerova a v západní části Rohanského ostrova. Do zástavby je postupně zapojována nová městská třída Rohanské nábřeží, kde vznikl např. velmi zdařilý developerský projekt River Diamond a také probíhá výstavba v libeňských loděnicích, kde vzniká developerský projekt a de facto nová čtvrt s názvem DOCK. Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy očekává, že v tomto a příštím roce by se rozsah developerské bytové výstavby v Praze a v Praze 8 mohl oproti současnému stavu mírně navýšit. Tzn., že celkový rozsah nabídky by se ještě zvýšil. Své předpoklady opírá na základě informací, které poskytují jednotlivé subjekty na pražském realitním trhu. Dále bude převažovat zájem o zástavbu na volných plochách a bude pokračovat revitalizace sídlišť.

5.3.1. Vybrané nemovitosti od roku 1990 po současnost V následujícím výčtu jsou vybrány nemovitosti, které za posledních dvacet let nejvíce ovlivnily tvář dnešní Prahy 8 v oblasti bydlení. Posledním představitelem je panelový dům 32

Územně analytické podklady hl. m. Prahy 2012: Sídelní struktura. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/uploads/assets/soubory/data/UAP/UAP2012/2_2_sidelni_struktura.pdf

47

v Troji, jakožto jeden z vydařených představitelů současného způsobu revitalizace panelových domů. Obrázky jednotlivých staveb jsou uvedeny v příloze č. 5.

Trojský vrch - ul. Hnězdenská, Troja - Praha - rok dokončení 2004

Bytový projekt Trojský vrch se nachází v Praze 8 nad Trojou při ulici Hnězdenská s výborným výhledem na celou Prahu. Výstavba bytového domu probíhala ve dvou etapách a bylo dokončeno celkem 695 bytů. V první etapě byl realizován hlavní blok bytového domu. Jedná o stěnový monolit založený na pilotách. Následně bylo provedeno kompletní zateplení fasády pomocí kontaktního zateplovacího systému. Fasáda je řešena různou barevnou kombinací probarvené omítky. Hlavní blok má až šestnáct nadzemních podlaží, byty v nejvyšších podlažích jsou propojeny se střešními terasami. Ve druhé etapě byly realizovány samostatné bloky o čtyřech nadzemních podlažích. Všechny byty byly prodány již před samotným dokončením v říjnu v roce 2004. V pohledu na Troju tvoří tento masivní blok dominantu na celém horizontu.

Rezidence Kollárova - ul. Kollárova, Karlín - Praha 8 - rok dokončení 2005

Bytový dům nalezneme v Kollárově ulici, č.p. 8 a jedná se o rekonstrukci a dostavbu činžovního domu. Památkově chráněný původní objekt z konce 19. století je součástí neporušené východní uliční fronty Karlínského náměstí. Tento projekt zdařile využívá prostoru Karlínského náměstí a přilehlého parku. Je to jeden z prvních projektů obnovy bytového domu a transformace rozlehlých průmyslových dvorů a hal na obytný dům v oblasti pražského Karlina. Nová část dostavby navazuje na výškovou hladinu stávající okolní zástavby a nepřekračuje výšku hřebene stávajícího uličního objektu. Hlavní objekt je umístěn podél stávající štítové zdi na severní hraně pozemku tak, aby všechny navržené byty mohly využít jižní fasádu. Konstrukční systém nové části tvoří železobetonový stěnový skelet se zateplenou fasádou. Okna jsou dřevěná (Eurookna) s žaluziemi. Výrazným prvkem fasády je zábradlí na balkónech a terasách s výplněmi z mléčného skla. Fasáda je provedena v kombinaci probarvené omítky, obkladových desek a obkladů ze zinkového plechu.

Projekt obdržel nominaci na titul Stavba roku 2006, dále zvláštní cenu primátora Hlavního města Prahy 6 a třetí místo v ocenění Best of reality 2006 v kategorii stavby, dále cenu Grand Prix obce architektů 2006 a první cenu Nový domov 2006 v kategorii novostavba bytového 48

domu. Autory rekonstrukce a přestavby jsou Ing. arch. Jaroslav Šafer, Ing. arch. Oldřich Hájek. Bytový komplex Mazanka - Praha 8, katastrální území Libeň - rok dokončení 2006

Bytový komplex Mazanka se nachází v severní části Prahy, pod vrcholem svahu mezi Libní a Ďáblicemi. Celkově komplex nabízí 171 bytových jednotek. Konstrukční systém celého komplexu tvoří příčné železobetonové stěny a vodorovná deska. Obvodový plášť, mezibytové i bytové příčky a bytová jádra jsou z cihelného zdiva.

Fasádu tvoří probarvené fasádní omítky, které jsou naneseny na kontaktním zateplovacím systému spolu v kombinaci s různými obkladovými materiály, jako je např. obkladové dřevo. Střechy jsou ploché a většina z nich je zazeleněná. Výrazné prvky, které doplňují fasádu a celkový dojem jsou balkóny, terasy, lodžie a předzahrádky, které náleží k bytům v nejnižším podlaží. Moderní stavba odpovídá také všem předpisům týkajícím se bezbariérového řešení objektů.

Půdorys komplexu je tvaru U, kde v nižších podlažích nalezneme byty 1+kk o ploše 35 m² až 45 m² a 2+kk o ploše 45 m² až 60 m². Tří až čtyř pokojové bytové jednotky se nacházejí ve vyšších podlažích. Nejdražší a nejluxusnější bytové jednotky jsou umístěny v ustupujících podlažích, ke kterým náleží terasy, nebo jsou jejich součástí střešní zelené terasy. Sadové úpravy areálu navazují na stávající vzrostlé stromy a přilehlou oblast Okrouhlíku. Součástí areálu je též relaxační centrum.

Bytový komplex Mazanka byl vyhlášen vítězem v kategorii rezidenčních projektů soutěže Best of Realty 2006. Autory projektu jsou Ing. arch. Ladislav Vlachynský a Ing. arch. Petr Bouřil. River Diamond - Rohanské nábřeží, Praha 8 - rok dokončení 2007

Jedná se o bytový dům na nábřeží Vltavy, kdy výstavba byla dokončena v roce 2007 a celý tento obytný blok je součástí rozvojového konceptu karlínského nábřeží River City. Svou funkcí doplňuje sousední administrativní objekty Nile House a Danube. Lokalita patří

49

k jedněm z nejatraktivnějších v rámci Prahy 8. Půdorys bytového domu je tvaru U a je otevřený směrem na sever, tedy k řece Vltavě. Jižní část podél Rohanského nábřeží má tvar kvádru, fasáda je obložena pískovcem v kombinaci s obkladem z předzvětralé mědi a skla. Jižní fasáda je navržena jako abstraktní kompozice větších a menších zasklených ploch spolu s horizontálami fragmentů říms, francouzskými okny a markýzou, zvýrazněným vstupem do showroomu na ose fasády. Tato fasáda je investorem i autory vnímána jako zásadní pro prezentaci objektu ve vztahu k městu. Další dvě křídla jsou tvarově bohatší. Využívají motiv uskočených horních podlaží, rytmicky opakovaných větších arkýřů a balkonů pro dosažení odpovídajícího měřítka. Fasády křídel jsou tvarově děleny jak vertikálně, tak i horizontálně. Základní vertikální dělení je naznačeno ustoupením nejvyšších tří podlaží a obkladem v předzvětralé mědi.33 Objekt má 230 bytových jednotek, ty v nejvyšších podlažích jsou propojeny se střešní terasou. Autory tohoto bytového domu jsou opět Ing. arch. Jaroslav Šafer, Ing. arch. Oldřich Hájek.

Rohan City - Rohanský ostrov, Praha 8 - plánované zahájení výstavby v roce 2014

Jedná se o budoucí bytový komplex doplněný kancelářskými prostory a obchodním centrem. V současné době probíhá příprava k územnímu řízení. Developerská společnost plánuje na území Rohanského ostrova vybudovat zcela novou městskou čtvrť. Komplex se bude rozkládat na rozhraní Karlína, Invalidovny a Libně a bude v těsné blízkosti Vltavy. Dále by měl poskytnout unikátní výhled na Pražský hrad a celý soubor bude tvořit souvislý pás zeleně s vodními plochami a řadou míst k relaxaci. Předpokládá se vybudování přibližně 1 300 bytů a 130 000 m2 ploch pro administrativu, služby, obchod a volný čas. Urbanistický návrh je založen na symbióze ploch pro bydlení, práci i zábavu v jedné lokalitě. Krátké docházkové vzdálenosti by měly minimalizovat potřebu automobilové dopravy v území.

Snahou investorů je vytvořit úsporné, ekologické a energeticky méně náročné bydlení. Domy budou mít své vnitřní mikroklima, budou osazeny solárními panely a pro vytápění bude použit systém tepelných čerpadel. Dále budou osazeny retenční nádrže, které umožní

33

River Diamond - AED project. AED project [online]. 2009 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.aedproject.cz/cs/projekty/river-diamond/kategorie/typologie/hodnota/obytne

50

druhotné využití dešťových vod v území, ať již pro zavlažovací systémy nebo pro vybudování vodních prvků venkovní architektury. Domy budou vystavěny jako nízké vila domy.

Celkově je bytový komplex umístěn na jedné z nejatraktivnějších lokalit v Praze a s výbornou dostupností centra města. Rohanský ostrov na území osmé městské části se díky této plánované výstavbě změní k nepoznání a bude se dotýkat plochy téměř dvaceti hektarů.

Panelový dům v Pomořanské ul. Praha 8 - Bohnice - rok dokončení 2009

Poslední vybraný zástupce představuje zdařilý způsob revitalizace panelového domu. Jedná se o klasický panelový dům ze sedmdesátých let minulého století s jedním podzemním a dvanácti nadzemními podlažími nacházející se v Pomořanské ulici v Bohnicích.

Panelový dům se v soutěži fasáda roku umístil v kategorii rekonstrukce na druhém místě v roce 2009. Součástí revitalizace panelového bylo tedy zateplení objektu kontaktním zateplovacím systémem, dále proběhla výměna původních oken za nová plastová s izolačním dvojsklem, sanace lodžií vč. výměny zábradlí, úpravy vnitřních prostor, rekonstrukce výtahu.

Výtvarné

řešení

fasády

objektu

navozuje

naprosto

odlišné

měřítko

typového

dvanáctipatrového domu. Celkovému výrazu napomáhá i zvolená kontrastní kombinace světlých a tmavších ploch. Projektantem revitalizace byl Ing. arch. Daniel Smitka.

51

6.

Metodika řešení diplomové práce a stanovení

hypotéz V předchozích částech diplomové práce jsme se zabývali celkově realitním trhem vč. faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu nemovitostí, dále pak straně nabídky a poptávky a druhy vlastnictví nemovitostí. Následně byla provedena charakteristika územního vývoje městské části Prahy 8 vč. historického vývoje výstavby bytových domů a byli popsáni typičtí reprezentanti z každého období.

V této kapitole stanovíme metodiku řešení diplomové práce a stanovíme také hypotézy. Pro potřeby provedení analýz bude nejdříve vytvořena databáze bytových jednotek v Praze 8. Data budou shromažďována na základě realitní inzerce, především z předních českých realitních serverů. Bytové jednotky budou rozděleny do tří časových období, které protínají celou tuto práci a jsou totožná s obdobími v teoretické části.

Samotná analýza bude provedena pomocí statistických metod a našim cílem bude nalézt závislost mezi historickým vývojem výstavby bytových domů a současnými tržními cenami. Pro potřeby výpočtu a pro ověření správnosti vybraných vzorků využijeme 95% intervalu spolehlivosti. Veškeré výpočty budou vyjádřeny v grafické podobě pomocí krabicového diagramu. Dále proběhne výpočet vč. vyhodnocení aritmetického průměru, minimálních a maximálních cen.

V závěru bude provedena jednofaktorová analýza rozptylu (ANOVA). Zde analyzujeme účinek jednoho faktoru na zkoumanou závisle proměnnou. Jedná se, o zjišťování rozdílů průměrů mezi více skupinami prostřednictvím výpočtu testovacího kritéria F. Pomocí jednofaktorové analýzy rozptylu budeme testovat, zda existuje nezávislost či závislost mezi cenami bytových jednotek a obdobím výstavby. Na základě toho byly stanoveny tyto hypotézy: •

H0: cena bytových jednotek nezávisí na období výstavby

•

H1: cena bytových jednotek závisí na období výstavby

Hladina významnosti bude stanovena 5%  α=0,05. Veškeré teoretické poznatky vč. samotného zpracování a vyhodnocení výsledků jsou uvedeny v následující kapitole. 52

7.

Analýza vlivu historického vývoje výstavby na

současné tržní ceny v Praze 8 Jak již bylo zmíněno v předešlé kapitole, v této části bude provedeno pomocí statistických metod vyhodnocení, zda jednotlivé fáze výstavby bytových domů mají vliv na tržní cenu bytů či nikoliv. Pro samotné vyhodnocení byla zpracována databáze bytových jednotek v bytových domech v Praze 8 napříč sledovanými obdobími. Sběr dat probíhal na základě realitní inzerce z předních realitních serverů. Postup vyhodnocení těchto vstupů bude popsán níže.

7.1. Tvorba databáze Základem pro tvorbu databáze je shromažďování informací o daném segmentu trhu s nemovitostmi a následně jejich správná analýza a správné zařazení do příslušné databáze. Informace jsou podle všeobecně přijímaných ekonomických teorií tím nejcennějším zbožím. Kvantita a hlavně kvalita informací určuje kvalitní databázi. Mluvíme li o databázi v souvislosti s oceňováním majetku, tak kvalitní databáze ovlivňuje kvalitu ocenění a je povinností odhadce informace neustále vyhledávat a shromažďovat. To, aby byla tedy databáze funkční a měla vypovídací hodnotu, informace v ní musejí být pravdivé a úplné.

V reálném světě a v reálném tržním prostředí neexistuje však ani absolutní pravda a ani absolutně úplná informace o zkoumaném jevu. Při tvorbě databáze je třeba se spokojit s relativní pravdou, tj. s takovou informací, která alespoň přibližně souhlasí jak s poznávanou skutečností, tak s neúplnými a nepřesnými informacemi.34

Informace

získáváme

buď

přímo

od

účastníků

konkrétního

obchodu,

nebo

od zprostředkovatelů. Informace získané přímo od účastníků konkrétní transakce jsou většinou nejcennější. Jsou získávány přímo, bez potenciální hrozby jejich zkreslení. Informace získané zprostředkovaně již obvykle nejsou tak přesné. Jedná se například o údaje od realitních kanceláří nebo informace z realitních serverů, inzerce apod. V dnešní době je samozřejmě možné i kvalitní databázi koupit od specializovaných firem, které se zabývají sběrem dat o obchodech s nemovitostmi. Podklady pro cenové porovnání jsou tedy: 34

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, 6 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

53

•

Tržní ceny nemovitostí - jak již bylo definováno v první kapitole, tržními cenami rozumíme takové ceny, které byly dosaženy v určitém čase, konkrétním kupcem za konkrétní majetek. Cena je věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou velmi často nedostupné a mohou být zatíženy řadou zkreslení. Skutečnou cenu lze např. zjistit nahlédnutím do kupní smlouvy a to na katastrálním úřadě, pokud je to možné. Zkreslení může vznikat např., jedná-li se o prodej mezí příbuznými, kdy bývá skutečná cena výrazně nižší, než je cena obvyklá. Dále může být zkreslena díky prodeji mezi spřízněnými právnickými osobami či spekulativním prodejem.

•

Realitní inzerce - je nutné si uvědomit, že jde většinou o nabídkové ceny, které jsou zpravidla vyšší, než ceny, které budou skutečně dosaženy při daném prodeji. Nabídkové ceny jsou také většinou jednostranně ovlivněné představami prodávajícího, který velmi často zdůrazňuje pouze klady a negativní stránky nabízeného majetku se snaží zastírat. Pravidelným sledováním, lze sledovat vývoj nabídkových cen dané nemovitosti a ověřit si tak, jak cena nemovitosti v čase klesá, až z inzerce zmizí. Z toho lze usuzovat, že dosažená prodejní cena bude blízká poslední nabídkové ceně.

•

Vlastní databáze znalce či odhadce - je nezbytné, aby si každý znalec či odhadce vedl svou vlastní databázi cen a nájemného. Je vhodné, aby sebraná data byla ukládána pomocí některého z počítačových programů a aby byla celá databáze průběžně aktualizována a doplňována novými informacemi vč. uvedení pramene odkud byla získána.

7.1.1. Vlastní databáze - Praha 8 Pro potřeby provedení analýz byla vytvořena databáze bytových jednotek v Praze 8. Data byla shromažďována na základě realitní inzerce, především z předních českých realitních serverů a to z www.sreality.cz a www.reality.idnes.cz. Tyto servery sdružují rozsáhlou nabídku realitních kanceláří. Sběr informací probíhal od listopadu 2013 až do března 2014. Shromažďovány byly nabídky na prodej bytových jednotek pouze v osobním vlastnictví. Předmětem sběru nebyly tedy byty v družstevním vlastnictví, kdy ne u všech bylo možné zjistit zbývající část anuity a dále nebyly předmětem sběru obecní byty, kdy se nejedná o reálný prodej a jejich cena je velmi často ovlivněna i jinými vlivy (např. doba předplaceného nájemného, možnost prodeje bytu do vlastnictví apod.).

54

Kompletní databáze všech bytových jednotek obsahovala celkem 151 bytů. Databáze byla rozdělena na tři období - do r. 1956, od r. 1956 - 1990 a od r. 1990 až po současnost. Přičemž byla tato období ještě rozdělena dle dispozičního uspořádání bytu. Celkově tedy databáze obsahovala 33 bytů o velikosti 1+1 a 1+kk, 57 bytů o velikosti 2+1 a 2+kk, 35 bytů o velikosti 3+1 a 3+kk a 26 bytů o velikosti 4+1, 4+kk a více. Podrobnější přehled nalezneme v tabulce 7.1. Tabulka 7.1 - Přehled celkové databáze Časové období 1+1;1+kk

2+1;2+kk

3+1;3+kk

4+1;4+kk a více

do r. 1956

12

19

12

9

od r. 1956 - 1990

10

18

11

6

od r. 1990 až po současnost

11

20

12

11

Dispozice bytu

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Informace z inzerátů obsahovaly tyto údaje: •

poloha,

•

cena bytu,

•

podlahová plocha,

•

dispozice,

•

konstrukční provedení bytového domu,

•

stav bytu a bytového domu,

•

podlaží, ve kterém se bytová jednotka nachází vč. celkového podlaží domu,

•

zda bytový dům má výtah,

•

typ bytového jádra,

•

vlastnictví,

•

fotodokumentace.

Příklad entity z databáze je uveden na následujícím obrázku. V příloze č. 6 je uvedena redukovaná databáze se všemi vybranými bytovými jednotkami vč. fotodokumentace, která byla použita pro potřeby výpočtu.

55

Tabulka 7.2 - Příklad z kompletní databáze Poloha

54

Za Poříčskou Bránou

Konstrukční provedení Podlahová plocha Dispozice

62 m2

Stav bytu

rekonstrukce

Stav domu

revitalizace

Podlaží byt/byt.dům Výtah Bytové jádro Vlastnictví Cena (Kč) Cena/m2 (Kč)

zděné

2+kk

4/4NP ano zděný OV 4 186 400

Mezonetový byt 2+kk v Karlíně, ulice Za Poříčskou bránou. Byt o rozloze 62,3 m2 se nachází v půdní vestavbě - 4. patro domu s výtahem. Skládá se z obývacích prostor, vybavené kuchyně (sporák, lednice) v přízemí a jednoho pokoje v patře. Koupelna se sprchovým koutem, toaletou a bidetem. Parkety. Plynové etážové topení.

67 523

Zdroj: autor práce (vlastní šetření)

7.1.2. Práce s daty Vlastnosti nemovitostí jsou vzhledem k jejich jedinečnému charakteru velmi rozdílné. Proto pro vytvoření kvalitní databáze je nutno vedle cen mít řadu dalších dat, která každou nemovitost dostatečným a výstižným způsobem popisují. Z důvodu velkého rozsahu databáze a z důvodu potřeby porovnání byla pro tuto analýzu použita jen omezená skupina nemovitostí. Kompletní databáze bytů musela být redukována na skupinu nemovitostí, které jsou porovnatelné. Výběr analyzované skupiny bytových jednotek byl poté založen na skupině nejvíce nabízených bytů na současném realitním trhu. Při provádění databáze bylo zjištěno, že nejvíce nabízených bytů bylo v rozmezí 45-70 m2. Tento fakt se stal rozhodujícím pro redukci kompletní databáze. Hlavním kritériem výběru se tedy stala velikost bytové jednotky. Dispozice bytu se nestala prvotním kritériem, protože např. jednopokojový a dvoupokojový byt může mít stejnou podlahovou plochu, stejně tak např. dvoupokojový a třípokojový byt. Záměrně se výběr tedy neomezoval pouze na jednopokojové, dvoupokojové nebo třípokojové byty. Navíc z mnohých přestaveb vznikají např. z 2+1 byty třípokojové a naopak. Na základě toho redukovaná databáze obsahuje celou škálu různě dispozičně řešených bytů.

56

Další kritéria, která byla zohledňována při výběru, byla taková, zda je jednotka okamžitě obyvatelná a zda obsahuje základní vybavení (kuchyňskou linku, základní vybavení koupelny a WC). Nebyla však brána v úvahu např. kvalita materiálu a vč. jeho zpracování ani opotřebení a stav, ve kterém se bytová jednotka a její vybavení nacházejí.

Snahou vytvořené databáze byla co největší objektivita, nicméně existují faktory, které ovlivňují ceny bytových jednotek větší či menší měrou. Tyto faktory nemůžeme zcela objektivně kvalifikovat a hodnotit a mají na bytové jednotky rozdílný vliv. Mezi tyto faktory můžeme zařadit: je to již zmíněná dispozice bytu, podlaží bytu a orientace ke světovým stranám, příslušenství bytu, stav bytu a bytového domu, dopravní obslužnost, dostupnost vč. parkování, okolní prostředí. Podrobný popis faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti, jsou popsány v kapitole 2.

Databáze tedy obsahuje nabídkové ceny, které nebyly dále nijak upravovány, tak aby nedošlo ke zkreslení a znehodnocení použitých dat. Jestliže bychom však vzali do úvahy, že všechny nabídkové ceny jsou nadsazené, nebude to mít na výsledky provedené analýzy vliv. Pouze se zvýší úrovňová konstanta (intercept), ale relace zůstanou zachovány.

Redukovaná databáze obsahuje celkem 54 vybraných bytových jednotek, které jsou rozděleny do tří časových období, která protínají celou tuto práci a jsou totožná s obdobími v teoretické části. Následně každé období obsahuje 18 bytových jednotek. Přehled nalezneme v následující tabulce. Tabulka 7.3 - Počet vybraných bytových jednotek dle období Období

Počet vybraných jednotek

do r. 1956 od r. 1956 - 1990 od r. 1990 až po současnost

18 18 18

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Na následující stránce je uveden zjednodušený přehled všech vybraných bytů. Údaje jsou barevně rozlišeny dle historického vývoje a jsou řazeny dle ceny od nejmenší po největší.

57

Tabulka 7.4 - Přehled vybraných nemovitostí

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Legenda:

období do r. 1956 období od r. 1956 - 1990 období od r. 1990 po současnost

58

7.2. Analýza dat vč. vyhodnocení Pomocí statistických metod a analýz bude cílem nález závislost mezi historickým vývojem výstavby bytových domů a současnými tržními cenami. Využijeme k tomu námi vytvořenou databázi vybraných bytových jednotek. Budou zpracovány a vyhodnoceny dolní a horní kvartily, směrodatné odchylky, intervaly spolehlivosti, mediány, minimální, maximální a průměrné ceny. Na závěr bude provedena jednofaktorová analýza rozptylu (ANOVA).

7.2.1. Statistické odhady - Intervalové odhady Statistické odhady spočívají v odhadu neznámé hodnoty parametru základního souboru G (konstruovaného kolem bodového odhadu g) pomocí výběrové charakteristiky vypočtené na základě dat z náhodného výběru. Mluvíme-li tedy o intervalovém odhadu, tak se jedná o odhad neznámého parametru základního souboru pomocí intervalu, který pokrývá skutečnou hodnotu odhadovaného parametru s určitou pravděpodobností. Tu nazýváme spolehlivost odhadu a značíme ji P=1-α.35 Nejčastěji předpokládáme, že interval spolehlivosti je dvoustranný a můžeme ho definovat jako:

P(G1≤G≤G2)= 1-α

(7.1)

V praktických aplikacích většinou používáme 95% spolehlivost odhadu. Tzn., že mluvíme o 95% intervalu spolehlivosti a tento interval použijeme i právě v našem případě. Pro potřeby výpočtu využijeme tedy intervalového odhadu parametru µ, kdy konstrukce tohoto intervalu střední hodnoty závisí na tom, zda známe rozptyl základního souboru σ2 a na velikosti náhodného výběru n. Využijeme případu velkého výběru z normálního rozdělení se známým rozptylem, kdy tento vztah je definován vzorcem:


̅  uα/

σ √

≤ µ ≤ ̅  uα/

σ √

  1  α (7.2)

Koeficient spolehlivosti označujeme tedy jako P, x jako výběrový průměr, σ je směrodatná odchylka, n je počet veličin a µ je střední hodnotou.

35

BLATNÁ, Dagmar. Pravděpodobnost a statistika. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2010, 90 s. ISBN 978-80-7265-057-6.

59

Při výpočtu byla tedy zvolena spolehlivost intervalového odhadu 1-α=0,95, tzn. že hladina významnosti je 0,05 -> pro alfa = 0,05 je kvantil rozdělení N(0,1) roven:

uα/  u,  1,96 Graf 7.1 - Hustota normálního rozdělení

Zdroj: Intranet.EuroMISE.cz [online]. [b.r.] [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://ucebnice.euromise.cz/index.php?conn=0§ion=biostat1&node=6#SECTION006200 00000000000000 Výše uvedený graf představuje normální rozdělení, které je dáno symetrickou jednovrcholovou hustotou, je zvonovitého tvaru a nikde neprotíná vodorovnou osu. Parametr µ leží pod vrcholem hustoty. Plocha pod křivkou hustoty normálního rozdělení je rovna jedné. Pravděpodobnost, že náhodná veličina nabude hodnot z určitého intervalu, je rovna ploše pod hustotou nad tímto intervalem. Například pro interval s hranicemi µ-1,96σ a µ+1,96σ má tato plocha velikost 0,95. Náhodná veličina X nabývá tedy hodnot z tohoto intervalu s 95% pravděpodobností a pouze s 5% pravděpodobností leží její hodnoty mimo uvedený interval.36

Veškeré výpočty jsou uvedeny v následující tabulce. Z důvodu omezení velikosti stánky je tabulka rozdělena.

36

Intranet.EuroMISE.cz [online]. [b.r.] [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://ucebnice.euromise.cz/index.php?conn=0§ion=biostat1&node=6#SECTION00620000000000000000

60

Tabulka 7.5 - Vyhodnocení intervalů spolehlivosti 95% Směr. odchylka

Medián

D. kvartil

H. kvartil

Do r. 1956

N platných 18

635 525,59

2 817 500,00

2 400 000,00

3 296 000,00

1956-1990

18

376 168,87

2 215 000,00

1 800 000,00

2 380 000,00

1990 až současnost

18

562 689,26

2 972 500,00

2 539 000,00

3 356 900,00

Do r. 1956

Interval Interval spolehlivosti spolehlivosti (-0,95) (0,95) 2 870 921,56 2 577 323,71 3 164 519,40

1956-1990

2 171 938,89 1 998 157,74 2 345 720,04

1 699 900

2 890 000

1990 až současnost

3 031 623,39 2 771 674,21 3 291 572,56

2 200 000

4 100 000

Průměr

Minimum

Maximum

1 890 000

4 186 400

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Úkolem tedy bylo sestrojit 95% interval spolehlivosti pro odhad střední hodnoty. Následný výpočet intervalů spolehlivosti nám potvrdil, že výběr nemovitostí byl vhodný a není třeba vylučovat žádné hodnoty. Ke grafickému znázornění výsledků využijeme krabicového diagramu. Ten nám umožní posoudit symetrii a variabilitu námi zvolených dat vč. existence extrémních hodnot. Graf 7.2 - Konstrukce krabicového diagramu

Zdroj: autor práce (vlastní grafická úprava) 61

V grafu 7.3 jsou sestrojeny krabicové diagramy pro jednotlivá vývojová období. Horní a dolní strana obdélníku (krabice) představuje horní a dolní kvartil daného souboru. Dolní kvartil (x

 ) pak odděluje 25% jednotek s nejnižšími hodnotami a horní kvartil (x   ) odděluje 75% jednotek s nízkými hodnotami od 25% jednotek s vyššími hodnotami.

Medián představuje vodorovná čára uvnitř této krabice a je to prostřední hodnota, která daný statistický soubor dělí na dvě stejné poloviny. Pro výpočet mediánu je nutné, aby vzorky byly upořádány vzestupně nebo sestupně a následně nalezneme střed tohoto uspořádání. Jestliže celkový počet vzorků je lichý, mediánem je prostřední hodnota. Jestliže je sudý, medián je aritmetickým průměrem dvou středních hodnot. Výška krabice se nazývá mezikvartilové rozpětí. Konec svislé úsečky odpovídá nejmenší hodnotě ze souboru. Obdobně je to u horní svislé úsečky, která odpovídá maximální hodnotě souboru. Graf 7.3 - Krabicový diagram

Zdroj: autor práce (vlastní šetření)

7.2.2. Střední tendence Střední tendence souboru se většinou měří pomocí středních hodnot, z kterých se nejvíce využívají průměry a medián. Průměrů existuje celá řada. Pro naše účely využijeme aritmetického průměru. Aritmetický průměr je nejjednodušší a nejpoužívanější statistickou 62

veličinou, která nám umožňuje porovnávat údaje o srovnatelném ukazateli v různých souborech. Průměr vypočteme tak, že sečteme všechny hodnoty a vydělíme je počtem hodnot v souboru. Vzorcem ho lze vyjádřit takto:

x 

  ⋯"



∑" $% $

(7.3)

V grafu č. 7.4 jsou vyobrazeny aritmetické průměry cen bytových jednotek dle jednotlivých období. Na základě výpočtu došlo k potvrzení odhadu, že budou nejdražší bytové jednotky v novostavbách a naopak bytové jednotky v panelových domech budou nejlevnější. Navíc došlo ke zjištění, že bytové jednotky nacházející se v cihelných domech jsou cca o 160 000 Kč v průměru levnější než novostavby. Což nepředstavuje až takový rozdíl a dokazuje to jejich atraktivnost a zájem lidí o toto bydlení i v dnešní době. Graf 7.4 - Průměrné ceny bytů dle jednotlivých vývojových období

Zdroj: autor práce (vlastní šetření)

7.2.3. Minimální a maximální ceny Ve sledovaném období (listopad 2013 až březen 2014) se v každé kategorii dle historického vývoje výstavby nacházelo osmnáct bytových jednotek. V období do roku 1956 byly bytové jednotky v cenovém rozmezí cca 1 890 000 - 4 190 000 Kč, v období 1956 - 1990 bylo cenové rozmezí 1 700 000 - 2 900 000Kč a v období od roku 1990 po současnost se bytové jednotky nacházely v cenovém rozmezí 2 200 000 - 4 100 000Kč. 63

Graf 7.5 - Min. a max. ceny bytových jednotek dle jednotlivých vývojových období

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Bytové jednotky ve zděných bytových domech do r. 1956 a novostavby po r. 1990 dosahují přibližně stejných maximálních cen. Bytové jednotky v bytových domech do roku 1956 se nacházejí z větší části na území Karlína, který je nejlukrativnější a nejdražší částí v rámci Prahy 8. Z tabulky 7.4 (přehled vybraných nemovitostí) lze vyčíst, že tři nejdražší byty v tomto období se nacházejí právě na území Karlína. Graf 7.6 - Min. a max. ceny za m2 bytových jednotek dle jednotlivých vývojových období

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) 64

Při porovnání minimálních a maximálních cen za m2 podlahové plochy zjistíme, že ze všech třech vývojových období je nejlevnější a zároveň i nejdražší m2 v období do roku 1956 a to v rozmezí 33 750 - 67 500 Kč/m2. Ceny bytových jednotek v panelových domech se pohybují v rozmezí 33 700 - 64 200 Kč/m2 a ceny v novostavbách byly ve sledovaném období v rozmezí 40 700 - 63 100 Kč/m2.

7.2.4. Jednofaktorová analýza rozptylu (ANOVA) Analýza rozptylu patří ke klasickým a základním statistickým metodám, které se aplikují při vyhodnocování experimentálních pokusů. Při této analýze se zkoumá, zda lze změny hodnot měřitelné proměnné y vysvětlovat faktorem x, který může být slovní anebo číselný.37 Používá se tedy v případech, kdy chceme posoudit jednostrannou závislost, tj. zda sledovaný číselný statistický znak závisí na jiném znaku, podle něhož byl sledovaný znak roztříděn do skupin. Při jednofaktorové analýze rozptylu testujeme nulovou hypotézu −

H0: µ1=µ2=µ3=...==µk

− H1: alespoň dvě střední hodnoty se liší nebo ve tvaru −

H0: hodnoty znaku y nezávisí na třídícím znaku

− H1: hodnoty znaku y závisí na třídícím znaku Blatná38 ve své knize Metody statistické analýzy říká, že základním předpokladem, z kterého jednofaktorová analýza rozptylu vychází je, že všech k výběrů je nezávislých a každý z nich pochází z normálního rozdělení s různými středními hodnotami, ale zároveň se stejnými rozptyly rovnající se konstantně σ2. Zároveň použití této analýzy je vázáno na splnění následujících předpokladů: •

výběry jsou nezávislé,

•

každý z k výběrů pochází z normálního rozdělení N(µi, σ í ),

•

počet porovnání je větší než počet skupin (n > k),

•

rozptyly všech skupin jsou stejné σ  σ

 ⋯  σ ' .

37

HINDLS, Richard. Metody statistické analýzy pro ekonomy. 2. přepracované vyd. Praha: Management Press, 2000, 39 s. ISBN 80-726-1013-9. 38 Dagmar. Metody statistické analýzy. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2011, 12 s. ISBN 978-807265-129-0

65

Analýza rozptylu se provádí pomocí rozkladu celkové variability na variabilitu meziskupinovou a vnitroskupinovou. Celkovou variabilitu charakterizuje celkový součet čtverců Q. Meziskupinovou a vnitroskupinovou variabilitu charakterizuje meziskupinový součet čtverců QM a reziduální součet čtverců QR. Jinými slovy, součet čtvercových odchylek všech n hodnot proměnné x od jejich průměru y se rozkládá na součty čtvercových odchylek, a to na již výše uvedenou meziskupinovou a vnitroskupinovou variabilitu. Platí přitom vztah, že Q=QM+QR. Meziskupinová variabilita představuje variabilitu příslušející vlivu, podle něhož bylo provedeno třídění hodnot. Vnitroskupinová variabilita odráží tu variabilitu, která je způsobena dalšími, blíže neurčitými vlivy, které také rovněž ovlivňují variabilitu sledovaného znaku a také způsobují kolísání hodnot uvnitř skupin vytvořených podle třídícího znaku. Celkový, meziskupinový a reziduální součet čtverců je uvedený na následujících vzorcích. Celkový součet čtverců Q -

. (  ∑'+/ ∑,/ )*+,  *02

(7.4)

Meziskupinový součet čtverců QM

(1  ∑'+/)*32  *02

(7.5)

Reziduální součet čtverců QR -

. (4  ∑'+/ ∑,/ )*+,  *32 0 2

(7.6)

Každý z těchto uvedených tří vzorců má určitý stupeň volnosti. Počet stupňů volnosti celkového součtu čtverců se určí jako v=n-1, kdy n představuje počet pozorování. Počet stupňů volnosti u meziskupinového součtu čtverců se vypočte jako v1=k-1, kdy k představuje počet skupin. A počet stupňů volnosti reziduálního součtu čtverců je dán vztahem v2=n-k. Základní statistikou, která se počítá v jednofaktorové analýze rozptylu, je obecně testovací kritérium F, pomocí něhož se testuje hypotéza, zda průměry ve skupinách určených působícím faktorem se od sebe liší více než na základě působení přirozené variability (náhodného kolísání). Testové kritérium F zohledňuje variabilitu výběrových průměrů a zároveň přirozenou variabilitu závislé náhodné proměnné. Testové kritérium má tvar:

5

67 89 6: "98



) ;0 ∑8  . <0 -. $%)< " $ );0 ∑8 3> 0 $% ∑?%)<.= <

66

(7.7)

Testové kritérium F tedy konstruujeme jako podíl meziskupinové a vnitroskupinové variability a každá z nich je dělena příslušnými stupni volnosti a má rozdělení F F[k-1 1; n-k]. V grafickém znázornění představuje F-rozdělení F rozdělení křivka, která je asymetrická, začíná v nule, v krátkém úseku stoupá podél osy y a poté pozvolna klesá směrem doprava v kladné části osy x. x Pokud se jedná o malé výběry je asymetrie velká a křivka nízká, u velkých souborů je pak křivka více symetrická a také vyšší. vyšší Hodnoty F veličiny nalezneme ve statistických tabulkách v podobě nejčastěji používaných kvantilů. kvantilů Grafické vyjádření F-rozdělení rozdělení pro různé výběrové soubory v závislosti na stupních volnosti je uvedeno na následujícím grafu. Graf 7.7 - Grafické vyjádření F-rozdělení rozdělení

Zdroj: Pravděpodobnostní rozdělení spojité náhodné veličiny pro výběrové soubory. BEDÁŇOVÁ, Iveta. Statistika a výpočetní technika: Multimediální výukový text pro studenty VFU Brno [online]. 2008 [cit. 2014-03-18]. 2014 18]. Dostupné z: http://cit.vfu.cz/statpotr/POTR/Teorie/Predn2/rozdelVS.htm http://cit.vfu.cz/statpotr/POTR/Teorie/Predn2/rozdelVS.htm Vypočtené testovací kritérium F, porovnáme s tabulkovou kritickou hodnotou, a pokud celková variabilita měřená pomocí F-testu F je větší než tato kritick kritická hodnotaa (hodnota testového kritéria se nachází v kritickém oboru), oboru), pak zamítneme hypotézu o shodě rozptylů a tím i nulovou hypotézu analýzy rozptylu, rozptylu, že střední hodnoty sledovaných skupin se neliší, neliší, respektive hodnoty znaku y nezávisí na třídícím znaku. Hypotézu o nezávislosti zamítáme tedy v případě, kdy meziskupinová variabilita variabilita hodnoty y je výrazně vyšší než variabilita vnitroskupinová. V případě zamítnutí H0 platí alternativní hypotéza H1: Ne všechny hny střední hodnoty jsou stejné (alespoň alespoň jedna ze středních hodnot se liší od ostatních ostatních), ), respektive hodnoty znaku y závisí na třídícím znaku. Základní údaje, jichž se při analýze rozptylu používá, se nejčastěji uvádějí v tabulce analýza analýz rozptylu - viz. tabulka tabulka 7.6.

67

Tabulka 7.6 - Analýza rozptylu Zdroj Variability Sledovaný faktor

Součet čtverců

Počty stupňů volnosti

Průměrné čtverce

QM

k-1

QM/(k-1)

Reziduální

QR

n-k

QR/(n-k)

Celkem

Q

n-1

Testové kritérium

p-hodnota

F

Zdroj: Zdroj: autor práce (vlastní grafická úprava) V počítačovém výstupu dostaneme také P-hodnotu, která představuje nejmenší hladinu významnosti, na které lze ještě zamítnut H0. Je-li hladina významnost α ≥ P-hodnotě, zamítáme H0 a přijímáme H1. Jeli α < P-hodnota, H0 nezamítáme. Závěr testu pomocí P-hodnoty je samozřejmě stejný jako na základě porovnání hodnoty testového kritéria s kritickou hodnotou.

Protože výpočty analýzy rozptylu jsou výpočetně náročné, zejména pak při větším počtu hodnot sledovaného znaku a větším počtu tříd, využívá se počítačových programů. Pro potřeby této práce byl využit program STATISTICA a Microsoft Excel.

Přistoupíme-li k samotnému výpočtu, tak pomocí jednofaktorové analýzy rozptylu mělo být testováno, zda existuje nezávislost či závislost mezi cenami bytových jednotek a obdobím výstavby. Na základě toho byly stanoveny takto hypotézy: •

H0: cena bytových jednotek nezávisí na období výstavby

•

H1: cena bytových jednotek závisí na období výstavby

Hladina významnosti byla tedy stanovena 5% α=0,05. Následně byl proveden výpočet, jehož výsledky jsou uvedeny v tabulce 7.7 - Tabulka analýzy rozptylu - výsledky.

68

Tabulka 7.7 - Analýza rozptylu - výsledky Faktor Výběr

Počet

Součet

Průměr

Rozptyl

Do r. 1956

18

51676588

2870921,556

4,03893E+11

1956 - 1990

18

39094900

2171938,889

1,41503E+11

1990 - současnost

18

54569221

3031623,389

3,16619E+11

ANOVA Počet Zdroj stupňů Součet čtverců variability volnosti

Průměrné čtverce

Regrese

2

7,52076E+12

3,76038E+12

Rezidua

51

1,46543E+13

2,87338E+11

Celkem

53

2,2175E+13

F

Hodnota P

13,087

2,58552E-05

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Byla spočítána celková variabilita, kterou charakterizuje celkový součet čtverců Q. Dále byla spočtena meziskupinová a vnitroskupinová variabilita, kterou charakterizuje meziskupinový součet čtverců QM a reziduální součet čtverců QR. Z toho pak byly spočítány průměrné čtverce. Jako poslední, byl proveden výpočet testového kritéria F, které jak již bylo výše uvedeno, je konstruováno jako podíl meziskupinové a vnitroskupinové variability a každá z nich je dělena příslušnými stupni volnosti. Tento výsledek (13,087) byl následně porovnán s kritickým oborem. Kritický obor tvoří všechny hodnoty testového kritéria, pro něž: F≥F1-α[k-1; n-k] = F0,95 [2;51]3,17 Závěrem lze tedy konstatovat, že testová statistika F=13,08 je větší než kritická hodnota (F0,95=3,17 - nalezeno v tabulkách Kvantily F0,95 rozdělení F pro příslušné stupně volnosti), nachází se v kritickém oboru, a proto na 5% hladině významnosti zamítáme nulovou hypotézu H0 a přijímáme H1 = cena bytů závisí na období výstavby. Pokud bychom se podívali na P-hodnotu, zjistíme, že se rovná 0,00002585 a je výrazně menší než námi zvolena hladina významnosti α=0,05. To také znamená, že na 5% hladině významnosti zamítáme nulovou hypotézu H0 a přijímáme H1 = cena bytů závisí na období výstavby. Závěr testu pomocí P-hodnoty je tedy stejný jako na základě porovnání hodnoty testového kritéria F s kritickou hodnotou. 69

8.

Shrnutí výsledků historického vývoje výstavby a

provedené analýzy Jako nejlevnější byly vyhodnoceny bytové jednotky, které byly postaveny v období 1956 1990. Jedná se tedy především o bytové jednotky, které se nacházejí v panelových domech. Jejich průměrná cena činila 2 171 939 Kč a 95% interval spolehlivosti byl v rozmezí 1 998 158 - 2 345 720 Kč.

Bytové jednotky postavené v období do roku 1956 se nacházejí především ve zděných bytových domech a jejich průměrná cena činila 2 870 922 Kč a 95% interval spolehlivosti byl v rozmezí 2 577 324 - 3 164 519 Kč.

Jako nejdražší byly vyhodnoceny bytové jednotky postavené v období 1990 až po současnost. Průměrná cena těchto jednotek činila 3 031 623 Kč a 95% interval spolehlivosti byl v rozmezí 2 771 674 - 3 291 537 Kč.

Byty postavené do roku 1956 zaznamenaly nárůst cen téměř o 580 000 Kč u spodní hranice intervalu a přibližně 800 000 Kč u horní hranice intervalu oproti bytům z období 1956 - 1990. Rozdíl v cenách bytů v novostavbách oproti těm nejlevnějším dosahuje přibližně 770 000 Kč u spodní hranice intervalu a téměř 950 000 Kč u horní hranice intervalu.

Podíváme-li se na aritmetický průměr cen, tak bytové jednotky z období výstavby do roku 1956 jsou přibližně o 32% dražší než bytové jednotky z období 1956 - 1990 a pouze o 5% levnější než bytové jednotky v novostavbách. Bytové jednotky v novostavbách jsou přibližně o 39% dražší než bytové jednotky postavené v období 1956 - 1990 (panelová výstavba).

Analýza přinesla překvapivý výsledek a to ten, že bytové jednotky nacházející se v cihelných domech jsou cca o 160 000 Kč v průměru levnější než novostavby. Což nepředstavuje v rámci několika milionové investice do bytové jednotky až takový rozdíl a dokazuje to jejich atraktivnost a zájem lidí o toto bydlení i v dnešní době. Na základě vyhodnocení intervalů spolehlivosti lze předpokládat, že jistá konkurence bude nastávat mezi bytovými jednotkami postavenými do r. 1956 a novostavbami. Zde se ceny bytů liší nejméně. Díky jednofaktorové analýze rozptylu (ANOVA) se podařilo prokázat, že cena bytů závisí na období výstavby. 70

Při koupi bytu se tedy bude poptávající rozhodovat mezi několika variantami. Buď se rozhodne pro nejlevnější variantu (byty v panelových domech) např. s následnou rekonstrukcí bytové jednotky, nebo upřednostní nejstarší typ zástavby s dobrou dostupností centra anebo se přikloní k nejdražší variantě a to pořízení bytu v novostavbě, kdy současná výstavba probíhá především na okraji městské části. Nicméně záleží na potenciálním kupujícím, kterým faktorům ovlivňující tržní hodnotu bytu dá největší váhu. Možné důvody preference bytových jednotek dle jednotlivých vývojových fází vč. jejich výhod a nevýhod jsou popsány níže. Byty postavené do roku 1956 Nejstarší byty byly vyhodnoceny v celé analýze velmi dobře. Jedná se především o bytové domy, které se z velké části nacházejí na území Karlína. Dále je to Palmovka, část Libně a Kobylis. Karlín je nejstarším pražským předměstím, které plynule navazuje na Nové Město. Jedná se o jednu z nejatraktivnějších lokalit v rámci městské části Prahy 8 a blízkost centra se odráží i v cenách za bytové jednotky. Došlo zde také z velké části k přeměně struktury obyvatel, kdy z původně dělnické čtvrti, kde bydlela příjmově nižší skupina lidí, je dnes bohatší oblast, kde si dražší byty mohou pořídit jen středně bohatí až bohatí obyvatelé.

Bytové jednotky pocházející z toho období se vyznačují velkými místnostmi s neotřelou dispozicí a vysokými stropy. Dispozice těchto bytů splňuje i v dnešní době požadavky současného bydlení. Např. vysoké stropy se v dnešní době uplatňují ve výstavbě vestavěného patra např. na spaní. Za obrovskou výhodu lze považovat použití zděné technologie. Provádění stavebních úprav či rekonstrukcí je v těchto bytových domech jednodušší. Byty postavené v období od roku 1956 - 1990 Toto období je charakterizováno výhradně výstavbou panelových domů, čímž vznikly sídliště jako jsou Kobylisy, Střížkov, Bohnice, Čimice, Ďáblice. Sídliště se nacházejí v severním okraji městské části a převážná většina z nich je obklopena přírodou (přírodními rezervacemi), která z velké části přispívá na atraktivitě a ke zvýšené možnosti volnočasových aktivit.

Nejzásadnější předností panelových bytů je jejich nízká pořizovací cena i provozní náklady. Bytové jednotky z tohoto období výstavby v rámci Prahy 8 byly vyhodnoceny jako 71

nejlevnější. Náklady na provoz nicméně může navyšovat příspěvek do fondu oprav, kdy většina panelových domů prochází anebo bude procházet postupnou revitalizací. Velmi často kritizována je dispozice - malé kuchyně, koupelny bez oken, dlouhé úzké chodby. Nicméně v dnešní době dochází u velké části bytů ke kompletním rekonstrukcím vč. změny dispozice a na základě kvalitního návrhu a realizace může jít i o stejně kvalitní bydlení, jako u jiných druhů výstavby. Změna dispozice u těchto bytů je však z části omezena panelovou konstrukcí. Byty postavené v období od roku 1956 - 1990 Na základě analýzy došlo k potvrzení, že nejdražší bytové jednotky se nacházejí v novostavbách. Jejich výhodou je, že reflektují požadavky na moderní bydlení. Dále např. v průběhu vzniku developerského projektu se zájemci mohou dohodnout na úpravě dispozic nebo nadstandardního vybavení bytu. Při výstavbě nových bytů je používáno moderních postupů, technologií a stavebních materiálů. Nevýhodou může být v některých případech horší dopravní dostupnost, zatím nerozvinutá občanská vybavenost a může probíhat dostavba v okolí novostaveb. Zásadním faktorem, který ovlivňuje v současnosti novostavby je kvalita návrhu a zpracování. Nejčastěji v současné výstavbě narážíme na horší kvalitu zpracování a řešení dispozic. Ukáže pouze čas, nakolik je tato výstavba schopna obstát v konkurenci tradičních a panelových domů.

V následující tabulce jsou shrnuty výhody a nevýhody jednotlivých druhů bytů dle vývojového období.

Tabulka 8.1 - Výhody a nevýhody jednotlivých bytů dle vývojového období Výhody

Byt v klasickém zděném bytovém domě (období do r. 1956)

Nevýhody

Dům s určitou historií Interiér s neotřelou dispozicí Lépe izolují hluk Nižší pohyb osob, dán menším počtem byt. jednotek Větší rozměry bytů vč. vysokých stropů Kvalitnější architektura Lepší poloha

72

Vyšší pořizovací cena Vyšší náklady na provoz Zpravidla není výtah Horší možnosti parkování většinou v centru nebo širším centru

Byt v panelovém domě (od r. 1956 - 1990)

Nízká pořizovací cena Nižší náklady na provoz Relativně dobré parkování Výtah a lodžie

Byt v novostavbě (od r. 1990 současnost)

Nižší náklady na provoz Odpovídají současným požadavkům na bydlení Možnosti úprav dle individuálních požadavků Možnost reklamovat případné nedostatky

Horší zvuková izolace Neosobní bydlení a typizované byty Vyšší pohyb osob, dán větším počtem byt. jednotek Velmi často umakartové jádro

Kvalita provedení - nutná kontrola dodavatele stavby Vyšší pořizovací cena Zatím nerozvinutá občanská vybavenost (nové satelity) Možná probíhající dostavba v okolí

Zdroj: autor práce (vlastní šetření) Vliv historického vývoje výstavby na současné tržní ceny nemovitostí je poměrně znatelný. Více než stáří nebo opotřebení má na tržní ceny vetší vliv kvalita urbanistického a architektonického řešení. Kvalitní návrh a výstavba zaručují velmi dobrou pozici na realitním trhu.

73

Závěr Diplomová práce se zabývala realitním trhem s bytovými jednotkami na území Prahy 8. Cílem práce bylo posoudit, zda historický vývoj výstavby bytových domů má vliv na tržní cenu bytů či nikoliv. Historický vývoj byl rozdělen celkem do tří etap, kdy první představuje tradiční typ výstavby cihelných domů. Jedná se o období od založení Nového Města až po rok 1956. Druhá etapa bylo období mezi roky 1956 - 1990. Toto období je charakteristické především výstavbou panelových domů. Poslední etapa se týká období po roce 1990 až po současnost. Toto období je charakteristické tím, že výstavba probíhá především na základě developerských projektů.

Celkově je diplomová práce rozdělena na dvě části. První část se zaobírala celkově realitním trhem vč. faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu nemovitostí, dále pak straně nabídky a poptávky a druhům vlastnictví nemovitostí. Následně byla provedena charakteristika územního vývoje městské části Prahy 8 vč. historického vývoje výstavby bytových domů. V každé etapě historického vývoje jsou uvedeny příklady architektury bytových domů, které jsou typickými reprezentanty daného období a nejvíce ovlivnily tvář současné Prahy 8.

Druhá část diplomové práce je věnována samotné analýze současného trhu s byty v území Prahy 8. Pro potřeby analýzy byla nejprve sestavena databáze bytových jednotek napříč jednotlivými obdobími výstavby. Kompletní databáze všech bytových jednotek obsahovala celkem 151 bytů. Z důvodu velkého rozsahu databáze a z důvodu potřeby porovnání byla pro tuto analýzu použita jen omezená skupina nemovitostí. Kompletní databáze bytů musela být redukována na skupinu nemovitostí, které jsou porovnatelné. Výběr analyzované skupiny bytových jednotek byl poté založen na skupině nejvíce nabízených bytů na současném realitním trhu. Při provádění databáze bylo zjištěno, že nejvíce nabízených bytů bylo v rozmezí 45-70 m2. Tento fakt se stal rozhodujícím pro redukci kompletní databáze. Hlavním kritériem výběru se tedy stala velikost bytové jednotky, nikoliv jejich dispozice. Redukovaná databáze obsahovala celkem 54 vybraných bytových jednotek, které byly rozděleny do tří časových období, které protínají celou tuto práci a jsou totožná s obdobími v teoretické části. Každé období obsahovalo 18 bytových jednotek. Databáze byla vytvořena na základě nabídkových cen, 74

které byly inzerovány na realitních serverech v období od listopadu 2013 až do března 2014. Na základě sestavené databáze byla provedena analýza pomocí 95% intervalu spolehlivosti, aritmetického průměru a jednofaktorové analýzy rozptylu (ANOVA).

Díky diplomové práci se podařilo potvrdit, že existuje závislost mezi historickým vývojem výstavby bytových domů a jejich cenou v současnosti. Tzn., že historický vývoj výstavby má vliv na současné tržní ceny. Neplatí ovšem závislost, že čím je dům starší, tím je levnější. Naopak, došlo ke zjištění, že architektonické a urbanistické kvality výstavby zaručují nemovitostem jejich stálou pozici na trhu. Příkladem mohou být bytové jednotky z nejstaršího období, kde jejich tržní ceny dosahovaly nejvyšší cenové úrovně.

Na základě výpočtů došlo také k potvrzení počátečního odhadu, že budou nejdražší bytové jednotky v novostavbách a naopak bytové jednotky v panelových domech budou nejlevnější. Navíc došlo ke zjištění, že bytové jednotky nacházející se v cihelných domech jsou cca o 160 000 Kč v průměru levnější než novostavby. Což nepředstavuje až takový rozdíl a dokazuje to jejich atraktivnost a zájem lidí o toto bydlení i v dnešní době. Tím se také potvrzuje výše zmíněný fakt, že kvalitní architektura zaručuje pevnou pozici na trhu.

75

Seznam použité literatury Tištěná monografie 1. BLATNÁ, Dagmar. Pravděpodobnost a statistika. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2010, 140 s. ISBN 978-80-7265-057-6. 2. BLATNÁ, Dagmar. Metody statistické analýzy. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2011, 124 s. ISBN 978-80-7265-129-0. 3. BRONCOVÁ, Dagmar. Praha 8 křížem krážem. Vyd. 1. Praha: Milpo media, 2008, 239 s. Knihy o Praze. ISBN 978-80-87040-09-6. 4. Byty včera, dnes a zítra: Publikace o přehledu činnosti Výstavby hl. m. Prahy-výstavby sídlišť za dobu 20 let trvání této organizace. Praha: ORBIS, 1976, 99 s. 5. GOLLER, Stanislav, Zita PROSTĚJOVSKÁ a Lucie BROŽOVÁ. Bytová politika a limity reprodukce bytového fondu. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009, 172 s. ISBN 978-80-01-04419-3. 6. HINDLS, Richard. Metody statistické analýzy pro ekonomy. 2. přepracované vyd. Praha: Management Press, 2000, 258 s. ISBN 80-726-1013-9. 7. KOHOUT, Jiří. Praha 19. a 20. století: technické proměny. 1. vyd. Praha: SNTL, 1986, 290 s. 8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 10. SVOBODA, Jan a Jindřich NOLL. Kapitoly z poválečné a současné architektury. 1. 11. ÚTVAR INFORMACÍ A DOKUMENTACE PRAŽSKÉ INFORMAČNÍ SLUŽBY. Pražské obvody - rozvoj a současnost. 1981. vyd. Praha: Libri, 2006, 357 s. ISBN 80727-7304-6. 12. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Ekopress, 2012, 454 s. ISBN 978-80-86929-88-0.

Legislativní dokumenty 13. Příloha č. 1 k vyhlášce č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), 14. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby 76

15. Vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území 16. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 17. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 18. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 19. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Elektronické zdroje 20. Bytový dům Mazanka. ASB-portal.cz: Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví [online]. 2008 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.asbportal.cz/fotogalerie/architektura/bytovy-dum-mazanka-fotoalbum/bytovy-dummazanka-6 21. Cenové mapy [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/ 22. Český statistický úřad [online]. 2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 23. Developerské projekty Praha. Nové byty Praha: Finep [online]. 2009 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://www.finep.cz/cs/dokoncene-projekty 24. Developerský projekt Praha - Rohan City - Sekyra Group. Byty Praha/Novostavby Praha - Sekyra Group [online]. 2013 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.sekyragroup.cz/cz/projekty/velka-rozvojova-uzemi/pripravovane-projekty2/rohan-city/o-projektu-8 25. Geoporál Praha [online]. 2010 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.geoportalpraha.cz/ 26. Hrady.cz. CAHA, Milan. Hrady a zámky České republiky - Hrady.cz, cestujte s přehledem [online]. 2009 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.hrady.cz/wnd_show_pic.php?picnum=85063 27. Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ 28. Intranet.EuroMISE.cz [online]. b.r. [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://ucebnice.euromise.cz/index.php?conn=0§ion=biostat1&node=6#SECTION 00620000000000000000 29. Karlin Group, s.r.o.: River Diamond. Karlin Group, s.r.o. [online]. 2013 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://www.karlin.cz/reference?id=15

77

30. KRAJSKÁ SPRÁVA ČESKÉHO STATISTICKÉHO ÚŘADU V HL. M. PRAZE, oddělení informačních služeb. Statistická ročenka Hlavního města Prahy 2012 [online]. 2012 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://notes3.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/D0003FF4D8/$File/10101112op.pdf 31. LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení: podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146 [online]. V Praze: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002, 87 s. [cit. 2014-03-18]. ISBN 80-245-0338-7. Dostupné z: http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/mikroekonomie.pdf 32. Mapy Google. GOOGLE INC. Mapy Google [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/preview?source=newuser-ws 33. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://praha8.cz/ 34. Městské části (Portál hlavního města Prahy). Praha.eu (Portál hlavního města Prahy) [online]. 2014 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/index.html 35. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR; ODBOR POLITIKY BYDLENÍ. VYBRANÉ ÚDAJE O BYDLENÍ 2012 [online]. 2013 [cit. 2014-01-07]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/6035d611-ac2b-4de4-9e4b-580d1f6e10cf/vybraneudaje-bydleni-2012.pdf 36. ORT, Petr. Analýza realitního trhu [online]. Praha, 2008, 188 s. [cit. 2014-01-07]. 37. Poptávková funkce. Ekonomie volného času: Multimediální výukové prostředí [online]. 2011 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://evc.vse.cz/1-modul/poptavkovafunkce/ 38. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2014 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/ 39. Praha.eu: portál hl.m. Prahy [online]. b.r. [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/index.html 40. Pravděpodobnostní rozdělení spojité náhodné veličiny pro výběrové soubory. BEDÁŇOVÁ, Iveta. Statistika a výpočetní technika: Multimediální výukový text pro studenty VFU Brno [online]. 2008 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://cit.vfu.cz/statpotr/POTR/Teorie/Predn2/rozdelVS.htm 41. Reality.iDNES.cz - Reality a nemovitosti z celé ČR [online]. 1999-2014 [cit. 2014-0412]. Dostupné z: http://reality.idnes.cz/ 42. Rezidence Kollárova 14 v Praze – Karlíně. Stavbaweb [online]. 2006 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/Stavba-mesice/Rezidence-Kollarova14-v-Praze-Karline.html

78

43. River Diamond - AED project. AED project [online]. 2009 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.aedproject.cz/cs/projekty/riverdiamond/kategorie/typologie/hodnota/obytne 44. Sreality.cz - reality a nemovitosti z celé ČR [online]. 1996-2014 [cit. 2014-04-12]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/ 45. SZENTESIOVÁ, Kateřina. O územním plánování v Praze. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/clanek/72/o-uzemnim-planovani-v-praze 46. SZENTESIOVÁ, Kateřina. Urbanistický vývoj Prahy za posledních 20 let. Urbanismus a územní rozvoj [online]. 2010, XIII, 5/2010, s. 129-147 [cit. 2014-0318]. Dostupné z: http://www.uur.cz/images/5-publikacni-cinnost-aknihovna/casopis/2010/2010-05/15_urbanisticky.pdf 47. Územně analytické podklady hl. m. Prahy 2012: Sídelní struktura. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2012 [cit. 2014-03-18]. Dostupné z: http://www.uppraha.cz/uploads/assets/soubory/data/UAP/UAP2012/2_2_sidelni_struk tura.pdf 48. ZATEPLENÍ PANELOVÉHO DOMU - POMOŘANSKÁ UL. Architektonická kancelář: Ing. arch. Daniel Smitka [online]. [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.smitka.cz/13-60-zatepleni-zatepleni-paneloveho-domu-pomoranskaul.aspx

79

Seznam použitých zkratek ČSÚ

-

Český statistický úřad

HMP

-

Hlavní město Praha

ISVC

-

International Valuation Standards Committe

MČ

-

Městská část

MHMP

-

Magistrát hlavního města Prahy

P8

-

Praha 8

SLBD

-

Sčítání lidí, bytů a domů

TEGoVA

-

The European Group of Valuers' Associations

Seznam obrázků, grafů a tabulek Obrázek 4.1 - Mapa Prahy 8 ..................................................................................................... 23 Obrázek 5.1 - Půdorys typického nájemního bytového domu (činžáku) pavlačové dispozice z poloviny 19. století. ............................................................................................................... 34 Obrázek 5.2 - Půdorys bytu po zavedení vody do domu v období 1866 - 1895 ..................... 35 Obrázek 5.3 - Dům U Červené hvězdy..................................................................................... 38 Obrázek 5.4 - Činžovní dům, Prvního pluku 4, Křižíkova 23 .................................................. 38 Obrázek 5.5 - Secesní dům čp. 505/6 v Kubově ulici .............................................................. 39 Obrázek 5.6 - Bytové domy na Sokolovské třídě čp. 965 ........................................................ 40

Graf 2.1 - Křivka poptávky....................................................................................................... 16 Graf 2.2 - Tvar nabídkových křivek bytových služeb .............................................................. 17 Graf 3.1 - Hypoindex - vývoj ................................................................................................... 18 Graf 3.2 - Byty podle jejich obydlenosti, obydlené byty podle druhu domu v ČR celkem ..... 22 Graf 3.3 - Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu v ČR celkem ......................... 22 Graf 7.1 - Hustota normálního rozdělení .................................................................................. 60 Graf 7.2 - Konstrukce krabicového diagramu .......................................................................... 61 Graf 7.3 - Krabicový diagram................................................................................................... 62 Graf 7.4 - Průměrné ceny bytů dle jednotlivých vývojových období ...................................... 63 Graf 7.5 - Min. a max. ceny bytových jednotek dle jednotlivých vývojových období ............ 64 Graf 7.6 - Min. a max. ceny za m2 bytových jednotek dle jednotlivých vývojových období .. 64 Graf 7.7 - Grafické vyjádření F-rozdělení ................................................................................ 67 80

Tabulka 4.1 - Cenová mapa Prahy 8......................................................................................... 32 Tabulka 7.1 - Přehled celkové databáze ................................................................................... 55 Tabulka 7.2 - Příklad z kompletní databáze ............................................................................. 56 Tabulka 7.3 - Počet vybraných bytových jednotek dle období ................................................ 57 Tabulka 7.4 - Přehled vybraných nemovitostí .......................................................................... 58 Tabulka 7.5 - Vyhodnocení intervalů spolehlivosti 95% ......................................................... 61 Tabulka 7.6 - Analýza rozptylu ................................................................................................ 68 Tabulka 7.7 - Analýza rozptylu - výsledky .............................................................................. 69 Tabulka 7.8 - Výhody a nevýhody jednotlivých bytů dle vývojového období ........................ 72

81

Seznam příloh Příloha č. 1 - Typologické členění hl. m. Prahy podle převažující formy zástavby Příloha č. 2 - Podoba současného územního plánu Prahy 8 a z roku 1955 Příloha č. 3 - Dokončené byty v městských částech hl. m. Prahy v období mezi 2001-2011 na 1000 obyvatel Příloha č. 4 - Letecké snímky jednotlivých území Prahy 8 Příloha č. 5 - Vybrané nemovitosti od roku 1990 po současnost Příloha č. 6 - Celková databáze se všemi vybranými bytovými jednotkami vč. fotodokumentace

82

Příloha č. 1 Typologické členění hl. m. Prahy podle převažující formy zástavby

Zdroj: Typologické členění Prahy podle formy zástavby. Český statistický úřad [online]. 2013 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/bce41ad0daa3aad1c1256c6e00499152/609a962dea3693be c125748d0039a356/$FILE/Praha_typ_zast.jpg

1

Příloha č. 2 Podoba směrného územního plánu Prahy 8 z roku 1955

Zdroj: Výkresy územních plánů hl.m. Prahy - Archiv [online]. b.r. [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://mpp.praha.eu/VykresyUPArchiv/default.aspx

1

Současná podoba územního plánu Prahy

Zdroj: Výkresy územního plánu. Portál územního plánování hl. m. Prahy [online]. 2013 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://wgp.urm.cz/apps/tms/aplk/mnt/App_webUP/vykresy/V04/V04_05.pdf

2

Příloha č. 3 Dokončené byty v městských částech hl. m. Prahy v období mezi 2001-2011 na 1000 obyvatel

Legenda:

Zdroj: KRAJSKÁ SPRÁVA ČESKÉHO STATISTICKÉHO ÚŘADU V HL. M. PRAZE, oddělení informačních služeb. Statistická ročenka Hlavního města Prahy 2012 [online]. 2012 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://notes3.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/D0003FF4D8/$File/10101112op.pdf 1

Příloha č. 4 Letecké snímky jednotlivých území Prahy 8

Letecký snímek Bohnic

Zdroj: MČ Praha 8: Základní informace o Praze 8. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://praha8.cz/image/Ft91/rMapaboh.jpg

1

Letecký snímek Kobylis

Zdroj: MČ Praha 8: Základní informace o Praze 8. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://praha8.cz/image/Ct91/rMAPAKOBok.gif Letecký snímek Čimic

Zdroj: MČ Praha 8: Základní informace o Praze 8. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://praha8.cz/image/Et91/rMAPACIMok.gif

2

Letecký snímek Střížkova

Zdroj: MČ Praha 8: Základní informace o Praze 8. MČ Praha 8 [online]. 2012 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://praha8.cz/image/At91/rMAPASTRok.gif

3

Příloha č. 5 Vybrané nemovitosti od roku 1990 po současnost Trojský vrch - ul. Hnězdenská, Troja - Praha - rok dokončení 2004

Zdroj: Developerské projekty Praha. Nové byty Praha: Finep [online]. 2009 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.finep.cz/cs/dokoncene-projekty Rezidence Kollárova - ul. Kollárova, Karlín - Praha 8 - rok dokončení 2005

Zdroj: Rezidence Kollárova 14 v Praze – Karlíně. Stavbaweb [online]. 2006 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/Stavba-mesice/Rezidence-Kollarova-14-v-PrazeKarline.html

1

Bytový komplex Mazanka - Praha 8, katastrální území Libeň - rok dokončení 2006

Zdroj: Bytový dům Mazanka. ASB-portal.cz: Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví [online]. 2008 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.asbportal.cz/fotogalerie/architektura/bytovy-dum-mazanka-fotoalbum/bytovy-dum-mazanka-6 River Diamond - Rohanské nábřeží, Praha 8- rok dokončení 2007

Zdroj: Karlin Group, s.r.o.: River Diamond. Karlin Group, s.r.o. [online]. 2013 [cit. 2014-0401]. Dostupné z: http://www.karlin.cz/reference?id=15

2

Rohan City - Rohanský ostrov, Praha 8 - plánované zahájení výstavby v roce 2014

Zdroj: Developerský projekt Praha - Rohan City - Sekyra Group. Byty Praha/Novostavby Praha - Sekyra Group [online]. 2013 [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.sekyragroup.cz/cz/projekty/velka-rozvojova-uzemi/pripravovane-projekty2/rohan-city/o-projektu-8 Panelový dům v Pomořanské ul. Praha 8 - Bohnice - rok dokončení 2009

Zdroj: ZATEPLENÍ PANELOVÉHO DOMU - POMOŘANSKÁ UL. Architektonická kancelář: Ing. arch. Daniel Smitka [online]. [cit. 2014-04-01]. Dostupné z: http://www.smitka.cz/13-60-zatepleni-zatepleni-paneloveho-domu-pomoranska-ul.aspx

3

Příloha č. 6 Celková databáze se všemi vybranými bytovými jednotkami vč. fotodokumentace

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

Zdroj: vytvořeno autorem (vlastní šetření) 18