Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)

Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)

Handreiking voor het toepassen van RJ645 (2011)

INHOUDSOPGAVE HANDREIKING VOOR HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (2011) DOOR TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Inleiding

Algemene toelichting

4

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Het toepassen van RJ 645 (2011) keuzes inzake de vastgoedwaardering de belangrijkste wijzigingen niet meer opgenomen in de herziene Richtlijn 645 ingangsdatum

6 6 8 9 9

Hoofdstuk 2

Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op basis van het kostprijsmodel opbouw notitie uitgangspunten toepassing kostprijsmodel verwerking en waardering kosten materieel vast actief bepaling afschrijvingen toepassing componentenbenadering verwerking schattingswijzigingen bijzondere waardeverminderingen toelichtingsvereisten praktijkvoorbeeld toepassing componentenbenadering

11 11 11 12 15 19 20 21 25 28

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel op basis van het actuele waarde model classificatie en kwalificatie onroerende zaken in exploitatie keuze voor het kostprijsmodel of het actuele waardemodel de bedrijfswaarde de verwerking van waardemutaties in de bedrijfswaarde afschrijving en de bedrijfswaarde toelichtingsvereisten cijfervoorbeeld verwerking waardemutaties

30 30 30 31 37 39 40 42

Sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging op basis van het actuele waardemodel opbouw handreiking algemene duiding van de alinea’s waardering van commercieel vastgoed waardering van sociaal vastgoed waardering vastgoed in ontwikkeling eerste waardering interne beheersing waardering contractuele verplichtingen toelichtingsvereisten voorbeelden berekening doorexploiteren en uitponden journaalposten actuele waardemodel vastgoedbelegging

45 45 45 48 48 55 56 56 57 59 61 64

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 bijlage 1

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 bijlage 1

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 bijlage 1 en 2 bijlage 3

Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

2

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 65 principes inzake de verwerking 65 waarderingsprincipes 72 presentatie- en toelichtingsvereisten 73 overige aandachtspunten 75 voorbeelden met journaalposten 76 toelichtingsvereisten terugkooprechten en –plichten van alle 83 verkochte onroerende zaken kwalificerend als verkooptransactie

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 bijlage 1 bijlage 2 bijlage 3 bijlage 4

De verwerking van belastingen naar de winst belastingplicht tijdelijke verschillen beleidsbeslissingen en afwikkeling waardering, presentatie en toelichting herwaardering schematisch overzicht afwikkeling vastgoed verkoop onder voorwaarden scenario’s inzake voldoende beschikbare winst voorbeeld teksten waarderingsgrondslagen

86 86 87 89 93 95 97 98 99 100

Hoofdstuk 7

De toepassing van de modellen voor de balans en de resultatenrekening model balans model van de winst- en verliesrekening

103 103 104

7.1 7.2


3

INLEIDING TEN BEHOEVE VAN DE HANDREIKING VOOR HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (herzien 2011) DOOR TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Algemeen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: toegelaten instellingen) dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011). De nieuwe richtlijn is beperkt in omvang geworden. Dat lijkt fijn, maar wat het werkelijk betekent is dat voor toegelaten instellingen geen uitzonderingen meer zijn toegestaan ten opzichte van de Richtlijnen, om met de voorzitter van de RJ te spreken: “Toegelaten instellingen moeten de Richtlijnen integraal toepassen, daar kan geen discussie over zijn”. Dit betekent dat toegelaten instellingen bij hun verslaggeving aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Even om een idee te geven: de bundel Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving telt thans een kleine 1.300 bladzijden. In RJ 645 (2011) zijn alleen regels zijn opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed, de verwerking van de Verkopen onder Voorwaarden, de timing van de verwerking van investeringen in het kader van nieuwbouw en herstructurering alsmede gelden specifieke modellen voor de balans en de resultatenrekening. In RJ 645(2011) zijn ook zaken aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de ‘herwaardering’ indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. Bestaande vragen blijven deel uitmaken van de keuzes ten behoeve van de externe verantwoording: hoe definiëren we de complexen? hoe verwerken we de kosten van onderhoud, wanneer nemen we verplichtingen op?, welke tijdshorizon hanteren we voor het inrekenen van de herstructureringsopgave in de bedrijfswaarde?, en hoe bepalen we de restwaarde? Er spelen dus diverse vragen. En de antwoorden zijn niet allemaal te vinden in de nieuwe richtlijnen! En het zijn wel wezenlijke vragen, want ze bepalen de getoonde financiële positie en de resultaten In de praktijk blijkt derhalve dat de toepassing van de Richtlijnen nog niet zo eenvoudig is. Met name gaat het daarbij om de wisselwerking tussen hetgeen bij de informatieverschaffer (de toegelaten instelling zelf) vanuit haar volkshuisvestelijke achtergrond gebruikelijk was en de aangescherpte regelgeving die op een aantal punten nog onbekend is. Teneinde bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit van de verslaggeving en vooral ook praktisch te ondersteunen hebben de leden van de Werkgroep Jaarverslaggeving Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting een viertal klankbordsessies georganiseerd met medewerkers van een aantal toegelaten instellingen. De corporatiemedewerkers hebben mee gediscussieerd over de totstandkoming van deze handreiking. De voorliggende teksten zijn op basis van overleg tot stand gekomen, waarbij niet op alle standpunten, zoals opgenomen in deze Handreiking, unanieme overeenstemming is bereikt. Dit kan betekenen dat Toegelaten Instellingen op onderdelen van deze handreiking kunnen afwijken, immers de handreiking heeft geen formele status. De handreiking geeft een breed gedragen interpretatie van de thans vigerende Richtlijnen, maar vraagt van de Toegelaten Instelling wel degelijk een nadere toetsing met de relevante feiten en omstandigheden zoals deze van toepassing zijn voor de individuele Toegelaten Instelling.


4

In deze handreiking zijn de navolgende hoofdstukken opgenomen: 1. 2. 3. 4.

Het toepassen van RJ 645 (2011) Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op basis van het kostprijsmodel Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel op basis van het actuele waardemodel Sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging op basis van het actuele waarde model 5. De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. De verwerking van belastingen naar de winst 7. De toepassing van de modellen voor de balans en de resultatenrekening De bestudering van de in deze handreiking opgenomen hoofdstukken dient integraal te geschieden, overlap en onderlinge verwijzingen en verwijzingen naar de Richtlijnen bemoeilijken de zelfstandige leesbaarheid per hoofdstuk. Voor de goede orde de Richtlijnen prevaleren boven de Handreiking. De ingangsdatum van RJ 645 (2011) is bepaald voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. Aan het einde van hoofdstuk 1 is een passage opgenomen over de toepassing van Richtlijn 645 (2011) en de algemene Richtlijnen alsmede over de verwerkingswijze van de effecten bij eerste toepassing van Richtlijn 645 (2011). Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de wijzigingen die voortvloeien uit RJ 645(2011) in een keer in de jaarrekening dienen te worden verwerkt. Het is dus niet toegestaan om een deel in 2011 en een ander deel in 2012 te verwerken.


5

HOOFDSTUK 1 HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (2011) RJ 645 (2011) bevat de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Raad voor de Jaarverslaggeving voert via deze Richtlijn wijzigingen door in de huidige Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (aangepast 2005). Belangrijkste wijzigingen De belangrijkste wijzigingsvoorstellen ten opzichte van de huidige Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna 'toegelaten instellingen') betreffen: a) het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; b) het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; c) het opnemen van een passage over afschrijvingen; d) de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; e) het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; f) het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. In RJ 940 zijn onder de Begrippen de definities van de specifieke volkshuisvestelijke termen opgenomen. 1.1

Keuzes inzake de vastgoedwaardering

Voordat aan de uitwerking wordt begonnen Voordat aan de uitwerking van de nieuwe Richtlijn wordt begonnen dient de toegelaten instelling een aantal keuzes te maken aangaande de externe verslaggeving en een classificatie uit te voeren aangaande de typologie van het vastgoed. De classificatie betreft het onderverdelen naar sociaal -of naar commercieel vastgoed. De onderverdeling volgt hiervoor de Beschikking d.d. 15 december 2009 van de Europese Commissie, met andere woorden het DAEB vastgoed is gelijk aan het sociaal vastgoed en het niet-DAEB vastgoed betreft het commercieel vastgoed. Deze classificatie dient feitelijk op objectniveau te worden uitgevoerd. Indien een object van typologie verandert dient het betreffende vastgoed te worden geherclassificeerd (RJ 645.213). De keuzes met betrekking tot de externe verslaggeving betreffen: wordt de verslaggeving gebaseerd op het kostprijs- of het actuele waarde model ? kwalificeert de toegelaten instelling haar vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Deze keuzes zijn zeer van belang bij de uitwerking van de waarderingsgrondslagen waarop de jaarrekening wordt gebaseerd. In RJ 645.204 is een en ander schematisch weergegeven. Historische kostprijs of actuele waarde Deze afweging is niet nieuw, maar krijgt wel extra dynamiek aangezien de verwerkingswijzes van de ‘herwaarderingen’ bij toepassing van de actuele waarde modellen (bedrijfsmiddel versus vastgoedbelegging) belangrijk verschillen. Op basis van de eigen beleidskeuzes zal een toegelaten instelling de keuze moeten maken op welke wijze aan de omgeving inzicht wordt geboden in het resultaat en de ontwikkeling van het vermogen, de solvabiliteit en de ontwikkeling van de liquiditeit. De wetgever biedt hiertoe 2 mogelijkheden, zijnde het kostprijs- of het actuelewaarde model. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

6

Volgend uit de kwalificatie van het vastgoed (bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging) vindt de verwerking volgens het van toepassing zijnde actuele waarde model plaats. RJ 212 wordt gevolgd (= de bedrijfswaarde) indien het vastgoed kwalificeert als een bedrijfsmiddel en RJ 213 wordt toegepast (= marktwaarde in verhuurde staat) als het vastgoed kwalificeert als een vastgoedbelegging. De toepassing, de verwerkingswijze en de uitkomsten van beide actuele waarde modellen zijn verschillend. Hoofdstuk 3 en 4 geven hier expliciet inzicht in. Kwalificeert het vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging De kwalificatievraag dient op portefeuilleniveau te worden beantwoord. Indien de vraag op niveau van de kasstroomgenererende eenheid was gesteld, is de beantwoording wellicht wat eenvoudiger, maar dan zijn de verslaggevingseffecten complex en leidt de uitkomst niet direct tot meer inzicht. De vraag ‘ bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging’ is niet eenduidig te beantwoorden aangezien bij de meeste toegelaten instellingen er beleidselementen van beide typologieen zijn te onderkennen. Bij de kwalificatie dient te worden bepaald waae de focus van het beleid ligt. In de Begrippen (RJ 940) zijn de navolgende definities opgenomen: Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijke beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale portefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Materiële vaste activa Activa: a) die worden aangehouden voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan anderen of bestuurlijke doeleinden; en b) waarvan men verwacht dat ze de uitoefening van de werkzaamheid van de rechtspersoon duurzaam (meer dan een periode) dienen. Vastgoedbelegging Een onroerende zaak (of een deel daarvan) die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren, niet voor: a) gebruik in productie of de levering van goederen of diensten of bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening; of b) verkoop als onderdeel van de gewone bedrijfsuitoefening. De visie, missie en het beleid van de toegelaten instelling zijn van belang om te komen tot de kwalificatie van het sociaal vastgoed. De beleidselementen zijn niet dusdanig generiek te formuleren dat het aflopen van een checklist een duidelijke richting geeft aan de kwalificatie. De toegelaten instelling zal derhalve zelf tot een goed afwegingskader moeten komen als onderbouwing van haar kwalificatie. Onderstaand zijn een aantal overwegingen benoemd die kunnen helpen bij de kwalificatie:  in welke mate voert de toegelaten instelling bij mutatie een beleid dat de huurprijs wordt aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk is?  in welke mate voert de toegelaten instelling een actief verkoopbeleid, waarbij een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘ verkoopvijver’? Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

7

 

  

in welke mate wordt bij iedere mutatie een leegkomende woning aangeboden voor de verkoop ? in welke mate wordt een actief portefeuillebeleid gevoerd gericht op transformatie van de bestaande voorraad en is verkoop van het bestaand bezit hiervoor een noodzakelijke randvoorwaarde (een revolving fund gedachte)? in welke mate wordt er een financieel beleid gevoerd waarbij waarde creatie binnen de vastgoedportefeuille een belangrijke randvoorwaarde is? in welke mate wordt er een financieel beleid gevoerd waarbij de allocatie van het eigen vermogen en de verantwoording daaromtrent van groot belang is? is de markt voor de betreffende toegelaten instelling ook dusdanig dat bovenstaande beleidselementen kunnen worden uitgevoerd?

De toegelaten instelling dient haar keuze, voor wat betreft de bepaling van de typologie van haar sociaal vastgoed, gemotiveerd in de toelichting bij de balans uiteen te zetten (RJ 645.503). 1.2

De belangrijkste wijzigingen

Samenvatting van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van RJ 645(2005) Onderstaand is een korte samenvatting opgenomen van de belangrijkste wijzigingen in de RJ 645(2011). Ad a) Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie De bedrijfstak Toegelaten instellingen onderkent twee typologieën onroerende zaken in exploitatie: het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed. De beide typologieën zijn éénduidig geformuleerd en sluiten aan bij de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. De portefeuille sociaal vastgoed dient door de toegelaten instellingen, aan de hand van hun beleid, ten behoeve van de externe verslaggeving te worden gekwalificeerd als een ‘bedrijfsmiddel’ of als een ‘vastgoedbelegging’. Ad b) Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed In de Richtlijn is voor het commercieel vastgoed en het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging opgenomen welke uitgangspunten voor de waardering op basis van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen dienen te worden toegepast. Voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel is opgenomen welke uitgangspunten voor de waardering op basis van Richtlijn 212 Materiële vaste activa en Richtlijn 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa dienen te worden toegepast. Opgemerkt wordt dat de ‘herwaardering’ onder Richtlijn 212 direct in het eigen vermogen wordt verwerkt en dat waarde mutaties onder Richtlijn 213 ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening worden gebracht. Deze verwerkingswijze kan een omvangrijke impact hebben op het jaarlijkse resultaat !! Ad c) Het opnemen van een passage over afschrijvingen In de Richtlijn is opgenomen dat bij het toepassen van ‘afschrijvingen’ de componentenbenadering conform Richtlijn 212 alinea 419 dient te worden toegepast en dat het vrijval nooit meer passend zal zijn om de annuïtaire afschrijvingsmethode toe te passen. In het verleden was de financiering en de exploitatie van de onroerende zaken in exploitatie aan elkaar gekoppeld en was het rechtvaardig om te kiezen voor de annuïtaire afschrijvingsmethode. Deze (directe) koppeling is op dit moment niet meer aanwezig. Toepassing van Richtlijn 212 heeft tot gevolg dat de keuze voor annuïtair afschrijven veelal niet meer kan worden gemaakt.


8

Ad d) De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De toegelaten instellingen verkopen onroerende zaken onder voorwaarden (zijnde een terugkooprecht dan wel een terugkoopplicht). Verduidelijkt is dat de verwerking van dergelijke transacties geschiedt met in achtneming van Richtlijn 270 De winst- en verliesrekening en dan specifiek Bijlage 1 en Bijlage 2 van Richtlijn 270. Alle VOV transacties dienen, afhankelijk van de contractuele voorwaarden van de transactie, te worden gekwalificeerd als een ‘verkooptransactie’ of een ‘financieringstransactie’. Ad e) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening De modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening zijn aangepast aan de actualiteit. Tevens is voor de winst- en verliesrekening een ‘nieuw’ functioneel model toegevoegd. Het functioneel model is een extra keuzemogelijkheid voor de toegelaten instelling. Ad f) Het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting In de alinea's 401 tot en met 403 is een verduidelijkende toelichting opgenomen over de verwerking van Belastingen naar de winst in de jaarrekening. 1.3

Niet meer opgenomen in de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting

De bepalingen aangaande de verwerking van de zogenaamde gecombineerde bouwprojecten en de verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen zijn vervallen. Het principe van het verwerken van gecombineerde projecten conform RJ 645(2005 ) is derhalve in RJ 645 (2011) dan ook niet meer toegestaan. Door toegelaten instellingen wordt er hetzij in het jaarverslag hetzij in de toelichting op de onroerende zaken in exploitatie reeds een toelichting verstrekt op de mutaties in deze post. Het mutatieoverzicht bedrijfswaarde kan dan als ‘dubbel’ worden ervaren. Indien toegelaten instellingen een mutatieoverzicht bedrijfswaarde willen opnemen in de jaarrekening is dat uiteraard toegestaan. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen, dit om aansluiting met de bestaande Richtlijnen te borgen. De disconteringsvoet moet worden bepaald in overeenstemming met hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa en is de basis voor het berekenen van de bedrijfswaarde. Deze laatste twee wijzigingen hebben impact hebben op de waardering van de onroerende zaken in exploitatie. 1.4

Ingangsdatum

De Richtlijn 645 (2011) is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. In Richtlijn 645 (2011) zijn alinea’s opgenomen over de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (RJ 645.3) en de verwerking van belasting naar de winst (RJ 645.4. Dit zijn passages die zijn ontleend aan de generieke Richtlijnen RJ 270 respectievelijk RJ 272. In RJ 645(2005) waren geen bepalingen opgenomen over deze posten, derhalve waren de generieke Richtlijnen gewoon van toepassing. RJ 645(2011) geeft een nadere invulling van de generieke Richtlijnen als aanvullend inzicht ten behoeve van de verslaggingspraktijk voor toegelaten instellingen. Met andere woorden deze alinea’s dienen in de jaarrekening 2011 te worden toegepast. De alinea’s over de Afschrijving (RJ 645.211/212) zijn ontleend aan RJ 212 en dienen feitelijk ook te worden toegepast in de jaarrekening 2011. Het wordt aanvaardbaar geacht, om deze alinea’s voor het eerst toe te passen in de jaarrekening 2012. De toegelaten instelling dient deze verantwoordingswijze in de toelichting uiteen te zetten. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

9

De alinea’s over de onroerende zaken in exploitatie (RJ 645.201 t/m RJ 645.210 en RJ 645.213 t/m RJ 645.215) zijn ‘nieuw’ ten opzichte van de RJ 645 (2005). De toepassing van deze alinea’s dient integraal in een keer plaats te vinden, hetzij in 2011, hetzij in 2012. Ook paragraaf 645.5 Presentatie en toelichting bevat een groot aantal nieuwe verslaggevingsvereisten die in een keer moeten worden aangepast in de jaarrekening, hetzij in 2011, hetzij in 2012. Met andere woorden de bepalingen aangaande de VOV en de Belastingen dienen in 2011 te worden toegepast in de jaarrekening en de overige bepalingen dienen in 1 keer te worden toegepast hetzij in 2011, hetzij in 2012. De aanpassing van de waarderingsgrondslagen aan de nieuwe Richtlijn 645 wordt aangemerkt als een stelselwijziging, met dien verstande dat de effecten van de wijziging in de afschrijvingen worden verwerkt als een schattingswijziging in overeenstemming met RJ 212.424. De verwerking van de effecten van de toepassing van RJ 645 (2011) in de jaarrekening In RJ 140.207 is onder meer opgenomen dat ‘nieuw ingevoerde alternatieven in de wet of deze Richtlijnen’ zijn aan te merken als een voorbeeld van een gegronde reden om wijzigingen te benoemen als een stelselwijziging. De eerste toepassing van RJ 645 (2011) dient derhalve als een stelselwijziging conform RJ 140 te worden verwerkt in de jaarrekening. Dit betekent (samengevat) onder meer dat:  op basis van de gewijzigde grondslagen dient een herrekening plaats te vinden van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar;  het verschil in het eigen vermogen (voortkomend uit de stelselwijziging) aan het eind van het voorgaand boekjaar dient als rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen te worden verwerkt aan het begin van het boekjaar;  de vergelijkende cijfers worden, voor zover nodig, ter wille van de vergelijkbaarheid herzien;  in de toelichting wordt uiteengezet: o de reden van de stelselwijziging; o de toegepaste wijze van verwerken van de effecten van de stelselwijziging; o de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat; o de betekenis van de stelselwijziging voor de individuele posten.


10

HOOFDSTUK 2 ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE GEWAARDEERD OP BASIS VAN HET KOSTPRIJSMODEL 2.1

Opbouw notitie

Als leidraad voor deze Handreiking zijn de in acht te nemen artikelen/alinea’s uit RJ 645 genomen, waarvan de al dan niet vetgedrukte tekst in de notitie in een grijs tekstkader is opgenomen met daarop aansluitend een aanvullende beschrijving resp. een nadere uitwerking ten behoeve van de verslaggevingspraktijk. De indeling van deze Handreiking is als volgt:  Uitgangspunten toepassing kostprijsmodel (paragraaf 2)  Verwerking en waardering kosten materieel vast actief (paragraaf 3)  Bepaling afschrijvingen (paragraaf 4)  Toepassing componentenbenadering (paragraaf 5)  Verwerking schattingswijzigingen (paragraaf 6)  Bijzondere waardeverminderingen in het kader van waardering tegen kostprijs of lagere bedrijfswaarde (paragraaf 7)  Toelichtingsvereisten (paragraaf 8) Elke paragraaf wordt voorafgegaan door de van toepassing zijn de bepalingen van de Richtlijnen. Verder is in bijlage 1 een praktijkvoorbeeld van de toepassing van de componentenbenadering opgenomen. 2.2

Uitgangspunten toepassing kostprijsmodel (RJ 645.205 t/m 208)

645.205. De toegelaten instelling heeft per categorie van onroerende zaken in exploitatie zoals vermeld in alinea 204 de keuze deze na eerste verwerking te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel. 645.206. De uitwerking van het kostprijsmodel is voor alle onroerende zaken in exploitatie gelijk en is nader uitgewerkt in alinea 207 en 208. Deze handreiking heeft dus betrekking op het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed indien en voor zover het kostprijsmodel wordt toegepast. Volgens RJ 645.207 dient bij waardering van het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen kostprijs (verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen) hoofdstuk 212 Materiële Vaste Activa te worden toegepast. Deze verplichting is voor wat betreft het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed ontleend aan RJ 213.515. Hierbij zijn belangrijke aspecten:  verwerking van de kosten van een materieel vast actief in de balans dan wel in de winst-enverliesrekening,  bepaling van afschrijvingen afgestemd op de verwachte toekomstige gebruiksduur en  toepassing van de componentenbenadering. Volgens RJ 645.208 dient RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen te worden toegepast. RJ 121 bevat bepalingen inzake respectievelijk het onderkennen van bijzondere waardeverminderingen, de bepaling van de realiseerbare waarde, de kasstroomgenererende eenheden (complexen/ productmarktcombinaties) van woningcorporaties en de bepaling van de bedrijfswaarde. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

11

De lagere realiseerbare waarde is voor het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel de bedrijfswaarde, voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging de reële waarde conform RJ 213.509.c en voor het commercieel vastgoed de reële waarde conform RJ 213.508. 2.3

Verwerking en waardering kosten materieel vast actief

Verwerkingsprincipes volgens de richtlijnen In RJ 212 Materiële vaste activa zijn in het kader van de verwerking van de kostprijs van een materieel vast actief in de balans de volgende bepalingen van belang: - 212.201. De kostprijs van een materieel vast actief dient als actief in de balans te worden verwerkt indien a) het waarschijnlijk is dat de toekomstige prestatie-eenheden van het actief zullen toekomen aan de rechtspersoon en - b) de kosten vanhet actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. - 212.204. De beoordeling of kosten worden verwerkt als (onderdeel van) materiële vaste activa vindt plaats op het moment dat deze worden gemaakt. Deze beoordeling omvat niet alleen de kosten van eerste verkrijging en vervaardiging, maar ook de kosten die worden gemaakt om aan het actief nieuwe bestanddelen toe te voegen, bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden. - 212.206. Uitgaven die gemaakt worden na de eerste verwerking dienen als (onderdeel van) de kostprijs van het materieel vast actief te worden verwerkt indien ze voldoen aan de criteria van alinea 201. Kosten van herstel en kosten van groot onderhoud die gemaakt worden telkens na een langere gebruiksperiode worden verwerkt in overeenstemming met de verwerkingskeuzen aangegeven in alinea 435 en verder, respectievelijk alinea 445 en verder. Kosten na eerste verwerking die kunnen leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief betreffen bijvoorbeeld uitbreidingen van de capaciteit en kwalitatieve verbeteringen (besparing energieverbruik, verbetering van productieproces, etc.). Uitgaven na eerste verwerking die kunnen leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief zijn voor wat betreft woningcorporaties bijvoorbeeld renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging. Waarderingsprincipes volgens de richtlijnen Waardering bij eerste verwerking (vóór ingebruikname actief) 645.301. Een materieel vast actief dat in aanmerking komt voor verwerking als actief dient bij de eerste verwerking te worden gewaardeerd tegen de kostprijs. Samenstelling van de kostprijs 212.302. De kostprijs van een materieel vast actief dient te bestaan uit de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en overige kosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik. Op grond van artikel 2:388 lid 2 BW omvat de vervaardigingsprijs de aanschaffingskosten van de gebruikte gronden hulpstoffen en de overige kosten, welke rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.


12

Belangrijk criterium voor activering van de kosten van de bouw of aankoop van onroerende zaken in exploitatie (i.c. verwerking als actief) is dat het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief zullen toekomen aan de rechtspersoon (RJ 212.201). D.w.z. uit de gemaakte kosten zullen na de verslagperiode waarin de kosten zijn geactiveerd, economische voordelen naar de organisatie vloeien. Zo niet, dan worden de kosten (voor dat gedeelte) verwerkt als kostenpost in de winst-en-verliesrekening van de verslagperiode. Bij woningcorporaties gaat het om de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (gronden bouwkosten) van onroerende zaken in exploitatie, welke dienen te worden geactiveerd omdat er sprake is van een (voorgenomen/eerste) huurcontract/exploitatie van het actief. Activering van rente op schulden tijdens de bouw 212.302. Voorts kan in de vervaardigingsprijs worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend (verwezen wordt naar hoofdstuk 273 Rentelasten). 273.204. Ingevolge artikel 2:388 lid 2 BW kan in de vervaardigingsprijs waartegen een actief wordt gewaardeerd, worden opgenomen de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend. Het opnemen van rente op schulden in de vervaardigingsprijs van een actief is slechts aanvaardbaar voor kwalificerende activa, zoals gedefinieerd in hoofdstuk 940 Begrippen, indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Ten aanzien van gecalculeerde rente over eigen vermogen houdt artikel 2:388 lid 2 BW in dat deze rente niet in de vervaardigingsprijs mag worden opgenomen. 273.212. Indien het bedrag van de verwachte uiteindelijk te activeren kosten van het kwalificerend actief uitstijgt boven de realiseerbare waarde zoals gedefinieerd in hoofdstuk 940 Begrippen, dient een bijzonder waardeverminderingsverlies te worden verwerkt in overeenstemming met dat hoofdstuk. Het opnemen van rente op schulden in de vervaardigingsprijs is geen verplichting maar een keuzemogelijkheid (“kan”). Bij activering van rentekosten (indien daarvoor wordt gekozen) wordt aanbevolen de gehele bouwrente op te nemen in de kostprijs van het actief. Zulks gelet op RJ 212.302 dat de kostprijs bestaat uit de verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs en de overige kosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik. De afwaardering naar lagere realiseerbare waarde is dus inclusief (een deel van) de rentekosten. Waardering verrichte uitgaven materieel vast actief na eerste verwerking (ná ingebruikname actief) 212.401. Materiële vaste activa dienen na de eerste verwerking te worden gewaardeerd volgens: a. het kostprijsmodel (alinea 402 ); of b. het actuele waarde model (alinea 403 tot en met 416 ). Eén van beide methodes dient te worden toegepast op iedere categorie materiële vaste activa. Kostprijsmodel 212.402. Indien na de eerste verwerking een materieel vast actief wordt gewaardeerd volgens het kostprijsmodel, dient het actief gewaardeerd te worden tegen de kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

13

Het kostprijsmodel bij de onroerende zaken in exploitatie van de woningcorporatie kan volgens RJ 645.207 worden toegepast op het sociaal vastgoed of het commercieel vastgoed dan wel beiden. Indien de corporatie voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed kiest voor waardering tegen historische kosten – hetgeen in de praktijk niet snel zal gebeuren – dient zij op grond van RJ 213.515 voor al haar vastgoedbeleggingen het kostprijsmodel volgens RJ 212 toe te passen. Na eerste verwerking (verkrijging) zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus een onderscheid te worden gemaakt tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op laatstgenoemde uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing. De eis ‘waardeverhoging van het actief’ (terminologie volgens RJ 645.207-oud), volgens RJ 212 thans genaamd verhoging prestatievermogen (b.v. door hogere kasstromen vanwege gebruiksduurverlenging en huurverhoging) wordt niet meer nadrukkelijk gesteld. Ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het – resterend - prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204: ‘kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden’). Dit past bij de componentenbenadering (het activeren en afschrijven van belangrijke onderdelen van het actief; zie hierna paragraaf 5) waarbij ook uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering (zie paragraaf 5) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winsten verliesrekening te komen. Uitgewerkt naar de soort van uitgaven bij woningcorporaties is het onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten als volgt te maken:  Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. niet geactiveerd worden) of niet in een onderhoudsvoorziening worden opgenomen, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer zij gemaakt worden.  Groot onderhoud1: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking is kort samengevat (zie verder paragraaf 5.1): o in de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten, anders o via een onderhoudsvoorziening dan wel o rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening.  Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden – indien relevant onder toepassing van de componentenbenadering - geactiveerd, b.v. renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging. Materieel vast actief onder erfpacht Een aantal gemeenten geven grond voor sociale woningbouw in erfpacht uit. De gemeente blijft dan (bloot) eigenaar van de grond. Zij geeft de grond uit voor een vastgestelde periode in ruil voor een vergoeding (erfpachtcanon). Deze vergoeding wordt doorgaans gebaseerd op de lange termijn rente en de actuele grondprijs.

1 Dit geldt ook voor dynamisch groot onderhoud (per woning bijvoorbeeld bij mutatie)


14

Met een erfpachtregeling houdt de gemeente invloed op de bestemming van de grond bij toekomstige herontwikkeling van de locaties. Veelal wordt vastgelegd dat de sociale huurwoningen alleen met instemming van de gemeente aan de sociale woningvoorraad op termijn kunnen worden onttrokken. De verwerking van erfpacht in de jaarrekening is afhankelijk van het type contract. De erfpachtcanon kan zijn afgekocht voor een bepaald tijdvak dan wel dient jaarlijks te worden betaald. In het geval dat sprake is van afgekochte erfpacht voor de periode overeenkomstig de resterende gebruiksduur van de woningen, wordt deze geactiveerd voor zover de realiseerbare waarde dat toelaat (zie verder paragraaf 7 Bijzondere waardeverminderingen) en wordt hierop afgeschreven over de looptijd waarop de erfpacht is afgekocht. De jaarlijkse afschrijvingslast wordt in het resultaat verantwoord. Is de periode van het erfpachtscontract korter dan de resterende gebruiksduur, dan wordt over de periode van het erfpachtscontract jaarlijks afgeschreven. Is de periode van het erfpachtscontract langer dan de restant gebruiksduur van de woningen, dan wordt de afgekochte erfpachtsom geactiveerd op basis van de resterende gebruiksduur van de woningen, wederom voor zover de realiseerbare waarde dat toelaat (zie verder paragraaf 7 Bijzondere waardeverminderingen). M.a.w. in beginsel wordt de volledige erfpachtsom geactiveerd, tenzij de realiseerbare waarde dat niet toelaat, in welk geval een waardevermindering moet worden genomen. De afgekochte erpachtsom voor wat betreft de periode na de restant gebruiksduur van de woningen kan als restwaarde worden gezien als aannemelijk is dat op dezelfde locatie een nieuw complex kan worden geëxploiteerd respectievelijk het restant erfpachtcontract kan worden doorverkocht. In het geval sprake is van een jaarlijks te betalen erfpachtcanon wordt deze jaarlijks onder de bedrijfslasten in het resultaat verantwoord. In de toelichting op de jaarrekening wordt onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen” de canon en de looptijd van de aangegane erfpachtverplichtingen vermeld alsmede voor zover van toepassing de canon bij toekomstige herziening op het einde van het tijdvak dan wel de nieuwe canon bij bestemmingswijziging. Indien de erfpachtovereenkomst voldoet aan de definitie van een leaseovereenkomst (een overeenkomst waarbij een contracpartij – de lessor (verhuurder) – het recht van gebruik van een actief (het lease-object) voor een overeengekomen periode en voor een bepaalde vergoeding aan de andere contractpartij – de lessee (huurder) – afstaat), dan kan de overeenkomst afhankelijk van de feitelijke situatie (RJ 292.120 t/m 122) kwalificeren als een financial lease. Verwerking in de jaarrekening vindt dan plaats conform RJ 292.201 (grond en daarmee samenhangende schuld in de jaarrekening opnemen). 2.4

Bepaling afschrijvingen

Relevante richtlijnbepalingen In RJ 645 zijn de volgende alinea’s van belang bij de bepaling van afschrijvingen op de onroerende zaken in exploitatie: 645.207 Indien gekozen is het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen kostprijs (verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen) te waarderen, dient hoofdstuk 212 Materiële Vaste Activa te worden toegepast. 645.212 Er bestaan diverse afschrijvingsmethoden die kunnen worden gehanteerd om het af te schrijven bedrag op systematische basis over de gebruiksduur van het actief te verdelen. De afschrijvingsmethode die het verwachte verbruikspatroon van de toekomstige prestatie eenheden die het actief in zich bergt het best weerspiegelt, wordt gekozen. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

15

De toegelaten instellingen konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon. In RJ 212 zijn in het kader van afschrijvingen als meest relevante bepalingen opgenomen: Componentenbenadering - 212.418 Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen afzonderlijk te worden afgeschreven. Afschrijvingsmethode: - 212.423. De afschrijvingsmethode dient gebaseerd te zijn op vhet erwachte gebruikspatroon van het actief, overeenkomstig de aanwending van de toekomstige prestatie-eenheden van het actief. - 212.425 (samengevat). Er bestaan diverse afschrijvingsmethoden die kunnen worden gehanteerd: lineaire afschrijvingsmethode (gelijkblijvende last), degressieve afschrijvingsmethode (dalende last) en afschrijvingsmethode op basis van verbruikte eenheden. Toe te passen is de afschrijvingsmethode die het verwachte verbruikspatroon van de toekomstige prestatie-eenheden die het actief in zich bergt het best weerspiegelt. - 212.430 (samengevat). Afschrijving te bepalen na aftrek restwaarde; restwaarde is doorgaans gering. Afschrijvingsduur: - 212.417. Materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur dienen afzonderlijk te worden afgeschreven. Jaarlijks wordt afgeschreven op basis van een stelsel dat is afgestemd op de verwachte toekomstige (beperkte) gebruiksduur. - 212.433. De gebruiksduur van het actief wordt bepaald op basis van het verwachte nut van het actief voor de rechtspersoon. Op grond van het beleid van de rechtspersoon kan een actief worden vervreemd na een bepaalde tijd of nadat een bepaald gedeelte van de toekomstige prestatie-eenheden van het actief, is verbruikt. De gebruiksduur van een actief kan derhalve korter zijn dan de economische levensduur. - 212.428 (samengevat). Gedurende het gebruik dient de aanvankelijke schatting van de gebruiksduur en/of de restwaarde uitsluitend opnieuw te worden beoordeeld en zonodig te worden bijgesteld bij gewijzigde omstandigheden of nieuwe informatie ten aanzien van de resterende gebruiksduur en/of de restwaarde (b.v. toegenomen economische risico’s).

Een bijstelling van de gebruiksduur ingevolge 212.428 hoeft niet automatisch tot een duurzame waardevermindering te leiden. Bijzondere waardeverminderingen kunnen optreden náást de systematische afschrijving (zie 121.101) op basis van een vooraf geschatte gebruiksduur nl. als de realiseerbare waarde (de hoogste van de directe dan wel de indirecte opbrengstwaarde) duurzaam lager is dan de boekwaarde (‘impairment’). Wel is het zo dat als zich een indicatie voordoet dat een actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig is, dit erop kan wijzen dat de resterende gebruiksduur, de afschrijvingsmethode of de restwaarde van het actief herzien moet worden. Dit kan zelfs het geval zijn indien geen bijzonder waardeverminderingsverlies is verantwoord (zie 121.206 en 121.604 in het omgekeerde geval).


16

Uitwerking afschrijvingsmethode Volgens RJ 645.212 geldt dat de afschrijving is gekoppeld aan het prestatievermogen van het actief i.c. de wijze waarop het actief wordt gebruikt. Deze bepaling is ontleend aan RJ 212.423. Het vastgoed van corporaties kan in de 212-vastgoedbenadering (bedrijfsmiddel) worden beschouwd als een voorraad prestatie-eenheden die bij gebruik en een beperkte gebruiksduur, in de tijd gezien afneemt. Er is derhalve sprake van veroudering tot uitdrukking komend in een afname van de gebruiksduur. In het kader van de bepaling van de meest passende afschrijvingsmethode (RJ 212.425) is in RJ 645.212 opgenomen dat de annuïtaire afschrijvingsmethode (progressief) doorgaans geen relatie heeft met de ontwikkeling van het prestatievermogen (veroudering) van corporatiewoningen. Daardoor is deze methode – afgezien van uitzonderlijke situaties – vrijwel nooit passend (RJ 645.212). Deze in de sector toegepaste methode is van oorsprong ‘subsidiegedreven’, waarbij de afschrijving van het complex was gekoppeld aan de financiering ervan (destijds annuïtaire leningen). De afschrijving werd gelijk gesteld aan de annuïtaire aflossing. Voor de woningen in exploitatie kan indien sprake is van regulier onderhoud en een normale verhuurbaarheid, een jaarlijks gelijkelijk aflopend prestatievermogen gedurende de gebruiksduur worden verondersteld, in welk geval lineaire afschrijving als methode het beste aansluit op deze wijze van gebruik van het actief. Daarnaast is de lineaire afschrijvingsmethode maatschappelijk algemeen geaccepteerd, in tegenstelling tot de annuïtaire afschrijvingen die in RJ 212.425 niet worden genoemd als te hanteren afschrijvingsmethode. Bij de bepaling van de afschrijving wordt de kostprijs van het actief conform RJ 212.434 gesplitst in de componenten grond en opstal. Over de grondcomponent wordt niet afgeschreven, over de opstalcomponent wordt bij voorkeur lineair over de resterende economische levensduur afgeschreven, waarbij in principe een restwaarde van nihil wordt aangehouden (zie verder paragraaf 4.4 Uitwerking restwaarde). Uitsluitend in bijzondere omstandigheden kan een progressieve/degressieve afschrijving verdedigbaar zijn (bij een onevenredig verloop van het gebruiksnut bijvoorbeeld een snellere veroudering van het vastgoed door intensief gebruik e.d.). Uitwerking afschrijvingsduur Als Handreiking voor de gebruiksduur (RJ 212.433) van de onroerende zaken in exploitatie bij woningcorporaties kunnen ten aanzien van het casco (zie verder 5.2) de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:  Sociaal vastgoed - sociale huurwoningen: o uitgaan van een weerlegbaar vermoeden dat de economische levensduur van de eerste investering maximaal 50 jaar. De resterende levensduur wordt echter primair bepaald met inachtname van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld. In het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen is de verwachting dat de restant levensduur bij doorexploitatie minimaal 15 jaar is in verband met de lange doorlooptijd bij herontwikkeling (planvorming e.d.). Indien de resterende levensduur korter is dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de resterende levensduur. o ter bepaling jaarlijks van de resterende gebruiksduur: als er geen aanwijzingen zijn van belangrijke (economische) veranderingen, veranderingen in het kwaliteitsbeleid van de corporatie en/of in de feitelijke staat van onderhoud, dan kan de resterende gebruiksduur ééns in de drie tot vijf jaar opnieuw worden beoordeeld en zo nodig worden aangepast;


17

o

als op balansdatum geen nieuwe geschatte gebruiksduur is bepaald, wordt ten opzichte van de vorige balansdatum, de geschatte resterende gebruiksduur met één jaar verminderd; o renovatie kan leiden tot een aangepaste gebruiksduurinschatting, b.v. variërend van 10 tot 25 jaar, afhankelijk van aard en geldsomvang van de renovatie; o een sloopbesluit kan leiden tot een aangepaste gebruiksduurinschatting;  Sociaal vastgoed - maatschappelijk vastgoed: o korter dan 50 jaar (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s; de resterende levensduur wordt echter primair bepaald met in acht name van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld.  Commercieel vastgoed: o vuistregel: appartementen/grondgebonden woningen - 40 tot 60 jaar, commerciële ruimten 30 tot 50 jaar. De resterende levensduur wordt echter primair bepaald met in acht name van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld. De bepaling van de resterende levensduur voor de onroerende zaken in exploitatie zal tevens samenhangen met het onderhoudsniveau en de mate waarin de betreffende woningen tussentijds zijn aangepast aan de eisen van de tijd. Uitwerking restwaarde Volgens RJ 212.410 wordt bij de materiële vaste activa een aantal categorieën onderscheiden waaronder grond en gebouwen, welke beide categorieën ingevolge RJ 212.434 afzonderlijk worden verantwoord. Volgens RJ 212.434 worden grond en gebouwen afzonderlijk verwerkt. Op grond wordt in principe niet afgeschreven, aangezien grond een onbeperkte gebruiksduur heeft. De restwaarde van de grond is in het kostprijsmodel daarom gelijk aan de verkrijgingsprijs. Bij herstructurering (sloop en vervangende nieuwbouw) geldt de verkrijgingsprijs van de grond als onderdeel van de investering in het nieuwe project. Gebouwen hebben een beperkte gebruiksduur en hierop wordt dus afgeschreven. Deze paragraaf heeft dus uitsluitend betrekking op de restwaarde van de gebouwen. Volgens RJ 212.429 wordt afgeschreven tot de restwaarde is bereikt, ook als de opbrengstwaarde hoger is dan de boekwaarde. Daarbij wordt de afschrijving bepaald na aftrek van de restwaarde (RJ 212.430). De restwaarde is in de praktijk vaak gering en niet van groot belang in de bepaling van het af te schrijven bedrag (RJ 212.430). Bij woningcorporaties is bij doorexploitatie de restwaarde van het casco als onderdeel van het materieel vast actief aan het einde van de gebruiksduur in principe nihil (uitgezonderd zijn wellicht monumenten). De restwaarde van sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) met verkoopbestemming (waarvan de verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde voor de eerstkomende 5 jaar wordt ingerekend) zal vermoedelijk hoger zijn dan de boekwaarde van het actief. In dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds bereikt is. Van een hogere restwaarde dan de boekwaarde zal tevens sprake zijn bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed (indien gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) waarbij de restwaarde is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat resp. uitpondwaarde. Ook in dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds is bereikt.


18

2.5

Toepassing componentenbenadering

Relevante richtlijnbepalingen 645.211. Ten behoeve van het afschrijven van onroerende zaken wordt in alinea 418 van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa ingegaan op het onderscheiden van belangrijke bestanddelen. Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden veelal de volgende bestanddelen onderscheiden: de grond, het casco, de inrichting en de installaties van de onroerende zaak. Bij de toepassing van afschrijvingen moet dus rekening worden gehouden met de op grond van RJ 212.418 toe te passen componentenbenadering. In RJ 212 Materiële vaste activa zijn in het kader van de componentenbenadering de volgende relevante bepalingen opgenomen: - 212.418. Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen afzonderlijk te worden afgeschreven. - Restant van deze alinea samengevat. Bij de bepaling van deze bestanddelen wordt vastgesteld of sprake is van (kosten van) groot onderhoud met een bepaalde cyclus uitgevoerd, welke worden verwerkt conform RJ 212.445 en verder. - 212.445 (samengevat). Kosten van groot onderhoud worden verwerkt: * in de boekwaarde van het actief (d.w.z. geactiveerd); wordt niet voldaan aan de activeringscriteria volgens RJ 212.201 dan * via een onderhoudsvoorziening (alinea 451 en verder), of als geen onderhoudsvoorziening is gevormd dan * in de winst- en-verliesrekening. - 212.448. Indien de kosten van groot onderhoud worden geactiveerd, worden deze kosten aangemerkt als een afzonderlijk af te schrijven component van het materieel vast actief. Identificeren van relevante componenten Het toepassen van de componentenbenadering betekent dat separaat moet worden afgeschreven op de volgens RJ 645.211 voor woningcorporaties belangrijke, te onderscheiden componenten. De volgende afschrijvingstermijnen zijn daarbij doorgaans van toepassing: - Grond: geen afschrijvingen (niet-slijtend actief) - Casco (buitenschil): 50 jaar - Installaties (cv-installatie, elektrische installatie, mechanische ventilatie e.d): 20 tot 25 jaar - Inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.): afschrijving 10 tot 15 jaar. De component grond dient per definitie als afzonderlijke component te worden aangemerkt aangezien op grond niet wordt afgeschreven. Bij de toepassing van de componentenbenadering ten aanzien van het onderscheid naar casco, installaties en inrichting is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kunnen de volgende stelregels als leidraad worden gehanteerd: a) Financiële omvang van de component: Als de financiële omvang van een van de genoemde componenten niet meer dan indicatief 10% uitmaakt van de totale kosten van de woning, kan een onderscheid naar die betreffende component achterwege blijven.


19

In de praktijk zal het casco in financiële zin de grootste component zijn en is daarmee in materieel opzicht een belangrijke te onderscheiden component. De componenten installaties en inrichting kunnen elk afzonderlijk minder dan 10% van de totale investering bedragen. Indien de beide componenten samen de 10%-drempel overschrijden, worden zij samengevoegd tot één component waarop een gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn op basis van de beide componenten wordt toegepast. Blijven de beide componenten onder de 10%-drempel dan worden deze componenten bij het casco gevoegd en als één geheel afgeschreven op basis van 50 jaar. b) Financiële omvang van de afschrijving inzake de componenten installaties en inrichting: Indien het verschil tussen: - de afschrijving op basis van de volgens punt a benoemde componenten (hetzij installaties en inrichting elk als afzonderlijke component, hetzij beide samengevoegd tot één component) en - de afschrijving van deze componenten op basis van de gebruiksduur van het casco bijvoorbeeld 50 jaar (in het geval de componentenbenadering niet wordt toegepast) niet meer is dan indicatief 10%, kan toepassing van de componentenbenadering op installaties en inrichting achterwege worden gelaten. Bij het toepassen van de componentenbenadering en het 10%-criterium daarbij verdient het aanbeveling aan te sluiten bij het niveau van de kasstroomgenerende eenheid (complex). Voor een huurwoning (i.c. sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel / vastgoedbelegging en commercieel vastgoed) is het aannemelijk dat installaties en inrichting ieder als afzonderlijke hoofdcomponent binnen het 10%-criterium zullen blijven, zodat een onderscheid naar deze afzonderlijke componenten achterwege kan blijven. Samengevoegd kunnen zij wel het 10%-criterium overschrijden, waarmee de beide (sub)componenten tot één (hoofd)component moeten worden onderscheiden. Voor appartementen met liftinstallaties en maatschappelijk vastgoed zoals een woonzorgcomplex met bijzondere voorzieningen, zal het 10%-criterium op installaties of inrichting waarschijnlijk worden overschreden, waardoor afschrijving naar deze componenten van toepassing is. Daarnaast wordt activering van groot onderhoud2 aangemerkt als afzonderlijke component (RJ 212.448). Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van bovengenoemde stelregels. Van groot onderhoud is geen sprake indien een specifieke component van het actief wordt vervangen (RJ 212.447). Toepassing componentenbenadering: praktijkvoorbeeld In bijlage 1 is een praktijkvoorbeeld met toelichting inzake de componentenbenadering opgenomen. 2.6

Verwerking schattingswijzigingen

Bij wijziging van de afschrijvingsmethodiek (bijvoorbeeld van annuïtair naar lineair), gewijzigde gebruiksduurinschatting of wijziging in de verwachte restwaarde, is sprake van een schattingswijziging (RJ 145). Ook het voor de eerste maal toepassen van de componentenbenadering betekent een schattingswijziging; het is geen stelselwijziging omdat de prijsgrondslag historische kosten hetzelfde blijft. In het geval de aanpassing van de afschrijving wordt uitgevoerd in combinatie met de overige uit RJ 645 voortvloeiende aanpassingen, worden alle aanpassingen integraal en in een keer als stelselwijziging verwerkt (zie Inleiding ten behoeve van de Handreiking Toepassing RJ 645 op blz. 5).

2 Bij dynamisch onderhoud wordt het totale onderhoudsproject als component aangemerkt, waaraan jaarlijks de

uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden worden toegevoegd.


20

Bij een schattingswijziging is toepassing met terugwerkende kracht , zoals bij een stelselwijziging, niet toegestaan. Dit betekent voor de bepaling van de gewijzigde afschrijvingen dat de boekwaarde per 1 januari van het boekjaar als uitgangspunt wordt gehanteerd. Vervolgens wordt op basis van de gewijzigde afschrijvingsmethodiek, de gebruiksduurinschatting, de verwachte restwaarde of componentenbenadering, de afschrijving bepaald. De vergelijkende cijfers in de jaarrekening worden niet aangepast. Bij het toepassen van de componentenbenadering zijn de volgende aandachtspunten van belang:  Het toepassen van de componentenbenadering vanaf een bepaald boekjaar betreft zowel de initiële hoofdinvesteringen als de na-investeringen (toevoegen en/of vervangen van bestanddelen).  Bij een vervangingsinvestering van bijvoorbeeld een lift uit de bestaande activa dient de boekwaarde van de oorspronkelijke lift te worden afgeboekt. Bij een nauwkeurig toegepaste componentenbenadering zal de lift afzonderlijk terug te vinden zijn (en idealiter vrijwel nihil zijn) maar het kan ook dat de lift als deel van het casco pas half is afgeschreven en dan zou de benaderde boekwaarde ervan moeten worden afgeboekt bij activering van de nieuwe lift (RJ 212.508).  Het alloceren van de af te boeken restant boekwaarde is afhankelijk van de mate van gedetailleerdheid van de vaste activa administratie; indien de basisinformatie daartoe niet geheel toereikend is, kan een praktische benadering volstaan. Dit kan ook gelden voor het onderscheid van de initiële hoofdinvesteringen naar componenten. In de jaarrekening dient de aard van de schattingswijziging en het kwantitatieve effect op het boekjaar te worden vermeld, als de schattingswijziging van belang is voor het boekjaar. Indien naar verwachting de schattingswijziging een belangrijke kwantitatieve invloed op een of meer volgende boekjaren zal hebben, dient een cijfermatige indicatie van deze invloed te worden toegelicht. In geval het kwantitatieve effect van de schattingswijziging voor het boekjaar of toekomstige boekjaren niet kan worden bepaald, dient dit in de toelichting te worden vermeld (zie RJ 145 Schattingswijzigingen). 2.7 Bijzondere waardeverminderingen in het kader van waardering tegen kostprijs of lagere realiseerbare waarde Uitgangspunten De volgende RJ 645-bepalingen relevant bij de toepassing van bijzondere waardeverminderingen zijn ( samengevat)- van belang: 645.208 1e drie alinea’s: - Bijzondere waardeverminderingen te bepalen conform RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. - De realiseerbare waarde (RJ 121.301 en 121.521) is voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel: de bedrijfswaarde, voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging: de actuele waarde volgens RJ 213.509.c (benaderde marktwaarde middels kasstroommodel) en voor het commercieel vastgoed: de actuele waarde volgens RJ 213.507 en 508 (courante marktprijs). - Het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en bestemd voor verkoop wordt bij de bepaling van de bedrijfswaarde voor het geschatte aantal transacties op opbrengstwaarde over maximaal 5 jaar in de kasstroomprognoses opgenomen (naar analogie van RJ 121.310.b). 645.208 1e vetgedrukte en daaropvolgende alinea (samengevat): - Woningcorporaties dienen bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) aan te sluiten bij RJ 121.5 (vaststelling kasstroomgenererende eenheid, verwerking bijzonder waardeverminderingsverlies). - De indeling dient te zijn gebaseerd op een indeling die aansluit bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de corporatie. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

21

Voorbeelden van het interne beleid: de differentiatie in huur- en onderhoudsbeleid en gebruiksduurschattingen, beleid gericht op bepaalde product-marktcombinaties. Als productmarktcombinaties wordt beschouwd een samenstel van onroerende zaken waarop een gelijkluidend beleid wordt bepaald. - Het is in zijn algemeenheid niet toegestaan het gehele bezit aan onroerende zaken te kwalificeren als één kasstroomgenerende eenheid. 645.208 2e vetgedrukte en daaropvolgende alinea (samengevat): - Een bijzonder waardeverminderingsverlies ingeval nieuw vastgoed of na-investeringen (uitgaven na eerste verwerking) in een bestaand complex / productmarktcombinatie worden verwerkt, wordt beoordeeld op basis van de realiseerbare waarde van het bestaande complex / productmarktcombinatie waartoe het nieuw vastgoed of de na-investeringen behoren. - Een eventueel positief waardeverschil van het bestaande complex / productmarktcombinatie wordt daarbij gebruikt ter dekking van een bijzonder waardeverminderingsverlies van het nieuw vastgoed of na-investeringen. In RJ 121 zijn in dit kader als meest relevante, in acht te nemen, bepalingen opgenomen: Bijzonder waardeverminderingsverlies en aanpassing afschrijving - 121.201. Een actief is aan een bijzondere waardevermindering onderhevig indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde. Ingevolge 121.501 dient de realiseerbare waarde voor het individuele actief te worden bepaald, dan wel indien dit niet mogelijk is, voor de kasstroomgenerende eenheid waartoe het actief behoort. Bij woningcorporaties wordt voor de kasstroomgenerende eenheid waartoe het actief behoort uitgegaan van complexen dan wel product-marktcombinaties, aansluitend bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de corporatie (zie hiervoor genoemde RJ 645.208). - 121.203 (samengevat). Externe indicaties voor een bijzondere waardevermindering zijn belangrijke veranderingen op het terrein van de techniek, markt, economie of wettelijke verplichtingen en verder ontwikkelingen in de marktrentes. Interne indicaties zijn economische veroudering of gewijzigd gebruik van het actief. Ten aanzien van externe indicaties voor een bijzondere waardevermindering op het gebied van rente- en inflatieontwikkeling kan voor woningcorporaties worden aangesloten op de publicaties van het WSW/CFV inzake de sectorparameters (deze zijn ontleend aan het CBS, de kapitaalmarktontwikkelingen e.d). - 121.301 (samengevat). De realiseerbare waarde wordt bepaald uitgaande van de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde van het actief. Bij woningcorporaties wordt voor de betreffende categorieën vastgoed uitgegaan van de realiseerbare waarde zoals beschreven in RJ 645.208 1e drie alinea’s. - 121.401 (samengevat). De boekwaarde dient te worden verlaagd tot de realiseerbare waarde indien deze lager is. Deze verlaging is een bijzonder waardeverminderingsverlies dat volgens 121.402 onmiddellijk als last in de winst- en verliesrekening dient te worden verantwoord. - 121.404. Nadat een bijzonder waardeverminderingsverlies is genomen dient de afschrijvingslast voor de toekomstige perioden te worden herzien teneinde de aangepaste boekwaarde, verminderd met de eventuele restwaarde, stelselmatig over de resterende levensduur te verdelen. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

22

Terugneming vaneen bijzonder waardeverminderingsverlies en aanpassing afschrijving - 121.602. Op iedere balansdatum dient te worden beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd. Indien een dergelijke indicatie aanwezig is, dient de realiseerbare waarde van dat actief (of de kasstroomgenererende eenheid) te worden geschat. - 121.603. Het spiegelbeeld van 121.203 is dat om dezelfde aldaar genoemde indicaties sprake is van het afnemen of verdwijnen van een bijzonder waardeverminderingsverlies, op grond waarvan dit verlies volgens 121.605 moet worden teruggenomen en volgens 121.610 onmiddellijk als bate in het resultaat dient te worden verantwoord. - 121.605. Het spiegelbeeld van 121.401 (verlaging boekwaarde) is dat de terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies tot uitdrukking komt in gewijzigde kasstroomparameters als gevolg van genoemde indicaties, met welke terugneming van het verlies de boekwaarde dient te worden opgehoogd tot de realiseerbare waarde. - 121.612. Het spiegelbeeld van 121.404 is dat nadat een bijzonder waardeverminderingsverlies is teruggenomen, de afschrijvingslast voor de toekomstige perioden zoals aldaar is vermeld, voor de toekomstige perioden dient te worden aangepast op basis van de herziene boekwaarde. - 614. Bij het toerekenen van de terugneming van een bijzonder waardeverminderingsverlies voor een kasstroomgenererende eenheid op basis van alinea 613 dient de boekwaarde van een actief niet verder te worden verhoogd dan tot: a. de realiseerbare waarde (indien te bepalen); en b. de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies zou zijn verantwoord. 121.607. In de tijd gezien laat het typische bedrijfswaardeverloop in de eerste jaren doorgaans een stijging zien, waardoor de bedrijfswaarde kan uitstijgen boven de boekwaarde. Omdat echter de verwachte bijdrage van het actief niet is toegenomen, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies niet teruggenomen uitsluitend omwille van het verstrijken van de tijd, zelfs niet wanneer de realiseerbare waarde van het actief hoger wordt dan de boekwaarde. Toepassing in de praktijk Ter invulling van de realiseerbare waarde (actuele waarde) voor de verschillende categorieën vastgoed, wordt verwezen naar de Handreiking actuele waardemodel sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (hoofdstuk 3) en de Handreiking actuele waardemodel commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging (hoofdstuk 4). Na eerste verwerking dienen bij de waardering van materiële vaste activa bijzondere waardeverminderingsverliezen in aanmerking te worden genomen indien er op balansdatum aanwijzingen zijn dat het actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Dit speelt met name bij sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Door het niet-marktconform kunnen verhuren zijn de in de toekomst uit de exploitatie van het onroerend goed te behalen economische voordelen (realiseerbare waarde op basis van RJ 645.208 i.c. de bedrijfswaarde) lager dan de vervaardigings-/verkrijgingsprijs van het vastgoed, welk deel (‘onrendabele top’) als bijzondere waardevermindering ten laste van het resultaat wordt gebracht. Bij een toename van de realiseerbare waarde (conform bepalingen RJ 121) dient de afgeboekte onrendabele top (deels) ten gunste van het resultaat te worden teruggenomen. Voor de goede orde: een dergelijk waardeverminderingsverlies wordt reeds in de ontwikkelfase verantwoord. Een dergelijke presentatie geeft rechtstreeks inzicht in de door de corporatie geleverde (maatschappelijke) prestatie inzake de ‘onrendabele top’ en de ontwikkelingen daarin. Tevens bevordert een dergelijke presentatie de onderlinge vergelijkbaarheid van de (maatschappelijke) prestaties van de corporaties.


23

Immers bij verkrijging van de woningen door aankoop zijn alle kosten/lasten onderdeel van de ‘aankoopprijs’ en worden dan geactiveerd bij eerste verwerking. Na eerste verwerking vindt toetsing uit hoofde van bijzondere waardeverminderingen plaats. Ook bij het verwerken van na-investeringen inzake materiële vaste activa gewaardeerd volgens het kostprijsmodel, die voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 moet rekening worden gehouden met een bijzondere waardevermindering (afwaardering) indien de realiseerbare waarde van het complex waarin de na-investering wordt opgenomen lager is dan de historische boekwaarde van het complex (zie RJ 645.208 2e vetgedrukte alinea). Per complex / productmarktcombinatie (kasstroomgenererende eenheid) dient op balansdatum een vergelijking te worden gemaakt tussen de historische boekwaarde en de realiseerbare waarde. Is de realiseerbare waarde duurzaam lager dan wordt voor het verschil een waardeverminderingsverlies ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. ‘Duurzaam’ wil zeggen dat niet voorzienbaar is dat de waardevermindering zal ophouden te bestaan of zal afnemen (RJ 121.104). M.a.w. zolang er bij een lagere realiseerbare waarde ten opzichte van de historische boekwaarde geen aanleiding is de aannames aan te passen, is sprake van een duurzaam lagere realiseerbare waarde (exclusief het effect wegens tijdsverloop). De vergelijking van de historische boekwaarde met de realiseerbare waarde ter bepaling van een bijzonder waardeverminderingsverlies inzake het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (i.c. de bedrijfswaarde), vindt plaats voor het totale actief (grond en opstal tezamen). Dit betekent dat de historische boekwaarde van het totale actief wordt vergeleken met de bedrijfswaarde inclusief grondwaarde (zoals beschreven in de Handreiking sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel). Een eventueel waardeverminderingsverlies wordt enkel in mindering gebracht op het casco, aangezien de grond zijn waarde behoudt en als niet-slijtend actief wordt aangemerkt. Onderstaand een cijfervoorbeeld: hiko

Toelichting: Bedrijfswaarde: 35.000 (opstal 32.000 + grond 3.000) Kostprijs: 150.000 (opstal 130.000 + grond 20.000) Het afwaarderingsverlies 115.000 wordt uitsluitend genomen op de opstal.

150

bedrijfswaarde

-115 130

35

hiko na impairment 35 15

32 20

20

3

In de corporatiepraktijk komt het voor dat de afschrijving gecontinueerd wordt op basis van de oorspronkelijke kostprijs en dat de in feite te hoge boekwaarde op balansdatum wordt verlaagd middels een toetsing aan de lagere realiseerbare waarde. Omdat de afschrijving niet wordt herrekend op basis van de verlaagde boekwaarde, wordt geen goed inzicht gegeven in enerzijds de afschrijving en anderzijds de waardevermindering overeenkomstig RJ 121. De naar lagere realiseerbare waarde afgewaardeerde boekwaarde dient conform RJ 121.404 via aangepaste (lagere) afschrijvingen stelselmatig over de resterende levensduur te worden verdeeld. Een dergelijke handelwijze in de corporatiepraktijk komt ook voor wanneer een waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen onder ophoging van de boekwaarde, terwijl de afschrijving in dat geval gehandhaafd blijft op basis van de oorspronkelijke kostprijs. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

24

Volgens RJ 121.612 dient in dat geval de afschrijving voor de toekomstige perioden te worden aangepast om de herziene boekwaarde over de resterende gebruiksduur te verdelen. Bij toepassing van de componentenbenadering dienen de afschrijvingen te worden bepaald op basis van de te onderscheiden componenten. Een duurzaam waardeverminderingsverlies dient in de boekwaarde van de samenstellende componenten te worden verwerkt. Echter het is niet altijd aanwijsbaar welke componenten dit verlies hebben veroorzaakt. Om die reden kan gekozen worden voor een cijfermatige toerekening van het verlies naar rato van de individuele componenten. Daarnaast is het volgens RJ 121.607 niet toegestaan een verandering van de bedrijfswaarde in de jaarrekening te verantwoorden, uitsluitend doordat de bedrijfswaarde in de tijd gezien verandert. De corporatiepraktijk laat doorgaans zien dat bij toetsing op balansdatum van de bedrijfswaarde aan de boekwaarde een - voor zover van toepassing - voordelig (terugname) of nadelig waarderingsverschil in het eigen vermogen danwel de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Echter eerst moet worden vastgesteld of de verandering in de bedrijfswaarde door tijdsverloop en/of door wijziging van parameters is veroorzaakt. Alleen door het wijzigen van de parameters dient het hierdoor ontstane waarderingsverschil in het resultaat te worden verantwoord. De verdiencapaciteit komt namelijk uitsluitend door parameterwijzigingen op een structureel ander niveau te liggen, niet door het tijdsverloop. In RJ 121.607 wordt aangegeven dat de bedrijfswaarde van een actief hoger kan worden dan de boekwaarde omdat de contante waarde van de toekomstige kasontvangsten toeneemt naarmate deze dichterbij komen, echter de bijdrage aan het actief is niet toegenomen. Er is in dat geval slechts sprake van een toename door het verstrijken van de tijd. In de praktijk zal veelal geen sprake zijn van uitsluitend (een terugname van) een waardevermindering door tijdsverloop maar van een combinatie hiervan met (een terugname van) waardeverminderingen wegens parameterwijzigingen. Indien het elimineren van het tijdseffect bij het terugnemen van het bijzonder waardeverminderingsverlies praktisch niet uitvoerbaar is, is het aan te bevelen de reden voor het niet elimineren toe te lichten. De toegenomen boekwaarde vanwege een terugneming van een bijzonder waardeverminderingsverlies mag volgens Rj 121.608 niet hoger zijn dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrivingen) indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord. 2.8

Toelichtingsvereisten

Hierna worden de in acht te nemen toelichtingsvereisten bij onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd volgens het kostprijsmodel, uiteengezet. Volgens RJ 645.502 moeten de toelichtingen uit RJ.212 Materiële vaste activa en RJ.121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa worden verstrekt. Dit betreft: - RJ.212 Materiële vaste activa: * In RJ.212.701 is geregeld dat in de toelichting voor iedere categorie van materiële vaste activa moet worden opgenomen: - de grondslagen van waardering voor de bepaling van de kostprijs en/of de actuele waarde, - de wijze van verwerking van kosten van herstel en kosten van groot onderhoud, - de gebruikte afschrijvingsmethoden, de gebruiksduur of toegepaste afschrijvingspercentages en - indien rente over vreemd vermogen is geactiveerd als onderdeel van de kostprijs, de gedurende de verslagperiode geactiveerde rente. De categorieën van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen van woningcorporaties zijn nader aangeduid in het balansmodel als bijlage bij RJ 645. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

25

In de jaarrekening van de woningcorporatie wordt toegelicht de totale gemiddelde resterende economische gebruiksduur en een overzicht van de bouwjaarklassen met de gemiddelde geschatte resterende economische gebruiksduur per bouwjaarklasse. * Verder dient in de toelichting een sluitend overzicht van het verloop naar categorieën van de materiële vaste activa te worden opgenomen (zie verder RJ.212.702 vetgedrukt). * RJ.212.703 bepaalt dat moet worden toegelicht a) het bestaan en aard van beperkingen op eigendom, b) materiële vaste activa die als zekerheid dienen voor verplichtingen, c) uitgaven die zijn verwerkt in de boekwaarde van materiële vaste activa in uitvoering, d) het bedrag van contractuele investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa, e) vergoedingen van derden voor materiële vaste activa die een bijzondere waardevermindering hebben ondergaan, verloren zijn gegaan of zijn opgegeven die in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt en f) het totaal te verwachten bedrag van de kosten van herstel, indien de verwerkingsmethode via de opbouw van een voorziening wordt toegepast. - RJ.121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa: * RJ 121.801 (samengevat) bepaalt dat voor iedere categorie van activa wordt toegelicht het bedrag aan (resp. terugnemingen van) bijzondere waardeverminderingsverliezen verantwoord in de winst- en verliesrekening en de posten waarin deze zijn opgenomen en het bedrag aan (resp. terugnames van) waardeverminderingsverliezen die gedurende het boekjaar rechtstreeks ten laste (resp. ten gunste) van het eigen vermogen zijn verantwoord. * In RJ 121.805 (samengevat) is geregeld dat wanneer een bijzonder waardeverminderingsverlies voor een individueel actief of voor een kasstroomgenererende eenheid in het boekjaar is verantwoord, of de terugneming hiervan, en dit verlies is van materieel belang voor de jaarrekening van de rechtspersoon als geheel, hiervan moet worden toegelicht: a) de belangrijkste gebeurtenissen of omstandigheden die geleid hebben tot de verantwoording of terugneming van het bijzonder waardeverminderingsverlies b) het bedrag van het bijzonder waardeverminderingsverlies dat is verantwoord of teruggenomen c) voor een individueel actief: de aard van het actief en het te rapporteren segment waartoe het actief behoort d) voor een kasstroomgenererende eenheid: een beschrijving van de kasstroomgenererende eenheid, het bedrag van het verantwoorde of teruggenomen bijzonder waardeverminderingsverlies per categorie van activa en per verslaggevingssegment gebaseerd op de primaire indeling van de rechtspersoon; en indien de samenstelling van activa voor het identificeren van de kasstroomgenererende eenheid gewijzigd is sinds de vorige schatting van de realiseerbare waarde, een beschrijving van de eerdere en de actuele samenvoeging van activa alsmede de reden voor het wijzigen van de manier waarop de kasstroomgenererende eenheid is bepaald e) of de opbrengstwaarde of de bedrijfswaarde van toepassing is f) indien de realiseerbare waarde de opbrengstwaarde is, de basis waarop deze is bepaald en g) indien de realiseerbare waarde de bedrijfswaarde is, de disconteringsvoet(en) gehanteerd bij het schatten van de huidige en de vroegere bedrijfswaarde (indien van toepassing). - Volgens RJ 121.806 dient, wanneer de bijzondere waardeverminderingsverliezen (of terugnemingen) gedurende de verslagperiode in totaliteit van materieel belang zijn voor de rechtspersoon als geheel, de rechtspersoon een korte omschrijving te geven van a) de belangrijkste categorieën van activa beïnvloed door bijzondere waardeverminderingsverliezen (of terugnemingen) voor zover geen informatie als bedoeld in RJ 121.805 is verstrekt b) de belangrijkste gebeurtenissen en omstandigheden die geleid hebben tot de verantwoording van deze bijzondere waardeverminderingsverliezen (of terugnemingen) en voor zover geen informatie als bedoeld in RJ 121.804 is verstrekt. - RJ 121.807 doet de aanbeveling de belangrijkste veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de bepaling van de realiseerbare waarde gedurende het boekjaar toe te lichten. Voor corporaties is deze toelichting verplicht uit hoofde van RJ 645.509. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

26

Volgens RJ 645.503 dient de corporatie in de toelichting de wijze waarop de indeling naar kasstroomgenerende eenheden is bepaald te beschrijven en te motiveren. In RJ 645.507 is bepaald dat de corporatie voor de onroerende zaken in exploitatie de specifieke toelichting conform RJ.212.707 (vetgedrukt) moet verstrekken. Deze bepaling houdt in dat in het geval materiële vaste activa volgens het kostprijsmodel worden gewaardeerd, overwogen moet worden of de informatie op basis van het actuele waardemodel in de toelichting moet worden gegeven, indien dit noodzakelijk is voor het geven van het inzicht in de jaarrekening. Voor woningcorporaties geeft deze bepaling geen ruimte voor overweging maar dient op grond van RJ 645.509 (vetgedrukt) de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie te worden toegelicht. De actuele waarde van het sociaal en commercieel vastgoed wordt bepaald volgens RJ.645 alinea 209 (i.c. de marktwaarde voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging) en alinea 210 (i.c. de bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel). Daarnaast wordt in RJ 645.507 de volgende informatie genoemd die eveneens relevant kan zijn voor gebruikers van de jaarrekening: de boekwaarde van tijdelijk buiten gebruik zijnde materiële vaste activa; de bruto-boekwaarde van eventuele volledig afgeschreven materiële vaste activa die nog worden gebruikt en de boekwaarde van materiële vaste activa die buiten actief gebruik zijn gesteld en voor vervreemding worden gehouden.


27

Bijlage 1

Praktijkvoorbeeld toepassing componentenbenadering Het voorbeeld betreft een huurwoning met totale stichtingkosten € 159.856 (gebaseerd op een kostenraming in 2011), onderverdeeld naar de vier in RJ 645.211 onderscheiden componenten: casco, installaties, inrichting en grondkosten. In het voorbeeld blijven installaties en inrichting beiden onder het 10% criterium (voorbeeld 1a). Om die reden worden deze beide componenten samengevoegd tot één component waarbij de afschrijving hierover wordt gebaseerd op een gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn van de samengevoegde component. De samengevoegde component Installaties en inrichting bedraagt nu 12,8% van de totale stichtingkosten en overschrijdt daarmee het 10%-criterium (voorbeeld 1b). Het verschil in afschrijving overtreft het 10% criterium nl. een afschrijving van € 409 o.b.v. een gebruiksduur van 50 jaar ten opzichte van een afschrijving van € 889 o.b.v. een gemiddelde gebruiksduur van 23 jaar (voorbeeld 1b). Zou de samengevoegde component Installaties en inrichting onder het 10% criterium blijven, dan worden de installaties en inrichting samengevoegd met het casco tot één component en als geheel in 50 jaar afgeschreven. Voorbeeld 1a

Component

afschr in jaren

Casco bouwkosten bijkomende kosten

per vhe

50

62,7% 8,2% 70,8%

2.265

2.265

0,0%

25

10.829 4.522 15.351

6,8% 2,8% 9,6%

307

614

100,0%

20

1.488 1.666 1.946 5.100

0,9% 1,0% 1,2% 3,2%

102

255

150,0%

0

26.180

16,4%

0

0

159.856

100,0%

2.674

3.134

Inrichting aanrecht sanitair wandtegelwerk

TOTAAL STIKO

afschr in afschr verschil 50 jr nr. comp in afschr

100.183 13.043 113.226

Installaties W-installatie E-installatie

Grondkosten

perc.

17,2%

50


28

Voorbeeld 1b

omschrijving component

afschr in jaren per vhe

Casco bouwkosten bijkomende kosten

perc.

afschr in afschr nr. verschil 50 jr comp in afschr

50

100.183 13.043 113.226

62,7% 8,2% 70,8%

2.265

2.265

0,0%

23

10.829 4.522 1.488 1.666 1.946 20.451

6,8% 2,8% 0,9% 1,0% 1,2% 12,8%

409

889

117,4%

Grondkosten

0

26.180

16,4%

0

0

0,0%

TOTAAL STIKO

0

159.856

100,0%

2.674

3.154

18,0%

Installaties en inrichting W-installatie E-installatie aanrecht sanitair wandtegelwerk

In voorbeeld 1a en 1b is de jaarlijkse afschrijving op Installaties en Inrichting tot en met jaar 20 gelijk nl. € 409; vanaf jaar 21 wijken deze afschrijvingen echter af.


29

HOOFDSTUK 3 SOCIAAL VASTGOED GEKWALIFICEERD ALS BEDRIJFSMIDDEL OP BASIS VAN HET ACTUELE WAARDEMODEL Opbouw notitie In deze handreiking wordt ingegaan op het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Als leidraad zijn de in acht te nemen alinea’s uit RJ 645, RJ 212 en RJ 121 steeds overgenomen in een tekstkader. Na de tekstkaders volgt een nadere uitwerking ten behoeve van de verslaggevingspraktijk. De indeling van deze handreiking is als volgt: 1. RJ 645.203 en RJ 645.204 Classificatie en kwalificatie onroerende zaken in exploitatie 2. RJ 645.205 Keuze voor het kostprijsmodel of het actuele waardemodel 3. RJ 645.206 en RJ 645.210 De bedrijfswaarde 4. RJ 212.412 t/m RJ 212.416 De verwerking van waardemutaties in de bedrijfswaarde 5. RJ 212.417 Afschrijving materiële vaste activa en bedrijfswaarde 6. RJ 645.506, RJ 645.509, RJ 645.515 Toelichting waarde onroerende zaken in exploitatie 3.1

RJ 645.203 en RJ 645.204 Classificatie en kwalificatie onroerende zaken in exploitatie

RJ 645.203 De toegelaten instelling dient onroerende zaken in exploitatie naar twee typologieën te classificeren: het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed. In hoofdstuk 940 is de volgende definitie van sociaal vastgoed opgenomen: ‘Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed’. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Bij woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens kunnen huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag’. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. RJ 645.204 De toegelaten instelling dient vervolgens aan de hand van haar beleid de totale portefeuille sociaal vastgoed voor de externe verslaggeving te kwalificeren hetzij als vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel. In hoofdstuk 940 is het begrip sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel als volgt gedefinieerd: ‘Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal’. 3.2

RJ 645.205 Keuze voor het kostprijsmodel of het actuele waardemodel

RJ 645.205 De toegelaten instelling heeft per categorie van onroerende zaken in exploitatie zoals vermeld in alinea 204 de keuze deze na eerste verwerking te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel. Indien gekozen wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel te waarderen tegen kostprijs dienen de bepalingen in de alinea’s 207 en 208 van de herziene richtlijn toegepast te worden. Zie hiervoor de afzonderlijke ‘Handreiking RJ 645 Het kostprijsmodel bij alle onroerende zaken in exploitatie’. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

30

Indien gekozen wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel te waarderen tegen actuele waarde dienen de bepalingen in de alinea’s 206 en 210 van de herziene richtlijn toegepast te worden (zie hierna in deze handreiking). 3.3

RJ 645.206 en RJ 645.210 De bedrijfswaarde

RJ 645.206 Het actuele waardemodel van sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel is nader uitgewerkt in alinea 210. RJ 645.210 Indien gekozen is het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van alinea 403 van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa te worden toegepast. Veelal geldt dat sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van alinea 309 tot en met 327 van hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de netto kasstromen bij het afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De aannames voor de onderbouwing van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de beste schatting van de leiding van de toegelaten instelling. Sociaal vastgoed beschikbaar voor verkoop, wordt bij de bepaling van de bedrijfswaarde voor het geschatte aantal transacties op opbrengstwaarde in de kasstroomprognoses opgenomen, voorzover het aantal verkooptransacties betrouwbaar door de leiding van de toegelaten instelling kan worden geprognosticeerd; vaak is dit over een periode van maximaal 5 jaar naar analogie van alinea 310, onder b van hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. De invulling van de actuele waarde conform alinea 403 van RJ 212 is de vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde. Doordat er bij woningcorporaties sprake is van onrendabele investeringen zal de bedrijfswaarde in de praktijk (nagenoeg) altijd lager zijn dan de vervangingswaarde. Bij het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel is de bedrijfswaarde derhalve de waarderingsgrondslag indien de corporatie kiest voor actuele waarde. De herziene RJ 645 (zoals op 31 januari 2011 door de RJ gepubliceerd) heeft ten opzichte van de ‘oude’ RJ 645 de volgende wijzigingen tot gevolg bij toepassing van de bedrijfswaarde:  Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. De waarde van het vastgoed staat los van de financieringsportefeuille van de corporatie;  Bij de ‘oude’ RJ 645 liepen alle waardemutaties via de winst- en verliesrekening. Onder de herziene RJ 645 dienen waardevermeerderingen of rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te worden of, indien sprake is van een terugname uit het verleden, via de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de winst- en verliesrekening verwerkt te worden of in mindering te worden gebracht op een eerder gevormde herwaarderingsreserve. In paragraaf 4 van deze handreiking is dit nader uitgewerkt.  De verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen is vervallen.  Conform RJ 212.417 dienen ook bij de waardering tegen bedrijfswaarde afschrijvingen in acht genomen te worden. De afschrijvingen dienen naar component te worden onderscheiden. Dit is in paragraaf 5 nader uitgewerkt. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

31

De bedrijfswaarde dient conform RJ 645.210 bepaald te worden op basis van alinea 309 tot en met 327 van hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. RJ 121.309 tot en met RJ 121.327 Bedrijfswaarde 309. Het bepalen van de bedrijfswaarde van een actief omvat de volgende stappen: a. het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het actief en bij het uiteindelijke afstoten (alinea 310 en verder); en b. het toepassen van de passende disconteringsvoet op deze toekomstige kasstromen (alinea 323 en verder). Grondslagen voor het schatten van toekomstige kasstromen 310. Bij het meten van de bedrijfswaarde: a. dienen kasstroomprognoses gebaseerd te worden op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de leiding van de rechtspersoon weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Hierbij dient een relatief groot gewicht te worden toegekend aan externe informatie; b. dienen kasstroomprognoses gebaseerd te worden op de meest recente budgetten die zijn goedgekeurd door de leiding van de rechtspersoon. Prognoses gebaseerd op deze budgetten dienen een periode te bestrijken van maximaal 5 jaar, behalve wanneer een langere periode kan worden gerechtvaardigd; en c. dienen kasstroomprognoses na de periode die is begrepen in de meest recente budgetten te worden geschat door extrapolatie van de prognose gebaseerd op de budgetten gebruik makend van een vast of dalend groeicijfer voor latere jaren, behalve wanneer een toenemende groei kan worden gerechtvaardigd. Deze groei dient echter niet hoger te zijn dan de lange termijn gemiddelde groeivoet voor de producten, bedrijfstak, land of landen waarin de rechtspersoon actief is, of de markt waarin het actief wordt gebruikt, behalve wanneer een hogere groeivoet kan worden gerechtvaardigd. Samenstelling van de schatting van toekomstige kasstromen 311. Schattingen van toekomstige kasstromen dienen te omvatten: a. prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief; b. prognoses van kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren (inclusief de kasuitgaven om het actief gebruiksklaar te maken) en die direct kunnen worden toegewezen of toegerekend op een redelijke en consistente basis; en c. netto kasstromen, indien van toepassing, te ontvangen (of te betalen) bij het afstoten van een actief aan het einde van de levensduur. 312. Schattingen van toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet geven op consistente wijze veronderstellingen weer omtrent prijsstijgingen als gevolg van algemene inflatie. Indien in de disconteringsvoet het effect van prijsstijgingen als gevolg van algemene inflatie is opgenomen, worden toekomstige kasstromen in nominale termen geschat. Indien in de disconteringsvoet het effect van algemene prijsstijgingen niet is opgenomen, worden toekomstige kasstromen geschat in reële termen.


32

313. Toekomstige kasstromen dienen te worden geschat voor het actief in de staat waarin het zich bevindt. Deze dienen geen toekomstige kasontvangsten of kasuitgaven te omvatten die naar verwachting voortvloeien uit: a. b.

een toekomstige reorganisatie waaraan de rechtspersoon nog niet is gebonden; of toekomstige investeringen die de oorspronkelijke capaciteit verbeteren of vergroten.

314. Een reorganisatie is een programma dat gepland en beheerst wordt door de leiding van de rechtspersoon en de aard van de bedrijfsactiviteiten van de rechtspersoon of de wijze waarop deze wordt geleid wezenlijk verandert. 315. Wanneer een rechtspersoon zich heeft verbonden tot een reorganisatie kan dit invloed hebben op activa. In die situatie: a. geven de schattingen van toekomstige kasontvangsten en kasuitgaven bij het bepalen van de bedrijfswaarde, de kostenbesparingen en andere voordelen van de reorganisatie weer (gebaseerd op de meeste recente budgetten die zijn goedgekeurd door de leiding van de vennootschap); en b. wordt met schattingen voor toekomstige uitgaven voor de reorganisatie rekening gehouden indien en voorzover zij in aanmerking komen voor opname in een reorganisatievoorziening (zie hoofdstuk 252 Voorzieningen). 316. Totdat een rechtspersoon zich verplicht tot de investeringen die de capaciteit van een actief vergroot of verbetert, omvatten de schattingen van toekomstige kasstromen niet de verwachte ontvangsten die met deze investeringen verband houden. 317. Schattingen van toekomstige kasstromen omvatten tevens de uitgaven die nodig zijn om de oorspronkelijke capaciteit te onderhouden of te behouden. 318. Schattingen van toekomstige kasstromen dienen niet te omvatten: a. kasontvangsten of uitgaven uit financieringsactiviteiten waaronder begrepen interestbaten en lasten; of b. ontvangsten of betalingen van belastingen naar de winst. 319. Schattingen van toekomstige kasstromen geven veronderstellingen weer die consistent zijn met de wijze waarop de disconteringsvoet is bepaald. Anders kunnen de effecten van sommige veronderstellingen tweemaal of juist niet worden meegeteld. Omdat door het disconteren de contante waarde van de kasstromen in aanmerking wordt genomen, sluiten deze kasontvangsten en kasuitgaven uit financieringsactiviteiten uit. Op vergelijkbare wijze worden toekomstige kasstromen geschat vóór belasting omdat de disconteringsvoet eveneens wordt bepaald vóór belasting. 320. De schatting van de te ontvangen of te betalen netto kasstroom bij het afstoten aan het einde van de levensduur dient het bedrag te zijn dat een rechtspersoon verwacht te ontvangen in een zakelijke transactie tussen onafhankelijke terzake kundige partijen na aftrek van de te verwachten kosten van het afstoten.


33

321. De schatting van de netto kasstroom bij het afstoten van een actief aan het einde van de levensduur wordt op dezelfde wijze bepaald als de opbrengstwaarde behalve dat: a. een rechtspersoon gangbare prijzen op de datum van de schatting gebruikt voor vergelijkbare activa die aan het einde van hun levensduur zijn en die op vergelijkbare wijze zijn gebruikt als het betreffende actief; en b. deze prijzen worden aangepast voor het effect van zowel toekomstige prijsstijgingen als gevolg van algemene inflatie als specifieke toekomstige prijsstijgingen (of -dalingen). Indien de schattingen van toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet echter het effect van algemene inflatie uitsluiten, wordt dit effect eveneens uitgesloten bij de schattingen van de netto kasstroom bij afstoting. Disconteringsvoet 323. De disconteringsvoet dient een disconteringsvoet vóór belasting te zijn die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico's met betrekking tot het actief weergeeft. De disconteringsvoet dient geen risico's weer te geven waarmee in de toekomstige kasstromen al rekening is gehouden. 324. Een disconteringsvoet die de actuele marktrente en de specifieke risico's van een actief weergeeft, is de rendementseis die investeerders zouden stellen indien zij een investering overwegen die voor wat betreft omvang van de kasstroom, tijd en risico vergelijkbaar is. Deze disconteringsvoet wordt geschat op basis van het percentage dat is gebruikt in actuele markttransacties voor vergelijkbare activa of op basis van de gewogen gemiddelde vermogenskosten van een ter beurze genoteerde rechtspersoon die een enkel actief heeft (of een portefeuille van activa) vergelijkbaar in termen van capaciteit en risico's. 325. Wanneer de markt geen specifieke disconteringsvoet voor het actief kent, gebruikt de rechtspersoon alternatieve methoden om de disconteringsvoet te bepalen. Het doel is zo goed mogelijk een marktwaardering te bepalen van: a. de tijdwaarde van het geld voor de periode tot aan het einde van de levensduur van het actief; en b. het risico dat de toekomstige kasstromen afwijken in omvang en tijdstip van de schattingen. 326. Als uitgangspunt mag de rechtspersoon de volgende disconteringsvoeten nemen: de gewogen gemiddelde vermogenskosten van de rechtspersoon; de marginale rentevoet voor de rechtspersoon; andere marktrentes. Deze disconteringsvoeten worden aangepast om de wijze waarop de markt de specifiek met de geprojecteerde kasstromen verbonden risico's beoordeelt weer te geven, en om risico's uit te sluiten die niet relevant zijn voor de geprognosticeerde kasstromen. Hierbij wordt rekening gehouden met risico's zoals verbonden aan landen, valuta, prijzen en kasstromen. Om dubbeltellingen te voorkomen geeft de disconteringsvoet niet de risico's weer waarvoor de toekomstige kasstromen reeds zijn aangepast. 327. Een rechtspersoon gebruikt normaliter een enkele disconteringsvoet voor het schatten van de bedrijfswaarde. Wanneer de bedrijfswaarde echter gevoelig is voor verschillen in risico voor verschillende perioden of voor de rentestructuur worden verschillende disconteringsvoeten voor de verschillende perioden gebruikt.


34

De bedrijfswaarde conform RJ 121 is een waarde die is gekoppeld aan het voortgezette gebruik van het actief en de daaruit te verwachten kasstromen door de verslaggevende entiteit. De bedrijfswaarde wordt opgesteld vanuit de beleidsuitgangspunten van de desbetreffende corporatie. Hierdoor komen beleidsverschillen tussen corporaties tot uitdrukking in de waardering van het vastgoed. Hetzelfde bedrijfsmiddel kan bij beheer door verschillende corporaties, door verschillende opvattingen over maatschappelijke taakuitoefening, bedrijfsvoering en vastgoedbeleid, een verschillende waarde hebben. De bepalingen in RJ 121 zijn onderstaand als handreiking voor de verslaggeving in de corporatiesector uitgewerkt. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de kasstromen uit hoofde van huuropbrengsten, verkoopopbrengsten, onderhoudslasten, overige exploitatielasten en restwaarde. Voorts zijn bepalingen opgenomen inzake de te hanteren levensduur, disconteringsvoet en de indeling in kasstroomgenererende eenheden. Huuropbrengsten  De ingerekende huuropbrengsten zijn gebaseerd op de lopende huurcontracten op balansdatum. Voor huurwoningen die tijdelijk leegstaan vanwege mutatie, wordt de streefhuur gehanteerd vanaf het moment dat naar verwachting de woning weer verhuurd zal worden.  Huurstijging en huurharmonisatie: onderscheid tussen de eerste 5 jaar en de periode daarna. o In de eerste 5 jaar huurstijging inrekenen vanuit het eigen (streefhuur)beleid van de corporatie en binnen het vigerende wettelijk kader. De huurstijging omvat: inflatie, huurharmonisatie bij mutatie (gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden) en huurharmonisatie bij zittende huurders met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro (de maatregel zoals in het regeerakkoord opgenomen om voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan). o In de periode daarna (vanaf jaar 6) gaat het om de huurstijging conform de door de sectorinstituten voorgeschreven parameters (evenwichtsniveau inflatie). Huurharmonisatie ná het 5e jaar wordt niet ingerekend.  Huurderving: op basis van corporatiespecifieke ervaringscijfers per kasstroomgenererende eenheid. Inrekening verkoopopbrengsten  Verkoopopbrengsten worden ingerekend op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien de verkoop van de geselecteerde objecten juridisch mogelijk is.  De geschatte verkoopopbrengsten worden voor een periode van maximaal vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening betrokken. Dit naar analogie van alinea 310, onder b van hoofdstuk 121 Bijzondere waarderminderingen van vaste activa.  Het geschatte moment van verkoop is mede gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden.  De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op een actuele biedprijs, danwel de prijs van de meest recente transactie (RJ 121.306) met een indexatie naar het geschatte moment van verkoop. Kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de verkoop en nodig zijn om de verkoop te realiseren worden betrokken bij het bepalen van de verwachte opbrengstwaarde. Onderhoudslasten  Inrekening van corporatiespecifieke onderhoudslasten. Hierbij dienen de contractuele onderhoudsverplichtingen ingerekend te worden. Na de contractperiode gaat het om verwachte onderhoudslasten (ontleend aan de meerjaren onderhoudsbegroting van de corporatie).  Inrekenen voor zover de lasten betrekking hebben op het instandhouden van de huidige hoedanigheid van het bezit. Verbeteringen dienen niet als onderhoudslasten meegenomen te worden bij de bedrijfswaardeberekening. Verbeteringen worden in beginsel geactiveerd vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd. Wanneer de verbeteringen niet geheel kunnen Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

35



worden terugverdiend uit toekomstige (huur)opbrengsten wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering. Onderhoudskostenstijging: gelijk aan de inflatie voor bouwkostenontwikkeling zoals aangegeven in de door de sectorinstituten voorgeschreven parameters.

Overige exploitatielasten:  Gebaseerd op corporatiespecifieke verwachtingen zoals ontleend aan de begroting van de corporatie. Uitsluitend de lasten toerekenbaar aan de kasstroomgenererende eenheid worden ingerekend. De overige exploitatielasten bestaan uit: o De directe overige exploitatielasten (zoals bijv. belastingen en verzekeringspremies) en o De toerekenbare indirecte overige exploitatielasten (zoals bijv. administratieve lasten voor verhuur en beheer en overheadkosten bestuur, beleid, automatisering en stafafdelingen). De toerekenbare indirecte overige exploitatielasten dienen op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend te worden (kostenverdeelstaat). Deze toerekening kan bijv. plaatsvinden op basis van aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte’s / tijdschrijfgegevens etc. Lasten die betrekking hebben op bijvoorbeeld projectontwikkelingsactiviteiten, verkoop van (commercieel) vastgoed, verhuur van commercieel vastgoed, treasury, sponsoring etc. dienen niet ingerekend te worden aangezien deze geen relatie hebben met de exploitatie van het sociaal vastgoed.  De door de corporatie gehanteerde uitgangspunten bij de toerekening van de indirecte exploitatielasten worden in de toelichting bij de jaarrekening uiteengezet.  Leefbaarheidsuitgaven uitsluitend inrekenen voor zover toerekenbaar aan de kasstroomgenererende eenheid. De corporatie geeft in de toelichting een uiteenzetting over de door haar gehanteerde definitie van leefbaarheidsuitgaven en de wijze waarop deze zijn toegerekend aan de kasstroomgenererende eenheid.  Prijsstijging overige exploitatielasten: gelijk aan inflatie plus opslag zoals aangegeven in de door de sectorinstituten voorgeschreven parameters.  Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan de onroerende zaken in exploitatie worden in de bedrijfswaardeberekening betrokken zodra het wettelijk kader is geformaliseerd. Levensduur:  Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen.  Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is.  Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restant levensduur wordt echter primair bepaald met in achtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restant levensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restant levensduur. Het stategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s.  Renovatie en sloopbesluit kunnen leiden tot een aangepaste levensduurinschatting.  De door de corporatie gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur worden in de toelichting bij de jaarrekening uiteengezet.


36

Restwaarde grond:  De restwaarde van de grond dient als volgt te worden bepaald: o De restwaarde wordt bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken (met ander woorden: gecorrigeerd voor te maken kosten om de grond weer in oorspronkelijke staat te brengen). o Met betrekking tot de kosten van bouwrijp maken kan ook worden gesteld dat deze kosten dienen te worden toegerekend aan de toekomstige exploitatie ná het verstrijken van de huidige levensduur. In dat geval dient de huidige betaalde grondprijs te worden gesplitst en dient over de in de aankoopprijs betrokken kosten van bouwrijp maken afgeschreven te worden gedurende de restant levensduur o Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond (uitgaande van continue exploitatie) is bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming. Deze waarde zal veelal ontleend kunnen worden aan het grondprijsbeleid van de gemeente. Dit betreft veelal een huidige waarde. Deze huidige waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt met de disconteringsfactor. o Indien zich een bestemmingswijziging voordoet, bijvoorbeeld bij inbreng in een project dat te verkopen nieuwbouwwoningen betreft, verandert de restwaarde van de grond van de desbetreffende huurwoning in het bestaande complex. o Indien er een besluit tot vervreemding is genomen wordt de restwaarde gebaseerd op de kasstroom (verwachte verkoopopbrengst) bij het vervreemden van de (grond)positie. Discontering:  De disconteringsvoet wordt gebaseerd op de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen, de lange termijninschatting van de inflatie en de inschatting van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de exploitatie van het actief en dan specifiek de risico's dat de kasstromen in omvang en tijdstip afwijken van de schattingen. Bij de inschatting van de specifieke risico’s wordt rekening gehouden met het specifieke karakter van toegelaten instellingen en het systeem van huurtoeslagen dat voor huurders van DAEB bezit bestaat. Het risicoprofiel van DAEB bezit kan vanwege deze omstandigheden generiek worden benaderd. De disconteringsvoet zal jaarlijks worden bepaald door de sectorinstituten met inachtneming van de bepalingen terzake in RJ121.323 tot en met 327..  De disconteringsvoet is in 2010 door de sectorinstituten vastgesteld op 5,25%. Deze is zoveel mogelijk gebaseerd op externe bronnen en is als volgt opgebouwd: o De inschatting van de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen: 2,5%; o Een opslag van 2% vanwege de lange termijninschatting van inflatie; o Een risico-opslag van 0,75%.  Moment van disconteren: medionumerando (is disconteren op basis van de veronderstelling dat de kasstromen gemiddeld gedurende het jaar plaatsvinden). Indeling in kasstroomgenererende eenheden:  Sluit aan bij het daadwerkelijke voorraadbeleid van de corporatie en dient consistent te worden toegepast;  Aanknopingspunten voor de indeling zijn productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschattingen. 3.4 RJ 212.412 t/m RJ 212.416 De verwerking van waardemutaties in de bedrijfswaarde Volgens RJ 645.210 dient bij het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel RJ 212 toegepast te worden. De wijze waarop de mutaties in de bedrijfswaarde verwerkt moeten worden is uitgewerkt in RJ 212.412 t/m RJ 212.416.


37

RJ 212.412 t/m RJ 212.416 412. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering dient rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst- en verliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord. Verwezen wordt naar hoofdstuk 121, Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa, alinea 608 en verder. 413. De waardevermindering van een materieel vaste actief als gevolg van een herwaardering, dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De waardevermindering dient echter ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende actief in de herwaarderingsreserve is opgenomen. 414. Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (rekening houdend met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen) en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. 415. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingen van volgens het actuele waarde model gewaardeerde materiële vaste activa wordt verwerkt volgens het door de rechtspersoon gehanteerde stelsel van verwerking, zijnde: rechtstreeks ten gunste van de Overige reserves; of in een afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening. Een deel van de herwaarderingsreserve wordt gerealiseerd en overgeboekt wanneer het actief gebruikt wordt. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. De herwaarderingsreserve wordt eveneens verminderd indien bedragen betrekking hebben op activa die zijn vervreemd. 416. De eventuele gevolgen van winstbelastingen die voortvloeien uit de herwaardering van materiële vaste activa worden verwerkt en toegelicht volgens hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst. De bepalingen in RJ 212.412 t/m RJ 212.416 zijn onderstaand als handreiking voor de verslaggeving in de corporatiesector uitgewerkt. Bij woningcorporaties is op grond van artikel 26 lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector geen sprake van een herwaarderingsreserve. Dit betekent dat de herwaarderingen van materiële vaste activa (stille reserves) in de jaarrekening niet als wettelijk gebonden reserve kunnen worden gepresenteerd. Mutaties die volgens RJ 212 in de herwaarderingsreserve worden verwerkt, worden als gevolg hiervan in de overige reserves verwerkt. Wel moet op grond van RJ 645.506 bij het eigen vermogen het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde herwaarderingen worden gevolgd per kasstroomgenererende eenheid (is het onderkende complex). Dit wordt hierna gemakshalve aangeduid met de term ‘herwaarderingsreserve’.


38

Op grond van artikel 645.210 dient het actuele waardemodel van RJ 212 te worden toegepast (per kasstroom genererende eenheid). Op grond van RJ 212.412 dienen waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering dan dient de waardevermeerdering wel in de winsten verliesrekening verwerkt te worden. Een waardevermindering van materiële vaste activa dient op grond van RJ 212.413 ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor een herwaarderingsreserve is gevormd voor het betreffende actief. Indien de waardevermindering hoger is dan de gevormde herwaarderingsreserve, wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt (‘overige waardeveranderingen’). Er is dan sprake van een ‘bijzondere waardevermindering’ (RJ 121). De vrijval van de herwaarderingsreserve vanwege afschrijvingen en verkopen mag ook in het resultaat worden verantwoord (RJ 240.222, art. 2:390 BW lid 4). In de bijlage bij deze handreiking is een cijfervoorbeeld opgenomen inzake de verwerking van de waardemutaties bij toepassing van de bedrijfswaarde. 3.5

RJ 212.417 Afschrijving materiële vaste activa en bedrijfswaarde

RJ 212.417 Materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur dient afzonderlijk te worden afgeschreven. Volgens RJ 645.210 dient bij het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel RJ 212 toegepast te worden. Dit betekent dat de kosten van een actief stelselmatig worden toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen (zie RJ 212.426). Dus niet alleen bij het historisch kostprijsmodel ( hoofdstuk 2) maar ook bij toepassing van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde dient jaarlijks te worden afgeschreven ten laste van het resultaat. Bij de bepaling van de afschrijving is het van belang de bedrijfswaarde te splitsen in haar componenten grond, opstal en overige componenten te weten installaties en inventaris (zie RJ 212.434). Over het aandeel van de grond wordt conform het historische kostprijs model niet afgeschreven, de waarde van het opstal en de overige componenten worden bij voorkeur lineair over de restant levensduur afgeschreven. De splitsing naar component kan naar analogie van de oorspronkelijke kostprijs plaatsvinden. Omdat de grond waardevast is wordt het aandeel van de bedrijfswaarde dat is toe te rekenen aan de grond (is huidige grondprijs geïndexeerd en contant gemaakt) toegerekend aan de opstal en overige componenten. Niet zozeer de grond wordt minder waard. De aanname daarbij is het feit dat er een pand op staat dat verhuurd wordt. Dit leidt er toe dat de grondwaarde niet direct kan worden verzilverd (RJ121.521). Onderstaand een cijfervoorbeeld: hiko 150

afschr. o.b.v. bedr.waarde 35 af te schr.

bedrijfswaarde 35

130

15

Toelichting: Bedrijfswaarde: 35.000 (opstal 32.000 + grond 3.000) Kostprijs: 150.000 (opstal 130.000 + grond 20.000) Het afwaarderingsverlies 115.000 wordt uitsluitend genomen op de opstal.

afschr. o.b.v. hiko na impairment 35 15

af te schr.

32 20

20

20

3


39

In het geval dat de huidige marktwaarde van de grond (aanwending sociaal) lager is dan de aanschafprijs wordt de waarde van de grond verlaagd naar deze lagere marktwaarde. Dit komt voor bij posities waarvoor men strategisch meer heeft betaald dan de gangbare sociale kavelprijs. Jaarlijks zal door hernieuwde impairment de bedrijfswaarde (t+1) een andere waarde kennen dan de bedrijfswaarde (t=0) minus afschrijving (t+1), Dit betekent dat de afschrijving jaarlijks zal fluctueren. In de bijlage bij deze handreiking is een cijfervoorbeeld opgenomen inzake de berekening en verwerking van de afschrijvingen bij toepassing van de bedrijfswaarde. 3.6

RJ 645.505/506, RJ 645.509, RJ 645.515 Toelichting waarde onroerende zaken in exploitatie

In paragraaf 645.5 van de herziene richtlijn zijn bepalingen inzake de presentatie en toelichting opgenomen. RJ 645.520 ziet toe op de algemene bepalingen uit RJ 212, RJ 121 en RJ 213. De bepalingen in RJ 645.506, RJ 645.509 en RJ 645.515 zien op een nadere toelichting van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie ten opzichte van de gekozen waarderingsgrondslag in de balans. RJ 645.505 De toegelaten instelling dient ten aanzien van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en gewaardeerd op basis van alinea 210 van dit hoofdstuk, in de toelichting uiteen te zetten: - welke benaderingswijze is toegepast; - de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd; - de gehanteerde disconteringsvoet. RJ 645.506 In het BBSH is de toepassing van artikel 2:390 BW voor toegelaten instellingen uitgesloten. Indien de toegelaten instelling het actuele waardemodel hanteert voor de waardering voor het sociaal en commercieel vastgoed en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, dan dient bij het eigen vermogen te worden toegelicht het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging zoals te bepalen op grond van artikel 2:390 lid 3 BW. Tevens dient te worden vermeld in hoeverre rekening is gehouden met de eventuele gevolgen van winstbelastingen zoals deze voortvloeien uit hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst. RJ 645.509 Indien het sociaal en commercieel vastgoed worden gewaardeerd volgens het kostprijsmodel dient de actuele waarde te worden toegelicht van deze onroerende zaken. De actuele waarde van het sociaal en commercieel vastgoed wordt bepaald volgens alinea 209 of 210 van dit hoofdstuk. De toegelaten instelling licht toe de keuze voor de toepassing van hetzij alinea 209 dan wel alinea 210. RJ 645.515 De toegelaten instelling dient jaarlijks voor 1 juli ten behoeve van het toezicht op basis van artikel 26, vijfde lid BBSH gegevens (de bedrijfswaarde informatie) te verstrekken aan de Minister als bedoeld in bijlage II bij het BBSH. Deze bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie dient te worden bepaald met in acht name van alinea 309 tot en met 327 van hoofdstuk 121 Bijzondere waardevermindering van vaste activa en artikel 7 Besluit actuele waarde en dient te worden opgenomen in de toelichting. Op grond van RJ 645.506 dient het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde herwaarderingen per kasstroomgenererende eenheid gevolgd te worden. Dit dient bij het eigen vermogen toegelicht te worden. Bij de keuze voor toepassing van het kostprijsmodel dient conform RJ 645.509 de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie in de toelichting opgenomen te worden volgens alinea 209 of alinea 210. Ofwel op basis van waardering/kwalificatie als vastgoedbelegging dan wel op basis van waardering/kwalificatie als bedrijfsmiddel. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

40

Conform RJ 645.515 dient voor alle onroerende zaken in exploitatie (dus ook voor het commercieel vastgoed) de bedrijfswaarde in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen te worden. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde ten behoeve van de toelichting dienen de uitgangspunten in deze handreiking toegepast te worden. In onderstaand schema is voor alle varianten qua waarderingsgrondslag van de onroerende zaken in exploitatie in de balans uitgewerkt welke waarde(n) in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen dienen te worden: Waarde in balans

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (in balans bedrijfswaarde conform RJ 121 alinea 309 t/m 327) Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (in balans kostprijsmodel conform RJ 212) Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging (in balans marktwaarde in verhuurde staat conform RJ 213.509c) Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging (in balans kostprijsmodel conform RJ 212)

Commercieel vastgoed actuele waardemodel (in balans marktwaarde in verhuurde staat conform RJ 213.509c) Commercieel vastgoed kostprijsmodel (in balans kostprijsmodel conform RJ 212)

Marktwaarde en herwaardering in toelichting De ongerealiseerde herwaardering (vereist op grond van alinea 645.506)

De ongerealiseerde herwaardering (vereist op grond van alinea 645.506)

Bedrijfswaarde in toelichting

Bedrijfswaarde conform RJ 121 alinea 309 t/m 327 (vereist op grond van alinea 645.509 i.c. 645.210 en 645.515) Bedrijfswaarde conform RJ 121 alinea 309 t/m 327 (vereist op grond van alinea 645.515)

Marktwaarde in verhuurde staat conform RJ 213.509c (vereist op grond van alinea 645.509 i.c. 645.209) De ongerealiseerde herwaardering (vereist op grond van alinea 645.506)

Bedrijfswaarde conform RJ 121 alinea 309 t/m 327 (vereist op grond van alinea 645.515)

Marktwaarde in verhuurde staat conform RJ 213.509c (vereist op grond van alinea 645.509 i.c. 645.209)



Op grond van RJ 645.509 dient er bij de toepassing van het kostprijsmodel in de balans de actuele waarde in de toelichting te worden opgenomen volgens hetzij alinea 209, hetzij alinea 210.


41

Bijlage 1 Cijfervoorbeeld inzake de verwerking van waardemutaties bij toepassing van de bedrijfswaarde boekwaarde o.b.v. hiko (na impairment) boekwaarde o.b.v. hiko 200.000

3.600

jan-10 AW ORT afschr 2010

196.400 3.600

terugname ORT ult. 2010 boekw afschr 2011

192.800

terugname ORT ult. 2011 boekwaarde resterende ORT

totaal 200.000 -80.000 120.000 -2.000 118.000 7.000 125.000 -2.143 122.857 69.943 192.800 -3.057

grond 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000

boekwaarde o.b.v. bedrw opstal 180.000 -80.000 100.000 -2.000 98.000 7.000 105.000 -2.143 102.857 69.943 172.800

totaal grond 120.000 20.000

opstal 100.000

verloop jan-10 120.000

afschr 2010

125.000 20.000

105.000

195.000 20.000

175.000

resterende ORT

-2.000

herwaardering 7.000 ult. 2010 125.000 afschr 2011 -2.143 herwaardering 72.143 ult. 2011 195.000 -857

Toelichting: In dit voorbeeld wordt een balans en WVR o.b.v. bedrijfswaarde gepresenteerd, rekening houdend met een herwaarderingsreserve. Boekwaarde o.b.v. bedrijfswaarde (zie vorenstaand overzicht rechterkant): - In jan. 2010 wordt woning aangekocht voor € 200.000 (opstal € 180.000 + grond € 20.000). Afschrijving in 50 jaar. De bedrijfswaarde is in jan. 2010 € 120.000 (opstal € 100.000 en grond € 20.000). Bij aankoop derhalve impairment van € 80.000. Afschrijving 2010 o.b.v. bedrijfswaarde is € 100.000 (opstaldeel) gedeeld door 50 jaar is € 2.000. Ultimo 2010 is bedrijfswaarde gestegen tot € 125.000. Het verloop in 2010 van de bedrijfswaarde bestaat dan uit afschrijving € 2.000 en terugname afwaarderingsverlies € 7.000 (per saldo) € 5.000. - Afschrijving 2011 o.b.v. bedrijfswaarde is € 105.000 (opstaldeel) gedeeld door 49 jaar is € 2.143. Ultimo 2011 is bedrijfswaarde gestegen tot € 195.000. Het verloop in 2011 van de bedrijfswaarde bestaat dan uit afschrijving € 2.143 en terugname afwaarderingsverlies € 72.143(per saldo) € 70.000. Per saldo blijft € 857 als afwaarderingsverlies bestaan. Het verschil met de resterende ORT in de historische kostprijs variant betreft de herwaarderingsreserve (€ 195.000 minus € 192.800).


42

Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs (zie vorenstaand overzicht linkerkant): - Afschrijving 2010 o.b.v. ge-impairde historische kostprijs is € 180.000 opstal minus € 80.000 impairment is € 100.000 gedeeld door 50 jaar is € 2.000. Door de stijging van de bedrijfswaarde ult. 2010 naar € 125.000, wordt € 7.000 teruggenomen op de begin 2010 doorgevoerde impairment ad € 80.000 op de aankoop. Daarmee wordt de boekwaarde ult. 2010 € 105.000. - Afschrijving 2011 o.b.v. ge-impairde historische kostprijs is € 105.000 (opstaldeel) gedeeld door 49 jaar is € 2.143. Door de stijging van de bedrijfswaarde ult. 2011 naar € 195.000, wordt de impairment teruggenomen tot maximaal het bedrag van de boekwaarde (na afschrijvingen) zonder impairment. Deze boekwaarde bedraagt € 192.800, zodat de impairment voor een bedrag van € 69.943 wordt teruggenomen (zie vorenstaand overzicht linkerkant. Per saldo blijft € 3.057 als geimpaired verlies bestaan. Onderstaand is het verkoop van de herwaarderingsreserve weergegeven. De impairment van € 80.000 begin 2010 bij aankoop woning is als negatieve herwaardering gesaldeerd op de investeringskosten van € 200.000, zodat € 120.000 resteert (opstal € 100.000 + grond € 20.000). De afschrijving o.b.v. historische kostprijs volgt feitelijk de afschrijving o.b.v. bedrijfswaarde aangezien de historische kostprijs is afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde. verloop herwaarderingsreserve bedrijfswaarde (jr)

hiko - opstal hiko - grond neg. herwaardering

pos herwaardering

investering afschr herwaar jan 2010 2010 dering 100.000 -2.000 20.000 120.000 -2.000

180.000 -2.000 20.000 200.000 -2.000 -80.000 0 120.000 -2.000 0

0


stand ult. 2010

mutatie afschr herwaar 2011 dering

7.000 0 7.000

105.000 -2.143 20.000 125.000 -2.143

0 7.000 7.000 0

72.143

175.000 20.000 195.000

178.000 -2.143 20.000 198.000 -2.143 -73.000 0 125.000 -2.143

0 69.943 69.943

175.857 20.000 195.857 -3.057 192.800

0

2.200

2.200

0

72.143

stand ult. 2011

43

De balans en winst- en verliesrekening alsmede de daaraan ten grondslag liggende journaalposten zijn als volgt:

BALANS MVA grond MVA opstal

EV: Ov. Reserves (neg. herwaard.) Van Ov. Reserves (jaarresultaten)

jan-10 ult. 2010 20.000 20.000 100.000 105.000 120.000 125.000

-80.000 -80.000

Ov. Reserves (jaarresultaten) Naar Ov. Reserves (neg. Herwaard.)

Ov. Reserves (pos. herwaard.) Schuld

200.000 120.000

ult. 2011 20.000 175.000 195.000

-80.000 7.000 -73.000

-80.000 79.143 -857

5.000 -7.000 -2.000

67.800 -72.143 -2.000 -6.343

200.000 125.000

2.200 200.000 195.000

WVR Opbrengsten Afschr MVA Afwaarderingsverlies Mutatie pos. herwaardering Jaarresultaat

jan-10 aankoop woning MVA Afwaarderingsverlies (WVR) aan Schuld 2.010 afschr. 2010 Afschr MVA (WVR) aan MVA Mutatie neg. herwaardering MVA aan afwaarderingsverlies (WVR) Ov. Reserves (jaarresultaten) aan Ov. Reserves (neg. herwaard.) 2011 afschr. 2011 Afschr MVA (WVR) aan MVA Mutatie neg. herwaardering MVA aan afwaarderingsverlies (WVR)


jan-10

2.010 0

0

-80.000

-2.000 7.000

-80.000

5.000

-2.143 72.143 -2.200 67.800

120.000 80.000 200.000

2.000 2.000

7.000 7.000 7.000 7.000

2.143 2.143

72.143 72.143

Mutatie pos. Herwaardering Mutatie pos. Herwaardering (WVR) 2.200 aan Ov. Reserves (pos. herwaard.) (bij keuze om post via resultaat te laten lopen) Ov. Reserves (jaarresultaten) aan Ov. Reserves (neg. herwaard.)

2.011

0

2.200

44

72.143 72.143

HOOFDSTUK 4 SOCIAAL - EN COMMERCIEEL VASTGOED GEKWALIFICEERD ALS VASTGOEDBELEGGING OP BASIS VAN HET ACTUELE WAARDEMODEL 4.1. Opbouw handreiking Als leidraad voor de handreiking inzake het actuele waardemodel bij commercieel vastgoed en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de in acht te nemen alinea’s uit RJ 645 genomen. Deze alinea’s zijn in de handreiking in een tekstkader opgenomen met een aanvullende beschrijving. Op de tekstkaders volgt een nadere uitwerking. In deze handreiking wordt hierna vervolgens ingegaan op:  algemene duiding van de alinea’s (paragraaf 4.2)  waardering van commercieel vastgoed (paragraaf 4.3)  waardering van sociaal vastgoed als vastgoedbelegging (paragraaf 4.4)  waardering vastgoed in ontwikkeling (paragraaf 4.5)  eerste waardering (paragraaf 4.6)  interne beheersing waardering (paragraaf 4.7)  contractuele verplichtingen (paragraaf 4.8)  toelichtingsvereisten (paragraaf 4.9)  voorbeelden berekening doorexploiteren en uitponden (bijlagen 1 en 2)  journaalposten actuele waardemodel vastgoedbelegging (bijlage 3) 4.2. Algemene duiding van de alinea’s: RJ 645.205, RJ 645.206 en RJ 645.209 4.2.1 Toepassing RJ 213 645.205 De toegelaten instelling heeft per categorie van onroerende zaken in exploitatie zoals vermeld in alinea 204 de keuze deze na eerste verwerking te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel. 645.206 Het actuele waardemodel van commercieel vastgoed en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging is nader uitgewerkt in alinea 209. RJ 645.209 Indien gekozen is het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuelewaardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast. Met betrekking tot het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als een ‘vastgoedbelegging’ geldt veelal dat er geen courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. De actuele waarde is in dit model de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Deze reële waarde wordt gebaseerd op de uitgangspunten van alinea 509, onder c van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.


45

RJ 940 Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Volgens RJ 645.209 dient bij waardering van het commercieel en/of sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde RJ 213 worden toegepast. RJ 213.508 geeft aan dat de reële waarde het best kan worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Bij de waardering van vastgoedbeleggingen (zowel bij sociaalals commercieel vastgoed) van toegelaten instellingen zal hiervan geen sprake zijn. RJ 213.509 geeft aan dat bij afwezigheid van courante prijzen op een actieve markt de rechtspersoon informatie uit verschillende bronnen als benadering van de marktwaarde in aanmerking neemt zoals: RJ 213.509 a: courante prijzen op een actieve markt voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie (of onderworpen aan afwijkende lease- of andere contracten) met aanpassingen voor de betreffende afwijkingen; RJ 213.509 b: recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; RJ 213.509 c: de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en (waar mogelijk) door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruik makend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). De vastgoedmarkt wordt in het algemeen niet getypeerd als een actieve markt. Op de vastgoedmarkt zijn zowel vastgoedbeleggers, als ook het Wooninvesteringsfonds en Toegelaten Instellingen actief (hierna genoemd: de marktpartijen) In deze handreiking is de waardering van de vastgoedbeleggingen (zowel voor sociaal vastgoed als commercieel vastgoed) van Toegelaten Instellingen nader uitgewerkt.  De marktwaarde van de sociaal vastgoedportefeuille van een Toegelaten Instelling wordt conform RJ 213.509 onderdeel c bepaald op basis van een uit de vastgoedmarkt afgeleide en modelmatige benadering conform RJ 645.209, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Toegelaten Instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Deze specifieke kenmerken kunnen van invloed zijn op de schattingen van de kasstromen en parameters en worden met name nader uitgewerkt in paragraaf 4.4 en paragraaf 4.9 van deze handreiking.  De marktwaarde van het commercieel vastgoed van een Toegelaten Instelling wordt conform RJ 213.509 met name nader uitgewerkt in paragraaf 4.3.


46

4.2.2 Uitgangspunten Een vastgoedbelegging is een onroerende zaak, die wordt aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren (RJ 213.104) De volgende onroerende goederen worden niet beschouwd als vastgoedbelegging en vallen derhalve niet onder de nadere uitwerking van deze handreiking van vastgoedbeleggingen (RJ 213.107):  Onroerende zaken die worden aangehouden voor verkoop, als onderdeel van de gewone bedrijfsvoering, na beëindigen van de exploitatie (huurcontract): deze objecten worden per balansdatum onder de voorraden verantwoord, tegen de geschatte opbrengstwaarde (veelal de geschatte leegwaarde per balansdatum), dan wel tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde (RJ 220). Verder worden onroerende zaken die in aanbouw zijn voor verkoop als onderdeel van de gewone bedrijfsvoering, onder de voorraden verantwoord;  Onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling ten behoeve van derden worden verantwoord onder onderhanden projecten, gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs minus gefactureerde termijn en eventuele projectverliezen plus eventuele projectwinsten naar rato van de voortgang (RJ 221);  Onroerende zaken voor eigen gebruik, zoals de eigen bedrijfskantoren van de Toegelaten Instelling: deze objecten worden gewaardeerd, volgens RJ 212 Materiële vaste activa op aanschafwaarde, onder aftrek van afschrijvingen gedurende de ingeschatte levensduur, rekening houdend met de eindwaarde. Ook af te stoten vastgoed voor eigen gebruik wordt niet tot vastgoedbelegging gerekend. Onroerende zaken in aanbouw of (her)ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden ingevolge RJ 213.107 verwerkt volgens RJ 213 i.c. de actuele waarde. (NB Volgens RJ 213.107 oud en RJ 213.303 oud zou voor de waardering RJ 212 van toepassing zijn totdat de vervaardiging of ontwikkeling gereed is.) In paragraaf 4.7 van deze handreiking, wordt deze waardering nader uitgewerkt. Indien een vastgoedportefeuille eenmaal op marktwaarde wordt gewaardeerd, dient de portefeuille op deze waarderingsmethode te worden gewaardeerd totdat (RJ 213.514):  vastgoedbelegging wordt vervreemd;  vastgoedbelegging wordt gebruikt voor eigen gebruik (bv kantoorpand of loods);  een aanvang wordt gemaakt met (her)ontwikkeling van onroerend goed, gevolgd door verkoop. Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden verantwoord in de winst en verliesrekening, in de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt hetzij ten laste van de winstbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd (art 2:390 lid 1 BW en RJ 213.504) voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de kostprijs. Gegeven het feit dat op basis van het BBSH het Toegelaten Instellingen niet toegestaan is een herwaarderingsreserve3 in de balans op te nemen, wordt de omvang van en de mutatie in de ongerealiseerde herwaardering van de vastgoedportefeuille, als onderdeel van de overige reserves, in de toelichting nader worden toegelicht. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat bij vastgoedbeleggingen geen sprake is van jaarlijkse afschrijvingen (RJ 213.503).

3 Momenteel wordt nagegaan of BBSH op dit punt weer kan worden aangepast, zodat het vormen van een

herwaarderingsreserve na het doorvoeren van deze wijziging weer mogelijk is. Na doorvoeren van deze wijziging zal de aanbeveling op dit punt worden geactualiseerd en aangescherpt.


47

4.3 Waardering commercieel vastgoed De waardering van het commercieel vastgoed (definitie RJ 940) van een Toegelaten Instelling kan per vastgoedbelegging veelal worden afgeleid van courante prijzen op de vastgoedmarkt (RJ 213.509 a en b). De waardering van het commercieel vastgoed kan plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende bruto aanvangsrendementen en/of netto aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille. In RJ 213.802lid e is opgenomen dat vermeld moet worden de mate waarin de reële waarde is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur; indien de waardering niet op deze wijze tot stand gekomen is, dient dit feit toegelicht te worden. Tevens wordt aanbevolen bij vorenstaande vermelding aan te geven:  de gehanteerde rekenmethoden of taxatiemethoden alsmede de frequentie van toepassing daarvan;  een uiteenzetting van de uitgangspunten voor de taxatie waarbij tevens wordt vermeld of bij de waardering rekening is gehouden met transactiekosten;  of de taxatie is verricht door interne dan wel externe taxateurs. Indien geen jaarlijkse taxatie plaatsvindt van de portefeuille als geheel, dan dient vermeld te worden welk deel van de waarde van de portefeuille in welk boekjaar is gewaardeerd. Indien de waardering van de commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van een DCF-model gebaseerd worden (RJ 213.509 c). Bij de bepaling van de marktwaarde met een DCF-model worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken. Voor een verdere uitwerking van het DCF-model zie paragraaf 4.4. 4.4

Waardering sociaal vastgoed als vastgoedbelegging

4.4.1 Uitgangspunten Omdat er géén actieve markt bestaat voor sociaal vastgoed in verhuurde staat, noch dat deze direct van een actieve markt kan worden afgeleid, geeft RJ 645.209 aan dat de waardering van sociaal vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedobjecten van Toegelaten Instellingen. RJ 645 verwijst daarbij naar RJ 213.509 c, waarbij de gehanteerde modellering een Discounted Cashflow (DCF) benadering is uitgaande van genormeerde kasstromen: “de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk) extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt”. RJ 645.209 geeft aan dat: “de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH”. Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “de waarde van de vastgoedbelegging dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of toekomst.” De waardering van de sociale vastgoedportefeuille, gekwalificeerd als vastgoedbelegging, is gebaseerd op een DCF model. Voor de input van het DCF-model dient de actuele marktsituatie per balansdatum als uitgangspunt.


48

Hierbij dient te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’ en door de corporatie worden onderbouwd met in deze notitie aangegeven extern bewijsmateriaal. Dit betekent dat als waardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat wordt gehanteerd. De marktwaarde van vastgoedbeleggingen dient te worden bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum (RJ 213.505). De marktwaarde in verhuurde staat kan worden berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en uitpond scenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (veelal 15 jaar, zie hierna) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren (zie paragraaf 4.8). De uitgangspunten die worden gebruikt voor de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen in relatie tot de ‘meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is per balans datum’, dient in de toelichting bij de waardering op marktwaarde, nader te worden toegelicht. Voor de waardering kan (op onderdelen) worden aangesloten bij gangbare principes (ROZ/IPD) zoals:  een exploitatietermijn van 15 jaar;  een 10-jaars interest rate swap als basis voor de investering;  de bepaling van de exit yield. Zoals hiervoor aangegeven zijn er voor ‘waardering van sociaal vastgoed’ geen directe marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er gebruik moet worden gemaakt van externe normen waarvan verwacht wordt dat deze de aannames en uitgangspunten van de marktpartijen weerspiegelen. De toegelaten instelling kan slechts gebruik maken van interne normen indien de (technische)conditie van een complex niet aan de huidige markteisen voldoet, dan wel er is sprake van specifiek vastgoed (bijvoorbeeld monumenten). Bij het gebruik van interne normen geldt echter eveneens de aanname dat deze de uitgangspunten van de marktpartijen moeten weerspiegelen. Deze waardering van sociaal vastgoed leidt tot een benadering van de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de keuze van inputvariabelen (normen) wordt bepaald door de markt waarop de toegelaten instelling actief is. De inputvariabelen (normen) worden nader uitgewerkt in paragraaf 4.4.2. en 4.4.3. Bij het scenario doorexploiteren wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Voor deze periode wordt veelal een kasstroom exploitatieperiode van 15 jaar gehanteerd. Voor de waarde na deze periode wordt één waarde (eindwaarde) vastgesteld bepaald als het quotiënt van een rendementseis (exit yield) en de jaaropbrengst van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode. De jaaropbrengst kan zijn de jaarhuur minus de kosten (netto rendementseis) of de jaarhuur (bruto rendementseis). Voorbeeld bepalen eindwaarde m.b.v. een exit yield: Als we uitgaan van een netto rendementseis dan zal de laatste waarde (eindwaarde) in het model bij een maandhuur van € 850, een kosten niveau van € 200 per maand en een rendementseis (exit yield) van 5,5% als volgt zijn: 12 * (€ 850-€ 200) / 5,5% = € 141.818 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

49

De opbrengst die in het DCF-model als laatste waarde (eindwaarde) wordt meegenomen in het geval van een bruto rendementseis ofwel de exit yield van 7,2% is dan: 12 * € 850 / 7,2% = € 141.667 Bij het scenario uitponden is het uitgangspunt dat bij mutatie de woning direct wordt verkocht, tegen de leegwaarde van de individuele woning. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat het niet relevant is of (dit deel van) de vastgoedportefeuille beleidsmatig ook daadwerkelijk door de toegelaten instelling gelabeld is voor verkoop. Immers bij de waardering van vastgoed als belegging wordt uitgegaan van een marktbenadering, waarbij anders dan bij waardering op bedrijfswaarde, bij de waardering van de vastgoedportefeuille niet wordt uitgegaan van het eigen beleid van de Toegelaten Instelling, tenzij dit (of ander) beleid op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen kan worden afgedwongen. Opgemerkt wordt dat, ook bij het berekenen van het uitpondscenario, een DCF-periode wordt aangehouden van 15 jaar en, conform het doorexploitatie scenario, voor de niet verkochte woningen, die nog verhuurd zijn op basis van een rendementseis (exit yield) een eindwaarde. Zoals aangegeven is de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste van deze twee DCFberekeningen. In de paragrafen 4.4.2 en 4.4.3 zijn deze berekeningen nader in detail uitgewerkt. Verder dient in de uitgangspunten voor de waardering rekening te worden gehouden met de juridische en feitelijke verplichtingen die direct of indirect verbonden zijn aan het vastgoed. Dit kan bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de bepaling van de normen waarmee in de DCF-berekening wordt gerekend. In paragraaf 9 wordt nader ingegaan op de verwerking van juridische en feitelijke verplichtingen in de waardering. 4.4.2 Marktwaarde in verhuurde staat: doorexploitatie De marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren, representeert het bedrag dat het vastgoedobject bij complex gewijze verkoop aan een derde, die aansluitend de huurexploitatie voortzet, naar schatting zal opbrengen. Hierbij wordt van de aanname uitgegaan dat de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten gestand worden gedaan, inclusief de specifieke kenmerken die typerend zijn voor de exploitatie onder marktconforme omstandigheden. Omdat er bij doorexploiteren van wordt uitgegaan dat alle woningen blijvend verhuurd worden, wordt een woning na beëindiging van een huurcontract wederom verhuurd aan een derde tegen een markthuurprijs. De markthuurprijs is de huurprijs die de toegelaten instelling kan realiseren bij de mutatie van de betreffende woning rekening houdend met de (wettelijke) huurprijsbepalingen. De exploitatieopbrengsten en kosten worden voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk ingeschat, rekening houdend met de juridische en feitelijke verplichtingen die direct of indirect aan het vastgoed zijn verbonden. Daarnaast wordt de eindwaarde bepaald na afloop van de 15 jarige DCF-periode op basis van de rendementseis (exit yield), die de marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil kopen en vervolgens wil doorexploiteren. De exploitatiekasstroom en eindwaarde worden aan de hand van een disconteringsvoet berekend naar de waarde op het waarderingsmoment (contant gemaakt). De DCF-formule bij doorexploiteren die hierbij dient te worden gehanteerd kan als volgt worden weergegeven: t=15 ∑

(huur - kosten) x (1+inflatie)t (1+disconteringsvoet) t

t=0 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

50

Formule 1: DCF voor 15 jaar exploitatie; in plaats van één inflatiepercentage kunnen er ook afzonderlijke percentages voor de ontwikkeling van de huurprijs en de diverse kostencomponenten gehanteerd worden. Daarnaast wordt aan het einde van de in de DCF betrokken beschouwingperiode een eindwaarde aan de hand van een exit yield ingerekend ter grootte van: (huurt=16– kosten t=16) (disconteringsvoet - inflatie) Formule 2: eindwaarde; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet minus inflatie De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening onderscheiden: 1. Huur; 2. Onderhoud; 3. Verhuur & beheerlasten; 4. Directe exploitatielasten; 5. Eindwaarde. Voor het berekenen van de marktwaarde worden de volgende uitgangspunten op complexniveau binnen het DCF- model gehanteerd. De uitgangspunten op complexniveau zijn daarbij gebaseerd op hetgeen in paragraaf 4.4.1 is opgenomen met betrekking tot aannames en uitgangspunten van de marktpartijen. De in te rekenen lasten betreffen uitsluitend de vastgoed gerelateerde kosten Huurinkomsten  De huurinkomsten worden gebaseerd op de lopende huurcontracten per balansdatum.  Na de ingeschatte beëindiging van het lopende huurcontract (is mutatiemoment) zal, indien het object niet wordt verkocht, het vastgoed opnieuw worden verhuurd aan een derde onder marktconforme condities. Hierbij dient er vanuit te worden uitgegaan dat de nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten met een derde uitgaande van de specifieke kenmerken die typerend zijn voor de exploitatie onder marktconforme omstandigheden en rekening houdend met de vigerende kaders van de huurwet.  Er wordt een generiek percentage huurstijging gehanteerd, gebaseerd op het wettelijk vastgestelde huurbeleid.  Er wordt – voor de onderscheiden complexen - een percentage huurderving gehanteerd op basis van gegevens, zoals deze voor dit type vastgoed van de markt zijn afgeleid. Opgemerkt wordt dat hierbij rekening gehouden dient te worden met de marktomstandigheden en het verhuren tegen markthuurprijs, zoals bij mutatie ingerekend in de DCF-calculatie. Onderhoudslasten  De ingerekende onderhoudslasten worden genormeerd tot een vaste onderhoudsnorm per woning, uitgaande van onderhoud gericht op een instandhoudingsdoelstelling van het te waarderen object, gegeven de onderhoudsconditie per balansdatum.  Hierbij dient te worden uitgegaan van een marktconforme exploitatie en uitgangspunten, die typerend zijn voor de exploitatie van dit type vastgoed onder marktconforme omstandigheden.  Deze marktinformatie is zowel bij onderzoeksinstituten (Centraal planbureau, het Economisch Instituut voor de Bouw) als bij de organisaties van marktpartijen opvraagbaar, hierna aangeduid als ‘externe normen’. Een voorbeeld van externe normen is het jaarlijks door FGH een boekje uitgegeven, waarin de actuele exploitatiegegevens van te onderscheiden vastgoedobjecten zijn weergegeven, afgeleid van de vastgoedmarkt. Deze exploitatiegegevens worden in de praktijk ook wel aangeduid als ‘VEX-normen’.


51









De externe normen kunnen worden gedifferentieerd over de samenstelling/bouwperiode van de woningportefeuille, hierbij kan als extern bewijsmateriaal de indeling worden gebruikt zoals deze bijvoorbeeld kan worden ontleend aan de VEX-normering. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking veroorzaakt wordt omdat het complex in de huidige staat niet aan de markteisen voldoet, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. Voor zover aanwezig dienen de contractuele en feitelijke aangegane verplichtingen op het terrein van onderhoudsverplichtingen van de corporatie voor de vastgoedportefeuille te worden ingerekend. De (prijs)stijging van de in te rekenen onderhoudsnorm is gelijk aan de inflatie voor de bouwkostenontwikkeling.

Verhuur & Beheerlasten  De ingerekende verhuur & beheerlasten worden genormeerd tot een vaste norm voor verhuur en beheerlasten per woning.  Hierbij dient te worden uitgegaan van een marktconforme exploitatie en uitgangspunten, die typerend zijn voor de exploitatie van dit type vastgoed onder marktconforme omstandigheden. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen.  De intern gehanteerde normen voor verhuur en beheerlasten worden veelal bepaald en afgeleid van de apparaatskosten en overhead van de corporatie. Deze interne normen worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normen. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis.  Opgemerkt wordt dat (corporatie-, c,q, bedrijfsspecifieke) ‘overhead’ niet in de bepaling van de marktwaarde dient te worden betrokken, omdat er geen causale relatie wordt verondersteld tussen deze uitgaven en de (marktconforme) exploitatie van het bezit van de corporatie. Bij het eventueel intern bepalen van de norm voor verhuur &beheerlasten, dient derhalve rekening te worden gehouden dat hieraan slechts een evenredig en redelijk deel van de apparaatskosten en/of van de overhead wordt toegerekend en derhalve niet het deel van de apparaatskosten/overhead, dat gerelateerd kan worden aan: o Investeringen nieuwbouw en bestaand bezit, bv via een vast percentage, te verantwoorden als AK-dekking over de productie o Verkopen, als een vast percentage van de bruto verkoopopbrengsten, te verantwoorden als verkoopkosten o Onderhoud, voor eigen onderhoudsdienst en als onderdeel van onderhoudsnorm o ‘Overige overhead’, zijnde geen vastgoedgerelateerde kosten die niet aan bovenstaande processen kan worden toegerekend.  De ingerekende jaarnorm wordt in het DCF model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd. Directe exploitatie uitgaven  De overige directe exploitatie uitgaven worden genormeerd tot een vaste norm voor directe exploitatie uitgaven per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de gehanteerde normen.  De lasten bestaan primair uit lasten direct veroorzaakt door exploitatie van de vastgoed objecten, zoals WOZ-belastingen en opstalverzekeringen.  De directe exploitatie uitgaven worden veelal ook uit het eigen primaire informatie systeem worden afgeleid, waarbij deze worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

52



de externe normering. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. De ingerekende jaarnorm wordt in DCF model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd.

Disconteringsvoet  De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free rendement, met een opslag voor het specifiek risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten binnen de sociale vastgoedportefeuille, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.  Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap). Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: o Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; o Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico; o En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.  Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. De disconteringsvoet wordt aldus op de volgende wijze opgebouwd: Voorbeeld bepaling disconteringsvoet binnen DCF calculatie (de percentages zijn fictief en uitsluitend ter illustratie): 1. Risicovrije rentevoet : 3,50% 2. Opslag vastgoedrisico: 0,75% 3. Opslag marktsegment : 1,00% 4. Opslag objectrisico : 1,30% Disconteringsvoet : 6,55% 







Bij de bepaling van de disconteringsvoet is de opslag voor het objectrisico afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en eventueel vergelijkbare transacties. De opslag voor het objectrisico wordt door de toegelaten instellingbepaald. Aanbevolen wordt om intern de procesvoorwaarden vast te leggen/stellen, die een redelijke vaststelling van de opslag voor het objectrisico borgen en als houvast kunnen dienen voor de beoordeling van het ingerekende objectrisico, bij afwijking van een nader bepaalde bandbreedte. Extern bewijsmateriaal voor de bepaling van het objectrisico kan worden ontleend aan de informatie vanen/of validering door een externe taxateur. Daarnaast wordt aanbevolen ook de eventueel intern vastgelegde procesvoorwaarden voor de bepaling van het objectrisico, als onderdeel van de bepaling van de disconteringsvoet, jaarlijks door een externe taxateur te laten valideren. Aanbevolen wordt de opbouw van de gehanteerde disconteringsvoet(en) in de verslaggeving nader in detail toe te lichten.


53

Beschouwde periode contant maken  De beschouwde periode waarover de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt bedraagt in beginsel 15 jaar. Deze beschouwde periode is in lijn met de internationale richtlijnen van de International Valuation Standards (IVS). Eindwaarde  Aan het einde van de beschouwde periode waarin de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt wordt een eindwaarde ingerekend.  De eindwaarde wordt bepaald aan de hand van het quotiënt van een exit yield en de netto genormeerde exploitatie kasstroom aan het einde van de beschouwde periode.  Bij het calculeren van de exit yield wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de omvang van de exit yield bij doorexploiteren gelijk is aan de gehanteerde disconteringsvoet minus de ingerekende inflatie: (huurt=16 - kosten t=16) (disconteringsvoet – inflatie) Formule 2: eindwaarde 

Bij sloop is de eindwaarde in de DCF-berekening gelijk aan de residuële grondkostenquote, zoals onderstaand nader zal worden uitgewerkt.

Sloop  Afwaardering door sloop van marktwaarde (zoals bovenstaand is aangegeven) naar lagere residuële grondwaarde, wordt ingerekend zodra een significant deel (> 50%) van de huurcontracten van de woningen binnen dit complex zijn beëindigd (‘inleveren sleutel’).  Indien de residuële grondwaarde niet kan worden bepaald, dan wordt de eindwaarde vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde per m2 (sociale huurbestemming tenzij bestemmingswijziging plaatsvindt).  Kosten van uitplaatsing e.d. kunnen niet in de residuële grondwaarde worden betrokken, maar vormen uitgaven die rechtstreeks in het exploitatie resultaat van de Toegelaten Instelling worden verantwoord en/of waarvoor binnen de geldende richtlijnen een voorziening/verplichting in de balans van de Toegelaten Instelling dient te worden gevormd. 4.4.3 Marktwaarde in verhuurde staat: uitponden Naast het scenario van doorexploiteren kan de eindwaarde in de DCF ook worden berekend volgens een uitpondscenario. Bij dit scenario is er sprake van zowel een (afnemende) exploitatiekasstroom als van een verkoopkasstroom. Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren (zie paragraaf 4.4.2). De exploitatieopbrengsten en -kosten worden voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk ingeschat.. Bij het uitpondscenario is het aantal woningen waarvoor vorenstaande berekend wordt, door verkoop bij mutatie, een afnemende reeks. Voor het aantal niet verkochte woningen na de DCFperiode van 15 jaar vindt conform het scenario doorexploiteren, een eindwaardebepaling plaats op basis van een exit yield. De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen. De exploitatiekasstroom, eindwaarde en verkoopkasstroom worden aan de hand van een disconteringsvoet berekend naar de waarde op het waarderingsmoment (contant gemaakt).


54

De DCF-formule voor de bepaling van de marktwaarde bestaat uit de netto contante waarde van de kasstromen uit exploitatie plus verkopen bij mutatie in de beschouwde periode van vijftien jaar en een eindwaarde voor de ultimo het 15e jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode wil kopen. De formule voor de exploitatie en verkopen in de beschouwde periode van vijftien jaar luidt dan: t=15 ∑

((((huur - kosten) x (1-mutatiegraad)t)+(leegwaarde x aantal verkopen))x(1+inflatie)t) (1+disconteringsvoet) t

t=0 Formule 3: DCF waarde bij uitponden bij de beschouwingsperiode van 15 jaar De formule voor de eindwaarde luidt dan: (huurt=16– kosten t=16) (disconteringsvoet - inflatie) Formule 4: eindwaarde voor het gedeelte bij uitponden dat nog niet verkocht is; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet bij uitpondenminus inflatie 4.4.4 Bijzondere posten bij de waardering van de kasstromen Erfpacht en bestemmingswijziging Indien de grond in erfpacht is uitgegeven dan moet de juridische beklemming van het erfpachtrecht meegenomen worden in de waardering. Dit geldt zowel voor de exploitatiekasstroom als de verkoopkasstroom en eventueel ook bij de bepaling van de eindwaarde. Te denken valt hierbij aan:  Bestemming ten behoeve van een bepaald huursegment. De “automatische” optrekking naar markthuurprijs bij mutatie kan dan niet toegepast worden.  De vergoeding van het omzetten van tijdelijke erfpacht in eeuwigdurend dient meegenomen te worden in de waardering.  Als bij verkoop op grond van de erfpachtuitgifte een (meerwaarde) afdracht plaatsvindt dan moet deze afdracht een onderdeel vormen van de verkoopkasstroom. Splitsingskosten Indien er bij gestapelde woningen en/of bedrijfsruimten nog sprake is van niet gesplitste woningen, dan moet in het uitpond scenario met splitsingskosten rekening gehouden worden bij de schatting van de verkoopkasstroom. Ook bij de eindwaarde zal het niet gesplitst zijn van de woningen in aanmerking genomen moeten worden. 4.5 Waardering vastgoed in ontwikkeling Het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van exploitatie als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd op basis van RJ 213.107.De reële waarde van een vastgoedbelegging in ontwikkeling dient te worden bepaald door taxatie van het bedrag, waartegen het object bij oplevering bestens kan worden aangewend, onder aftrek van de nog te besteden kosten. Dit betreft de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden gerealiseerd. Derhalve dient een verschil te worden gemaakt tussen de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling, gegeven de contractuele ontwikkelingsverplichtingen en de (eventueel lagere) reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie, zodra inzake de aanwending is besloten.


55

Als tijdens de ontwikkelingsperiode in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan worden deze in de waardering betrokken in zoverre zij de waarde waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, beïnvloedt. Voorbeelden hiervan kunnen zijn in rechte afdwingbare afspraken met de lokale overheid over de huurhoogte of de in het gronduitgifte contract opgenomen restricties met betrekking tot huurhoogte of verkoop. Indien een toegelaten instelling een verlieslatend ontwikkelingsproject is aangegaan), dient ter grootte van dit verlies een voorziening te worden getroffen. Voor het negatieve verschil tussen de door een Toegelaten Instelling na de balansdatum te ontvangen prestatie (DCF van exploitatiekasstromen) en de door haar na de balansdatum te verrichten contraprestatie (stichtingskosten) dient een voorziening te worden opgenomen. 4.6 Eerste waardering en na-investeringen De eerste waardering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, inclusief transactiekosten (RJ 213.301 en RJ 213.303). De vervolgwaardering vindt plaats tegen reële waarde, i.c. de marktwaarde. Eerst op het moment dat een huurcontract wordt afgesloten, kan het vastgoed in exploitatie worden (af)gewaardeerd als vastgoedbelegging op reële waarde, i.c. de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering wordt ingerekend, zodra een significant deel van de huurcontracten van de woningen binnen dit complex is afgesloten. Indicatief kan hierbij gedacht worden aan meer dan 10% van het totaal aantal huurcontracten. Aanbevolen wordt het gehanteerde percentage toe te lichten en stelselmatig toe te passen. Investeringen (niet zijnde onderhoud, gericht op instandhouding) na eerste waardering worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen boven het oorspronkelijk vastgestelde niveau, als gevolg van de desbetreffende uitgaven, ten gunste van de rechtspersoon zullen komen (RJ213.401). Er vindt een afwaardering plaats (naar lagere marktwaarde in verhuurde staat), indien:  gedurende de periode dat de na-investeringen worden gerealiseerd, de leegwaarde (marktwaarde, gegeven ontbreken van een huurcontract) lager is: dan moet worden gewaardeerd op deze lagere leegwaarde, óf  er in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen zijn, die een grens stellen aan het te voeren huurbeleid en toerekenbaar zijn aan de woningen, betrokken bij de na-investeringen waardoor sprake is van een (additioneel) verlieslatend (her)ontwikkelingscontract. Deze worden conform bovenstaande DCF calculaties voor marktwaarde in verhuurde staat berekend, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijke toeneming van de markthuur en de wijziging van de leegwaarde bij uitponden, óf  een nieuw huurcontract wordt afgesloten, zodat uitgaande van deze juridische overeenkomst de marktwaarde van het vastgoed is te berekenen. 4.7 Interne beheersing waardering Als handreiking wordt aangegeven dat de door de Toegelaten Instelling gehanteerde uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde jaarlijks door een erkende externe en onafhankelijke taxateur worden getoetst, c.q. gevalideerd. Dit om door middel van een aannemelijkheidverklaring bij de uitkomst van de waardering, nadere valuation assurance te verkrijgen bij de berekende marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Verder dient zij ook conform RJ 213.802 lid e te vermelden op welke wijze de waardering heeft plaatsgevonden.


56

Als onderdeel van de handreiking wordt aanbevolen de getaxeerde waarde van de vastgoedportefeuille - evenredig verspreid in deze periode - in drie jaar integraal door een onafhankelijke en externe taxateur te laten valideren (dit betekent per jaar 1/3 deel van de vastgoedportefeuille), waarbij jaarlijks per balansdatum de gehanteerde generieke uitgangspunten voor de taxatie van het andere deel van de vastgoedportefeuille door de externe taxateur op aannemelijkheid wordt onderzocht, als onderdeel van de aannemelijkheidverklaring bij de waardering van de vastgoedportefeuille per balansdatum. Indien de marktwaarde van de vastgoedportefeuille intern is bepaald, zonder gebruik te maken van de toetsing van de uitgangspunten, c.q. van de validatie van de uitkomst van de bepaling van de berekende marktwaarde door een erkende externe en onafhankelijke taxateur, dan dient dit expliciet te worden toegelicht, waarbij de wijze waarop de interne taxatie is bepaald nader in detail wordt toegelicht(RJ 213.802 lid e). 4.8. Verwerking van juridische en feitelijke verplichtingen De waardering van de vastgoedportefeuille is gebaseerd op een DCF model waarbij voor de input gegeven de actuele marktsituatie per balansdatum dient te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’ en door de toegelaten instelling worden onderbouwd met in deze notitie aangegeven externe bewijsmateriaal. Naast juridisch afdwingbare verplichtingen bestaan ook zogenoemde 'feitelijke' verplichtingen. Onder een feitelijke verplichting wordt verstaan een verplichting die voortvloeit uit handelingen van de rechtspersoon, waarbij de rechtspersoon aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden en als gevolg daarvan, de rechtspersoon bij andere betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij die verantwoordelijkheden zal nakomen (RJ 252.110). Voor elke toegelaten instelling geldt:  de verplichtingen van de Toegelaten Instelling (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die het vastgoed volgen (bijvoorbeeld bij verkoop) en derhalve direct zijn verbonden aan het vastgoed, worden opgenomen in de vastgoedwaardering;  voor de verplichtingen van de Toegelaten Instelling (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die niet direct zijn verbonden aan het vastgoed dient te worden onderbouwd in hoeverre deze indirect aan het vastgoed toegerekend moeten worden en derhalve in de vastgoedwaardering dienen te worden betrokken;  de verplichtingen van de Toegelaten Instelling (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die niet direct, noch indirect zijn verbonden aan het vastgoed dienen mogelijk in een voorziening te worden opgenomen in de jaarrekening. Hierbij gelden de richtlijnen in RJ252 Voorzieningen;  de verplichtingen van de Toegelaten Instelling (in rechte afdwingbaar of feitelijk), die niet direct noch indirect zijn verbonden aan het vastgoed en die noch in de vastgoedwaardering noch in het vormen van een voorziening zijn betrokken dienen als “Niet in de balans opgenomen verplichtingen” te worden verantwoord, inden de alinea’s RJ252. 508 tot en met 510 van toepassing zijn. Elke toegelaten instelling dient een beoordeling uit te voeren in hoeverre de bestaande convenanten, beleidskeuzes en beklemmingen uit het Bbsh kwalificeren als een juridische dan wel feitelijke verplichting. Als voorbeeld: de prestatieafspraken met de gemeente, het huur- en verkoopbeleid en relevante afspraken met overige stakeholders.


57

Tevens dient de toegelaten instelling te beoordelen in hoeverre deze verplichtingen direct of indirect verbonden zijn aan het vastgoed. In een toelichting op de balans wordt door de Toegelaten Instelling uiteengezet:  wat de in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen van de Toegelaten Instelling omvatten én  op welke wijze(n) deze in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen in de jaarstukken zijn verwerkt. Directe verplichtingen Naast de exploitatieverplichtingen kunnen er ook in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen (restricties) bestaan met betrekking tot gebruik en vervreemding van het vastgoed. De restricties die uit deze verplichtingen voortvloeien worden in zoverre zij specifiek zijn en direct betrekking hebben op het vastgoed, in de waardering betrokken. Dit geldt voor verplichtingen inzake het betreffende vastgoed die aan derde partijen moeten worden doorgegeven. Voorbeelden kunnen zijn:  de restricties die voortvloeien uit een gronduitgifte contract en de in rechte afdwingbare overeenkomsten, met de lokale overheid, bewonersvertegenwoordigers etc. die betrekking hebben op specifiek, identificeerbaar vastgoed. Deze restricties worden, voor de duur van de verplichtingen, verwerkt in de waardering van het vastgoed. Bij de aard van de restricties kan gedacht worden aan een maximale huurhoogte die bij de eerste verhuring wordt afgesproken of dat men overeenkomt dat de eerste 10 jaar de woningen niet verkocht worden.  In verbintenis rechterlijke afspraken en convenanten met lokale overheid gemaakte specifieke afspraken inzake gebruik en vervreemding van specifiek vastgoed. Indirecte verplichtingen Naast deze direct op het vastgoed betrekking hebbende verplichtingen, kan de corporatie ook in rechte afdwingbare verplichtingen en feitelijke verplichtingen (RJ 645.216) zijn aangegaan die niet direct op het vastgoed rusten.. Deze indirecte verplichtingen kunnen, voor de duur van de verplichtingen, worden verwerkt in de waardering van het vastgoed. Voorbeelden hiervan kunnen zijn verbintenisrechtelijke afspraken en convenanten die met de lokale overheid worden gesloten. Als er bijvoorbeeld een afspraak gemaakt wordt met betrekking tot het aanhouden van een minimum aantal woningen onder een bepaalde huurprijs. Voor de verplichtingen, die niet direct of indirect in de berekening van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (kunnen) worden betrokken, dient door de Toegelaten Instelling als waardering van die verplichting een voorziening worden gevormd, indien aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan (RJ 252.2):  er op balansdatum sprake is van een (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting én  het is waarschijnlijk dat voor de afwikkeling van deze verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is én  er kan een betrouwbare inschatting worden gemaakt van de omvang van deze verplichting. Aanbevolen wordt deze voorziening te bepalen op basis van een contante waarde van de uitgaven, volgend uit deze verplichting. Indien de momenten van het doen van deze uitgaven niet op een betrouwbare wijze kunnen worden vastgesteld en derhalve ook de contante waarde niet op een betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de voorziening bepaald tegen nominale waarde van de verwachte uitgaven (RJ 252.306-RJ252.307). Indien de verplichtingen niet resulteren in een aanpassing van de vastgoedwaardering dan wel een voorziening, dan neemt de Toegelaten Instelling de verplichting op als niet uit de balans blijkende verplichting. In de toelichting wordt inzicht gegeven in de aard en de omvang van de verplichting. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

58

4.9 Toelichtingsvereisten Hierna worden de toelichtingsvereisten uiteengezet bij toepassing van het actuele waardemodel bij commercieel vastgoed en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging. 502 De toelichtingsvereisten uit hoofdstuk 212 Materiële vaste activa, hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa en hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen zijn van toepassing voor toegelaten instellingen. 503 De toegelaten instelling dient informatie op te nemen terzake van: - de wijze waarop classificatie en kwalificatie van het sociaal en commercieel vastgoed heeft plaatsgevonden (alinea 203 en 204 van dit hoofdstuk); en - de wijze van het bepalen van de indeling naar kasstroomgenerende eenheden ten behoeve van de waardering (alinea 208 van dit hoofdstuk) in de toelichting te beschrijven en te motiveren. 504 De toegelaten instelling dient ten aanzien van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging gewaardeerd op basis van alinea 209 van dit hoofdstuk, toe te lichten op grond van alinea 802, onder d van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen en artikel 11 Besluit actuele waarde: - welke benaderingswijze is toegepast; - de aannames waarop de kasstroomprognoses zijn gebaseerd; - de gehanteerde disconteringsvoet. 506 In het BBSH is de toepassing van artikel 2:390 BW voor toegelaten instellingen uitgesloten. Indien de toegelaten instelling het actuele waardemodel hanteert voor de waardering voor het sociaal en commercieel vastgoed en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, dan dient bij het eigen vermogen te worden toegelicht het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging zoals te bepalen op grond van artikel 2:390 lid 3 BW. Tevens dient te worden vermeld in hoeverre rekening is gehouden met de eventuele gevolgen van winstbelastingen zoals deze voortvloeien uit hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst. 507 De toegelaten instelling geeft voor de onroerende zaken in exploitatie de specifieke toelichtingen (hoofdstuk 212 Materiële vaste activa, alinea 707) zoals deze op basis van Titel 9 Boek 2 BW en hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen worden gevraagd. 510 De toegelaten instelling dient met betrekking tot het sociaal en commercieel vastgoed bestemd voor verkoop toe te lichten: - het totaal aantal woningen bestemd voor verkoop; - het aantal woningen dat naar verwachting binnen één jaar zal worden verkocht en de daarbij behorende verwachte opbrengstwaarde en boekwaarde. In de inleiding op de bundel handreikingen is uitgewerkt welke waarden in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen moeten worden. In alinea 645.502 wordt o.a. verwezen naar hoofdstuk 213 voor de toelichtingsvereisten. In alinea 213.801 wordt aangegeven dat de toelichtingen in 213.8 een aanvulling zijn op die van hoofdstuk 292 Leasing. Verder dient volgens RJ 645.503 (vetgedrukt) de corporatie in de toelichting de wijze waarop de indeling naar kasstroomgenerende eenheden is bepaald te beschrijven en te motiveren. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

59

In alinea 645.504 wordt verwezen naar hoofdstuk 213 alinea 802 d. Daarin is opgenomen dat als toelichting moet worden vermeld de methoden en relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij de reële waarde van vastgoedbeleggingen, waaronder de gehanteerde rentevoet (op grond van artikel 11 van het Besluit actuele waarde). Tevens moet blijken of de uitgangspunten zijn gestaafd met marktgegevens of dat deze meer zijn gebaseerd op andere factoren ten gevolge van de aard van het vastgoed en gebrek aan vergelijkbare marktgegevens. Deze factoren moeten worden toegelicht. In alinea 213.802 is onder lid e opgenomen dat vermeld moet worden de mate waarin de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur; indien de waardering niet op deze wijze tot stand is gekomen dient dit feit te worden toegelicht. In paragraaf 4.7 van deze handreiking is aangegeven dat de door de Toegelaten Instelling gehanteerde uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde jaarlijks door een erkende externe en onafhankelijke taxateur worden getoetst, c.q. gevalideerd, gericht om door middel van een aannemelijkheidverklaring bij de uitkomst van de waardering, nadere valuation assurance te verkrijgen bij de berekende marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Alinea 213.803 en alinea 213.804 hebben betrekking op de waardering tegen actuele waarde. Alinea 213.803 betreft de vereiste om een verloopstaat op te nemen volgens de genoemde specificatie. Alinea 213.804 betreft de toelichting die verschaft moet worden in het uitzonderlijke geval dat een rechtspersoon een vastgoedbelegging waardeert tegen historische kosten omdat de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld (zie ook 213.512).


60

Bijlage 1: illustratief voorbeeld van een waardeberekening bij de scenario’s doorexploiteren en uitponden In de bijlage is de waardering bij doorexploiteren en uitponden opgenomen voor 2 complexen met de volgende uitgangspunten: complex 1 complex 2 complex 1 complex 2 Algemeen Doorexploiteren aantal woningen 150 986 exit yield t.b.v. eindwaarde na 15 jaar 6,20% 5,60% Mutatiegraad 4,00% 9,72% IRS 3,28% 3,28% Erfpachtcanon 0 18 Prijsinflatie 2,27% 2,27% Looninflatie 2,39% 2,39% Uitponden Bouwkosten 3,26% 3,26% exit yield t.b.v. eindwaarde na 15 jaar 6,90% 6,20% stijging markthuur 2,65% 2,65% Waardestijging 2,00% 2,10% mutatiegraad: disconteringsvoet 7,00% 7,30% - jaar 1 6,50% 12,20% - jaar 2 t/m 7 4,00% 9,70% huur 540 311 - jaar 8 t/m 15 2,80% 6,80% markthuur 824 474 Verkoopkosten 1.947 1.291 huurderving 0,80% 0,80% Overdracht 7,00% 7,00% verkoopwaarde 186.488 123.476 splitsingskosten (onder overige kosten) 0 15.481 eenmalig erfpacht: instandh.onderhoud 851 918 - conversie 0 1.581 eenmalig mutatieonderhoud 799 520 - meerwaarde bij verkoop 0 19.367 beheerskosten 416 413 overige kosten 205 342 Complex 1 kent geen erfpacht en is reeds gesplitst. Complex 2 moet nog gesplitst worden en kent wel erfpacht. Het erfpachtregime is een jaarlijkse canon en een restant looptijd van drie jaar. Daarna wordt de erfpacht omgezet naar eeuwigdurend. Het afkoopbedrag is in het doorexploitatie scenario in jaar 3 opgenomen. Het uitpond scenario kent erfpachtkosten voor conversie en een afdracht aan de gemeente bij verkoop in verband met gerealiseerde meerwaarde. Voor beide complexen geldt dat in het voorbeeld er geen verplichtingen zijn die direct of indirect in de vastgoedwaardering worden meegenomen.


61

Berekening complex 1, geen erfpacht en splitsingskosten Complex 1: doorexploiteren Jaren nog in exploitatie

NCW

1 100%

2 100%

3 100%

4 100%

5 100%

6 100%

7 100%

8 100%

9 100%

10 100%

11 100%

12 100%

13 100%

14 100%

15 100%

verkoopopbrengst huuropbrengst

16

0 21.257.977

0 1.027.492

0 1.069.362

0 1.111.846

0 1.154.963

0 1.198.735

0 1.243.181

0 1.288.323

0 1.334.183

0 1.380.782

0 1.428.143

0 1.476.288

0 1.525.240

0 1.575.024

0 1.625.662

0 1.677.180

verkoopkosten instandh.onderhoud mutatieonderhoud beheerskosten overige kosten Erfpacht

0 -1.483.052 -55.721 -684.549 -334.635 0

0 -129.658 -4.872 -63.104 -31.072 0

0 -133.885 -5.030 -64.612 -31.777 0

0 -138.250 -5.194 -66.156 -32.498 0

0 -142.757 -5.364 -67.737 -33.236 0

0 -147.410 -5.539 -69.356 -33.991 0

0 -152.216 -5.719 -71.014 -34.762 0

0 -157.178 -5.906 -72.711 -35.551 0

0 -162.302 -6.098 -74.449 -36.358 0

0 -167.593 -6.297 -76.228 -37.184 0

0 -173.057 -6.502 -78.050 -38.028 0

0 -178.699 -6.714 -79.916 -38.891 0

0 -184.524 -6.933 -81.826 -39.774 0

0 -190.540 -7.159 -83.781 -40.677 0

0 -196.751 -7.392 -85.784 -41.600 0

0 -203.165 -7.633 -87.834 -42.544 0

totaal

18.700.020

798.786

834.058

869.748

905.869

942.439

979.470

1.016.977

1.054.976

1.093.480

1.132.506

1.172.068

1.212.183

1.252.867

1.294.135

1.336.004

25.281.576

1 93,5%

2 89,8%

3 86,2%

4 82,7%

5 79,4%

6 76,2%

7 73,2%

8 71,1%

9 69,1%

10 67,2%

11 65,3%

12 63,5%

13 61,7%

14 60,0%

15 58,3%

16

25.281.576

Complex 1: uitponden Jaren nog in exploitatie

NCW

verkoopopbrengst huuropbrengst

9.000.105 12.287.457

1.836.354 975.273

1.077.742 944.965

1.055.325 927.759

1.033.374 910.867

1.011.880 894.281

990.833 877.998

970.223 862.012

665.030 851.589

659.337 846.535

653.693 841.510

648.098 836.515

642.550 831.550

637.050 826.614

631.597 821.708

626.190 816.830

verkoopkosten instandh.onderhoud mutatieonderhoud beheerskosten overige kosten erfpacht

-100.031 -1.130.921 -41.054 -524.822 -256.744 0

-19.289 -125.373 -7.916 -61.019 -30.045 0

-11.460 -122.653 -4.703 -59.192 -29.111 0

-11.360 -121.586 -4.662 -58.182 -28.581 0

-11.262 -120.527 -4.622 -57.190 -28.061 0

-11.164 -119.478 -4.582 -56.214 -27.550 0

-11.066 -118.438 -4.542 -55.256 -27.048 0

-10.970 -117.407 -4.502 -54.313 -26.556 0

-7.612 -117.111 -3.124 -53.719 -26.235 0

-7.640 -117.543 -3.136 -53.463 -26.079 0

-7.668 -117.976 -3.147 -53.208 -25.924 0

-7.697 -118.411 -3.159 -52.954 -25.770 0

-7.725 -118.848 -3.170 -52.702 -25.617 0

-7.754 -119.286 -3.182 -52.451 -25.465 0

-7.782 -119.726 -3.194 -52.200 -25.314 0

-7.811 -120.167 -3.206 -51.951 -25.164 0

totaal

19.233.990

2.567.985

1.795.588

1.758.713

1.722.579

1.687.173

1.652.481

1.618.487

1.308.818

1.298.011

1.287.280

1.276.622

1.266.038

1.255.526

1.245.089

1.234.721

10.907.673

10.907.673

Aangezien de waarde bij het scenario uitponden hoger is dan bij het scenario doorexploiteren wordt als waardering de uitpondwaarde gehanteerd.


62

Berekeningen complex 2; wel erfpacht en splitsingskosten Complex 2,: doorexploiteren Jaren

0 (eenmalig)

NCW

nog in exploitatie verkoopopbrengst

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

huuropbrengst

90.107.547

0

3.927.157

verkoopkosten

0

0

0

0

-10.317.099

0

-919.360

-949.331

-568.309

0

-50.642

-52.293

-53.998

-55.758

-57.576

-59.453

-61.391

-63.392

-65.459

-67.593

-69.797

-72.072

-74.421

-76.848

-79.353

beheerskosten

-4.387.412

0

-412.056

-421.904

-431.987

-442.312

-452.883

-463.707

-474.786

-486.137

-497.756

-509.652

-521.833

-534.304

-547.074

-560.149

-573.537

overige kosten

-3.603.332

0

-340.855

-348.592

-364.598

-372.874

-381.339

-389.995

-398.848

-407.902

-417.161

-426.631

-436.315

-446.220

-456.349

-466.708

erfpacht

-1.339.659

0

-17.306

-356.505 -17.306 1.559.201

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

totaal

69.891.736

0

2.186.938

instandh.onderhoud mutatieonderhoud

16

4.182.294 4.430.490 4.672.564 4.909.279 5.141.346 5.369.428 5.594.144 5.816.074 6.035.759 6.253.707 6.470.394 6.686.267 6.901.748 7.117.235 118.778.951 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -980.279 1.012.236 1.045.235 1.079.310 1.114.495 1.150.828 1.188.345 1.227.085 1.267.088 1.308.395 1.351.049 1.395.093 1.440.573

2.392.868 1.048.520 2.797.660 2.980.711 3.157.537 3.328.761 3.494.939 3.656.612 3.814.268 3.968.358 4.119.308 4.267.503 4.413.309 4.557.064 118.778.951

Complex 2: uitponden Jaren

NCW

0 (eenmalig)

nog in exploitatie

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

87,8%

79,3%

71,6%

64,6%

58,4%

52,7%

47,6%

44,4%

41,3%

38,5%

35,9%

33,5%

31,2%

29,1%

27,1%

verkoopopbrengst

70.159.638

0 15.008.366 10.697.088 9.862.320 9.092.694 8.383.127 7.728.933 7.125.790 4.605.574 4.382.535 4.170.297 3.968.338 3.776.160 3.593.288 3.419.272 3.253.683

huuropbrengst

29.441.363

0

3.511.353

verkoopkosten instandh.onderhoud mutatieonderhoud

3.197.525 2.952.908 2.727.005 2.518.384 2.325.723 2.147.801 2.015.088 1.920.694 1.830.722 1.744.964 1.663.224 1.585.313 1.511.051 1.440.268

-771.427

0

-157.821

-113.764

-106.078

-98.911

-92.228

-85.997

-80.187

-52.416

-50.444

-48.546

-46.720

-44.963

-43.271

-41.644

-40.077

-5.686.601

0

-861.455

-792.056

-738.543

-688.646

-642.119

-598.736

-558.284

-528.858

-508.964

-489.819

-471.393

-453.661

-436.596

-420.172

-404.367

-310.695

0

-63.563

-45.819

-42.723

-39.837

-37.145

-34.636

-32.296

-21.111

-20.317

-19.552

-18.817

-18.109

-17.428

-16.772

-16.141

beheerskosten

-2.449.584

-386.103

-352.007

-325.460

-300.914

-278.219

-257.237

-237.836

-223.402

-213.187

-203.439

-194.137

-185.260

-176.789

-168.705

-160.991

overige kosten

-17.298.380

0 15.283.000

-319.387

-290.841

-195.360

-183.289

-174.703

-166.519

-158.719

-137.443

-131.004

-11.637.218

-1.559.201

-2.329.648

-976.417

-618.102

-576.071

-536.899

-151.284 -500.389 4.663.636

-144.197

erfpacht

-268.591 -248.044 -229.068 -211.544 -1.626.285 1.468.535 1.326.088 1.197.457 1.081.304

-434.650

-405.094

-377.548

totaal

61.447.096

16.842.201 14.401.742 10.673.841 9.865.298 9.117.259 8.425.275 7.785.202 7.193.211 4.993.484 4.759.543 4.536.245 4.323.127

-77.529 3.925.670 3.740.493 3.563.823

16

20.959.249

20.959.249

Het effect van de splitsingskosten en erfpacht (zowel conversie als meerwaardeafdracht) is dat het scenario doorexploiteren bij dit complex als waardering wordt genomen. Zonder deze kosten zou de waardering bij uitponden € 25 mln hoger zijn en zou de waardering op uitpondwaarde gebaseerd zijn. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

63

Bijlage 3: Journaalposten actuele waardemodel vastgoedbelegging Het vastgoed heeft de volgende kenmerken:  Nieuwbouw sociale huurwoning, stichtingskosten plus grond € 200.000  Beleggingswaarde jaar t € 140.000  Beleggingswaarde jaar t+1 € 145.000  Premisse, een significant deel van de huurcontracten is afgesloten of de corporatie is een in rechte afdwingbare of feitelijkeverplichtingvoor de vaststelling van de aanvangshuur met de gemeente overeengekomen.  Na-investering in t+2 € 30.000, waardetoename € 15.000 Gebeurtenis 1, in rechte afdwingbare of feitelijkeverplichting wordt aangegaan:  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 60.000  Aan voorziening onrendabele investeringen € 60.000 De afwaardering vindt voor de eerste waardering plaats omdat er sprake is van een verlieslatend contract. Gebeurtenis 2, eerste waardering bij oplevering  Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging € 200.000  Aan Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling€ 200.000 Gebeurtenis 3, vervolgwaardering  Voorziening onrendabele investeringen € 60.000  Aan Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging € 60.000 Gebeurtenis 4, herwaardering t+1  Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging € 5.000  Aan Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille€ 5.000 Gebeurtenis 5, na-investering  Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging € 15.000  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 15.000  Aan bank € 30.000 Als nadere toelichting bij de voorbeelden zoals opgenomen in bijlage 1 en 2 wordt opgemerkt dat in jaar 16 op de regel huurontvangsten is opgenomen de berekende exit-yield zoals uiteengezet in de eerdere paragraven van dit hoofdstuk.


64

HOOFDSTUK 5 DE VERWERKING VAN OPBRENGSTEN VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN (VOV) Opbouw notitie De ‘leesroute’ van dit hoofdstuk wordt bepaald door de betreffende alinea’s uit RJ 645. Deze alinea’s zijn in een tekstkader opgenomen en vervolgens voorzien van een nadere uitleg. Op de tekstkaders volgt waar nodig een nadere uitwerking. Het hoofdstuk wordt gecompleteerd met cijfervoorbeelden in journaalpostvorm. De indeling van dit hoofdstuk is als volgt: 1. Principes inzake verwerking (RJ 645.301) 2. Waarderingsprincipes (RJ 645.302) 3. Presentatie- en toelichtingsvereisten (RJ 645.5) 4. Overige aandachtspunten: VOV-vastgoed in ontwikkeling en belastinglatenties 5. Voorbeelden met journaalposten 5.1

Principes inzake verwerking (RJ 645.301)

645.301. Toegelaten instellingen verkopen onroerende zaken in ontwikkeling en onroerende zaken in exploitatie onder voorwaarden, als zijnde zogenaamde VOV-transacties. De VOV-transactie vindt veelal plaats tegen reële waarde, waarop een contractueel bepaald kortingspercentage in mindering wordt gebracht. Alle VOV-transacties worden, afhankelijk van de contractuele voorwaarden, gekwalificeerd als een transactie met een terugkooprecht of een transactie met een terugkoopplicht. VOV-transacties Verkoop onder voorwaarden (VOV) is een vorm van verkoop van een (huur)woning met korting door een woningcorporatie aan een eigenaar/bewoner waarbij de woningcorporatie met de koper contractueel vastlegt dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste (met korting) moet aanbieden aan de woningcorporatie en dat de waardemutaties in de periode tussen verkoop en terugkoop volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel tussen de corporatie en de koper gedeeld worden. Transacties met terugkooprecht en terugkoopplicht De woningcorporatie is in bepaalde situaties wél en in andere situaties niet verplicht om de woning terug te kopen. VOV is dus mogelijk met een terugkoopplicht en een terugkooprecht voor de woningcorporatie. VOV kan zowel van toepassing zijn op de verkoop van bestaande als nieuwbouw(huur)woningen. 645.301. De verwerkingswijze plaats met in achtneming van hoofdstuk 270 De winst- en verliesrekening en naar analogie van de voorbeelden zoals opgenomen in bijlage 2 van hoofdstuk 270 De winst- en verliesrekening. Voor de beantwoording van de vraag hoe VOV-transacties moeten worden verwerkt in de jaarrekening, moet op basis van RJ 270 worden bepaald of de VOV-transactie kwalificeert als een verkoop- of financieringstransactie.


65

In RJ 270 zijn de volgende, voor de kwalificatie van koop- en terugkooptransacties relevante criteria opgenomen: 270.110. Omstandigheden waaraan moet zijn voldaan opbrengsten uit verkoop van goederen als zodanig te verantwoorden (algemene kwalificatiecriteria, aan alle voorwaarden moet worden voldaan): a) de rechtspersoon heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen overgedragen aan de koper; b) de rechtspersoon behoud over de verkochte goederen niet een zodanige voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c) het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d) het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie aan de rechtspersoon zullen toevloeien; en e) de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Algemene voorbeelden hiervan zijn uitgewerkt in:  Bijlage 1 bij 270.1: situatie 5 (koop en terugkoopovereenkomsten met terugkoopplicht en terugkooprecht) en situatie 9 (Verkopen van onroerende zaken);  Bijlage 2 bij 270.1: 1. Verwerking van verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten punt 2 Voorbeeld 2.1: Voorbeelduitwerkingen van verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten en Voorbeeld 2.2: Cijfervoorbeeld. Sectorspecifieke voorbeelden zijn verderop in paragraaf 5.1 opgenomen. Indien is voldaan aan bovengenoemde criteria voor opbrengstverantwoording, is sprake is van een verkooptransactie. In dat geval wordt het verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord, staan de woningen niet langer op de balans van de woningcorporatie en is er geen terugkoopverplichting in de balans (off-balance verwerking). Indien niet is voldaan aan bovengenoemde criteria voor opbrengstverantwoording, is sprake van een financieringstransactie. In dat geval wordt het verkoopresultaat niet in de winst- en verliesrekening verantwoord, blijven de activa in de balans van de woningcorporatie en ontstaat een terugkoopverplichting in de balans (on-balance verwerking). De onroerende zaken worden in dat geval geherrubriceerd van MVA in exploitatie naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, waarbij een niet-gerealiseerde herwaardering ontstaat. In dit hoofdstuk worden eerst de algemene kwalificatiecriteria voor koop- en terugkooptransacties beschreven en vervolgens toegepast op twee veelvoorkomende koop- en terugkooptransacties in de praktijk, te weten ‘Slimmer Kopen’ en ‘Koopgarant’. Algemene kwalificatiecriteria RJ 270.110 Overdracht van alle belangrijke risks & rewards (RJ 270.110.a) Voor alle koop-en terugkooptransacties dient op basis van de algemene kwalificatiecriteria voor opbrengstverantwoording (RJ 270.110) en meer specifiek de bepalingen in bijlage 1 en bijlage 2 bij RJ 270.1 te worden bepaald of sprake is van een verkoop- of financieringstransactie. Hierbij is onder andere het criterium van RJ 270.110a relevant, namelijk of sprake is van overdracht van alle belangrijke ‘risks & rewards’.


66

In bijlage 1 bij RJ 270.1 zijn de praktijkvoorbeelden 5 en 9 relevant voor koop- en terugkooptransacties. Uit voorbeeld 5 blijkt dat de economische realiteit die uit het geheel van contractvoorwaarden moet worden afgeleid, doorslaggevend is voor de classificatie. Als de economische realiteit van de transactie inhoudt dat alle belangrijke risks & rewards met betrekking tot de zaken aan de koper zijn overgedragen, is sprake van een verkooptransactie (i.c. verwerking van de opbrengsten). Indien belangrijke risks & rewards bij de verkoper blijven, wordt de transactie als een financieringstransactie verwerkt. Ook in voorbeeld 9 wordt gesteld dat de aard en inhoud van de voortgezette betrokkenheid van de verkoper bij de onroerende zaak bepalend is voor de kwalificatie en verwerkingswijze van de transactie als een verkoop of als een financieringstransactie. In bijlage 2 bij RJ 270.1 onder 1.2 wordt benadrukt dat met name het criterium dat de rechtspersoon alle belangrijke risks & rewards aan de koper heeft overgedragen, bepalend is bij koop- en terugkooptransacties. Verder wordt in bijlage 2 aangegeven dat bij de verwerking van verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten de omvang van de restwaarde en de duur van het contract mede bepalend zijn voor de beoordeling of en verwerking van de verkooptransactie. Het toetsingskader voor de verwerking van verkooptransacties met terug(ver)koopovereenkomsten kan als volgt worden samengevat: Omvang restwaarde RJ 270 Bijlage 2 onder 2.1 geeft aan dat indien sprake is van ‘insignificante restwaarde’ de terugkoopovereenkomst geen significante invloed heeft op de beoordeling en verwerking van de verkooptransactie. Met ‘restwaarde’ wordt hier bedoeld het bedrag waarvoor de rechtspersoon het actief naar verwachting weer zal kunnen terugkopen. Hierbij wordt naar analogie van de regelgeving over leaseovereenkomsten als indicatie gehanteerd dat de restwaarde insignificant is indien de contante waarde ervan minder dan 10% van de reële waarde op moment van verkoop is. Overdracht risks & rewards aan de koper Afhankelijk van de contractvoorwaarden kan de verkoper bij terugkoopovereenkomsten een economisch risico dan wel voordeel behouden, in welk geval niet alle economische risks & rewards aan de koper zijn overgedragen en de transactie als financieringstransactie wordt verwerkt. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de verkoper deelt in de toekomstige waardeontwikkeling van het actief. Ook bij een verkoop- en terugkooptransactie met terugkooprecht tegen een significant lagere prijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment, zal de verkoper meestal terugkopen, gezien het daarmee te behalen financiële voordeel in de toekomst. Om deze reden houdt zij een voortgezette betrokkenheid bij het actief en vindt altijd verwerking als financieringstransactie plaats. Omvang terugkooptermijn In het geval de contractueel overeengekomen terugkooptermijn bij een terug(ver)koopverplichting met waardedeling, relatief kort is (stel 5 jaar, dus een in de tijd gezien beperkte voortgezette betrokkenheid in de gedeelde risks & rewards) én de kans dat het actief gedurende deze periode wordt aangeboden voor terug(ver)koop als gering wordt ingeschat (maximaal enkele procenten), kan sprake zijn van verwerking van de transactie als verkoop. Is sprake van een reële kans dat het actief gedurende deze relatief korte periode wel wordt aangeboden, dan is veelal geen sprake van een verkooptransactie en wordt de transactie verwerkt als financieringstransactie. In het geval de contractueel overeengekomen terugkooptermijn bij een terug(ver)koopverplichting met waardedeling, relatief lang is (in principe onbeperkt), zal het actief ooit worden aangeboden voor terug(ver)koop. Daarmee is er in principe altijd sprake van een terugkoop, in welk geval de verkoper een in de tijd gezien onbeperkte voortgezette betrokkenheid behoudt in de gedeelde risks & rewards en daarmee kwalificeert veelal als een financieringstransactie. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

67

Omvang resterende economische levensduur RJ 270 Bijlage 2 punt 2.1.1 bepaalt dat in het geval terugkoop plaatsvindt nadat driekwart of meer van de economische levensduur is verstreken, het restwaarderisico van de transactie gering is. De gedachte hierachter is dat een leaseobject dat zó lang wordt geleased, na afloop van de leaseperiode nagenoeg geheel wordt terugverdiend en daarmee een gering restwaarderisico voor de verhuurder zal hebben. Het geheel van feiten en omstandigheden In bijlage 2 bij RJ 270.1 wordt verder benadrukt dat elke transactie beoordeeld dient te worden op basis van de economische realiteit van de transactie, rekening houdend met het geheel van feiten en omstandigheden vanuit het perspectief van de verslaggevende rechtspersoon. Bij verkoop- en terugkooptransacties met een terugkooprecht en waardedeling kunnen hierbij de volgende aspecten een rol spelen. Overige voorwaarden Naast de hiervoor genoemde criteria kunnen ook overige voorwaarden in de verkoop- en terugkooptransacties bepalend zijn voor de kwalficatie als verkoop- of financieringstransactie. Voorbeelden hiervan zijn: erfpacht op grond en eisen aan onderhoud (voortgezette betrokkenheid bij actief). Hoofdvormen VOV-transacties in de corporatiepraktijk In deze paragraaf wordt de verwerkingswijze van twee meest voorkomende typen VOV-transacties uitgewerkt:  VOV-transacties met een terugkooprecht tegen een prijs die significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment, met als meest toegepaste verschijningsvorm ‘Slimmer Kopen’.  VOV-transacties met terugkoopplicht tegen een prijs die significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment, met als meest toegepaste verschijningsvorm ‘Koopgarant’ . Bij beide transactievormen is er sprake van een niet in de tijd begrensde terugkoopplicht -/recht met een deling van de waardeverandering tussen moment van verkoop en terugkoop op basis van de zgn. Fair Value balans. Deze Fair Value balans regelt de verhouding tussen de verstrekte korting op de marktwaarde van de woning en het aandeel in de waarde-ontwikkeling dat de koper en de corporatie toekomt. Met deze verhouding wordt evenwichtigheid in de voor- en nadelen voor de koper nagestreefd. Fair value tabel ontleend aan Regeling vervreemdingen woongelegenheden 1-11-2011: % Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en verleende gebruik bij korting vervreemding door TI 85 15 80 20 75 25 70 30 65 35 60 40 55 45 50 50

Maximum % aandeel corporatie in waardeontwikkeling 22,5 30 37,5 45 50 50 50 50


68

Verbeteringen aan de woning Het aanbrengen van verbeteringen aan een onder VOV verkochte woning door de eigenaar-bewoner kan leiden tot een verhoging van de marktwaarde van de woning. Het betreft bijvoorbeeld een aanbouw, dakkapel, sanitair en keuken. Het waarde-effect hiervan (door taxatie te bepalen) wordt afgescheiden van de algehele waardeontwikkeling van de verbeterde woning en voor 100% rechtstreeks doorberekend in de terugkoopprijs. De contractuele deling van de waardeontwikkeling heeft derhalve betrekking op de waardeontwikkeling na aftrek van het waarde-effect van de verbeteringen. Voor de bepaling van de marktwaarde van de woning per balansdatum verdient het de voorkeur de waarde van deze verbeteringen pragmatisch in te schatten op basis van praktijkervaringen. Verschijningsvormen van VOV-transacties in de corporatiepraktijk VOV-transacties kennen, naast de hiervoor genoemde hoofdvormen ‘Koopgarant’ en ‘Slimmer Kopen’, andere varianten en verschijningsvormen. Voorbeeld in de praktijk is verkoop zonder korting met een terugkooprecht zonder korting. Ook binnen de hoofdvormen ‘Koopgarant’ en ‘Slimmer Kopen’ kunnen verschillende verschijningsvormen bestaan, afhankelijk van de specifieke contractuele bepalingen. Voor de verwerking van de andere varianten en verschijningsvormen wordt verwezen naar de algemene kwalificatiecriteria voor VOV-transacties, waarbij altijd het geheel van feiten en omstandigheden bepalend is voor de verwerking van de VOV-transactie. Kwalificatie ‘Koopgarant’ en ‘Slimmer Kopen’ op grond van de algemene kwalificatiecriteria RJ 270 Koopgarant (terugkoopplicht) Kenmerken van de Koopgarant-regeling:  korting op verkoopprijs (doorgaans 10-30%);  koper is verplicht woning te koop aan te bieden aan de woningcorporatie;  terugkoop tegen oorspronkelijke verkoopprijs, gecorrigeerd voor waardeverandering;  voordeel/risico van waardeverandering wordt gedeeld door woningcorporatie en koper (ter illustratie: zie Fair value tabel);  woningcorporatie stelt als voorwaarde dat de woningen naar behoren worden onderhouden en in goede staat worden gehouden;  woningcorporatie garandeert terugkoop van de woning;  koper wordt in een aantal gevallen erfpachter. Op grond van bovenstaande kenmerken is bij ‘Koopgarant’ in de regel geen sprake van een verkooptransactie. Bij ‘Koopgarant’ wordt namelijk niet voldaan aan het belangrijkste criterium voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ 270.110.a, aangezien de woningcorporatie als gevolg van de terugkoopplicht niet alle belangrijke risico’s en belangrijke rechten op economische voordelen terzake de woning aan de koper heeft overgedragen. Een belangrijk deel van de economische voordelen/risico’s (met name risico van waardeverandering) blijft voor rekening van de woningcorporatie. Verder zal het restwaarde, zijnde het bedrag waarvoor de corporatie de woning naar verwachting weer zal terugkopen altijd significant zijn (meer dan 10% van de verwachte marktwaarde op terugkoopmoment). En in de gevallen dat sprake is van een erfpachtconstructie wordt formeel het juridisch eigendom niet overgedragen. Tot slot kan de woningcorporatie voorwaarden stellen aan de koper omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning, zodat de beschikkingsmacht feitelijk bij de woningcorporatie blijft. Omdat ‘Koopgarant’ niet voldoet aan de RJ-criteria voor opbrengstverantwoording wordt deze transactie verwerkt als financieringstransactie. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

69

645.301. Voor een VOV-transactie met een terugkoopplicht, wordt verwezen naar de voorbeelden 9a en 10a van Bijlage 2 hoofdstuk 270 De winst- en verliesrekening. Verwerking VOV-transactie met een terugkoopplicht Voorbeeld 9a betreft de situatie dat verkoper een terugkoopplicht heeft tegen de reële waarde op terugkoopmoment. Weliswaar kennen de VOV-transacties ‘Koopgarant’ geen terugkoopprijs tegen de reële waarde op terugkoopmoment, maar naar analogie van dit voorbeeld is het wegens de terugkoopplicht zeker dat het actief terug zal worden overgedragen aan de corporatie, waarmee de corporatie als verkoper feitelijk de beschikkingsmacht en daarmee niet alle belangrijke risico’s en belangrijke rechten op economische voordelen terzake de woning heeft overgedragen. Wel dienen daarbij alle feiten en omstandigheden te worden beoordeeld, zoals de situaties en aspecten die zijn genoemd op pagina 4 e.v. van deze notitie. Slimmer Kopen (terugkooprecht) Bij ‘Slimmer Kopen’ is sprake van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een prijs die lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van terugkoop. De terugkoopprijs is een van de reële waarde via een rekenformule afgeleide prijs. In deze situatie zal een bedrijfseconomisch verantwoord handelende corporatie waarschijnlijk altijd overgaan tot terugkoop als deze door de eigenaar-bewoner wordt aangeboden. In dat geval blijft de verbinding tussen de verkochte woning en de corporatie als het ware via drie ‘lijnen’ in stand: 1 de corporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen een bedrag dat vanwege de korting beneden de verwachte reële waarde ligt op moment van terugkoop, en wel zodanig dat op moment van de VOV-transactie het redelijk zeker is dat de terugkoopoptie zal worden uitgeoefend. De beoordeling vindt plaats op het moment van aangaan van de VOV-transactie en op basis van de op dat moment aanwezige kennis en gerede verwachtingen. In een dergelijk geval spreekt men ook wel van een “bargain purchase option” of van economische koopdwang. 2 de corporatie behoudt een restwaarderisico, namelijk het risico dat de reële waarde lager is dan verwacht, maar nog wel hoger dan de te betalen terugkoopprijs. De corporatie loopt dus het risico dat zij bij terugkoop een beperkter voordeel uit hoofde van de uitoefening van het terugkooprecht behaalt. 3 de corporatie blijft betrokken bij de waarde-ontwikkeling van de woning op basis van de Fair Value tabel (zie blz. x). De omvang van de betrokkenheid is afhankelijk van de verstrekte korting en bedraagt maximaal 50%. Bij “Slimmer Kopen’ is derhalve over het algemeen geen sprake van overdracht van nagenoeg alle economische voordelen en risico’s en wordt de VOV-transactie als financieringstransactie verwerkt. Wel moet steeds rekening worden gehouden met het geheel van feiten en omstandigheden. Een voorbeeld is dat de corporatie op grond van haar huidig beleid heeft besloten om niet het realiseren van het toekomstige financiële voordeel voorop te stellen omdat zij meerdere (i.c. volkshuisvestelijke) overwegingen moet maken dan alleen bedrijfseconomische, in welk geval zij nu reeds besloten heeft en met de koper heeft gecommuniceerd om geen gebruik te willen maken van het terugkooprecht. Volkshuisvestelijke overwegingen zijn onder andere de mate waarin de corporatie, door de woning al dan niet terug te kopen, invloed wil blijven uitoefenen op het beheer en de leefbaarheid van het gebied.


70

Het strategisch voorraadbeleid van de corporatie kan er op gericht zijn de woning juist wel terug te kopen en dus gebruik te maken van het terugkooprecht, niet om financieel gewin, maar om de woning opnieuw in te zetten als sociale huurwoning in welk geval bij waardering tegen (kostprijs of lagere) bedrijfswaarde zij juist een verlies voor haar rekening neemt (de terugkoopprijs als afgeleide van de marktwaarde zal doorgaans hoger zijn dan de bedrijfswaarde). Indien tegen deze achtergrond op balansmoment wordt besloten en gecommuniceerd met de koper om de woning niet in de toekomst terug te kopen, wordt de VOV-transactie als verkooptransactie verwerkt. Komen deze overwegingen pas aan de orde bij terugkoop dan wel wordt eerst dan besloten geen gebruik te maken van het terugkooprecht (nieuw feit), dan wordt op huidig balansmoment uitgegaan van de veronderstelling dat de woning vanwege het te behalen financiële voordeel te zijner tijd wordt teruggekocht. Het afzien van het terugkooprecht bij aanvang lijkt overigens eerder uitzondering dan regel. In de meeste gevallen is het zeker dat de terugkoopoptie zal worden uitgeoefend vanwege de korting beneden de verwachte reële waarde op moment van terugkoop. Alleen bij extreem ongunstige marktvooruitzichten (theoretisch gezien), kan een break-even punt optreden waarbij het prijsvoordeel wegens de lagere terugnameprijs dan de marktprijs niet meer opweegt tegen de nettowaardedaling (waardeverandering woning minus terugkoopverplichting). Ter illustratie onderstaand voorbeeld: bij een verwachte extreme daling van de marktwaarde van € 200.000 naar € 100.000 wordt de ‘bargainpurchase option” ad € 20.000 (de woning is met een marktwaarde op moment van terugkoop van € 100.000, € 20.000 meer waard ten opzichte van de terugkoopprijs van € 80.000) teniet gedaan door de netto-waardedaling van € 20.000 (afwaardering woning € 80.000 minus vrijval terugkoopverplichting € 60.000). marktwaarde t=0 korting afgifteprijs

200.000 20% 160.000

marktwaarde t=10 waardeverandering in % waardeverandering in euros

100.000 -100,0% -100.000

aandeel koper in waardeverandering aandeel wcp in waardeverandering waardeverandering te betalen aan koper waardeverandering voor wcp

60% 40% -60.000 -40.000

terugnameprijs

100.000

-40,0%

Toelichting: De bargain purchase optie bedraagt € 20.000 en is het verschil tussen de hogere marktwaarde € 100.000 en de terugkoopprijs € 80.000 op t=10 (terugkoopmoment). Dit voordeel wordt teniet gedaan doordat de VOV-transactie per saldo een verlies heeft van € 20.000 zijnde de waardedaling van de woning € 80.000 minus de vrijval van de terugkoopverplichting € 60.000 wegens de daling van de marktwaarde. 645.301. Voor een VOV-transactie met een terugkooprecht tegen de reële waarde op terugkoopmoment wordt verwezen naar voorbeeld 1a van bijlage 2 van hoofdstuk 270 De winst-enverliesrekening. Verwerking VOV-transactie met een terugkooprecht tegen de reële waarde Voorbeeld 1a betreft de situatie dat verkoper een terugkooprecht heeft tegen de reële waarde op terugkoopmoment. In dat geval is sprake van een verkooptransactie en worden verkoopwinsten of verliezen op het moment van verkoop aan de nieuwe eigenaar-bewoner in de winst- en verliesrekening verantwoord.


71

De transactie wordt verwerkt als een verkoop (in het resultaat) en de eventuele terugkoop wordt als een reguliere koop van een actief verwerkt. De terugkoopoptie leidt niet tot behoud van belangrijke risks & rewards, omdat het bij terugkoop geen prijsvoordeel of –nadeel geeft, maar slechts het recht geeft om op enig moment weer over het actief te beschikken dan wel definitief af te stoten. 645.301. Voor een VOV-transactie met een terugkooprecht tegen een prijs die nsignificant lager is dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment, wordt verwezen naar voorbeeld 3a van bijlage 2 van hoofdstuk 270 De winst- en verliesrekening. Verwerking VOV-transactie met een terugkooprecht tegen een lagere prijs dan de reële waarde Voorbeeld 3a betreft de situatie dat verkoper een terugkooprecht heeft tegen een vaste prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Weliswaar kent “Slimmer Kopen’ geen vaste terugkoopprijs, maar hierbij zal naar analogie van dit voorbeeld waarschijnlijk altijd sprake zijn van een terugkoop omdat de terugkoopprijs significant lager is dan de verwachte reële waarde (zie blz. 7 onder Slimmer Kopen). Dit betekent dat er geen sprake is van overdracht van nagenoeg alle economische voordelen en risico’s. De transactie wordt daarom niet verwerkt als een verkoop- maar als een financieringstransactie. Kanttekeningen bij toepassing algemene kwalificatiecriteria RJ 270.110 voor Koopgarant en Slimmer Kopen Omvang resterende economische levensduur: Bij VOV-transacties in de corporatiesector zoals Koopgarant en Slimmer Kopen is niet op voorhand vast te stellen op welk moment gedurende de economische levensduur de woning wordt teruggekocht, zodat het economisch levensduurcriterium niet goed toepasbaar is. In het algemeen kan slechts gesteld worden dat de gemiddelde bewoningsduur van een eensgezinswoning in Nederland omstreeks 14 jaar is (bron: RIGO rapport: Fair value bij Verzekerd Kopen). 5.2

Waarderingsprincipes (RJ 645.302)

Algemene waarderingsprincipes 645.302. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie dienen te worden gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen. Indien een VOV-transactie kwalificeert als financieringstransactie, dient de terugkoopverplichting te worden gewaardeerd conform hoofdstuk 254 Schulden. Ook hierbij wordt rekening gehouden met de contractuele bepalingen tot terugkoop, inclusief de overeengekomen contractuele kortingspercentages. Waardering woningen gekwalificeerd als financieringstransactie  RJ 645.302 schrijft voor om de woningen die als financieringstransactie (zoals de hoofdvormen ‘Koopgarant’ en ‘Slimmer kopen’) verkocht zijn, op actuele waarde te waarderen volgens RJ 213 Vastgoedbeleggingen, gelet op het onderscheidend karakter van deze categorie woningen. Het maakt bij waardering van de VOV-woningen tegen actuele waarde niet uit of de overige materiële vaste activa in de jaarrekening op historische kostengrondslag zijn gewaardeerd. De reden om op actuele waarde te waarderen is dat bij historische kostprijswaardering de onrendabele top van nieuwbouwprojecten qua resultaatverantwoording niet kan worden gecompenseerd met de ‘verkoopwinsten’. Dit zou leiden tot eenzijdige, nadelige vermogenseffecten ofschoon de verkoop van woningen juist bedoeld is om de onrendabele top te compenseren. De actuele waarde is de marktwaarde op basis van het contract. De marktwaarde wordt elk jaar opnieuw op balansdatum bepaald (onder aftrek van de contractueel overeengekomen korting). Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

72

Deze marktwaarde is vast te stellen aan de hand van courante prijzen. Als hulpmiddel daartoe kunnen o.a. dienen: taxaties, verkoopprijzen van referentieobjecten, WOZ-waarden (hierop nog afslag toepassen omdat WOZ-waarde uitgaat van volle en onbezwaarde eigendom). De waardevaststelling van het interieur van de woning is relevant indien sprake is van ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) die in principe buiten de VOV-constructie vallen en derhalve volledig aan de verkoper worden vergoed bij teruglevering van de woning aan de corporatie. Hier dient bij de bepaling van de jaarlijkse waardeverandering in principe rekening mee te worden gehouden; volstaan kan worden deze waardeverandering pragmatisch in te schatten op basis van praktijkervaringen. Waardering terugkoopverplichtingen  De terugkoopverplichting dient jaarlijks gewaardeerd te worden op basis van de terugkoopprijs per balansdatum, derhalve rekening houdend met de contractuele terugkoopbepalingen incl. kortingspercentages (RJ 645.302). Waardering terugkoopplicht/terugkooprecht  Voor de toepassing van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving is de waarde van het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling en het terugkoopplicht / -recht (de zgn. optie) op nihil gesteld. Ingeval een transactie met een (ver)koopoptie kwalificeert als een verkooptransactie, is er geen sprake van een markt voor de optie; de waarde van de optie is veelal beperkt. Ingeval van kwalificatie als een financieringstransactie komt de waarde van de optie impliciet tot uitdrukking in de waardering van het actief. 5.3

Presentatie- en toelichtingsvereisten (RJ 645.5)

645.506. ….Indien de toegelaten instelling het actuele waardemodel hanteert voor de waardering voor …… de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, dan dient bij het eigen vermogen te worden toegelicht het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging zoals te bepalen op grond van artikel 2:390 lid 3 BW. Tevens dient te worden vermeld in hoeverre rekening is gehouden met de eventuele gevolgen van winstbelastingen zoals deze voortvloeien uit hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst. 645.508. Indien bij de toegelaten instelling sprake is van herclassificaties/herkwalificaties, dient de volgende informatie te worden opgenomen: - de feiten en omstandigheden die leiden tot de herclassificatie/herkwalificatie; en - de effecten van de (her)classificatie/kwalificatie op vermogen en resultaat. In de situatie dat VOV-vastgoed wordt aangemerkt als een financieringstransactie en de woning wordt teruggekocht, kan de woning afhankelijk van de door de corporatie gemaakte keuze opnieuw worden ingezet als VOV-woning, dan wel als huurwoning of verkoopwoning. Deze keuze leidt overeenkomstig RJ 213.601 tot een herclassificatie in verband met een wijziging van het gebruik, indien de woning niet opnieuw wordt ingezet als VOV-woning. Ingevolge RJ 645.508 dienen de feiten en omstandigheden die tot de herclassificatie/herkwalificatie hebben geleid te worden toegelicht alsmede de effecten hiervan op het vermogen en resultaat. Ingevolge RJ 213.604 dient bij herclassificatie van een tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbelegging naar vastgoed voor eigen gebruik als verkrijgingsprijs ten behoeve van opvolgende waardering, de reële waarde op het moment van wijziging van het gebruik te worden genomen. Dus de verkrijgingsprijs van een teruggekochte VOV-woning die vervolgens wordt ingezet als sociaal vastgoed/bedrijfsmiddel is conform RJ 213.604 de reële waarde op het moment dat de VOV-woning wordt gewijzigd in bedrijfsmiddel i.c. de bedrijfswaarde. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

73

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in het geval dat de corporatie de VOV-woning bij terugkoop inzet als sociaal vastgoed/vastgoedbelegging, geen sprake is van een herclassificatie omdat een VOV-woning reeds wordt aangemerkt als vastgoedbelegging. De waardering van een dergelijke woning op terugkoopmoment is de marktwaarde, waarbij het verschil met de terugkoopprijs, zijnde een wijziging in de reële waarde, conform RJ 213.504 in de WVR dient te worden verantwoord. 645.511. Indien ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ niet kwalificeren als een verkoop, maar als een financieringstransactie, dienen deze afzonderlijk te worden opgenomen onder de materiële vaste activa4, als ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De (terugkoop)verplichting dient te worden opgenomen onder de (langlopende) schulden onder ‘Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. In de toelichting wordt uiteengezet het aantal onroerende zaken dat is verkocht onder voorwaarden alsmede een beschrijving van de condities waaronder de transacties hebben plaatsgevonden. Verantwoording woningen gekwalificeerd als financieringstransactie  De woningen die als financieringstransactie (zoals de hoofdvormen ‘Koopgarant’- of ‘Slimmer Kopen’) verkocht zijn, blijven na de transactie op de balans van de woningcorporatie staan als afzonderlijke categorie “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” (RJ 645.511).  De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. Verantwoording terugkoopverplichtingen  De bij de levering van de woning ontvangen liquide middelen vertegenwoordigen een (terugkoop)verplichting welke dient te worden opgenomen onder de (langlopende) schulden onder ‘Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ (RJ 645.511). In het geval de koper met de aannemer een overeenkomst voor de bouw van de woning heeft afgesloten en de woningcorporatie op basis van het VOV-contract de volledige terugkoopverplichting heeft, wordt de terugkoopverplichting (en tevens de onroerende zaak) opgeboekt naarmate de bouw van de woning vordert. Voor de waardering van de aldus verantwoorde terugkoopverplichting verwezen wordt naar paragraaf 5.2 laatste bullet.  De waardeverandering van de terugkoopverplichting wordt jaarlijks in de winst- en verliesrekening op een aparte regel verantwoord als ‘Waardeveranderingen terugkoopverplichting’ (als onderdeel van de rubriek Financiële baten en lasten volgens de WVRmodellen bij RJ 645). Deze waardeveranderingen kwalificeren niet als rentelasten/baten. Toelichting VOV-transacties gekwalificeerd als financieringstransactie In de toelichting van de jaarrekening wordt omtrent deze transacties uiteengezet het aantal onroerende zaken dat is verkocht onder voorwaarden en een beschrijving van de condities waaronder de transacties hebben plaatsgevonden, waaronder de terugkooprechten/plichten (o.a. looptijd, uitoefenprijs, factoren die de waarde van de uit te oefenen optie beïnvloeden e.d. De terugkoopverplichting ingeval het een financieringstransactie betreft wordt opgenomen onder de langlopende schulden. Aanbevolen wordt het bedrag van de terugkoopverplichting dat in het volgend boekjaar moet worden afgelost in de toelichting te vermelden.

4 Dit is een onbedoelde fout in RJ 645.511 omdat volgens het balansmodel de VOV-activa niet onder de materiële vaste

activa maar onder Vastgoedbeleggingen worden opgenomen.


74

Netto-verantwoording van de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de VOV-woningen en de jaarlijkse waardeverandering van de terugkoopverplichting De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van het actief en de jaarlijkse waardeverandering van de terugkoopverplichting worden beiden opgeroepen door de ontwikkelingen in de marktwaarde van het actief en de daarover gemaakt afspraken in het VOV-contract. Er kan daarom voor worden gekozen in de winst- en verliesrekening het netto-effect van de beide waardemutaties (dus gesaldeerd) te verantwoorden. De netto waardemutatie wordt als volgt in de winst- en verliesrekening verantwoord:  Bij gebruik van het functionele model: onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’;  Bij gebruik van het categoriale model: onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. In de toelichting wordt dan een splitsing in de mutatie waarde vastgoed VOV en de mutatie terugkoopverplichtingen uit hoofde van VOV opgenomen. Verantwoording als verkooptransactie Indien de VOV-transactie niet kwalificeert als financieringstransactie maar als verkoop, wordt de verkoopopbrengst in het jaar van verkoop in het resultaat verwerkt. De woning wordt door de woningcorporatie gedesinvesteerd en verdwijnt daarmee uit de balans van de corporatie. De terugkoopverplichting komt eveneens niet in de balans tot uitdrukking, maar dient wel te worden toegelicht als niet in de balans opgenomen verplichtingen (zie hierna RJ 645.512). 645.512. De terugkooprechten en -plichten van alle verkochte onroerende zaken onder voorwaarden die kwalificeren als een verkooptransactie dienen te worden toegelicht onder de ‘niet in de balans opgenomen activa’ conform alinea 209 tot en met 212 en alinea 518 tot en met 521 van hoofdstuk 252Voorzieningen, niet in de balans opgenomen verplichtingen en niet in de balans opgenomen activa. In paragraaf 5.6 zijn de toe te passen bepalingen uit de richtlijnen samengebracht inzake de Niet in de balans opgenomen activa, de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en de Niet in de balans opgenomen regelingen. 5.4

Overige aandachtspunten

Vastgoed in ontwikkeling met VOV terugkooprecht/-plicht Vastgoed in ontwikkeling met VOV terugkooprecht/-plicht, gekwalificeerd als een financieringstransactie, wordt in de balans opgenomen onder Vastgoedbeleggingen op een afzonderlijke regel Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Zulks op grond van RJ 213.106nieuw (status van ontwerp-Richtlijn) waarin is bepaald dat onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als belegging, ook tot vastgoedbeleggingen worden gerekend. Volgens RJ 213.107-oud was op dergelijke onroerende zaken hoofdstuk 212 Materiële vaste activa van toepassing totdat de vervaardiging of ontwikkeling gereed was en eerst op dat moment hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen van toepassing werd. In het nieuwe balansmodel van de herziene RJ 645 is hierop reeds vooruitgelopen (zie Hoofdstuk 7). Vastgoed in ontwikkeling wordt bij eerste waardering gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs inclusief transactiekosten (RJ 213.301). De verkrijgingsprijs van een zelf vervaardigde vastgoedbelegging is het bedrag van de kosten tot en met het moment dat de vervaardiging of ontwikkeling gereed is (RJ 213.303-nieuw). Na eerste waardering wordt vastgoed in ontwikkeling tegen hetzij actuele waarde, hetzij historische kosten gewaardeerd (RJ 213.501). Voor VOV-woningen met terugkooprecht/-plicht en gekwalificeerd als financieringstransactie geldt uitsluitend de toepassing van het actuele waardemodel (RJ 645.302). Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

75

Indien vastgoed in ontwikkeling met VOV kwalificeert als een verkooptransactie (‘verkoopwoning’) vindt verwerking plaats overeenkomstig RJ 221 Onderhanden projecten (indien in opdracht van derden) danwel RJ 220 Voorraden (indien nog niet verkocht). De situatie kan zich voordoen dat een woningcorporatie woningen bouwt met als voornemen om de woningen na voltooiing te verkopen onder voorwaarden, zonder dat er al overeenkomsten met kopers zijn gesloten. In dit geval verdient het de voorkeur om het principe ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ toe te passen. Als aan beide voorwaarden wordt voldaan ligt classificatie als “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden in ontwikkeling” voor de hand. Onder toepassing van het principe ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ kan ook een bestaande woning die per balansdatum nog in exploitatie is maar na balansdatum onder VOV wordt verkocht, per balansdatum worden geherclassificeerd als “Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”. In dat geval wordt de woning op marktwaarde minus de verwachte vov-korting gewaardeerd. In de regel worden rechten en verplichtingen voortvloeiende uit eenzelfde overeenkomst niet in de balans opgenomen indien en voor zover noch de rechtspersoon noch zijn tegenpartij op de balansdatum heeft gepresteerd (RJ 115.113). Bij een op een vastgoed in ontwikkeling afgesloten VOV-contract heeft zowel de corporatie als de ‘koper’ op balansdatum nog niet gepresteerd uit hoofde van het VOV-contract. Het vastgoed is door de corporatie nog niet onder VOV-voorwaarden beschikbaar gesteld en de ‘koper’ heeft de uit het VOV-contract voortvloeiende financiering aan de corporatie nog niet verstrekt. Dit betekent dat gedurende de bouw geen vordering uit hoofde van de nog te ontvangen financiering en geen schuld uit hoofde van de terugkoopverplichting in de balans wordt opgenomen. De terugkoopverplichting wordt wel toegelicht als niet in de balans opgenomen verplichtingen. Ook dient op het moment van in ontwikkeling nemen van het vastgoed een eventueel verlies via een voorziening ten laste van het resultaat te worden verwerkt, indien de marktwaarde o.b.v. VOVcontract lager is dan de verkrijgingsprijs. Belastinglatenties inzake VOV-woningen Bij VOV-woningen is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële boekwaarde en de fiscale boekwaarde. Hierbij is (deels) sprake van een tijdelijk waarderingsverschil, waarvoor een belastinglatentie wordt gevormd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 “De verwerking van belastingen naar de winst bij toegelaten instellingen”. 5.5

Voorbeelden met journaalposten

Hierna wordt de verwerking van de beide hoofdvormen van VOV-transacties gekwalificeerd als financieringstransactie met voorbeelden geïllustreerd. Voorbeeld 1: Waardering bestaande huurwoning in exploitatie tegen actuele waarde (bedrijfswaarde), waardering na herclassificatie en verkoop als VOV-woning tegen actuele waarde (marktwaarde o.b.v. VOV-contract), terugkoop resp. als VOV-woning, sociale huurwoning, opnieuw verkoop 1.1 Initiële verkoop onder voorwaarden en herclassificatie naar VOV-woning De woningcorporatie verkoopt op tijdstip t = 0 een bestaande huurwoning in exploitatie met een bedrijfswaarde van € 60.000. De marktwaarde bedraagt € 120.000. Bij verkoop wordt een korting van 20% verstrekt, derhalve bedraagt de verkoopprijs o.b.v. VOV contract € 96.000 k.k. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

76

De verhouding tussen korting en aandeel waardeontwikkeling corporatie bedraagt 1 : 2; het waardeaandeel van de corporatie bedraagt derhalve 40%. Marktwaarde Af: korting (20%) VOV-transactieprijs

120.000 - 24.000 96.000

Journaalpost initiële verkoop onder voorwaarden en herclassificatie woning: Liquide middelen 96.000 a/ Terugkoopverplichting VOV

96.000

Onroerende zaken VOV a/ Sociaal vastgoed in exploitatie a/ Overige reserves: ongerealiseerde herwaardering (Balans)

60.000 36.000

96.000

Toelichting De niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning (‘herwaardering’) wordt conform RJ 213.605 bij herclassificatie van bedrijfsmiddel naar vastgoedbelegging rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (tenzij op grond van RJ 212.412 sprake zou zijn van een terugneming van een voorheen als last in de WVR verwerkte waardevermindering; hiervan wordt in deze casus geabstraheerd). Omdat het BBSH de toepassing van art. 2:390 BW (vormen van een herwaarderingsreserve) uitsluit, wordt de niet-gerealiseerde waardeverandering (‘herwaardering’) verantwoord in de overige reserves. Om inzicht te geven in de niet-gerealiseerde waardeverandering dient deze op grond van RJ 645.506 bij het eigen vermogen te worden toegelicht. 1.2. Stijging marktwaarde Na één jaar is de marktwaarde van de woning met 10% gestegen tot € 132.000. De marktwaarde van de woning o.b.v. VOV stijgt dientengevolge met 10% (€ 9.600) naar € 105.600. De terugkoopverplichting VOV stijgt met 60% * (€ 132.000 - € 120.000) = € 7.200. Journaalpost: Onroerende zaken VOV a/ Niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning* (WVR) Waardeveranderingen terugkoopverplichting (WVR) a/ Terugkoopverplichting VOV

9.600 9.600 7.200 7.200

Toelichting * Bij gebruik van het categoriale model voor de WVR is de juiste omschrijving: ‘Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden’; bij gebruik van het functionele model is de juiste omschrijving: ‘Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille’. Ultimo jaar 1 wordt de niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning (€ 36.000 + € 9.600) in totaal € 45.600 op grond van RJ 645.406 bij het eigen vermogen toegelicht. 1.3 Daling marktwaarde Stel nu dat de marktwaarde na één jaar niet met 10% is gestegen (zie 1.2) maar met 5% is gedaald van € 120.000 naar € 114.000. De marktwaarde van de woning o.b.v. VOV daalt dientengevolge met 80% * (€ 120.000 - € 114.000) = € 4.800 naar € 91.200. De VOV-verplichting daalt met 60% * (€ 120.000 - € 114.000) = € 3.600. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

77

Journaalpost: Niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning (WVR) a/ Onroerende zaken VOV Terugkoopverplichting VOV a/ Waardeveranderingen terugkoopverplichting (WVR)

4.800 4.800 3.600 3.600

Toelichting Ultimo jaar 1 wordt de bij het eigen vermogen eerder toegelichte nog te realiseren waardestijging VOV-woning van € 36.000 (zie 1.1) verlaagd met de waardedaling in jaar 1 van € 4.800 en bedraagt ultimo jaar 1 € 31.200. De waardedaling in jaar 1 wordt in het resultaat verwerkt omdat na eerste herwaardering bij herclassificatie (conform 213.605 rechtstreeks in het eigen vermogen), ingevolge 213.504 alle waardemutaties in het resultaat worden verantwoord. Aandachtspunt t.a.v. 1.2 en 1.3 (Stijging c.q. daling marktwaarde) Er kan voor worden gekozen in de winst- en verliesrekening het netto-effect van de waardeverandering van de woning en van de terugkoopverplichting (dus gesaldeerd: € 1.200) te verantwoorden. De netto waardemutatie wordt als volgt in de winst- en verliesrekening verantwoord:  Bij gebruik van het functionele model: onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’;  Bij gebruik van het categoriale model: onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. In de toelichting wordt dan een splitsing in de mutatie waarde vastgoed VOV en de mutatie terugkoopverplichtingen uit hoofde van VOV opgenomen. Hiermee is in de voorbeelden geen rekening gehouden. 1.4 Terugkoop, VOV-woning blijft in portefeuille als VOV-woning Kort na de eerder genoemde waardestijging (zie 1.2) koopt de corporatie de woning terug op basis van de gestegen marktwaarde van € 132.000. De VOV-woning met een marktwaarde o.b.v. VOV van € 105.600 (80% van € 132.000) blijft in portefeuille als VOV-woning. De VOV-verplichting van € 103.200 (€ 96.000 + € 7.200) wordt terugbetaald. De niet-gerealiseerde waardestijging van € 45.600 (begrepen in het eigen vermogen) blijft als zodanig gehandhaafd. Journaalpost: Terugkoopverplichting VOV a/ Liquide middelen

103.200 103.200

1.5 Na terugkoop, VOV-woning wordt verkocht tegen marktwaarde Na de terugkoop en het in portefeuille houden als VOV-woning (zie 1.4) besluit de corporatie vervolgens om de VOV-woning tegen de dan geldende volledige marktwaarde (€ 132.000) vrij te verkopen. Deze verkooptransactie leidt tot de volgende journaalpost: Journaalpost: Liquide middelen a/ Onroerende zaken VOV a/ Verkoopresultaat (WVR)


132.000 105.600 26.400

78

Toelichting Na herclassificatie (zie 1.1) en stijging van de marktwaarde (zie 1.2) bedraagt de niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning € 36.000 + € 9.600 = € 45.600, zijnde het verschil tussen de gestegen marktwaarde o.b.v. VOV van € 105.600 minus de boekwaarde op basis van bedrijfswaarde (vóór herclassificatie) € 60.000. Door de verkoop van de VOV-woning tegen marktwaarde wordt deze waardeverandering gerealiseerd. Er vindt dus binnen het eigen vermogen een verschuiving plaats tussen niet-gerealiseerde naar gerealiseerde waardeverandering. Dit betekent dat de eerder gegeven toelichting op de niet-gerealiseerde waardeverandering (‘herwaardering’) bij het eigen vermogen moet worden aangepast te weten dat in verband met verkoop van de VOV-woning de niet-gerealiseerde waardeverandering met € 45.600 is afgenomen. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ad € 36.000 in het eigen vermogen, dat nog niet via de winst- en verliesrekening is gelopen, kan ook in een afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening worden gebracht (RJ 240.408/411). Hiermee is in de voorbeelden geen rekening gehouden. Op de verkoop van de VOV-woning tegen marktwaarde wordt een verkoopwinst gerealiseerd van € 26.400 zijnde het verschil tussen de verkoopprijs van € 132.000 en de boekwaarde o.b.v. actuele waarde (dit is de marktwaarde o.b.v. VOV) van € 105.600. Het totale traject in deze variant (1.1 Herclassificatie naar VOV, 1.2 stijging marktwaarde en 1.5 Verkoop) heeft een winst wegens verkoop van het vastgoed opgeleverd van € 72.000 (€ 132.000 marktwaarde minus € 60.000 bedrijfswaarde). Hiertegenover staat een verlies op de afwikkeling van de hogere terugkoopverplichting van € 7.200. 1.6 Na terugkoop, VOV-woning wordt ingezet als sociale huurwoning Na de terugkoop tegen marktwaarde o.b.v. VOV ad € 105.600 (zie 1.4) besluit de corporatie om de VOV-woning in te zetten als sociale huurwoning. De bedrijfswaarde van de sociale huurwoning bedraagt op dat moment € 50.000. Dit leidt tot de volgende journaalposten: Journaalpost eerste waardering bij herclassificatie naar sociale huurwoning: Onroerende zaken in exploitatie 105.600 a/ Onroerende zaken VOV

105.600

Journaalpost waardering na eerste waardering (afboeking naar bedrijfswaarde) Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (WVR) 19.600 Overige reserves (Balans) 36.000 a/ Onroerende zaken VOV 55.600 Toelichting De afwaardering naar lagere bedrijfswaarde van in totaal € 55.600 bestaat uit een daling van de bedrijfswaarde van € 10.000 (€ 60.000 minus € 50.000), het terugdraaien van de eerder via het resultaat als bate verantwoorde Niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning ad € 9.600 en de eerder rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen gebrachte nog te realiseren waardestijging van € 36.000 (zie 1.2). De afwaardering van in totaal € 55.600 wordt als volgt verantwoord:  de daling van de bedrijfswaarde van € 10.000 wordt volgens RJ 212.413 in de WVR verwerkt, tenzij sprake is van een voor dit actief eerder gevormde herwaarderingsreserve in welk geval de waardedaling ten laste van het eigen vermogen wordt verantwoord; in dit voorbeeld wordt gemakshalve uitgegaan van verwerking in de WVR; Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

79

het terugdraaien van de eerder via het resultaat als bate verantwoorde Niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning ad € 9.600 wordt onder dezelfde post in de WVR als last verantwoord.  de eerder rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen gebrachte nog te realiseren waardestijging van € 36.000 wordt nu rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen gebracht; Het totale traject in deze variant (1.1 Herclassificatie naar VOV, 1.2 Stijging marktwaarde en 1.6 Inzet als sociale huurwoning) heeft per saldo een afwaarderingsverlies van € 10.000 opgeleverd, nl. het verschil tussen de bedrijfswaarde op moment van terugname ad € 50.000 en de oorspronkelijke bedrijfswaarde van € 60.000. De eerdere waardestijging van de bedrijfswaarde naar de marktwaarde o.b.v. VOV ad € 45.600 wordt met de terugkoop van de woning tegen de lagere bedrijfswaarde van € 50.000 weer volledig ongedaan gemaakt. Daarnaast is een verlies geleden op de afwikkeling van de hogere terugkoopverplichting van € 7.200. Noot: de teruggekochte woning kan ook als sociaal vastgoed/vastgoedbelegging worden ingezet. Hiervan is geen voorbeeld gegeven. Voor de hierboven uitgewerkte voorbeelden geldt dat de daadwerkelijke beleidskeuzen terzake de vervolgbestemming van de woning bepalend zijn voor de waardeveranderingen en de verwerking. Voorbeeld 2: Bouw en verkoop van een nieuwbouwwoning met VOV-contract, gekwalificeerd als financieringstransactie 2.1 Ontwikkeling vastgoed De woningcorporatie ontwikkelt op tijdstip t = 0 een nieuwbouwwoning en sluit hierop een VOVcontract af op basis van een marktwaarde van € 180.000 onder aftrek van 20% korting op de marktprijs derhalve tegen € 144.000. De kostprijs bedraagt € 160.000. Nadat de woning gereed is op t=1 wordt deze op dat tijdstip onder VOV geleverd. De verhouding tussen korting en aandeel waardeontwikkeling corporatie bedraagt 1 : 1,5; het waardeaandeel van de corporatie bedraagt derhalve 30%. Marktwaarde 180.000 Af: korting (20%) - 36.000 Transactieprijs 144.000 Journaalpost op t=o (aanvang ontwikkeling) Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (WVR) a/ Voorziening Onroerende zaken VOV Journaalposten op t=1 (oplevering woning) Onroerende zaken VOV a/ Liquide middelen Voorziening Onroerende zaken VOV a/ Onroerende zaken VOV

16.000 16.000

160.000 160.000 16.000 16.000

Dus per saldo wordt de woning opgenomen onder Onroerende zaken VOV tegen € 144.000. Toelichting Volgens RJ 213.303-nieuw worden onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als belegging, tot vastgoedbeleggingen gerekend en wordt hierop RJ 213 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

80

Vastgoedbeleggingen toegepast. Derhalve is geen sprake van herclassificatie van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging. Bij de waardering van de investering in de ontwikkelingsfase wordt rekening gehouden met de beoogde aanwending als vastgoedbelegging. Aangezien de actuele waarde o.b.v. het VOV contract € 144.000 bedraagt, is sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies van € 16.000 dat in de ontwikkelingsfase reeds wordt voorzien en als verlies wordt genomen. Opmerking periode tussen t=0 en t=1 Op de woning in ontwikkeling rust een terugkoopverplichting ‘in wording’ naarmate de bouw vordert, welke evident wordt op het moment van oplevering van de woning en ‘verkoop’ (beschikbaar stellen) aan de nieuwe bewoner. Wat betreft het VOV-contract dat is afgesloten op het moment van in ontwikkeling nemen van de woning, heeft zowel de corporatie als de ‘koper’ op balansdatum nog niet gepresteerd uit hoofde van het VOV-contract. De woning is door de corporatie nog niet beschikbaar gesteld (is nl. nog in aanbouw) en de ‘koper’ heeft de uit het VOV-contract voortvloeiende financiering aan de corporatie nog niet verstrekt (gebeurt op moment van levering van de woning). Dit betekent dat gedurende de bouw geen vordering uit hoofde van de door de corporatie nog te ontvangen financiering en geen schuld van de corporatie uit hoofde van de terugkoopverplichting in de balans wordt opgenomen. De terugkoopverplichting wordt wel toegelicht als niet in de balans opgenomen verplichtingen. Ook dient het verlies ad € 16.000 reeds ten laste van het resultaat te worden genomen, omdat de marktwaarde o.b.v. VOV-contract lager is dan de verkrijgingsprijs. 2.2 Levering woning als verkoop onder voorwaarden Na de ontwikkeling van de woning wordt deze op t=1 daadwerkelijk geleverd tegen de marktprijs o.b.v. VOV zijnde € 144.000 (effectuering VOV-contract). Journaalpost: Liquide middelen a/ Terugkoopverplichting VOV Vastgoedbeleggingen (Onroerende zaken VOV) a/ Vastgoedbeleggingen (Onroerende zaken VOV in ontwikkeling)

144.000 144.000 144.000 144.000

Op de woning in ontwikkeling rust een terugkoopverplichting ‘in wording’ naarmate de bouw vordert, welke evident wordt op het moment van oplevering van de woning en ‘verkoop’ (beschikbaar stellen) aan de nieuwe bewoner. Wat betreft het VOV-contract dat is afgesloten op het moment van in ontwikkeling nemen van de woning, heeft zowel de corporatie als de ‘koper’ op balansdatum nog niet gepresteerd uit hoofde van het VOV-contract. De woning is door de corporatie nog niet beschikbaar gesteld (is nl. nog in aanbouw) en de ‘koper’ heeft de uit het VOV-contract voortvloeiende financiering aan de corporatie nog niet verstrekt (gebeurt op moment van levering van de woning). Dit betekent dat gedurende de bouw geen vordering uit hoofde van de door de corporatie nog te ontvangen financiering en geen schuld van de corporatie uit hoofde van de terugkoopverplichting in de balans wordt opgenomen. De terugkoopverplichting wordt wel toegelicht als niet in de balans opgenomen verplichtingen. Ook dient het verlies ad € 16.000 reeds ten laste van het resultaat te worden genomen, omdat de marktwaarde o.b.v. VOV-contract lager is dan de verkrijgingsprijs. De verwerking van de waardeveranderingen en een eventuele terugkoop vindt op dezelfde wijze plaats als in de situaties genoemd in voorbeeld 1.


81

Voorbeeld 3: Bouw en verkoop van een nieuwbouwwoning met VOV-contract en afkoop erfpacht gekwalificeerd als financieringstransactie Koopgarant met erfpacht Bij Koopgarant met erfpacht wordt de grond aan de koper ‘verkocht’ tegen een afkoopsom van de erfpachtcanon. De corporatie koopt grond aan tegen € 20.000 en geeft deze uit in eeuwigdurende erfpacht aan koper tegen een afkoopsom van € 1.000. De woning wordt in opdracht van de corporatie door een aannemer gerealiseerd; bouwkosten € 150.000. De aannemingsovereenkomst vormt een onverbrekelijk geheel met de erfpachtovereenkomst. De uitgifteprijs (= marktwaarde o.b.v. VOV-contract) volgens het koopgarantcontract is bij een nieuwbouwwoning gelijk aan de bouwkosten verhoogd met de afkoopsom van de erfpacht, derhalve € 151.000. De verleende korting op de gronduitgifte vormt een waardeverminderingsverlies (€ 20.000 minus € 1.000 = € 19.000 verlies). De jaarlijkse terugkoopverplichting wordt volgens het VOV-contract bepaald op basis van de uitgifteprijs vermeerderd/verminderd met het kopersaandeel in de jaarlijkse markwaardeontwikkeling (rekening houdend met het gevestigd erfpacht). 3.1 Ontwikkeling vastgoed Journaalpost (ontwikkelingsfase) Bouwkosten: Vastgoedbeleggingen (Onroerende zaken VOV in ontwikkeling) (bouw 150.000 + grond 20.000 minus verlies 19.000) Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (WVR) a/ Schulden

151.000 19.000 170.000

Toelichting Vanwege de verleende korting € 19.000, is voor dit bedrag sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies dat in de ontwikkelingsfase als verlies moet worden genomen. 3.2 Levering woning als verkoop onder voorwaarden Na de ontwikkeling van de woning wordt deze daadwerkelijk geleverd tegen de uitgifteprijs ad € 151.000. Journaalpost: Liquide middelen a/ Terugkoopverplichting VOV Vastgoedbeleggingen (Onroerende zaken VOV) a/ Vastgoedbeleggingen (Onroerende zaken VOV in ontwikkeling)


151.000 151.000 151.000 151.000

82

5.6

Toelichtingsvereisten terugkooprechten en –plichten van alle verkochte onroerende zaken onder voorwaarden, kwalificerend als verkooptransactie

252.209 t/m 212: Verwerking Niet in de balans opgenomen activa 209. Niet in de balans opgenomen activa komen gewoonlijk voort uit niet geplande of andere onverwachte gebeurtenissen die aanleiding geven tot de mogelijkheid dat economische voordelen naar de rechtspersoon zullen vloeien. 210. Niet in de balans opgenomen activa worden niet in de balans verwerkt, omdat dit ertoe kan leiden dat baten in de winst- en verliesrekening worden verwerkt die nooit zullen worden gerealiseerd. 211. Zowel overeenkomsten onder opschortende voorwaarde(n) als overeenkomsten onder ontbindende voorwaarde(n) kunnen tot niet in de balans opgenomen activa leiden. 212. Voorbeelden van niet in de balans opgenomen activa zijn: - een voorwaardelijk actief: een post uit hoofde van een overeengekomen verkoop van een dochtervennootschap tegen een vaste prijs (hoger dan de boekwaarde) onder de opschortende voorwaarde dat anti-kartelbepalingen niet van toepassing zijn, terwijl de leiding ('control') niet is overgedragen; - een niet verwerkt actief: een door de rechtspersoon tegen een derde ingediende claim wegens geleden schade, waarvan toekenning (nog) niet vrijwel zeker is, of waarvan de toekenning vrijwel zeker of zelfs geheel zeker is, maar waarbij de grootte van het te ontvangen bedrag niet voldoende betrouwbaar kan worden geschat 252.518 t/m 521: Presentatie en toelichting Niet in de balans opgenomen activa 518. De aard van de niet in de balans opgenomen activa dient in de toelichting kort te worden beschreven. Van voorwaardelijke activa als bedoeld in alinea 110 onder a. dient, wanneer het waarschijnlijk is dat economische voordelen naar de rechtspersoon zullen vloeien, tevens een schatting te worden gegeven - indien uitvoerbaar - van het financiële effect van de voordelen op basis van de beginselen die zijn uiteengezet in alinea 301 tot en met 310 . 519. Wanneer (een gedeelte van) de informatie die volgens alinea 518 dient te worden verstrekt, niet wordt gegeven omdat dat niet uitvoerbaar is, dient dit te worden vermeld. 520. In zeer uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat vermelding van een of meer van de gegevens zoals vereist volgens alinea 518 de positie van de rechtspersoon in een geschil ernstig schaadt. In die gevallen behoeft de rechtspersoon die informatie niet te verstrekken. Wel wordt dan de algemene aard van het geschil vermeld. 521. Op het moment dat het vrijwel zeker wordt dat economische voordelen van voorwaardelijke activa naar de rechtspersoon zullen vloeien, worden de activa en de desbetreffende baten opgenomen in de balans respectievelijk de winst- en verliesrekening van de periode waarin die verandering plaatsvindt. 252.509 t/m 517: Presentatie en toelichting Niet in de balans opgenomen verplichtingen Algemeen 509. De aard van de niet in de balans opgenomen verplichtingen dient voor iedere categorie ervan in de toelichting kort te worden beschreven. Tevens dient de rechtspersoon - indien uitvoerbaar - voor iedere categorie per balansdatum in de toelichting te geven: a. een schatting van het financiële effect ervan op basis van de beginselen die zijn uiteengezet in alinea 301 tot en met 310; b. een indicatie van de onzekerheden met betrekking tot het bedrag of het moment van de uitstroom; en


83

510. 511.

512.

513.

c. de mogelijkheid van enigerlei vergoeding. Deze informatie behoeft niet te worden gegeven indien het zeer onwaarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van niet in de balans opgenomen verplichtingen middelen nodig zullen zijn. Wanneer (een gedeelte van) de informatie die volgens alinea 509 dient te worden verstrekt, niet wordt gegeven omdat dat niet uitvoerbaar is, dient dit te worden vermeld. Bij het vaststellen van de naar hun aard te onderscheiden categorieën niet in de balans opgenomen verplichtingen is het noodzakelijk in aanmerking te nemen of de aard ervan voldoende gelijk is voor vermelding als één categorie teneinde aan de vereisten van alinea 509 te voldoen. In zeer uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat vermelding van een of meer van de gegevens zoals vereist volgens alinea 509 de positie van de rechtspersoon in een geschil ernstig schaadt. In die gevallen behoeft de rechtspersoon die informatie niet te verstrekken. Wel wordt dan de algemene aard van het geschil vermeld. Op het moment dat het waarschijnlijk wordt dat voor een tot dat moment niet in de balans opgenomen verplichting een uitstroom van toekomstige economische voordelen noodzakelijk zal zijn, wordt een voorziening dan wel schuld verwerkt in de jaarrekening over de periode waarin die verandering van de waarschijnlijkheid zich voordoet (tenzij er sprake is van de zeer uitzonderlijke omstandigheid dat geen betrouwbare schatting van het bedrag van de voorziening of schuld kan worden gemaakt).

390.2. Niet in de balans opgenomen regelingen 201. Wettelijke bepalingen: Artikel 2:381 lid 2 BW luidt: 'Tevens wordt vermeld wat de aard, het zakelijk doel en de financiële gevolgen van niet in de balans opgenomen regelingen van de rechtspersoon zijn, indien de risico's of voordelen die uit deze regelingen voortvloeien van betekenis zijn en voor zover de openbaarmaking van dergelijke risico's of voordelen noodzakelijk is voor de beoordeling van de financiële positie van de rechtspersoon.'

In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel is ingegaan op de toepassing van de wettelijke bepaling. Dit wordt hierna nader toegelicht. Te verstrekken informatie 202. De wettelijk te verstrekken informatie heeft betrekking op de financiële gevolgen van niet in de balans opgenomen regelingen van de rechtspersoon. In hoeverre deze regelingen wel in de balans opgenomen worden, wordt niet bepaald in deze paragraaf. 203. De informatie wordt zowel in de enkelvoudige als in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen, omdat deze informatie wordt verstrekt vanuit het enkelvoudige, respectievelijk het geconsolideerde perspectief. 204. De Memorie van Toelichting meldt over de wettelijke vereisten: 'In de toelichting bij de jaarrekening moet informatie opgenomen worden over zogenaamde niet in de balans opgenomen regelingen (off-balance arrangements). Het gaat hier om informatie over de aard, het zakelijk doel en de financiële gevolgen van transacties en overeenkomsten van de rechtspersoon die niet in de balans tot uitdrukking komen, maar die wel van invloed zijn op de financiële positie van de rechtspersoon, omdat ze risico's of voordelen voor de rechtspersoon kunnen meebrengen. Deze informatie moet verstrekt worden als deze risico's of voordelen van enige betekenis zijn en voor zover de openbaarmaking ervan noodzakelijk is voor de beoordeling van de financiële positie van de rechtspersoon. [Het] kan bij deze niet in de balans opgenomen regelingen gaan om elke transactie of overeenkomst tussen rechtspersonen en entiteiten, ook wanneer zij geen rechtspersoonlijkheid hebben, die niet in de balans is opgenomen. Dergelijke regelingen kunnen verband houden met de oprichting of het gebruik van een of meer voor een speciaal doel opgerichte 'gelegenheidsvennootschappen' (special purpose entities) en offshoreactiviteiten *…+.' Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

84

205. Voorbeelden die in de Memorie van Toelichting worden genoemd zijn (naast de hiervoor genoemde structuren): - risico- en winstdelingsregelingen of verplichtingen die voortvloeien uit een overeenkomst zoals schuldfactoring; - gecombineerde koop- en terugkoopovereenkomsten; - regelingen met betrekking tot consignatie van aandelen; - 'take or pay'-regelingen; - securitisatie die wordt geregeld via afzonderlijke rechtspersonen en entiteiten zonder rechtspersoonlijkheid; - in onderpand gegeven activa; - operationele leasingregelingen; en - outsourcing. 206. Voor zover de in de toelichting op te nemen informatie niet in andere hoofdstukken is geregeld, gelden de alinea's van deze paragraaf. Indien toelichting op grond van de wet van toepassing is kunnen de volgende aspecten van belang zijn voor de toelichting, afhankelijk van de situatie en regeling: - aard van de regeling; - looptijd van de regeling; - belangrijke kenmerken; - de omvang van mogelijke financiële voor- en nadelen en de omstandigheden waarvan deze afhankelijk zijn; - in hoeverre de tegenpartij is aan te merken als een verbonden partij; - de overeengekomen financiële afspraken. 207. Op grond van de wet geven middelgrote rechtspersonen informatie over de aard en zakelijk doel van niet in de balans opgenomen regelingen: zij zijn vrijgesteld van het geven van informatie over de financiële gevolgen van niet in de balans opgenomen regelingen. Voor banken zijn geen wettelijke bepalingen inzake niet in de balans opgenomen regelingen. Toelichting terugkooprecht/terugkoopplicht Voor alle VOV-transacties die kwalificeren als een verkooptransactie dienen de overeengekomen terugkooprechten en –plichten te worden toegelicht (zie met name RJ 252.509 en RJ 390.206). Het gaat hierbij om o.a. de volgende informatie: - beschrijving van de aard, looptijd en uitoefenprijs van de optieregeling - factoren die de waarde van de uit te oefenen optie beïnvloeden e.d. - aantal en omvang van de verkooptransacties Terugkooprechten dienen te worden toegelicht onder Niet in de balans opgenomen activa; terugkoopplichten onder Niet in de balans opgenomen verplichtingen.


85

HOOFDSTUK 6 DE VERWERKING VAN BELASTINGEN NAAR DE WINST In deze handreiking wordt ingegaan op de verwerking van de belastingen naar de winst bij toegelaten instellingen. In RJ645 zijn specifieke bepalingen inzake ‘onroerende zaken in exploitatie’ en ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)’ opgenomen. In deze handreiking inzake belastingen naar de winst wordt dan ook specifiek ingegaan op de belastinglatenties inzake ‘onroerende zaken in exploitatie’ en ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)’. In deze handreiking wordt kort ingegaan op belastinglatenties inzake projecten en onderhoud. Op de verwerking van mogelijke waarderingsverschillen inzake andere posten zoals de financiële vaste activa (leningen u.g. en derivaten) en leningen o.g. wordt in deze handreiking niet ingegaan. Hiervoor wordt verwezen naar algemene bepalingen zoals deze in deze handreiking zijn opgenomen. In de handreiking worden de bepalingen inzake de belastingen artikelsgewijs behandeld. Daar waar in deze handreiking gesproken wordt over de (commerciële) jaarrekening betreft dit de statutaire jaarrekening zoals deze door de toegelaten instelling wordt opgemaakt. De fiscale jaarrekening betreft de op fiscale grondslagen opgestelde balans en winst-en-verliesrekening die gehanteerd worden voor de opstelling van de fiscale aangifte. Bij handreiking behoren vier bijlagen. Deze bijlagen betreffen:  Bijlage 1: Schematisch overzicht afwikkeling vastgoed  Bijlage 2: Verkoop onder voorwaarden  Bijlage 3: Scenario’s inzake voldoende beschikbare fiscale winst  Bijlage 4: Voorbeeldteksten voor de jaarrekening 6.1

RJ 645.401 Belastingplicht

RJ 645.401 luidt: 401. Toegelaten instellingen zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de verwerking en waardering zijn de bepalingen van hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst van toepassing. Integraal belastingplichtig betekent dat de toegelaten instelling voor al haar activiteiten belastingplichtig is. Op 23 januari 2009 is de tekst van Vaststellingsovereenkomst 2 (hierna: VSO.2) bekend geworden. Eind juni 2009 had 86% van de corporaties VSO.2 ondertekend. VSO.2 is daarmee voor deze instellingen van kracht geworden. Volgend uit de bepalingen van VSO.2 is bij toegelaten instellingen, in afwijking van andere sectoren, sprake van specifieke fiscale faciliteiten. Dit betekent dat voor alle posten van de jaarrekening van de toegelaten instellingen de bepalingen van RJ272 van toepassing zijn. In RJ 272 zijn bepalingen opgenomen inzake  272.2 Verwerking van over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen  272.3 Verwerking van latente belastingverplichtingen en -vorderingen  272.4 Waardering  272.5 Verwerking van over de verslagperiode verschuldigde of verrekenbare belasting en latente belasting  272.6 Presentatie  272.7 In de toelichting op te nemen gegevens  272.8 Belastingen binnen fiscale eenheid In het vervolg van deze handreiking gaan wij nader in op voornoemde bepalingen.


86

Voor een praktische uitwerking van dit onderwerp is het belangrijk de volgende drie vragen te beantwoorden: 1. Is er sprake van een verschil tussen de commerciële (waardering in de jaarrekening) en fiscale waardering (identificatie van het verschil)? 2. Is er sprake van een tijdelijk verschil? 3. Indien er sprake is van een tijdelijk verschil, hoe waardeer ik dit dan? Door verschillen tussen de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening en de fiscale waardering van activa/passiva kunnen verschillen ontstaan tussen het resultaat in de jaarrekening en het fiscale jaarresultaat. Derhalve zal de corporatie voor het kunnen bepalen van de aard en de omvang van de mogelijke verschillen zowel een balans op fiscale waarderingsgrondslagen als een balans op commerciële (vennootschappelijke) grondslagen moeten opstellen. Als basis regel geldt dat er voor tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering een belastinglatentie als schuld en/of als vordering in de (commerciële) jaarrekening zal worden gevormd. Er is sprake van een tijdelijk verschil indien er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van dit verschil. Voor permanente verschillen en tijdelijke verschillen met een permanent karakter (semipermanent) worden geen latenties gevormd. Er zal immers geen financiële afwikkeling van het verschil plaatsvinden. In hoofdstuk 6.2 en 6.3 van deze handreiking wordt nader ingegaan op het begrip tijdelijk verschil en het begrip fiscale afwikkeling. In hoofdstuk 6.4 wordt tevens de waardering van de tijdelijke verschillen toegelicht. 6.2

RJ 645.402 Tijdelijke verschillen

RJ 645.402 luidt: 402 Bij een toegelaten instelling is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering (volgens de jaarrekening) van met name de materiële vaste activa en de langlopende schulden en de fiscale waardering conform de waarderingsregels zoals vastgelegd in de zogenaamde Vaststellingsovereenkomsten tussen de Belastingdienst en de toegelaten instellingen. 6.2.1 Algemeen In de VSO tussen de Belastingdienst en de toegelaten instellingen is sprake van verschillen tussen de waardering (volgens de jaarrekening) van materiële vaste activa en leningen o.g. Daarnaast kan er sprake zijn van verschillen tussen de waardering volgens de jaarrekening en de fiscale aangifte inzake met name onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV; kooptussenvormen), project(en)ontwikkeling, financiële vaste activa (leningen u.g. en derivaten) en onderhoud (activering of kosten). Ten aanzien van de fiscale waardering per 1 januari 2008 in de fiscale balans van vastgoed en leningen (derivaten) zijn in de VSO specifieke bepalingen opgenomen. In VSO.2 is bepaald dat de vastgoedportefeuille op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 dient te worden gewaardeerd op waarde in het economisch verkeer; hierbij is vastgelegd dat woningen met een huur beneden de liberaliseringsgrens worden gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Maatschappelijk vastgoed wordt op de openingsbalans gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer, berekend op basis van 100% van de WOZ-waarde. Bedrijfsmatig vastgoed wordt op de openingsbalans gewaardeerd op waarde in de verhuurde staat, zoals bepaald door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur.


87

In VSO.2 is tevens bepaald dat de leningenportefeuille en de beleggingen, inclusief de derivatenportefeuille, op waarde in het economisch verkeer op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 dienen te worden opgenomen. De leningenportefeuille wordt hierbij gewaardeerd op de contante waarde van de kasstromen volgend uit de leningenportefeuille, waarbij deze kasstromen contant worden gemaakt tegen de jaarlijks verschillende yields van de zerocoupon curve. In RJ 645 is opgenomen dat bij een toegelaten instelling kan sprake zijn van tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van een actief of vreemd vermogen in de balans (waarde volgens de jaarrekening) en de fiscale boekwaarde. Dit betekent dus dat de RJ heeft ‘voorgeschreven’ dat er sprake is van tijdelijke verschillen bij voornoemde posten. Dit betekent tevens dat er geen ruimte is voor eigen interpretatie of keuze door de toegelaten instelling. Uit de bepalingen vloeit voort dat er bij alle toegelaten instellingen, in aanleg, sprake is van een latente belastingvordering c.q. latente belastingverplichting met betrekking tot voornoemde posten. In de volgende paragrafen zal nader worden ingegaan op een aantal (tijdelijke) verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering die tot een belastinglatentie leiden inzake kooptussenvormen, projecten en de onderhoudsvoorziening. Hierbij geldt wel de restrictie dat voor alle verrekenbare verschillen een latente belastingvordering dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening (zie ook hoofdstuk 6.4). In hoofdstuk 6.3 wordt ingegaan op de tijdelijke verschillen inzake de materiële vaste activa. 6.2.2 Kooptussenvormen Verkoopprogramma’s van woningcorporaties bevatten veelal ook verkopen onder voorwaarden (zogenaamde kooptussenvormen). Indien hiervan sprake is zal per soort ‘verkoop onder voorwaarden’ onderzocht moeten worden of bij ‘verkoop’ van de woning onder voorwaarden sprake is van fiscale verrekening van de boekwaarde. In sommige gevallen is hiervan geen sprake en wordt het tijdelijke verschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde niet gerealiseerd bij ‘verkoop’ onder voorwaarden. Op basis van deze schattingen zal bepaald moeten worden wat de hoogte/waarde van eventuele latenties is. Op de belastinglatentie inzake kooptussenvormen wordt in paragraaf 6.2.3 van deze handreiking verder ingegaan. 6.2.3 Projecten Hierna wordt ingegaan op de grondposities binnen projecten en de vorming van een belastinglatentie. Project A: Bij dit project worden zowel huur- als koopwoningen gebouwd. Aangezien het commerciële/fiscale verschil bij koopwoningen snel tot effectuering komt (dit in tegenstelling tot de huurwoningen, zie voor een nadere toelichting paragraaf 6.3) wordt is er sprake van een tijdelijk verschil (dat fiscaal wordt afgewikkeld). Voor dit verschil wordt een belastinglatentie gevormd. In het hiernavolgende overzicht is de grondwaarde toegerekend op basis van het aantal woningen. Dit zou ook bijvoorbeeld op basis van vierkante meters kunnen worden toegerekend. Vervolgens wordt voor het verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde een belastinglatentie gevormd. Boekwaarde commercieel: 3.000 Boekwaarde fiscaal: 17.000 Huur: 100; Koop: 30; totaal 130 Verdeling boekwaarde huur: commercieel 2.308; fiscaal 13.076 Verdeling boekwaarde koop: commercieel 692; fiscaal 3.924 Belastinglatentie: Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en commerciële waarde van de koopwoningen. 25% van (EUR 3.924 – EUR 692) = 808 vordering (commerciële waarde lager dan fiscale waarde) Journaalpost jaar 1: Belastinglatentie (B) 808 Aan Belastingen (V&W) 808 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

88

Project B: Dit betreft kavels waar huurwoningen zijn gesloopt. Deze kavels zullen (bebouwd of onbebouwd) worden verkocht. Dit betekent een afwikkeling van het commercieel-fiscaal verschil en het vorm van een latentie. Boekwaarde commercieel: 3.000 Boekwaarde fiscaal 5.000 Belastinglatentie: Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en commerciële waarde van de koopwoningen. 25% van (EUR 5.000 – EUR 3.000) = 500 vordering (commerciële waarde lager dan fiscale waarde) Journaalpost jaar 1: Belastinglatentie (B) 500 Aan Belastingen (V&W) 500 6.2.4 Onderhoudsvoorziening De meeste woningcorporaties kennen in de commerciële balans geen onderhoudsvoorziening meer. De toegelaten instelling kan in de fiscale balans gebruikmaken van de mogelijkheid tot het treffen van een fiscale onderhoudsvoorziening. Door het treffen van een fiscale onderhoudsvoorziening ontstaat er een verschil in de waardering volgens de commerciële balans en de fiscale balans. Er is dan sprake van een tijdelijk verschil doordat er een timingsverschil ontstaat (verschuiving in de tijd) van de onderhoudslasten. De onderhoudsvoorziening muteert feitelijk dan jaarlijks met een bedrag aan dotatie en een bedrag aan onttrekking. In de praktijk kan het voorkomen dat, door ideaalcomplex, de fiscale onderhoudsvoorziening ultimo boekjaar gelijk is aan die van het vorige boekjaar. Er is dan nog steeds sprake van een tijdelijk verschil aangezien de onderhoudsvoorziening feitelijk muteert, aangezien de voorziening voor wisselende jaren en wisselende complexen (toevoegingen en onttrekkingen etc.) wordt gevormd. Er is in die situatie dus geen sprake van een permanent verschil in de waardering tussen commercieel en fiscaal. Er is dus sprake van een (tijdelijk) verschil in waardering tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waarde. Dit betekent dat bij een onderhoudsvoorziening sprake is van latente belastingverplichting 6.3 RJ 645.403 Beleidsbeslissingen en afwikkeling RJ 645.403 luidt: 403 Bij de waardering van tijdelijke verschillen worden toekomstige (beleids)beslissingen ten aanzien van de creatie van een nieuw actief (vanuit een bestaand actief) respectievelijk de afwikkeling van een bestaand actief niet in de berekening betrokken. 6.3.1 Beleidshorizon De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van het onroerend goed is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporatie. De horizon van dergelijk beleid zal, in beginsel, vijf jaar bedragen overeenkomstig de (in de sector) gebruikelijke horizon voor prognoses, ervaringen en de bepalingen van RJ 121.310. Beleidsmogelijkheden ná deze vijf jaar worden niet in de geschatte gebruiksduur meegenomen, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd op grond van een realistisch strategisch beleidsplan/contractuele afspraken. De uit dit beleid voortkomende wijze van afwikkeling is verwerkt in de waardering van het vastgoed. 6.3.2 Vormen van afwikkeling In bijlage 1 is een schematisch overzicht inzake de mogelijke vormen van afwikkeling van het onroerend goed en het verwerken van latente belastingverplichtingen en -vorderingen opgenomen. Vormen van voorgenomen realisatie of afwikkeling zijn verkoop, sloop en afschrijving. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

89

De exploitatie van woningen tot einde levensduur wordt in deze handreiking als ‘sloop’ aangemerkt. Voor de bepaling en waardering van de tijdelijke verschillen dient afgezien te worden van toekomstige (beleids)beslissingen ten aanzien van een nieuw ontstaan actief (zogenaamde koppeling van diverse beleidsbeslissingen tot een keten). Deze voorgenomen toekomstige afwikkeling wordt pas relevant op het waarderingsmoment van het dan feitelijk aanwezige actief. Op dat moment vindt verwerking/waardering van een mogelijke belastinglatentie plaats. Voor de bepaling van tijdelijke verschillen wordt uitgegaan van kwalificatie en classificatie van het bezit conform de bepalingen van RJ 645.204. Daarbinnen wordt de complexindeling gehanteerd die conform de vierde alinea van RJ 645.208 door de toegelaten instelling wordt toegepast. Sloop In de VSO is vastgesteld dat de geactiveerde waarde (grond en opstal) bij sloop gehandhaafd blijft in de fiscale balans, tenzij er sprake is van een wijziging van de (gemeentelijke) bestemming van de grond van bouw naar openbaar groen. In geval van deze bestemmingswijziging vindt fiscaal een afwaardering plaats. Dit betekent dat in een ‘normale’ situatie geen fiscale afwikkeling plaatsvindt, aangezien de gehele geactiveerde waarde ‘doorschuift’ naar de volgende exploitatie. Er vindt geen zelfstandige fiscale afwikkeling plaats. Dit betekent dat conform RJ272.104 sprake is van tijdelijke verschillen die niet leiden tot een latentie. Aangezien er geen sprake kan zijn van koppeling van (beleids)beslissingen tot een keten, komen de fiscale afwikkeling en consequenties van de toekomstige afwikkeling (bijv. fiscale afschrijvingscapaciteit) tot waardering bij de realisatie van het nieuwe actief en niet bij het huidige actief. Het is fiscaal echter (ook) mogelijk om direct voorafgaand aan de sloop de grond en opstal af te waarderen tot de lagere bedrijfswaarde. De grond blijft bestaan. Bij het berekenen van de afwaardering dient de waarde in het economisch verkeer (benadering bedrijfswaarde) van de grond te worden bepaald. Het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de waarde in het economische verkeer kan dan ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht als ‘afwaardering naar lagere bedrijfswaarde’. De keuze voor deze fiscale afwikkeling kan worden toegepast maar hoeft niet. Er is dan sprake van een toekomstige beslissing. In het kader van deze handreiking worden toekomstige beslissingen niet in de waardering betrokken, en wordt (mede gelet op de uitvoerbaarheid) de hoofdregel “sloop is geen fiscale afwikkeling” gevolgd. Eventuele effecten zullen bij de daadwerkelijke fiscale afwikkeling worden verwerkt in de commerciële jaarrekening. Verkopen In het geval van verwachte verkopen is sprake van een tijdelijk verschil. Voor de (per complex) verwachte verkopen wordt een belastinglatentie gevormd. Voor de goede orde: het betreft hierbij de verwachte verkopen uit de verkoopvijver en niet de gehele verkoopvijver als zodanig. Hierna wordt per situatie uit het schematische overzicht van bijlage 1 een cijfervoorbeeld opgenomen: Situatie 1a: Waarderingsgrondslag historische kostprijs. Belastingtarief 25%. 100 woningen in exploitatie, hiervan worden 30 woningen binnen een termijn van 5 jaar verkocht. Overige 70 woningen blijven in exploitatie. Verwachte verkoopwaarde EUR 50. Verkoop in jaar 2. Commerciële waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 70; verkoopwoningen: EUR 30 Fiscale waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 90; verkoopwoningen: EUR 45 Belastinglatentie: Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en commerciële waarde van de 30 woningen in verkoop. 25% van (EUR 45 – EUR 30) = 3,75 vordering (commerciële waarde lager dan fiscale waarde) Journaalpost jaar 1: Belastinglatentie (B) 3,75 Aan Belastingen (V&W) 3,75 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

90

Journaalpost jaar 2

Verkoop in jaar 2 tegen EUR 50. Commerciële boekwinst EUR 20 (EUR 50 – EUR 30). Fiscale winst EUR 5 (EUR 50 – EUR 45). Acute belasting over fiscale winst bedraagt 25% x EUR 5 = 1,25. Dit betekent de volgende journaalpost: Belastingen (V&W) 1,25 Aan belastingen (B) 1,25 Voorts afwikkeling van de belastinglatentie: Aan Belastinglatentie (B) 3,75 Belastingen (V&W) 3,75 In jaar 2 betekent dit dat het belastingbedrag in de V&W 5 bedraagt (1,25 + 3,75) zijnde 25% (het belastingtarief) van de commerciële boekwinst ad EUR 20.

Situatie 1b: Waarderingsgrondslag actuele waarde. Belastingtarief 25%. 100 woningen in exploitatie, hiervan worden 30 woningen binnen een termijn van 5 jaar verkocht. Overige 70 woningen blijven in exploitatie. Verwachte verkoopwaarde EUR 60. Verkoop in jaar 2. Commerciële waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 110; verkoopwoningen: EUR 60 Fiscale waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 90; verkoopwoningen: EUR 45 Belastinglatentie: Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en commerciële waarde van de 30 woningen in verkoop. 25% van (EUR 45 – EUR 60) = 3,75 verplichting (commerciële waarde hoger dan fiscale waarde). Journaalpost jaar 1: Aan Belastinglatentie (B) 3,75 Belastingen (V&W) 3,75

Journaalpost jaar 2

Verkoop in jaar 2 tegen EUR 60. Commerciële boekwinst EUR 0 (EUR 60 – EUR 60). Fiscale winst EUR 15 (EUR 60 – EUR 45). Acute belasting over fiscale winst bedraagt 25% x EUR 15 = 3,75. Dit betekent de volgende journaalpost: Belastingen (V&W) 3,75 Aan belastingen (B) 3,75 Voorts afwikkeling van de belastinglatentie: Belastinglatentie (B) 3,75 Aan Belastingen (V&W) 3,75 In jaar 2 betekent dit dat het belastingbedrag in de V&W 0 bedraagt (3,75 3,75) zijnde 25% (het belastingtarief) van de commerciële boekwinst ad EUR 0.


91

Situatie 1c: Waarderingsgrondslag actuele waarde. Belastingtarief 25%. 100 woningen in exploitatie, hiervan worden 30 woningen binnen een termijn van 5 jaar verkocht. Overige 70 woningen blijven in exploitatie. Verwachte verkoopwaarde EUR 30. Verkoop in jaar 2 Commerciële waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 70; verkoopwoningen: EUR 30 Fiscale waarde (totaal): woningen in exploitatie: EUR 70; verkoopwoningen: EUR 30 Belastinglatentie: Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en commerciële waarde van de 30 woningen in verkoop. 25% van (EUR 30 – EUR 30) = 0 (commerciële waarde gelijk aan fiscale waarde) Journaalpost jaar 1 Journaalpost jaar 2 Verkoop in jaar 2 tegen EUR 30. Commerciële boekwinst EUR 0 (EUR 30 – EUR 30). Fiscale winst EUR 0 (EUR 30 – EUR 30). Acute belasting over fiscale winst bedraagt 25% x EUR 0 = 0. Dit betekent journaalpost: Aangezien er in jaar 1 geen belastinglatentie behoefde te worden gevormd geen afwikkeling in jaar 2 benodigd van de belastinglatentie. Kooptussenvormen Bij de kooptussenvormen is sprake van een bijzondere vorm van verkoop. Met betrekking tot deze kooptussenvormen is veelal sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële boekwaarde en de fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de boekwaarde wordt daarbij fiscaal afgewikkeld, een gedeelte van de boekwaarde (in de vorm van een winstrecht) wikkelt niet af. Er is dus sprake van een tijdelijk verschil waarvoor een belastinglatentie wordt gevormd. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de bepalingen inzake de waardering, presentatie en toelichting zoals opgenomen in hoofdstuk 6.4 van toepassing zijn. Indien er sprake is van een VOV-transactie welke in de jaarrekening moet worden verwerkt, ontstaat er een verschil tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde. Immers fiscaal wordt de verkoop gezien als een verkooptransactie. De vorm van de VOV-transactie is fiscaal alleen relevant voor het wel of niet kunnen vormen van een herinvesteringsreserve. Deze herinvesteringsreserve is dus niet relevant voor de vraag of er sprake is van een tijdelijk verschil. De latenties uit hoofde van VOV en de verplichting moeten worden gesaldeerd in de balans op voorzover er sprake is van gelijke looptijden (simultane afwikkeling). In bijlage 2 is een voorbeeld van de latente belastingverplichtingen c.q. -vorderingen uit hoofde van de kooptussenvormen opgenomen. Hierbij is een cijfervoorbeeld voor de verwerking op moment van verkoop, periode tussen verkoop en terugkoop en terugkoop uitgewerkt. Dit cijfervoorbeeld is uitgewerkt voor drie verschillende ‘startsituaties’. De eerste situatie betreft een (start)waarde van de materiële vaste activa zowel commercieel als fiscaal van 70, de tweede situatie betreft een (start)waarde van de materiële vaste activa zowel commercieel als fiscaal van 80, en de derde situatie betreft een (start)waarde van de materiële vaste activa zowel commercieel als fiscaal van 120. Voor alle beschreven situaties zijn deze VOV-prijzen en de terugkoopverplichting onderling gelijk. De voorbeelden laten tevens voor elke situatie de ontwikkeling in de latenties zien als gevolg van waardemutaties na verkoop en bij terugkoop. Situatie 1 betreft een verkoop tegen een hogere waarde dan de commerciële boekwaarde. Fiscaal wikkelt het materieel vast actief af. Commercieel blijft VOV op de balans. Dit betekent dat over het waardeverschil een belastinglatentie wordt gevormd. Op moment van terugkoop in situatie 1 bedraagt de te betalen VOV-prijs 105. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

92

Fiscaal wordt dit gesplitst in 95 materieel vast actief (de terugbetalingsverplichting op moment van terugkoop) en 20, zijnde het (fiscaal) te waarderen ‘winstrecht’. Bij terugkoop is de commerciële waarde 105. De fiscale waarde (mva 95 + winstrecht 20) bedraagt EUR 115, waardoor er is sprake van een (per saldo) latente belastingvordering van 2,5 (zijnde 25% * 10). In de tweede en de derde situatie betreft het een verkoop tegen een lagere waarde dan de boekwaarde, waardoor er een verlies ontstaat. Op grond van VSO.2-bepalingen wordt dit fiscale verlies geactiveerd, hetgeen leidt tot een waarderingsverschil met de commerciële balans. Afschrijvingen Per 1 januari 2008 hebben corporaties een fiscale openingsbalans opgesteld. In de VSO zijn bepalingen inzake de openingsbalans opgenomen. Uit de fiscale waarderingsgrondslagen volgt dat voor het per 1 januari 2008 aanwezige vastgoed over het algemeen geen sprake is van afschrijvingsmogelijkheden, tenzij de WOZ-waarde de komende jaren blijft dalen (als gevolg van een fiscale waardering welke veelal lager is dan het in de VSO opgenomen % van de WOZ-waarde). Bij investeringen (verbeteringen en nieuwbouw) na 2008 kan sprake zijn van een fiscale afschrijvingscapaciteit, zijnde het verschil tussen vervaardigingskosten en de WOZ-waarde. Een dergelijke afschrijvingscapaciteit leidt in beginsel tot een latente belastingvordering die dient te worden verwerkt. Situatie: Commerciële (boek)waarde vóór na-investeringen: Fiscale (boek)waarde vóór na-investeringen Na-investering in complex: WOZ-waarde na na-investering: Belastinglatentie:

Journaalpost:

6.4

EUR 70 EUR 90 EUR 30 EUR 105

Belastingtarief over het verschil tussen fiscale waarde en WOZ waarde van het complex. 25% van (EUR 120 – EUR 105) = 3,75 (vordering; commerciële waarde < fiscale waarde) Belastinglatentie (B) 3,75 Aan Belastingen (V&W) 3,75

Waardering, presentatie en toelichting

Algemeen Belastingen naar de winst betreffen zowel de over de verslagperiode verschuldigde of verrekenbare belasting (‘acute vennootschapsbelasting’) als latente belastingen die ten laste of ten gunste van de verslagperiode komen. In RJ 272 inzake belastingen naar de winst staat de ‘balance sheet liability method’ centraal, waarin het opnemen van latenties wordt benaderd vanuit de fiscale consequenties van de afwikkeling van de in de balans opgenomen activa en passiva. Dit betekent opname, verwerking en waardering van de belastinglatentie in aanleg los staat van de feitelijke kasstroom met betrekking tot de te betalen belasting. De alinea’s 401 tot en met 406 van hoofdstuk 272 zijn van toepassing. Latente belastingvorderingen en beschikbare fiscale winst In de definities van RJ272 is geregeld dat latente belastingvorderingen in de toekomst te verrekenen belastingbedragen zijn vanwege a) verrekenbare tijdelijke verschillen; b) beschikbare voorwaartse verliescompensatie en c) beschikbare fiscale verrekenings-mogelijkheden.


93

In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen een latente belastingvordering dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. De boekwaarde van een latente belastingvordering dient op elke balansdatum te worden beoordeeld. Voor zover het niet (langer) waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn om de latente belastingvorderingen geheel of ten dele te realiseren, dient de actieve latentie te worden afgewaardeerd (ten laste van het resultaat, conform RJ 272.406). In bijlage 3 is een cijfermatig voorbeeld opgenomen. In dit voorbeeld wordt voor 12 scenario’s inzichtelijk gemaakt of en in welke mate er sprake is van een waardeerbare latentie op grond van ‘voldoende beschikbare fiscale winst’. Het cijfervoorbeeld laat zien dat:  bij een fiscaal resultaat groter dan 0 er sprake is van een geheel waardeerbare latentie (scenario 5);  bij fiscale verliezen in enige jaar sprake is van gedeeltelijk waardeerbare latenties (scenario’s 6 tot en met 10). Bij een latente belastingvordering uit hoofde van tijdelijke verschillen kan de situatie ontstaan dat bij onvoldoende fiscale winst de latente belastingvordering uit hoofde van het tijdelijke verschil wordt omgezet in een latente belastingvordering uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie. Als het op het moment van het waarderen van de latente belastingvordering uit hoofde van een tijdelijk verschil al waarschijnlijk is dat deze wordt omgezet in een latente belastingvordering uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie en het vervolgens niet waarschijnlijk is dat die latente belastingvordering kan worden gerealiseerd (en daarom niet mag worden gewaardeerd), dan moet worden geconcludeerd dat ook voor de latente belastingvordering uit hoofde van het tijdelijke verschil realisatie niet waarschijnlijk is en dus geen activering mag plaatsvinden. In RJ 272.310 is tevens opgenomen dat een latente belastingvordering niet kan worden opgenomen op grond van een mogelijke verrekening met een latente belastingverplichting uit hoofde van herwaardering. De belastinglatenties uit hoofde van de VOV woningen (en de terugkoopverplichtingen) kunnen op nihil worden gewaardeerd vanwege het onzekere tijdstip waarop de betreffende VOV woningen voor terugkoop worden aangeboden. Commercieel bestaan deze latenties wel maar fiscaal niet. In de toelichting dienen de nominale bedragen van deze latenties te worden toegelicht. Nominaal of contant? In RJ272.404 is geregeld dat latente belastingvorderingen en -verplichtingen dienen te worden gewaardeerd tegen hetzij nominale hetzij contante waarde. Waardering tegen contante of nominal waarde is een vrije keuze. Indien contante waarde wordt toegepast, dient dit duidelijk in de toelichting te worden uiteengezet. Tevens is geregeld dat contantmaking tegen een nettorente dient plaats te vinden. Hieronder wordt verstaan de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Mutaties in belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging dienen te worden verantwoord als belastinglast of -bate. Dit betekent dat er een keuze gemaakt moet worden in waarderingssystematiek voor het geheel van de belastingvorderingen en -verplichtingen. Dat wil zeggen of alles contant óf alles nominaal. Hieruit volgt dat een combinatie van nominaal én contant niet is toegestaan. In RJ 272.405 is opgenomen: “Is sprake van een latentie met een korte looptijd dan is op praktische gronden nominale waardering toegelaten, ook indien bij andere latenties voor waardering tegen contante waarde is gekozen”. Bij een planhorizon van vijf jaar kan het verschil tussen een latentie op contante waarde en nominale waarde relatief groot zijn.


94

Presentatie en toelichting De alinea’s 601 tot en met 607 en de alinea’s 701 tot en met 719 van hoofdstuk 272 zijn van toepassing. In RJ 272.602 is geregeld dat latente belastingvorderingen op een afzonderlijke regel dienen te worden opgenomen onder de financiële vaste activa of onder de vlottende activa (vorderingen) overeenkomstig de gebruikelijke regels inzake classificatie. Latente belastingverplichtingen dienen te worden opgenomen onder de voorzieningen. De acute belastingschulden worden opgenomen onder de post ‘belastingen en premies sociale verzekeringen’. In de toelichting dient het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn te worden vermeld. In de toelichting dient (conform RJ 272.701) een uiteenzetting gegeven te worden van de gehanteerde methode van waardering. In RJ 272.212 is geregeld dat indien wordt gewaardeerd tegen contante waarde de nominale waarde van de latenties die in de verslagperiode zijn ontstaan én het op balansdatum resterende nominale bedrag van de verplichtingen en vorderingen dienen te worden vermeld. Tevens dient het bij discontering toegepaste percentage nettorente te worden vermeld. Voorts moet bij contante waardering een toelichting worden gegeven op de gemiddelde looptijd van de verplichtingen en vorderingen. Dit betekent dat bij waardering tegen contante waarde een toelichting vereist is. In RJ 272.707 is geregeld dat de (bedragen van) verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen en (die van) tijdelijke verschillen in de toelichting moeten worden vermeld, voor zover deze bedragen niet in de latente belastingvordering/latente belastingverplichting zijn opgenomen. In RJ272.7 zijn diverse bepalingen inzake de in de toelichting op te nemen gegevens opgenomen. In diverse bepalingen is opgenomen dat toelichting dient te worden gegeven in de situatie van belangrijke afwijkingen tussen het effectieve en het van toepassing zijnde belastingstarief én afwijkingen ten opzichte van de voorafgaande verslagperiode. 6.5

RJ 645.506 Herwaardering

506 In het BBSH is de toepassing van artikel 2:390 BW voor toegelaten instellingen uitgesloten. Indien de toegelaten instelling het actuele waardemodel hanteert voor de waardering voor het sociaal en commercieel vastgoed en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, dan dient bij het eigen vermogen te worden toegelicht het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging zoals te bepalen op grond van artikel 2:390 lid 3 BW. Tevens dient te worden vermeld in hoeverre rekening is gehouden met de eventuele gevolgen van winstbelastingen zoals deze voortvloeien uit hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst. Bij waardering tegen actuele waarde is sprake van een ongerealiseerde herwaardering. Voor complexen die aangehouden worden tot einde levensduur wordt uitsluitend voor zover er sprake is van fiscale afschrijvingscapaciteit voor dat deel een latentie gevormd. Voor het resterende waardeverschil tussen commercieel en fiscaal wordt overeenkomstig hetgeen in paragraaf 4.2.1 is opgenomen geen latentie gevormd (tijdelijke verschillen die niet leiden tot een latentie, semipermanent). Bij waardering tegen actuele waarde ontstaat er bij (her)waardering tot boven de fiscaal afschrijfbare boekwaarde in beginsel een belastbaar tijdelijk verschil, waarvoor in beginsel een latente belastingverplichting dient te worden opgenomen.


95

Bij waardering tegen actuele waarde zou onder BW2 Titel 9 in geval van herwaardering, op de balans een herwaarderingsreserve moeten worden opgenomen. De Nederlandse wetgever heeft evenwel in artikel 390 lid 1 en lid 5 de mogelijkheid opengehouden dat bij herwaardering geen latente belastingverplichting wordt getroffen. Uit de RJ en jurisprudentie blijkt echter sterke voorkeur voor het wél opnemen van latente belastingverplichtingen. Het BBSH sluit in artikel 26 lid 1 sub a onder 2 de toepassing van artikel 2:390 BW uit. In RJ645.506 staat een vergelijkbare formulering opgenomen als in artikel 2:390 BW voor wat betreft de te verstrekking toelichting op ongerealiseerde herwaarderingen. Hiermee lijkt de wettelijke optie om bij herwaardering géén latentie op te nemen weer te zijn herleefd. Het wel treffen van een latentie heeft echter de stellige voorkeur. Verantwoording onder de post latente belastingen is dan voorgeschreven (er is immers geen herwaarderingsreserve waarop de post in mindering kan worden gebracht). Dit betekent dat bij het in de jaarrekening (toelichting) opgenomen cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging moet worden opgenomen dat eventuele latenties onder de post ‘voorziening voor latente belastingverplichting’ zijn opgenomen.


96

Bijlage 1: Schematisch overzicht afwikkeling vastgoed In de waardering van het vastgoed opgenomen geplande verkopen op termijn van 5 jaar en/of concrete beslissingen /afspraken/overeenkomsten inzake verkoop na 5 jaar

Nee Exploitatie tot aan einde van de levensduur. Bij einde levensduur volgt sloop.

Nee Fiscale afschrijvingscapaciteit aanwezig? (fiscale waarde > WOZ waarde)

Ja

Ja Vormen van een latente belastingvordering over de fiscale afschrijvingscapaciteit

Er volgt geen zelfstandige fiscale afwikkeling (conform Vaststellingsovereenkomst 2). Conform RJ272.104 is sprake van tijdelijke verschillen die niet leiden tot een latentie.

Vormen van belastinglatentie over het waarderingsverschil

Commerciële waarde > fiscale waarde? (voorbeeld 1b)

Ja Vormen van een latente belastingverplichting over het waarderingsverschil

Nee Ja Commerciële waarde < fiscale waarde? (voorbeeld 1a)

Vormen van een latente belastingvordering over het waarderingsverschil

Nee Ja Commerciële waarde = fiscale waarde? (voorbeeld 1c)


Geen waarderingsverschil aanwezig. Geen latentie.

97

Bijlage 2: Verkoop onder voorwaarden Situatie start

1 waardemutatie tussen terugkoop verkoop en terugkoop

verkoop

Waarde van de woning in economisch verkeer Verleende korting Afspraak waardedeling VOV prijs Terugkoopprijs (verplichting)

100 25% 50/50

140 25% 50/50

75

105

-

start

2 waardemutatie tussen terugkoop verkoop en terugkoop

verkoop

start

3 waardemutatie tussen verkoop terugkoop en terugkoop

verkoop

140 25% 50/50

100 25% 50/50

140 25% 50/50

140 25% 50/50

100 25% 50/50

140 25% 50/50

140 25% 50/50

105 95

75

105 95

105 95

75

95

105 95

105 95

-

-

Commerciele balans MVA Latente belasting vordering Bank EV

70

75

105

105

80

75

105

105

120

75

105

105

0

18,75

23,75

2,5

0

18,75

23,75

3,75

0

18,75

23,75

8,75

50

125

125

30

50

125

125

30

50

125

125

30

-120

-123,75

-131,25

-131,25

-130

-126,25

-133,75

-133,75

-170

-136,25

-143,75

-143,75

Terugbetalingsverplichting

0

-75

-95

0

0

-75

-95

0

0

-75

-95

0

Te betalen belasting

0

-1,25

-1,25

-6,25

0

0

0

-5

0

5

5

0

Latente belasting schuld

0

-18,75

-26,25

0

0

-17,5

-25

0

0

-12,5

-20

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

70

0

0

95

80

0

0

120

120

0

0

140

0

0

0

20

0

5

5

0

0

25

25

0

50

125

125

30

50

125

125

30

50

125

125

30

-120

-123,75

-123,75

-138,75

-130

-130

-130

-145

-170

-155

-155

-170

0

-1,25

-1,25

-6,25

0

0

0

-5

0

5

5

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

15

0 0 0 5 0 5

0 0 0 30 -20 10

0 0 0 0 0 0

5

0 0 0 -5 0 -5

0 0 0 30 -20 10

0 0 0 0 0 0

-35

0 0 0 -45 0 -45

0 0 0 30 -20 10

0 0 0 0 0 0

-18,75 18,75 -1,25 -1,25

-7,5 5 0 -2,5

26,25 -21,25 -5 0

-17,5 18,75 0 1,25

-7,5 5 0 -2,5

28,75 -23,75 -5 0

-12,5 18,75 5 11,25

-7,5 5 0 -2,5

20 -15 -5 0

0

-33,75

7,5

-25%

-25%

75 -120 25 0 -20 0 -20 5 -15

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Fiscale balans MVA Winstrecht/geactiveerd ongerealiseerd verlies Bank EV Te betalen belasting Commercieel resultaat

Opbrengsten verkoop Boekwaarde verkoop Waardemutatie mva Waardemutatie fva

Resultaat voor belastingen Latente belastingen (tijdelijk verschil) op mva Latente belastingen (tijdelijk verschil) op terugbetalingverplichting

Acute belastingen over fiscaal resultaat Belastingen Resultaat na belastingen Belastingdruk (%)

3,75

7,5

-25%

-25%

75 -70 0 0 5 0 5 -1,25 3,75

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 #DIV/0!

-3,75

7,5

-25%

-25%

75 -80 5 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

#DIV/0!

0 #DIV/0!

Fiscaal resultaat

Opbrengsten verkoop Boekwaarde verkoop Ongerealiseerd resultaat Gerealiseerd resultaat

Overige exploitatie Resultaat voor belastingen Belasting Resultaat na belastingen Belastingdruk (%)


25

-25%

#DIV/0!

0 0 0 20 20 0 20 -5 15 -25%

20

#DIV/0!

#DIV/0!

0 0 0 20 20 0 20 -5 15 -25%

0

-25%

0 0 0 20 20 0 20 -5 15

#DIV/0!

-25%

98

Bijlage 3: Scenario’s inzake voldoende beschikbare fiscale winst Bijlage 3: Voorbeeld inzake "voldoende beschikbare fiscale winst"

Commerciele boekwaarde Fiscale boekwaarde Verkoopwaarde Belastingtarief Verkoop op t+1 Latentie inzake tijdelijk verschil op t is (90-60) * 25%

60 90 100 25% 7,5

Verondersteld dat er maar 1 jaar exploitatie is, daarna geen activiteiten meer. Uitgewerkt voor verschillende scenario's (verschillende overige resultaten) Geen waardering compensabele verliezen

Beginsituatie Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12 0 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 0 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 0 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5

Commercieel

Opbrengsten verkoop Boekwaarde verkoop Overige exploitatie Resultaat voor belastingen Latente belastingen (tijdelijk verschil) Afwaardering lat.bel (tijdelijk verschil) onvoldoende fiscaal res. Acute belastingen over fiscaal resultaat Belastingen Resultaat na belastingen

7,5 0 0 7,5

-7,5 0 -5 -12,5

-7,5 0 -3,75 -11,25

37,5 -25%

7,5

Belastingdruk (%)

#DIV/0!

Fiscaal

Opbrengsten verkoop Boekwaarde verkoop

0 0 0 0 0 0 0

Overige exploitatie Resultaat voor belastingen Belasting Resultaat na belastingen Belastingdruk (%)

#DIV/0!

-7,5 0 -2,5 -10

-7,5 0 -1,25 -8,75

-7,5 0 0 -7,5

-7,5 1,25 0 -6,25

33,75

30

-25%

-25%

26,25

22,5

-25%

-25%

-25%

-25%

-25%

Resultaat zonder afwikkeling boekwaarde --->

110

105

100

95

Afwikkelwaarde --->

90

90

90

90

Afwikkeloverschot/ (afwikkeltekort)

20

15

10

5

Boekwaarde commercieel

110 105 "surplus" "surplus" 100 "surplus" 95 "surplus" 90 85 80 75 70 65 7,5 7,5 7,5 7,5 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Totaal

-7,5 3,75 0 -3,75

-7,5 5 0 -2,5

-7,5 6,25 0 -1,25

18,75

15

11,25

7,5

3,75

-25%

-25%

-25%

-25%

-25%

-7,5 7,5 0 0

-7,5 7,5 0 0

0

-5

#DIV/0!

0%

Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -5 -3,75 -2,5 -1,25 0 0 0 0 0 0 0 0 15 11,25 7,5 3,75 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -25%

Boekwaarde fiscaal

-7,5 2,5 0 -5

7,5

7,5

7,5

7,5

#DIV/0!

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

90

85

80

75

70

65

60

55

90

90

90

90

90

90

90

90

0

-5

-10

-15

-20

-25

-30

-35

1,25

2,5

3,75

5

6,25

7,5

6,25

5

3,75

2,5

1,25

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

7,5

waardeerbare latentie niet waardeerbare latentie


99

Bijlage 4: Voorbeeld teksten waarderingsgrondslagen 1

Waarderingsgrondslagen

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet vóór belasting die de actuele marktrente van de toegelaten instelling weerspiegelt. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Waarderen op nominale waarde of contante waarde  Nominaal: De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van X %.  Contante waarde: Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet vóór belasting die de actuele marktrente van corporatie x weerspiegelt. Saldering

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling) 2 Grondslagen voor de resultaatbepaling Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.


100

3

Toelichting

Latente belastingvorderingen De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Van deze vorderingen is een bedrag ad EUR … miljoen (2010: EUR … miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering bedraagt EUR … miljoen (2010: EUR … miljoen). De gemiddelde looptijd van de vordering bedraagt .. jaar (2010: .. jaar). De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt ..% (2010: ..%). De latente belastingvordering die niet tot waardering is gebracht bedraagt EUR … miljoen (2010: EUR … miljoen). Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari 2011

x

Mutaties 2011 Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van resultaat Nieuwe/vervallen consolidaties Rentetoevoeging

x x x x x

Stand per 31 december 2011

x

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen EUR … (2010: EUR …). De tot waardering gebrachte nominale latente belastingverplichting bedraagt EUR … miljoen (2010: EUR … miljoen). De gemiddelde looptijd van de verplichting bedraagt .. jaar (2010: .. jaar). De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt ..% (2010: ..%). Belastingen (betreft toelichting winst- en verliesrekening) 2011 Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen


2010 x x x

x x x

x

x

101

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening  Onrendabele investeringen  Afschrijvingen  Verkoopresultaat bestaand bezit  Overige tijdelijke en permanente verschillen

x x x x x

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

x

Belastbaar bedrag

x

Acute belastingen boekjaar

x

en 2011 EUR

2010 EUR

Belastinglast huidig boekjaar Belastingbesparing in verband met investeringsaftrek Belastingen over niet aftrekbare kosten Uitgestelde belastinglast Aanpassing waardering compensabele verliezen Correctie voorgaande perioden Belastinglast

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt ..% (2010: ..%). [Indien het effectieve of toepasselijke belastingtarief met betrekking tot de resultaten uit gewone bedrijfsuitoefening of met betrekking tot de buitengewone resultaten in belangrijke mate afwijkt van dat van de voorafgaande verslagperiode, dient deze afwijking in de toelichting uiteengezet te worden.]


102

HOOFDSTUK 7 DE TOEPASSING VAN DE MODELLEN VOOR DE BALANS EN DE RESULTATENREKENING Modellen balans en winst- en verliesrekening RJ 645 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de modellen van verslaggeving van Toegelaten Instellingen. Hierbij worden de volgende definities gehanteerd:  Oude modellen: de modellen zoals deze zijn opgenomen in Bijlage 1 van Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (aangepast 2005);  Nieuwe modellen: de modellen zoals deze zijn opgenomen in Bijlage Modellen voor de jaarrekening van Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (herzien 2011). Opgemerkt wordt dat de nieuwe modellen een combinatie zijn van de ontwikkelde modellen voor waardering op historische kostprijs en actuele waarde, zowel voor de waardering van de vastgoedportefeuille uitgaande van de Richtlijn RJ 212, als ook voor de waardering van de vastgoedportefeuille, uitgaande van de waardering op RJ 213. De diversiteit van verschillen als gevolgen hiervan op de ontwikkelde samengevoegde modellen, komt het meeste tot uiting in de verschillen in de posten van de winst-en verliesrekening. Derhalve zal in deze handreiking met name worden ingegaan op de modellen voor de winst- en verliesrekening. 7.1 Model balans De balans is ten opzichte van het oude model op bepaalde deelaspecten nader aangescherpt, zoals het opnemen van: 1. Een afzonderlijke post Bouwclaims onder de Immateriële vaste activa 2. Vastgoedbeleggingen als een nieuwe, aparte categorie tussen materiële vaste activa en financiële vaste activa (hieronder vallen onder meer Commercieel vastgoed in exploitatie en Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden); 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, zowel onder de materiële vaste activa als ook onder de vastgoedbeleggingen en 4. Vastgoed bestemd voor verkoop, zoals verantwoord onder de voorraden als vlottende activa. Onderstaand worden de belangrijkste veranderingen nader toegelicht: Vastgoed, verkocht onder voorwaarden Volgens RJ 645.302 dienen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie (hierna: VOV-activa) te worden gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen. Het nieuwe model voor de balans rubriceert VOV-activa geheel in lijn met deze vereiste waarderingsgrondslag onder de categorie Vastgoedbeleggingen. Gegeven actuele ontwikkelingen (de uitwerkingsgedachten van de administratieve scheiding) en voortschrijdend inzicht in de periode tussen het opstellen van de modellen en het afronden van de definitieve richtlijn, verdient het echter de aanbeveling de VOVportefeuille gesplitst weer te gegeven. Afhankelijk van de kwalificatie van de woning op het moment dat de woning onder voorwaarden wordt verkocht, wordt de woning of als materiële vaste activa of als vastgoedbelegging verantwoord, rekening houdende met de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in de RJ richtlijn 645. Derhalve dient de VOV-portefeuille als volgt te worden verantwoord:


103





Materiële Vaste Activa, voor de VOV-portefeuille verhuureenheden betreffen die voorkomen uit het deel van de verhuurportefeuille, met een huur beneden de liberaliseringgrens en het deel van de portefeuille dat kan worden geclassificeerd als de MOG-portefeuille. Vastgoedbeleggingen, bij het andere deel van de VOV-portefeuille, waaronder nieuwbouw en verhuureenheden boven de liberaliseringgrens.

Immers RJ 645.511 bepaalt voor VOV-activa dat deze ‘… afzonderlijk (dienen) te worden opgenomen onder de materiële vaste activa …’. Deze aanduiding is gebaseerd op de situatie waarin nog geen afzonderlijke rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ in het model bestond en dient derhalve als onderdeel van deze handreiking meer generiek worden gelezen als ‘… afzonderlijk te worden opgenomen onder de vaste activa’. Separate categorie Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen wordt gezien de specifieke kenmerken van de post in de balans als een aparte categorie onderscheiden tussen materiële vaste activa en financiële vaste activa. De portefeuille heeft enerzijds kenmerken van materiële vaste activa en anderzijds ook van financiële vaste activa. Derhalve wordt deze post als een separate categorie tussen de materiële vaste activa en de financiële vaste activa weergegeven. Vastgoed bestemd voor verkoop, zoals verantwoord onder de voorraden als vlottende activa Woningen in exploitatie, die zijn gelabeld voor verkoop, worden op het moment dat het huurcontact is beëindigd, niet langer als materiële vaste activa of als vastgoedbelegging verantwoord, maar worden geclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop, onder de vlottende activa. Waardering van dit deel van de portefeuille geschiedt tegen de ingeschatte opbrengstwaarde, in lijn met de waarderingsgrondslagen voor vlottende activa. 7.2

Model van de winst-en verliesrekening

Na een aantal generieke opmerkingen zal in deze paragraaf een aantal specifieke opmerkingen worden gemaakt, als nadere guidance en/of als handreiking bij het toepassen van deze modellen bij het opstellen van de jaarrekening van Toegelaten Instellingen. De modellen Voor de indeling van de winst-en verliesrekening zijn twee alternatieven mogelijk: de functionele inrichting en de categoriale indeling. Op basis van wettelijke bepalingen dient de keuze van het model van de winst- en verliesrekening en de hierin gedefinieerde indeling, te worden gebaseerd op het model dat het beste past bij de aard van het bedrijf (art. 2:377 BW en MvT bij het BMJ). Als onderdeel van deze handreiking wordt aanbevolen de overwegingen voor de keuze van de indeling van de winst-en verliesrekening, in de toelichting nader uit te werken. In het functionele model wordt het ‘resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen’ uitgesplitst naar een functionele indeling. Hierbij worden de opbrengsten en kosten weergegeven naar de verschillende bedrijfsfuncties:  exploitatie vastgoed,  resultaat vastgoed ontwikkeling,  resultaat verkoop vastgoedportefeuille,  waardeverandering vastgoedportefeuille,  netto resultaat overige activiteiten,  overige organisatie kosten,  leefbaarheid en  financiële baten en lasten. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

104

Indien in overeenstemming met de aard van het bedrijf de categoriale indeling de voorkeur heeft, dan wordt het categoriale model voor de winst en verlies rekening als uitgangspunt gekozen voor de jaarverslaggeving. Hierbij worden de kosten weergegeven per kostensoort (huuropbrengsten, lonen en salarissen, sociale lasten, afschrijvingen etc) en niet toegerekend aan de eventueel verschillende bedrijfsactiviteiten. Opgemerkt wordt dat in de oude RJ richtlijn de modellen uitsluitend een categoraal model voor de resultatenrekening kenden. Het functionele model van de winst- en verliesrekening geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie, waarbij het jaarresultaat naar de verschillen activiteiten van de corporatie wordt uitgesplitst en de omvang van de niet aan de vastgoedportefeuille toe te rekenen basten en lasten, separaat worden weergegeven als overhead. Als handreiking wordt derhalve aangegeven dat het functionele model van de winst- en verliesrekening over het algemeen het beste past bij een corporatie, die naast de verhuuractiviteiten van de vastgoedportefeuille, ook significante activiteiten ontplooit op het terrein van de ontwikkeling van vastgoed en de verkoop van delen van de vastgoedportefeuille. De in het functionele model onderscheiden posten van de exploitatie van de vastgoedportefeuille, sluiten aan op de posten, zoals deze worden gebruikt in de bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen op basis van een DCF-berekening, uitgaande van bepalingen van RJ 213. Als handreiking wordt in dit kader derhalve aangegeven dat het functionele model het meest geschikt wordt geacht bij waardering van de vastgoedportefeuille op marktwaarde, volgens de uitgangspunten zoals verwoord in RJ 213. Als handreiking wordt daarnaast aangegeven dat de keuze van het model van de winst- en verliesrekening in het jaarverslag nader dient te worden toegelicht aan de hand van de aard en de omvang van de verschillende activiteiten van de corporatie. Opmerkingen bij de functionele indeling Als de functionele indeling wordt toegepast moet in de toelichting additionele informatie worden verstrekt over de categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst- en verliesrekening verwerkte lonen en salarissen (RJ 270.504). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten afzonderlijk in de toelichting te worden vermeld en wel als volgt:  lonen en salarissen;  pensioenlasten;  overige sociale lasten;  totaal personeelskosten. Voorts dient het totaalbedrag van de in de winst-en verliesrekening verwerkte afschrijvingen in de toelichting te worden vermeld (RJ 270.504). Als handreiking wordt tevens geadviseerd de opbouw van de overhead nader te specificeren naar de verschillende activiteiten en/of afdelingen, waaraan deze overhead is toe te rekenen, zoals de afdeling communicatie, P&O, facilitaire zaken, financieel & control etc. etc. Bij toepassen van het functionele model dienen de te onderscheiden baten en lasten aan de verschillende te onderscheiden activiteiten te worden toegerekend. Afhankelijk van de inrichting van de Planning & Control systematiek en de inrichting van het grootboek van de Toegelaten Instelling, kan hierbij een zogenaamde ‘kostenverdeelstaat’ worden gehanteerd.. Aan de hand van deze ‘kostenverdeelstaat’ kan de toerekening inzichtelijk worden gemakat en kan eveneens de consistente toepassing van deze toerekening door de jaren heen worden beoordeeld. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011)

105

Overhead welke niet aan de directe activiteiten, middels een opslag op de kosten van deze activiteiten, wordt toegerekend, wordt per saldo verantwoord onder de overige organisatie kosten. Opmerkingen bij de categoriale indeling Als de post overige bedrijfskosten in het categoriale model omvangrijk is ten opzichte van de andere kostenposten, dan moet in de toelichting deze post nader uiteen worden gezet, zo nodig met een nadere specificatie (RJ 270.503). Als handreiking wordt hierbij een bedrag gehanteerd, dat overeenkomt met een minimum van 10% van elk van de andere in het categorale model onderscheiden posten. Benamingen en volgorde De benamingen van de posten van de winst-en verliesrekening in zowel het categoriale, als ook in het functionele model mogen worden gewijzigd, echter alleen in benamingen die in het gegeven geval op ten minste even duidelijke wijze de inhoud van de post of telling aanduiden (art. 5 lid 2 BMJ). Wanneer de naam die een post op de winst-en verliesrekening heeft, wordt vervangen door een benaming die inhoudelijk afwijkt van de vervangen naam, moet deze benaming in de toelichting worden verklaard. De begrippen EBIT (earnings before interest and tax) en EBIT(D)A (earnings before interest, tax, (depreciation) and amortisation) worden vaak gebruikt in de jaarverslaggeving. Veelal worden deze begrippen in de toelichting op de de winst- en verliesrekening, in het jaarverslag, in kerncijfers en/of meerjaren overzichten gebruikt. In een aantal gevallen worden deze begrippen tot uitdrukking gebracht in de winst- en verliesrekening zelf. In RJ 270.509 wordt gewezen op de onverenigbaarheid van de begrippen EBIT en EBIT(D)A met het BMJ, aangezien de hantering van EBIT en/of EBIT(D)A er in veel gevallen toe leidt dat de volgorde van de posten in de winst- en verliesrekening moet worden gewijzigd, wat in strijd is met de vereisten van art. 6 lid 1 BMJ. Een dergelijke presentatie kan dus alleen plaatsvinden in de toelichting op de jaarrekening of in het jaarverslag. De volgorde van de posten in de modellen van de winst en verliesrekening mogen niet worden veranderd (art. 6 lid 1 BMJ). Dit betekent dat het weergeven van begrippen als EBIT(D)A (earnings before interest, taxes (depreciation) and amortisation) in de winst-en-verliesrekening zelf niet is toegestaan, omdat daarmee de dwingend voorgeschreven volgorde niet kan worden gehandhaafd (RJ 270.509). Er mag wel een uitsplitsing van de betreffende posten worden toegevoegd in de toelichting. Als handreiking wordt aangegeven in de toelichting bij de winst- en verliesrekening van de corporatie de omvang van de EBIT(D)A nader toe te lichten. Toegestaan is een ononderbroken reeks van posten uit de winst- en verliesrekening geheel of ten dele op te nemen in de toelichting op de winst- en verliesrekening, waarbij dan het totaal van die reeks in de winst- en verliesrekening wordt opgenomen (art. 8 lid 2 BMJ). Bijvoorbeeld: - het saldo van de financiële baten en lasten; - het totaal van de bedrijfslasten. Daarbij dient de voorgeschreven volgorde van de posten te worden gehandhaafd. In de toelichting op de winst- en verliesrekening moet dan ook het totaal van de desbetreffende posten blijken en in overeenstemming zijn met de desbetreffende post in de winst- en verliesrekening.


106

Veel voorkomende fout Een veel gemaakte fout is het vermengen van het functionele model en het categoriale model. Hierbij wordt dan gestart met de regels uit het functionele model om vervolgens verder te gaan met de overige kosten onderscheiden naar aard. Het combineren van de twee modellen is echter niet toegestaan op basis van artikel 2:377 BW en het Besluit modellen jaarrekening.


107

Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)

Recommend Documents