www.4sidis.blogspot.com
HAK MILIK DAN HAK GUNA USAHA (Menurut UUPA) MAKALAH Diajukan untuk memenuhi tugas mata kuliah ” Hukum Pertanahan ”
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Kaitanya tentang hukum tanah, merupakan keseluruhan peraturanperaturan hukum yang tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah yang merupakan lembaga-lembaga hukum dan hubungan-
hubungan yang konkrit dengan tanah. Hukum pertanahan ini juga sering disebut dengan hukum agraria. Dan yang menjadi objek hukumnya adalah seputar hak penguasaan atas tanah yang berisi serangkaian wewenang, kewajiban atau pun larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang di haki. Dalam makalah kami ini akan dibahas terkait hak-hak atas tanah menurut UUPA yaitu hak milik dan hak guna usaha. Tentang hak atas tanah banyak sekali pembagianya dan kami akan menjelaskan tentang hak milik dan hak guna usaha saja.
B. Rumusan Masalah 1. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik dan bagaimana penjelasanya berdasarkan UUPA ? 2. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Usaha dan bagaimana penjelasanya berdasarkan UUPA ?
BAB 11 PEMBAHASAN A. HAK MILIK 1. Pengertian Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tepatnya pasal 20 UUPA pasal 1dan 2, hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah ; hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 1 1
Soedaryo Soimin, Status Hak dan pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta. Hal 1
Terkait istilah “ terkuat dan terpenuhi” itu sebenarnya hanya sebagai pembeda antara hak milik dan hak atas tanah lainnya karena hak milik lah yang ter ( artinya paling) kuat dan terpenuhi diantara hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang. Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak ada batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain. Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain. 2 2. Ciri-ciri Hak milik Adapun ciri-ciri dari hak milik antara lain: a) Dapat dijadikan jaminan uang b) Dapat di gadaikan c) Dapat dialihkan kepada pihak lain, peralihan hak milik ini diatur pada pasal 20 ayat 2 UUPA, yaitu hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. d) Dapat dilepaskan secara sukarela e) Dapat di wakafkan, hal ini disebabkan hak milik mempunyai sifat terkuat, tidak memiliki keterikatan dengan waktu. Beda halnya dengan hak pakai yang tidak bisa di wakafkan karena ada keterikatan dengan waktu.3
3. Subjek Hak Milik Subjek hak milik menurut UUPA dan Peraturan pelaksanaanya, adalah 4: a) Perseorangan Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik ( Pasal 21 ayat 1 UUPA) b) Badan-badan Hukum Pemerintah 2
menetapkan
badan-badan
hukum
yang
Urip Santoso, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta. Hal . 90-91 Efendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta, Hal.238 4 Urip Santoso, Op.cit hal. 93 3
dapat
mempunyai hak milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA) Menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukan badanbadan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu bankbank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara), koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial. Menurut Pasal 8 ayat 1 Permen Agraria/ kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan, badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik, adalah Bank Pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah.
4. Terjadinya Hak Milik Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 22 UUPA yaitu: 5 a) Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat Hak milik atas tanah yang terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibbing). Hak milik ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat untuk mendapatkan sertifikat hak milik atas tanah.
b) Hak milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah Hak milik disini, semula berasal dari tanah Negara dan terjadi karena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur ini di atur dalam pasal 8 sampai pasal 16 Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan. c) Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang 5
Ibid, hal. 93-96
Hak milik atas tanah ini undang-undanglah yang menciptakannya, sebagaimana yang diatur dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan UUPA.
5. Pembebanan Dengan Hak Atas Tanah yang Lain Hak milik dapat dibebani hak atas tanah yang lain, seperti hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak menumpang. 6 Tidak ada ketentuan dalam UUPA bahwa hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti bahwa penguasaan fisik dan penggunaan tanahnya boleh diserahkan kepada pihak lain. 6. Pembebanan Hak Milik dengan Hak Tanggungan Menurut Pasal 25 UUPA, hak milik atas tanah dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Syarat sah terjadinya hak tanggungan harus memenuhi 3 unsur yang bersifat kumulatif, 7yaitu: a) Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya. b) Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikatan (tambahan) c) Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan
7. Hapusnya Hak Milik Didalam pasal 27 UUPA faktor-faktor penyebab hapusnya hak milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu: 8 a) Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA b) Karena penyerahan secara suka rela oleh pemiliknya c) Karena diterlantarkan d) Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah 6
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta. Hal. 327-328 Urip Santoso, Op.cit hal 97-98 8 Ibid, hal, 98 7
e) Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah.
Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya karena adanya bencana alam.
B. HAK GUNA USAHA
1. Pengertian Hak Guna Usaha, atau HGU dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. Dengan kata lain, HGU terikat oleh jangka waktu tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. 9 Luas tanah HGU adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar dam maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (Pasal 28 ayat (2) UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 Tahun 1996).10 2. Pemberian dan Subjek Hak Guna Usaha. Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses yang terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU. Menyangkut subjek HGU diatur dalam Pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah, a) Warga Negara Indonesia; b) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.11 3. Tanah Yang Dapat Diberikan dengan hak Guna Usaha 9
Kartini muljadi, Gunawan wijaya, Hak-hak atas tanah, Kencana Prenada Media group, Jakarta Urip Santoso, Op.cit hal.99 11 Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta. Hal 110-111 10
Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha telah diatur dalam Pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut:12 a) Tanah yang dapat diberikan hak guna usaha adalah tanah Negara. b) Dalam hal tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan statusnya sebagaikawasan hutan. c) Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaanya baru dapat dilaksanakan setelah selesainya pelepasan hak tersebut. d) Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaanya berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut harus diberi ganti rugi yang dibebankan kepada pemegang HGU baru.
4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahum dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 UUPA).13 Pasal 8 PP No. 40 tahun 1996 untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbaharui paling lama 35 tahun14. Perpanjangan jangka waktu HGU diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berahirnya jangka waktu yang telah ditentukan.
5. Terjadinya Hak Guna Usaha 1) Karena Konversi Yang dimaksudkan dengan konversi adalah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA. (Pasal 16 UUPA)15 12
Ibid, hal 111 UUPA, 14 Urip Santoso, Op.cit. hal 100 15 Efendi Perangin, Op.cit. hal. 145 13
Hak-hak lama yang dikonversi menjadi hak guna usaha adalah: a) Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang masih berlaku pada tanggal 24 september 1960, tanpa dipersoalkan apakah pihak yang empunya memenuhi syarat atau tidak. Jangka waktunya sama dengan sisa hak erfpacht tersebut, tetapi paling lama 20 tahun terhitung sejak tanggal 24 september 1960 (pasal III ketentuan konversi) b) Hak milik (adat) dan hak lainya yang sejenis sebagai yang disebutkan dalam pasal II ketentuan konversi, jika tanah pertanian, tanah perikanan, atau tanah peternakan dan yang empunya tidak memenuhi syarat umum mempunyai tanah dengan hak milik yang ditetapkan dalam pasal 21. HGU yang berasal dari hak milik (adat) dan hak lainnya itu berjangka waktu 20 tahun, sesuai dengan ketentuan mengenai konversi hak eigendom dalam pasal 1 ayat 3 ketentuan-ketentuan konversi. 2) Karena Penetapan Pemerintah Hak Guna Usaha terjadi dengan penetapan pemerintah. HGU ini terjadi melalui permohonan pemberian HGU oleh pemohon kepada Badan Pertanahan Nasional16. Apabila semua persyaratan tersebut terpenuhi, maka BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
6. Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 40 Tahun 1996 bahwa pemegang hak berkewajiban:17 a) Membayar uang pemasukan kepada Negara b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan,
16 17
Urip Santoso, Op,cit. hal. 100 Supriadi, Op.cit, hal 113
perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian hak c) Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik d) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan SDA dam menjaga kelestarian lingkungan f) Menyampaikan laporan tertulis setiap ahir tahun mengenai penggunaan HGU g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara setelah HGU tersebut hapus h) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan
7. Hapusnya Hak Guna Usaha Sebagaimana yang terdapat pada hak milik sebagai hak primer utama tetap mempunyai batas waktu atau hapus. Hal ini juga berlaku pada Hak GunaUsaha . Sesuai ketentuan yang berlaku dalam Pasal 34 UUPA Tahun 1960 dinyatakan bahwa hak guna usaha hapus karena,:18
a) Jangka waktunya berakhir b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak dipenuhi c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir d) Dicabut untuk kepentingan umum e) Ditelantarkan f) Tanahnya musnah g) Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)
18
Ibid, hal 114
BAB III KESIMPULAN Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dan juga hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Terkait ketentuan tentang hak milik dapat kami simpulkan bahwa ketentuan hak milik ini diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai Pasal 27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan Undangumdang. Undang-undang yang diperintahkan disini sampai sekarang belum terbentuk. Untuk itu
berlakulah pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-undang tentang hak milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan hukum
adat setempat dan peraturan-peraturan lainya
sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA.
Tentang Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. HGU terikat oleh jangka waktu tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. Ketentuan mengenai HGU disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai pasal 34 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dengan peraturan perundangan. Peraturan yang dimaksud disini adalah Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan hak pakai, secara khusus diatur dalam pasal 2 sampai dengan 18.
DAFTAR PUSTAKA
Harsono, Boedi. 2003. Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djambatan.
Muljadi, Kartini dan Gunawan wijaya. 2007. Hak-hak atas tanah, Jakarta:Kencana Prenada Media group
Perangin, Efendi. 1989. Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi
Hukum, Jakarta: Rajawali.
Santoso, Urip. 2005. Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Soimin, Soedharyo.1994. Status Hak dan pembebasan Tanah, Jakarta: Sinar Grafika.
Supriadi.2007. Hukum Agraria, Jakarta: Sinar Grafika.
Undang-undang Pokok Agraria.
