Gemeente HAARLEMMERLIEDE EN SPAARNWOUDE
Ruimtelijke onderbouwing
t. b. v.
Projectbesluit
ex. art. 3.10 Wro
Project “Functieverandering, Zuiderweg 9, Halfweg”
24 oktober 2011
1
TOELICHTING 1.
Inleiding
1.
2.
Omschrijving nieuwe ontwikkeling
2. 2. 3. 4. 5.
2.1 2.2 2.3 2.4
3.
De planlocatie in zijn stedenbouwkundige samenhang Bebouwingskarakteristiek Aangepaste situatie – nieuwe terreininrichting Het bouwplan
Ruimtelijk beleidskader 3.1 3,2
3.3
Rijksbeleid Provinciaal beleid 3.2.1 Relatie met de Wro 3.2.2 Structuurvisie 2040 3.2.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie Gemeentelijk beleid 3.3.1 Strategische Toekomstvisie 3.3.2 Bestemmingsplan
7. 7. 7. 7. 7. 7. 8 8 8.
4.
Ruimtelijke overwegingen
9.
5.
Beeldkwaliteit
9. 9. 10.
5.1 5.2
6.
Beeldkwaliteit als onderdeel van het provinciaal ruimtelijk beleid De gemeentelijke welstandsnota
Milieubeperkingen en omgevingsaspecten
10.
6.1
10. 10. 10. 10. 11. 11. 11. 11. 11. 12. 12. 12.
6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
Milieu 6.1.1 Bodem en grondwater 6.1.2 Watertoets 6.1.3 Luchthaven-indelingsbesluit Schiphol 6.1.4 Bedrijfszonering Verkeersaspecten Luchtkwaliteit Geur Externe veiligheid Cultuurhistorie / Archeologie 6.6.1 Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Holland 6.6.2 Beleidsnota Archeologie
7.
Juridische vormgeving
12.
8.
Uitvoerbaarheid
13.
8.1 8.2
13. 13.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economisch / financiële uitvoerbaarheid
BIJLAGEN (separaat) ▪
Besluitkaart
▪
Voorlopig wateradvies Hoogheemraadschap van Rijnland
▪
Projectbesluit
1 1.
Inleiding Het Wapen BV uit Grou verzoekt de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude de vigerende bestemming van het perceel Zuiderweg 9 te wijzigen ten behoeve van een verbouwing van de Borneohoeve tot een kleinschalig showrestaurant. Daartoe wordt het bedrijfsgebouw van de voormalige boerderij inwendig verbouwd en het bijbehorende terrein ingericht als parkeerterrein en fietsstallingsplaats. Het bedrijfsgebouw ligt in het dagrecreatieve gebied Houtrak, dat deel uit maakt van het grote recreatiegebied Spaarnwoude. Het gebouw werd voorheen gebruikt door het adviesbureau Oranjewoud De planlocatie is bekend als Gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie L nrs 271 en 272.
afb. 1
De planlocatie in groter verband (satellietfoto)
afb. 2
De planlocatie kadastraal
2 Het plan is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan “Houtrak 1986”, waarin het perceel is bestemd tot “Dagrecreatieve doeleinden”. De voorgestelde wijziging houdt in, dat het, aan de bedrijfswoning aangebouwde bedrijfsgebouw – dat oorspronkelijk is gebruikt als machineberging, opslagruimten, kantoor en schaftruimte – wordt ingericht als een theaterrestaurant met de daarbij behorende ruimten zoals keukens en kleedruimten. Burgemeester en wethouders hebben aangegeven, dat zij in principe medewerking willen verlenen aan de noodzakelijke bouwvergunning. Voor een passende planologische regeling wordt een procedure „Projectbesluit‟ ex artikel 3.10 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in gang gezet. Als onderdeel van de procedure projectbesluit ex artikel 3.10 Wro dient een “goede ruimtelijke onderbouwing” te worden opgesteld, waarin het plan en de beleidsmatige en ruimtelijk- stedenbouwkundige afwegingen ten behoeve van de realisering van het plan dienen te zijn verwoord. Het onderhavige document voorziet in deze vereiste. De voor dit projectbesluit te volgen procedure is opgenomen in artikel 3.11 Wro. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de omschrijving van het project. In hoofdstuk 3 komt het ruimtelijk beleid aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de ruimtelijke onderbouwing verwoord. In hoofdstuk 5 wordt de beeldkwaliteit behandeld. Dan worden in hoofdstuk 6 de milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 7 wordt de juridische planopzet uiteengezet. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid. 2.
Omschrijving nieuwe ontwikkeling 2.1
De planlocatie in zijn stedenbouwkundige samenhang
Het dagrecreatiegebied Houtrak is gelegen in de Houtrakpolder (een van de in de negentiende eeuw drooggelegde IJ-polders). Het grootste deel van deze polder is herschapen in een deel van het Westelijk Havengebied van Amsterdam.
afb. 3
Satellietfoto planlocatie
3 Het dagrecreatiegebied is een aangelegd park, waarbij de oorspronkelijke verkaveling veranderd is in forse bospartijen, open ruimten en veel slingerende watergangen doorsneden met voet- fiets- en ruiterpaden. In het westen liggen enkele maneges en in de noordoosthoek is er een camping. Op verschillende plaatsen zijn er parkeerterreinen. Voorts zijn er diverse recreatieve voorzieningen, zoals een terrasheuvel, een festivalterrein en een vissteiger. De Zuiderweg – een oorspronkelijk rechte polderweg – is vanaf de Bauduinlaan als fietspad aangepast aan het parkontwerp en is deel van de fietsrondweg door het park. De Zuiderweg is in de andere richting aangesloten op de Wethouder Van Essenweg,, die op zijn beurt weer aansluit op de A200 door Halfweg. Aan de Zuiderweg staat de voormalige boerderij de Borneohoeve. Deze werd gebruikt als onderhouds / beheersgebouw vanuit het adviesbureau Oranjewoud. De aangebouwde woning wordt nog wel bewoond. Deze bebouwing staat tezamen met een vrijstaande woning (nr.7) nu op een eiland, dat doorsneden wordt met de Zuiderweg en voet- en fietspaden in drie richtingen. De percelen van de Borneohoeve en vrijstaande woning de woning worden voor autoverkeer ontsloten via een deel van het fietspad.
2.2
Bebouwingskarakteristiek
De bebouwing bestaat uit een groot bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 31,3 x 23,7 m2. De gevelhoogte is slechts 3,5 m en de nokhoogte is 15 m. Het is een bakstenen gebouw met een pannendak. De voor- en achtergevel zijn voorzien van enkele brede, dubbele deuren. De langsgevels bevatten vele kleine ramen en vijf normale deuren. Het middengedeelte van het gebouw is een machineberging. Langs de zijwanden zijn kleinere ruimten ten behoeve van opslag, kantoor, schaften en sanitair. Aan de achtergevel is een aangebouwde open, maar overdekte opslagruimte van circa 5 x 14 meter.
Afb. 4
De Borneohoeve met aan de achterzijde de open schuur
Aan de voorzijde staat een aangebouwde woning met een oppervlakte van 10 x 15 meter in één bouwlaag met een kaplaag, eveneens van baksteen met een pannendak. De woning en het bedrijfsgebouw zijn onderling verbonden via een deur. Het complex is toegankelijk vanaf de Zuiderweg via een vrij smal oprijpad. Rondom het bedrijfsgebouw ligt een verhard erf. Het geheel is omzoomd door bomen en struiken en is daardoor vanaf de Zuiderweg beperkt zichtbaar.
4 2.3
Aangepaste situatie - nieuwe terreininrichting
De buitenruimte rond het complex wordt heringericht. De huidige toegangsweg wordt verbreed tot 6,00 meter. Langs een eenrichtingsroute worden circa 80 parkeerplaatsen en 5 fietsenstallingen aangelegd. De parkeeraccommodatie wordt in eerste instantie gebruikt worden voor het personeel en de optredende artiesten. Bij grote toeloop van bezoekers kan gebruik worden gemaakt van de grote parkeeraccommodaties in het recreatiegebied, vanwaar bezoekers per shuttle naar het restaurant worden gebracht. In de buitenruimte zal ook ruimte worden aangegeven voor noodzakelijke voorzieningen zoals Afvalcontainers
Afb. 5
Nieuwe inrichting rondom de Borneohoeve
5 2.4
Het bouwplan
Het bouwplan voorziet in een handhaving van de bestaande bebouwing, zowel qua oppervlakte als qua gevelindeling. De grote verandering vindt plaats binnen de muren. De woning wordt in beginsel niet inwendig veranderd, maar de verbinding met het bedrijfsgebouw wordt verbroken.
Afb. 6
Bestaand vooraanzicht - wijzigt zich niet
In het bedrijfsgebouw wordt het grote middengedeelte verbouwd tot een restaurant annex feest- en danszaal en een toneel. De bestaande ruimten aan de zijkanten worden met de nodige aanpassingen ingericht voor aanvullende horecaruimten, de garderobe diverse keukens, opslag- en koelruimten. een artiestenkleedkamer en sanitaire voorzieningen.
Afb. 7
Nieuwe indeling begane grond
6 In de grote kap van het bedrijfsgebouw wordt rondom een omloop met een breedte van 3 tot 6 m. aangebracht, waarin een videopodium en enkele kleine ruimten voor divers entertainment worden ondergebracht. De open aanbouw aan de achterzijde wordt eveneens gehandhaafd en wordt en overdekt terras in aansluiting met een aan te leggen open terrasgedeelte. De “externe” consequentie van de functieverandering van het bedrijfsgebouw zijn twee noodtrappen aan de voorgevel aan weerzijden van de woning. De grootste visuele wijziging is de noodzakelijke herinrichting van de buitenruimte rond het complex. De huidige toegangsweg wordt verbreed tot 6 m. Langs een eenrichtingsroute worden circa 80 parkeerplaatsen en 5 fietsenstallingen aangelegd. De parkeeraccommodatie zal uiteraard in eerste instantie gebruikt worden voor het personeel en de optredende artiesten. Bij grote toeloop van bezoekers kan gebruik worden gemaakt van de grote parkeeraccommodaties in het recreatiegebied,vanwaar bezoekers per shuttle naar het restaurant worden gebracht. In de buitenruimte zal ook ruimte worden aangegeven voor noodzakelijke voorzieningen zoals afvalcontainers.
Afb. 8
Doorsnede
Het showrestaurant beoogt zes dagen in de week een gevarieerd programma aan theater voor jong en oud te bieden, waarbij een link wordt gelegd met de ligging in een bosrijke omgeving, Het theater is dus een belangrijk deel van de restaurantformule. Door acts in te huren die veel afwisseling bieden en laagdrempelig zijn wordt een breed publiek aangetrokken. De avonden staan per kwartaal vast. en het gehele programma wordt 4 keer per jaar vernieuwd. Voorbeelden van het programma zijn: toneel, thema dansavonden, stand-up comedians, illusionisten, muziek in allerlei soorten. Deels zullen dat betaalde voorstellingen zijn, maar ook wordt samenwerking gezocht met theater- en muziekscholen en conservatoria. Overdag kunnen de bezoekers terecht voor een drankje en een hapje of voor de lunch. Voorts kunnen gasten kiezen voor een arrangement, zoals een golf-, kano- of wandelarrangement, die een combinatie zijn van een activiteit en eten. Deze activiteiten kunnen plaatsvinden in het recreatiegebied houtrak of direct daarbuiten en al dan niet in samenwerking met andere activiteiten. De organisatie die de exploitatie van de Borneohoeve uitvoert is voor 50 % in handen van UNIS Holding BV en voor 50 % in handen van Bles Holding BV. De Borneohoeve blijft eigendom van het recreatieschap en zal worden verpacht. Het recreatieschap blijft derhalve zeggenschap houden over het terrein.
7 3.
Ruimtelijk beleidskader 3.1
Rijksbeleid
Relevant is de “Nota Ruimte: “Ruimte voor Ontwikkeling”, waarmee de Tweede Kamer op 17 mei 2005 en de Eerste Kamer op 17 januari 2006 hebben ingestemd. De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin rijks-verantwoordelijkheden en die van anderen zijn onderscheiden. Dit geeft invulling aan het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet”. Hiermee sluit de regeling aan bij de eigenlijke uitgangspunten van het ruimtelijk beleid, die ondermeer tot uiting komen in het decentrale planningsstelsel met een centrale rol voor de gemeentelijke bestemmingsplannen. De Nota Ruimte richt zich op de basiskwaliteit van steden, dorpen en bereikbaarheid, de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en is gericht op bundelingsstrategie. De Nota Ruimte zoomt niet in op het schaalniveau, waarop het beoordelings- en afwegingsproces inzake het voorliggende initiatief – de functiewijziging en interne verbouwing – zich afspeelt.
3,2
Provinciaal beleid
3.2.1
Relatie met de Wro
Met ingang van 1 juli 2008 is bij het van kracht worden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) hebben de Noord-Hollandse streekplannen de status van structuurvisie gekregen. Dit is een zogenaamd zelfbindend instrument. Tot het gereedkomen van een nieuwe structuurvisie hanteerde de provincie een “Overgangsdocument”. De uitwerking van dit overgangsdocument was een “Provinciale Ruimtelijke Verordening”, die op 15 december 2008 door Provinciale Staten is vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent inhoud van gemeentelijke plannen en projectbesluiten en bindt de gemeenten en burgers. Deze verordening is verder uitgewerkt tot “Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie”. 3.2.2
Structuurvisie 2040
De “Structuurvisie Noord-Holland 2040” is op 21 juni 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de uitgangspunten en de sturingsfilosofie uit het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Zuid (het voormalige Streekplan) overgenomen. Het motto is Kwaliteit door veelzijdigheid. Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven is wat het is: een diverse, internationale concurrerende regio, in contact met water en uitgaande van de kracht van het landschap. Gelet op deze doelstelling heeft de provincie drie hoofdbelangen aangewezen, die gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling vormen: Ruimtelijke kwaliteit, Duurzaam ruimtegebruik en Klimaatbestendigheid. De structuurvisie is uitsluitend bindend voor de provincie zelf en niet voor gemeenten en burgers. 3.2.3
Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie
Om de provinciale belangen, die in de structuurvisie zijn gedefinieerd, door te laten werken is de “Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie” (PRVS) opgesteld. Deze verordening is eveneens op 21 juni 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. Hierin zijn een aantal algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijk gebied als het (bestaande) bebouwd gebied in Noord-Holland, waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Bij deze PRVS is een aantal kaarten gevoegd, waaraan het ruimtelijk/planologisch belang van de planlocatie is af te lezen.
8 Daaraan zij de volgende relevante conclusies aan de orde: de planlocatie ligt niet in het landelijk gebied: . de planlocatie ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS); . de planlocatie ligt niet in een Nationaal Landschap; . de planlocatie ligt niet in of nabij een primaire waterkering; . de planlocatie ligt niet in een gebied met aardkundige waarde; De beoogde nieuwe functie van de bestaande gebouwen is dus niet in strijd met het provinciaal beleid.
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1
Strategische Toekomstvisie De gemeenteraad heeft op 24 november 2009 de Strategische Toekomstvisie “verbindend groen” vastgesteld. In deze visie wordt de gewenste ontwikkeling van de gemeente voor het komende decennium op hoofdlijnen beschreven. Dit houdt in, dat voor het schaalniveau van de planlocatie en de gewenste functieverandering geen specifieke uitgangspunten of voorwaarden zijn geformuleerd. Alhoewel er geen specifiek beleid is ten aanzien van het dagrecreatiegebied Houtrak, moet worden geconstateerd, dat in dit gebied de huidige horecavoorzieningen minimaal zijn en beperkt tot enige ambulante handel. Een terras voor parkbezoekers zou welkom zijn.
3.3.2
Bestemmingsplan Voor de gronden van de planlocatie vigeert het bestemmingsplan “Houtrak 1986”, vastgesteld op 24 juni 1986. Deze gronden hebben de bestemming “Dagrecreatieve doeleinden”. Ter plaatse van de planlocatie is een bebouwingsvlak aangegeven met een breedte van 40 m‟ en een diepte van 70 m‟ ten behoeve van gebouwen voor het onderhoud en het beheer.
Afb. 9
Planlocatie op uitsnede plankaart bestemmingsplan `Houtrak 1986`.
In het kader van de voorgestelde functiewijziging is een andere bestemmingsbenaming noodzakelijk, waardoor in plaats van “Dagrecreatieve doeleinden” een perceel voor “Horeca /entertainment doeleinden” moeten worden aangegeven.
9 De nieuwe bestemmingsomschrijving zal dan zijn: “De voor “horeca / entertainmentdoeleinden” aangewezen gronden zijn bestemd voor een horecagelegenheid in de vorm van een restaurant met theaterfaciliteiten met de daarbij behorende gebouwen, waaronder een woning en open terreinen, waaronder een terras, toegangswegen, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, een terras en groenvoorzieningen”. Het huidige bebouwingsvlak in de vigerende bestemming zal ten behoeve van de grotere buitenruimte en ten behoeve van het parkeren - worden gewijzigd in een (groter) bestemmingsvlak. Dit zal dan 60 bij 100 m moeten bedragen, hetgeen op de schaal van het grote recreatiegebied een minimale vergroting is.
4.
Ruimtelijke overwegingen Het deelgebied Houtrak is een van de parken van het Recreatieschap Spaarnwoude. Het hele park is een dagrecreatief gebied, uiteraard met uitzondering van de camping. In dit gebied staat de voormalige boerderij Borneohoeve, dat tot voor enige tijd in gebruik was door het adviesbureau Oranjewoud. Het recreatieschap heeft aan een aantal ontwikkelaars gevraagd om een planconcept voor de Borneohoeve, dat passend is binnen de visie voor dit gebied. In de “Visie recreatiegebieden Spaarnwoude en Haarlemmermeer”(april 2008) streeft het recreatieschap naar een betere benutting van het gebied Houtrak door de seizoenen heen. Alhoewel dit gebied wordt benaderd als een extensief recreatiegebied, is toch een intensievere invulling gewenst om in te spelen op de dynamiek van de stad. Dat betekent, dat naast de voortdurende ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden ook ruimte moet zijn voor intensieve recreatieve functies. Het ontbreken van een restaurant annex in het gebied wordt als een gemis ervaren. De voorgestelde ontwikkeling van de Borneohoeve wordt door het recreatieschap beschouwd als passend in het huidige idee ten aanzien van de dagrecreatie in dit gebied. Om het planconcept te realiseren wordt het bedrijfsgebouw verbouwd ten behoeve van het showrestaurant. De bestaande woning blijft gehandhaafd. De om het perceel aanwezige bomen blijven gehandhaafd. Bij de verbouwing zullen originele elementen zoveel mogelijk behouden blijven . Het restaurant krijgt aan de zuidzijde een terras, dat door een haag gescheiden zal zijn met de parkeeraccommodatie. De parkeernorm bij theaters is 0,3 parkeerplaats per zitplaats Bij een maximaal aantal zitplaatsen in dit theater van 250 zijn er derhalve 75 parkeerplaatsen nodig. In het project wordt uitgegaan van 80 parkeerplaatsen. Gezien de ligging in een dagrecreatief gebied wordt extra rekening gehouden met de stalling van fietsen van bezoekers.
5.
Beeldkwaliteit 5.1
Beeldkwaliteit als onderdeel van het provinciaal ruimtelijk beleid
In de Structuurvisie 2040 is het opstellen van een beeldkwaliteitsplan verplicht gesteld voor nieuwe ontwikkelingen. De intentie van de provincie daarbij is samengevat in het credo “behoud door ontwikkeling”, waarbij een sterke nadruk wordt gelegd op “regionale identiteiten en ruimtelijke kwaliteit”. De volgende vijf elementen worden van belang geacht voor een beeldkwaliteitsplan: . aandacht voor de ontwikkelingsgeschiedenis; . aansluiting bij de ontwikkelingsprincipes van het landschap dan wel van de omgeving; . aansluiting bij de bebouwingskarakteristiek (architectuur, stedenbouw en openbare ruimte); . Inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid); . aandacht voor de bestaande kwaliteit van het gebied en voor de maatregelen om negatieve effecten op die kwaliteit op te heffen. Het voorliggende voorstel, t.w.: het handhaven van de bestaande bebouwing en het inrichten van het terrein in het zwaar begroeide eiland is van een zodanige schaal, dat een negatieve invloed op bovengenoemde elementen niet van toepassing is.
10 5.2
De gemeentelijke welstandsnota
Van aanpassen van de bestaande buitengevel dient te worden beoordeeld aan de hand van de Gemeentelijke Welstandsnota van juli 2004. De planlocatie ligt in het welstandsgebied 9: “Buitengebied” Van toepassing is een regulier welstandsregime. Aan de gestelde gebiedsgerichte criteria met betrekking tot de bouwmassa (die gelijk blijft), de detaillering en de materialen wordt met het voorstel in voldoende mate voldaan. . 6.
Milieubeperkingen en omgevingsaspecten De beoordeling van milieubeperkingen en omgevingsaspecten vindt plaats op basis van de relevantie van de voorgestelde ontwikkelingen in het plangebied. 6.1
Milieu
6.1.1
Bodem en grondwater Ter plaatse vindt geen nieuwe bebouwing plaats, zodat enig onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging niet nodig is.
6.1.2
Watertoets Bij de watertoets dienen de volgende aspecten aan de orde te komen Inzake de afvoer van regenwater a. waterbergend oppervlak; b. het dempen, graven of vergraven van sloten; c. de afvoer van hemelwater. Inzake de verontreiniging van het oppervlaktewater: a. de toe te passen bouwmaterialen in relatie met mogelijke verontreiniging van het oppervlaktewater; b. maatregelen ten behoeve van het onderhoud. Het Waterbeheerplan (WBP) van het Hoogheemraadschap Rijnlands is van toepassing. De drie hoofddoelstellingen zijn: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Uitgangspunt bij de eerste doelstelling is, dat bij een toename van de verharding met 500 m2 of mee dit moet worden gecompenseerd met het graven van extra open water. De verharding rond de te handhaven bebouwing zal circa 4000 m2 bedragen. Circa 3200 m2 hiervan is reeds bestaande erfverharding, zodat er een toename is van circa 800 m2. In overleg met het beheer van het Recreatiegebied Houtrak zal worden bezien waar een eenvoudige verbreding van de omgrenzende waterpartijen kan plaatsvinden. Bij dit project worden geen sloten gedempt, gegraven of vergraven. Bij de inrichting van de buitenruimte zal rekening worden gehouden met de zorgplicht ten aanzien van de afvoer van het hemelwater. Er wordt niet gebouwd, zodat een toetsing aan de toe te passen bouwmaterialen niet nodig is. Het Hoogheemraadschap heeft naar aanleiding van de ter inzage legging van het ontwerp-projectbesluit een voorlopig wateradvies uitgebracht (12 maart 2010). Het wateradvies maakt onderdeel uit van het vastgesteld projectbesluit van 1 juni 2010. (zie betreffende bijlagen).
6.1.3
Luchthaven-indelingsbesluit Schiphol Op de overzichtskaart van de beperkingengebieden behorende bij het Luchthavenindeling Schiphol ligt de planlocatie in gebied 4. In dit gebied worden aan bestaande bedrijven geen beperkingen opgelegd. Nieuwe bedrijfsgebouwen zijn zelfs mogelijk. Ten aanzien van de bouwhoogte zijn er eveneens geen beperkingen. De toegestane hoogte bedraagt 40 m, hetgeen veel verder gaan dan de bestemmingsregeling.
11 6.1.4
Bedrijfszonering In de bedrijvenlijst van de VNG zijn theaters ingedeeld in categorie 2. De wenselijke afstand tot woningen is minimaal 30 meter. De naastgelegen woning staat op 60 meter afstand. De voorgestelde activiteit geeft dus geen belemmering.
6.2
Verkeersaspecten
De functiewijziging van onderhoudsboerderij naar een restaurant leidt tot een wezenlijke verandering van het komende en gaande verkeer op de Zuiderweg. Dat wil zeggen voor het gedeelte tussen de Bauduinlaan en de planlocatie. De rondweg in Houtrak (waar de Zuiderweg deel van uitmaakt) heeft mede door de vele aparte fietspaden voldoende capaciteit om de toename van het autoverkeer op te vangen. De parkeernorm bij theaters is 0,3 parkeerplaats per zitplaats Bij een maximaal aantal zitplaatsen in dit theater van 250 zijn er derhalve 75 parkeerplaatsen nodig. In het project wordt uitgegaan van 80 parkeerplaatsen. Gezien de ligging in een dagrecreatief gebied wordt extra rekening gehouden het de stalling van fietsen van bezoekers.
6.3
Luchtkwaliteit
Bij ontwikkelingen is in algemene zin een onderzoek nodig naar de bestaande luchtkwaliteit en de effecten , die de voorgestelde ontwikkelingen daarop zullen hebben. Dit vindt plaats op basis van de Wet Luchtkwaliteit, die op 15 november 2007 in werking is getreden. De in deze wet genoemde luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor de ruimtelijke ontwikkeling als: . er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van de in de wet genoemde grenswaarden; . een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; . een project niet in betekende waarde bijdraagt aan de luchtkwaliteit; . een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat in werking treedt, nadat de Europese Unie derogatie heeft verleend. De voorgestelde functieverandering geeft geen wijziging, waardoor een nader onderzoek ten aanzien van bovengenoemde aspecten noodzakelijk is.
6.4
Geur
De Borneohoeve ligt in een dagrecreatief gebied in een bosachtige omgeving. Er wordt geen bebouwing toegevoegd. Het havengebied ligt op ruim 650 meter afstand en het agrarisch gebied op tenminste 600 meter. Gezien deze afstanden speelt het aspect geur hier niet en kan een nader onderzoek achterwege blijven.
6.5
Externe veiligheid
Op basis van het Besluit Externe Veiligheid dient bij ruimtelijke ontwikkelingen aandacht geschonken te worden aan de risico‟s, die verbonden zijn aan risicovolle inrichtingen. De voorgestelde functie is op zich geen risicovolle inrichting. In de directe omgeving zijn geen objecten aanwezig die de veiligheid van het betrokken bedrijf in gevaar kunnen brengen. -6 Op ca. 170 m‟ ten noorden van de planlocatie ligt de grens van de risico-contour 10 , welke op een afstand van 30 m‟ is gelegen van 3 buisleidingen van de Chevron voor transport van ruwe olie. (zie afb. 10). Genoemde afstand betekent voor de bestemming en gebruik van de boerderij als theater geen belemmering.
12
Afb. 10
6.6
De planlocatie in relatie met de olieleidingen van de Chevron
Cultuurhistorie / Archeologie 6.6.1
Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Holland
Op de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Holland staat de planlocatie niet aangegeven als een gebied met bijzondere historisch-geografische of bouwkundige waarden. 6.6.2
Beleidsnota Archeologie
De gemeente beschikt sinds februari 2009 over een Beleidsnota Archeologie. Op basis van de bijbehorende Beleidskaart Archeologie valt de planlocatie binnen de categorie “overige delen van het gemeentelijk grondgebied”, alwaar geen rekening behoeft te worden gehouden met archeologie. Overigens vindt in het voorstel geen grondverstorende werkzaamheden plaats.
7.
Juridische vormgeving Onderhavig projectbesluit is met toepassing van de „nieuwe‟ Wet ruimtelijke ordening (Wro), het „nieuwe‟ Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008) opgezet. Bij het projectbesluit hoort een verbeelding met legenda, evenals deze ruimtelijke onderbouwing. Het projectbesluit met ruimtelijke onderbouwing maakt de functieverandering van de voormalige boerderij aan de Zuiderweg 9 te Halfweg, gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude mogelijk
13
8.
Uitvoerbaarheid 8. 1.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
□
Wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro
In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro vindt vooroverleg plaats, waarbij de stukken in ieder geval worden toegestuurd aan de Provincie Noord-Holland, directie Beleid, sector Ruimtelijke Inrichting, de VROM-inspectie en het Hoogheemraadschap van Rijnland. □
Ter inzage legging
Op de voorbereiding van het projectbesluit is, conform het bepaalde in artikel 3.11 Wro, de in afdeling 3.4 van de algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing, met dien verstande dat het ontwerpbesluit gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Binnen deze termijn kan een ieder schriftelijk zijn zienswijze kenbaar maken. Maximaal 12 weken na afloop van de termijn van ter inzage legging kan de gemeenteraad het projectbesluit vaststellen. Op basis van de ingediende zienswijzen wordt het ontwerp-projectbesluit zo nodig aangepast. □
Ingekomen zienswijzen
Er zijn geen zienswijzen ingediend. □
Besluit
Op voorstel van Burgemeester en wethouders heeft de gemeenteraad het Projectbesluit op 1 juni 2010 genomen; het besluitnummer is RUI 10/006.
8.2
Economische / financiële uitvoerbaarheid
Het voorliggende plan is een initiatie van Het Wapen B.V., Biensma 33a-35a, Grouw. De kosten van de interne verbouwing en de inrichting van het terrein zijn voor rekening van de initiatiefnemer.
Bd/dGr 24-10-11
