GARÁŽ V PLATNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právní vztahy k nemovitostem

Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

GARÁŽ V PLATNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ Ing. Martina Doleželová

Akademický rok 2011/2012

Čestné prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Garáž v platné právní úpravě“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

Ing. Martina Doleželová

2

Poděkování:

Děkuji vedoucí práce doc. JUDr. Ilona Jančářové, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování práce. Dále děkuji všem, kteří mě při psaní práce pomáhali a podporovali, zvláště své rodině děkuji za trpělivost, kterou mi věnovali.

3

Obsah: Úvod 1. Pojem garáž – vymezení jako legálního pojmu, odkaz na zákony, vyhlášky a normy……………………………………………………………………………………6 2. Garáž z pohledu Občanského zákoníku ……………………………………………8 2.1.

Garáž jako součást věci………………………………………………………….9

2.2.

Garáž jako příslušenství věci…………………………………………………....10

2.3.

Garáž jako samostatná věc………………………………………………..…….10

3. Garáž z pohledu Stavebního zákona………………………………………………..13 3.1.

Vztah k územnímu plánování, přípustnost stavby garáže ……………………14

3.2.

Územní rozhodnutí………………………………………………………………..15

3.3.

Stavební povolení…………………………………………………………………18

4. Garáž z pohledu katastrálního zákona………………………………………………23 4.1.

Garáž zapsaná v KN jako stavba………………………….…………………….25

4.2.

Garáž zapsaná v KN jako jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb…………28

5. Garáž z pohledu daňových předpisů………………………………………………...31 5.1.

Daň z nemovitosti………………………………………………………………….31

5.2.

Daň dědická, darovací a z převodu nemovitosti……………………………….33

5.2.1. Daň dědická ……………………………………………………………………….34 5.2.2. Daň darovací……………………………………………………………………….34 5.2.3. Daň z převodu nemovitosti………………………………………………………..35 6. Oceňování garáží a garážových stání s ohledem na jejich právní režim….……..35 7. Závěr……………………………………………………………………………………..41 Resumé………………………………………………………………………………………42 Použité předpisy a normy……………………………………………………………….….43 Použitá literatura a judikatura………………………………………………………………44 Přílohy

4

Úvod Téma Garáž v platné právní úpravě poskytuje poměrně mnoho způsobů, jak může být chápáno a zpracováno. Vždy závisí na osobě zpracovatele a jeho další odborné specializaci. Téma může být uchopeno z různých hledisek, snahou zpracovatele je nestranit žádné odbornosti a postupovat od obecného ke zvláštnímu a zvláštní pojmout v kontextu frekvence četnosti úkonů, týkajících se co největšího počtu lidí. S ohledem na toto nastavení se pak každého týká vlastnictví a další hmotněprávní vztahy a na to navazující evidence v katastru nemovitostí, daňové povinnosti, stavební činnost a na ni navázaná správní řízení. Cílem práce je provést rekognoskaci pojmu „garáž“ v platném právním řádu a pokusit se tento pojem definovat jako legální. Dále je cílem podřadit pojem garáž pod obecnější pojmy, s nimiž pracují rozličné právní předpisy, popsat situace, v nichž se můžeme s pojmem setkat, definovat kriteria, podle nichž je nutno postupovat při rozhodování, jak řešit konkrétní situace a právní vztahy. Práce si neklade za cíl vyčerpávající prospekci právních předpisů, které by mohly mít k pojmu nějaký vztah, ale zaměří se na předpisy, které jsou z pohledu většiny obyvatel nejčastěji frekventované (daně, převody majetku a podobně). Práce se bude snažit nastolit obecné principy pro používání pojmu, ale i jednotlivé podrobné příklady užití v případě práce s konkrétním předpisem.

5

1. Pojem garáž – vymezení jako legálního pojmu, odkaz na zákony, vyhlášky a normy Garáž jako pojem představuje stavbu nebo prostor pro parkování vozidel. Takto je toto slovo chápáno v obecném povědomí a mohlo by se zdát, že v chápání tohoto pojmu nemůže být nalezeno nic mimořádného. V pohledu na „garáž“ jako předmět právních vztahů jsou dva zásadní pohledu: 1. pojem „garáž“ v jednotlivých právních předpisech ve vztahu k úpravě konkrétních právních vztahů k předmětu 2. věc „garáž“ definovaná jinak než tímto pojmem a to obecněji (např. nemovitost) nebo zvláštněji (nebytová jednotka – garáž) Pojem „garáž“ je použit v cca 45 zákonech a vyhláškách. V žádném předpisu však není uvedena definice pojmu ve smyslu výkladu. Je to i z toho důvodu, že výklad pojmu je tzv. notorietou – pojem je natolik obecně znám, že není nutno dalšího upřesnění. Jediný právní předpis, který se pokouší definovat pojem „garáž“ je vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V příloze této vyhlášky v tabulce č.4 , bod 18 je pod pojmem garáž uvedeno: Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž ve smyslu ČSN 736057 a ČSN 736058). Je zde odkaz na normu ČSN 73 60 58, která byla aktualizovaná v září 2011 a mimo jiné nahrazuje i uvedenou normu ČSN 73 60 57. ČSN 73 60 58 (dále jen norma) platí pro navrhování nových staveb jednotlivých, řadových a hromadných garáží, změny dokončených staveb garáží, změny užívání staveb s využitím na garážování vozidel.

Norma definuje

pojem jednotlivá, řadová a hromadná garáž a to z hlediska navrhování staveb. Jednotlivá garáž dle ČSN je „objekt, popř. oddělený prostor, který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel, má nejvýše 3 stání a může mít jeden společný vjezd“.

zdroj: Česká technická norma ISC 91.090; 93.080.30

6

Řadová garáž dle ČSN je „objekt, popřípadě oddělený prostor který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel, má více než 3 stání; stání se řadí vedle sebe v jedné řadě bebo ve dvou řadách za sebou a každé stání v první řadě má samostatný vjezd; prostory mezi samostatnými vjezdy jsou od sebe stavebně odděleny“.

zdroj: Česká technická norma ISC 91.090; 93.080.30

Hromadná garáž dle ČSN je „objekt, popřípadě oddělený prostor který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel a má více než 3 stání; stání jsou řazena buď u vnitřní komunikace, nebo v řadách za sebou na celé ploše podlaží nebo ve více podlažích“.

zdroj: Česká technická norma ISC 91.090; 93.080.30

7

V některých garážích je možno parkovat na jednom parkovacím stání dvě vozidla v rozdílných výškových úrovních (např. tzv.zakladače.) Norma sice slouží pro navrhování nových garáží, ale neoznačuje garáže jako „stavba“ ve smyslu vymezení pojmu dle zákona č. 183/2006 Sb. – stavební zákon („Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání“). Označení jako „objekt“ je pak zřejmě zcela záměrné z toho důvodu, že garáž je věcí ve smyslu § 118 odst. 1,2 zákona č. 40/1964Sb. – Občanský zákon, ale ne vždy musí být nemovitostí ve smyslu § 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.

2. Garáž z pohledu Občanského zákoníku Z hlediska Občanského zákona č. 40/1964 Sb. v platném znění je nutno garáž chápat jako věc ve smyslu §118. Dále je třeba rozlišovat, zda se jedná také ve smyslu § 119 odst.2 o nemovitost („nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“), nebo věc movitou. Obojí je možné, protože garáže jsou budovány a užívány jednak jako stavby spojené se zemí základem, tak jako věci movité – to jsou například prefabrikované plechové nebo betonové jednotlivé garáže, které lze „položit“ na zem bez základu. „Věc“ ať movitá nebo nemovitá je tedy nejobecnějším vyjádřením vztahujícím se k předmětu garáže. Dále z hlediska občanského zákona zkoumáme, zda je garáž součástí ve smyslu § §120, případně příslušenstvím ve smyslu § 121 Občanského zákona. Garáž jako „věc“1 může být objektem různých právních vztahů upravených Občanským zákonem, ale i jinými právními předpisy.

Z hlediska dalších vztahů je nutno zkoumat

vlastnické právo, případně další věcná práva, která by mohla mít vliv na další právní vztahy (například skutečnost, že na nemovitosti vázne věcné břemeno má podstatný vliv na cenu nemovitosti, která se stanovuje pro daňové účely). Skutečnost, zda je garáž součástí, příslušenstvím nebo věcí samostatnou (hlavní) je z hlediska práva daná jednak stavebně-technickým stavem, dispozicí ale především formou vymezení garáže jako věci s návazností na formu vlastnických vztahů ke garáži. Důležitou skutečností, kterou je třeba si uvědomit je vztah garáže k pozemku, na němž se nachází. Podle občanského zákona není stavba součástí pozemku. Garáž se pak může nacházet na pozemku stejného vlastníka nebo na pozemku jiného vlastníka. V případě, kdy je garáž na pozemku jiného vlastníka, je nutno řešit vztah mezi vlastníkem pozemku a 1

Fiala Josef, Bradáč Albert. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, Linde Praha 1996. s.13: věci jsou chápány v právním smyslu jako ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které jsou užitečné (slouží potřebě lidí).

8

vlastníkem stavby. Pro tento případ existuje více možností, jak vztahy ve smyslu platného práva upravit. Jednak lze zřídit věcné břemeno spočívající v právu umístit na pozemku stavbu a právo přístupu a příjezdu po pozemku k této stavbě. Dále je možno upravit užívací vztahy nájemní smlouvou nebo smlouvou o výpůjčce. Tato úprava je však možná pouze pro stávající garáže, u novostaveb při jejich povolování pak požaduje správní orgán zřízení věcného břemene jako nejvhodnější formy úpravy užívacích vztahů. (Dalším případem je například stavba na stavbě, kdy existuje garáž v úrovni 1NP a na ní je další budova, která je samostatnou budovou a podlaží, které by bylo 2.NP je 1.NP stavby umístěné na jiné stavbě. Obě stavby jsou pak přístupné z terénu).

2.1. Garáž jako součást věci Ve smyslu ustanovení § 120, odst. 1 je za součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila2. Z uvedeného je zřejmé, pokud má být garáž součástí věci, je nutno definovat tuto „věc“. V případě garáže může být součástí stavby – např. rodinného domu, bytového domu, objektu občanské vybavenosti či jakékoliv jiné stavby. Pokud má být garáž chápána jako součást, znamená to, že z hlediska stavebně technického je se stavbou provozně propojena. Provozní propojení je chápáno jednak v tom smyslu, že stavba a garáž mají společné konstrukce (například svislé stěny, stropy), nebo jsou propojeny dveřmi a prostor garáže navazuje na další prostor domu nebo i tím, že mají společné instalace (elektroinstalace nebo vytápění domu je zavedena i do garáže). Aby byla garáž součástí jiné stavby, musí být splněna podmínka, že nemůže být oddělena, aniž by se jednak dům a jednak garáž neznehodnotily (nebylo by je možné užívat bez závad) 3. Aby byla garáž součástí věci (stavby) je mimo jiné také nutný předpoklad, že stavba jako taková má jeden druh vlastnictví (spoluvlastnictví, výlučné vlastnictví, společné jmění manželů). Garáž jako součást nemůže mít jiného vlastníka, než celá stavba. Pokud je stavba již rozdělena na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., a garáž je pak vymezena jako nebytová jednotka, je každá jednotka ve smyslu Občanského zákona chápána jako věc hlavní. Garáž – jednotku sice nejde stavebně oddělit, ale lze ji oddělit jako samostatný předmět prodeje.

2

Stavba není součástí pozemku a platí princip „superficies solo non cedit“ Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009. s. 19 „ Za součást stavby (z právního hlediska) se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Za provozní propojení považujeme stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně – např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod.Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace“ 3

9

2.2. Garáž jako příslušenství věci Příslušenstvím věci ve smyslu zákona 40/1964 Sb. – občanský zákon jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány. Věcí hlavní v tomto případě může být jakákoliv stavba, ale i pozemek . Pokud budeme garáž chápat jako příslušenství, vždy budeme zkoumat vlastnické vztahy – musí se jednat o vlastnictví téhož vlastníka, dále budeme zkoumat vůli vlastníka – příslušenství je určeno vlastníkem k tomu, aby bylo užíváno spolu s věcí hlavní. V tomto případě nás však již nezajímá propojení, nebo technické vlastnosti garáže. Vlastnictví téhož vlastníka je nejsnáze průkazné skutečností, že je věc hlavní i vedlejší (garáž) evidována na jednom listu vlastnictví. Vůle vlastníka je nejčastěji dána konkludentně – neexistuje písemné prohlášení. Zvláštním případem může ale být například nájemní smlouva na areál více staveb, kde je i garáž a v nájemní smlouvě je uvedeno, kterých nemovitostí se nájem týká (celý areál) a de facto je takto vůle vlastníka projevena písemně. Pokud je garáž součástí nebo příslušenstvím neznamená to, že nemůže být užívána jako samostatná věc například na základě například nájemní smlouvy. Nájemní smlouvou je možno pronajmout pouze jednu místnost - garáž (pokud je garáž součástí stavby), případně stavbu garáže, pokud je příslušenstvím.

2.3. Garáž jako samostatná věc Garáž jako samostatnou věc je nutno chápat jako samostatnou v právním smyslu slova. To znamená, že se jedná o nemovitost, která není součástí ani příslušenstvím, ale jedná se o věc hlavní. Z hlediska technického to může být garáž postavená samostatně nebo je může jednat o garáž, která je součástí skupiny řadových garáží a každá garáž je jiného vlastníka. Samostatnou věcí může být i hromadná garáž – třeba řadová garáž, jejíž vlastnictví není řešeno k jednotlivým garážím, ale je k celé budově. Užívací práva jsou pak řešena na základě spoluvlastnického podílu na budově, který odpovídá podílu jednotlivých garáží vůči celku. Další možností, kdy garáž může být samostatnou věcí je tehdy, pokud je budova rozdělena na jednotky a je vymezen nebytový prostor – garáž, pak je tento nebytový prostor také samostatnou věcí 4. Jak je výše uvedeno, otázka samostatné věci má dvě základní roviny – rovinu technickou a rovinu právní. Pokud se zkoumá rovina technická, může se častěji dospět k závěru, že garáž není věcí samostatnou (jednotka garáž je součástí domu). Z hlediska právního pohledu však 4

Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009. s. 15 Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizova podle druhu, účelu a využití a zejména podle využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv o soubor těchto objektů, i když by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní a jiný postavebí věci (stavby) vedlejší.

10

samostatnost chápejme jako možnost činit právní úkony, jejichž předmětem je samostatná věc . Zde je pak otázka, že i součást nebo příslušenství se mohou stát samostatnými věcmi z hlediska právního. K tomu je ale nutné předem učinit úkony (stavební úpravy na oddělení majetku, prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky, prodej pouze části majetku zapsaného na listu vlastnictví), kterými se součást nebo příslušenství stane věcí hlavní. Z uvedeného plyne, že skutečnost, zda se jedná o součást, příslušenství nebo samostatnou věc je nutno zkoumat vždy v přesném čase – k určitému datu, protože režim garáže se může v čase měnit.

To, jak je nutno na garáž nahlížet je podstatnou věcí při převodu nebo

přechodu majetku, při oceňování, při povolování staveb nebo v otázkách spojených s vyměřením daně a podobně. Pro základní vymezení pojmů je důležitý zákon č.72/1994 Sb. Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) Zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Zákon také upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. Zákon definuje základní pojmy, které jsou pak užívány i v jiných zákonech ( i když jsou mnohdy opětovně definovány těmito zákony)5. Budovou je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu 4 Rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je

5

S těmito pojmy pracuje i zákon 334/1992 Sb. Katastrální zákon

11

alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru6. Práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí (pokud není ustanoveno jinak). Jednotky vznikají na základě smlouvy o rozdělení budovy na jednotky, která je účinná dnem vkladu do katastru nemovitostí (k tomuto datu de iure vznikají jednotky). Pro určité právní vztahy je důležité, v jaké formě vůči věci hlavní je garáž postavena (např. předmětem zástavy je v případě rodinného domu celý soubor nemovitostí – stavby a pozemky bez rozlišení, zda se jedná o součást nebo příslušenství), pro jiné právní vztahy tato skutečnost podstatná není (nájem místnosti). Z hlediska občanského zákona jsou tedy nastaveny základní právní režimy garáže – její definice jako obecného pojmu (věc),

nastavení vlastnických vztahů

případně dalších

právních vztahů, které mají vazbu na další vztahy. Jedná se o kategorii soukromého práva s dosahy i do práva veřejného (např. v územním řízení je účastníkem vlastník).

6

Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009 . s. 29: „ Podlahovou plochou místností se rozumí vnitřní plocha místností měřená u podlahy. Měření se provádí s přesností na centimetry“

12

V souvislosti s Občanským zákonem je nutno zmínit i Nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., který bude účinný od 1.1.2014. V § 496 rozděluje věcí na hmotné a nehmotné a hmotnou věc definuje jako „ovladatelnou část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu“. Nehmotné věci pak definuje jako práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Z pohledu této definice je pak garáž jednotnačně věcí hmotnou a nehmotné věci jsou s ní nedílně spojená. Dále zaké nový občanský zákoník v § 498 nově definuje Nemovité a movité věci. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité“. Z pohledu problematiky garáže, která je součástí souboru staveb je pak nutno zmínit i ustanovení § 501, který definuje hromadnou věc jako „soubor jednotlivých věcí náležejících téže osobě, považovaný za jeden předmět a jako takový nesoucí společné označení, pokládá se za celek a tvoří hromadnou věc“. Zcela průlomové a zásadní je pak ustanovení § 506 : „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“.

Jinak řečeno – je prolomena zásada uplatňovaná v zákoně 40/1964 Sb., který

konstatuje že „stavba není součástí pozemku“ a tato zásada je naopak zcela protikladně daklarována – stavba je součástí pozemku (s výjimkami). Toto ustanovení bude mít podstatný vliv na povolování nových staveb, automaticky nezasáhne do stávajících vlastnických vztahů, ale jistě se promítne v úpravě poměrů v situaci, kdy je stávající stav – stavba i pozemek jsou jiného vlastníka.7 Příslušenství věci je definováno obdobně, pouze se upřesňuje, že pokud byla vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Dále zákon upravuje sousedská práva, která také mohou mít podstatný význam při reálném užívání garáže.

3. Garáž z pohledu Stavebního zákona Stavební zákon (183/2006 Sb.) upravuje pravidla ve věcech územního plánování, rozhodování v území, ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn,

7

Nelze prolomit ochranu vlastnictví dle čl.11 Listiny základních práv a svobod.

13

pravomoci stavebních úřadů a upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění a další otázky. V §2, odst.(3)

je definován pojem „stavba“ jako veškerá stavební díla, která vznikají

stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se označuje i část nebo změna dokončené stavby. Garáž je ve smyslu tohoto ustanovení vždy stavbou. Není podstatné, zda se jedná z hlediska občanského zákona o věc nemovitou nebo movitou (má nebo nemá základ).8

3.1. Vztah k územnímu plánování, přípustnost stavby garáže V hlavě III. se stavební zákon zabývá územním plánováním. Územní plánování obecně je podstatným nástrojem, kterým je regulován rozvoj měst, obcí i celých aglomerací a krajů. Ve vztahu garáží k územnímu plánování je podstatné, zda je garáž příslušenstvím stavby hlavní, nebo stavbou hlavní. V případě, že se jedná o příslušenství, lze garáž umístit v podstatě do každé funkční plochy například plochy čistého bydlení, plochy smíšené obchodu a služeb, plochy pro výrobu…. A nejde jen o jednotlivé garáže, ale i o hromadné garáže – „velké budovy“, které mohou být příslušenstvím nemocnic, úřadů, nákupních středisek a podobně. V případě stavby garáží jako věci hlavní je pak důležité, do jaké funkční plochy je garáž umisťována. Funkční plochou je míněno území, pro které stanovuje územní plán obce konkrétní využití (zák. 183/2006 Sb.§2, odst. 1,g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam). Každé území je specifické a konkrétní územní plán nemusí obsahovat všechny typy funkčních ploch. Městské aglomerace budou jistě řešit výrobní plochy, plochy pro služby, bydlení, městskou zeleň, rekreační plochy, území chráněná (památkově, ekologicky významné lokality) a i další. Navíc plochy nemusí mít využití jen pro jeden typ zástavby, ale mohou mít funkci smíšenou. Menší obce pak zařazení ploch budou řešit podle charakteru obce a některé typy ploch se v územních plánech menších obcí nemusí vůbec vyskytovat. V textové části územního plánu je pak popsáno, jaké stavby je možno do jednotlivých funkčních ploch umisťovat. Institucí, která posuzuje návrh umisťované stavby s územně plánovací dokumentací místně příslušný stavební úřad. 8

Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, 2006. s. 39 uvádí, že účelem §2, v němž jsou definovány pojmy je vytvoření podmínek pro jednotný a

nekolizní výkon veřejné správy podle stavebního zákona.

14

Schvalovatelem územního plánu je zastupitelstvo obce, po jejíž území je územní plán pořízen. Toto je zásadní nástroj, jak může obec ovlivňovat svůj rozvoj. Z hlediska garáží se jako funkční plocha, na níž je možno tyto stavby umisťovat označení plocha pro dopravu. Jednak se může jednat o plochy kolem komunikací, které je možno zastavit garážemi a například tak oddělit frekventovanou komunikaci od obytné zóny. Dále se může jednat o samostatné plochy, které jsou řešeny v návaznosti na jinou plochu. Například v Mikulově se řešila změna územního plánu č.7, kterou se řešilo území pro rekreaci a sport (golfové hřiště). Na okraji takto označené plochy pak byla navržena plocha pro dopravu s využitím pro parkování vozidel. Plocha je navržena v sousedství místní komunikace tak, že bez zásahu do stávajícího území řeší budoucí fungování rekreační zóny. V případě, že by plochy pro dopravu nebyly řešeny takto konkrétně, ale bylo by ponecháno na budoucím rozhodnutí investorů, kde budou například vybudovány garáže nebo parkoviště, mohlo by pak rozhodování investorů být vedeno více vlastním zájmem, než zájmem celkově udržitelného rozvoje území. 9 V procesu výstavby staveb obecně a tedy i garáží je nutno absolvovat dvě řízení – řízení o umístění stavby, jehož výsledkem je územní rozhodnutí a řízení o povolení stavby, jehož výsledkem je vydání stavebního povolení. Celý proces je ale poměrně komplikovaný a existuje v něm řada modifikací, kdy v některých případech se od jednotlivých řízení zcela upouští, nebo je alternativní.

3.2. Územní rozhodnutí V § 76 je konstatováno, že „Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. V případě umisťování garáží pak přicházejí v úvahu: - rozhodnutí o umístění stavby - rozhodnutí o změně stavby Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí.10 9

Judikát č. 1029/2007 Sb. NSS; „Obecně závazná vyhláška obce (orgánu územního plánování), která stanoví regulativy pro plochy v oblasti s čistým bydlením tak, že vymezuje určené využití území, přípustné využití území a nepřípustné využití území, je nástrojem územně plánovací dokumentace provádějící limity využití území, tzv. regulativy, které jsou právně závazné a určují konkrétní využití území. Jiné určení využití území nelze dovozovat argumentem, podle něhož to, co ve vyhlášce není regulativy stanoveno, je dovoleno, neboť by tím byla umožněna neschválená zástavba a nekoordinované funkční využití území. 10 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, 2006. s. 136-137

15

Toto se týká například území určeném pro výstavbu rodinných domů, jejich součástmi (nebo i příslušenstvím) budou garáže a pro toto území platí regulační plán. Potom regulační plán nahrazuje jednotlivá územní rozhodnutí pro jednotlivé domy a jednotlivá územní rozhodnutí se již nevydávají. Regulační plány jsou zpracovávány pro lokality, pro něž je žádoucí zajistit jednotné architektonicko – urbanistické pojetí. Podle § 78 Stavební úřad může podle správního řádu spojit územní a stavební řízení, jsouli podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán a to u jednoduchých staveb (i garáž může být jednoduchou stavbou) , za dodržení dalších podmínek stanovených zákonem. Pro garáže lze v mnohých případech postupovat dle § 95, v němž je upraveno zjednodušené územní řízení. Tento postup je možný, pokud je záměr v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí, žádost má všechny předepsané náležitosti a žádost je doložena závaznými stanovisky dotčených orgánů a souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich; závazná stanoviska a souhlasy účastníků řízení musí obsahovat výslovný souhlas se zjednodušeným řízením.11 Místo územního rozhodnutí může stavební úřad vydat územní souhlas podle § 96, a to na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí podle zákona 100/2001 Sb . Územní souhlas postačí v případě garáží, pokud jsou povolovány na ohlášení (viz dále) nebo v případě, že je garáž umisťována v uzavřených prostorech existujících staveb, nemění-li se vliv stavby na okolí. Ve správním uvážení stavebního úřadu se lze v praxi setkat s naprosto odlišnými přístupy jednotlivých stavebních úřadů při umisťování staveb. Některé stavební úřady vedou standardní územní řízení i v případech, kdy by bylo možno uplatnit zjednodušený postup. Jak je uvedeno v odst.2 §61 zák. 183/2006 Sb. … regulační plán pro řešení částí nezastavěného území se svým obsahem prakticky shoduje s komplexními pozemkovými úpravami podle zákona 139/2002 Sb. 11 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, 2006. s. 185-186: „zjednodušené řízení je možno využít u všech druhů záměrů, kde nejsou žádná omezující kriteria z hlediska technických parametrů a druhů staveb a záměr musí být z zastavěném území nebo zastavitelné ploše a nesmí podléhat posouzení vlivu na životní prostředí“.

16

Mnohdy tím neúměrně žadatele zatěžují. Naopak je možno se setkat i s tím, že stavební úřad vede zjednodušené řízení a neověřuje souhlasy účastníků řízení i u takových staveb, kdy je možno pochybovat o možnosti vést zjednodušené řízení. V těchto případech pak mohou být dotčena práva účastníků řízení, kteří se o stavbě dozví až při její realizaci.12 § 79 pak definuje rozhodnutí o umístění stavby: „vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu“. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují některé stavby uvedené v § 79, odst.3, ale ani jedna stavba zde uvedená není garáží nebo stavbou, které by garáž mohla odpovídat. § 81 definuje „Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území“ ("rozhodnutí o změně stavby") stanoví podmínky pro požadovanou změnu stavby a její nové využití nebo podmínky upravující vliv na životní prostředí a nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Toto ustanovení se může dotýkat garáží v řadě případů (přestavba starých domů na garáže nebo naopak přestavba starých garáží pro jiný účel užití, přístavba garáže k rodinnému domu.

Rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas nevyžadují

stavební úpravy a udržovací práce (například oprava omítek, úprava příček, výměna podlah, výměna oken beze změny vzhledu stavby…). § 84 a následující pak řeší vlastní Územní řízení, jako příslušnost stavebního úřadu, účastníky řízení, obsah žádosti a další náležitosti a přílohy žádosti. Pokud je žádost úplná, zahájí stavební úřad dle § 87 Územní řízení. Jedná se o standardní správní řízení, pro něž jako speciální předpis platí stavební zákon, co není upraveno stavebním zákonem, řídí se správním řádem. Stavební úřad posoudí záměr žadatele ve smyslu § 90. Posuzuje se soulad s územně – plánovací dokumentací, charakterem území, požadavky na veřejnou infrastrukturu, požadavky dotčených orgánů státní správy a účastníků řízení a dále posuzování vlivů na životní prostředí. Pokud nalezl stavební úřad soulad záměru žadatele s výše uvedenými požadavky, vydá stavební úřad územní rozhodnutí podle § 92. 12

K tomu Judikát č. 2577/2012 Sb. NSS při posuzování dopadu stavby na okolí „Při posuzování vlivu stavby na stavby okolní platí zásada, že obytné místnosti, které normovým hodnotám vyhovují před realizací, musí těmto hodnotám vyhovovat i po realizaci stavby a v obytných místnostech, které již před realizací stavby normovým hodnotám nevyhovují, se nemá po realizaci navrhované stavby tento stav zhoršit. Norma nedává v případě prohloubení současného nevyhovujícího stavu prostor pro posouzení, zda lze toto zhoršení označit za přiměřené, nebo nikoli; zakazuje zhoršení jakékoli.“

17

Územní rozhodnutí dle § 92 je v případě garáží možno předpokládat v případě hromadných garáží nebo v případě, kdy jsou garáže součástí jiné stavby, na niž se vydá územní rozhodnutí dle § 92. Okrajově je možno připomenout i § 97 - Územní opatření o stavební uzávěře, které se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu, omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo schváleno její zadání, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce. Jedná se o znemožnění výstavby v daném území

obce a může se

dotknout i umísťování garáží13 . Pokud se vrátíme k procesu územního umisťování garáží, pak lze konstatovat, že územní řízení není nutné pouze v případě, že je zpracován regulační plán, na základě něhož je možno vybudovat i garáže. Může se jednat o hromadné garáže, samostatné garáže i garáže jako součásti a příslušenství. V ostatních případech je nutno stavbu na garáže projít územním řízením, jehož komplikovanost je v závislosti na velikosti a celkovým poměrům v území, kam se umisťuje.

3.3. Stavební povolení Poté, co bylo vydáno na stavbu územní rozhodnutí, je ve většině případů nutno absolvovat další správní řízení – stavební řízení, jehož úkolem je Stavební povolení. Specifickým případem je pak Ohlášení stavby. V § 103 jsou definovány stavby, které stavební povolení ani ohlášení nevyžadují. Jsou to mimo jiné budovy a to stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do

13

Judikát č. 1341/2007 Sb. NSS; k § 97 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): „I. Opatřením v území, jímž se upravuje využití území, jak má na mysli § 97 odst. 1 stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.), se rozumí jen akty, které mají podle tohoto ustanovení ve vztahu k procesu rozhodování o případném vydání územního opatření o stavební uzávěře patřičnou relevanci. Takovým opatřením rozhodně nemůže být usnesení zastupitelstva, kterým je pouze schváleno pořízení územního plánu města, ani usnesení, kterým zastupitelstvo města na základě petice občanů schválilo své programové prohlášení. II. Nařízení obce o stavební uzávěře vydaná do 31. 12. 2006, nebyla-li v mezidobí výslovně zrušena, zůstávají platná a aplikovatelná i po 1. 1. 2007, tedy i po nabytí účinnosti zákona, jímž byl zrušen předpis obsahující zmocňovací ustanovení k jeho vydání (stavební zákon č. 50/1976 Sb.). Jiný výklad by byl v hrubém rozporu zejména s konceptem rozumného uspořádání společenských vztahů, a to zejména za situace, kdy stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) umožňuje příslušným orgánům vydat akt sice po formální stránce odlišný (územní opatření o stavební uzávěře), jenž však v procesu územního plánování plní shodné funkce.“

18

5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů. V případě, že se jedná o jednotlivou garáž, může mít zastavěnou plochu do 25 m 2 a pak v průběhu územního řízení (i zjednodušeného) může stavební úřad stanovit, že stavební povolení ani ohlášení garáže není potřeba, protože odpovídá ustanovení § 103. Jak již bylo uvedeno, je v této problematice nejednotná praxe, stavební úřady postupují v těchto případech rozdílně a mnohdy zatěžují žadatele zbytečnou administrativní zátěží. Pro všechny ostatní typy garáží a to v jakémkoli režimu (součást, příslušenství, věc hlavní) je nutno postupovat podle dalších ustanovení stavebního zákona a to stavbu buď ohlásit (např. v případě, že je garáž součástí rodinného domu), nebo stavbu garáže povolit. § 104 řeší ohlašování jednoduchých staveb.

„K provedení jednoduchých staveb

uvedených v odstavci 2 písm. a) až d), jejichž návrh je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, s územně plánovací informací, které jsou umisťovány v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se jimi podstatně nemění a které nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu, postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich; ti mohou příslušnému stavebnímu úřadu oznámit své případné námitky proti stavbě do 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informováni“14. Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují: - stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím (včetně garáží jako součásti- nejčastěji rodinné a rekreační domy), - stavby do 300 m2 zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let (dočasné stavby se stanovenou maximální doby trvání) – může se týkat i garáží, pokud splňují výše uvedené podmínky a jsou řešeny například pro dočasné garážování v průběhu rekonstrukce a podobně. -

stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím,

podsklepené nejvýše do hloubky 3 m (i jednotlivá garáž) 14

Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, 2006. s. 205-206: „Stavby jsou označeny jako jednoduché s cílem vyjádřit , že zejména jejich stavebně technické provedení, účel, kterému slouží, účinky jejich užívání na okolí apod.nejsou takového charakteru, aby vyžadovaly stavební povolení.“

19

Dále může stanovit stavební úřad, že jednoduchá stavba ohlášení nevyžaduje ve smyslu § 78 odst.2.

Opět je nutno připomenout nejednotnou praxi a široký prostor pro správní

uvážení. Ohlášení tedy v případě garáží přichází v úvahu tehdy, pokud se jedná o součást rodinného domu (ohlašuje se stavba rodinného domu), pokud nebylo od ohlášení jednotlivé garáže upustit ve smyslu § 78, ale stavba splňuje podmínky § 104, odst.2 písm.d. Ohlášení stavby podle § 105 obsahuje údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě, jejím rozsahu a účelu, o způsobu a době provádění stavby a její jednoduchý technický popis. U staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) až d) se k ohlášení dále připojí projektová dokumentace. Ohlášenou stavbu může stavebník provést na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. Nebude-li stavebníkovi souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani mu v této lhůtě nebude doručen zákaz podle §107, platí, že stavební úřad souhlas udělil. Ohlášení stavby není správním řízením, jedná se o tzv. opatření. Stavební řízení je pak řízením, které se povede pro povolení staveb nesplňující výše uvedené podmínky. Stavební zákon pak upravuje speciálně kdo je účastníkem řízení, jaké náležitosti má žádost, jaké jsou její přílohy. Stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené podklady a dále je upraven postup úřadu směřujícího k vydání stavebního povolení, případně zamítnutí žádosti (práva účastníků, ústní projednání, námitky a další). V § 115 jsou uvedeny náležitosti stavebního povolení, v němž stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Celé řízení a množství dokladů a dotčených orgánů je závislé na charakteru stavby, garáže obecně nejsou stavbou s velmi negativním vlivem na okolí, je však nutno posuzovat dopravní obslužnost (dopravní intenzity na stávajících komunikacích, případně návrhy nových komunikací), požární rizika (stanovení požárně nebezpečných prostorů v okolí stavby s dopadem na okolní stavby), emise výfukových plynů (dopad na okolní zástavbu zvýšené koncentrace výfukových plynů se posuzuje rozptylovou studií), zatížení zvýšeným hlukem a podobně. Celkové dopady na okolí

jsou závislé na velikosti stavby a kapacitě (počtu

20

parkovacích míst. Mnohdy lze konstrukčním řešením předcházet

negativním dopadům

stavby na okolí. Stavební zákon v § 117 pak upravuje možnost zkráceného řízení, kdy část své činnosti přenese na autorizovaného inspektora, který vydá certifikát stavby. Jedná se o občanskoprávní prvek ve správním řízení, protože stavebník s autorizovaným inspektorem uzavře smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace za úplatu. Výše je popsán postup, jak projít jednotlivými správními řízeními aby bylo možno zahájit a provést stavbu garáže garáž v souladu s právními předpisy. Pak nastává proces vlastní výstavby, který je také upraven stavebním zákonem, ale dále je nutno pracovat s živnostenským zákonem (zhotovitel stavby musí mít náležité živnostenské oprávnění), občanským obchodním zákonem (při uzavření smlouvy o dílo a uplatňování záruk) dále předpisy o bezpečnosti práce, nakládání s odpady, zákoník práce a další. Po vlastním postavení stavby do fáze, kdy je dokončena a bude schopna provozu se pak podle stavebního zákona řeší užívání staveb (§ 119). Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu a byla provedena v souladu s ním, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu (§ 120) nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy. Pro kolaudaci stavby a po užívání stavby zajistí stavebník vyhotovení dokumentace skutečného provedení, v níž je zobrazen skutečný stavby včetně případných odchylek od dokumentace, která sloužila pro vydání stavebního povolení. Garáží se může týkat o problematika změn užívání staveb nebo jejích částí. V této problematice se lze v praxi často setkat především u vedlejších staveb u rodinných domů, že jsou kolaudovány jako kůlny nebo hospodářská stavení, ale užívány jsou jako garáže. V praxi se pak tyto změny řeší v zásadě pouze v případech, kdy to vyžaduje jiná skutečnost (například je část domu užívána k podnikání). Garáží se pak může týkat i odstraňování staveb (§ 128 a následující) a to jak na žádost stavebníka, tak nařízení odstranění stavby z moci stavebního úřadu. Odstraňování garáží nemá žádná specifika od odstraňování jiných staveb. Pokud se jedná o odstranění stavby na žádost stavebníka, musí být splněny podmínky uvedené v zákoně (náležitosti žádosti, dokumentace, oprávnění provádět odstraňování staveb a další). V případech, kdy stavba svým závadným stavem ohrožuje život a zdraví osob nebo zvířat bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve

21

stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby. Nařídit odstranění může stavební úřad i v případě, že je stavba prováděná bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu. 15 Stavební zákon dále řeší povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Definuje povinnosti stavebníka, stavbyvedoucího, stavebního dozoru, vlastníka stavby. Stanovuje povinnost vést stavební deník a další povinnosti, které jsou obecné pro všechny typy staveb. Dále definuje vybrané činnosti ve výstavbě, projektovou činnost ve výstavbě a stanovuje požadavky na zpracovatele dokumentací staveb podle typu řízení, kterým budou povolovány. Totéž se předepisuje pro osoby, které mají oprávnění provádět stavbu. Ohledně garáží z hlediska procesu povolování staveb záleží na tom, zda se jedná o samostatnou stavbu nebo je součástí hlavní stavby, jak velká garáž má být stavěna (parkovací kapacita), případně zda je nutno pro budovu s garážemi budovat i novou infrastrukturu pro garáže. Čím je garáž menší, tím je většinou i jednodušší proces povolování její stavby. Zajímavou otázkou je problematika „stavby“ jako takové. Nabízí se zmínit judikát č. 2394/2011 Sb. NSS; k pojmu „výrobek plnící funkci stavby“ uvádí : „Pojmu „výrobek plnící funkci stavby“ je nutno rozumět tak, že se jedná o výrobek, který plní takovou funkci, jakou obvykle plní stavby ve smyslu § 2 odst. 3 stavebního zákona z roku 2006. Nejpodstatnějším charakteristickým znakem výrobku plnícího funkci stavby ve smyslu stavebního zákona je to, že se jedná o výrobek umístěný na určitém konkrétním místě trvale nebo dlouhodobě. Takovým výrobkem může být např. i silniční vozidlo“. (Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. 12. 2010, čj. 10 Ca 280/2008-78). Tento judikát je důležitý z hlediska přemistitelných – movitých garáží, s nimiž se lze poměrně hojně setkat v praxi. Jedná se o betonové prefabrikáty, nebo ocelové plechové garáže, které jsou volně položeny na terénu. Jednoznačně pak je na jejich umisťování nahlížet jako na stavby. Stavební zákon je poměrně komplikovaný, ve srovnání se stavebními předpisy jiných zemí Evropské unie klade na stavebníky velmi vysoké požadavky v procesu povolování staveb. Vytváří mnohdy prostor pro správní uvážení v takovém měřítku, že se vytváří korupční riziko. Pro laika je stavební zákon prakticky nečitelný. Na druhou stranu pro pracovníky stavebních úřadů existuje řada metodických pokynů, jimiž jsou nuceni se řídit, ale tyto pokyny jdou

15

Judikát č. 2210/2011 Sb. NSS; Stavební řízení: „Pokud stavebník v řízení o odstranění stavby podá žádost o její dodatečné povolení a mimo jiné tvrdí, že vydržel právo k pozemku, na kterém stavba stojí, je třeba mu umožnit uplatnění takového práva u soudu. Pokud však této možnosti nevyužije, učiní si následně stavební úřad úsudek o věci sám a přitom posoudí, zda stavebník prokázal vlastnické či jiné právo k pozemku, které jej opravňovalo zřídit na něm dodatečně povolovanou stavbu.

22

mnohdy do rozporu se zákonem. I tento aspekt ještě více komplikuje pro stavebníka celou problematiku povolování staveb.

4. Garáž z pohledu katastrálního zákona Katastrální zákon upravuje způsob evidence nemovitého majetku a majetku sdílejícího právní režim nemovitostí (jednotky vymezené dle zákona 72/1994 Sb.) pro účely tohoto zákona a některých právních vztahů k tomuto majetku v centrální databázi. Garáž jako nemovitost, případně jako jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb. je tedy také předmětem evidence. „Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv…“ dle odst.2, zák. 344/1992 Sb. V katastru se evidují (odst.1): a) pozemky v podobě parcel b) budovy spojené se zemí pevným základem b.1) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční číslo b.2) budovy, kterým se popisné ani evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odst.1. písm. b) nebo c) požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odst.1. písm. b) nebo c) v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim f)

stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž tak stanoví zákon

odst.2 – V katastru se neevidují drobné stavby (definoval již neplatný zákon 50/1976 Sb.Stavební zákon) jako stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m. Budovou podle katastrálního zákona je nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami.

23

Vyhláška č. 26/2007 Sb., která je prováděcí vyhláškou zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (katastrální vyhláška) jako jediná definuje pojem garáž a to ve své příloze – tabulka č. 4 18

garáž

Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž ve smyslu ČSN 736057 (již byla nahrazena novelou ČSN 736058) a ČSN 736058).

Zdroj: Vyhláška č.26/2007 Sb. Také v tabulce č.5 přílohy definuje využití nebytového prostoru jako garáž. Garáže jako budovy jsou tedy předmětem evidence v katastru podle zákona 265/1992 Sb. Z pohledu zápisu katastrálního zákona je podstatný pohled, v jakém režimu konkrétní garáž chápeme, zda jako součást, příslušenství nebo věc hlavní a dále také zda se jedná o dokončenou (zkolaudovanou stavbu), nebo rozestavěnou budovu 16. V katastru se evidují pouze budovy spojené se zemí pevným základem, což je chápáno z hlediska technického tak, že pod úrovní okolního terénu existuje podzemní část stavby, která přenáší její účinky do okolní zeminy a do podloží a zajišťuje tím bezvadné užívání stavby. Nadzemní část stavby je pak zpravidla s touto podzemní částí nerozdělitelně spojená. Toto je důležité hledisko, protože v případě garáží existuje řada prefabrikovaných jednotlivých garáží (železobetonové, plechové), které lze užívat pouze s tím, že jsou položeny na zem tak, aby do nich byl umožněn vjezd). Může se jednat o rostlý terén nebo zpevněnou plochu, kterou však nemůžeme chápat jako základ. V daném případě tedy stavba nesplňuje podmínku „pevné spojení základem se zemí“ a nejedná se tudíž o nemovitost ani ve smyslu občanského zákona. V praxi se bohužel často setkáváme s tím, že například při zaměření starších výrobních areálů nezkoumají pracovníci, kteří stavby zaměřují (geodeti) stavebně – technický stav těchto staveb a nemají k tomuto zkoumání ani odborné znalosti a tyto stavby garáží pak uvádí jako stavbu spojenou se zemí pevným základem. Tato skutečnost nesprávné evidence má pak zásadní vliv například při oceňování nemovitostí, kdy stavba de facto není nemovitostí, ale v katastru je takto vedena.

16

Pekárek Milan a kolektiv. Pozemkové právo, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o. 2010. s. 203: „I když konkrétní stavbu lze považovat za věc nemovitou (tj. jedná se o stavbu spojenou se zemí pevným základem), ještě to neznamená, že taková stavba je předmětem evidence v katastru nemoviostí. Stavby mající charakter nemovitosti ve smyslu občanskoprávním jsou v katstru nemovitostí evidovány, pouze odpovídají-li svými znaky budovy(nejedná-li se ovšem o stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis). Definice budovy je obsažena v ust.§27 písm.K) katastrálního zákona, dle kterého se budovou rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Z toho vyplývá, že evidenci v katastru nepodléhají podzemní stavby (například podzemní garáže). Navíc předmětem evidence v katastru jsou pouze takové budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, a také budovy, kterým se takové číslo nepřiděluje, ale nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele.“

24

Garáž může být vedena v katastru jako -

budova s číslem popisným

-

budova s číslem evidenčním

-

budova bez čísla popisného, bez čísla evidenčního

-

nebude zapsaná jako samostatná budova, ale bude součástí nebo příslušenstvím stavby hlavní na téže parcele

-

rozestavěná budova

-

nebytová jednotka – garáž

-

rozestavěná nebytová jednotka – garáž

4.1. Garáž zapsaná v KN jako stavba Garáž jako stavba může být součástí jednotného funkčního celku s pozemkem (stavba garáže i pozemek zastavěný stavbou jsou jednoho vlastníka (vedeny v katastru na jednom listu vlastnictví), nebo se může jednat o stavbu na pozemku jiného vlastníka. Pokud je stavba na pozemku téhož vlastníka, jedná se o bezproblémové užívání, není nutno zřizovat věcné břemeno stavby, nebo smlouvu o nájmu pozemku pod stavbou, jako by tomu bylo potřeba v případě stavby na pozemku jiného vlastníka. Další otázkou zůstává zajištění přístupu a příjezdu je garáži po veřejné komunikaci. Pokud je přístup a příjezd ke garáži po veřejné komunikaci, pak není nutno sjednávat další smlouvy, aby bylo možno ke stavbě garáže přijíždět a přistupovat. Pokud je však přístup a příjezd přes pozemky (nebo i stavby) jiných subjektů a přístupové komunikace nemají status veřejné komunikace (podle pasportu místních komunikací obcí), musí vlastník stavby garáže sjednat s těmito vlastníky nemovitostí, přes které ke garáži přijíždí sjednat buď věcné břemeno přístupu a příjezdu, nebo smlouvu o užívání těchto pozemků (a staveb). Věcná břemena jsou pak předmětem evidence v katastru nemovitostí, ostatní smluvní vztahy se katastru neevidují. Garáž která je vedena v katastru jako stavba s číslem popisným je obvykle stavbou hlavní. Může se jednat o budovu hromadných garáží – příkladem je parkovací dům na rohu Moravského náměstí v Brně a Kounicovy ulice v Brně :

25

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 1007

Část obce:

Veveří 411639

Číslo LV:

3031

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

garáž

Katastrální území:

Veveří 610372

Na parcele:

1515/5, 1515/6, 1516/5

zdroj. www.cuzk.cz k datu 5.3.2012

Pokud je garáž zapsána v katastru jako budova s číslem evidenčním, jedná se také zpravidla o stavbu hlavní, jako příklad můžeme uvést hromadné řadové garáže na ulici Soběšická v Brně – Husovicích. Zajímavostí tohoto příkladu je skutečnost, že se jedná o 13 řadových garáží, každá garáž má svoje číslo evidenční, každá je postavena na samostatném pozemku, přesto je budova zapsána v katastru jako jedna budova se 13 čísly evidenčními. Pro jednoznačnost vlastnických vztahů pak tato budovy byla rozdělena na jednotky – nebytové prostory a ty jsou pak ještě samostatně – každá nebytová jednotka zapsány jako nebytová jednotka – garáž.

26

Informace o stavbě

Stavba:

č.e. 130, č.e. 131, č.e. 132, č.e. 133, č.e. 134, č.e. 135, č.e. 136, č.e. 137, č.e. 138, č.e. 139, č.e. 140, č.e. 141, č.e. 142

Část obce:

Husovice 411701

Číslo LV:

2091

Typ stavby:

budova s číslem evidenčním

Způsob využití:

garáž

Jednotky v budově:

130/12, 131/11, 132/10, 133/9, 134/8, 135/7, 136/6, 137/5, 138/4, 139/3, 140/2, 141/1, 142/13

Katastrální území:

Husovice 610844

Na parcele:

2304/17, 2304/18, 2304/20, 2304/21, 2304/22, 2304/19, 2304/14, 2304/15, 2304/16, 2304/23, 2304/24, 2304/25, 2304/26

zdroj. www.cuzk.cz k datu 5.3.2012

Informace o jednotce Číslo jednotky

130/12

V budově:

č.e. 130, č.e. 131, č.e. 132, č.e. 133, č.e. 134, č.e. 135, č.e. 136, č.e. 137, č.e. 138, č.e. 139, č.e. 140, č.e. 141, č.e. 142

Číslo LV:

2287

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

garáž

Podíl jednotky na společných částech domu:

1590/20670

Katastrální území:

Husovice 610844

zdroj. www.cuzk.cz k datu 5.3.2012

27

Dalším případem zápisů garáží jsou garáže identifikované pouze parcelou, na které jsou postaveny bez čísla popisného a čísla evidenčního. Takto mohou být zapsány v katastru jak garáže samostatné (hlavní stavby), tak garáže, které tvoří příslušenství jiných staveb, ale jsou postaveny na jiném pozemku, než stavba hlavní. V případě, že stavba garáže je součástí stavby hlavní a je s ní provozně propojena, tak sama o sobě není předmětem zápisu v katastru, zapisuje se pouze hlavní stavba. V případě, že se jedná o příslušenství stavby hlavní (není provozní propojení), ale stavba garáže je na stejném pozemku, jako stavba hlavní, pak tato garáž také nemusí být předmětem zápisu do katastru. Příkladem může být třeba statek, který je postaven na pozemku – zastavěná plocha a nádvoří a velkou výměrou (velká plocha nádvoří) a na tomto pozemku je postavena garáž. Pokud je garáž příslušenstvím stavby hlavní a je na samostatném pozemky, pak je předmětem evidence v KN. Garáže se nepovažují za drobné stavby17 a jsou vždy předmětem evidence v KN, i když je jejich zastavěná plocha menší než 16 m2. Jako rozestavěná budova se garáž zapisuje do katastru v případech, kdy je z nějakého důvodu nutno ověřit, že stavba již splňuje podmínky zápisu do katastru. Touto podmínkou v případě stavby je to, že je vybudováno zdivo nejméně 1. nadzemního podlaží do výšky nejméně 1 m nad úroveň okolního terénu. Tím je již dána budoucí zastavěná plocha 1.nadzemního podlaží, geometrickým plánem se oddělí zastavěná plocha pod stavbou a s tímto geometrickým plánem je proveden vklad do katastru jak odděleného pozemku zastavěná plocha a nádvoří, tak rozestavěné budovy. Nejčastějším důvodem zápisu rozestavěných staveb jsou případy, kdy je čerpána hypotéka, jejíž zástavou je budoucí stavba. Tímto způsobem (mimo jiné) banka ověřuje správnost postupu stavebníka před poskytnutím finančních prostředků.

4.2. Garáž zapsaná v KN jako jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb. Podle zákona č. 72/1994 Sb. je „nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí

stavebního

úřadu

určeny

k

jiným

účelům

než k bydlení;

nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu“. Domem s byty a nebytovými prostory je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle zákona 72/1994 Sb. Znamená to, že vlastník (spoluvlastníci) budovy uzavřou smlouvu o 17

Pekárek Milan a kolektiv. Pozemkové právo, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o. 2010. s. 206 „V ust.§2 odst.2 katastrálního zákona je výslovně stanoveno, že v katastru se neevidují drobné stavby. Pojem drobná stavba je definován v ust. §27 písm. m) katastrálního zákona tak, že drobnými stavbami jsou (mimo jiné): - stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní“……. „Za drobné stavby se však dle citovaného ustanovení nepovažují stavby garáží…..“

28

rozdělení budovy na jednotky ve smyslu zákona 72/1994 Sb. Tím se v domě vymezí prostory, které jsou vlastnicky i uživatelsky výhradní (jednotky) a prostory vlastnicky i uživatelsky společné (chodby, schodiště…). Rozdělení se povede na základě projektové dokumentace nebo paspartu nemovitosti, podstatnou informací je podlahová plocha jednotlivých místností, z nichž je pak stanovena podlahová plocha jednotek a podlahová plocha společných prostor. Relevantním podkladem je pak součet podlahové plochy jednotek. K podlahové ploše společných prostor se nepřihlíží. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve vazbě na konkrétní jednotku je dána poměrem podlahové plochy jednotky ku součtu podlahových ploch všech jednotek. Rozdělení na jednotky může být jak rozestavěné stavby, tak stavby již dokončené. Garáž (jedna nebo hromadná) může být také vymezena jako jednotka – nebytová. Rozestavěným nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení ( v daném případě např. garáž) pokud

je

rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (stavebně technický stav odpovídající provedení hrubé stavby = nosné svislé a vodorovné konstrukce, střecha. Zjednodušeně řečeno obvodové a další nosné stěny, stropní deska, konstrukce střechy (krovu), o střešní krytině se již nemluví. Nejsou provedeny vnitřní příčky, podlahy, omítky, instalace, nemusí být ani osazena okna, dveře). Zákon 72/1994 Sb. dále používá pojem jednotka = byt nebo nebytový

prostor

nebo

rozestavěný byt nebo rozestavěný

nebytový

prostor

jako

vymezená část domu podle tohoto zákona. Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru. V případě garáže se může jednat o garáž pro jedno vozidlo bez dalších prostor, garáž pro jedno nebo více vozidel například s chodbou nebo skladem nebo se může jednat o hromadnou garáž – například parkovací dům, kde každé podlaží může být jednotkou – nebytovým prostorem. V posledně jmenovaném případě jsou pak součástí jednotky i plochy všech komunikací v rámci podlaží. Dokumentem, který vymezuje jednotky a jejich velikost je Prohlášení vlastníka budovy, kterým vlastník budovy určuje prostorově vymezené části budovy,

které

se za podmínek stanovených zákonem 72/1994 Sb. a v souladu se

stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Podle vyhl. 26/2007 Sb. a její přílohy může být veden v katastru způsob využití jednotky jako garáž.

29

Nebytová jednotka – garáž je běžná v případech kdy v bytovém domě, který je rozdělen na jednotky jsou například v nejnižším podlaží garáže a ve vyšších podlažích byty. V daném případě mohou nastat dvě varianty zápisu – v prohlášení vlastníka je uvedeno která konkrétní garáž je příslušenstvím konkrétního bytu a pak je garáž součástí jednotky – bytu. Druhý případ nastane, pokud jsou v prohlášení vlastníka uvedeny garáže jako samostatné nebytové jednotky bez vazby na konkrétní byt. Uživatelsky se nemusí nic měnit, vlastnicky je pak odlišnost v tom, že pokud je garáž samostatnou jednotkou, lze ji prodat samostatně bez vazby na prodej bytu. V případě, že je garáž příslušenstvím bytu, lze ji prodat jen spolu s bytem, nebo se musí sepsat nové prohlášení vlastníka, což je v případě více subjektů značný problém. Z hlediska vlastnictví jednotky je její nedělitelnou součástí i podíl na společných částech budovy a to ve velikosti spoluvlastnického podílu, který je určen podílem podlahové plochy jednotky k součtu podlahových ploch všech jednotek. Tímto spoluvlastnickým podílem nelze nakládat samostatně, ale pouze spolu s jednotkou, k níž přísluší. Ohledně spoluvlastnických podílů k pozemku (pozemkům), na nichž je budova postavena toto pravidlo nemusí platit, pozemky mohou mít jiného vlastníka, než budova. S rozestavěnou nebytovou jednotkou – garáží se můžeme setkat v případech, kdy byla uzavřena Smlouva o výstavbě podle § 17 zákona 72/1994 Sb. Touto smlouvou jsou upravena vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami podle § 2 písm. h) tohoto zákona, která si stavebníci vymezí smlouvou o výstavbě. Děje se tak v případech, kdy se staví celý nový dům, v jehož projektové dokumentaci jsou již zřejmé jednotlivé jednotky bytů i nebytových prostor nebo v případech, kdy se provádí nástavba nebo dostavba stávajícího domu (např. půdní vestavba, dostavba dvorního křídla a pod). Budoucí nové jednotky jsou projektovány v projektové dokumentaci, zapsány do katastru nemovitostí mohou být, jakmile jsou splněny podmínky pro jejich zápis (viz výše). V případě výstavby nového domu se vlastnické podíly ke společným částem domu stanovují nově, v případě dostaveb a přístaveb stávajícího domu se po vkladu nových jednotek přepočítávají spoluvlastnické podíly ke společným částem budovy podle nového stavu. Katastrální zákon upravuje specifickou oblast veřejného práva, která má však dopad do práva soukromého. Jedná se především o identifikaci vlastníků, identifikace majetku (který je předmětem evidence) a identifikaci dalších právních vztahů k tomuto majetku.

30

5. Garáž z pohledu daňových předpisů Z pohledu daňových předpisů je garáž předmětem majetkových daní – dani z nemovitosti, dani z převodu nemovitosti, dani dědické a dani darovací.

5.1. Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti je pravidelnou majetkovou daní18, která je placena každoročně a je upravena zákonem 338/1992 Sb. Předmětem daně jsou pozemky (podle § 2 zákona) a stavby (podle § 7 zákona).

Garáž je stavbou, jak je uvedeno výše (tento zákon však

nedefinuje pojem stavba a nepřímo odkazuje na ustanovení zákona 183/2006 Sb. stavebního zákona). Poplatníkem daně z nemovitosti je vlastník nemovitosti. Daň je splatná k 31.květnu toho roku, k němuž se daň vztahuje. Vlastníkem je ten, kdo je vlastníkem k 1.lednu roku, k němuž se daň vztahuje. Předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky a) stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu, b) stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané, c) stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, d) byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, e) nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen „samostatné nebytové prostory“)19. 18

Radvan Michal a kol. Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk, 2008. s. 271-272 : „….na majetek lze nazírat jak z ekonomického, tak z právního hlediska. Ekonomové za majetek považují soubor aktiv a pasiv vázaných k určitému subjektu. Tomuto chápání se blíží i právní obsah pojmu majetek. České právo však nezná jedinou definici majetku a různé právní předpisy definují majetek pro své účely rozdílně.“ 19 Radvan Michal a kol. Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk. 2008, s. 302-308 „…předmětem daně jsou i stavby tvořící příslušenství k obytným domům (kůlny, prádelny…) se nacházející zejména u rodinných domů. Jedná se o stavby umístěné na pozemcích náležejících k těmto domům a plnící doplňkovou funkci se stavbou obytného domu. Aby podléhaly dani z nemovitosti, musí být předmětem daně ze staveb. Do této skupiny však není možné řadit garáže, které jsou zdaňovány samostatnou sazbou daně.“ Dále uvádí : „ Dani ze staveb podléhají rovněž další stavby: - stavby, které jsou v rozporu se stavebněprávními předpisy užívány, ačkoliv na ně nebyl vydán kolaudační souhlas, jemuž by jinak podléhaly….. - stavby užívané na základě časově omezeného povolení k předčasnému užívání stavby, které bylo vydáno na žádost stavebníka stavebním úřadem i před jejím dokončením, pokud to nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby….. - stavby, u kterých se podle dřívější právní úpravy kolaudační rozhodnutí nevyžadovalo, ale podle následujících právních úprav stavebnímu řízení podléhaly, resp.podléhají“

31

(2) Předmětem daně ze staveb nejsou stavby, v nichž jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně podle odstavce 1. Z uvedeného textu zákona vyplývá, že předmětem daně jsou stavby (budovy) garáží, pokud tyto budovy nejsou rozděleny na jednotky dle zákona 72/1994 Sb. A potom nebytové prostoy – jednotky se způsobem využití garáž. Podle § 8 zákona jsou poplatnící daně vlastníci stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru. Osvobození od daně jsou stavby ve vlastnictví státu, obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí a další uvedené v § 9 zákona. Základ daně dle § 10 odst.1 je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (dále jen „zastavěná plocha“) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. U stavby se svislou nosnou konstrukcí se půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek. Zastavěnou plochu nelze zaměňovat s pojmem „zastavěná plocha a nádvoří“, s kterým pracuje katastální zákon. Zastavěnou plochou je pouze taková plocha, která je dána průmětem obalové křivky nadzemní části do vodorovné roviny. V průmětu se promítají pouze ty konstukce, které mají svislou oporu – nepromítají se balkony, římsy, arkýře, naopak pomátají se lodžie. Odst.2 se týká definuje základ daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru jako výměru podlahové plochy bytu v m2 nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20, (dále jen „upravená podlahová plocha“). Pro garáže lze počítat s několika možnostmi, jak stanovit sazbu daně dle § 11 zákona : a) u obytných domů 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy; u ostatních staveb tvořících příslušenství k obytným domům z výměry přesahující 16 m2 zastavěné plochy 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy (tato sazba se uplatní tehdy, jestliže je garáž součástí nebo příslušenstvím obytného domu = domu, u něhož je nadpoloviční plocha určena pro bydlení – tedy i rodinných domů určených k trvalému bydlení. Rodinné domy tvoří podmnožinu obytných domů, navíc nemohou mít více než 3 byty, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a podkroví a musí sloužit rodinnému bydlení). b) u staveb pro individuální rekreaci a rodinných domů využívaných pro individuální rekreaci 6 Kč za 1 m2 zastavěné plochy a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám, s výjimkou garáží, 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, (to znamená, že pokud je rodinný dům užíván k individuální rekreaci, je nutno rozlišovat skutečnost, jestli je garáž součástí domu, pak se uplatní tato sazba daně, pokud je příslušenstvím, tato sazba daně se neuplatňuje).

32

c) u garáží vystavěných odděleně od obytných domů a u samostatných nebytových prostorů užívaných jako garáže 8 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy (tato sazba bude použita pro samostatné stavby garáží – budovy a pro nebytové prostory – jednotky se způsobem využití jako garáž.

Jedná se

o stavby, které netvoří součást ani příslušenství obytných staveb – může se však jednat o příslušenství jiných staveb – například staveb s účelem užití výroba, administrativa a podobně). d) sloužících pro ostatní podnikatelskou činnost 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy (sazba se uplatní tehdy, pokud je garáž užívána k podnikatelským účelům. Je tedy nutno zkoumat vlastnictví, u obchodní společnosti se předokládá, že veškerý majetek, který vlastní je užíván k podnikatelským účelům. Není to jen otázka obchodních společností, ale fyzických osob podnikajících podle Obchodního zákona). Pro určení správné sazby daně z nemovitosti je nutno zkoumat, zda garáž neslouží k podnikání (sazba je určena dle písm. d), odst.1, § 11). Pokud neslouží k podnikání, je nutno dále zkoumat, zda tvoří příslušenství obytného domu, zda není tento dům rodinný a zda není užíván k rekreaci. Podle odst. 2 § 11 se základní sazby daně za 1 m2 zastavěné plochy stavby zjištěné podle odstavce 1 písm. a) až e) se zvyšují o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy. U staveb pro podnikatelskou činnost se základní sazba daně za 1 m2 zastavěné plochy zjištěné podle odstavce 1 zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží. Za první nadzemní podlaží se považuje každé konstrukční podlaží, které má úroveň podlahy nebo i její části do 0,80 m pod nejnižším bodem přilehlého terénu, není-li v projektové dokumentaci stanoveno jinak. Všechna podlaží umístěná nad tímto podlažím včetně účelově určeného podkroví se považují za další nadzemní podlaží.

Dále se sazba daně upravuje koeficienty podle počtu obyvatel obce, v níž se nemovitost nachází a to jednak pevným koeficientem dle zákona a koeficientem daným obecně závaznou vyhláškou obce. Další případné zvýšení upravuje podrobně zákon.

5.2. Daň dědická, darovací a z převodu nemovitosti Daň dědickou, darovací a z převodu nemovitosti upravuje zákon 357/1992 Sb. daňová povinnost ve vztahu ke garáži je vždy závislá na právní formě existence. Pokud je garáž součást hlavní stavby, není daňová povinnost kalkulována ve vztahu ke garáži separátně. V případě, že se jedná o příslušenství, pak záleží na úpravě v daňovém předpisu jak je stanoven základ daně. V případě samostatné věci je pak daňová povinnost vztažená k předmětu daně jednoznačná.

33

5.2.1. Daň dědická Garáže jsou objektem dědické daně v případě, že garáž je v souboru majetku, který po smrti zanechal zůstavitel a tento majetek je předmětem dědictví20. Poplatníkem daně dědické je dědic. § 3 odst.1 - Předmětem daně dědické je nabytí majetku děděním. Majetkem pro účely daně dědické jsou věci nemovité, byty a nebytové prostory (dále jen „nemovitosti“), Zákon dále upřesňuje podmínky pro stanovení předmětu daně ve vztahu k umístění majetku (v rámci území republiky nebo mimo republiku) a k poslednímu pobytu osoby zůstavitele. § 4 odst. 1 stanovuje jako základ daně dědické cenu majetku nabytého jednotlivým dědicem. Cena majetku se snižuje o položky uvedené dále v zákoně. Cena majetku se stanovuje v dědickém řízení (ve smyslu tohoto zákona vnímáme garáž jako „majetek“) k datu úmrtí zůstavitele. Toto ustanovení má zásadní význam v případě, že se jedná např. o dodatečné dědictví (část majetku neprošla řádným dědickým řízením) kdy řízení probíhá až po několika letech po smrti zůstavitele. Vždy je rozhodným datem pro ocenění majetku datum úmrtí. Ocenění se provede v obvyklé hodnotě ve smyslu zákona 151/1997 Sb. §2. O oceňování garáží je samostatně pojednáno dále.

5.2.2. Daň darovací Daň darovací patří do skupiny transferových přímých daní. V případě darování se jedná o neúplatné nabytí majetku v důsledku právního úkonu.21 Garáže jsou objektem darovací daně v případě, že garáž je předmětem daru (zákon ji označuje jako majetek). V darovací smlouvě je garáž označena jako nemovitost (jedná se o stavbu nebo nebytovou jednotku), darovací smlouva je účinná od data vkladu do katastru nemovitostí (na smlouvě jsou vyznačeny právní účinky vkladu práva). Poplatníkem daně je obdarovaný – nabyvatel majetku22, dárce je ručitelem (pokud nesplní povinnost zaplatit daň nabyvatel, může správce daně požadovat zaplavení darovací daně po dárci). Základem daně darovací je také cena majetku, cena je však stanovena podle oceňovacího předpisu (administrativní = zjištěná cena) dle Vyhlášky Ministerstva financí 3/2008 Sb. v aktuálním znění. Pro ocenění se použije takové znění Vyhlášky, které je platné k datu, k nimž nastaly právní účinky darovací smlouvy do katastru nemovitostí. 20

Radvan Michal a kol. Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk, 2008. s. 325: „Děděním se rozumí zákonem stanovený způsob nabytí majetku dědici. Přichází v úvahu v těch situacích, kdy zůstavitel zemře, zanechá po sobě nějaký majetek (tzv. pozůstalost) a existují pravděpodobní dědicové“ 21 Radvan Michal a kol. Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk, 2008. s. 340 22 Radvan Michal a kol. Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk, 2008. s. 342: „Pokud je obdarovaných více, neuplatní se stejně jako u daně dědické solidární povinnost k zaplacení daně, ale každý z nabyvatelů je povinen osobně podat příslušné daňové přiznání a zaplatit darovací daň.“

34

5.2.3. Daň z převodu nemovitosti Daň z převodu nemovitosti je majetkovu transferovou přímou daní. Pokud je garáž předmětem úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví, vztahuje se na tento převod nebo přechod daň z převodu nemovitostí. Poplatníkem daně je nejčastěji prodávající, zákon dále vymezuje případy, kdy je poplatníkem daně nabyvatel. Jako základ daně je cena zjištěná dle zvláštního předpisu (administrativní = zjištěná), kterým je Vyhláška Ministerstva financí 3/2008 Sb. v platném znění nebo v případě, že cena uvedená v kupní smlouvě je vyšší, než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, je základem daně cena uvedená v kupní smlouvě. Dále zákon stanoví osvobození od daně a další podrobnosti, které nejsou k předmětu práce podstatné.

6. Oceňování garáží a garážových stání s ohledem na jejich právní režim Oceňování majetku23 má velmi blízký vztah k daňovým zákonům, oceňování se provádí převážně jako podklad pro stanovení základu daně. Dále se oceňování provádí pro potřebu obchodních společností při převodu majetku mezi blízkými osobami (např. fyzická osoba, která je zároveň společníkem obchodní společnosti převádí majetek na obchodní společnost) ale i po další důvody. Z hlediska oceňování majetku je vždy podstatné, pro jaký účel se ocenění provádí. Pokud není uvedeno něco jiného, platí, že se oceňuje obvyklou hodnotou ve smyslu § 2 zákona 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. Obvyklá hodnota je definována jako „…cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné

23

Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009. s. 46 a další …Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují. Pojem CENA je užívaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. CENA je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13 zák.č.526/1990 Sb., o cenách ve znění zák.č.135/1994 Sb. nebo zjištěná podle zvláštního předpisu ( zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku) k jiným účelům než k prodeji. HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce HODNOTA vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad HODNOTY provádí. Existuje řada HODNOT podle toho, jak jsou definovány (např. věcná HODNOTA, výnosová HODNOTA, střední HODNOTA, tržní HODNOTA ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká HODNOTA je zjišťována….

35

nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. 24 Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim“25. Dále zákon stanovuje jiné způsoby oceňování (nákladové, výnosové, porovnávací, jmenovitou hodnotou, účetní hodnotou a další). V speciálních případech, kdy tak stanoví zákon, například pro účely stanovení daně darovací, nebo pro účely nakládání s majetkem České republiky, se oceňuje tzv. cenou zjištěnou podle oceňovacího předpisu – jak již bylo uvedeno výše v oddíle 5 (Garáž z pohledu daňových předpisů), jedná se v současnosti o oceňovací předpis – Vyhlášku Ministerstva financí 3/2008 Sb. ve znění vyhl. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb.(dále jen oceňovací vyhláška).26 Zákon 151/1997 Sb. rozčleňuje v §3 stavby a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, - do této kategorie spadají i garáže 2. venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví (oceňovací) vyhláška. 24

Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009. s. 50. Definice obvyklé ceny je uvedena až od druhé věty odst.1, §2 zák.151/1997 Sb. první věta by se podle názoru prof. Bradáče použila jen v takovém případě, kdy by bylo výslovně vyžadováno ocenění podle zákona 151/1997 Sb., což není ; použita je jen defince ceny obvyklé. 25 Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009. s. 51 Ocenění obvyklou hodnotou je v současné době pořadováno v řadě případů, např: vypořádání spoluvlastnických podílů, při vypořádání společného jmění manželů, při vypořádání dědiců a zjištění odměny notáře, při prodeji nadbytečného majetku státu, při zjištění náhrady za vyvlastnění. Dále je nutno zmínit ocenění pro výkupu pozemků pro dopravní infrastrukturu dle zákona 412/2009 Sb. 26 Bradáč Albert, Schulzová Vlasta, Krejčíř Pavel. Úřední oceňování majetku 2012. Cerm Brno 2011. s. 234 Zákon č. 151/1997 Sb. se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Použije se však v některých případech při řízení o vyvlastnění nemovitosti a jako horní hranice ceny, pokud majetek nabývá organizační složka státu.

36

Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. Toto ustanovení zákona je ve vztahu k oceňování garáží velmi důležité, protože v praxi se lze často setkat s tím, že původní kolna začala sloužit jako garáž, nebo naopak stavba zapsaná v katastru nemovitostí jako garáž slouží k datu ocenění jako dřevník. Běžný občan nevnímá potřebu podstupovat na stavebním úřadu správní řízení o změně užívání stavby, natož rozhodnutí o změně užívání stavby vložit do katastru nemovitostí. Dříve bylo na garáže nahlíženo také jako na drobné stavby, které nebyly vůbec předmětem samostatného zápisu. Možností, jak je nebo spíš není evidence v souladu se skutečným stavem je celá řada, pro potřeby ocenění je pak účelně ustanoveno jako rozhodující kriterium účel, k jakému je stavba užívána k datu ocenění. Datum ocenění je pak další podstatné hledisko. V ocenění (ať už má formu znaleckého posudku dle zákona 36/1967 Sb., nebo odborného posouzení) je nutno uvést, k jakému datu se ocenění provádí. To je důležité například pro stanovení ceny jako základu daně pro dědické řízení (vždy se oceňuje k datu úmrtí zůstavitele), pro stanovení základu daně z převodu nemovitosti a podobně. Vzhledem k tomu, že je v České republice ustálená praxe, že oceňovací vyhláška je novelizuje vždy zpravidla k.1.1.každého roku, mění se se změnou vyhlášky i cena zjištěná dle předpisu majetku a pak je nutné přesně definovat datum, k němuž se ocenění provádí (například právními účinky vkladu a podobně). Jak již je uvedeno výše, garáž je stavbou a pro stavby zákon 151/1997 Sb. uvádí v § 4: (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část (dále jen „stavba“) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška27.

27

Doleželová Martina. vlastní publikační činnost – Znalecké posudky: Metoda stanovení věcné hodnoty je způsob ocenění založen na úvaze, že kupující nebude platit za aktiva, jež jsou předmětem jeho zájmu více, než činily náklady na jejich pořízení. Jednotlivá aktiva se ocení a následně sečtou, čímž se zjistí hodnota oceňovaného celku. Věcnou hodnotou, rozumíme reprodukční cenu stavby (za kterou by se dala stavba ke dni ocenění postavit), sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Metoda porovnání obchodovatelných cen - určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat. Metoda výnosová stanovuje zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. je cena zjištěná výnosovým způsobem označena CV.

37

(2) Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího užití stejným způsobem, jako stavba nemovitá stejného užití. Je potřeba si uvědomit, že zákon 151/1997 Sb. nepracuje s pojmem „nemovitost“ ve smyslu Občanského zákona (stavba spojená se zemí pevným základem), ale pracuje s pojmem „stavba“ a připouští, že stavba nemusí mít pevný základ s nímž je spojena se zemí. To je pro garáže velmi podstatné, jak již je uvedeno výše, v praxi se lze často setkat se „stavbami garáží prefabrikovanými – ocelovými i betonovými, které jsou jako skořepiny osazeny na podklad (ne základ). Z hlediska oceňování se pak oceňují i tyto objekty jako stavby garáží se zohledněním kriteria – bez základů. V § 5 a dalších jsou pak uvedena další kriteria, která je nutno zohlednit při oceňování staveb s odkazem na oceňovací vyhlášku. V § 8 je pak řešeno ocenění bytu a nebytového prostoru, v odst. 2 je definován nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu) a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. Odst. 3. - cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je pak definována shodně se zákonem 72/1994 Sb. Ve smyslu zákona 151/1997 Sb. je tedy garáž „stavbou“. Ve smyslu definice obvyklé hodnoty dle zákona 151/1997 Sb. se nejčastěji stanovuje obvyklá hodnota cenovým porovnáním, což je v případě garáží poměrně snadné, protože garáže jsou komodita, která se poměrně často obchoduje (v závislosti na regionu). Pro stanovení obvyklé hodnoty se pak vytvoří dostatečně velký soubor garáží (odborná literatura uvádí více jak 15), k nimž je možno přiřadit prodejní (nebo nabídkovou) cenu a na základě odborného uvážení a ohledem na velikost, polohu a stavebně – technický stav pak odhadce nebo znalec stanoví obvyklou hodnotu oceňované garáže. Důležitým kriteriem je místo – musí se jednat o srovnávací soubor vytvořený z nemovitostí v místě, kde je i oceňovaná garáž (například městská část, vesnice a podobně) a čas – ke srovnání nelze použít ceny realizované před dlouhou dobou (např. více než 3 až 5 roků s ohledem na kontinuitu vývoje cen nemovitostí).

38

Vyhláška 3/2008 Sb. je pak právním předpisem, který snad nejčastěji používá pojem „garáž“. V § 2 negativně vymezuje, že garáž není vedlejší stavbou, definuje další pojmy a dále stanovuje co je souborem staveb (vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství) a co je funkčním celkem (soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí3). Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků). Pro oceňování garáží je pak důležité kriterium, zda se jedná o jednotlivé garáže, řadové garáže případně hromadné garáže a jakým způsobem je stavba garáže zapsána v katastru nemovitostí. Pokud se oceňuje stavba garáží (hromadných), ocenění se provede dle § 3 (budovy a haly) nákladovým způsobem (vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití). Podrobný výpočet není s účelem na zadání práce nutno rozebírat. Pokud je garáž součástí rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domu (ve smyslu oceňovací vyhlášky), obestavěný prostor garáže je součástí obestavěného prostoru celého domu a ocenění se provede dle § 5, případně dle § 26a (podle kriterií v oceňovací vyhlášce). Totéž platí, pokud je garáž součástí rekreační nebo zahrádkářské chaty, pak se ocenění provede dle §6, případně dle § 26 (kriteria určena vyhláškou). § 8 pak stanovuje způsob ocenění samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže. Cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a dále upravenou. Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m 2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3. Pokud se jedná o ocenění garáže, která je vymezena jako jednotka – nebytový prostor s účelem užití – garáž, pak se ocenění provede § 13. Cena nebytového prostoru, které jsou ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu28 a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby:

28

§ 2 písm. g) a § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb.

39

a) u rodinného domu vynásobením počtu m2 podlahové plochy oceňovaného nebytového prostoru

základní cenou za m2 stanovenou podle přílohy

a dále

upravenou b) v ostatních případech vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby a dále upravenou. Poznámka : přesný výpočet s odkazem na přílohy a používané koeficienty není s ohledem na cíl a rozsah práce uváděn. V případě, že je garáž rozestavěnou stavbou (podle dřívějších předpisů nedokončenou stavbou, ocenění se provede § 15. Taktéž se postupuje v případě, že se jedná o rozestavěnou jednotku. V obou případech se jako podklad použije dokumentace ověřená ve stavebním řízením. Oceňovací vyhláška pamatuje i na stavby bez základů, což jak je již uvedeno výše se týká garáží poměrně často. V případě ocenění stavby bez základů jsou dvě možnosti výpočtu ceny – cena se stanoví tak, jako by se jednalo o stavbu spojenou se zemí pevným základem a vynásobí se koeficientem 0,9, případně se korekce provede již během výpočtu (označí se chybějící konstrukce základů). Z hlediska oceňování staveb obecně je důležitým kriteriem opotřebení stavby. Obecně se stanovuje lineárně v závislosti a stáří a celkové životnosti stavby, případně analyticky v případě přestárlé, zanedbané nebo naopak rekonstruované stavby. § 24 definuje ocenění dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a § 26a. Cena

se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru

indexovanou průměrnou cenou a dále upravenou.

V této ceně je zahrnuto standardní

vybavení garáže. Z hlediska oceňovacích předpisů je tedy rozhodující jednat technický stav a velikost garáže (rozhodnutí, zda se jedná o budovu ve smyslu § 3 nebo garáž ve smyslu § 8 a dále je důležitým kriteriem dokončenost garáže, její právní režim (zda je či není příslušenstvím stavby hlavní).

40

7. Závěr Závěrem je nutno konstatovat, že garáž nelze hledat v platném právním řádu pouze pod tímto slovem – pojmem. Ale vždy je nutno zkoumat pojmy, s nimiž konkrétní právní předpis pracuje a zařadit garáž jako objekt pod správný pojem. Pokud tedy chceme projít cestu od obecného ke zvláštnímu, pak nejobecněji chápeme garáž jako věc ve smyslu § 118 občanského zákona a jako věc pak může být věcí samostatnou, součástí věci (§ 120 ObZ) nebo příslušenstvím věci hlavní (§ 121 ObZ), konkrétnějším pojmem je pak nemovitost ve smyslu § 120. Jako nemovitost už může garáž vystupovat v konkrétních právních vztazích vlastnictví, nájem, převody a přechody vlastnictví, držba a další. Při další konkretizaci je garáž rozhodně stavbou ve smyslu §2, odst.(3) zákona 183/2006 Sb., dále pak může být za splnění podmínek dle § 104 zákona 183/2006 Sb. jednoduchou stavbou. Podle zákona 72/1994 Sb. § 2 může být garáž definována jako budova, resp. rozestavěná budova. Tento pojem je pak dalším stupněm konkretizace objektu. Pokud dále sledujeme zákon 72/1994 Sb., pak můžeme garáž vidět i jako jednotkou, pokud jsou v budově vymezeny. V případě garáže se pak bude jednat o nebytový prostor, případně rozestavěný nebytový prostor. Katastrální zákon 344/1992 Sb. pak pracuje také s pojmem budova a nebytový prostor shodně se zákonem 72/1994 Sb. Prováděcí vyhláška 26/2007 Sb. k zákonu 265/1992 Sb. pak jako jediný obecně závazný právní předpis definuje v příloze pojem garáž : Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel. Pro zákon o dani z nemovitosti je garáž nemovitostí, stavbou, nebytovým prostorem, pro zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí je pak garáž nemovitostí, stavbou, nebytovým prostorem. Garáž chápeme i jako majetek, který je předmětem daně. Pro oceňovací předpisy je garáž budovou, nebytovým prostorem, ale je užíván i přímo konkrétní pojem garáž. Z výše uvedeného je zřejmé, že vždy je nutno zkoumat právní vztahy, v nichž garáž vystupuje coby objekt těchto vztahů v kontextu toho konkrétního vztahu, specifické situace. Dalším poznatkem rekognoskace právních předpisů, které se mohou vztahovat ke garáži je fakt, že čím je komplikovanější právní předpis, tím se v něm lidé orientují hůře. V případech, kdy je prostor pro správní uvážení, pak praxe ukazuje nejednotnost rozhodování v obdobných případech a tím i nízkou právní jistotu.

Je to patrné hlavně u stavebního

zákona. Jako nesystematické se pak jeví i daňové zákony, které díky postupným novelám a řadě výjimek tvoří poměrně nepřehledný text, v němž se průměrný občan jen stěží orientuje. Na druhou stranu katastrální zákony jsou poměrně přehledné, jednoznačné a jsou v praxi uplatňovány jednotně.

41

Resumé The target of the bachelor thesis „ Garage in applicable law“ is to perform a reconnaissance of a term „garage“ in applicable law and to define this concept as legal. Further target is to subordinate to the term garage under general terms with which different legal enactment works and describe situation where the term can occur. Hereafter define criteria how to deal with specific situations and legal relations and according to which is necessary to proceed with a decision. If we proceed from general to specific, then we generally understand „garage“ as a thing and in this case it could be an independent thing, part of a thing or accessories of the main thing and further it could be a simple construction for compliance. The garage could be defined as a building or a building under construction, a unit and a commercial space according to tenure act and cadastral act. The only legal definition of the term is included in the statute no. 26/2007

Sb.,which

describes the garage as an object or a space, which is used to shutdown or parking a road vehicle with reference to ČSN (National technical standards). „Property“ is another term where we can subordinate garage, especially in a tax law and in the regulations that concern property valuation. It is necessary to examine the legal relations in which the garage appears as an object in context of specific situation.

42

Použité předpisy a normy: Předpisy: -

Zákon 40/1964 Sb. v platném znění, Občanský zákon

-

Zákon 183/2006 Sb. v platném znění , Stavební zákon

-

Vyhláška 268/2009 Sb. v platném znění, O technických požadavcích na stavby

-

Vyhláška 526/2006 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu

-

Vyhláška 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření

-

Vyhláška 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území

-

Zákon 344/1992 Sb. v platném znění, Katastrální zákon

-

Zákon 265/1992 Sb. v platném znění, O zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

-

Vyhláška 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon 265/1992 Sb.

-

Zákon 100/2001 Sb. v platném znění, O posuzování vlivů na životní prostředí

-

Zákon 338/1992 Sb. v platném znění o dani z nemovitostí

-

Zákon 357/1992 Sb. v platném znění o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí

-

Zákon 72/1994 Sb. v platném znění , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům

-

Zákon 500/2004 Sb. v platném znění, Správní řád

-

Zákon 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku

-

Vyhláška 3/2008 Sb., v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku

-

Zákon 89/2012 Sb.Občanský zákoník

Normy - Česká technická norma ICS 91.090; 93.080.30 vydaná v září 2011 Úřadem pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví,

43

Použitá literatura a judikatura: Použitá literatura: -

Doležal Jiří, Mareček Jan, Sedláčková Vladimíra, Sklenář Tomáš, Tunka Martin, Vobrátilová Zdeňka: Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, 2006

-

Radvan Michal a kol.: Finanční právo a finanční správa, Berní právo, Masarykova univerzita a Doplněk, 2008

-

Bradáč Albert, Fiala Josef: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha 1996

-

Bradáč Albert a kol.: Věcná břemena od A do Z, Linde Praha 2009

-

Bradáč Albert, Schulzová Vlasta, Krejčíř Pavel: Úřední oceňování majetku 2012, Cerm Brno 2011

-

Bradáč Albert a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, 2009

-

Milan Pekárek a kolektiv: Pozemkové právo, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o. 2010

Judikatura: -

Judikát č. 2577/2012 Sb. NSS; Stavební zákon: vliv stavby na okolní stavby; obecné požadavky na využívání území; stavba na hranici pozemku

-

Judikát č. 1029/2007 Sb. NSS; Stavební zákon: regulativy určující využití území

-

Judikát č. 1341/2007 Sb. NSS; Územní plánování: k pojmu „jiné opatření v území, jímž se upravuje využití území“; aplikace nařízení obce o stavební uzávěře Opatření obecné povahy: územní opatření o stavební uzávěře

-

Judikát č. 2210/2011 Sb. NSS; Stavební řízení: dodatečné povolení stavby; prokázání věcného břemene

-

Judikát č. 2394/2011 Sb. NSS; Stavební zákon: výrobek plnící funkci stavby

Přílohy: Další příklady možného zápisu garáže do katastru nemovitostí

44

Výpis z KN – garáž jako jednotka

45

VYPIŠ Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazující

stav evidovaný k datu 26.09.2011

13:15:00

Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Dědické řízení, č.j.: 21 D 1244/2011 pro Notář Vavříček Pavel, Mgr. Okres: CZ0641 Blansko Obec: 581283 Blansko Kat.územi: 605018 Blansko V kat.

území

List

vlastnictví:

jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

2745 (St.

=

stavební parcela) A

Vlastník,

jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo Rientová Eva, Komenského 733, 664 01 Bílovice nad Svitavou

375315/414

B Nemovitosti Pozemky ________ Parcela _____ Výměra [m2] Druh pozemku________________ Způsob využití _____ Způsob ochrany St. 3092

18

zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy parcele bez čp/če 3092

Způsob využiti Způsob ochrany

Na

garáž

St.

Bl

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezeni vlastnického práva - Bez zápisu Jiné zápisy - Bez

zápisu

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Dohoda o zřízeni práva osobního užíváni RII 962/1987 ze dne 11.6.1987 POLVZ:56/1988 100056/1988-701 Pro: Rientová Eva, Komenského 733, 664 01 Bílovice nad Svitavou

Z-

RČ/IČO : 375315/414 o Kolaudační rozhodnuti 1133/1987 Stavebního úřadu v Blansku na p ovoleni užíváni garáže ze dne 14.07.1987. Právní moc ke dni 04.08.1987. Z3220/2001-701 Pro: Rientová Eva, Komenského 733, 664 01 Bílovice nad Svitavou RČ/IČO: 375315/414 o Rozsudek soudu o vypořádáni SJM 5C 1528/2005 -56 Okresního soudu v Blansku ze dne 04.04.2007. Právní moc ke dni 22.05.2007. Z6226/2007-701

46

Pro: Rientová Eva, Komenského 733, 664 01 Bílovice nad Svitavou 375315/414

RČ/IČO:

F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OO-2/2008-701

- Obnova operátu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemo vitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj. Katastrální pracoviště Blansko, kód: 701. strana l

Výpis z KN – garáž jako samostatná budova

Výpis z KN – garáž hromadná jako jednotka

47

Informace o stavbě

Na parcele:

8888

Číslo LV:

5437

Typ stavby:

budova bez čísla popisného nebo evidenčního

Způsob využití:

garáž

Katastrální území:

Židenice 611115

Na parcele:

8888

Vlastníci, jiní oprávnění VLASTNICKÉ PRÁVO

Jméno/název

Adresa

Podíl

Adamcová Gabriela

Větrná 1308/8, Mikulov, 692 01

1/42

SJM Blumenstein Jiří a Blumensteinová Jitka

Blumenstein Jiří

1/42

Bořetická 4097/24, Brno, Židenice (Brno-Vinohrady), 628 00

A další vlastnící……….

Garáž hromadná jako budova v podílovém spoluvlastnictví

Informace o stavbě 48

Stavba:

č.e. 164

Část obce:

Řícmanice 145441

Číslo LV:

479

Typ stavby:

budova s číslem evidenčním

Způsob využití:

garáž

Katastrální území:

Řícmanice 745448

Na parcele:

827/4

Zobrazení v grafickém prohlížeči

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

Podíl

Doleželová Martina Ing. Tyršovo návrší 215, Řícmanice, 664 01 1/2

Prokop Václav

Tyršovo návrší 215, Řícmanice, 664 01 1/2

Garáž jako příslušenství rodinného domu

49