EVALUASI DESAIN KOMPONEN BANGUNAN UNTUK MENGURANGI BIAYA KONSTRUKSI RUMAH SEDERHANA TUNGGAL Studi Kasus: Perumahan Tipe 22 di sekitar Bandung
TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung
Oleh
SUWARDI TEDJA NIM: 252 05 008 Program Studi Arsitektur
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
i
EVALUASI DESAIN KOMPONEN BANGUNAN UNTUK MENGURANGI BIAYA KONSTRUKSI RUMAH SEDERHANA TUNGGAL
Oleh: Suwardi Tedja NIM : 252 05 008
Program Studi Arsitektur Institut Teknologi Bandung
Menyetujui Tim Pembimbing Tanggal 3 September 2008
Pembimbing I
Pembimbing II
______________________
______________________
( Dr. Ir. Sugeng Triyadi, MT. )
( Permana, ST. MT. )
ii
ABSTRAK EVALUASI DESAIN KOMPONEN BANGUNAN UNTUK MENGURANGI BIAYA KONSTRUKSI RUMAH SEDERHANA TUNGGAL Oleh Suwardi Tedja NIM : 25205008 Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia selain sandang dan pangan. Lebih dari separuh masyarakat Indonesia, masih hidup dalam kondisi ekonomi yang rendah. Sebagian kecil masyarakat berpenghasilan rendah tinggal di rumah-rumah sederhana yang berlokasi di pinggiran kota. Sebagian besar lainnya tinggal di rumah-rumah tak layak huni di kota karena tidak dapat menjangkau rumah-rumah sederhana yang disediakan oleh para pengembang. Dalam pengadaan rumah sederhana, pemerintah sudah berupaya dengan memberikan subsidi. Namun kondisi ekonomi makro yang tidak stabil, mengakibatkan harga-harga bahan bangunan terus meningkat setiap tahunnya. Hal ini yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan yang berimbas langsung pada harga bangunan, termasuk rumah sederhana. Penelitian ini bertujuan untuk mencari tahu upaya apa yang dapat dilakukan untuk menurunkan biaya konstruksi rumah sederhana agar dapat dijangkau oleh masyarakat dengan tingkat ekonomi lemah. Untuk menjawabnya, maka dilakukan penelitian terhadap rumah-rumah sederhana yang dibangun oleh pengembang swasta di sekitar kota Bandung. Ada banyak faktor yang mempengaruhi biaya konstruksi, namun pada penelitian ini dipilih kaitan antara desain komponen pekerjaan terhadap harga. Metode yang digunakan adalah komparasi terhadap data-data yang ada. Data-data yang dikumpulkan berupa Rencana Anggara Biaya (RAB) konstruksi dan gambar kerja rumah sederhana. Data-data tersebut perlu disetarakan terlebih dahulu sebelum dikomparasi. Dari sana diketahui beberapa komponen pekerjaan yang cukup berpengaruh dalam biaya konstruksi rumah sederhana. Selanjutnya, dilakukan modifikasi komponen pekerjaan tanpa menurunkan kualitas bangunan dan tanpa merubah desain bangunan yang ada. Empat komponen bangunan yang cukup signifikan dalam mempengaruhi biaya konstruksi rumah sederhana adalah: pekerjaan beton, pekerjaan dinding, pekerjaan atap serta pekerjaan kusen, pintu dan jendela. Beberapa skenario diaplikasikan pada data untuk menurunkan biaya konstruksi. Setelah diaplikasikan, terjadi pengurangan harga dari 0,72% hingga 3,16% dari biaya konstruksi total. Kata kunci: rumah sederhana, komponen bangunan, biaya konstruksi
iii
ABSTRACT
BUILDING COMPONENTS DESIGN EVALUATION TO REDUCE CONSTRUCTION COST OF SINGLE LOW COST HOUSE by Suwardi Tedja NIM : 25205008 House represents one of fundamental requirement of human being besides food and clothing. Absolut majority socialize in Indonesia live in the low economic condition. Partly minimize society live in simpe houses in the suburban locations. And the others live in improper house dwell in town, because they cannot buy simple house provided by the developers. In levying of simple houses, government have coped by giving subsidize. But the unstable macro economic condition results construction material’s cost increase everytimes. This case cause construction materials cost raising which induce directly at building cost, inclusive of low cost house. This research aims to look for what can be conducted to degrade low cost house constructions’ expense in order to can be reached by low economic society. To answer this case, hence by low cost houses research which builded by private developers around Bandung. There are a lot of factors influencing constructions expenxe, but in this research choosed connection between building components design and construction cost. Method used by this research is comparation to existing datas. Datas which collected are construction’s cost estimation and constructions drawing of simple house. The datas require to be put on a par before compare to each other. The comparation shows some building components which significantly effect in construction cost of low cost house. Hereinafter, modificate of building components without degrade building quality and existing building design done. Four building components which significant enough in influencing low cost house construction cost are: concrete work, wall work, roof work and the cushion, door and window work. Some scenarios applicated at the datas to degrade construction cost. After the scenarios applicated, it showed reduction cost 0,72% till 3,16% from total building construction.
Keywords: low cost house, building components, construction cost
iv
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan dan peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
v
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas curahan rahmat dan bimbinganNya dalam membantu penulis menyelesaikan tesis ini. Tesis ini merupakan salah satu syarat kelulusan dari Program Magister Arsitektur di Institut Teknologi Bandung. Penulis menyadari penyusunan dan penulisan tesis ini masih jauh dari sempurna, maka dari itu, segala saran dan kritik akan diterima dengan senang hati. Pada kesempatan ini, ijinkan penulis mengucapkan terima kasih sedalamdalamnya pada berbagai pihak yang telah berperan besar dalam menyelesaikan studi di Program Pasca Sarjana Institut Teknologi Bandung, yaitu:
Dr. Ir. Sugeng Triyadi, MT. sebagai dosen wali sekaligus pembimbing I yang dengan amat sabar mengembangkan gagasan, membimbing, mengarahkan dan memotivasi dalam pengerjaan tesis.
Permana ST., MT. sebagai pembimbing II yang selalu mendukung dalam menentukan arah dan langkah-langkah efektif untuk menyelesaikan tesis.
Ir. Surjamanto Wonorahardjo MT. yang telah memberikan banyak wawasan dalam melaksanakan riset dan memberikan berbagai solusi dalam menyelesaikan tesis.
Ir. Lily Tambunan MT. dan Dewi Larasati, ST., MT. atas kesempatan yang diberikan untuk terlibat langsung dalam pengerjaan riset yang pada akhirnya menginspirasi penulis untuk menentukan topik tesis ini.
Ir. Ismet Belgawan M.Sc., Ph.D dan Ir. Tri Yuwono MT. selaku dosen penguji yang juga banyak memberikan masukan-masukan positif. Juga seluruh staff dosen AR yang turut membagikan ilmu dan pengalamannya.
Ache Sumantri dan Nancy Lies, papih dan mamih tercinta yang selalu mendorong penulis dengan segenap dukungan moril dan materi, juga Ramli Kurniadi, dede yang selalu mendukung penulis setiap saat.
vi
Seluruh teman-teman seperjuangan S2 Arsitektur ITB, terutama: Kiki, Mas Erwin, Edo dan Dina yang selalu ada untuk bertukar pikiran dan saling menyemangati.
Para pengembang rumah sederhana yang telah bersedia untuk memberikan data-data sebagai bahan penelitian tesis.
Sahabat-sahabat penulis: Agus, Chandra dan David, yang selalu ada ketika penulis membutuhkan bantuan.
Rekan-rekan CLC Bandung: Om Peter, Ibra, Gerry, Dita, Cely, Sandi dan teman-teman lain yang selalu memberikan motivasi bagi penulis untuk terus maju.
Juga kepada segenap teman-teman, baik dari KMK ITB, GEMA, MAGiS08 Keuskupan Bandung yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Bandung, 3 September 2008
Penulis
vii
DAFTAR ISI ABSTRAK .............................................................................................................. ii ABSTRACT ........................................................................................................... iii PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ................................................................... iv KATA PENGANTAR ............................................................................................ v DAFTAR ISI ......................................................................................................... vii DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. x DAFTAR TABEL .................................................................................................. xi DAFTAR GRAFIK ............................................................................................... xii BAB I Pendahuluan ........................................................................................... 13 I. 1
Latar Belakang........................................................................................ 13
I. 2
Permasalahan .......................................................................................... 14
I. 3
Tujuan Penelitian .................................................................................... 14
I. 4
Batasan Penelitian .................................................................................. 15
I. 5
Manfaat dan Kontribusi Penelitian ......................................................... 15
I. 6
Sistematika Penulisan ............................................................................. 15
I. 7
Kerangka Penelitian ............................................................................... 17
BAB II Kajian Teori Biaya Konstruksi .............................................................. 18 II. 1 Pengertian Konstruksi ............................................................................ 18 II. 2 Pengertian Harga dan Biaya ................................................................... 19 II. 3 Perkiraan Biaya Konstruksi .................................................................... 20 II. 4 Harga Bangunan ..................................................................................... 21 II. 5 Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan .......................................... 22 II. 6 Kesimpulan Kajian Teori Biaya Konstruksi........................................... 22 BAB III Kajian Teori Rumah Sederhana ............................................................. 24 III. 1
Rumah ................................................................................................. 24
III. 2
Rumah Sederhana ............................................................................... 27
III. 3
Rumah Sangat Sederhana ................................................................... 29
III. 4
Rumah Sederhana Tipe 22 .................................................................. 30
viii
III. 4. 1 Pondasi................................................................................................. 30 III. 4. 2 Dinding ................................................................................................ 30 III. 4. 3 Kerangka Bangunan ............................................................................ 32 III. 4. 4 Kolom .................................................................................................. 33 III. 4. 5 Balok .................................................................................................... 34 III. 4. 6 Atap ..................................................................................................... 34 III. 5
Metoda Konstruksi Rumah Sederhana ............................................... 37
III. 6
Kesimpulan Kajian Teori Rumah Sederhana...................................... 40
BAB IV Metoda Penelitian .................................................................................. 43 IV. 1
Pengumpulan Data .............................................................................. 43
IV. 1. 1 Jenis dan Sumber Data ........................................................................ 43 IV. 1. 2 Instrumen Pengumpul Data ................................................................. 43 IV. 2
Sampel ................................................................................................ 44
IV. 3
Kompilasi Data ................................................................................... 44
IV. 4
Analisis Data ....................................................................................... 45
IV. 5
Kesimpulan dan Saran ........................................................................ 45
BAB V Pembahasan ............................................................................................ 46 V. 1 Kompilasi Data ....................................................................................... 46 V. 1. 1 Bobot Komponen PekerjaanMargahayu ............................................... 47 V. 1. 2 Bobot Komponen Pekerjaan Taman Sari ............................................. 48 V. 1. 3 Bobot Komponen Pekerjaan Marga Asih ............................................. 49 V. 1. 4 Bobot Komponen Pekerjaan PGRI ....................................................... 50 V. 1. 5 Bobot Komponen Pekerjaan Bumi Pataruman ..................................... 50 V. 2 Komponen Pekerjaan Primer .................................................................. 51 V. 2. 1 Pekerjaan Beton .................................................................................... 52 V. 2. 2 Pekerjaan Atap ...................................................................................... 53 V. 2. 3 Pekerjaan Pintu, Kusen, Jendela dan Kaca ........................................... 53 V. 2. 4 Pekerjaan Dinding ................................................................................ 54 V. 3 Skenario Pengurangan Harga ................................................................. 54 V. 3. 1 Modifikasi Kolom Non Struktural ........................................................ 54 V. 3. 2 Modifikasi Pondasi Menerus Batu Kali ................................................ 56 V. 3. 3 Modifikasi Rangka Atap ....................................................................... 57
ix
V. 4 Kompilasi Pengurangan Biaya Konstruksi pada Data............................ 58 V. 4. 1 Penghematan Biaya Konstruksi Margahayu ......................................... 58 V. 4. 2 Penghematan Biaya Konstruksi Taman Sari ........................................ 59 V. 4. 3 Penghematan Biaya Konstruksi Marga Asih ........................................ 59 V. 4. 4 Penghematan Biaya Konstruksi PGRI .................................................. 60 V. 4. 5 Penghematan Biaya Konstruksi Bumi Pataruman ................................ 60 BAB VI Kesimpulan ............................................................................................ 61 Daftar Pustaka ....................................................................................................... 64 LAMPIRAN .......................................................................................................... 66
x
DAFTAR GAMBAR Gambar 1 Kerangka Penelitian .................................................................................................. 17 Gambar 2 Daur Hidup Konstruksi ............................................................................................. 18 Sumber: Ari Pedju, 1998 ................................................................................................................. 18 Gambar 3 Rumah Rapat Deret ................................................................................................... 26 Sumber: Dasar Perencanaan Rumah Tinggal, Surowiyono............................................................. 26 Gambar 4 Rumah Sederhana Sehat T-36 ................................................................................... 29 Sumber: Petunjuk Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat, Departemen PU ..................... 29 Sumber: SII – 021 – 78 ................................................................................................................... 31 Sumber: Bahan Bangunan Sebagai Dasar Pengetahuan, Ahmad .................................................... 31 Sumber: Bahan Bangunan Sebagai Dasar Pengetahuan, Ahmad .................................................... 36 Sumber: Bahan Bangunan Sebagai Dasar Pengetahuan, Ahmad .................................................... 37 Gambar 5 Bowplank, pondasi, dan pembuatan sloof ................................................................. 38 Gambar 6 Pembuatan kuda-kuda kayu....................................................................................... 38 Gambar 7
Pekerjaan pembesian untuk kerangka bangunan dari beton bertulang, pemasangan
kusen pintu, dan pekerjaan pasangan dinding ................................................................................. 39 Gambar 8 Pemasangan kuda-kuda serta gording kayu............................................................... 39 Gambar 9 Pemasangan penutup atap ......................................................................................... 40 Gambar 10
Pekerjaan finishing................................................................................................ 40
Gambar 11
Bagan Pembahasan ............................................................................................... 46
Gambar 12
Denah Perletakan Kolom Praktis .......................................................................... 55
Gambar 13
Model kuda-kuda kayu dan sofi-sofi beton ........................................................... 57
Gambar 14
Perbandingan Denah Rumah Sederhana ............................................................... 61
Gambar 15
Perbandingan Tampak Rumah Sederhana............................................................. 62
xi
DAFTAR TABEL Tabel 1 Bagan Prosentase Besaran Komponen Pekerjaan terhadap Komposisi Biaya ............... 22 Tabel 2 Dimensi Batu Bata yang Ada di Pasaran ....................................................................... 31 Tabel 3 Dimensi Conblock ......................................................................................................... 31 Tabel 4 Dimensi Genteng Press Mesin ....................................................................................... 36 Tabel 5
Dimensi Genteng Beton ................................................................................................ 37
Tabel 6 Modifikasi Kolom Praktis dengan Pengaplikasian Pasangan Bata 1:3 .............................. 55 Tabel 7 Modifikasi Pondasi dengan Pondasi Beton Setempat ........................................................ 56 Tabel 8 Modifikasi Kuda-kuda Kayu dengan Sofi-Sofi Beton ....................................................... 57 Tabel 9 Modifikasi Sofi-sofi Beton dengan Kuda-kuda Kayu ........................................................ 57 Tabel 10 Biaya Konstruksi Akhir Margahayu................................................................................. 58 Tabel 11 Biaya Konstruksi Akhir Taman Sari ................................................................................ 59 Tabel 12 Biaya Konstruksi Akhir Marga Asih ................................................................................ 59 Tabel 13 Biaya Konstruksi Akhir PGRI.......................................................................................... 60 Tabel 14 Biaya Konstruksi Akhir Bumi Pataruman ........................................................................ 60
xii
DAFTAR GRAFIK Grafik 1 Bobot Komponen Pekerjaan Margahayu .......................................................................... 47 Grafik 2 Bobot Komponen Pekerjaan Taman Sari .......................................................................... 48 Grafik 3 Bobot Komponen Pekerjaan Marga Asih ......................................................................... 49 Grafik 4 Bobot Komponen Pekerjaan PGRI ................................................................................... 50 Grafik 5 Bobot Komponen Pekerjaan Bumi Pataruman ................................................................. 51 Grafik 6 Komponen Pekerjaan Primer ............................................................................................ 52
