Huurovereenkomst of niet? Check altijd of de verhuurder/eigenaar daadwerkelijk toestemming heeft verleend voor het sluiten van de overeenkomst!
Het sluiten van een huurovereenkomst voor de uitoefening van uw (schilders)bedrijf doet u niet elke dag. Het is dan ook een vereiste dat als u een huurovereenkomst sluit, u zich ervan vergewist dat de verhuurder toestemming heeft verleend voor het huuraanbod. Dit speelt met name wanneer een makelaar voor een van de partijen optreedt. Heeft u deze check niet uitgevoerd dan kan dit fatale gevolgen hebben. Schildersbedrijf Silka BV heeft dit ondervonden. Het ging om het volgende.
Silka B.V. was een goed lopend schildersbedrijf. Gezien de groei van haar onderneming, werd de huidige bedrijfsruimte te klein. Silka B.V. bestond uit schilders die op locatie schilderswerkzaamheden uitvoerden en tevens een winkel voor de verkoop van verfmateriaal en aanverwante artikelen aan particulieren en bedrijven.
In 2007 werd de stap genomen om naar een grotere bedrijfsruimte uit te kijken. Al snel viel het oog op mooi pand op een industrieterrein te Den Haag, gelegen op een centrale locatie. Silka BV zocht contact met de verhurend makelaar, Versluis Bedrijfshuisvesting, en de onderhandelingen gingen van start. De bedrijfsruimte was eigendom van de heer Maat en zijn echtgenote, een eigenaar van veel vastgoed in de regio Den Haag.
Begin februari 2007 werd er overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. Silka BV zou na de bouwvakantie, of zoveel later als partijen overeenkwamen, het pand gaan huren. Datum van aanvang was in overleg met de verhuurder/eigenaar, vanwege de uit te voeren werkzaamheden in het pand. Er werden ook een aantal voorbehouden opgenomen in het concept huurcontract. Dit betrof, naast de vereiste solvabiliteit van Silka B.V., ook de goedkeuring van de eigenaar en de goedkeuring van de gemeente Den Haag met betrekking tot het gebruik van de bedrijfsruimte als verkooppunt van verf en aanverwante artikelen. Gezien de goede jaren van Silka BV bleek de financiële gegoedheid van Silka BV geen probleem en ook snel gaf de gemeente een vrijstelling om de bedrijfsruimte als verkooppunt van verfmaterialen te gaan gebruiken. Niets leek in de weg te staan aan de verhuizing van Silka BV en de start van de huurovereenkomst.
In september 2007 ontvangt Silka B.V. echter van Versluis Bedrijfshuisvesting de mededeling dat de heer en mevrouw Maat gebruik maken van het in het contract opgenomen voorbehoud dat goedkeuring van de eigenaar vereist is. Volgens Versluis Bedrijfshuisvesting is zijn opdrachtgever vrij om met derden in onderhandeling te treden. Uiteraard pikt Silka BV dit niet. Het schildersbedrijf ziet een prachtlocatie aan haar voorbij gaan.
Een schriftelijke ingebrekestelling volgt. Volgens Silka BV is er geen reden opgegeven die zou rechtvaardigen dat de heer en mevrouw Maat drie maanden na ondertekening van de overeenkomst nog een beroep doen op de hiervoor genoemde voorwaarden. Silka BV eist nakoming en stelt de makelaar en de heer en mevrouw Maat aansprakelijk voor de kosten en de gederfde omzet.
Gelijktijdig brengt Silka BV haar raadsvrouwe op de hoogte, omdat het schildersbedrijf vreest dat dit fout gaat. De angst van Silka BV wordt bewaarheid, de heer en mevrouw Maat houden voet bij stuk. 2
Een kort geding omtrent het afdwingen van de huurovereenkomst is onvermijdelijk. In het kort geding voert Silka BV aan dat de heer Maat voortdurend bij de onderhandelingen aanwezig is geweest. Er is ook veel telefonisch contact geweest tussen de makelaar en de heer Maat over detailpunten die nog verder geregeld moesten worden. De makelaar heeft dan ook namens de heer Maat een huuraanbod gedaan, aldus de raadsvrouwe van Silka BV.
Frappant detail is voorts, zo stelt de advocate van Silka BV, dat er na 22 juni 2007 ook bouwwerkzaamheden in de bedrijfsruimte zijn uitgevoerd door Silka BV. Dit is volstrekt onaannemelijk: de eigenaar stemt niet in met een huurovereenkomst, maar duldt vervolgens wel ingrijpende verbouwingen in zijn eigendom. Zij vervolgt met de stelling dat na het sluiten van de huurovereenkomst door de heer Maat door middel van zijn gedrag de huurovereenkomst bekrachtigd is, danwel in ieder geval de schijn van bekrachtiging is gewekt. De Voorzieningenrechter concludeert dat het huuraanbod weliswaar tijdig is geaccepteerd door Silka BV, maar dat het aanbod is gedaan onder de voorwaarde dat de eigenaren, en daarmee bedoelt de rechter de heer Maat en zijn echtgenote, hun goedkeuring nog moesten geven. Het punt dat niet in geschil is, is dat tussen Silka BV en heer en mevrouw Maat nog geen overeenstemming bestond over een aantal onderdelen van de overeenkomst. Ook de sleutels waren nog niet aan Silka BV overhandigd.
Het feit dat tussen 22 juni 2007 en 1 september 2007 is begonnen met de verbouwing van het pand waarin de bedrijfsruimte is gelegen, brengt nog niet met zich mee dat de heer Maat en zijn echtgenote hun goedkeuring aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Bovendien heeft de heer Maat tijdens de mondelinge behandeling in kort geding onbetwist gesteld dat er slechts sprake was van het plaatsen van een scheidswand en geen geval van grootscheepse 3
verbouwingswerkzaamheden. Er was zeker geen aansturen van de werkzaamheden door de heer Maat, noch was er een afspraak over de verdeling van de verbouwingskosten. Het feit dat Silka B.V. verscheidene keren is gaan kijken naar de verbouwing, creëert nog geen wilsovereenstemming bij de heer en mevrouw Maat tot het willen aangaan van een huurovereenkomst. Ook tijdens de bezichtigingen heeft Silka BV geen mondelinge toestemming gekregen. Omdat partijen omtrent het huuraanbod geen termijn zijn overeengekomen waarbinnen de eigenaar zijn toestemming had moeten geven, concludeert de Voorzieningenrechter dat de mededeling dat de huurovereenkomst niet wordt aangegaan niet onredelijk lang op zich heeft laten wachten. De Rechtbank trekt derhalve voor Silka B.V. een negatieve conclusie, inhoudende dat in het kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Nakoming van de huurovereenkomst en oplevering van de bedrijfsruimte worden derhalve niet toegewezen.
De tweede vordering van Silka B.V., omtrent de schadevergoeding, wordt eveneens afgewezen vanwege het feit dat niet aannemelijk is geworden dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Al met al kan uit deze uitspraak in kort geding van de Rechtbank Den Haag in 2008 worden geconcludeerd dat niet te makkelijk moet worden gedacht over het sluiten van een huurovereenkomst. Verifieer daarom altijd wie de eigenaar is van het pand, en check of hij toestemming geeft voor verhuur wanneer er een makelaar in het spel is. Dit voorkomt een bittere pil als blijkt dat deze toestemming niet is gegeven en er ook geen schijn van volmacht door de makelaar is gewekt.
4
Deze casus is afgeleid van een praktijkvoorbeeld. De namen van betrokkenen zijn gefingeerd.
Mr C.M. Malipaard, advocaat bij GMW Advocaten B.V. te Den Haag
[email protected] telefoonnummer 070 311 4063
5
