egy önkormányzat
Önkormányzati ingatlangazdálkodási koncepció hipotetikus anyag
egy önkormányzat
a tervezés logikája • ingatlangazdálkodási koncepció (stratégia) • középtávú terv (taktika) • éves cselekvési tervek
2/46
Ro
egy önkormányzat
az ingatlanstratégia célja: a teljes vagyon megállapított piaci értékével arányos, 6-8 százalékos éves hozam megtermelésének biztosítása ez xmilliárd forintra vetítve: y milliárd forint társadalmi és pénzügyi haszon éves szinten 3/46
Ro
egy önkormányzat
a koncepció alapvetései – Az Önkormányzat és annak szervezetei piaci megközelítéssel és módszertannal működnek és piaci személettel hozzák meg döntéseiket, úgy, hogy – a hozam két formája: pénzbeli és társadalmi – ez utóbbit a számításokban szintén pénz egyenértéken kezeljük. – módszertan, amely a különböző akciókat, projekteket egyértelműen rangsorolja a kitűzött célrendszer szempontjai szerint – szűrőrendszer az egyes ingatlanokra vonatkozóan, amely támogatja az egyedi döntéseket 4/46
Ro
egy önkormányzat
a koncepció eredménye a teljes vagyonnal való aktív gazdálkodás, a közösségi vagyon bővítése, így a visszaforgatható jövedelem növelése ezzel elérhető a kitűzött y milliárd forint társadalmi és pénzügyi haszon éves szinten
5/46
Ro
egy önkormányzat
projektek • a projektek általános célja, hogy hosszú távon az elvárt hozamot biztosítsák • a projektek időhorizontja: 15 év • a stratégia a projektek sorolása, prioritások megállapítása elsőként egységes gazdasági mérés és értékrend, majd társadalmi/politikai szempontok szerint • minden projekthez előzetes üzleti terv készül – – – –
szervezetfejlesztési szolgáltatásfejlesztési ingatlanfejlesztési ingatlanhasznosítási projektek
6/46
Ro
egy önkormányzat
prioritások feltételezett prioritások, melyek a megbízók által jóváhagyandóak 1. vagyon-megtartás 2. lakásszám, lakásminőség és lakosság növelése 3. zöldterület fejlesztése 4. közbiztonság fokozása 5. külső források aktív bevonása (PPP, EU, vállalkozói tőke) – fiatalítás 7/46
Ro
egy önkormányzat
szűrőfeltételek / megvalósíthatóság funkciók
célcsoport lakosság dolgozók látogatók
lakás / ellátás munka / közlekedés szórakozás / kultúra / info
igények kielégítése
anyagi eszközök
intézményi erõforrások
szakértelem szervezet / döntés kommunikáció
ingatlan ingó speciális
finanszírozás költség forrás ütemezés 8/46
Ro
egy önkormányzat
szervezetfejlesztési projektek
9/46
Ro
egy önkormányzat
szervezetfejlesztés 1.) vagyonkezeléssel foglalkozó szervezetek racionalizálása a vagyonkezelési szervezet hatékonyságának javítása hatósági / vállalkozói szerepkörök lehetőségeinek kihasználása egységes gazdálkodási szemlélet és menedzsment (lakás, nem lakás, stb.) Joint Venture társaságok létrehozásaÁFA pozíciók rendezéseeVagyonkezelő szolgáltatások fejlesztése 10/46
Ro
egy önkormányzat
ingatlanfejlesztési projektek
11/46
Ro
egy önkormányzat
ingatlanfejlesztés tetőtérbeépítési projektek díszburkolatok készítése, sétálóutcák kialakítása zöldterület fejlesztés pincék hasznosítása tömb-revitalizáció kiválasztott tömböknél A dunai korzó kiterjesztése a Duna irányába A Kossuth Lajos utca intenzív forgalomcsillapítása Távoli parkoló projekt Belvárosi Kiállítási Központ és Könyvtár
12/46
Ro
egy önkormányzat
ingatlanhasznosítási projektek
13/46
Ro
egy önkormányzat
ingatlanhasznosítás bérleti díjak rendezése tulajdonosi struktúra változtatása társasházaknál szolgáltatásért ellenszolgáltatás - a használók bevonása a fejlesztési projektek finanszírozásába bérlői fejlesztések kintlevőség-kezelés ingatlan-adó üres helyiségek ideiglenes használatba adása fenntartásért vagy felújításért külső helyszíneken lévő ingatlanvagyon lakás-csere vagy visszaváltás szervezett keretek között 14/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztési projektek
15/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztés 1.) közterület, mint bevásárlóközpont
16/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztés 2.) turizmus-fejlesztés
17/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztés 3.) kutyagumi-ellenes kampány
18/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztés 4.) köztéri WC hálózat fejlesztése közlekedés-fejlesztés (Fővárossal közösen) üzletek információs központ jelenlegi ingatlangazdálkodási szoftver adatokkal feltöltése, információ szolgáltatás Internetes elérési pontok – teleház 19/46
Ro
egy önkormányzat
szolgáltatásfejlesztés 5.) szolgáltatási háló, egyenletes lefedettség – (posta, közért, taxi, bank, stb / 24 órás) bölcsőde, óvoda lefedettség növelés nyugdíjasklub-hálózat, idősek otthona térfigyelő rendszer graffiti elleni védelem szervezése 20/46
Ro
egy önkormányzat
következő lépés: ingatlangazdálkodás taktikai szint
21/46
Ro
egy önkormányzat
az ingatlangazdálkodás modellje
22/46
Ro
egy önkormányzat
koncepció modell 1.
23/46
Ro
egy önkormányzat
koncepció modell 2.
24/46
Ro
egy önkormányzat
stratégia >>> rendszer akcióterv – anyagi eszközrendszer (ingatlan, ingó, közterület, stb.) • fejlesztési potenciál besorolás • gazdasági potenciál besorolás • (elidegenítés)
– finanszírozás • bevételek és kiadások felülvizsgálata • külső források (EU Strukturális Alapok, PPP, Főváros, Nemzeti Fejlesztési Terv, stb.)
– szervezet • dereguláció, döntési mechanizmusok tisztítása • szervezeti átalakítások vizsgálata 25/46
Ro
egy önkormányzat
stratégia >>> felhasználói akcióterv – felhasználói igények megismerése • szakirodalom, kutatások • hazai eredmények, felmérések • közvetlen felmérések (pl. bérlők < van !)
– kommunikációs tervezés • tájékoztatás – lakosság, dolgozók,látogatók • elégedettség mérése, visszajelzések hatékony becsatornázása 26/46
Ro
egy önkormányzat
stratégia >>> eredményterv – prioritások elfogadása – eredményességi mutatók kijelölése • ingatlangazdálkodás • lakossági elégedettség (mérése…)
– számonkérési és szankcionálási rendszer kidolgozása – jutalmazási rendszer kidolgozása
27/46
Ro
egy önkormányzat
stratégia >>> projekt akcióterv – szűrt projektek – gazdasági, számszerűsített rangsor előzetes üzleti tervek alapján – nem gazdasági prioritásokkal való súlyozás – az összes hozadék optimálása – az eredmény időben ütemezett projektsor, amelyre
– éves akcióterv készítendő
28/46
Ro
egy önkormányzat
elidegenítés • A koncepció gazdálkodást irányoz elő, melynek csak határesete az elidegenítés • Az egyes ingatlanokra vonatkozó hasznosítási döntéseket módszeres vizsgálat (pl. döntési fa) könnyíti meg 29/46
Ro
egy önkormányzat
összefoglalás az alapkérdés
egy önkormányzat
kiemelt projektek • kulturális potenciál erősítése – pl. befogadó múzeum • szórakoztató potenciál erősítése – pl. a passzázsok rendszerének kiépítése • lakópotenciál erősítése – pl. kollégiumi férőhelyek a tetőterekben, tömb-revitalizáció • kereskedelmi potenciál erősítése – pl. Aranyművesek utcája, Régiségkereskedők utcája, Antikváriusok utcája, stb. • jóléti potenciál erősítése – zöld Belváros 31/46
Ro
egy önkormányzat
politikai jogok vs. gazdasági hasznok
32/46
Ro
egy önkormányzat
példák • Mitterand Párizsa • francia városok potenciálja és teljesítménye
33/46
Ro
