Dr. Sándor István, PhD1 A társasházak szabályozásának jogi sajátosságai
1
Tanszékvezető egyetemi docens a Károli Gáspár Református Egyetem Állam- és Jogtudományi Karának Polgári Jogi és Római Jogi Tanszékén, egyetemi docens az Eötvös Loránd Tudományegyetem Állam- és Jogtudoményi Karának Római Jogi Tanszékén.
1
A társasházakkal kapcsolatos szabályozási kérdések problematikájának gyökerei a társasház jogi konstrukciójában keresendők. A klasszikus magánjogi tulajdon intézménye a 20. század elején a bekövetkezett társadalmi és gazdasági változásokra tekintettel kialakult társasházi jogi konstrukció kialakulásával számos vonatkozásban átértékelést nyert. A társasház szabályozása egy olyan komplex, különböző jogviszonyok rendszerét hozta létre, ami alapján egy dolgon, építményen fennálló egységes tulajdonjog helyett az építmény egyes részein fennálló önálló tulajdonjogokat biztosít, valamint az építmény más részein közös tulajdont keletkeztet. A társasházakkal kapcsolatos jogviták alapvetően erre a jogi konstrukcióra vezethetők vissza. Előadásomban ennek, az egyébként praktikus jogi konstrukciónak a kialukálását szeretném ismertetni. 1. A társasházak kialakulása A társasházak kialakulásának elsődleges oka a latin urbs szóból származó urbanizációban keresendő. A város szót egy régi egyiptomi hieroglifán egy körrel és benne egy tengelykereszttel ábrázolták, amelyből a kör a védettséget, a kereszt pedig a hely központi jellegét mutatta.2 Az urbanizáció eredménye megismerhető a Bábel tornyából, az egyes utópiákból, a falanszterből. A városiasodás általános folyamata Európában és Észak-Amerikában az elmúlt két-három évszázad során jelentkezett, napjainkban, Ázsiában és Kína délkeleti részében jellemző. Ennek eredménye az, hogy napjainkban a Föld lakóinak több mint fele városban lakik.3 Az urbanizáció alapvetően két lépésre, a városodásra, a lakosság számának növekedésére, majd azt követően a városiasodásra, a mennyiségi növekedést követően az életkörülményekben bekövetkező minőségi változásra osztható. Nyugat-Európában a 18-19. században, Észak-Amerikában az 1860-as években kezdődött a népesség koncentrációja, míg a harmadik világra ez napjainkban jellemző. Ezt a folyamatot követi a viszonylagos decentralizáció, vagyis a központi városrészekből az elővárosokba történő áttelepülés, ami a fejlett tőkés országokban az 1960-as évekig tartott. Ehhez képest Kelet- és Közép Európa országaiban csak az 1970-es években kezdődött meg ez a folyamat. A decentralizációt követi a dezurbanizáció, vagyis a városok vonzáskörzetének növekedése, ami Nyugat-Európában és az USA-ban az 1960-as években kezdődött, míg Közép- és Kelet Európában napjainkra jellemző.4 Magyarországon a városiasodás Nyugat-Európához képest ellentétes folyamat eredményeként alakult ki, nálunk nem a város miatt jött létre az ipar, hanem éppen fordítva, az iparosodás eredménye a városodás.5 Az iparosítás okozta azt, hogy számos falusi lakos vándorolt a városokba, ami egészen az 1970-es évekig tartott. Kezdetben ezt Budapesten a nagytőke bérház építési befektetései (pl. Andrássy út), majd a középosztály társasház építési törekvései segítették elő. A 2. világháborút követő államosítások, majd a rendszerváltást követően az állami, önkormányzati tulajdonban állt lakások megvételének lehetősége olyan helyzetet teremtett, amely alapján a lakások bérlőiből tulajdonosok lettek. A korábban a bérbeadói 2
Fórián S.: Urbanizációs folyamat és annak néhány hatása a környezetre. Debreceni Műszaki Közlemények 2007/1. 5. o. 3 Fórián S.: Id. mű 6. o. 4 Fórián S.: Id. mű 10. s. ko. 5 Magyarország az 1950-es években még alapvetően falusi jellegű volt. Fórián S.: Id mű 11. o.
2
oldalon jelentkező, a lakóépülettel kapcsolatos valamennyi teendőt – és sokszor a lakók egymás közötti jogviszonyát is – rendező és intéző egyetlen tulajdonos helyébe számos tulajdonostárs véletlen közössége (communio incidens) lépett. Míg a 20. század elején elfogadott társasházi törvény alapvetően arra a gazdasági igényre adott választ, hogy többen közösen építenek lakásokat és az így létrehozott együttélésnek ad keretet, addig napjainkra – az előzőekben említett – privatizáció eredményeként egymással korábban semmilyen társas jogviszonyban nem állók közötti viszonyokat kell szabályozni. 2. A társasház jogi szabályozásának kialakulása Az ókori Egyiptomban és az ókori Rómában már találhatók olyan jogi alakzatok, amelyek a társasház előzményének minősíthetők. Sztehlo Zoltán, a múlt század jelentős magyar római jogásza, papirológusa ezt a Preisigke által publikált forrásból ismert, egy díszterem (symposion) adásvételére kötött szerződésből vezeti le. 6 Sztehlo álláspontja szerint – ellentétben Gradenwitz és Savigny nézetével – ebben a szerződésben nem egy közös tulajdonban álló házban megillető eszmei hányad (communio pro partibus indivisis), hanem egy külön tulajdon (communio pro partibus divisis) eladására került sor. A halikarnasszusi Dionysios Antiquitates romanae című munkájában a mons Aventinus Kr. e. 5. században történt beépítése során az épületek emeletenkénti megosztásáról ír. A Digesztában az Ulpianus által idézett, Papinianusztól származó responsumban szerinte az egyik tulajdonostárs a másik (vagy többi) tulajdonostárstól a házrészének (portiones insulae) a tulajdonostársak mulasztása folytán kijavíttatni kényszerült részével kapcsolatos igényét idézi. 7 Erre Papinianus véleménye szerint a kiadásainak, és annak kamatainak 4 hónapon belüli megfizetésére lehet igénye, illetve ennek elmulasztása esetén az oratio divi Marci alapján a mulasztó tulajdonában álló házrészére is tulajdonjogi igénye lehet és kárait az actio pro socio alapján követelheti. Szintén Ulpianustól származó másik forráshely a cautio damni infecti alapján alkalmazandó missio in possessionem-re hivatkozva azt bizonyítja, hogy a düledező fal birtokba bocsátására van lehetősége a kárral fenyegetett személynek, vagyis a házrész, emelet (modica portiuncula aedium) önálló ingatlannak minősül.8 Aristo pedig abban az esetben, amikor egy ház két emelet közötti szolgalomról (servitus fumi immittendi,) beszélt, Sztehlo egyértelműen arra az álláspontra helyezkedett, hogy ezeknek az emeleteknek a tulajdonjoga különböző személyeket kell, hogy megillessen, hiszen szolgalomról más esetben a nulla res sua servit elve alapján nem lehetne beszélni.9 Megjegyzendő, hogy agy 6
Pap. Strassb. 14 (Kr. u. 211). Sztehlo Z.: A társas háztulajdon kérdéséhez. Pécs, 1924. 3. s. ko. „Idem respondit: socius, qui cessantis cessantiumve portiones insulae restituerit, quamvis aut sortem cum certis usuris intra quattuor menses, postquam opus refectum erit, recipere potest exigendoque privilegio utetur aut deinceps propriam rem habebit, potest tamen pro socio agere ad hoc, ut consequatur quod sua intererat. Finge enim malle eum magis suum consequi quam dominium insulae. Oratio enim divi Marci idcirco quattuor mensibus finit certas usuras, quia post quattuor dominium dedit.” D. 17, 2, 52, 10. 7
8
„Sed si in plures partes divisa domus sit, utrum in partem an in totam domum possidendam mitti quis debeat, videamus. Si tam ampla domus sit, ut et spatia inter vitiosam partem intercedant et eam quae vitium non facit, dicendum in eam solam partem mitti: si vero unita sit contextu aedificiorum, in totam. Itaque et in spatiosis domibus melius dicetur in eam partem domus mittendum, quae vitiosae parti unita est. Ceterum si modica portiuncula aedium amplissimarum vitium faceret, quale erat dicere totas aedes iubendum possidere eum, cui damni infecti non caveretur, cum sint amplissimae?” D. 39, 2, 15, 11, 12, 13. 9 „Aristo Cerellio vitali respondit non putare se ex taberna Casiaria fumum in superiora aedificia iure immitti posse, nisi ei rei servitutem talem admittit. Idemque ait: et ex superiore in inferiora non aquam, non quid aliud immitti licet: in suo enim alii hactenus facere licet, quatenus nihil in alienum immittat, fumi autem sicut aquae esse immissionem: posse igitur superiorem cum inferiore agere ius illi non esse id ita facere. Alfenum denique scribere ait posse ita agi ius illi non esse in suo lapidem caedere, ut in meum fundum fragmenta cadant. Dicit igitur Aristo eum, qui tabernam Casiariam a Minturnensibus conduxit, a superiore prohiberi posse fumum immittere, sed Minturnenses ei ex conducto teneri: agique sic posse dicit cum eo, qui eum fumum immittat, ius
3
felépítmény egyes részeinek vonatkozásában fennálló külön-külön tulajdonjog nem azonos a felülépítményi jog (superficies) esetével, mely utóbbinál a telek és a felépítmény osztja a telek, mint fődolog sorsát és a felülépítményes csak bérlet vagy más jogcím alapján jogosult annak használatára.10 A 20. század elejéig a társasházak, illetve ahhoz hasonló jogi konstrukciók szabályozására vonatkozóan jogtörténeti előzménynek tekinthetjük a délvidéki országokban felbukkanó emeletjogot, amely Tirol és Dalmácia vidékén partikuláris jogként terjedt el. Német területeken nem volt ismert sem az emeletjog, sem a társasházhoz hasonló szabályozás, az osztrák ABGB, svájci ZGB, a német BGB csak az osztatlan közös tulajdon intézményét ismerte.11 A francia Code civil a közös falat és sáncot, az olasz Codice civile az emeletjogot szabályozta. Angolszász területeken, így Angliában az apartment house, illetve dwelling house, Skóciában a flatted house, az Amerikai Egyesült Államokban szintén az apartment house esetében áll fenn a társasházhoz hasonló jogi konstrukció.12 Magyarország területén Sopronban, Eperjesen a 19. században ismertek voltak az ún. félgazdaságok (Halbwirtschaften), amiket a telekkönyvben részháznak, illetve emeleti felépítménynek tüntettek fel, és amelyek esetében a további eldarabolásokat (Zerstückung) a Bach korszakban kifejezetten tiltották. Erdélyben szintén gyakori volt a házak természetbeni megosztása, illetve ismertek voltak vidéken az öröklés következtében kialakult házközösségek.13 A társasházak szabályozásának előzményeként értékelendő a társasház részvénytársaság és a társasház szövetkezet is, melyek esetében a részvénytársaság, illetve a szövetkezet tulajdonában állt az egész lakóingatlan és az egyes lakásokhoz fűződő jogokat pedig a társaságbeli részesedés alapján kiállított értékpapír testesítette meg. Mégsem ez az egységes tulajdonjogot képviselő konstrukció terjedt el, aminek okait elsősorban a forgalomképesség és hitelképesség nehézkességében kereshetjük. A 20. században az urbanizáció eredményeként világviszonylatban is kialakult a társasházak jogi szabályozása. Az Amerikai Egyesült Államokban és Kanada legtöbb államában a condominium, vagy röviden condo, francia területeken co-propriété divisée vagy syndic elnevezéssel. Németországban a BGB hatályba lépése előtt Stockwerkseigentum (Németország déli részén találóan Streithäuser) névvel volt ismert a társasházhoz hasonló jogi alakzat. A BGB nem ismerte a társasház intézményét, szigorúan a közös tulajdon szabályai alapján bírálta el, majd 1951. március 15-én született meg a Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) – legutóbbi reformjára 2007. július 1-jén került sor – amely már a magyar társasházhoz hasonló konstrukciót jelentett. Svájcban és Liechtensteinben jelenleg is Stockwerkseigentum névvel illetik a társasházakat. 3. A társasházak magyar szabályozása Az Mtj. 1914. évi tervezete még az építményjog bevezetésével kívánta a tömeges lakáshiányt megszüntetni, és a társasházak lehetőségét, vagyis a természetbeni megosztást kifejezetten ei non esse fumum immittere. Ergo per contrarium agi poterit ius esse fumum immittere: quod et ipsum videtur aristo probare. Sed et interdictum uti possidetis poterit locum habere, si quis prohibeatur, qualiter velit, suo uti.” D. 8, 5, 8, 5. 10 A felülépítményi jog olyan idegen dologbeli jog, amely nagyon közel áll a tulajdonjoghoz, mivel a felülépítményes az épületet használhatja, birtokolhatja, elidegenítheti. Ld. ehhez Földi A. – Hamza G.: A római jog története és institúciói. Budapest, 201015. 367. o. 11 Ld. ehhez Kisfaludi I.: Társasház – öröklakás. Gazdaságjogi tanulmány. Pécs, 1945. 14. o. 12 Ld. ehhez Kecskés L.: Polgári jog. A személyek joga. Budapest – Pécs, 20073. 377. sk. o. 13 Kisfaludi I.: Id. mű 18. s. ko. Kecskés L. Id. mű 308. s. ko.
4
elvetette.14 Kilenc évvel később, 1923. november 23-án az igazságügy-miniszter azonban ettől gyökeresen eltérő, a társasháztulajdonról szóló törvényjavaslatot terjesztett elő. A törvényjavaslat indokolása alapján a törvény célja az építkezési kedv fokozása és a kisebb tőkével rendelkezők számára az építésre történő szövetkezés jogi kereteinek megteremtése volt. Az első társasházi törvényünk az 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról, amely 1924. május 20-án lépett hatályba. A törvény 12. §-ának felhatalmazása alapján született meg 1925. július 2-án a társasháztulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. számú igazságügy-miniszteri rendelet. Az 1924. évi XII. tc. a társasháztulajdont egy adott telken fekvő építmények vagy építmény egyes részei esetében a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába tartozónak, továbbá egyes részei tekintetében pedig közös tulajdonnak minősítette. A törvény csak a hatályba lépését követően épülő házak esetében volt alkalmazható, azonban nem volt előfeltétele a leendő tulajdonostársak által létrehozandó építési szövetkezés, építőközösség. A társasház nem nyert jogi személyiséget, ugyanakkor a közös képviselő jogosult volt annak képviseletét ellátni.15 Az 1924. évi XII. tc. mindösszesen 12 paragrafusban szabályozta a társasházak létesítését, működését és a tulajdonostársak egymás közti jogviszonyát. A törvény előírásai köréből kiemelendő, hogy közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt alapító okirat volt szükséges a társasház létesítéséhez, továbbá jogerős építési engedély megadását igazoló hatósági záradék a tervrajzon, valamint az épület lakhatását, megfelelő elkészültét igazoló hatósági bizonyítvány. A jogalkotó előírta, hogy az alapító okiratban számos szervezeti kérdést szabályozni kellett, így az épület karbantartása, hasznosítása, megrongálódása esetén történő helyreállítását, a közös terhek, költségek viselését, a tulajdonostársak szavazati jogait, a közös képviselő megválasztását, hatáskörét, a közös kötelezettségek biztosítékait. A közös képviselőt legfeljebb három évre lehetett megválasztani. A közös képviselő jogosult volt a közös kötelezettségek teljesítésének biztosítékául a tulajdonostárs engedélye nélkül is jelzálogjogot bejegyeztetni a külön (kizárólagos) tulajdonra. Az alapító okiratban jelentős szerződéses szabadságot kaptak a tulajdonostársak arra nézve, hogy megállapodjanak elővásárlási jog kikötésében, amit a törvény a békességes öröklakást biztosító intézményként jellemez, emellett a közös költségek viselésében, a közös képviselő megválasztása, visszahívása, hatáskörének megállapítása során. A társasház telekkönyvezése két részből tevődött össze, egyrészt a törzsbetétből, másrészt pedig az albetétből. A II. világháborút követően először az épületek helyreállítása érdekében jöttek létre új, a társasházakat érintő jogszabályok,16 majd 1948. december 6-án, az államosítások előfutáraként felfüggesztésre került a társasház alapítás lehetősége.17 Jelentős áttörést eredményezett a 2/1964. (VII. 5.) számú ÉM rendelet, amely a magánerőből történő lakásépítést kívánta elősegíteni építőközösségi formában, állami támogatás mellett. 14
Az Mtj. 582. § (2) bekezdése kimondta, hogy „az épület egyes részeire, különösen egyes emeletekre az építményjogot korlátozni nem lehet”, és ezt azzal indokolta, hogy a megosztás káros hatású lenne, mivel bonyolult és egészségtelen viszonyokat teremt. Kisfaludi I.: Id. mű 21. o. 15 Az 1924. évi XII. tc. részletes elemzésével kapcsolatban ld. Kisfaludi I.: Id. mű 31. s. ko. és Kolosváry B.: A tulajdonjog. In.: Szladits K. (szerk.): Magyar Magánjog 5. kötet. Dologi jog. Budapest, 1942. 128. s. ko. Ld. továbbá Kecskés L.: Id. mű 381. s. ko. 16 Ld. ehhez Matúz Gy.: Nyolcvan éves a társasház. Magyar Jog 2005/1. 4. o. 17 12.260/1948. (XII. 4.) Kormányrendelet a társasháztulajdon alapításának felfüggesztése tárgyában.
5
Ennek hatásaként lakásépítési boom alakult ki Magyarországon. 18 Emellett a 32/1969. (IX. 30.) számú Kormányrendelet és a 16/1969. (IX. 30.) számú ÉVM-MÉM-PM rendelet lehetővé tette állami lakások eladását bérlők részére, ami a társasházzá történő átalakítással járt együtt. A társasházról szóló 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet, valamint a lakásszövetkezetek egységes szabályozásáról szóló 1977. évi 12. számú törvényerejű rendelet 1977. július 1-jén lépett hatályba. A korábbi szabályozáshoz képest újdonságot jelentett a felújítási alap kötelezővé tétele, a közös képviselő helyett választható intézőbizottság alkalmazása, a számvizsgáló bizottság bevezetésének lehetősége. Az 1977. évi 11. tvr. már kötelezően előírta a közgyűlés hatáskörébe tartozó ügyeket, részletes szabályozást adott a közgyűlés működésére nézve (összehívás, határozatképesség, határozatképtelenség esetén követendő eljárás, határozat érvénytelensége iránti per indítása). A társasháztulajdon bírósági létrehozását is lehetővé tette az új szabályozás. Az 1980-as évek végére az építési hitelek felvétele jelentős nehézségeket okozott, a rendszerváltás gazdasági hatása a társasház építési lehetőségeket visszaszorította. A 45 paragrafusból álló 1997. évi CLVII. törvény 1998. március 1-jén lépett hatályba. A törvény újításai közé tartozott, hogy akár egy tulajdonos is jogosult társasházat alapítani, illetve még az épület felépítése előtt is lehetőség van erre. A szervezeti kérdéseket nem feltétlenül az alapító okiratban, hanem szervezeti és működési szabályzatban is lehet szabályozni. A gyakorlatban gyakran alkalmazott előírás volt, hogy csak az alapító okiratban lehet elővásárlási, előbérleti jogot kikötni, illetve a közös költség tartozásának megfizetésével legalább féléves hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelheti meg a közös képviselő. Az új törvény részletes szabályozást biztosított a társasház testületi szerveinek működésére vonatkozóan és meghatározta a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás fogalmát is. A jelenleg hatályos 2003. évi CXXXIII. törvény 2004. január 1-jén lépett hatályba és számos vonatkozásban új szabályozást vezetett be a társasházakra nézve. 19 A 2003. évi CXXXIII. törvényt módosította a 2009. évi LXXXIX. törvény, és a főbb változtatásai az alábbiak voltak: bevezette az ügyészi törvényességi felügyeletet, a külön tulajdont használók számára is előírta a házirend betartásának kötelezettségét és rendkívüli helyzetben a lakásba történő bejutás tűrését, egyértelművé tette a lakáson belüli munkák fogalmát, meghatározta a közgyűlés kizárólagos hatáskörét, részletesen szabályozta a közgyűlési meghívó és jegyzőkönyv elemeit, a közös költség hátralék megfizetése vonatkozásában a kézbesítés törvényi szabályait állapított a meg, a számvizsgáló bizottság részére számviteli szakértelemmel rendelkező szakértő bevonását írta elő az ötven albetétesnél nagyobb, illetve évi tízmillió forintot elérő gazdálkodás esetére, egyértelművé tette a rendkívüli kiadás fogalmát. A 2010. évi CLXXVII. törvény a 2009. évi CXXXIII. törvény által bevezetett Tht. 51/A. §-a vonatkozásában jelentkező jogalkalmazási bizonytalanságot kívánta kiküszöbölni, és a szakértő kötelező alkalmazása vonatkozásában a korábbi évi tízmillió forintos értékhatárt húszmillióra emelte. Bevezette a legújabb szabályozást arra vonatkozóan, hogy a társasház 18
Matúz Gy.: Id. mű 5. o. A társasházak jogi szabályozásával kapcsolatban általában ld. Rakvács J.: Társasházi törvény. Budapest, 1998., Uő.: Az ingatlanforgalmazók kézikönyve. Jogi ismeretek. Budapest, 1996. 184. s. ko. 19
6
közgyűlése előírhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség rendeltetésszerű használatára, hasznosítására vonatkozó szabályokat vagy akár meg is tilthatja az ilyen helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetve szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenység folytatását, valamint szexuális segédeszköz árusítását, forgalmazását. Az új Ptk. kodifikációja során felmerült annak a lehetősége, hogy a társasházak joganyaga is kerüljön beépítésre az új Ptk.-ba. A társasházak továbbra is külön törvényben való szabályozásának indoka azonban elsősorban az, hogy ez a joganyag számos változó, technikai jellegű normát tartalmaz, ezért az új Ptk.-ba történő beemelése sem várható.20 4. A társasház jogi konstrukciójának elhatárolási kérdései A társasház eltér a közös tulajdontól, mivel a közös tulajdon esetében a tulajdonostársakat csak eszmei hányadok illetik meg az ingatlan egésze tekintetében, egyúttal valamennyi tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan vonatkozásában a tulajdonosi jogok gyakorlására, de csak tulajdoni hányadának mértékében. Ugyanakkor részben a társasházak esetében is érvényesülnek a közös tulajdonra vonatkozó szabályok, mivel a társasházak egyes részei, elsősorban a közös használatú helyiségek a lakók közös tulajdonában állnak. Ehhez képest a társasházhoz közelebbi konstrukciót jelent a minősített tulajdonközösség, amelynek során a tulajdonostársak az ingatlan egyes részeinek, helyiségeinek kizárólagos használatára kötnek szerződést. Az ilyen szerződés megkötése a felek között csak kötelmi jogviszonyt eredményez, ami harmadik személyek vonatkozásában nem keletkeztet jogot vagy kötelezettséget.21 A felülépítményi jog, építményi jog (superficies) esetében a telek tulajdonjoga és az arra épített ház tulajdonjoga elválik egymástól és a felülépítményes bér fizetése ellenében jogosult a telek használatára.22 A felülépítményi jog esetében tehát a telek tulajdonosa és a felülépítményes joga különböztethető meg, amely alapján tulajdonjogról és a tulajdont terhelő idegen dologbeli jogról beszélhetünk. Az emeletjog az építményi jogtól abban tér el, hogy itt a telek egy része is az emelettulajdonos tulajdonában áll. A jogi személy (részvénytársaság, szövetkezet) tulajdonában álló ingatlan esetében a jogi személy tagjai, részvényesei által gyakorolt tulajdonjog közvetetten biztosít lehetőséget az ingatlannal kapcsolatos tulajdonosi jogosítványok gyakorlására. Ehhez hasonló konstrukcióban működnek a társasház szövetkezetek, illetve egyes ingatlanok időben megosztott használatára (time-sharing) irányuló szerződéses megoldások. 5. A társasházak szabályozásában rejlő eltérő jogviszonyok és azok problematikája a gyakorlatban A társasház tulajdonjogi szempontból Janus-arcú jelenség, mivel az ingatlan-nyilvántartásban részben egységesen jelenik meg a törzslapon, részben pedig az egyes társasházi lakások, nem 20
Vékás L. (szerk.): Szakértői Javaslat az Új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez. Budapest, 2008. 654. o. Pl. a tulajdonostársak között létrejött szerződés alapján valamely tulajdonostárs által kizárólagosan használt helyiségeket önállóan nem tudja megterhelni, csak és kizárólag a saját tulajdoni hányadát, ami a teljes tulajdonjognak egy eszmei hányadát képezi. 22 A felülépítményi jog egyes országok magánjogában mai napig ismert, pl. Svájc, Olaszország, Spanyolország. Földi A. – Hamza G.: Id. mű 375. o. 21
7
lakás céljára szolgáló helyiségek külön lapon kerülnek feltüntetésre. Emellett a társasház jogi konstrukciójából eredően három eltérő természetű jogviszony elemei is felfedezhetők a törvényi szabályozásban, így a tulajdonjogi – azon belül a közös tulajdon – jogviszony, kötelmi jogviszony és szervezeti viszonyok. Ezen túlmenően az anyagi jogi szabályok határozzák meg az igényérvényesítés lehetőségeit is. Az alábbiakban a társasházakkal kapcsolatban felmerülő, a hazai jogirodalomban is kiemelten kezelt főbb problémát ismertetem. a) Tulajdonosi jogok gyakorlása A társasházak esetében kiemelt fontosságú a tulajdonjogi jogviszonyok sora, ami a külön tulajdonban és a közös tulajdonban rejlik. A külön tulajdonban álló helyiségek esetében azok hasznosítása, felújítása az esetek többségében kihatnak a közös tulajdonban álló társasházi részekre is. Az alapvető kérdés abban jelentkezik, hogy a külön tulajdonban álló helyiség hasznosítása során a társasházban tulajdonjoggal rendelkezők érdekeit milyen esetben sérti ez a tevékenység. A társasház közgyűlésének olyan tartalmú határozata érvénytelen, amelyben a külön tulajdonban álló társasházi lakás nem lakás célú használatát vagy ilyen célokra történő átengedését a többi tulajdonostársa hozzájárulásához köti (pl. lakás bérbeadása filmforgatás céljából).23 Ezen túlmenően a birtokvédelem és a szomszédjogi szabályok is alkalmazást nyernek. A társasház közgyűlésének lehetősége van arra, hogy a társasházban lévő üzlethelyiség hasznosításának azt a módját megtiltsák, ami a működési engedélyben foglalt tevékenységi körtől eltér, pl. pizzéria helyett szélesebb körű éttermi tevékenység folytatása. 24 A jelenlegi törvényi szabályozás egy általános tilalmat fogalmaz meg, miszerint a tulajdonostárs a külön tulajdona tekintetében jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével. 25 Emellett a lakóépületet rendeltetésének megfelelően köteles a tulajdonos használni, illetve meghatározott tevékenységeket a szervezeti-működési szabályzatban meg lehet tiltani, illetve az adott tevékenység gyakorlásának szabályait meg lehet határozni.26 Ezek a tilalmak nem csak a külön tulajdonban álló helyiség tulajdonosai, hanem mindenkori használóira is kiterjednek. b) Szomszédjogi jogsértések A szomszédjogi szabályok esetében érdekes kérdést vet fel a társasház felelőssége a Ptk. 100. §-ának alkalmazása során. A témakörben eltérő bírósági gyakorlatnak lehetünk szemtanúi. 27 A bírósági döntések egy jelentős részében a társasház mindenkori tulajdonosait tekintik felelősnek a szomszédjogi szabályokat sértő beépítések miatt, függetlenül attól, hogy az épület előző tulajdonosának ténykedése miatt következett be a jogsértő állapot. Más esetekben az építtető felelőssége került megállapításra, míg vannak olyan esetek, amikor mind az építtető, mind pedig a lakás mindenkori tulajdonosának felelőssége felmerül. Társasházi lakások esetében a mindenkori tulajdonos felelősségének vizsgálata során az alperesi pozícióban ez azt eredményezi, hogy a társasház valamennyi tulajdonosának perben állása 23
BH 2007/237. BH 2009/184. 25 Tht. 16. § 26 Ilyen tevékenység a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetve a szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenység, valamint a szexuális termék és segédeszköz árusítása, forgalmazása. Tht. 17. § (1) bekezdés a) – b) pontjai. 27 A bírósági gyakorlat összefoglalását ld. Varga V. É.: Kit terhelhet felelősség az ingatlan szomszédjogi szabályokat sértő beépítése miatt? Magyar Jog 2010/2. 109. s. ko. 24
8
kötelező. Tekintettel egy nagyobb számú társasházra ez gyakorlatilag a peres eljárás lefolytatását ellehetetlenítheti a számos jogutódlás miatt. A szomszédjogi szükségtelen zavarások a társasházi albetétek tulajdonosai között is fennállhat olyan, az albetéteken megvalósított fejlesztések, bővítések (pl. klímaberendezés felszerelése, páraelszívó stb.) esetében, amelyek a többi lakásban élők életkörülményeit elnehezítik.28 Ilyen esetekben a Ptk. 100. §-a szerinti szabályoknak megfelelően el lehet járni, azonban kérdéses, hogy nem lehetne-e ezt a kérdéskört a társasház szintjén jogszabályban külön kezelni, elsősorban preventív jelleggel. c) Közüzemi szolgáltatások igénybevétele Szintén a társasház külső jogviszonyaiban jelentkező problémát vet fel a távhő és a vízhasználat ügye abban az esetben, amikor az egyes lakásokban külön fogyasztásmérő nem kerül felszerelésre. Ilyen esetekben a társasháznak kell helytállnia azokért a tartozásokért, amiket egyes lakók nem fizetnek ki, és végső soron a fogyasztást megfizető lakókat terhelheti annak megtérítése.29 Ugyancsak ebben az esetben a szolgáltató által a nem fizetés esetén alkalmazott szankciók valamennyi tulajdonostársat érinteni fognak, vagyis olyan lakásokban élőkkel szemben is felfüggeszthetik a szolgáltatást, akik egyébként díjfizetési kötelezettségüknek eleget tettek. Ehhez kapcsolódóan a bírósági gyakorlatban előfordul, hogy a víziközmű-díjaknak a tulajdoni hányadtól eltérő, fogyasztásarányos megosztása érdekében a bíróság módosította a társasház alapító okiratát.30 d) Közös tulajdonban álló helyiségek feletti rendelkezés Szintén problémaként merül fel az, hogy a közgyűlés gyakorolhat-e tulajdonosi jogokat a társasházi közös tulajdon vonatkozásában. 31 Rakvács József ezt kifejezetten alkotmányellenesnek minősíti, mivel a közgyűlés nem jogalany, így jogai sem állhatnak fenn. Másrészről a társasháznak perbeli jogképessége sincs a közös tulajdont érintő dologi jogi igények vonatkozásában.32 A társasházak finanszírozhatósága a tulajdonostársak által történhet. Ezen túlmenően állami, önkormányzati segítséget vehetnek igénybe (kamatmentes, illetve kedvező kamatozású hitelek), vagy a társasház egyes helyiségeinek eladásából, hasznosításából tehetnek szert bevételre. Ez utóbbit megakadályozhatja azonban akár egy tulajdonos hozzájárulásának hiánya is. e) A társasházak jogalanyisága A társasházak jogalanyisága az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során történő jogok szerzésére és kötelezettségek vállalására, valamint önálló perképességre és a közös tulajdonnal kapcsolatos jogok gyakorlására, terheinek viselésére terjed ki.33 A részleges jogképesség számos adózási, számviteli problémát vet fel.34 A 28
Ld. ehhez Prugberger T.: Az új társasházi törvény néhány jogalkalmazási problémája. Gazdaság és Jog 2005/2. 11. o. 29 Ld. ehhez Prugberger T.: Id. mű 12. o. 30 Pesta J.: A társasházi törvény felülvizsgálata. Cég és Jog 2003/9. 18. o. 31 Ld. ehhez Rakvács J.: A közös tulajdon bírói gyakorlatának elemzése és annak tanulságai. A társasháztulajdon. Gazdaság és Jog 2000/9-10. 45. s. ko. 32 BH 2006/252. 33 Tht. 3. § (1) bekezdés. 34 Ld. ehhez pl. Rábel A.: A társasház adózása. Adó per Számvitel 2002/6. 8. s. ko. Kiss Ernőné Kósa E.: A társasházi törvény módosításának számviteli vonatkozásai. Számvitel, Adó, Könyvvizsgálat 2011/1. 15. s. ko.
9
társasházak mögöttes szabályozásával kapcsolatban a közös tulajdonra és a polgári jogi társaságra vonatkozó szabályok alkalmazhatók leginkább.35 Ebből eredően a társasházak jogalanyiságának hiánya a mindennapos működtetés tekintetében jelentős nehézségeket okoz. f) Szervezeti kérdések A társasházak esetében a társasház és a tulajdonosok között kötelmi jogviszonyok sora is létrejön. Ilyen jogviszonyt keletkeztet a házirend, a szervezeti és működési szabályzat, tartalma szerint pedig ide sorolandók a közös tulajdon költségeinek, felújításának, állagmegóvásának viselésével kapcsolatos jogviszonyok. A társasház emellett szervezeti kérdéseket is felvet. A társasház ugyan nem jogi személy, de a társasház tulajdonosain kívüli személyekkel szemben a társasház egészét, a közös tulajdont érintő ügyekben a közös képviselőn keresztül egységesen lép fel. Ebből eredően a társasház belső ügyeiben, a közgyűlés, intéző bizottság, számvizsgáló jár el. A közös képviselő személye meghatározó a társasházban. Ugyanakkor a közös képviselő tevékenységének ellenőrzése, visszahívásának lehetősége korlátozott. A társasház ügyeinek ismerete tekintetében az abban eljáró közös képviselő mindennapos, naprakész információkhoz jut. Számos esetben felmerülhet annak lehetősége, hogy ezeket az információkat milyen formában és módon használja fel. A közös képviselő a közgyűlésen személyesen részt nem vevő tulajdonosoktól meghatalmazást kaphat képviseletükre, ami alapján azt akár saját érdekeinek előmozdítása érdekben is felhasználhat. Prugberger professzor ezért javasolja pl. azt, hogy a Gt.-hez hasonlóan összeférhetetlenségi szabályok indokoltak a társasházi közgyűléseken való képviseleti jog szabályozása során is. 36 Másrészről a társasházi lakás vonatkozásában a tulajdonost megillető szervezeti jogokat nem gyakorolhatja más (pl. a haszonélvező), ugyanakkor a lakást ténylegesen birtokló személy kereshetőségi joga az általa birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra kiterjed.37 A társasházak vonatkozásában a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyát az alapító okirat hivatott rendezni. Az alapító okirat rendelkezéseitől eltérni nem lehet. 38 A társasház közgyűlésének összehívása szabályszerű, ha a tulajdonostársak részére a közgyűlésre szóló meghívónak az elküldése, postára adása a közgyűlés időpontját 8 nappal megelőzően megtörtént.39 Az alapító okirat mellett a szervezeti és működési szabályzat rendelkezései irányadók, amennyiben az abban foglaltak ellentmondó, pontatlan vagy értelmezésre szoruló előírásokat tartalmaznak, úgy az nem képes a társasház zavartalan működését biztosító és ezért az azt elfogadó közgyűlési határozat érvénytelen. Kérdéses azonban, hogy az alapító okirat rendelkezéseinek végrehajtására biztosított jogi eszközök elegendőek és megfelelőek-e. E tekintetben kétirányú érdekvédelmet kell biztosítani, egyrészt a társasház tulajdonostársainak többségi akarata érvényesüljön, másrészt viszont a kisebbség megfelelő védelemben részesüljön. A társasházi törvény nem biztosít megfelelő eszközöket arra, ha a kisebbségben lévő tulajdonostársak kötelezettségeiket nem teljesítik (pl. közös költség fizetése, felújítási költségekhez való hozzájárulás), másrészt a kisebbségvédelmi eszközök sem hatékonyak (egyedül a perindítás áll rendelkezésre, de a társasház peres költségeit a társasház viseli, a határozatot megtámadó tulajdonostárs ezt saját maga köteles fizetni; továbbá a perindításhoz szükséges iratok a közös képviselőnél vannak). 35
Ennek kritikájával kapcsolatban ld. Ésik S. L.: A társasházi jog fejlődése. In: Jogtörténeti tanulmányok Dr. Horváth Attila tiszteletére. In-forma Kiadó, Budapest, 2003. 27. s. ko. 36 Prugberger T.: Id. mű 10. s. ko. 37 BH 2008/210. 38 BH 2007/128. 39 BH 2007/265
10
g) Igényérvényesítés, kisebbségi jogok Megfontolandó a perindítás tekintetében annak vizsgálata is, hogy ne csak a társasház közgyűlése által meghozott határozat érvénytelensége iránti pert lehessen indítani, ha a határozat jogszabálysértő, alapító okiratba vagy szervezeti és működési szabályzat rendelkezésébe ütközése, illetve a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét okozza a Tht. 42. §-a alapján.40 A Legfelsőbb Bíróság a Pfv. I. 20.403/2009. számú határozatában arra mutatott rá, hogy „a tulajdonostársak igényeiket a Tht. 35. § (2) bekezdése szerint közgyűlés összehívásának kezdeményezése útján, illetőleg a meghozott határozat megtámadásával érvényesíthetik. Az eljáró bíróságok helyesen hivatkoztak a Legfelsőbb Bíróságnak a peres felek között folyamatban volt előző polgári peres eljárásokban hozott jogerős ítéletekben foglaltakra, amelyek egyértelműen tartalmazzák, hogy a bíróságnak nincs hatásköre a társasház életébe való beavatkozásra, a bírói út általános szabályait kizárólag a Tht. 42. § (1) bekezdése tartalmazza”.41 A kisebbség jogos érdekének sérelmét okozza, ha a költségviselést számukra hátrányosan változtatják meg. Pl. a társasházi portaszolgálat, az őrzésvédelem költségei nem minősülnek közös költségnek, ezért a közös költségviselés szabályai szerinti felosztásuk a kisebbség jogos érdekeit sérti.42 Ugyanakkor nem jogszabálysértő és a kisebbség méltányos érdekeit sem sérti az a társasházi közgyűlési határozat, amelyben a tulajdonosok nem vállalják a közös tulajdonban álló épületrész felújításának az egyik tulajdonostárs érdekkörében felmerült felújítási költségeit (pl. társasház utcai homlokzatának felújítása azért, mert a földszinten okmányirodát létesítenek).43 Az építésügyi hatóság a társasházi közgyűlés határozatának érvényességét nem vizsgálhatja.44 A két érdekcsoport – melynek tagjai esetenként eltérőek – tekintetében az indokolt költségviselés lehet irányadó. Az 1924. évi II. tc. 9. §-a a közös tulajdonban és közös használatban álló építmények, építményrészek, felszerelések, berendezések vonatkozásában felmerülő karbantartási költség esetére a tulajdoni hányadnak (illetőségnek) arányában történő költségviselés alternatíváját állítja fel az érdekeltségi arány alapján történő költségviselés alkalmazásának lehetőségével. A gyakorlatban ez azt jelentheti, hogy pl. a földszinti lakó nem vagy lényegesen kisebb arányban fizeti a lifttel és a lépcsőházzal kapcsolatos költségeket. Napjainkban a több, a tényleges használatot tekintve fizikailag megosztott lakóépületek egy társasházként történő kezelése esetén egyértelműen ez lehetne a konfliktusokat elkerülő megoldás. A jelenlegi társasházi szabályozás is lehetővé tenné ilyen belső szabályozás kialakítását, ennek hiányában azonban függetlenül attól, hogy valamelyik külön tulajdonban álló lakás, üzlethelyiség tulajdonosa nem vesz igénybe valamilyen szolgáltatást (pl. fűtést), annak arányos költségeit viselni köteles.45 6. Tendenciák a társasházi szabályozáshoz kapcsolódóan A társasházak szabályozásában felismerhető általános tendencia, hogy ez a tulajdonközösség egyre nagyobb jelentőséget nyert az elmúlt időszakban és egyre gyakoribbak a nagyszámú lakásból, üzlethelyiségből álló társasházak megjelenése. Ennek eredménye egyrészről az, hogy sokalanyú jogviszonyok alkalmazhatósága a társasházak esetében egyre nehezebben 40
Ld. ehhez EBH 2008/1795. BH 2010/325. 42 BH 2007/300. 43 BH 2010/18. 44 BH 2006/168. 45 BH 2010/253., EBH 2009/2061. 41
11
megvalósítható, ennek kiváltására a társasház közös tulajdonban álló részei vonatkozásában a jogalanyiság további kiterjesztése válhat szükségszerűvé. További elemzésre javasolt annak a lehetőségnek a vizsgálata, hogy a társasház jogalanyisága további kiterjesztést nyerjen, esetleg jogi személyiséget kapjon és az eddig közös tulajdonban álló tulajdoni illetőségek a társasház tulajdonába kerüljenek. A külön tulajdoni illetőséggel rendelkező tulajdonosok a társasházban, mint jogi személyben szereznének tulajdonosi részesedést. Ezáltal a közös tulajdonban álló társasházi épületrészek, berendezések, felszerelések tekintetében a társasház részéről megkönnyítenék a többségi döntéshozatalt és az a tulajdon alkotmányos garanciáit sem sértené. Ugyanakkor egy ilyen irányú változás a társasházak nyilvántartásának adminisztrációs terheit jelentősen növelné. A társasházak lakói között felmerülő érdekellentétek kezelésére általános szabályozás szükséges, amely tágabb igényérvényesítési lehetőséget biztosít. Megítélésem szerint önmagában a közgyűlési határozatok érvényességének bírósági felülvizsgálata nem nyújt megfelelő védelmet a kisebbségbe kerülő tulajdonostársak részére. Megfontolandó a társasházi jogviták esetére egyéb vitarendezési lehetőségek intézményesített biztosítása. Szintén tendenciózus a társasház szervezetének és működésének minél szélesebb körű szabályozási igénye. Számos társasházi szervezeti és működési szabályzat mintája ismert a gyakorlatban, megfontolandó a társasházi törvény mellékletében részletes modell alapító okirat és szervezeti és működése szabályzat szerepeltetése. Jelentős nőtt törvényhozási szinten a társasházak működésének transzparenciája, mindemellett ennek a tendenciának megfelelően a további kommunikációs lehetőségek folyamatos beiktatását javasolom. A társasházak lakói számára nélkülözhetetlen az, hogy az életterük mindennapos ügyeiről folyamatosan tájékoztatást kapjanak és ne csak a jelentős döntések esetén legyen lehetőségük információhoz jutni.
12
