Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata által a Modern Városok Program keretén belül megvalósítandó, kisvállalkozásokat támogató „Vállalkozói falu” projekt elindítására irányuló tanulmány
30
Dátum:
2015. november 05.
1
Tartalomjegyzék 1. BEVEZETÉS ............................................................................................................................3 2. A PROJEKTTEL KAPCSOLATOS HELYZETÉRTÉKELÉS FŐBB MEGÁLLAPÍTÁSAI, PIACI ÉS TÁRSADALMI KÖRNYEZET ELEMZÉSÉNEK ÖSSZEFOGLALÁSA ..............................................................................................................4 3. A PROJEKT CÉLKITŰZÉSEI, ELVÁRT EREDMÉNYE ................................................5 4. MŰSZAKI TARTALOM, MŰKÖDTETÉSI JAVASLAT, A MEGVALÓSÍTÁS FELTÉTELEI ...........................................................................................................................7 5. BERUHÁZÁS BEMUTATÁSA…………………………………………………...…………7 5.1. A fejlesztés illeszkedése az Integrált Településfejlesztési Stratégiához, valamint a Településfejlesztési Koncepcióhoz………………………………………………………….….7 5.2. A projekt általános bemutatása………………………………………………………….…8 5.3. A projekt által elérendő célok, célzott hatások bemutatása…………………………….….9 5.4. Projekt időszak és üzemeltetési időszak bemutatása..……………………………………10 5.5. Költségek rövid leírása, költségbecslés………………………………………………..…10 6. A PROJEKT MEGVALÓSÍTÁSI HELSZÍNÉNEK BEMUTATÁSA…………………..11 6.1. A helyszín-kiválasztás szempontjai………………………………………………………11 6.2. Helyszín bemutatása, területfelhasználási besorolása……………………………………11 6.3. A megvalósítási helyszín tulajdoni viszonya……………………………………………..13 6.4. Út- és közműkapcsolatok bemutatása…………………………………………………….14 7. MŰKÖDÉSI, MŰKÖDTETÉSI JAVASLAT…………………………………………… .14 7.1. Emberi erőforrások becslése……………………………………………………………..14 7.2. Üzemeltetésből származó várható bevétel….……………………………………………15 7.3. Üzemeltetés és várható költségei...………………………………………………………15 7.4. Vállalkozói falu által nyújtott szolgáltatások és azok költségvonzata...…………………16 8. CÉLOK MEGHATÁROZÁSA.……………………………………………………………17 8.1. Fejlesztési szükségletek, indokok a fejlesztés állami támogatására..……………………17 8.2. Projekt relevancia………………………………………………………………………..19 9. TECHNIKAI MEGVALÓSÍTÁS, KÖRNYEZETI FENNTARTHATÓSÁG.………….20 9.1. Tervezett ingatlan kialakítása…………………………………………………………….20 9.2. Beszerzendő anyagok listája, fő műszaki paraméterek és mennyiség……………………21 9.3. Megvalósítási ütemterv……………………………………………………………….…..21 10. TERVMELLÉKLETEK………………………………………………………………….....22
2
1. BEVEZETÉS
Magyarország Kormánya és Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata között 2015 július 3-án létrejött Együttműködési Megállapodás a modern Érdért, valamint a végrehajtásával összefüggő feladatokról szóló 1504/2015. (VII. 23.) Korm. határozat Érd megyei jogú város gazdaságfejlesztési céljainak támogatása keretében új ipari gazdasági övezet kialakítására, valamint kisvállalkozásokat támogató „vállalkozói falu” létrehozására irányuló koncepció kidolgozását és megvalósítását irányozta elő. Jelen tanulmány célja, hogy röviden ismertesse a „vállalkozói falu” (továbbiakban projekt) megvalósításával kapcsolatos helyzetértékelést, a „vállalkozói falu” létrehozásának főbb indokai városfejlesztési szempontok alapján. Bemutatja a megcélzott vállalkozói kört, a célcsoport által a projekt megvalósulása révén elérhető előnyöket, továbbá hogyan illeszthető be az Integrált Településfejlesztési Tervbe a modern európai városkép kialakításának szemszögéből. Részletesebben tárgyalja a projekt keretén belül megvalósuló zöldmezős beruházást (lokáció, tervezett ingatlan kialakítása, projekt költségtervezete, bevételek várható alakulása, kivitelezés időintervalluma). „Vállalkozói falu” projekthez kapcsolódó átfogó marketingtevékenység, illetve kommunikáció nélkülözhetetlen a projekt sikerességének szempontjából, a tanulmány javaslatot tesz erre vonatkozóan is. A sikeres projekt sarokpontjainak meghatározása felhívja a beruházás létrejöttében és működtetésében érintett szereplők figyelmét adott időpontokra vonatkozóan elérendő eredményekre, amelyek orientációt jelentenek a döntéshozatali folyamatban, különféle szcenáriók feltételezése esetén. Végezetül a tanulmány rövid kitekintést ad projekt bővítésének lehetőségeire, amennyiben teljesülnek az elvárt eredmények, melyek azok a továbbfejlődési irányok, implementációk, amelyeket már a tervezés fázisában érdemes végiggondolni, annak érdekében, hogy megvalósításuk a lehető legkisebb ráfordítás mellett, rövid időn belül megtörténhessen.
3
2. A
PROJEKTTEL
HELYZETÉRTÉKELÉS
KAPCSOLATOS
FŐBB
MEGÁLLAPÍTÁSAI, PIACI ÉS TÁRSADALMI KÖRNYEZET ELEMZÉSÉNEK ÖSSZEFOGLALÁSA
Érd Megyei Jogú Város (MVJ) az elmúlt évtizedekben egy rendkívül dinamikus, azonban meglehetősen kiegyensúlyozatlan módon történt fejlődésen ment át: robbanásszerű volt a lélekszám bővülése (1960-ban csupán 23 ezer lakos, 2015-ben már meghaladta a 63 ezret* Forrás: KSH, Népszámlálás, Wikipedia – Érd demográfiai adatok), amit azonban a gazdaság fejlődése csak időben megkésve képes követni. Ez a konszolidáció a gazdaságban még csupán megindult, még nem lehet stabil gazdasági alapokról beszélni. Érd, a megyei jogú városok körében egyedüliként, egy meglehetősen sajátos képet mutató helyi munkaerőpiaccal rendelkezik, ahol a munkavállalók jelentős része ingázik, a településen kívül - leginkább Budapesten - kénytelen munkát vállalni, és csekély számban fogad a környező településekről bejáró munkavállalókat, ami a város térségi hatókörének korlátozottságát eredményezi. A település gazdaságát nagyszámú, hazai piacra orientálódó mikrovállalkozás jellemzi (a vállalkozások közel 60%-a), s aránytalanul alulreprezentált a tíz főnél több alkalmazottal bíró
Érd Megyei jogú városok, összesen és átlagosan Ország összesen és átlagosa
Regisztrált 0 és 1-9 fő 10-19 20-49 társas ismeretlen fő fő vállalkozás fő összesen, db 5827 38,3 58,3 2,3 0,7
50-249 fő
250-499 fő
500 és több fő
0,4
0,0
0,0
124857
31,4
62,3
3,6
1,7
0,8
0,1
0,1
600413
36,4
57,7
3,3
1,7
0,8
0,1
0,1
vállalkozások köre. 1. Táblázat: Regisztrált társas vállalkozások létszám kategória szerinti megoszlása (%), 2012-ben (Forrás, KSH, TSTAR, 2012)
Érd esetében nem a jelentős foglalkoztatási és növekedési potenciállal bíró KKV-szektor fejlett, hanem a kisvállalati mérethatár alatti, tíz főnél kevesebbet foglalkoztató, esetenként önfoglalkoztató vállalkozói kör, amely rendkívül sérülékeny, a kereslet ingadozásának erősen kitett, válságérzékeny csoportot alkot. Ez a torz vállalati mérethierarchia komoly hatással van a település lehetőségeinek alakulására. A város esetében nem jelent problémát a barnamezős területek (felhagyott ipari telephelyek) környezeti ártalmatlanítása, funkcióváltása, másrészt viszont csupán az utóbbi években kezd kialakulni a jelen kor igényeinek megfelelő ipari–kereskedelmi ingatlankínálat, művelésből kivont, 4
gazdasági övezetbe átsorolt területek növekedése, zöldmezős beruházások elindítása, ami pedig alapját jelentheti a város gazdasági fejlődésének. Mindemellett Érd kiváló közlekedési adottságokkal rendelkezik, mely biztosítja a fejlődés alapjául szolgáló helyi gazdaság fejlesztését és a tágabb, regionális kapcsolatok erősítését. Az országon belüli centrális elhelyezkedés kiváló közlekedési lehetőségekkel párosul – hiszen a települést három európai törzshálózati folyosó is érinti – ami a regionális elosztó (hub) szerepre is alkalmassá teszi az érdi telephelyeket. A kiemelkedő térségi adottság mellett a rendelkezésre álló humánerőforrás minősége is kedvező képet mutat. Érd lakosainak nagy része fiatal és az országos átlagot meghaladó iskolázottsággal rendelkezik. Sajnálatos módon, a magasabb iskolai végzettséggel rendelkező, kvalifikáltabb munkaerő ingázása jellemző. A gazdaságilag aktív népesség magas száma jellemzi a megyei jogú várost a Pest megyei járásközpontokhoz képest. Erre a szellemi tőkére alapozva megteremthető egy tudatos gazdaságfejlesztés. Összességében megállapítható, hogy a korábbi évtizedekben Érd esetében hagyományosan a lakófunkció volt meghatározó, ami relatíve fejletlen helyi gazdasággal párosult, és ez komoly mértékben behatárolja az önkormányzat tevékenységét, fejlesztési lehetőségeit. E tekintetben azonban megindult egyfajta konszolidáció, a gazdasági funkció hangsúlyosabbá válik, utóbbi években jelentősebb vállalkozások is megtelepedtek Érden, ami a város meglévő, erős telepítő tényezőire utal. Ennek jegyében fogalmazódott meg a kis- és középvállalkozások működését támogató vállalkozói falu létrehozása.
3. A PROJEKT CÉLKITŰZÉSEI, ELVÁRT EREDMÉNYE
Érd MJV és térsége számára kardinális feladat a helyi kis- és középvállalkozások helyzetbe hozása, a helyi gazdaság fejlesztése. A gazdaság fejlődésének egyik fő mozgatórugója, hogy a túlsúlyban lévő mikrovállalkozásokból stabil, tőkeerős kis- és középvállalkozói réteg alakuljon ki. Ehhez szükség van a vállalkozói környezet fejlesztésére. A vállalkozások indításához és működéséhez szükséges fejlett infrastrukturális háttér megteremtése és fejlesztése nélkülözhetetlen. A vállalkozói falu által nyújtott fejlett üzleti szolgáltatások megfelelő alapot biztosítanak a vállalkozások stabil működéséhez és továbbfejlődéséhez. Az Ercsi út mentén (Mihály-telep) kijelölt gazdaságfejlesztési terület a kiváló közlekedési kapcsolatokat kihasználva alkalmas vállalkozói falu kialakítására. A terület elsősorban azon kis- és 5
középvállalkozások számára ideális, akik nehezen tudják felvállalni az egyéni telephely kialakításának költségeit, ill. amelyek zavaró tevékenységükkel kiszorulnak a város nagy kiterjedésű kertvárosi lakóterületeiről. A fejlesztés az inkubátorházak kialakításával a kezdő vállalkozásokat, mentorálással, tanácsadással és egyéb segítségnyújtással a már működő, de telephelyükről különféle okok révén kiszorult vállalkozásokat kívánja támogatni Érd városa. Ezen addicionális szolgáltatások biztosításával javul a vállalkozások működési hatékonysága és sikere. Szolgáltatásnyújtás az előzetes elképzelések szerint az alábbiakra terjed ki: A működéshez szükséges helyiségek és a hozzájuk kapcsolódó technikai eszközök biztosítása (alapinfrastruktúra) Szakmai tanácsadás nyújtása üzletviteli, jogi, marketing, műszaki, adminisztrációs (fordítás, tolmácsolás, reprezentáció) és egyéb területeken (kiegészítő szolgáltatások) Képzések indítása, szakmai fórumok szervezése Pályázatok, tanulmányok, üzleti tervek készítése A vállalkozói falu fenti célkitűzései mind azt szorgalmazzák, hogy: a helyi KKV szektor megerősödjön kellően stabil üzleti háttere alakuljon ki képes legyen új munkahelyek megteremtésére jelentős forgalom-, illetve árbevétel-növekedést érjen el tevékenységét horizontálisan vagy vertikálisan bővíteni tudja, esetleg diverzifikálja új, elsősorban nem helyi piacokat szerezzen technológiai korszerűsítésre, újabb beruházásokra nyíljon lehetősége pályázatokon sikeresebb szereplést érjen el fejlettebb vállalati kultúrát alakítsanak ki Sikeres kis- és középvállalkozások esetén pedig az önkormányzat HIPA-bevételei jelentősen emelkedhetnek, még abban az esetben is, ha kedvezményt ad a vállalkozói faluba betelepülő cégeknek. A foglalkoztatottak számának növekedése révén csökken a munkanélküliek aránya, mely az önkormányzatot
terhelő
szociális
kiadások
összegének
mérséklődéséhez
vezet.
gazdasági
törvényszerűség, hogy a helyben megtermelt jövedelem nagyobb hányada helyben kerül elköltésre, ezzel is javítva a városban jelen lévő kereskedelmi és szolgáltató szektor eredményességét. Nő a város megtartó és önfenntartó képessége, javul a társadalmi megítélése, azaz Érd élhetőbb, modern európai várossá válik. Érd MJV által készített Településfejlesztési Stratégia szerint, a vállalkozói faluba közel 45 vállalkozás betelepülését várják a vállalkozó falu megnyitását követő két éven belül. 6
4. MŰSZAKI
TARTALOM,
MŰKÖDTETÉSI JAVASLAT,
A
MEGVALÓSÍTÁS
FELTÉTELEI A vállalkozói falu tervezett helyszínén, a 7. számú főút és az Ercsi út csomópontjának közvetlen közelében, egy magántulajdonban álló, 1,2 hektáros területen építendő, közel 4600 m² nettó alapterületű ingatlan gyártási (kisipari, kézműves), raktározási, termelési és irodai funkciót hivatott ellátni. A gazdasági övezetbe sorolt ingatlan magántulajdonban áll. A tulajdonos vállalja a tervezett beruházás teljes körű kivitelezését is. A tervezett épület két egységből, egy közel 66x66m-es, 10 m tiszta belmagasságú, 12 m magas raktározásra alkalmas, pillérvázas csarnoképület részből, és egy két szintes, mintegy 9,60 m magas iroda részből áll. Szerkezeti kialakítása lehetővé teszi, hogy a későbbi konkrét igényekhez igazodóan flexibilisen tagolhatók legyen, így az adott épülettömegben nagyobb és kisebb egységek is kialakíthatóak legyenek. A vállalkozó faluban létrehozandó beruházás üzemeltetése szintén az ingatlantulajdonos hatáskörébe tartozna. A betelepülni szándékozó KKV-knak bérleti díj, illetve üzemeltetési költség megfizetését kell majd vállalniuk, azonban Érd MJV a kis- és középvállalkozások működési költségeinek csökkentése és versenyképességük növelése érdekében az előzetes tervek szerint, meghatározott időre, előreláthatólag 10 éven keresztül, évente 30 millió, összesen maximum 300 millió forint erejéig átvállalná ezen költségek (bérleti díjak, üzemeltetési költségek) bizonyos hányadát. A beruházás megvalósításának műszaki, jogi és financiális feltételei adottak: a projekt előkészítése jelenleg folyamatban van, az előkészítő munkák várható befejezése 2016. február vége. Erről részletesebben a tanulmány további fejezetei szólnak.
5.
BERUHÁZÁS BEMUTATÁSA
5.1. A fejlesztés illeszkedése az önkormányzat Integrált Településfejlesztési Stratégiájához, valamint a Településfejlesztési Koncepcióhoz Érd Megyei Jogú Város középtávú stratégiai terve, a 2014-ben elfogadott Integrált Településfejlesztési Stratégia, útmutatást nyújt arra vonatkozóan, hogy a városfejlesztés különböző szereplői 2014-2020-as időszakban milyen konkrét beavatkozásokkal kívánják a város által a Településfejlesztési Koncepcióban megfogalmazott hosszú távú jövőkép irányába történő fejlődést elősegíteni. A koncepcióalkotás során 3 átfogó cél került meghatározásra: 7
1. Környezettudatos és értékteremtő városfejlesztés 2. Versenyképes gazdaság 3. Társadalmi megújulás Az átfogó célok megvalósulását, a város fejlesztését és fejlődését az alábbi specifikus célok és
1. Környezettudatos és értékteremtő városfejlesztés
1.1. Területfelhasználási hierarchia fejlesztése 1.2. Környezetminőség javítása 1.3. Települési épített és természeti értékek védelme, fejlesztése 1.4. Közlekedésfejlesztés 1.5. Energiahatékonyság és a fenntartható fejlődés elvének alkalmazása a városi üzemeltetés területén: Energiagazdálkodás, vízgazdálkodás, közmű és környezetvédelemi fejlesztések
2. Versenyképes gazdaság
részcélok teljesítésével kívánja Érd Megyei Jogú Városa elérni.
2.1. A helyi gazdaság erősítése, a mikrovállalatok és KKV-k versenyképességének javítása 2.2. Makro-kapcsolati súlypontiság kihasználása, rátelepülő gazdasági és logisztikai tevékenységekkel 2.3. Mikrotérségi szerepkör erősítése 2.4. Idegenforgalmi és rekreációs célú fejlesztések megvalósításának ösztönzése
A területfejlesztés nem valósítható meg gazdaság és vállalkozásfejlesztés nélkül, hiszen a gazdasági élet szereplői által előállított termékekből és szolgáltatásokból származó bruttó hozzáadott érték nagysága meghatározza a fejlesztések megvalósításainak feltételeit, hatást gyakorol a helyi foglalkoztatásra, lehetővé teszi új munkahelyek létrehozását, valamint a meglévők fenntartását és befolyásolja az adóbevételek keletkezése révén az önkormányzati feladatok elvégzését. 5.2. A projekt általános bemutatása Tervezett fejlesztés:
Több egységre osztható raktározásra, szerelésre, gyártásra, termelésre alkalmas csarnok, és ahhoz közvetlenül kapcsolódó iroda épület.
A projekt megvalósításnak
Érd, 7.sz. Főút – Délibáb utca
helyszíne: Telek helyrajzi száma:
26209/01
Tervezett fejlesztés
Az előregyártott vasbeton szerkezetű többhajós csarnok a későbbi gyártási,
funkció szerint:
termelési, illetve raktározási funkcióját hivatott ellátni. Az épület dél-keleti oldala mentén – a 7.sz. Főútra nézően- kétszintes iroda funkció kerül kialakításra.
Koncepcionális alapadatok: Tervezett funkció:
iroda-raktározás, összeszerelés, termelés, gyártás
Telek területe:
11.969,76 m2
Raktár nettó területe:
4.100,49 m2 8
Iroda nettó területe:
533,25 m2
Tervezett parkolóhelyek száma:
60 db
Részletes telepítési és beépítettségi adatokat lásd részletesen Tervmelléklet / 1. sz. Melléklet.
5.3. A projekt által elérendő célok, célzott hatások bemutatása Érd Városának szüksége van tudatosan felépített gazdaságfejlesztési politika alkalmazására ahhoz, hogy a főváros közelében versenyképes és gazdasági potenciálját tekintve vonzó településsé tudjon válni. A tervezett fejlesztések és programok megvalósításával a város fő célja, hogy versenyképes munkahelyeket teremtsen, a jelen lévő képzett munkaerő számára helyben kínáljon munkát, versenyképes vállalkozásoknak tudjon ideális helyszínt biztosítani, s így versenyképes település lehessen. A 2014-2020 közötti időszakban a stratégiai célok közül kiemelt prioritást kapott a gazdaságfejlesztés. Érdről a fővárosba ingázók magas számának csökkentése érdekében a munkahelyteremtő vállalkozások letelepedését kell elősegíteni. A helyi gazdaságfejlesztés érdekében a Mihály-telepen létrejövő vállalkozói falu az egyik legfontosabb beavatkozási terület, amely megteremti azt a magas szintű infrastrukturális és stabil üzleti hátteret, amely nemcsak a kezdő vállalkozásokat segíti, hanem lehetőséget kínál a már működő, de telephelyükről kiszoruló társaságok fogadására. További kiemelt jelentőségű fejlesztési terület – a versenyképes gazdaság érdekében – a fiatal nemzedékek vállalkozóvá válásának segítése, amely munkahelyteremtő képessége mellett a helyben foglalkoztatást is támogatja.
9
Az M6 autópálya Érdi tető csomópontjának közelében, a pusztaszabolcsi vasút, 7. sz elkerülő út, Ercsi út által határolt térségben kijelölt gazdaságfejlesztési terület a kiváló közlekedési kapcsolatokat kihasználva teljes mértékben alkalmas "vállalkozói falu" kialakítására. Ez a specifikus cél alapvetően a város gazdasága egészének fejlesztését célozza. A tervezett beruházás eredményeként olyan kiemelt színvonalú infrastruktúrával rendelkező bázis jön létre, amely további külföldi és hazai vállalatok letelepedését eredményezi, és az ezekben foglalkoztatottak révén a fejlesztések pozitív hatása a város egészében érzékelhető lesz. 5.4. Projekt időszak és üzemeltetési időszak meghatározása Projekt előkészítés: 2015. szeptember – 2016. február
Időtáv:
Kivitelezés: 2016. március – 2017. január Tervezett üzemeltetési idő:
Minimum 10 év
5.5. Költségek rövid leírása, költségbecslés A Projekt tervezett költségvetési árainak meghatározása, a tulajdonos által korábban kivitelezett ipari objektumok, illetve a környéken megvalósult új építési, illetve a közelmúltban átadott projektek vizsgálatával készült. Megnevezés
e Ft
Megjegyzés
Telek telekár geodéta - terület felmérés, kitűzés talajmechanika
90000 500 1200
Közműfejlesztés
23000
Tervezés
22000
Kivitelezés Felvonulás
12000
Csarnoképület
436300
építészet, statika
315000
gépészet
62400
elektromos
58900
Irodaépület
125400
építészet, statika
78900
gépészet
27200
elektromos
19300
Külső munkák
79050
közművek
11450
10
útépítés
51200
kertépítés
9700
elektromos
6700 794.450 M
Teljes projekt bekerülés
6. A PROJEKT MEGVALÓSÍTÁSI HELYSZÍNÉNEK BEMUTATÁSA 6.1. Helyszín-kiválasztás szempontjai Az ipari parkokhoz hasonlóan, a vállalkozó falu helyszínének kiválasztásakor az alábbi szempontok kerültek mérlegelésre, annak érdekében, hogy a rendelkezésre álló területek közül a vállalkozók számára legideálisabb helyszín épüljön be. Az egyes szempontok értékelése 1-5-ig terjedő skálán (1 – legkevésbé felel meg, 5 – leginkább megfelel):
Szempont megnevezése Nemzetközi közlekedési folyosóhoz
Érvényesülése az adott területre
Megjegyzés
5
M6-os autópálya felhajtó mellett, 7.
közel helyezkedjen el
sz. Főút által határolt
Logisztikai csomóponthoz közel
4
Harbour Park közelsége
Infrastrukturális ellátottsága
4
Gázvezeték kiépítése szükséges,
Megközelíthetősége, tömegközlekedés
4
Délibáb utca felől útburkolat aszfaltozása hiányos, buszjárat van (756-os járat)
Területrendezés, átminősítés
5
gazdasági övezetbe sorolt, területrendezést nem igényel
Betelepíthetősége, attraktivitás
5
környezetében már megtelepült ipari létesítmények
6.2. Helyszín bemutatása, területfelhasználási besorolása A tervezet fejlesztés infrastrukturális adottságai páratlanok. Az ingatlan az M6-os autópálya, valamint a 7. számú Főút csomópontjában található, mindössze 7 km-re a M7-es autópályától. A telek keleti oldalán az M6-7-Ercsi úti körforgalom, észak-keleti oldalán a Mol benzinkút, míg észak-nyugati oldalán a Délibáb utca található, mely tehergépjármű forgalom számára szintén igénybe vehető.
11
Lásd nagyított A3-as térképszelvény – Tervmelléklet/2 sz. Melléklet.
Ingatlan besorolása:
GKSZ-1k
Beépíthetőség:
50%
Beruházás jellege:
zöldmezős
12
Az ingatlan bejárata a Délibáb utca felől nyílik, melynek burkolata murva, illetve zúzott aszfalt. A vállalkozói falu megépítése során ezt az utcát teljes mértékben aszfaltozni kell, a várható teherforgalom figyelembe vételével.
6.3. A megvalósítási helyszín tulajdoni viszonya A vállalkozói falu létrehozására kijelölt terület 100%-ban magántulajdonban áll.
13
6.4. Út – és közműkapcsolatok bemutatása Az útkapcsolatokat a 6.2. pont ismerteti. Közmű megnevezése
Telken belül/kívül
Villany
belül
Gáz
kívül
Csatorna
belül
Víz
belül
Telekommunikáció
kívül
Megjegyzés
közel 120 m vezeték kiépítése szükséges
DK-i telekhatárhoz közel, 7. sz Főút mellett
A közművek pontos elhelyezkedését a Tervmellékletben található térképszelvények tartalmazzák az alábbi bontásban: -
8. sz. Melléklet: közmű térkép (Jelmagyarázat: kék – víz, barna – csatorna, világos barna – telekommunikáció, zöld szaggatott – gáz, piros – elektromos)
-
9. sz. Melléklet: Hatályos Szabályozási terv szelvény (Szabályozási terv szerint nagyközépnyomású gázvezeték keresztezi az ingatlant
-
10. sz. Melléklet: Szabályozási terv jelmagyarázat
7. MŰKÖDÉSI, MŰKÖDTETÉSI JAVASLAT 7.1. Emberi erőforrás becslése A vállalkozói falu üzemeltetését a tulajdonos vállalja, minimum 10 éves időtartamra, akár saját erőforrás felhasználásával, akár külön erre a célra létrehozandó társaság által (Pl. Vállalkozói Falu Ingatlankezelő Kft.) Az üzemeltetéshez tervek szerint 5 fő alkalmazása szükséges, az alábbi megosztás szerint (projekt keretén belül teremtendő munkahely): -
1 fő cégvezető
-
2 fő teljes munkaidős szerelő, karbantartó (1 villanyszerelő, 1 technikus)
-
1 fő teljes/részmunkaidős marketing és ügyfélkapcsolati munkatárs
-
1 fő teljes munkaidős irodavezető (adminisztráció)
-
1 fő részmunkaidős pénzügyi ügyintéző (számlázás, könyvelés, TB, bérszámfejtés)
-
jogi tevékenység ellátására keretszerződés jogásszal/ügyvédi irodával
A vállalkozói falu 100%-os kihasználtsága esetén az előzetes becslések szerint közel 500 fő fog dolgozni. (Tekintettel arra, hogy a kivitelezés határozott idejű munka, így annak során alkalmazandó plusz munkaerőt itt nem mutatjuk be.) 14
7.2. Üzemeltetésből származó várható bevétel A létesítendő objektum tervezett bevételeinek költségkalkulációját előzetes, kimerítő piackutatás eredményeként végezte el a beruházó cég. nettó Funkció szerint raktári terület iroda parkoló, telek összesen
alapterület m2
nettó €/m2
nettó € összesen
4100,49
3,95
16401,96
533,25
6,95
2732,75
7336,02
0,3
2200,81
11969,76
21335,52
Tehát a havi bérleti díjból befolyó összeg kerekítve nagyságrendileg 22.500 €, amely éves szinten 270.000 €. (MNB középárfolyam 2015. november 03-én: 313,57 HUF/EUR, azaz kb. 84, 66 MHUF/év) 7.3. Üzemeltetés és költségei Az üzemeltetéssel kapcsolatban felmerült költségek alatt értendők mindazon költségek, amelyek a vállalkozói falu közös használatú területei és a KKV által igénybe vett bérlemény rendeltetésszerű üzemeltetéséhez, valamint minden bérlő számára nyújtott közös szolgáltatások elvégzéséhez szükségesek. Az üzemeltetési költségek körébe elsősorban az alábbiak értendők: a) területarányosan felosztott fogyasztás szerinti közüzemi szolgáltatási díjak b) épületen belüli- és kívüli szenny- és csapadékvíz elvezető, és vízhálózati rendszer karbantartási, javítási, üzemeltetési költségei, beleértve a felhasznált segédanyagok költségét c) épületen belüli- és kívüli épületgépészeti, elektromos rendszerek karbantartásának költségei, beleértve a felhasznált segédanyagok költségét d) személy- és teherfelvonók karbantartási költségeit (opcionális) e) a behatolás és riasztó rendszer fenntartásának és felügyeletének költségei f) 24 órás élőerős védelem költségei g) állandó karbantartó személyzeti költségek h) az épületen belüli- és kívüli bérelt és közös területeken elvégzett takarítás költségei (hó eltakarítás és fagymentesítés is beleértve) i) a szelektív és kommunális szemétszállítás költségei j) a rovar és rágcsálóirtás költségei k) a tűzjelző központ üzemeltetési, felügyeleti, és karbantartási költségei l) tűzoltó rendszerek karbantartási és rendeletek szerinti felülvizsgálati költségei m) kertgondozás költségei (locsolás, kertápolás, útjelző és útmutató táblák felállítása, azok karbantartása) n) Park busz szolgáltatás költségei (opcionális) o) adminisztratív költségek, beleértve az ingatlanadót, biztosítást és minden olyan hatóságilag előírt vizsgálat díját, mint lift, kémény, stb. 15
Általános üzemeltetési költségek nem tartalmazzák a mérőórákkal mérhető üzemeltetési költségeket. A vállalkozó falu üzembe helyezéséhez, illetve folyamatos üzemeltetéséhez szükséges építésügyi, tűzrendészeti, ÁNTSZ, környezetvédelmi szakhatósági engedélyek, valamint a használatba vételi engedély beszerzése és hatályban tartása az üzemeltető feladatát képezi. 7.4. Vállalkozói falu által nyújtott szolgáltatások és azok költségvonzata Ipari park vagy vállalkozói falu kiépítése rendkívül alapos tervezést tesz szükségessé, hiszen a sikere teljes mértékben attól függ, mennyire tudja bevonzani a vállalkozásokat, azaz, mekkora vonzerővel bír majd a különféle szempontokat mérlegelő döntéshozók számára. Döntést befolyásoló tényezők a vállalkozói park elhelyezkedése, elérhetősége (tömegközlekedéssel is) alapinfrastruktúra kiépítettsége bérleti díj, díjkedvezmény bérelhető terület nagysága, kialakítása üzemeltető által nyújtott alapszolgáltatások kiegészítő szolgáltatások és azok díja elérhető humánerőforrás színvonala üzemeltető magáncég vagy önkormányzat bővülési lehetőség kapott adókedvezmény mértéke konkurencia jelenléte a terület imidzse, általános megítélése A fenti szempontok közül alap– és kiegészítő szolgáltatások köre és díja várhatóan teljes mértékben kielégíti majd a betelepülni szándékozó vállalkozások igényeit. Egyrészt azért, mert a nyújtható szolgáltatások széles spektrumát kívánják elérhetővé tenni, másrészt pedig ezek díját - részben vagy egészben - a bérleti díjba kalkulálva, az Érd MJV álta nyújtandó bérleti díjkedvezmény révén a bérlők várhatóan kedvezőnek fogják megítélni (a hasonló színvonalú szolgáltatásokat kínáló egyéb cégek díjaihoz képest). Alapszolgáltatások – Minden bérlőre Víz
Villany
Gáz
Szennyvíz csatorna
Esővíz csatorna
Burkolt út
Térvilágítás
Telekommunikáció
16
Kiegészítő szolgáltatások – Minden bérlőre Szervezett
hulladék- Szervezett takarítás
gyűjtés és szállítás Szervezett
Általános karbantartás
munkásszállítás
Vagyonvédelem
24
(kamerarendszer)
szolgálat
Alapszintű
órás
biztonsági
irodai Étkezési lehetőség
szolgáltatás
Kiegészítő szolgáltatások – Külön bérlői igény esetén Központi parkolóhely
Gépkölcsönzés
Emelt szintű irodai szolgáltatás Marketing szolgáltatás
Tanácsadási szolgáltatás (jogi, pü-i) Belsőépítészet
Logisztikai szolgáltatások Fordítás, tolmácsolás
Banki, postai szolgáltatások IT-szolgáltatás
Minőségbiztosítás
HR- ügyek
8. CÉLOK MEGHATÁROZÁSA 8.1. Fejlesztési szükségletek, indokok a fejlesztés állami támogatására Érd Megyei Jogú Város régóta törekszik arra, hogy közigazgatási területén belül olyan gazdasági zónát hozzon létre, amely képes magas szinten kiszolgálni azokat a vállalkozásokat (ezalatt itt nem csak a KKV-k értendők), amelyek Érden kívánnak megtelepedni, akár székhely, akár telephely formájában. Ez a hiánypótlás több szempontból is indokolt és sürgető, azonban a projekt tekintélyes, több mint 1 milliárd forintos költségvonzata miatt a város önerejéből eddig nem tudta megvalósítani. Új vállalkozások megtelepedése Az újonnan jelentkező vállalkozások jelentős része nehezen vagy egyáltalán nem kap működési engedélyt lakóövezeten belül, akár a tevékenység jellege, vállalkozás mérete, akár a vállalkozásra szánt ingatlan nem megfelelő hasznosíthatósága miatt. Eddig ezek a cégek vagy Érden kívül kerestek megoldást erre a problémájukra, vagy üzleti elképzeléseiket csak mérsékelt arányban tudták megvalósítani. További nehézségként merült fel, hogy a gazdasági övezetekben elhelyezkedő telkek mérete túlságosan nagy, közművekkel való ellátottságuk alacsony, amelyek kiépítése jelentős anyagi terhet róna az odatelepülni szándékozó vállalkozásokra. A cégek indulásával kapcsolatos engedélyek beszerzése, kivitelezés, munkaerő-toborzás, szolgáltatói szerződések megkötése – kifejezetten erre a célra kijelölt munkaerő híján – komoly kapacitáslekötés jelent, ami lassítja, késlelteti a vállalkozás működésének megkezdését, hiszen a mikro- és kisvállalkozások zöme, - de a középvállalkozások egy része is - ezen a téren erőforrás hiánnyal küzd. 17
Meglévő vállalkozások Ebben a kategóriában leginkább két tényező jelent megoldandó feladatot. Az egyik esetben a már működő vállalatok túlnőtték jelenlegi kereteiket, és a bővülés okán kell új területet keresniük. Mindezt szeretnék a lehető legkisebb energiaráfordítás mellett elérni, úgy, hogy üzleti tevékenységük a legkisebb mértékben se sérüljön (pl. ügyfélvesztés, tevékenység ideiglenes szüneteltetése átköltözés miatt) A másik tényező a vállalkozás tevékenysége miatt - jellemzően lakó övezeten belül – felmerülő társadalmi elégedetlenség, ami egyaránt jelenti a jelentős zajjal, környezetszennyezéssel járó tevékenységeket, közterületek rendszeres, adott esetben tartós, jogtalan használatát, közlekedési nehézséget (pl. gumiszervizek esetén, úttesten parkoló autók). Érd MVJ kifejezett szándéka, hogy ezeket a társaságokat meghatározott időn belül a lakóövezeten kívüli területekre relokálja. Bizonyos esetekben, ezen tevékenységek hatóságilag ugyan különféle módokon szankcionálhatók, azonban az elérendő célt, azaz a zavaró, szennyező, bármilyen egyéb oknál fogva társadalmi elégedetlenséget kiváltó tevékenység megszüntetését kevésbé képes realizálni. Ehhez Érd városának komoly vonzerővel bíró alternatívát kell tudni kínálnia, amely nemcsak közép- vagy hosszú távú, hanem már rövidtávon is jelentkező előnyökkel ösztönzi a kritikus kategóriába tartozó cégeket az áttelepülésre. Ezalatt elsősorban megfelelő színvonalú ingatlant, bérleti díjkedvezményt, helyi iparűzési adókedvezményt kell érteni, ami megfelelő motivációt nyújt, és kellőképpen ellensúlyozza a relokációval kapcsolatban felmerülő költségeket, kellemetlenségeket. Ezzel összefüggésben Érd városának erősítenie kell marketingtevékenységét az elkövetkezendő időben. Városmarketing célú tevékenységek Érd Megyei Jogú Város a Településfejlesztési Koncepciójában célul tűzte ki, hogy a város vonzó és keresett településsé váljon. A városfejlesztési stratégia céljainak megvalósítását tudatos, jól kidolgozott marketingstratégia elkészítésével tudja a város elősegíteni. A városmarketing tevékenység folytatása a városfejlesztés és fejlődés egyik fontos önkormányzati eszköze. Alkalmazásával bővíthetőek a város forrásai, fokozható a település versenyképessége, vonzóvá válhat új befektetők számára. A település egyedi arculatának kialakítása és annak kommunikálása megnöveli a város vonzerejét, ezáltal térségi szerepét, amellett, hogy gazdasága versenyképessé válik. Monitoring, sarokpontok kijelölése
18
A megfogalmazott és kitűzött célok megvalósulásának nyomon követése, az eredmények visszacsatolása, és az azokból levonható következtetések leszűrése érdekében monitoring rendszer kialakítására van szükség.
A monitoring rendszer működését két feladatra lehet lebontani: 1. Megvalósulást mérő indikátor rendszer kidolgozása és az adatok időközi összegyűjtése 2. ITS időszakos felülvizsgálata, a kitűzött célok megvalósulásának időközi értékelése A vállalkozói falu esetén az alábbi mérföldkövek kijelölése javasolt: I.
Kivitelezés ideje alatt szándéknyilatkozatok megkötése a betelepülni szándékozó vállalkozásokkal – minimum 50%-os kihasználtságra (belső kialakítás miatt)
II. III.
Vállalkozási falu indulását követő 1 éven belül 60-70%-os kihasználtság Vállalkozói falu indulását követő 2 éven belül 100%-os kihasználtság elérése
A stratégiában megfogalmazott célkitűzések teljesülése a fejlesztésekkel kapcsolatban meghatározott monitoring mutatókkal (indikátor) válik mérhetővé. Az eredményes megvalósítás érdekében az indikátorok éves vizsgálatára van szükség. Amennyiben a projekttel kapcsolatos pozitív várakozások beigazolódnak, a vállalkozói falu sikeresnek bizonyul az indulását követő 1-2 éven belül, illetve eléri kapacitása felső határát, és további igény merül fel a kis- és középvállalkozások részéről egy hasonló létesítmény kialakítására, úgy Érd MJV a projektet implementálni kívánja egy 100%-ban önkormányzati tulajdonban álló területen. 8.2. Projekt relevancia Érd olyan város szeretne lenni, mely ide irányuló erős beszállítói kapcsolatokkal rendelkezik, stabil, versenyképes, intermodalitását és közlekedési adottságait maximálisan kihasználja. Erős kis- és középvállalkozói réteg, innovatív vállalkozások lesznek jelen a városban és a tudásintenzív, kreatív iparágak megerősödése jellemzi, melyek helyi szakképzett munkaerőt foglalkoztatnak. Stabil gazdasági alapokkal rendelkező kertváros, mely biztosítja a város és az itt letelepült vállalkozások folyamatos fejlődését és versenyképességének növekedését. Fejlett helyi munkaerőpiaccal rendelkezik, bővül a munkahelyek száma, mely lehetővé teszi, hogy az itt élő, magas képzettségűek helyben vállaljanak munkát, illetve a környező településekről is növekvő számban fogad be munkavállalókat. Jelentős foglalkoztatási és növekedési potenciállal bíró KKV szektor van jelen a városban, mely erős, stabil, jó tőkeellátottságú kis- és középvállalkozásokat jelent. Minőségi ipari-kereskedelmi ingatlankínálatot és magas szintű szolgáltatásokat biztosít a befektetni szándékozó vállalkozások számára. 19
9. TECHNIKAI MEGVALÓSÍTÁS, KÖRNYEZETI FENNTARTHATÓSÁG 9.1.Tervezett ingatlan kialakítás A tervezett épület többhajós, jellemzően 12,00 x 22,00 m-es szerkezeti raszterbe rendezett előregyártott vasbeton szerkezetű, pillérvázas, könnyű héjalású csarnoképület. Szerkezeti kialakítása lehetővé teszi, hogy a későbbi konkrét igényekhez igazodóan flexibilisen tagolhatók legyen, így az adott épülettömegben nagyobb és kisebb egységek is kialakíthatóak legyenek. Az épület dél-keleti oldala mentén - a 7. sz. főútra nézően- kétszintes iroda funkció kerül kialakításra. Az épület tömeg és homlokzatképzése A csarnoképület rész oldalain teljesen zárt, szendvicspanel burkolattal ellátott épület, míg az iroda rész a 7.sz. Főút felé néző, nagy üvegfelületekkel és igényesebb anyagokkal rendelkező épületrész. Homlokzati tervet lásd a Tervmelléklet/ 3. sz. Melléklet. Az épület funkcionális elrendezése A funkcionális elrendezésnél a tervezés során a fő szempont a funkciók egyszerű, logikus elhelyezése és a raktározási, gyártási, termelői és iroda funkció egyértelmű elválasztása volt. A közúti kapcsolat felől kapott helyet a dokkoló udvar, mely az áru ki- és berakodását biztosítja, telken belül minél rövidebb kamion útvonallal. A kétszintes iroda blokk az autópályára, ill. a 7. sz. főútra nézően, a terület közúti kapcsolatától távolabb kapott helyet. Az irodák két szinten kerültek elhelyezésre, a földszintiek közvetlen kapcsolattal a raktár területekkel, míg az emeletiek, az iroda blokkok végein található külső lépcsők segítségével érhetők el (opcionálisan lift). Igény esetén a raktár területeken elhelyezett könnyű szerkezetes belső lépcsőkkel az emeleti iroda területek is összekapcsolhatók a raktárakkal, vagy külön bérleményként is értékesíthetők. Az iroda egységek rendelkeznek az iroda területek kiszolgálásához szükséges szociális és kiszolgáló területekkel, míg a földszintiek a raktárak kiszolgáló és szociális területeit is magukban foglalják. Földszinti és emeleti terveket, valamint helyiségkimutatásokat lásd Tervmelléklet/ 4. - 5. sz. Melléklet, valamint 6.sz. – 7. sz. Melléklet.
20
Kert és tereprendezés A kert alapvetően az épület által egy kisebb méretű elő- és oldalkertekre és egy nagyméretű hátsó kertre osztott. Az épület környezetében cserjékkel, fákkal, örökzöldekkel kerül kialakításra a kert, míg a nagyobb felületű -7. sz. Főút felőli- hátsókert gyepfelülettel készül (ezen a területen gázvezeték halad keresztül). Az építmények megvalósítása során a telek természetes terepfelületén tereprendezés az építési hely közvetlen környezetében tervezett, és ott is csak a rendeltetésszerű építmény-, illetve telekhasználat műszaki követelményeinek (megközelítés, csapadékvíz-elvezetés stb.) biztosítása érdekében. A terepcsatlakozások a szomszédos telkek terepszintjéhez képest nem térnek el. A kialakult terepszintek az eredeti terepviszonyokhoz képest 1,00 m-nél jobban nem térnek el semelyik irányban sem. 9.2. Beszerzendő anyagok listája, fő műszaki paraméterek és mennyiség Ennek tételes kidolgozása jelenleg is folyamatban van. 9.3. Megvalósítási ütemterv Lásd Gantt-diagram, Tervmelléklet/ 11. sz. Melléklet
21
