Expertní názor na výši ceny obvyklé č. Nemovitost:
EN 002/1410/2014
Pozemek parc.č. St. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří (458 m2) - součástí je stavba Jizbice, č.p. 57 - bydlení, pozemek parc.č. 40 zahrada (166 m2), vše zapsané na LV č. 446, k.ú. Jizbice u Náchoda, obec Náchod, okres Náchod. Typ nemovitosti: Účel ocenění: Metodika oceňování:
Rodinný dům Expertní názor - stanovení tržní ceny nemovitosti
Jméno a příjmení vlastníka/obchodní firma
SJM Brázda Luboš a Brázdová Jitka
Použita byla rovněž pravidla pro tržní oceňování, zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
Jméno kontaktní osoby pro místní šetření: Jméno objednatele odhadu: Úvěr poskytuje pobočka: Účel úvěru
Jan Prošek jednatel společnosti Dražbyprost s.r.o.
RČ/I 730731/3233 Č 765419/3228 tel: tel:
xxx xxx
Rekapitulace: Stanovená cena stávající:
750 000,- Kč
Podmínky platnosti:
S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí ze zápisů na aktuálním listu vlastnictví a nabývacích listin. Nejsou tedy stanoveny ani podmínky platnosti ceny.
Počet stran / výtisků: Datum provedení místního šetření / za účasti: Datum k němuž se ocenění provádí: Datum vypracování ocenění: Vypracoval:
IČ: Koncesní listina č.j.: Vydal: Předmět podnikání: Certifikace: Příloha č.1: Příloha č.2: Příloha č.3: Příloha č.4: Příloha č.5:
10 / 2 24.3.2014 24.3.2014 26.3.2014 Ing. Jiří Hnyk Máchova 2151 508 01 Hořice Tel.: 777 590 702 729 07 916 ŽÚ/2-016/05-03/2651 MÚ Hořice – odbor obecní živnostenský úřad Oceňování majetku pro věci nemovité Bankovní institut VŠ, a.s. č.:1410/03 LV č. 446 Kopie KM, nahlížení do KN Kopie KM s projekcí ortofoto - nahlížení do KN Fotodokumentace Situace
1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI
LV č. 446 okres Náchod Obec Náchod č. parc pozemky parc. č. St. 23/2, parc. č. 40 č.p. 57 na nemovitostech neváznou žádná omezení, která nejsou vložena do KN
k.ú. Jizbice u Náchoda ulice
2. NÁLEZ Seznam podkladů k ocenění LV č. 446 ze dne 19.3.2014, podklady získané nahlížením do wwwnahlizenidokn.cz – kopie katastrální mapy, ortofoto map, informace nabídky sreality.cz, archiv odhadce, informace realitních kanceláří, polupracujících odhadců a Katastru nemovitostí. Stav RD: Zkolaudovaný Rozestavěný Projektovaný V rekonstrukci
Údaje o lokalitě a umístění nemovitosti
přibližný počet obyvatel obce 20760 (Jizbice je součástí Náchoda) umístění nemovitosti: centrum širší centrum centrum místní části okraj obce mimo obec bytové domy obytná smíšená rekreační převažující zástavba : RD administrativní, služby obchodní průmyslová výrobní skladová další údaje o lokalitě: hromadná doprava v místě Nejbližší zastávka vzdálena min. do 5 občanská vybavenost základní úplná v centru NA vzdálenost správního centra v km Náchod - 5 negativní vlivy ne ano hluk prach Exhalace jiné/jaké větší vzdálenost k plné občanské vybavenosti (5 km) ne ano: Rok posled. záplav: Rozsah: záplavové území: celková výměra v m 624 orientace pozemku napojení na inženýr. sítě 2
přístup:
Údaje o pozemcích
pozemek rovinný jižní elektro telefon vodovod přímo z veřejné komunikace
mírně svažitý svažitý severní východní západní kanalizaci vl. jímku ČOV vl. studnu plynovod přes cizí pozemky ošetřený věcným břemenem právně nezajištěn
Údaje o stavbách – současný stav
samostatně stojící řadová vnitřní řadová krajní hlavní stavba (RD): obestavěný prostor hlavní stavby (m3) x Terasy / balkóny / lodžie 0 / 0 / 0 plocha zastavěná hlavní stavbou v m2 cca 179 počet PP 1 počet NP vč.obyt. podkroví 2 počet a disp. řešení bytů: nezjištěno – nebyla umožněna počet koupelen x počet WC x prohlídka interiéru plochy bytů: nezjištěno plocha garáže: x plocha přístavby: x x Celkem ústřední etážové lokální Vytápění - nezjištěno plyn elektro tuhá paliva tepelné čerpadlo dálkové topné médium převažující povrch podlah PVC lepené koberce parkety plovoucí dlažba prkenné jiné/jaké konstrukce zděná panelová dřevěná kamenná konstrukce a tech. stav jiná /jaká stáří let cca 60 rekonstrukce ne ano v roce předmět rekonstrukce: výborná dobrá průměrná Zanedbaná údržba garáž: počet: 1 počet stání: samost. stojící: v přístavbě: v PP n. 1.NP další stavby: nejsou jsou kolik / jaké: samostatný dřevěný sklad podlahová plocha prostor určených k podnikání v m2 (pokud existují): xxx rodinný dům je trvale obydlen další: rok nabytí nemovitosti 2007 V případě koupě kupní cena v Kč:
Skutečnosti zjištěné na místním šetření:
Místopis: Město Náchod je bývalé okresní město s úplnou občanskou vybaveností, ležící na silnici I. tř. č. 33 HK – hraniční přechod do Polska. Dopravní spojení je železnicí, autobusem a místní autobusovou dopravou. Ve městě se nachází úplná občanská a prodejní vybavenost, která slouží nejen pro vlastní město, ale je užívána celým regionem Náchodska. Jizbice je stavebně nesrostlá část města, ležící na silnici III.tř. do Čermné, cca 5 km jihovýchodně od centra bez vlastní občanské vybavenosti. Nemovitost se nachází v severní části širšího centra místní části. Okolní zástavba je těsnější, rodinnými domy, na východní hranici je asfaltová místní komunikace. V severozápadním rohu pozemku parc. č. st. 23/2 stojí katastrem neevidovaná dřevěná stavba kolny. Konstrukce: RD zděný s břízolitovou hrubou fasádou, část soklu obložena kamenem. Střecha sedlová s eternitovými šablonami a pozinkovanými klempířskými prvky. Okna dřevěná dvojitá, vstup po schodech teraco. Ze severní strany vjezd do garáže a zadní vstup do domu. Na jižní straně je zvýšená zásep přístavby hlavního vstupu se dvěma vchody. Vstup z veřejné komunikace je ocelovou bránou a brankou s drátěnou výplní, část uliční opěrné zdi je zborcená, ze severní strany oplocení chybí. Nezastavěná část pozemku je udržovaná, zatravněná s výsadbou okrasných dřevin. Na fasádě jsou znatelné stopy po vzlínání zemní vlhkosti a po zatékání srážkové vody (jihovýchodní roh) chybějící střešní krytinou, hromosvod je ulomený. Vybavení: Nezjištěno, nebyl umožněn vstup do domu. Přivedena EL, zřejmě VO, odpady svedeny do jímky u domu. Na domě je pouze opraven komín, ostatní konstrukce jsou původní. Dispozice: Nezjištěno, nebyl umožněn vstup do domu. Dle indícií je dům ke dni MŠ dlouhodobě neobydlen. Dle nedatovaných fotografií z internetové nabídky realitní kanceláře (http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nachodjizbice-/3250389852) je RD s bytem 4+1 vybydlen, s podstandardním vybavením a částečně chybějícími zařizovacími předměty. V místnostech vlhkost a plíseň. Podkroví je volné, částečné podsklepení, bez provedené hydroizolace, vytápění ÚT na TP a elektrokotlem, el. bojler. Uvedena zastavěná plocha 120 m2, podlahová plocha 180 m2.
Porovnávací hodnota (POZ 624, OP x, ZP x, UP x): Jizbice - RD s bytem 2+1 (60,85 m2), stodolou, skladem paliva, POZ 1560, OP 397, ZP 87, UP 72,3. EL, VO, KA, přízemní, zděný, sedlová s eternitovými šablonami a živicí, klemp pozink, dům 125 let s modernizací v 1960 – 64(etážové topení na TP, podlahy, okna, el., zařizovací předměty, obklady, oprava omítek, část střešní krytiny. Údržba zanedbaná, vlhké zdivo, podstandardní vybavení. Na okraji stejné obce, menší dům s menším bytem, 2,5 x větší pozemek. Kupní cena 890 tis. Kč, 5/2012; Porovnatelný RD, Malé Poříčí, RD, POZ 446 m2, dispozice 3+1 s možností půdní vestavby, zázemím pro RD č. 2: řemeslníky, které má opravárenskou jámu, garáž. Vytápění na tuhá paliva - po revizi komínu vytápění krbem. Klidné místo s dobrou dostupností do centra Náchoda nebo Hronova. Lepší poloha blíže k občanské vybavenosti, s lepším přístupem, srovnatelný stav vnějšího pláště i stáří, menší pozemek. Nabídka RD 1,07 mil Kč – www.sreality.cz, 3/2014 Porovnatelný Běloves - křižovatka ulic Kladská a Na Václaváku, POZ 1 254 m2, + 2 stodoly. Vstupní chodba se RD č. 3: vstupem na půdu, do sklepa, do skladu, menší obytná místnost, prostorná kuchyň spojené s obývacím pokojem (cca 35 m2), ložnice, koupelna je v počátečním stádiu rekonstrukce (stěny připravené na obklad, zakoupena nová vana). Ohřev TUV bojlerem, vytápění WAW. Půdní prostor o ploše cca 100 m2 vhodný k adaptaci. Ćástečná hydroizolace. Střešní krytina z pálených tašek. PL, VO, septik. Podstatně lepší lokalita blíže k plné občanské vybavenosti, obyvatelný, podobný stav vnějšího pláště, 2x větší pozemky. Nabídka RK 1,45 mil. Kč – www.sreality.cz, 3/2014 Výsledek porovnávací hodnoty: 750 000,- Kč Porovnatelný RD č. 1:
Závady a rizika spojená s nemovitostí:
1) Objekt je dlouhodobě neobývaný a neudržovaný. Stavební stav zevního pláště je zhoršený vlivem poškozené střešní krytiny a poškozené instalace hromosvodu, dům je odpojen od el. sítě, rozpadá se opěrná uliční zídka. 2) Dle předloženého listu vlastnictví č. 446, k. ú. Jizbice u Náchoda ze dne 19.3.2014 váznou na nemovitosti zástavní práva ve prospěch MPSS, a.s. a rozhodnutí o úpadku plynoucí z usnesení insolvenčního soudu. 3) V katastrální mapě není zakreslena jižní přístavba hlavního vstupu.
3. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ A ZÁVĚR Cena obvyklá současná: 750 000,Komentář k obvyklé ceně:
Kč
RD v průměrném technickém stavu se standardní obytnou plochou, garáží, menším pozemkem v málo vybavené stavebně nesrostlé části velkého dobře vybaveného města. Nebyla umožněna prohlídka interiéru. Hodnota u domů bez nastolení pravidelné údržby bude rychle klesat. Zvláště zatékání střechou je pro nemovitosti fatální.
Podmínky platnosti ceny:
Nebyla zjišťována právní rizika a nejsou tedy stanoveny ani podmínky platnosti ceny.
V Hořicích dne 26.3.2014
.................................................................................. Vypracoval: Ing. Jiří Hnyk
