Adriaan Jurriëns architecten

Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex projectnummer: datum:

121128 10-10-2013

Adriaan Jurriëns architecten

Adriaan Jurriëns architecten Lübeckstraat 115 2517 SN ‘s-Gravenhage 06 508 10 007 bureau@adriaanjurriens www.adriaanjurriens.nl

Rapport: Datum: Gewijzigd: Auteurs: Opdrachtgever: Projectnummer:

Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex 10 oktober 2013 19 november 2013 ir. Adriaan Jurriëns ir. Jorg de Jonge Bewonersvereninging Behoud de Gein 121128

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van de uitgever of auteur. Het ter inzage geven van deze rapportage aan direct belanghebbenden is toegestaan. (c) 2013 Adriaan Jurriëns architectenbureau 121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex

3

Afbeelding 1: Overzicht Oudegeinlaan-complex

121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex

4

1. Inleiding

In de afgelopen jaren is er verschillende keren onderzoek gedaan naar de bouwkundige staat van het Oudegeinlaancomplex. In de rapportages1 daarover is meermaals gewezen op het gedateerde karakter van de 234 woningen dat het complex telt. Met name op bouwfysisch gebied lopen de woningen van het in 1956 gebouwde complex achter op de huidige norm2. Zo zijn de woningen niet of slecht3 geïsoleerd en is er een slecht functionerend ventilatiesysteem. In bouwkundig opzicht is er sprake van slijtage en verwering. Ter plaatse van balkons heeft men daarnaast last van ongedierte, waarbij incidentele ingrepen onbedoeld een verwaarloosd aangezicht creeëren. Een ander punt is de woningplattegrond. Hoewel niet noodzakelijk, kan de indeling van de woningplattegronden efficiënter worden ingedeeld. Tegenover deze bouwkundige verbeterpunten staat het gegeven dat het casco in redelijk goede staat is en dat de woningen grofweg tegemoet komen aan de eisen van de bewoners én betaalbaar zijn voor sociale huurders. De verhuurder van het Oudegeinlaan-complex, woningcorporatie Portaal Utrecht, heeft in 2011 sloopplannen van het Oudegeinlaan-complex aangekondigd. In deze plannen zal het aantal sociale huurwoningen sterk worden gereduceerd ten gunste van een plan met minder huurwoningen. Het aantal sociale huurwoningen zal hierin slechts 40% van het nieuwe totaal zullen uitmaken4. Een groot aantal bewoners zal hierdoor niet kunnen terugkeren naar hetzelfde complex. Bovendien zullen de huurprijzen vermoedelijk hoger liggen dan de huidige huurprijzen. In hetzelfde jaar heeft een groot deel van de bewoners zich hierdoor georganiseerd in een bewonersvereniging met als doel alternatieven te onderzoeken voor de aangekondigde sloopplannen. De organisatie hiervan is mede ingegeven door het jarenlang uitblijven van grondig onderhoud aan het complex in combinatie met onzekerheid over de uiteindelijke plannen. In 2013 maakte de Rijksoverheid bekend een verhuurderheffing te willen invoeren voor woningbouwcorporaties. In combinatie met de problemen met derivaten bij woningbouwcorporaties, zoals bij Vestia in januari 2012, is de financiële positie van woningbouwcorporaties sterk verslechterd. De vrees bestaat dat uitstel van planvorming leidt tot verdere uitstel van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en voortdurende onzekerheid over toekomst van het complex. In december 2012 is Adriaan Jurriëns architecten gevraagd door de bewonersvereniging mee te denken over alternatieve plannen voor het Oudegeinlaan-complex. Voor het bepalen van een alternatieve strategie is besloten eerst goed te kijken naar de afwegingen van de verhuurder Portaal in eerdere renovatiescenario’s. Op 28 januari j.l. is er een gesprek geweest tussen Portaal (Marlies Veldman en Sanaa Wasfi) en Adriaan Jurriëns architecten (Adriaan Jurriëns en Jorg de Jonge) hieromtrent. Volgens Portaal staan de investeringen die zij moeten doen voor een renovatie van het complex niet in verhouding tot het resultaat. Daarbij is Portaal bij de financiering van dit bedrag afhankelijk van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De ingrepen en bijbehorende investeringen van het renovatiescenario van Portaal zijn verder gebaseerd op: •

Afspraken Utrechtse woningbouwcorporaties met de gemeente Utrecht in ‘Bouwen aan de Stad’.

•

Eigen kwaliteitsniveau; (deels) gebaseerd op Woonkeur en relevante NEN-normen.

•

Bouwbesluit 20035

Volgens Portaal pleitten deze randvoorwaarden tegen een redelijk renovatiescenario, afgewogen naar kwaliteit en investering. Volgens Adriaan Jurriëns architecten en de bewonersvereniging zijn de bovengenoemde eisen van Portaal weliswaar nastrevenswaardig, maar niet noodzakelijk. Zo gaat Portaal uit van de eisen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit, wat volgens hetzelfde Bouwbesluit niet wettelijk hoeft te worden gerealiseerd. Er zijn dan ook geen wettelijke of richtlijnen vanuit de (lagere) overheid die een ‘lager’ ambitieniveau in de weg staan. Volgens Adriaan Jurriëns architecten moet vooral gekeken worden naar het wenselijke karakter van de eerder gestelde eisen. In deze rapportage is getracht een evenwicht te vinden tussen de eisen vanuit Portaal, ‘Bouwen aan de Stad’, de huidige toestand van de bebouwing en de wensen van de bewoners. Hierdoor kan er een betere verhouding worden gevonden tussen investeringen en resultaat worden bewerkstelligd. Overeenkomstig de opdracht die vanuit de bewonersvereniging aan Adriaan Jurriëns architecten is gegeven, is het zoeken naar bovenstaand evenwicht uitgewerkt tot een alternatief toekomstscenario. Dit overzicht zal dienen als basis voor een mogelijke verdere uitwerking van een Programma van Eisen idealiter uitmondend in alternatieve plannen ter verbetering van het huidige staat van het complex. Ook zal in deze rapportage een voorschot worden genomen op 1 Zie bijvoorbeeld: Oudegeinlaan-complex, een beknopte inventarisatie. Adriaan Jurriëns architecten 2012. 2 De ‘huidige norm’ betekent hier: gemeten naar het huidige Bouwbesluit 2012. 3 In veel woningen is wel dubbelglas toegepast. In combinatie met een spouwmuur betekent dat de warmteweerstand van veel woningen niet absoluut ongunstig is te noemen. 4 De 40% nieuw te bouwen sociale huurwoningen komt niet overeen met 40% van de bestaande sociale huurwoningen. Door de wens vanuit Portaal voor nieuwbouw en luxere huurwoningen zal er een kleiner oppervlak overblijven voor nieuwe sociale huurwoningen. De vrees bestaat dat er dus (veel) minder dan 40% van de huidige huurders kan ‘overgaan’ naar het nieuwe complex. 5 In het Maatregelenoverzicht Project Oudegeinlaan e.o. te Utrecht en het onderzoek uitgevoerd door Adviesbureau Nieman dd. 17 juni 2011 is uitgegaan van het Bouwbesluit 2003


5

voorstellen ter verbetering van de woningvoorraad en consequenties voor huurprijzen en huuropbrengsten in het licht van mogelijke investeringen. De rapportage is als volgt opgebouwd. Na opdrachtbeschrijving, methodiek en doelstelling volgt een toelichting op de nagestreefde eisen. Daarnaast gaat de rapportage in op de door ons voorgestelde ingrepen op wijk- bloken woningniveau en waar van toepassing een korte toelichting. Vervolgens zal worden ingegaan op de financiële gevolgen voor de bewoners en Portaal. Het rapport eindigt met een aantal aanbevelingen alsmede een aanzet tot een vervolg.

2. Opdracht

De eerste vraag die de Bewonersvereniging bij Adriaan Jurriëns architecten heeft neergelegd is om te kijken naar de redelijke wensen vanuit de bewoners en om van hieruit een samenhangend overzicht van ingrepen samen te stellen. Deze dient als uitgangspunt voor verdere uitwerking voor een Programma van Eisen voor een alternatief renovatiescenario voor het Oudegeinlaan-complex. In het samenstellen van het overzicht is gekeken naar de eisen die Portaal stelt op het gebied van renovatie meegenomen in afweging van het alternatieve eisenpakket. Verder is de huidige toestand van het Oudegeinlaan-complex meegenomen in de afweging. De tweede vraag vanuit de bewonersvereniging was om te kijken naar effecten in huurverhoging, energiebesparing en toename wooncomfort. Tot slot is gevraagd om advies uit te brengen over de voorgestelde ingrepen in het licht van hiervoor genoemde effecten.

3. Omschrijving Complex

Het Oudegeinlaan-complex is gebouwd in de jaren 1956 en 1957 en bestaat uit 234 woningen. Het complex is ontworpen door het architectenbureau ir. P.H. Dingemans Sj. Wouda en B.V. Van den Bergh. Het complex wordt afgebakend door de Linschotensingel, Vronesteinlaan, Nijeveldsingel en de Wierslaan en wordt in twee delen opgedeeld door de Oudegeinlaan. Het complex bestaat uit een 16-tal bouwblokken welke bestaan uit een 4-tal

Afbeelding 2: Situatietekening Oudegeinlaan-complex met bloknummering


6

woningtypen in verschillende gedaanten. Type A, de grote woning op de hoek van de Nijeveldsingel en de Wierslaan, is in deze rapportage buiten beschouwing gelaten aangezien deze geen deel uit maakt van de reguliere sociale huurwoningen. De overige types zijn als volgt verdeeld: Type B C D

Omschrijving Grondgebonden woning met tuin Beneden- en bovenwoningen Appartementen in portiekflats.

Blokken 2, 3 7, 8, 9, 10, 11, 13 4, 5, 6, 12, 14, 15, 16

Tabel 1: Omschrijving van type woningen en verdeling over de blokken.

Niveau ingreep

Investeringsbedrag per Beoogde levensduur Jaarlijkse woning onderhoudslasten Laagde invulling van het toekomstscenario € 35.000 20 jr. naar de wensen van de€bewoners, 1200 Voor is allereerst gekeken verbeterpunten in Middenrapportages en diverse € 65.000 35 Portaal jr. € 1000 van het Oudegeinlaaneerdere documenten die de eisen van omvatten. Met bewoners Hoog zijn verschillende gesprekken € 100.000 gevoerd om hun eisen 40 jr. vorm te geven. Om een € 800 complex beeld van de staat van het

4. Methodiek

complex te krijgen is op 24 mei 2013 een aanvullende inspectie geweest, om de mogelijkheid van ingrepen in te schatten. Voor een beeld van de eisen van Portaal zijn de volgende documenten gebruikt: Haalbaarheidsonderzoek 234 woningen Oudegeinlaan e.o. door adviesburo Nieman (dd. 17 juni 2011), Maatregelenoverzicht, Kwaliteitsniveau per ingreep (dd. 24 januari 2012) en Schema niveaus maatregelen Oudegeinlaan. Daarnaast heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Adriaan Jurriëns architecten en Portaal Utrecht. Daarbij is vooral gekeken naar het nastrevenswaardige karakter ervan en een inschatting gemaakt van de bouwkundige consequenties en daarmee de kosten. Verder is het Bouwbesluit 2012 gebruikt als toetssteen in de beoordeling van het bestaande complex. Hierbij is gebruik gemaakt van het Praktijkboek Bouwbesluit 2012 en Bouwbesluitonline.nl. Om te bekijken hoe enkele verbeterpunten zich verhouden tot de gebouwde omgeving en om een beeld te geven van de ingrepen is het complex door middel van tekenwerk in kaart gebracht. Eenvoudige arceringen en symbolen geven de wijzigingen aan ten opzichte van de bestaande situatie. Voor inzicht in de huidige stand wat betreft energielabels is gebruik gemaakt van de database op EP-online.nl. Voor het bepalen van de gemiddelde energiebesparing is gekeken naar het Gemiddelde jaarlijkse verbruik per energielabel via vois.datawonen.nl. De energiebesparing is bepaald aan de hand van vierkante meters Gebruiksoppervlakte (GBO), welke is opgevraagd via Basisregistraties Adressen en Gebouwen (Bagviewer. geodan.nl). De gevolgen voor de huurprijzen zijn bepaald aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) welke is opgevraagd op Huurcommissie.nl. De interpretatie van eventuele huurstijgingen als gevolg van renovatie is eveneens gebruik gemaakt van deze website. Voor differentiaties in m2 verhuurbare ruimte is gebruik gemaakt van eerder genoemde tekenwerk. Tot slot is bepaald hoe eventuele investeringen zich verhouden ten opzichte van de huuropbrengsten. De investeringsbedragen zijn afgeleid van Kwaliteitsniveau per ingreep (dd. 24 januari 2012) verkregen vanuit en toegelicht door Portaal. Om te bepalen hoe de huur en huursverhogingen zich verhouden tot de opbrengsten is gebruik gemaakt van de Trendrapportage 2012, sturen op economische ontwikkeling van de WSW (augustus 2012) en Corporatie in Perspectief (oktober 2012). De gegevens zijn verwerkt in een adressenlijst welke is toegevoegd als bijlage aan dit rapport.

5. Doelstelling

Deze rapportage heeft drie doelstellingen. De eerste doelstelling is om de eisen en wensen van bewoners te vertalen in een realistisch renovatiescenario. Het is voor de bewoners van het Oudegeinlaan-complex duidelijk dat renovatie of groot onderhoud noodzakelijk is, maar tot dusver is hun geluid niet samenhangend vertaald in een door hen gewenst eindresultaat. Een tweede doelstelling van deze rapportage is om de eisen van Portaal en de bewoners meer met elkaar in overeenstemming te brengen. Deze overeenstemming kan het best worden gevonden in een alternatief toekomstscenario. Dit toekomstscenario kan dienstdoen als uitgangspunt voor overeenstemming tussen Portaal en Bewoners voor een alternatief Programma van Eisen en uiteindelijk een alternatief renovatieplan. Een derde en laatste doelstelling is het schetsen van een alternatief scenario voor het sloop-en-nieuwbouw-scenario en het niet-haalbare renovatieplannen zoals deze eerder zijn gepresenteerd.

6. Externe eisen

Voor eventuele renovatie of groot onderhoud aan het Oudegeinlaan-complex moet rekening worden gehouden met een aantal financiële en/of beleidsmatige kaders: 1. Bouwbesluit 2012 2. ‘Bouwen aan de stad’ 3. Overige gemeentelijke kaders 121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex

7

4. Eisen vanuit Portaal ten aanzien van renovaties. 5. Financiële kaders.

Bouwbesluit

Vanuit het Bouwbesluit zijn er – strikt genomen - geen noodzakelijke eisen die groot onderhoud of renovatie onmogelijk maken of grote gevolgen hebben voor de vorm of samenhang van de woningen. Voor veel ingrepen kan verwezen worden naar het zogenaamde Rechtens Verkregen Niveau (zie: Praktijkboek Bouwbesluit 2012 hfst 1 “Verbouw en rechtens verkregen niveau”). Het Bouwbesluit genomen als een richtlijn voor minimale kwaliteit van de woningen is echter wel gebonden heeft wel consequenties voor het renovatieniveau. Aandachtspunten zijn: • • • • • • •

Brandveiligheid Inbraakwerendheid Verdunningsfactor Geluidwerendheid Vochtwering Thermische isolatie Luchtdichtheid.

In het Maatregelenoverzicht uit de rapportage van Nieman staan een aantal andere aandachtspunten opgenoemd die achterhaald of minder acuut zijn lettend op de geest van het Bouwbesluit, het welzijn van de bewoners of anderzijds redelijk opeisbare eisen. Voorbeelden hiervan zijn: • •

Woonmatje van 3,3x3,3m1; het woonmatje is in het huidige bouwbesluit 2012 niet meer opgenomen als eis. Aanwezigheid van een lift inclusief opstelplaats; hoewel in de huidige hoogbouw nieuwbouwsituatie een lift noodzakelijk is, is er geen aantoonbare noodzaak voor de huidige bewoners.

Bouwen aan de stad

In het document ‘Bouwen aan de stad’ zijn afspraken en gemeenschappelijke ambities tussen de gemeente Utrecht en een aantal woningcorporaties vastgelegd. De belangrijkste bouwkundige afspraken met betrekking tot het Oudegeinlaan-complex zijn: 1.1

[…] Sloop-nieuwbouwprojecten blijken steeds lastiger haalbaar en de herhuisvesting wordt moeilijker. Door innovatie wordt bij renovatieprojecten juist een steeds beter product gerealiseerd. Met dezelfde financiële middelen kunnen meer woningen worden aangepakt en kan bij meer woningen de energieprestatie worden verbeterd. Daarom is ervoor Productieprogramma12 gekozen om meer in te zetten op renovatie. Het collegeprogramma ‘Groen, open en sociaal’ gaat ook uit van een groter aandeel renovatie;

4.3

Bij ingrijpende renovaties (resterende levensduur 30 jaar of meer) is het streven energielabel B of beter;

4.4

De ambitie om in een periode van tien jaar het gemiddelde energielabel van het bezit van de woningcorporaties op label C te brengen;

4.5

Het aantal woningen met een F- of een G-label tot minimum te reduceren. Monumenten, complexen en andere bijzondere situaties uitgezonderd;

4.11

De corporaties geven binnen de afgesproken productieprogramma’s prioriteit aan de aanpak van de resterende F- en G-labels.

5.2

[…] Bij ingrijpende renovatie en planmatig onderhoud van corporatiewoningen wordt het behalen van het PKVW-certificaat nagestreefd. Hierbij is wel sprake van maatwerk: daar waar onderdelen van woningen niet worden vervangen kan niet worden voldaan aan de eisen van het PKVW […]

Alle bouwkundige eisen die in ‘Bouwen aan de stad’ aan bod komen wordt gesproken over nastrevenswaardige eisen. Met name de verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad is een belangrijk aandachtspunt. Van de eisen kan echter worden afgeweken, zolang wordt gehandeld in de geest ervan.


8

Overige gemeentelijke kaders

Deze moeten bij renovatie-scenario’s in kaart worden gebracht. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld bestemmingsplan e.d. Voor zover het de huidige planvorming betreft is er geen sprake van dwingende kaders.

Eisen Portaal ten aanzien van renovaties

De eisen die Portaal stelt aan renovatie staan verwoord in het Kwaliteitsniveau per ingreep (dd. 24 januari 2012). Naast eerder genoemde eisen zijn de belangrijkste eisen: •

Gevel- en dakvlakken; NEN 2767-1 Conditie 3 (voor lage ingreep), NEN 2767-1 Conditie 2 (voor midden ingreep), NEN 2767 Conditie 1 (voor hoge ingreep).

•

Interieur: NEN 2767-1 Conditie 3 (voor lage ingreep), NEN 2767-1 Conditie 2 (voor midden ingreep), NEN 2767-1 Conditie 1 (voor hoge ingreep).

•

Elektrotechnische installaties: Opwaarderen naar 5 groepen voor midden ingreep en hoge ingreep. NEN 2767-1 Conditie 3 (voor lage ingreep), NEN 2767-1 Conditie 2 (voor midden ingreep), NEN 2767-1 conditie 1 (voor hoge ingreep).

•

Geluidsisolatie

•

Energieklasse; Ambitie Label B. Energielabel D voor lage ingreep, Energielabel C voor midden ingreep, Energielabel B voor hoge ingreep.

De NEN 2767-1 is een norm welke de bouwkundige onderhoudsstaat bepaald. De staat van (bepaalde) bouwkundige onderdelen wordt bepaald aan de hand van hoevaak gebreken voorkomen en is uitgedrukt in een getal. Een score van 6 wil zeggen dat er sprake is van grote onderhoudsschade en dat vervanging noodzakelijk is. Een score van 1 wil zeggen dat er geen onderhoud gepleegd hoeft te worden. Portaal maakt in verschillende documenten onderscheid tussen 3 type ingrepen: een lage ingreep, een midden ingreep en een hoge ingreep. Voor het scenario met een midden ingreep en een hoge ingreep gelden er hogere eisen ten aanzien van het resultaat.

Financiële kaders

Type hanteertOmschrijving Blokken Portaal voor verschillende renovatiescenario’s verschillende budgetten. De renovatiescenario’s zijn in te B Grondgebonden woning met tuin 2, delen naar een hoog- midden- en laag niveau wat betreft ingrepen aan3de woning. Dit kan men respectievelijk zien Benedenen bovenwoningen 7, 8, 9, 10, 11,staat 13 gelijk aan Groot Onderhoud. alsC transformeren, renoveren en conserveren. De ingreep laag of conserveren D Appartementen in portiekflats. 4, 5, 6, 12, 14, 15, 16 Voor de scenario’s gelden deze volgende kaders. Niveau ingreep Laag Midden Hoog

Investeringsbedrag per woning € 35.000 € 65.000 € 100.000

Beoogde levensduur 20 jr. 35 jr. 40 jr.

Jaarlijkse onderhoudslasten € 1200 € 1000 € 800

Tabel 2: Overzicht ingrepen naar niveau.

Afweging eisen

Op een aantal (kleine) aandachtspunten, zoals brandveiligheid, na zijn veel eisen vanuit Portaal niet dwingend vanuit een wettelijk kader. Uit het Maatregelenoverzicht Project Oudegeinlaan e.o. te Utrecht blijkt dat Portaal voor renovatie het nieuwbouwniveau vanuit het Bouwbesluit hanteert. Hieronder een aantal ingrijpende voorbeelden: Om te voldoen aan geluidwerende eisen stelt men bijvoorbeeld een zogenaamde doos-in-doos constructie voor. Een zeer ingrijpende eis waarbij het casco wordt voorzien van verende vloeren, akoestische plafonds en voorzetwanden. Hierbij moet bovendien worden gelet op aanslutingen in verband met geluidslekken. Dergelijke ingrepen zijn kostbaar en hebben ingrijpende gevolgen voor bewoners. Afgevraagd kan worden of hetzelfde doel kan worden bereikt met minder ingrijpende middelen, zoals enkel een verende vloer in woningen of toepassing van poreuze materialen in de trappenhuizen. Deze eenvoudige akoestische ingrepen leiden al tot een aanzienlijke verbetering in wooncomfort en houden renovatie betaalbaar. Een ander voorbeeld zijn de eisen ten aanzien van het beperken van het energiegebruik. Voor het maken van labelstappen geldt hoe groter de stap is die moet worden gemaakt (bijvoorbeeld van label F naar label C) hoe groter de bouwkundige ingreep en evenredig daaraan oplopende kosten. Portaal stelt zichzelf tot doel om het gemiddelde energielabel van het Oudegeinlaan-complex op te waarderen naar energielabel B. Voor dit streven zijn echter geen harde eisen en kan daarom worden bijgesteld. Gemaakte afspraken zoals in Bouwen aan de Stad komen hiermee niet in gevaar en moeten in dit geval worden gezien als richtlijn. 121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex

9

Eenzelfde geldt voor de inpassing van liften welke is afgeleid uit toegankelijkheidseisen van het Bouwbesluit. Deze gaan voorbij aan de eisen die de bewoners aan hun woning en woonomgeving stellen. Veel gehanteerde eisen die worden gesteld, zijn in het licht van renovatie niet realistisch. Dat de gehanteerde eisen niet worden afgedwongen door wettelijke of anderzijds externe kaders betekent dat deze eisen kunnen worden bijgesteld aan een bijpassend ambitieniveau. Dat betekent dat de gestelde eisen moeten worden gezien als nastrevenswaardig in plaats van bindend. Er zal een afweging moeten worden gemaakt tussen ambities (bijvoorbeeld nieuwbouweis van uit het Bouwbesluit, Bouwen aan de stad) enerzijds en financiële overwegingen, belangen van bewoners en in bredere zin de stad Utrecht anderzijds.

7.Voorgestelde ingrepen

In eerdere renovatiescenario’s lag de nadruk enkel op het bouwkundige deel, terwijl het publieke domein grotendeels ongemoeid bleef. Deze rapportage maakt een onderscheid in een drietal niveaus waarin ingrepen kunnen worden gedaan: wijkniveau, blokniveau en woningniveau. Hiermee kan een onderscheid worden gemaakt naar de grootte, aard en plaats van de ingrepen. Bij de voorgestelde ingrepen wordt een onderscheid gemaakt tussen een viertal soorten investeringen en een tweetal investeringstermijnen. De investeringstermijnen die worden gehanteerd zijn respectievelijk 15 en 30 jaar. De keuze is afhankelijk van de investeringen en het resultaat voor zowel Portaal als de bewoners. Bij een investeringstermijn van 15 jaar horen slechts de noodzakelijke investeringen en aanpak van achterstallig onderhoud. Bij een investeringstermijn van 30 jaar kan gedacht worden aan extra investeringen ten behoeve van woongenot en energiebeperking en duurzame investeringen zoals het aanbrengen van zonnepanelen. Voor een investeringstermijn van 30 jaar liggen de ambities een stuk hoger, maar zijn ook de financiële consequenties voor zowel bewoners als Portaal een stuk hoger. Daar tegenover ligt een hoger wooncomfort, beperking in de energieverbruik en het vooruitzicht van continuïteit in de woonsituatie. Voor Portaal is het voordeel een hoger huurrendement en jaarlijks lagere onderhoudskosten over de langere termijn. Verdere bouwkundige en financiële uitwerking kan uitsluitsel gevel welk scenario het beste in balans is met de situatie van zowel bewoners als Portaal.

7.1 Aanpak op wijkniveau

De problematiek van het Oudegeinlaan-complex op wijkniveau kent verschillende aspecten. In deze rapportage worden vier aspecten verschillende ingrepen onderscheiden: groen- en parkeervoorziening, inrichting van de publieke ruimte en mogelijke verdichting van de bebouwing. De eerste drie aspecten komen voort waarnemingen tijdens inspecties, eerdere rapportages en gesprekken met bewoners en Portaal. Het laatste aspect is een thema dat meer besproken wordt als mogelijke tegemoetkoming aan de leefbaarheid in de wijk en als financiële compensatie voor investeringen in de wijk.

Huidige situatie

In het algemeen is deze problematiek samen te vatten als lichte verwaarlozing, vervuiling en het ontbreken van verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte. Dit is te wijden aan verschillende oorzaken: • Achterstallig onderhoud van de ruimte, verwaarlozing werkt verdere verwaarlozing in de hand en zo degenereert langzaam de kwaliteit van de openbare ruimte. • De vormgeving van de openbare ruimte beantwoorden niet aan de hedendaagse verwachtingen. • Niet alleen de vormgeving is verouderd ook de inrichting van het groen, meubilair en de infrastructuur. • Zoals in het eerste punt benoemd gaat het verval van de openbare ruimte gepaard met het verschuiven van het verantwoordelijkheidsbesef van haar de gebruikers. • Het profiel van de openbare ruimte is onvoldoende gedefinieerd. Dit heeft tot gevolg dat de bewoners zich weinig verbonden voelen met de openbare ruimte. • Weinig sociale controle doordat activiteiten zich concentreren binnen bepaalde dagdelen, zoals ‘s ochtends en aan het begin van de avond.


10

projectnummer: datum: tekeningnummer: schaal:

Overzicht Overzicht energielab ingrep

121128 12-07-2013 -

-

Afbeelding 3: Mogelijke posities voor incidentele verdichting

Oudgeinlaan-complex - renovatievoorstel

A

Voorgestelde ingrepen

Het probleem van het ontbreken van een (gedeelde) verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte kan het best worden aangepakt door een combinatie van verschillende ingrepen. Belangrijk hierbij is de relatie tussen de openbare ruimte en de woningen. Hierbij kan gedacht worden aan een duidelijker en omsloten profiel van de groenvoorziening, zodat de bewoners meer geneigd zijn verantwoordelijkheid te nemen voor de openbare ruimte. Om de sociale cohesie van de bewoners onderling te vergroten alsmede de sociale controle op de gemeenschappelijke voorzieningen zoals speeltoestellen en ander straatmeubilair, is het voorstel om deze te verplaatsen naar de Oudegeinlaan. Deze vormt dan het hart van de wijk. De parkeervoorzieningen kunnen worden naar de randen van het Oudegeinlaan-complex worden verplaatst. De kwaliteit van de huidige openbare ruimte speelt ook een grote rol bij eerdergenoemde problematiek. Het voorstel is dan ook om de inrichting van de openbare ruimte te vernieuwen of – waar nodig – te repareren. Tot slot kan door middel van inpassen van niet-woningfuncties in de wijk de sociale controle en leefbaarheid worden vergroot. Bijkomend voordeel is dat deze incidentele verdichting samen kan gaan met de bekostiging van bouwkundige ingrepen, zoals het isoleren van kopgevels. Op afbeelding 3 zijn mogelijke plekken te zien waar de bebouwing eventueel verdicht kan worden.


11

1. Ingrepen op Wijkniveau Aspect

Groenvoorziening

Parkeervoorziening

Inrichting

Verdichting (optioneel)

Positie Nr.

Blokken

1

Alle

2

Ingreep

Investering Soort

Periode

Aanwezige groenruimte minder toegankelijk maken van buitenaf; groenruimte meer betrekken bij de woningen.

Investering

15 jr.

Alle

Oudegeinlaan transformeren van parkeerplaats naar groengebied / speelplaats, hiermee kan de Oudegeinlaan als hart worden gezien van de wijk. (zie punt 1.6)

Investering

15 jr

3

Alle

Groenvoorzieningen tussen Blok 4, 5 en Blok 11, 10, 9, 8, 7 en de groenvoorziening tussen blok 12, 13 en 15 en 16 meer besloten maken. (Voorbeeld is de semi-openbare groenvoorziening in Notting Hill).

Investering

15 jr

4

Alle

Algehele kwaliteit van de groenvoorziening opwaarderen.

Achterstallig

15 jr.

5

Alle

Parkeerruimte Oudegeinlaan deels verplaatsen naar randen van het plangebied, hiermee kan ruimte worden gecreëerd voor een groengebied / speelplaats. ( zie punt 1.2)

Investering

15 jr.

6

Alle

Extra parkeerruimte creëren aan randen Oudegeinlaancomplex t.p.v. Linschotensingel, De Wierslaan, Vronesteinlaan en de Nijeveldsingel.

Investering

15 jr.

7

Alle

Speeltoestellen verplaatsen naar (de groenvoorziening) Oudegeinlaan i.v.m. betere sociale controle en integratie andere omliggende wijken.

Investering

15 jr.

8

Alle

De kwaliteit opwaarderen van de bestrating en meer aandacht schenken aan straatmeubilair.

Achterstallig

15 jr.

9

1 t/m 3

Het isoleren van woningen (zie punt 2.3) aangrijpen voor incidenteel verdichten van de wijk. Verdere mogelijkheden met betrekking tot het incidenteel verdichten bevinden zich ter plaatse van Blok 1; ter plaatse van blok 3 (kopgevel oost).

Investering

30 jr.

10

7 t/m 11

De ruimte tussen de blokken 7 t/m 11 aan de Oudegeinlaan opvullen met atelierruimte voor de (creatieve) vrije beroepen. Naast extra huurinkomsten heeft dit een positief effect op de sociale dynamiek van de wijk.

Investering

30 jr.

11

1 t/m 6, en 14, 15, 16

Extra woonoppervlakte kan worden gecreëerd ter plaatse van de volgende blokken. Blok 1 kan worden gesloopt en vervangen worden door intensievere nieuwbouw. Blok 2 en 3 kunnen worden uitgebreid t.p.v. van de achterzijde. Blok 4, 5, 6, 14, 15 en 16 aan de achterzijde door middel van een aangebouwde wintertuin.

Investering

30 jr.

Tabel 3: Ingrepen op wijkniveau.


12

ojectnummer:

tum:

keningnummer:

haal:

7.2 Aanpak op blokniveau

Op blokniveau wordt er gekeken naar ingrepen die gelden over meerdere woningen, maar wel specifiek zijn voor één of meerdere bouwblokken. Met name aspecten als bouwfysica, brandveiligheid en installaties, als mede constructie, functie en afwerking overstijgen, in het geval van de Oudegeinlaan-complex, de individuele woning. De meeste voorgestelde ingrepen bevinden zich op dit niveau, maar verschillen per bouwblok. De verschillende type woningen worden apart benaderd, omdat de renovatiemogelijkheden en technische uitwerking per type verschillen.

Huidige situatie

De woningen van het Oudegeinlaan-complex zijn gebouwd in 1956 en 1957 en kunnen worden getypeerd als zogenaamde revolutiebouw. Het jaar waarin de woningen zijn ontworpen en gebouwd brengt met zich mee dat deze niet zonder meer voldoen aan de huidige verwachting ten aanzien van bijvoorbeeld functionele, bouwfysische of installatietechnische eisen. De leeftijd en toepassing van relatief goedkope materialen brengt met zich mee dat op verschillende punten in het exterieur sprake is van gebruiksschade of algengroei. Aandachtspunten zijn: • Energieprestatie van de woning: het gemiddelde energielabel van het Oudegeinlaan-complex is een E-label. Hierdoor is de energieprestatie van de wijk ondermaats. • Binnenklimaat: De (natuurlijke) ventilatievoorzieningen zijn vaak onvoldoende waardoor er het risico bestaat dat er niet goed en/of onvoldoende geventileerd word. 121128 Overzicht energiela 12-07-2013 -

Overzicht energielabels Oudegeinlaan-complex

Afbeelding 4: Isometrie Oudegeinlaan. De kleuren geven de energielabels van de woningen aan.


atievoorstel


Adriaan Jurriëns architecten 13

• • • •

Akoestiek: De woningen hebben geen voorzieningen om contactgeluid tegen te gaan, waardoor belendende woningen last van elkaar kunnen ondervinden. Voor de hoogbouw geldt daarbij eventueel geluidsoverlast in de gemeenschappelijke portieken en gedeelde schachten. Brandveiligheid: Onderzocht zal moeten worden of alle brandwegen voldoen aan de (huidige) brandeisen. Indeling van de woning: de woningplattegrond is vaak niet efficiënt ingedeeld. Bouwkundige afwerkingen: op het niveau van de bouwkundige aansluitingen is er sprake van gebruikssporen of goedkoop materiaalgebruik.


Per woningtype wordt een oplossing voorgesteld die aansluit bij de technische mogelijkheden in verhouding tot een redelijke investering. Op het gebied van bouwfysica worden oplossingen gezocht op het gebied van na-isolatie en verbeteren van de installaties en de ventilatie mogelijkheden. Op het gebied van na-isolatie verschillen de mogelijkheden per type woning. Voor alle type(n) geldt dat na-isolatie op de daken of zoldervloeren de meest eenvoudige manier is om zowel een beter energielabel te verkrijgen alsook daadwerkelijk energie te besparen. Voor type A, B en C is isoleren aan de buitenzijde van de gevels een relatief eenvoudige ingreep. Om koudebruggen te voorkomen ter plaatse van de consoles in type C kunnen de bordes- en balkonplaten eenvoudig worden verplaatst en worden herplaatst op een externe draagconstructie die losstaat van de gevel. De consoles worden dan ter hoogte van de gevel afgezaagd en de gehele gevel kan dan worden ingepakt zonder dat hierbij koudebruggen ontstaan. Het na-isoleren van de gevels van type D, de woning in de flats, is minder eenvoudig. De gevels hebben veel uitkragende delen, waarmee rekening moet worden gehouden op het voorkomen van koudebruggen ter plaatse van doorgestorte balkonplaten. Het na-isoleren van deze gevels zal daardoor een relatief kostbare operatie worden. Met andere eenvoudige ingrepen zoals het realiseren van een wintertuin ter plaatse van de open balkons kan het energieverbruik worden beperkt. Hiermee ontstaat een onverwarmde ruimte en wordt het verliesoppervlakte van de gevel beperkt. Dit heeft een gunstig effect op het energieverbruik en op het energielabel.

Afbeelding 5: Positie van de schachten in de type D-woningen


14

Afbeelding 6: Het grillige karakter wordt veroorzaak door de vele uitstekende delen zoals balkons.

Afbeelding 7: De situatie ter plaatse van het dak van de hoogbouw. Over de balklaag kunnen isolatiedekens worden gelegd.

Afbeelding 8: Wateroverlast in de meterput van Type-C Woningen

Op het gebied van binnenklimaat wordt voorgesteld om het huidige shuntsysteem (natuurlijke toevoer, natuurlijke afvoer), te vervangen door een systeem van natuurlijke toevoer en mechanische afvoer. Hierdoor kan het binnenklimaat en vochthuishouding beter worden gereguleerd wat een gezonder woonklimaat tot gevolg heeft. Type B en C krijgen een individuele ventilator om lucht af te voeren en ventilatieroosters om lucht toe te voeren. Bij type D kunnen de schachtsparingen worden gebruikt als basis voor een gemeenschappelijke gemechaniseerd afvoerkanaal. Andere noodzakelijke ingrepen worden er gedaan op het gebied om de brandveiligheid verder te waarborgen. Hiervoor zal de problematiek echter duidelijker in kaart moeten worden gebracht. Op het gebied van installaties worden alle oude nog aanwezige verwarmingstoestellen vervangen door HR-ketels. Dit heeft eveneens een gunstig effect op het energieverbruik en heeft een positief effect op het energielabel. Een interne aansluiting op de CAI en een gemeenschappelijke schotel moet het verloederende beeld tegengaan dat wordt veroorzaakt door individueel geplaatste schotels. De meterputten ter plaatse van de blok 7 t/m 11 worden voorzien van afwatering, waardoor water door neerslag kan weglopen. Tot slot kan het installeren van zonnepanelen worden overwogen. Dit is zowel gunstig voor het energielabel als voor alternatieve inkomstenbron om de begroting rond te krijgen. Portaal kan de opgewekte elektriciteit bijvoorbeeld verkopen als alternatief voor netstroom. Andere ingrepen op bouwblokniveau spelen zijn bijvoorbeeld (ondersteunende) constructieve ingrepen ten behoeve van bijvoorbeeld na-isolatie van de woningen, het tegengaan van betonrot of het renoveren of vervangen van verschillende afwerkingen.


15

2. Ingrepen op Blokniveau Aspect

Bouwfysica

Brandveiligheid

Installaties

Positie Nr.

Blokken

1

Alle

2

Ingreep

Investering Soort

Periode

De zoldervloeren, bestaande uit een houten balklaag aan de bovenzijde voorzien van isolatie(dekens).

Investering

15 jr.

Type D

Dichtzetten inpandige balkons met een flexibele beglazingsconstructie. Hiermee kan het verliesoppervlakte van de gevel worden verkleind, alsmede de overlast van geluid en ongedierte. Met het dichtzetten van de gevels ontstaat een wintertuin (een winddichte afscheiding van de buitenlucht). In de zomer kan deze constructie worden opengezet.

Investering

30 jr.

3

Type A, B (C)

Isoleren van gevels aan buitenzijde, met de consequentie dat de bakstenengevels verdwijnen achter een nieuw gevelmateriaal.

Investering

30 jr.

4

Type A, B en C

De blokken die beschikken over een toegankelijke kruipruimte voorzien van vloerisolatie, door de vrije ruimte gedeeltelijk op te vullen met isolerende korrels.

Investering

15 jr.

5

Type D

Verbeteren van de ventilatievoorzieningen van de woningen in de hoogbouw door het plaatsen van een gezamenlijk afzuigmogelijkheid op de aanwezige centrale leiding.

Investering

15 jr.

6

A,B en C

De laagbouw woningen kunnen worden voorzien van individuele ventilatievoorzieningen met name voor afzuiging in de badkamer en de keuken.

Investering

15 jr.

7

Type D

Het aanbrengen van een droge blusleiding is, hoewel niet voorgeschreven door regelgeving, een relatief eenvoudige ingreep om de brandveiligheid in de bouwblokken te verbeteren.

Investering

30 jr.

8

Type D

Het aanbrengen van rookmelders en blusmiddelen in de gemeenschappelijke ruimten als de hal en het trappenhuis is een mogelijkheid die de brandveiligheid eveneens ten goede komt.

Investering

15 jr.

9

Alle typen

De aanwezig vluchtroute verbeteren aan de hand van de huidige eisen en het voorzien in vluchtroutes waar deze ontbreken.

Noodzakelijk investering

15 jr.

10

Alle typen

Eventuele verouderde installatie, zoals gaskachels en VR ketels vervangen door HR ketels met een HRww label.


15 jr.

11

Alle typen

De CAI aansluiting voor alle woningen inpandig brengen en zo de algehele uitstraling te verbeteren.

Investering

15 jr.

12

Alle typen

Een ander voorstel tot verbetering van het straatbeeld en daarmee de wijk als geheel, is het voorzien in een collectieve satellietschotel, 8 woningen kunnen eenvoudig gelijktijdig gebruik maken van dezelfde schotel. Door deze dienst als extra aan te bieden, komt Portaal Utrecht tegoed aan wensen van de bewoners en oefent zij direct invloed uit op algehele uitstraling van de woningen.

Investering

15 jr.

Tabel XX: Ingrepen op wijkniveau

Tabel 4: Ingrepen op blokniveau.


16

13

Type C

De meterput van de blokken 7 t/m 11 die zich buiten het woonblok bevinden, staan nu regelmatig vol met regenwater, met het plaatsen van een afvoer blijven de waterputten droog, wat veel gebruiksgemak oplevert voor de bewoners.


15 jr.

14

Type A, B en D (blok 6 en 14)

Plaatsen van zonnepanelen op de schuine daken voor de individueel gebruik, omvang en plaatsing optioneel per bewoner.

Investering

15 jr.

15

Type C en D

Tezamen met het isoleren van de buitengevel (zie punt 2.3) is het goed om de consoles onder de balkons te verwijderen. Wanneer de buitengevels worden geïsoleerd, met uitzondering van de consoles zullen daar namelijk een koudebrug ontstaan met alle gevolgen van dien.

Investering

30 jr.

16

Type C

Voor de woningen van het type C is dit eenvoudig op te lossen; de balkonplaten liggen los op de consoles en een eenvoudige hulpconstructie kan gebruikt worden om nieuwe balkons te plaatsen, eventueel van een grotere afmeting.

Investering

30 jr.

17

Type D

Bij de woningen van het type D is het lastiger om een koudebrugonderbreking aan te brengen ter plaatse van de consoles, eventueel kan ook hier gewerkt worden met een hulpconstructie of moet er gezocht worden naar ander technische mogelijkheden.

Investering

30 jr.

18

Type D

Bij eigen inspecties is gebleken dat er geen betonrot is geconstateerd. In een eerder rapport is ter plaatse van de bergingen incidenteel betonrot geconstateerd. Voorstel is om deze betonrot te verhelpen en af te dichten.

Achterstallig

15 jr.

Functioneel

10

Alle typen

Aanpassen centrale schacht om zo te komen tot een beter indeelbare plattegrond. (zie punt 3.8)

Investering

30 jr.

Afwerkingen

11

Type C, D

Hekwerk ter plaatsen van de balkons en buitentrappen vervangen

Achterstallig

30 jr.

12

(Type D)

Betonpanelen van de balkons in de hoogbouw vervangen door metalen hekwerk.

Achterstallig

30 jr.

13

Alle typen

Indien van toepassing: voegwerk incidenteel schoonmaken en repareren.

Achterstallig

15 jr.

14

Blok C,D

Schade aan trappen en betonbanden herstellen

Achterstallig

15 jr.

15

Alle

Voor zover noodzakelijk: buitenschilderwerk

Achterstallig

15 jr.

Constructie

Tabel 4: Ingrepen op blokniveau (vervolg)


17

7.3 Aanpak op woningniveau

Op woningniveau wordt gekeken naar de ingrepen die zich bevinden op de schaal van de individuele woning. Daarbij wordt gekeken naar aspecten zoals bouwfysica, bouwkundige staat, installaties, functioneel en afwerkingen. In basis geldt hierbij dezelfde problematiek als op blokniveau. Het verschil hierbij is het niveau van aanpak.

Huidige Situatie

Voor zover is na te gaan, is aan de afzonderlijke woningen in de afgelopen 30 jaar weinig structureel onderhoud gepleegd, afgezien van het vervangen van de verwarmingsinstallatie en de elektrotechnische verdeelinrichting. Dit brengt met zich mee dat een aantal zaken het einde van de levensduur heeft bereikt. Vooral onderdelen zoals keuken, keukenkastjes, elektrische installatie, sanitaire voorzieningen en hang- en sluitwerk vertonen veel gebruikssporen. Daarnaast kijkt ment tegenwoordig anders tegenover de acceptatie van geluid afkomstig van andere bewoners of – zoals eerder genoemd – het energiegebruik. Tot slot zijn in de 56 jaar dat het Oudegeinlaan-complex wordt bewoond de ideeën omtrent geluidsacceptatie, bewoning en indeling van de woning aan verandering onderhevig geweest. Aandachtspunten zijn: •

Energieprestatie: In veel woningen is op veel plaatsen het enkel glas eerder vervangen door dubbel glas. Op enkele plaatsen is echter enkel glas aan te treffen. Dit is nadelig voor zowel de beoordeling van het energieverbruik als het effectieve energieverbruik (koudebrug).

•

In de blokken met gestapelde woningen (type C en type D) wordt (of kan men) geluidsoverlast ervaren.

•

De staat en samenstelling van de huidige kozijnen. De natuurlijke ventilatie wordt geregeld door ventilatiekleppen welke tochtgevoelig zijn geen bescherming bieden tegen ongedierte. Hetzelfde geldt voor de draaiende delen welke in hun profiel geen voorzieningen hebben om tocht tegen te gaan.

•

De bediening, lichtpunten en wandcontactdozen van de elektrotechnische installaties zijn op veel plekken verouderd.

•

De sanitaire voorzieningen zijn op veel plekken verouderd en versleten. Met name de bewegende delen zijn aandachtspunten.

•

De keuken is in veel woningen verouderd en toe aan vervanging. Met name scharnieren en aansluitingen van het keukenblad zijn aandachtspunten.

•

De staat van hang- en sluitwerk. Deze vertonen gebruikssporen.

•

De staat van de algemene afwerkingen. Deze vertonen gebruikssporen.


Ieder type woning wordt voorzien van dubbelglas. Deze ingreep is gunstig voor het energielabel en voor het beperken van het energiegebruik. De bestaande ventilatievoorzieningen kunnen worden vervangen door ventilatieroosters in het kozijn. Daarbij worden in ieder geval de houten en bij voorkeur de kunststof kozijnen vervangen om de kierdichting te verbeteren en tocht en toegang van ongedierte te voorkomen. Op akoestisch gebied zullen er geluidwerende vloeren worden geplaatst in de type C en D woningen. Hierdoor kan het contactgeluid tussen de woningen worden tegengegaan. Op bouwkundig gebied worden in ieder geval de houten kozijnen aangepast of vervangen. In de nieuwe of aangepaste kozijnen wordt rekening gehouden met regelbare ventilatieroosters en tochtdichting. Voor een meer duurzame investering is het ook noodzakelijk om te kijken naar de staat van de kunststofkozijnen. De levensduur van deze kozijnen is beperkt door de levensduur van weekmakers in het kunststof. Wanneer deze kunststof voor een bepaalde termijn is blootgesteld aan zonlicht (Uv-straling) kan het kunststof hard worden, neemt de sterkte af en kan het scheuren vertonen. Het advies is om deze kozijnen – welke ruim 30 jaar oud zijn – bij een investeringstermijn van 30 jaar te vervangen. Noodzakelijk is dat zowel de elektrotechnische installaties als de sanitaire installaties grondig worden aangepakt. Installaties met gebruiksschade – met name bewegende onderdelen – worden vervangen door nieuwe exemplaren. Daarbij kan men denken aan schakelaars, wandcontactdozen, lichtpunten, WC-potten, wastafels en douchegarnituur. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur ervan. De elektrotechnische verdeelinrichting hoeft niet te worden vervangen, daar deze in het recente verleden is vervangen. Voor het besparen van (verwarmd) water, elektriciteit en gas kan worden gedacht aan een energiecoach die mensen informeert over hun energieverbruik.


18

Andere noodzakelijke investeringen is het vervangen van hang- en sluitwerk, het vervangen van keukenblokken en op diverse plaatsen de bouwkundige afwerkingen. Een andere belangrijke constatering tijdens de inspectie de verhoudingsgewijs grote hoeveelheid bergruimte , deze gaat ten koste van gebruiksruimte en zorgt voor een halvering van de daglichttoetreding aan de achterzijde.

3. Ingrepen op woningniveau Aspect

Bouwfysica

Bouwkundig

Installaties

Functioneel

Afwerkingen

Positie Nr.

Blokken

1

Type B,C

2

Ingreep

Investering Soort

Periode

Dubbele beglazing inclusief (natuurlijke) ventilatie mogelijkheid

Investering

30 jr.

Type C,D

Geluidwerende vloeren.

Investering

30 jr.

3

Alle

Vervangen of aanpassen houten kozijnen, kijken naar kierdichting.

Investering

15 jr.

4

Alle

Vervangen kunststof kozijnen, kijken naar kierdichting.

Investering

30 jr.

5

Alle

Bedrading, contactpunten en lichtschakelaars opnieuw aanbrengen

Achterstallig

15 jr.

6

Alle

Sanitaire voorzieningen vervangen

Achterstallig

15 jr.

7

Alle

Energiecoach

Investering

15 jr.

8

Alle

Streven naar een meer optimale woningindeling van de ruimte c.q. herindelen van de ruimte. Voorbeeld voor alle woningen hiervan is het herindelen wasruimte, berging, keuken en woonkamer; schachtruimte centraal positioneren en optimaliseren. Oude rookkanalen verwijderen. Voor type B/C in het bijzonder het terugbrengen van de WC naar de begane grond. (Zie punt 2.10)

Investering

30 jr.

9

Alle

Keukenblokken vervangen

Achterstallig

15 jr.

10

Alle

Hang- en sluitwerk vervangen

Achterstallig

15 jr.

11

Alle

Voor zover noodzakelijk: afwerkingen wanden, (tegel)vloeren en plafonds

Achterstallig

15 jr.

Tabel 5: Ingrepen op woningniveau.


19

8. Gevolgen voor huurprijs

Belangrijk voor beide betrokken partijen zijn de gevolgen voor de huurprijs en de eventuele besparingen in het energieverbruik. In dit hoofdstuk is aan de hand van kengetallen de energiebesparing berekend en de toegestane huurverhoging, deze is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel en een inschatting op basis van studies met de woningplattegronden (zie bijlage). Voor de twee voorgestelde scenario’s van 15 en 30 jaar geldt vanzelfsprekend een verschil in huurverhoging aangezien ook het niveau van de ingrepen verschilt. Per scenario is er dus een tabel opgesteld om de gevolgen voor huurverhoging en gemiddelde energiebesparing uiteen te zetten. In de onderstaande tabellen wordt per woningtype de verwachte toename in WWS-punten berekend. Aan de hand hiervan kan men de eventuele huurverhoging bepalen Per type is het gemiddeld label gehanteerd, deze zijn opgevraagd via de pagina www.ep-online.nl/EnergieLabel. Zie voor een volledig overzicht van de energielabels per woning de Adressenlijst die als bijlage is opgenomen in deze rapportage. Daarbij wordt bij woningen en de appartementen onderscheid gemaakt tussen hoek en tussenwoningen. Omwille van het overzicht is de positionering: begane grond, verdieping of onder het dak gelegen voor de appartementen buiten beschouwing gelaten. Bij de berekening van de labelsprong is uitgegaan van het gemiddeld energielabel van het woning type, daarbij rekeningen houdende met het verschil tussen eengezins- en meergezinswoningen, ten opzichte tot het wenselijk energielabel voor het betreffende type. Voor het renovatiescenario van 15 jaar is uitgegaan dat alle woningen label D behalen na renovatie. Voor het renovatiescenario van 30 jaar is uitgegaan dat alle woningen na de renovatie label C zullen behalen. Het voorstel om de woningen opnieuw in te delen, resulteert in een afname van de overige ruimte en een toename in de verblijfsruimte, dit heeft een stijging in het aantal WWS-punten tot gevolg. De gemiddelde energiebesparing is gebaseerd op het landelijk gemiddelde verbruik van het type-woning met het betreffende label. Het verschil tussen het huidige label en het gewenste label, levert per woningtype een verwacht gemiddelde besparing per maand op. Type Woning

Soort

Δ Label Δ GBO

Δ WWS Huur‐ Gem. energie‐ verhoging* besparing

B

Grondgebond‐ en woning

Hoek

F > D

geen

10

€ 37,50

€ 24 – € 25


Tussen F > D

geen

10

€ 37,50

€ 15 – € 25

C1

Maisonnette

Hoek

E > D

geen

6

€ 22,50

€ 14 – € 19

C2

Maisonnette

Hoek

E > D

geen

6

€ 22,50

€ 14 – € 17

Maisonnette

Tussen E > D

geen

6

€ 22,50

€ 14 – € 19

Appartement 2‐kamer

Hoek

F > D

geen

10

€ 37,50

€10 ‐ €14


Tussen F > D

geen

10

€ 37,50

€ 0 ‐ € 13


Hoek

F > D

geen

10

€ 37,50

€13 ‐ €18


Tussen F > D

geen

10

€ 37,50

€ 11 ‐ € 21


Hoek

F > D

geen

10

€ 37,50

€ 21


Tussen F > D

geen

10

€ 37,50

€ 26 ‐ € 28


Hoek

F > D

geen

10

€ 37,50

€ 22 ‐ € 26


Tussen F > D

geen

10

€ 37,50

€ 27 ‐ € 34

D

Tabel 5: Huuropbrengsten en energiebesparing bij renovatiescenario van 15 jaar.


20

Type Woning

Soort

Δ Label Δ GBO

Δ WWS Huur‐ Gem. energie‐ verhoging* besparing

B


Hoek

F > C

– 5m2 berging / + 5m2 verblijfsruimte – 1m2 gang / + 1m2 verblijfsruimte

16,25

€ 60,94

€ 24 – € 25


Tussen F > C


16,25

€ 60,94

€ 22 – € 25

C1

Maisonnette

Hoek

E > C


12,25

€ 45,94

€ 21 – € 24

C2

Maisonnette

Hoek

E > C


12,25

€ 45,94

€ 21 – € 23

Maisonnette

Tussen E > C


12,25

€ 45,94

€ 21 – € 24


Hoek

F > C

+ 2m2 efficiëntie winst

16

€ 60

€15 ‐ €18


Tussen F > C


16

€ 60

€ 9 ‐ € 17


Hoek

F > C


16

€ 60

€19 ‐ €24


Tussen F > C


16

€ 60

€ 11 ‐ € 21


Hoek

F > C


16

€ 60

€ 28


Tussen F > C


16

€ 60

€ 26 ‐ € 28


Hoek

F > C


16

€ 60

€ 30 ‐ € 33


Tussen F > C


16

€ 60

€ 27 ‐ € 34

D

Tabel 6: Huuropbrengsten en energiebesparing bij renovatiescenario van 30 jaar

Huurverhoging en de huurcommissie

Na renovatie is een woningcorporatie gerechtigd om een huurverhoging door te voeren. Het is het advies van de Huurcommissie om hierover afspraken te maken vooraf aan de renovatie. 6 Voor deze huurverhoging gelden de volgende voorwaarden: “De verhuurder moet zich bij de huurverhoging aan de volgende regels houden: Uw kale huurprijs mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs voor uw woning. U kunt dit zelf nagaan met de Huurprijscheck.” “Het percentage van de huurverhoging mag niet hoger zijn dan het voor u geldende wettelijke percentage.”

Huurverhoging Oudegeinlaan

De huidige huur is veelal niet gebaseerd op het huidige puntenstelsel7. Dat betekent dat een aantal factoren in de huidige huur nog niet meewegen zoals de punten die men kan toekennen aan zogenaamde schaarstegebieden. Voor een groot deel van de huurders zal bovendien gelden dat ze niet het maximale huurbedrag betalen. Als de woningen opnieuw worden gewaardeerd volgens het puntensysteem kan dat voor een deel van de huurders onevenredig verhoging van de huur tot gevolg hebben. Ze betalen dan extra voor voorzieningen die ze reeds hebben. Voorstel is om in de huurverhoging alleen de nieuwe ingrepen mee te rekenen in de huurverhoging. Maar zoals hierboven beschreven moeten hierover vooraf met de huurder en de verhuurder duidelijke afspraken over worden gemaakt.

6 www.huurcommissie.nl zie: “huurverhoging” 7 Pas sinds 2009 worden Energielabels en zogenaamde schaarstepunten meegerekend in het WWS. Woningen in schaarstegebieden, zoals Utrecht, worden daarmee extra punten toegekend. Hierdoor is de gemiddelde huurprijs gestegen.


21

9. Aannemelijke investeringsruimte Om een redelijke afweging te kunnen maken moet het bekend zijn welk investeringsruimte Portaal heeft per verhuurbare eenheid voor beide toekomstscenario’s. Op basis van algemene gegevens is getracht om binnen de baten en lasten per eenheid de ondergrens voor een investering vast te stellen. Huuropbrengst Onderhoudskosten Rentekosten Personeels- en bedrijfskosten Overige kosten

2012 € 5320 € 1322 € 1520 € 1870 € 608

25% 29% 35%

2013 € 5500 € 1318 € 1550 € 1895

11%

€ 737

24% 28% 35%

2014 € 5650 € 1310 € 1590 € 1910

23% 28% 34%

13%

€ 840

15%

Tabel 7: Verdeling huuropbrengsten naar uitgaven woningcorporatie.

Voor corporaties vormen de huuropbrengst en de verkoop van bezit de belangrijkste bron van inkomsten, daar tegenover staan de onderhoudslasten, de bedrijfs- en personeelskosten. Door teruglopende inkomsten uit de verkoop van bezit, zien corporaties zich gedwongen om te bezuinigen. De uitgaven aan onderhoud is één van de kostenposten waarop bezuinigd, landelijk gezien zijn sinds 2009 zijn deze onderhoudsuitgaven bij corporaties gedaald.8 In het rapport Trendnotitie: Sturen op economische ontwikkelingen van het WSW dat verscheen in oktober 2012, waarschuwen zij dat de besparing niet ten koste mogen gaan van de woonkwaliteit, met alle gevolgen voor verhuurbaarheid of verkoop van de woningen op de langere termijn. Beparing op onderhoud is in principe een legitieme besparingsmethode, maar brengt alleen voordeel op korte termijn aan de corporaties. Van de huuropbrengsten in 2012 per verhuurbare eenheid wordt 25% besteedt aan onderhoud, gevolgd door 29% aan rentelasten en veruit het grootste deel, 35% aan personeelsen bedrijfslasten. Van de resterende 11% kan uit het rapport van WSW niet worden herleidt waar deze aan besteden worden. De prognose voor 2013 en 2014 is een daling van de onderhoudslasten en de bedrijfs- en personeelskosten. De rentelasten zijn afgelopen tijd weliswaar relatief gedaald, maar tegelijkertijd hebben veel corporaties bijgeleend, waardoor deze uitgaven procentueel gelijk blijven. Gebaseerd op de bovenstaande gegevens kan een aannemelijke afweging worden gemaakt tussen de baten en de lasten zoals Portaal haar financiële afweging maakt. Onderstaand aan de linkerzijde de totale huuropbrengst per verhuurbare eenheid over een periode van 15 jaar, daarbij vanuit gaande van een gemiddelde huur van €600 per maand. Aan de linkerzijde de vier kostenposten, berekende aan de hand van de geprognosticeerde percentages uit de bovenstaande tabel gebaseerd op gegevens van de WSW. De onderhoudskosten vormen 23% van de huuropbrengst, wanneer €10.000 daarvan direct wordt geïnvesteerd in de woning, blijft er €14.840 over om te voorzien in jaarlijks onderhoud. Jaarlijks betekent dit circa €989 aan verwachte onderhoudskosten per woning, wat een zeer redelijke raming is. In dit model wordt gerekend met de opbrengsten en kosten binnen een verhuurbare eenheid, vanzelfsprekend zijn in binnen de organisatie van Portaal nog meer inkomsten en kosten. Zeer waarschijnlijk zijn de aflossingskosten buiten het kostenoverzicht gelatne omwille van boekhoudkundige redenen. Tegenover het af te lossen bedraag staat immers de waarde van het vastgoed. 8 Trendnotitie 2012: Sturen op economische ontwikkeling, WSW, Oktober 2012

Baten Huuropbrengst

Lasten € 108.000

Onderhoudskosten Investering

€ 10.000

Onderhoudskosten

€ 14.840

Rentekosten

Totaal

€ 24.840

23%

€ 30.240

28%

Personeels- en bedrijfskosten € 36.720

34%

Overige kosten

15%

€ 108.000

€ 16.200

€ 108.000

Tabel 8: Ruimte investeringkosten over 15 jaar.

Baten

Lasten

Huuropbrengst € 216.000 Onderhoudskosten 121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex Investering Onderhoudskosten Rentekosten

€ 49.680

23%

€ 25.000 € 24.680 € 60.480

28%

22

Wederom aan de linkerzijde de totale huuropbrengst per verhuurbare eenheid over een periode van 30 jaar, daarbij vanuit gaande van een gemiddelde huur van €600 per maand en aan de linkerzijde de vier kostenposten. Van de onderhoudskosten wordt €25.000 daarvan direct wordt geïnvesteerd in de woning, blijft er €24.680 over om te voorzien in jaarlijks onderhoud, hetgeen resulteert in circa €823 aan verwachte onderhoudskosten per woning. Uit de eerder gepresenteerde tabel 2: Renovatiescenario’s, investeringsbedragen en beoogde levensduur blijkt Baten Lastenhanteert. Voor een beoogde levensduur van 20 jaar wordt €35.000 dat Portaal hogere investeringsbedragen gereserveerd, dat zich opOnderhoudskosten basis van de bovenstaande€ 24.840 gegevens niet laat rechtvaardigen. Om tot een Huuropbrengsteen bedrag € 108.000 23% volledig inzicht van de financiële afweging te komen, is beschikking over alle gegevens van Portaal vereist. De Investering € 10.000 overige inkomsten, uit bijvoorbeeld verkoop van woning een opbrengst die in de portefeuille wordt geïnvesteerd, is buiten beschouwing gelaten. Gezien de Onderhoudskosten aannames van Portaal en €de14.840 berekening op basis van de WSW data, zouden de investeringsbedragen van €10.000 Rentekosten en €25.000 voor respectievelijk 15 jaar en28% 25 jaar een absolute onderwaarde € 30.240 zijn. Vanzelfsprekend is een hogere investering voor beide scenario’s wenselijk, maar zoals eerder beschreven kan Personeelsen bedrijfskosten € 36.720 34% omvang en financiële gevolgen daarover geen beredeneerde omschrijving worden gegeven. Wanneer de precieze van de ingrepen bekend zijn, kan het benodigde investeringsbedrag worden gespecificeerd. En de wenselijke hogere Overige kosten € 16.200 15% investering boven de absolute onderwaarde worden bepaald. Totaal

€ 108.000

Baten Huuropbrengst

€ 108.000 Lasten

€ 216.000

Onderhoudskosten Investering

€ 25.000

Onderhoudskosten

€ 24.680

Rentekosten

Totaal

€ 49.680

23%

€ 60.480

28%


34%

Overige kosten

15%

€ 216.000

€ 32.400

€ 216.000

Tabel 9: Ruimte investeringkosten over 30 jaar.

Term

Omschrijving

Oudegeinlaan-complex

De 234 woningen aan de Oudegeinlaan, De Wierslaan, Lindschotensingel, Vronesteinlaan en de Nijeveldsingel. Ook omschreven als Oudegeinlaan e.o.

Bewonersvereniging

Bewonersvereniging BehOUDegein actief in het eerder beschreven Oudegeinlaancomplex

Programma van Eisen

Een gedetailleerde beschrijving van de eisen waaraan de woningen volgens de bewoners moeten voldoen na de renovatie.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een organisatie, die zich buigt over geschillen over huurprijs, onderhoud en servicekosten. die tussen verhuurder en huurder kunnen ontstaan. Een uitspraak van de Huurcommissie in een geschil is bindend.

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw, een onafhankelijk, nationaal fonds die financiering voor vastgoed verzorgt voor leden actief in de publieke sector.

WWS

Woningwaarderingsstelsel, een overheids gereguleerd systeem om de huur van sociale en vrije huurwoningen te berekenen. Gebaseerd op toegekende punten volgens een beschreven methodiek.

Groot onderhoud

Bij groot onderhoud gaat het om het herstel of het vervangen van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft.

Renovatie

Renovatie is hetzelfde als woningverbetering. Bij beide gaat het om het gedeeltelijk vernieuwen van de woning door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten.


23

10. Aanbevelingen

Dat onderhoud noodzakelijk is voor het Oudegeinlaan-complex, is bij alle betrokken partijen duidelijk. In deze rapportage is geprobeerd om vanuit de wensen van de bewoners een overzicht op te stellen van de gewenste ingrepen, daarbij rekening houdend met de wensen van Portaal alsmede de huidige staat van het complex. Daarom zijn de eisen van de betrokken partijen gewogen en is getracht deze met elkaar in overeenstemming te brengen. Dit heeft geresulteerd in tweetal alternatieve renovatiescenario’s onderverdeeld naar levensduurverlenging van respectievelijk 15 en 30 jaar. Daarbij is vooral gekeken naar het ambitieniveau en het uiteindelijke resultaat. Hierbij gelden verschillende niveau’s van bouwkundige ingrepen en onderhoud. In beide voorstellen is gekozen om het ambitieniveau op gebied van energielabels, toegankelijkheid en geluidsoverlast bij te stellen tot realistischer renovatiescenario’s. Hierdoor ontstaat een aanzienlijke verbetering van de huidige woontoestand daarbij gelet op de investeringskosten. De keuze voor en levensduurverlenging van 15 of 30 jaar hangt af van een aantal overwegingen. Waar het scenario voor 15 jaar voornamelijk inzet op kleine verbeteringen in combinatie met het oplossen van achterstallig onderhoud, zet het scenario voor 30 jaar in op grote verbetering van de woningen en de woonomgeving. Enkele voordelen voor het scenario met een levensduurverlenging van 15 jaar is de geringe investering en daarmee de lagere risico’s voor Portaal. Voor bewoners zijn voordelen geringe ingrepen die de woonkwaliteit verbeteren tegen een minimum van overlast tijdens werkzaamheden en een lagere huurverhoging. Daar tegenover staat dat ambities niet (of in mindere mate) worden gehaald en een herhaling van de huidige impasse. Bij een scenario met een levensduurverlenging van 30 jaar is weliswaar sprake van een grotere investering, maar kan de wooncontinuiteit voor langere tijd worden gewaarborgd en kan beter worden aangesloten bij eerder gestelde ambities op gebied van bijvoorbeeld energiezuinigheid. De verbeteringen zijn daarbij structureler van aard en zal de (woon)kwaliteit van het complex aanzienlijk verbeteren. Tot slot verdient het de aanbeveling om met bewoners tot een keuze van een scenario te komen. Deze verder uit te werken tot een Programma van Eisen, waarbij ook gedegen financiële onderbouwing niet mag ontbreken. Zo kan er worden toegewerkt naar een document, waar bewoners zich in kunnen vinden en dat ook tegemoet komt aan de eisen van Portaal, waarvan het beoogde resultaat en de financiële impact bekent is bij de betrokken partijen. Zo weten de huurders wat de verwachte energiebesparing is en is de huurverhoging bekend en heeft Portaal een duidelijk inzicht in de investeringskosten en huuropbrengsten. Ook kan hierbij worden gedacht over afspraken omtrent eventuele huurverhogingen en vergoedingen bij verhuiskostenvergoedingen. Er kan zo worden toegewerkt naar een voor beide partijen acceptabel renovatieplan op alle fronten.

11. Vervolg

Dit rapport geeft een overzicht van voorgestelde ingrepen die naar verwachting tegemoet komen aan de eisen van zowel de bewoners als Portaal Utrecht. Een passend vervolg voor deze rapportage is het vastleggen van een Programma van Eisen voor de definitieve renovatie. Dit definitieve plan kan vervolgens verder technische uitgewerkt worden, in de vorm van tekeningen en een werkbeschrijving, parallel hieraan dienen de financiële gevolgen in kaart te worden gebracht. Het logische vervolg van deze rapportage is: • • • • • •

In overleg met Portaal en bewoners een scenario met ingrepen vastleggen Opname alle woningen om exacte omvang van ingrepen te bepalen Uitwerken technische oplossing in tekeningen en werkbeschrijving Calculeren hoeveelheden op basis van bovenstaande gegevens Bijstellen en toetsen van het gekozen renovatiescenario Afspraken omtrent huurprijzen


24

Rentekosten

€ 60.480

28%


34%

Overige kosten

15%

Totaal € 216.000 Terminologie en verwijzingen

€ 32.400

€ 216.000

Term

Omschrijving

Oudegeinlaan-complex

De 234 woningen aan de Oudegeinlaan, De Wierslaan, Lindschotensingel, Vronesteinlaan en de Nijeveldsingel. Ook omschreven als Oudegeinlaan e.o.

Bewonersvereniging

Bewonersvereniging BehOUDegein actief in het eerder beschreven Oudegeinlaancomplex

Programma van Eisen

Een gedetailleerde beschrijving van de eisen waaraan de woningen volgens de bewoners moeten voldoen na de renovatie.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een organisatie, die zich buigt over geschillen over huurprijs, onderhoud en servicekosten. die tussen verhuurder en huurder kunnen ontstaan. Een uitspraak van de Huurcommissie in een geschil is bindend.

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw, een onafhankelijk, nationaal fonds die financiering voor vastgoed verzorgt voor leden actief in de publieke sector.

WWS

Woningwaarderingsstelsel, een overheids gereguleerd systeem om de huur van sociale en vrije huurwoningen te berekenen. Gebaseerd op toegekende punten volgens een beschreven methodiek.

Groot onderhoud

Bij groot onderhoud gaat het om het herstel of het vervangen van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft.

Renovatie

Renovatie is hetzelfde als woningverbetering. Bij beide gaat het om het gedeeltelijk vernieuwen van de woning door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten.

Tabel 10: Uitleg terminologie.

Bijlagen • • •

Overzicht gehanteerde energielabels en adressenlijst Overzicht ingrepen per woningbouw Vlekkenplan mogelijke herindeling

Bronnen:

Van Overveld, M.; e.a. (2011) Praktijkboek Bouwbesluit 2012. SDU Uitgevers, Den Haag Gemeente Utrecht, Portaal; e.a. (2011) Bouwen aan de stad, Utrechtse samenwerkingsafspraken gemeente en woningcorporaties. ZuiddamUithof drukkerijen, Utrecht. Bisschops, T.H., Pots, B. (2012) Trendrapportages woningcorporaties, sturen op economische ontwikkelingen. Zwaan Printmedia, Wormerveer Centraal Fonds Volkshuisvesting (2012) Corporatie in Perspectief, L0117 Stichting Portaal te Baarn Stadsarchief Utrecht. Tekeningen Oudegeinlaancomplex. Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013. Portaal.nl “Toekomstplannen Oudegeinlaan e.o.” Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 Huurcommissie.nl “Huurprijs en punten”, “Huurverhoging”, “Puntentelling zelfstandige woonruimte” Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 Rijksoverheid.nl “Puntensysteem huurwoning”, “Huurprijsbeleid per 1 juli 2013” Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 EP-online.nl Energielabels diverse woonadressen aan de Oudegeinlaan e.o. Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 Datawonen.nl (Volkshuisvesting informatiesysteem) Diverse onderwerpen over energieverbruik en huurprijzen Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 Bagviewer.nl (Basisregistraties adressen en gebouwen) Diverse adressen Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 september 2013 Portaal. Diverse documenten waaronder Woningplattegronden, Kwaliteitscheck per ingreep (d.d. 24 januari 2012), Schema niveaus maatregelen Oudegeinlaan e.o, Haalbaarheidsonderzoek. Geraadpleegd tussen 1 mei 2013 en 1 121128 - Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex

25

Bijlagen


26

Adriaan Jurriëns architecten Adressenlijst Oudegeinlaan-complex Project: Toekomstscenario voor het Oudegeinlaan-complex Kenmerk: 121128 Datum: 12 7 2013 Wijzigingsdatum: ‒ Adressen

Nummer

Straat 1 De Wierslaan 2 De Wierslaan 3 De Wierslaan 4 De Wierslaan 5 De Wierslaan 6 De Wierslaan 7 De Wierslaan 8 De Wierslaan 9 De Wierslaan 10 De Wierslaan 11 De Wierslaan 12 De Wierslaan 13 De Wierslaan 14 De Wierslaan 15 De Wierslaan 16 De Wierslaan 17 Lindschotensingel 18 Lindschotensingel 19 Lindschotensingel 20 Lindschotensingel 21 Lindschotensingel 22 Lindschotensingel 23 Lindschotensingel 24 Lindschotensingel 25 Lindschotensingel 26 Lindschotensingel 27 Lindschotensingel 28 Lindschotensingel 29 Lindschotensingel 30 Lindschotensingel 31 Lindschotensingel 32 Lindschotensingel 33 Lindschotensingel 34 Lindschotensingel 35 Lindschotensingel 36 Lindschotensingel 37 Lindschotensingel 38 Lindschotensingel 39 Lindschotensingel 40 Lindschotensingel 41 Lindschotensingel 42 Lindschotensingel 43 Lindschotensingel 44 Lindschotensingel 45 Lindschotensingel 46 Lindschotensingel 47 Lindschotensingel 48 Lindschotensingel 49 Lindschotensingel 50 Lindschotensingel 51 Lindschotensingel 52 Lindschotensingel 53 Lindschotensingel 54 Lindschotensingel 55 Lindschotensingel 56 Lindschotensingel 57 Lindschotensingel 58 Lindschotensingel 59 Lindschotensingel 60 Lindschotensingel 61 Lindschotensingel 62 Lindschotensingel 63 Lindschotensingel 64 Lindschotensingel 65 Lindschotensingel 66 Lindschotensingel 67 Lindschotensingel 68 Lindschotensingel 69 Lindschotensingel 70 Lindschotensingel 71 Lindschotensingel 72 Lindschotensingel 73 Lindschotensingel 74 Lindschotensingel 75 Lindschotensingel 76 Lindschotensingel 77 Lindschotensingel 78 Lindschotensingel 79 Lindschotensingel 80 Lindschotensingel 81 Vronesteinlaan 82 Vronesteinlaan 83 Vronesteinlaan 84 Vronesteinlaan 85 Vronesteinlaan 86 Vronesteinlaan 87 Vronesteinlaan 88 Vronesteinlaan 89 Vronesteinlaan 90 Vronesteinlaan 91 Vronesteinlaan 92 Vronesteinlaan 93 Vronesteinlaan 94 Vronesteinlaan 95 Vronesteinlaan

Huisnummer 20 22 24 26 28 30 32 2 4 6 8 10 12 14 16 18 8 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 7 1 1 1 1 3 3 3 3 5 5 5 5 7 7 7

Toevoeging Woning

I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II

Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Woning Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement

Positie 1

Positie 2

Oriëntatie

Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek

Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping

Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord

Type

Blok

Inspectie

Postcode

B B B B B B B B B B B B B B B B D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

N N N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N

3525XN 3525XN 3525XN 3525XN 3525XN 3525XN 3525XN 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XM 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XC 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XD 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XB 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE 3525XE

Energielabel

Energielabel Registratiedatum F F E F E F G F G F F E E F F F F G E G E D E E F E F F G E D F E F E E F D D E E F D E E D E E E D E E F E F E F E F E F D F F G F F F E F F F G E E E G E E E F E E F F D F F G F F E F F E

21-09-10 21-09-12 21-09-10 21-09-12 21-09-10 21-09-12 21-09-10 21-09-12 21-09-12 21-09-12 21-09-12 15-11-11 21-09-12 21-09-12 21-09-12 21-09-12 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 01-11-11 16-11-11 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 24-02-11 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10

Energieverbruik

Besparing scenario 30

Besparing scenario 15

Geschatte bouwkosten

Gas m3/m2 gbVerbruik (m3) Verwacht labelGas m3/m2 gbVerbruik (m3) Besparing (m3)Besparing (€) Maandelijkse bGas m3/m2 gbVerbruik (m3) Besparing (m3)Besparing (€) Maandelijkse b15 jaar/€430 30 jaar/€800

GBO (m2)

88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 104 64 78 64 104 78 64 78 104 64 78 64 104 78 64

20,0 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 20,2 20,0 20,2 20,0 20,0 19,6 19,6 20,0 20,0 20,0 20,0 20,2 19,6 20,2 19,6 17,6 19,6 19,6 20,0 19,6 20,0 20,0 20,2 19,6 17,6 20,0 19,6 20,0 19,6 19,6 20,0 17,6 17,6 19,6 19,6 20,0 17,6 19,6 19,6 17,6 19,6 19,6 19,6 17,6 19,6 19,6 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 17,6 20,0 20,0 20,2 20,0 20,0 20,0 19,6 20,0 20,0 20,0 20,2 19,6 19,6 19,6 20,2 19,6 19,6 19,6 20,0 19,6 19,6 20,0 20,0 17,6 20,0 20,0 20,2 20,0 20,0 19,6 20,0 20,0 19,6

1760 1760 1724,8 1760 1724,8 1760 1777,6 1760 1777,6 1760 1760 1724,8 1724,8 1760 1760 1760 2200 1232,2 1195,6 1232,2 2352 1372,8 1528,8 1528,8 2200 1195,6 1220 1220 2424 1528,8 1372,8 1560 2156 1220 1195,6 1195,6 2400 1372,8 1372,8 1528,8 2156 1220 1073,6 1195,6 2352 1372,8 1528,8 1528,8 2156 1073,6 1195,6 1195,6 2400 1528,8 1560 1528,8 2200 1195,6 1220 1195,6 2400 1372,8 1560 1560 2222 1220 1220 1220 2352 1560 1560 1560 2222 1195,6 1195,6 1195,6 2424 1528,8 1528,8 1528,8 2080 1254,4 1528,8 1280 2080 1372,8 1280 1560 2100,8 1280 1560 1254,4 2080 1560 1254,4

C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C

15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0

1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1320 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1560 960 1170 960 1560 1170 960 1170 1560 960 1170 960 1560 1170 960

440,0 440,0 404,8 440,0 404,8 440,0 457,6 440,0 457,6 440,0 440,0 404,8 404,8 440,0 440,0 440,0 550,0 317,2 280,6 317,2 552,0 202,8 358,8 358,8 550,0 280,6 305,0 305,0 624,0 358,8 202,8 390,0 506,0 305,0 280,6 280,6 600,0 202,8 202,8 358,8 506,0 305,0 158,6 280,6 552,0 202,8 358,8 358,8 506,0 158,6 280,6 280,6 600,0 358,8 390,0 358,8 550,0 280,6 305,0 280,6 600,0 202,8 390,0 390,0 572,0 305,0 305,0 305,0 552,0 390,0 390,0 390,0 572,0 280,6 280,6 280,6 624,0 358,8 358,8 358,8 520,0 294,4 358,8 320,0 520,0 202,8 320,0 390,0 540,8 320,0 390,0 294,4 520,0 390,0 294,4

286,0 286,0 263,1 286,0 263,1 286,0 297,4 286,0 297,4 286,0 286,0 263,1 263,1 286,0 286,0 286,0 357,5 206,2 182,4 206,2 358,8 131,8 233,2 233,2 357,5 182,4 198,3 198,3 405,6 233,2 131,8 253,5 328,9 198,3 182,4 182,4 390,0 131,8 131,8 233,2 328,9 198,3 103,1 182,4 358,8 131,8 233,2 233,2 328,9 103,1 182,4 182,4 390,0 233,2 253,5 233,2 357,5 182,4 198,3 182,4 390,0 131,8 253,5 253,5 371,8 198,3 198,3 198,3 358,8 253,5 253,5 253,5 371,8 182,4 182,4 182,4 405,6 233,2 233,2 233,2 338,0 191,4 233,2 208,0 338,0 131,8 208,0 253,5 351,5 208,0 253,5 191,4 338,0 253,5 191,4

€ 24 € 24 € 22 € 24 € 22 € 24 € 25 € 24 € 25 € 24 € 24 € 22 € 22 € 24 € 24 € 24 € 30 € 17 € 15 € 17 € 30 € 11 € 19 € 19 € 30 € 15 € 17 € 17 € 34 € 19 € 11 € 21 € 27 € 17 € 15 € 15 € 33 € 11 € 11 € 19 € 27 € 17 €9 € 15 € 30 € 11 € 19 € 19 € 27 €9 € 15 € 15 € 33 € 19 € 21 € 19 € 30 € 15 € 17 € 15 € 33 € 11 € 21 € 21 € 31 € 17 € 17 € 17 € 30 € 21 € 21 € 21 € 31 € 15 € 15 € 15 € 34 € 19 € 19 € 19 € 28 € 16 € 19 € 17 € 28 € 11 € 17 € 21 € 29 € 17 € 21 € 16 € 28 € 21 € 16

D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60

1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1830 1126 1373 1126 1830 1373 1126 1373 1830 1126 1373 1126 1830 1373 1126

€ 211 € 211 € 176 € 211 € 176 € 211 € 229 € 211 € 229 € 211 € 211 € 176 € 176 € 211 € 211 € 211 € 264 € 159 € 122 € 159 € 240 €0 € 156 € 156 € 264 € 122 € 146 € 146 € 312 € 156 €0 € 187 € 220 € 146 € 122 € 122 € 288 €0 €0 € 156 € 220 € 146 €0 € 122 € 240 €0 € 156 € 156 € 220 €0 € 122 € 122 € 288 € 156 € 187 € 156 € 264 € 122 € 146 € 122 € 288 €0 € 187 € 187 € 286 € 146 € 146 € 146 € 240 € 187 € 187 € 187 € 286 € 122 € 122 € 122 € 312 € 156 € 156 € 156 € 250 € 128 € 156 € 154 € 250 €0 € 154 € 187 € 270 € 154 € 187 € 128 € 250 € 187 € 128

€ 18 € 18 € 15 € 18 € 15 € 18 € 19 € 18 € 19 € 18 € 18 € 15 € 15 € 18 € 18 € 18 € 22 € 13 € 10 € 13 € 20 €0 € 13 € 13 € 22 € 10 € 12 € 12 € 26 € 13 €0 € 16 € 18 € 12 € 10 € 10 € 24 €0 €0 € 13 € 18 € 12 €0 € 10 € 20 €0 € 13 € 13 € 18 €0 € 10 € 10 € 24 € 13 € 16 € 13 € 22 € 10 € 12 € 10 € 24 €0 € 16 € 16 € 24 € 12 € 12 € 12 € 20 € 16 € 16 € 16 € 24 € 10 € 10 € 10 € 26 € 13 € 13 € 13 € 21 € 11 € 13 € 13 € 21 €0 € 13 € 16 € 23 € 13 € 16 € 11 € 21 € 16 € 11

37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 37.840 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 44.720 27.520 33.540 27.520 44.720 33.540 27.520 33.540 44.720 27.520 33.540 27.520 44.720 33.540 27.520

70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 70.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 83.200 51.200 62.400 51.200 83.200 62.400 51.200 62.400 83.200 51.200 62.400 51.200 83.200 62.400 51.200

96 Vronesteinlaan 97 Oudegeinlaan 98 Oudegeinlaan 99 Oudegeinlaan 100 Oudegeinlaan 101 Oudegeinlaan 102 Oudegeinlaan 103 Oudegeinlaan 104 Oudegeinlaan 105 Oudegeinlaan 106 Oudegeinlaan 107 Oudegeinlaan 108 Oudegeinlaan 109 Oudegeinlaan 110 Oudegeinlaan 111 Oudegeinlaan 112 Oudegeinlaan 113 Oudegeinlaan 114 Oudegeinlaan 115 Oudegeinlaan 116 Oudegeinlaan 117 Oudegeinlaan 118 Oudegeinlaan 119 Oudegeinlaan 120 Oudegeinlaan 121 Oudegeinlaan 122 Oudegeinlaan 123 Oudegeinlaan 124 Oudegeinlaan 125 Oudegeinlaan 126 Oudegeinlaan 127 Oudegeinlaan 128 Oudegeinlaan 129 Oudegeinlaan 130 Oudegeinlaan 131 Oudegeinlaan 132 Oudegeinlaan 133 Oudegeinlaan 134 Oudegeinlaan 135 Oudegeinlaan 136 Oudegeinlaan 137 Oudegeinlaan 138 Oudegeinlaan 139 Oudegeinlaan 140 Oudegeinlaan 141 Oudegeinlaan 142 Oudegeinlaan 143 Oudegeinlaan 144 Oudegeinlaan 145 Oudegeinlaan 146 Oudegeinlaan 147 Oudegeinlaan 148 Oudegeinlaan 149 Oudegeinlaan 150 Oudegeinlaan 151 Oudegeinlaan 152 Oudegeinlaan 153 Oudegeinlaan 154 Oudegeinlaan 155 Vronesteinlaan 156 Vronesteinlaan 157 Vronesteinlaan 158 Vronesteinlaan 159 Vronesteinlaan 160 Vronesteinlaan 161 Vronesteinlaan 162 Vronesteinlaan 163 Vronesteinlaan 164 Vronesteinlaan 165 Vronesteinlaan 166 Vronesteinlaan 167 Vronesteinlaan 168 Vronesteinlaan 169 Vronesteinlaan 170 Vronesteinlaan 171 Nijeveldsingel 172 Nijeveldsingel 173 Nijeveldsingel 174 Nijeveldsingel 175 Nijeveldsingel 176 Nijeveldsingel 177 Nijeveldsingel 178 Nijeveldsingel 179 Nijeveldsingel 180 Nijeveldsingel 181 Nijeveldsingel 182 Nijeveldsingel 183 Nijeveldsingel 184 Nijeveldsingel 185 Nijeveldsingel 186 Nijeveldsingel 187 Nijeveldsingel 188 Nijeveldsingel 189 Nijeveldsingel 190 Nijeveldsingel 191 Nijeveldsingel 192 Nijeveldsingel 193 Nijeveldsingel 194 Nijeveldsingel 195 Nijeveldsingel 196 Nijeveldsingel 197 Nijeveldsingel 198 Nijeveldsingel 199 Nijeveldsingel 200 Nijeveldsingel

7 1 1 1 3 3 3 5 5 5 7 7 7 9 9 9 11 11 11 13 13 13 15 15 15 17 17 17 19 19 19 34 34 34 36 36 36 38 38 38 40 40 40 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 9 9 9 9 11 11 11 11 13 13 13 13 15 15 15 15 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8

III I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II

I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I

Appartement Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Maisonnette Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement

Hoek Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Hoek Tussen Tussen

Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak Dak Begane grond Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Dak en Berging Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping

Noord Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West West Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost

D C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C D D D D D D D D D D D D C C C C C C C C C C C C C C C C D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

6 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 16 16 16 16 16 16

N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N

3525XE 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XH 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XJ 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XL 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XK 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525XG 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CN 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP

E E E E E F E E E F E E E E D F E F E E F E D G E D E F E F F F F E E F F E E F G E E F E F E E E E F F F E E F F G G F E E G E D E F F D F E F E F E G F E F E F D E F E E E F D E E F D F E F E E F F E E E E E

21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 16-11-11 16-11-11 24-02-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10

78 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 84 84 84 74 74 74 74 74 74 84 84 84 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 104 64 78 64 104 78 64 78 104 64 78 64 104 78 64 78 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61

19,6 19,6 19,6 19,6 19,6 20,0 19,6 19,6 19,6 20,0 19,6 19,6 19,6 19,6 17,6 20,0 19,6 20,0 19,6 19,6 20,0 19,6 17,6 20,2 19,6 17,6 19,6 20,0 19,6 20,0 20,0 20,0 20,0 19,6 19,6 20,0 20,0 19,6 19,6 20,0 20,2 19,6 19,6 20,0 19,6 20,0 19,6 19,6 19,6 19,6 20,0 20,0 20,0 19,6 19,6 20,0 20,0 20,2 20,2 20,0 19,6 19,6 20,2 19,6 17,6 19,6 20,0 20,0 17,6 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 19,6 20,2 20,0 19,6 20,0 19,6 20,0 17,6 19,6 20,0 19,6 19,6 19,6 20,0 17,6 19,6 19,6 20,0 17,6 20,0 19,6 20,0 19,6 19,6 20,0 20,0 19,6 19,6 19,6 19,6 19,6

1528,8 1685,6 1685,6 1685,6 1685,6 1720 1685,6 1685,6 1685,6 1720 1685,6 1685,6 1685,6 1685,6 1513,6 1720 1685,6 1720 1685,6 1685,6 1720 1685,6 1513,6 1737,2 1685,6 1513,6 1685,6 1720 1685,6 1720 1720 1680 1680 1646,4 1450,4 1480 1480 1450,4 1450,4 1480 1696,8 1646,4 1646,4 1720 1685,6 1720 1685,6 1685,6 1685,6 1685,6 1720 1720 1720 1685,6 1685,6 1720 1720 1737,2 1737,2 2080 1254,4 1528,8 1292,8 2038,4 1372,8 1254,4 1560 2080 1126,4 1560 1254,4 2080 1528,8 1280 1528,8 2424 1560 1528,8 1560 2156 1220 1073,6 1195,6 2400 1528,8 1528,8 1528,8 2200 1073,6 1195,6 1195,6 2400 1372,8 1560 1528,8 2200 1195,6 1195,6 1220 2400 1528,8 1528,8 1528,8 2156 1195,6

C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C

15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0

1170 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1260 1260 1260 1110 1110 1110 1110 1110 1110 1260 1260 1260 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1290 1560 960 1170 960 1560 1170 960 1170 1560 960 1170 960 1560 1170 960 1170 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915

358,8 395,6 395,6 395,6 395,6 430,0 395,6 395,6 395,6 430,0 395,6 395,6 395,6 395,6 223,6 430,0 395,6 430,0 395,6 395,6 430,0 395,6 223,6 447,2 395,6 223,6 395,6 430,0 395,6 430,0 430,0 420,0 420,0 386,4 340,4 370,0 370,0 340,4 340,4 370,0 436,8 386,4 386,4 430,0 395,6 430,0 395,6 395,6 395,6 395,6 430,0 430,0 430,0 395,6 395,6 430,0 430,0 447,2 447,2 520,0 294,4 358,8 332,8 478,4 202,8 294,4 390,0 520,0 166,4 390,0 294,4 520,0 358,8 320,0 358,8 624,0 390,0 358,8 390,0 506,0 305,0 158,6 280,6 600,0 358,8 358,8 358,8 550,0 158,6 280,6 280,6 600,0 202,8 390,0 358,8 550,0 280,6 280,6 305,0 600,0 358,8 358,8 358,8 506,0 280,6

233,2 257,1 257,1 257,1 257,1 279,5 257,1 257,1 257,1 279,5 257,1 257,1 257,1 257,1 145,3 279,5 257,1 279,5 257,1 257,1 279,5 257,1 145,3 290,7 257,1 145,3 257,1 279,5 257,1 279,5 279,5 273,0 273,0 251,2 221,3 240,5 240,5 221,3 221,3 240,5 283,9 251,2 251,2 279,5 257,1 279,5 257,1 257,1 257,1 257,1 279,5 279,5 279,5 257,1 257,1 279,5 279,5 290,7 290,7 338,0 191,4 233,2 216,3 311,0 131,8 191,4 253,5 338,0 108,2 253,5 191,4 338,0 233,2 208,0 233,2 405,6 253,5 233,2 253,5 328,9 198,3 103,1 182,4 390,0 233,2 233,2 233,2 357,5 103,1 182,4 182,4 390,0 131,8 253,5 233,2 357,5 182,4 182,4 198,3 390,0 233,2 233,2 233,2 328,9 182,4

€ 19 € 21 € 21 € 21 € 21 € 23 € 21 € 21 € 21 € 23 € 21 € 21 € 21 € 21 € 12 € 23 € 21 € 23 € 21 € 21 € 23 € 21 € 12 € 24 € 21 € 12 € 21 € 23 € 21 € 23 € 23 € 23 € 23 € 21 € 18 € 20 € 20 € 18 € 18 € 20 € 24 € 21 € 21 € 23 € 21 € 23 € 21 € 21 € 21 € 21 € 23 € 23 € 23 € 21 € 21 € 23 € 23 € 24 € 24 € 28 € 16 € 19 € 18 € 26 € 11 € 16 € 21 € 28 €9 € 21 € 16 € 28 € 19 € 17 € 19 € 34 € 21 € 19 € 21 € 27 € 17 €9 € 15 € 33 € 19 € 19 € 19 € 30 €9 € 15 € 15 € 33 € 11 € 21 € 19 € 30 € 15 € 15 € 17 € 33 € 19 € 19 € 19 € 27 € 15

D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60

1373 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1478 1478 1478 1302 1302 1302 1302 1302 1302 1478 1478 1478 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1514 1830 1126 1373 1126 1830 1373 1126 1373 1830 1126 1373 1126 1830 1373 1126 1373 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074

€ 156 € 172 € 172 € 172 € 172 € 206 € 172 € 172 € 172 € 206 € 172 € 172 € 172 € 172 €0 € 206 € 172 € 206 € 172 € 172 € 206 € 172 €0 € 224 € 172 €0 € 172 € 206 € 172 € 206 € 206 € 202 € 202 € 168 € 148 € 178 € 178 € 148 € 148 € 178 € 218 € 168 € 168 € 206 € 172 € 206 € 172 € 172 € 172 € 172 € 206 € 206 € 206 € 172 € 172 € 206 € 206 € 224 € 224 € 250 € 128 € 156 € 166 € 208 €0 € 128 € 187 € 250 €0 € 187 € 128 € 250 € 156 € 154 € 156 € 312 € 187 € 156 € 187 € 220 € 146 €0 € 122 € 288 € 156 € 156 € 156 € 264 €0 € 122 € 122 € 288 €0 € 187 € 156 € 264 € 122 € 122 € 146 € 288 € 156 € 156 € 156 € 220 € 122

€ 13 € 14 € 14 € 14 € 14 € 17 € 14 € 14 € 14 € 17 € 14 € 14 € 14 € 14 €0 € 17 € 14 € 17 € 14 € 14 € 17 € 14 €0 € 19 € 14 €0 € 14 € 17 € 14 € 17 € 17 € 17 € 17 € 14 € 12 € 15 € 15 € 12 € 12 € 15 € 18 € 14 € 14 € 17 € 14 € 17 € 14 € 14 € 14 € 14 € 17 € 17 € 17 € 14 € 14 € 17 € 17 € 19 € 19 € 21 € 11 € 13 € 14 € 17 €0 € 11 € 16 € 21 €0 € 16 € 11 € 21 € 13 € 13 € 13 € 26 € 16 € 13 € 16 € 18 € 12 €0 € 10 € 24 € 13 € 13 € 13 € 22 €0 € 10 € 10 € 24 €0 € 16 € 13 € 22 € 10 € 10 € 12 € 24 € 13 € 13 € 13 € 18 € 10

33.540 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.120 36.120 36.120 31.820 31.820 31.820 31.820 31.820 31.820 36.120 36.120 36.120 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 36.980 44.720 27.520 33.540 27.520 44.720 33.540 27.520 33.540 44.720 27.520 33.540 27.520 44.720 33.540 27.520 33.540 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230

62.400 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 67.200 67.200 67.200 59.200 59.200 59.200 59.200 59.200 59.200 67.200 67.200 67.200 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 68.800 83.200 51.200 62.400 51.200 83.200 62.400 51.200 62.400 83.200 51.200 62.400 51.200 83.200 62.400 51.200 62.400 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800

201 Nijeveldsingel 202 Nijeveldsingel 203 Nijeveldsingel 204 Nijeveldsingel 205 Nijeveldsingel 206 Nijeveldsingel 207 Nijeveldsingel 208 Nijeveldsingel 209 Nijeveldsingel 210 Nijeveldsingel 211 Nijeveldsingel 212 Nijeveldsingel 213 Nijeveldsingel 214 Nijeveldsingel 215 Nijeveldsingel 216 Nijeveldsingel 217 Nijeveldsingel 218 Nijeveldsingel 219 Nijeveldsingel 220 Nijeveldsingel 221 Nijeveldsingel 222 Nijeveldsingel 223 Nijeveldsingel 224 Nijeveldsingel 225 Nijeveldsingel 226 Nijeveldsingel 227 Nijeveldsingel 228 Nijeveldsingel 229 Nijeveldsingel 230 Nijeveldsingel 231 Nijeveldsingel 232 Nijeveldsingel 233 Nijeveldsingel 234 Nijeveldsingel

8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16

Overzichten totalen Energielabel Aantal D E F G

II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III I II III

Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement

Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Hoek Hoek Hoek Hoek

Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak Begane grond Verdieping Verdieping Dak

Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost Oost

D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16

N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N J N N N N N N N N N N N

3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CP 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR 3525CR

E E G E E E E D D F E E E E E D D E F D E E F E D E E D D E F E E E

16-09-10 16-11-11 21-09-10 21-09-10 21-09-10 21-09-10 16-11-11 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-11-11 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10 16-09-10

61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61 120 78 78 78 110 61 61 61

19,6 19,6 20,2 19,6 19,6 19,6 19,6 17,6 17,6 20,0 19,6 19,6 19,6 19,6 19,6 17,6 17,6 19,6 20,0 17,6 19,6 19,6 20,0 19,6 17,6 19,6 19,6 17,6 17,6 19,6 20,0 19,6 19,6 19,6

1195,6 1195,6 2424 1528,8 1528,8 1528,8 2156 1073,6 1073,6 1220 2352 1528,8 1528,8 1528,8 2156 1073,6 1073,6 1195,6 2400 1372,8 1528,8 1528,8 2200 1195,6 1073,6 1195,6 2352 1372,8 1372,8 1528,8 2200 1195,6 1195,6 1195,6

C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C

15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0

915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915 1800 1170 1170 1170 1650 915 915 915

280,6 280,6 624,0 358,8 358,8 358,8 506,0 158,6 158,6 305,0 552,0 358,8 358,8 358,8 506,0 158,6 158,6 280,6 600,0 202,8 358,8 358,8 550,0 280,6 158,6 280,6 552,0 202,8 202,8 358,8 550,0 280,6 280,6 280,6

182,4 182,4 405,6 233,2 233,2 233,2 328,9 103,1 103,1 198,3 358,8 233,2 233,2 233,2 328,9 103,1 103,1 182,4 390,0 131,8 233,2 233,2 357,5 182,4 103,1 182,4 358,8 131,8 131,8 233,2 357,5 182,4 182,4 182,4

Tot. Besp. 25 113 80 16 234

Gem. besp.

€ 15 € 15 € 34 € 19 € 19 € 19 € 27 €9 €9 € 17 € 30 € 19 € 19 € 19 € 27 €9 €9 € 15 € 33 € 11 € 19 € 19 € 30 € 15 €9 € 15 € 30 € 11 € 11 € 19 € 30 € 15 € 15 € 15

D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D

17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60 17,60

1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 1373 1936 1074 1074 1074 2112 1373 1373 111 1936 1074 1074 1074

€ 122 € 122 € 312 € 156 € 156 € 156 € 220 €0 €0 € 146 € 240 € 156 € 156 € 156 € 220 €0 €0 € 122 € 288 €0 € 156 € 156 € 264 € 122 €0 € 122 € 240 €0 €0 € 1.418 € 264 € 122 € 122 € 122

€ 10 € 10 € 26 € 13 € 13 € 13 € 18 €0 €0 € 12 € 20 € 13 € 13 € 13 € 18 €0 €0 € 10 € 24 €0 € 13 € 13 € 22 € 10 €0 € 10 € 20 €0 €0 € 118 € 22 € 10 € 10 € 10

26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230 51.600 33.540 33.540 33.540 47.300 26.230 26.230 26.230

48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800 96.000 62.400 62.400 62.400 88.000 48.800 48.800 48.800

€ 4.787

Tot. Bouwk.

8256000

15360000

€ 20

Bouwk. p.w

€ 35.282

€ 65.641


Overzicht Overzicht energielabels ingrepen Oudegeinlaan-complex

121128 12-07-2013 -

-




121128 12-07-2013 -


Overzicht energielabels Oudegeinlaan-complex


Type B (begane grond) Tekeningnummer: SO-20

Ingrepen

Isoleren van gevels aan buitenzijde

Eventuele verouderde installatie, zoals gaskachels en VR ketels vervangen door HR ketels met een HRww label

Keukenblok vervangen

Vervangen kozijnen en kierdichting


Mogelijke herindeling van de woning

Verkeersruimte Keuken / Sanitaire ruimte Bergruimte Gebruiksruimte Toekomstscenario Oudegeinlaan-complex


Type B (verdieping) Tekeningnummer: SO-21

Ingrepen








Type C (begane grond) Tekeningnummer: SO-22

Ingrepen










Type C (eerste verdieping) Tekeningnummer: SO-23

Ingrepen











Type C (tweede verdieping) Tekeningnummer: SO-24

Ingrepen







Type D (5-kamer appartement) Tekeningnummer: SO-25

Ingrepen Betonpanelen van de balkons in de hoogbouw vervangen door metalen hekwerk.


Aanbrengen van rookmelders, blusmiddelen en/of een droge blusleiding in het algemene trappenhuis

Aanpassen centrale schacht om zo te komen tot een beter indeelbare plattegrond.





Dichtzetten inpandige balkons met een flexibele beglazingsconstructie.





Ingrepen



















Ingrepen































Adriaan Jurriëns architecten

Recommend Documents