pagina 1 / 13
Aan de minister voor Wonen en Rijksdienst De heer S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Datum: Kenmerk: Archiefnummer: Betreft:
28 februari 2014 2014/0014, PB 2.2/2 Reactie op de ontwerpnovelle
Geachte heer Blok, Graag geeft de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)1 een reactie op de conceptnovelle. Daarin staat dat corporaties zich primair richten op hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed (daeb). Het blijft mogelijk voor corporaties om onder voorwaarden niet-daeb activiteiten te verrichten, zolang deze bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads- en dorpsvernieuwing. Wij hebben gemengde gevoelens bij uw wetsvoorstel. Wij vinden het positief dat corporaties in het niet-daeb segment actief kunnen zijn en dat zij naast een juridische splitsing kunnen kiezen voor een administratieve scheiding. Maar u stelt zodanige voorwaarden met name voor het niet-daeb segment dat deze niet of nauwelijks werkbaar zijn. Ook is veel onzeker omdat er nog nadere regels komen in een AMvB. De novelle beoogt de marktwerking te versterken. Maar het is goed om te beseffen dat juist corporaties de afgelopen 15 jaar hebben gezorgd voor meer differentiatie van het aanbod, door verkoop van bestaande huurwoningen, door bestaande huurwoningen te slopen en te vervangen door huur- én koopwoningen, en door nieuwbouw van koopwoningen. We zien de afgelopen jaren in de Amsterdamse markt ook dat het proces op gang is gekomen om een breed gewenst middensegment te vormen. Onze zorg is dat als de novelle zo wordt ingevoerd, die dynamiek veel kleiner zal worden. 1
De AFWC vertegenwoordigt negen corporaties die werkzaam zijn in Amsterdam en de regio, te weten Ymere, Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale, de Key, de Alliantie, DUWO, Woonzorg Nederland en Habion. Ook Parteon (Zaanstad) onderschrijft deze brief.
pagina 2 / 13
Het nodigt corporaties uit binnen het daeb domein te blijven en zo dreigt de segmentatie van de woningmarkt te worden geïnstitutionaliseerd. Deze ontwikkeling staat feitelijk haaks op de hervorming van de woningmarkt die u wilt doorvoeren. We reageren op een paar punten vanuit de Amsterdamse context, te weten de gevolgen voor 1) leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed, 2) herstructurering 3) het creëren van een middensegment 4) de praktische uitvoerbaarheid en 5) de pilot flexibel huren. 1. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed In Amsterdam werken wij al meer dan twintig jaar met gemeente en bewoners aan de vernieuwing van voor- en naoorlogse woongebieden. Wij richten ons op het verbeteren van de leefbaarheid en op fysieke transformatie. Daarmee beogen wij in deze gebieden met overwegend sociale woningbouw meer gedifferentieerde woonmilieus te realiseren, met middeldure huur en goedkope koop. De stedelijke vernieuwing is flink op streek, maar niet afgerond. Inmiddels boeken we succes: terwijl in 2001 bewoners nog elf buurten een onvoldoende gaven, scoren anno 2013 alle buurten voldoende. Wij kunnen ons geen oordeel vormen over de begrenzing die u wilt stellen aan de leefbaarheidsactiviteiten. U geeft aan dat dit verder wordt uitgewerkt in een AMvB. Wij kunnen ons vinden in uw uitgangspunt dat de werkzaamheden op de wijk of buurt gericht moeten zijn in gebieden waar corporaties bezit hebben. Ook moeten corporaties niet de verantwoordelijkheid van andere maatschappelijke organisaties overnemen. In buurten waar het goed gaat kunnen corporaties zich inderdaad beperken tot de rol van ‘goede huisbaas’. Maar onze ervaring leert dat met name in meer kwetsbare buurten leefbaarheid meer vergt dan alleen fysieke aanpak. Het is belangrijk dat corporaties huismeesters kunnen inzetten, kunnen verwijzen naar schuldhulpverlening, overlast kunnen aanpakken en initiatieven van bewoners kunnen ondersteunen. Kortom, een integrale aanpak heeft zich in het verleden bewezen en blijft nodig. Wij willen niet dat deze wijken weer afglijden. Graag denken wij met u mee over passende invulling van de rol van de corporaties op het gebied van leefbaarheid in de AMvB. Wat betreft de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed vinden wij ook dat dit moet zijn verbonden met de kerntaak. Maar wij begrijpen niet waarom de lijst strikter moet zijn dan de Europese Commissie heeft bepaald en waarom een gebouw perse fysiek moet zijn verbonden met de woningen. Het realiseren van opvang voor bijvoorbeeld drugsverslaafden in een losstaand gebouw in verband met het beperken van overlast zou dan niet meer mogelijk zijn. Wij pleiten voor aansluiting bij de Commissie en meer vormvrijheid wat betreft de concrete fysieke inrichting.
pagina 3 / 13
2. Herstructurering Wijken en bewoners zijn gebaat bij meer differentiatie, en dat geeft ook meer draagvlak voor de noodzakelijke voorzieningen. De eenzijdige voorraad van sociale huurwoningen kan echter alleen worden doorbroken met niet-daeb activiteiten. Het heeft immers weinig zin om oude sociale huurwoningen te vervangen door weer uitsluitend nieuwe sociale huurwoningen. Wij pakken activiteiten in het niet-daeb gebied steeds vaker op met marktpartijen. Het gaat er immers om dat het doel wordt bereikt, niet wie de investeerders zijn. Wij investeren ook zelf in de middeldure huur en (goedkopere) koop. Dat doen wij om projecten financieel rond te krijgen, maar vooral ook omdat we niet altijd partners kunnen vinden. Marktpartijen haken nog wel eens af omdat – gemengde - projecten in een stedelijke context ingewikkeld zijn en vaak niet voldoen aan hun rendementseisen. In de bijlagen treft u een aantal voorbeelden daarvan aan. Daaruit blijkt dat in dat soort wijken onze inzet in niet-daeb vaak gewenst en nodig is, zeker in de initiatieffasen. Particuliere investeerders komen pas over de dam nadat een gebied ‘in de lift’ zit. Wetende dat de aanloopfase vaak moeilijk is, zou niet te star moeten worden uitgegaan van ‘marktconformiteit’, maar zouden corporaties in die gebieden eigenlijk tijdelijk een lager rendement moeten kunnen rekenen, bijvoorbeeld naar analogie van de urban enterprise zônes die in Groot Brittannië gebruikelijk zijn. Wij kunnen ons vinden in het uitgangspunt dat corporaties alleen niet-daeb activiteiten uitvoeren als die een volkshuisvestelijk belang dienen en ondersteunend zijn voor daeb. Ook een aantal andere voorwaarden zijn goed, namelijk dat plannen passen in de woonvisie van de gemeente, dat de gemeente actief toetst of er geen commerciële partijen zijn voor die investeringen en dat het WSW financieel toetst. Maar het lijkt ons overbodig dat de minister per plan separaat goedkeuring geeft. Het is het verstandiger om marktpartijen een bezwaarmogelijkheid te bieden bij de minister. De minister toetst dan marginaal of het proces voor het verkrijgen van goedkeuring conform de afspraken is doorlopen. Gemeente en WSW toetsen immers niet voor niets. Daarbij komt dat het ons niet verenigbaar lijkt dat de minister de plannen van de corporatie moet goedkeuren én tegelijkertijd toezichthouder van diezelfde corporatie is. 3. Creëren van een middensegment In Amsterdam bestaat slechts circa 6% uit middeldure huurwoningen met een huur tussen € 700 en zo’n € 950. De vraag naar deze woningen is in de Amsterdamse markt groter dan het aanbod, vooral van de veelal kleinere woningen binnen de Ring. Er is politiek een breed gedragen wens om dit middensegment verder uit te bouwen.
pagina 4 / 13
Ook al omdat in Amsterdam en de regio inkomens tussen € 34.000 en € 43.000 weinig kans hebben. De markt voorziet via nieuwbouw daarin nog nauwelijks. De gewenste groei van dit segment kan dus alleen maar worden gerealiseerd doordat corporaties bestaande sociale huurwoningen vanuit daeb doorschuiven naar niet-daeb. Dit doen wij ook vanuit financiële overwegingen en om de heffing te kunnen betalen. Wij hebben met de gemeente afgesproken dat wij bij nieuwe verhuringen tenminste 75% onder de huurtoeslaggrens aanbieden, zodat voldoende wordt voorzien in sociale huur, en dat wij maximaal 25% doorschuiven naar het middensegment. In 2012 ging het om zo’n 1.500 huurwoningen die in dat middensegment werden aangeboden. Om de verdere beweging te kunnen maken moet de financiering van deze niet-daeb woningen echter voldoende mogelijk zijn. Dit zal niet kunnen zonder een substantieel aandeel interne financiering vanuit het daeb segment. Als die interne leningen moeten passen binnen de in de novelle gelimiteerde groei van 1 á 2% en deze moeten komen uit de reserve verkoopopbrengsten, dan wordt het verder ontwikkelen van een middensegment voor ons onmogelijk. Wij pleiten voor meer ruimte om eigen vermogen dan wel interne leningen toe te voegen ten behoeve van woningen die van daeb naar niet-daeb verschuiven. 4. Praktische uitvoerbaarheid van de voorwaarden Corporaties moeten aan veel voorwaarden voldoen om actief te kunnen zijn in het nietdaeb gebied. Onze zorg is dat de vormgeving in de novelle veel problemen zal geven. A) Werkbaarheid van procedures. Er moeten heel wat hordes worden genomen. Dat kost tijd en geld, dus procedures moeten praktisch en uitvoerbaar zijn. Rompslomp en bureaucratie moeten worden vermeden. Voorbeeld: het WSW moet voor iedere investering vooraf toestemming geven. Dit lijkt ons in het kader van een efficiënte bedrijfsvoering niet wenselijk. Goedkeuring van een meerjarenperspectief ligt meer voor de hand, analoog aan de wijze waarop faciliteringsvolume wordt verstrekt. Er moet ook rekening worden houden met de rol van bewoners. Bij herhuisvesting zoals bij sloop of ingrijpende renovatie – verwachten bewoners tijdig zekerheid over het proces en welke mogelijkheden tot herhuisvesting er zijn. Wanneer tot het eind toe onzeker is of de corporatie kan bouwen of niet, zijn goede afspraken met bewoners welhaast onmogelijk. Lukt dat niet, dan kan zelfs de hele wijkvernieuwing stagneren. B) Definitie ‘herstructurering’ en ‘stads- en dorpsvernieuwing’. Deze moet niet zodanig strak worden begrensd, dat een corporatie slechts binnen de huidige grenzen - eventueel met inbegrip van een naastgelegen locatie - gedifferentieerd kan terugbouwen. Dat vinden wij veel te smal.
pagina 5 / 13
Wij vinden een ruimere omschrijving nodig van de gebieden binnen de bestaande stad, omdat in een stedelijke context als Amsterdam meer (transformatie-) locaties aanwezig zijn waar zeker in de startfase initiatief van corporaties niet kan worden gemist. Een optie kan zijn dat de gemeente in haar woonvisie of in prestatieafspraken gebieden benoemt waar corporaties niet-daeb activiteiten mogen ontplooien. C) Financiering nieuwe niet-daeb investeringen. Wij vragen ons af of corporaties de financiering van nieuwe niet-daeb investeringen wel voldoende kunnen regelen. De daeb als niet-daeb tak moeten bij de start bedrijfseconomisch ‘gezond’ worden gesplitst. Voor nieuwe investeringen moet de financiering voor het merendeel extern en marktconform wordt aangetrokken. Maar uit onze praktijk blijkt dat dit gemiddeld slechts voor de helft van het bedrag realistisch is. Er zijn dus voor een substantieel deel ook interne leningen noodzakelijk. De novelle stelt echter daaraan veel te strikte grenzen. De toename van de interne financiering wordt afgeperkt op 1 á 2% van het balanstotaal. Er lijkt sprake van een hard plafond, zodat corporaties na verloop van tijd geen nieuwe niet-daeb activiteiten meer kunnen ondernemen. Wij vinden dat niet verstandig. Het valt nu immers niet te voorzien in hoeverre corporaties ook op langere termijn in het niet-daeb segment moeten blijven investeren. Dan moet die financieringsruimte er wel zijn. Als er al een plafond moet worden gehanteerd (waar wij dus geen voorstander van zijn) denken wij dat de genoemde 1% á 2% groei onvoldoende is. Omdat de opgave per regio verschilt, kan – als het dan niet anders kan - beter worden gewerkt met regiospecifieke percentages. Ook dan blijft overigens de vraag hoe de percentages per individuele corporatie uitwerken, aangezien het om ‘gemiddelden’ gaat. Volgens de novelle moet interne financiering ‘bij uitzondering’ komen vanuit een te vormen reserve netto verkoopopbrengst vanuit de daeb tak. Gegeven het WSW beleid moet een corporatie echter een veelvoud aan woningen verkopen om één niet-daeb woning met een interne lening te kunnen financieren. Dit vinden wij onwerkbaar. En als het al lukt om een interne lening te verstrekken is het zeer de vraag of die interne lening na verloop van tijd kan worden omgezet naar externe financiering. Leningen, ook de interne, moeten bovendien ‘marktconform’ zijn. Maar wat is dat? Zo kunnen beleggers tegen gunstiger condities intern financieren en kunnen zij gebruik maken van fiscale optimalisatie (FBI). Wij pleiten voor een zodanige invulling dat het speelveld voor corporaties niet ongunstiger wordt dan voor marktpartijen. Al met al vinden wij de novelle zodanig beperkend dat financiering van nieuwe nietdaeb activiteiten vrijwel onmogelijk wordt gemaakt.
pagina 6 / 13
5. Pilot Flexibel Huren
Wij zijn als Amsterdamse corporaties samen met de gemeente en ondersteund door uw ministerie van BZK gestart met een pilot flexibel huren. Daarbij worden woningen die in principe kunnen worden geliberaliseerd aangeboden met een (inkomensafhankelijke) korting waardoor een deel van deze woningen een huurprijs krijgt onder de liberalisatiegrens. Het experiment bestaat eruit dat de huurprijs meegroeit (of -daalt) met het inkomen. Daarbij kan de huur door de liberalisatiegrens heenschieten, zowel naar boven als naar beneden. Op deze wijze kunnen lagere middeninkomens op een passende huur instappen, maar gaan zij meer betalen naarmate het inkomen groeit. Nu er een harde grens komt tussen daeb en niet-daeb lijkt deze - ook door de landelijke politiek gewenste - richting nauwelijks meer begaanbaar. Wij pleiten ervoor dat het mogelijk blijft dat dit experiment conform de afspraak de komende jaren kan worden voortgezet. De pilot is wat ons betreft een voorbeeld van een aanpak waarbij (lagere) middeninkomens worden voorzien van voor hen betaalbare huisvesting, waarmee het scheefwonen wordt tegengegaan en de doorstroming wordt gestimuleerd. Tot slot. Wij pleiten voor een ruime overgangsregeling als de nieuwe wetgeving in werking treedt en wel in elk geval op de volgende punten: A) Er is een ruime periode vereist om een juridische splitsing en/of administratieve scheiding zorgvuldig tot stand te brengen. B) Er is een overgangsregeling nodig voor projecten die al in uitvoering zijn of waarvoor corporaties juridische verplichtingen zijn aangegaan dan wel posities hebben ingenomen. Een geforceerde afbouw daarvan kan ertoe leiden dat uiteindelijk te lage prijzen worden gerekend en dat maatschappelijk vermogen naar marktpartijen wegvloeit. Ook de aanpak en programma’s voor de wijken komen daardoor in het gedrang. Dat moet worden voorkomen. C) In onze specifieke Amsterdamse context is het noodzakelijk dat wij bij scheiding of splitsing in een daeb en niet-daeb segment nieuwe arrangementen overeenkomen met de gemeente betreffende onder andere de erfpacht en dat zal tijd vergen. Wij vragen uw uitdrukkelijke aandacht voor deze overgangsproblematiek. Wij zijn te allen tijde bereid om onze zienswijze nader aan u toe te lichten. Met hartelijke groet, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hans van Harten directeur
pagina 7 / 13
BIJLAGE 1: Voorbeeld Eigen Haard/Kolenkitbuurt, waar geen marktpartijen willen investeren in niet-daeb Naam indiener
Eigen Haard
Naam Wijk > Buurt
Bos en Lommer, Kolenkitbuurt
Korte beschrijving wijk (impressie)
De Kolenkitbuurt is een buurt in Amsterdam west net buiten de ring in Bos en Lommer. De Kolenkitbuurt staat al jarenlang boven aan de lijst van buurten in Amsterdam waar het slecht gaat. De buurt scoort laag op zowel de sociale kenmerken van de bewoners als op de leefbaarheid. Er staan alleen sociale huurwoningen. Het is een gebied van 7,2 ha waar nu 361 woningen en 8 bedrijfsruimten van Eigen Haard, twee scholen, een speeltuingebouwtje staan met speelvoorzieningen en een Cruijffcourt. Het overige bezit in de wijk, met in totaal 1750 woningen, is in handen van Rochdale en Stadgenoot. De woningvoorraad is functioneel verouderd en eenzijdig van samenstelling; veelal kleine driekamerwoningen van 40-60 m² met een sociale huurprijs. Het doel van de vernieuwingsoperatie is om van de Kolenkitbuurt (weer) een vitale en goed leefbare buurt te maken: een buurt van waarde voor nu en in de toekomst. Dat doen we door vernieuwing van de woningvoorraad, de bouw van goede nieuwe (brede)school en commerciële en maatschappelijke voorzieningen.
Aantallen woningen in wijk > buurt
Korte beschrijving filosofie aanpak wijk > buurt
Het plan draagt als motto: ‘stedelijkheid in de luwte’. Een dynamische wijk, nabij het centrum, met toch een rustig en aantrekkelijk woongebied met alle voorzieningen dichtbij ‘om de hoek’. Een strategie waardoor de gentrification, nu zo kenmerkend voor de Bos en Lommer binnen de Ring, de A10 oversteekt. Dat resulteert in nieuwe bewoners van de Kolenkitbuurt; stedelijke gezinnen en dynamische, vaak jonge mensen. Tegelijkertijd houden we rekening met de terugkeer van huishoudens die er al woonden, veelal allochtone gezinnen, in de sociale huurwoningen. Er is in de compact stedelijke setting een geheel nieuw en gedifferentieerd woningprogramma ontworpen veel grondgebonden woningen (eengezinsstadswoningen) naast appartementen: ‘ruimte voor het stedelijk gezin’. Niet alleen de woningen, maar ook voorzieningen sluiten aan op de nieuwe doelgroep. Daarom is de ontwikkeling van goede maatschappelijke voorzieningen, waaronder een nieuwe (brede) basisschool en (buurt) voorzieningen aan de Bos en Lommerweg, van groot belang. De basis van zo’n goede wijk wordt gevormd door een goed stedenbouwkundig programma en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Eigen Haard draagt zorg voor de integrale uitvoering van al deze elementen.
pagina 8 / 13
Korte beschrijving aanpak: - Start (jaartal) - Doorlooptijd - Omvang aanpak - Programma vastgoed (inclusief huurprijsklassen en koop en mij. vastgoed) - Programma aanvullend (sociaal-ec.)
In het vernieuwingsplan voor de Kolenkitbuurt wordt daarom ingezet op een ingrijpende aanpak van sloop en nieuwbouw met als doel een gedifferentieerde woningvoorraad met ruime woningen. De buurt wordt in een periode tussen 2010-2020 vernieuwd. Het eerste gebouw “The new Kit” is opgeleverd. Thans is een blok van 113 sociale en vrije sector huurwoningen in aanbouw. Het betreft een sloopprogramma van 361 woningen. Het nieuwe woningprogramma gaat uit van de bouw van 480 woningen: 163 sociale huur- en 317 marktwoningen. Het gemeentelijke streefpercentage aan sociale huur, vrije sector huur en vrije sector koop bedraagt respectievelijk 30% -15% - 55%. Voor de vrije sector huurwoningen wordt ingezet op woningen in het middensegment (huurprijs € 850,-). Voor het koopprogramma zal de koopprijs tot ca. € 250.000,- VON zijn. In de plinten van het programma is er maatschappelijk vastgoed en een school geprogrammeerd. De school wordt in opdracht van de gemeente door Eigen Haard ontwikkeld. Het betreft een investering van in totaal € 105 mln. over een looptijd van 10 jaar.
Partners: andere corporaties (/gemeente?)
Het vernieuwingsplan is samen met de gemeente opgesteld. De mix van sociale huur en marktwoningen is een punt waar lokale afspraken zijn tussen woningcorporaties en de gemeente.
Partners: marktpartijen
Geen. Het betreft een buurt waar beleggers en commerciële ontwikkelaars nog niet in geïnteresseerd zijn.
Argumenten waarom het gemengde project noodzakelijk is
Het is een probleemwijk waar vernieuwing noodzakelijk en een gemengde wijk wenselijk is. In lijn met de gemeentelijke 30/70 eis is er voor gekozen koop en vrije sector huur woningen aan het programma toe te voegen. Bijkomend voordeel van het gemengde programmering is dat het negatieve resultaat in het project beperkter van omvang is. Naast koopwoningen is het van belang om vrije sector huurwoningen in het middensegment in het plan op te nemen. Dit, omdat de woningmarkt hierbij gebaat is (beleggers investeren niet bij aanvang in dit soort gebieden) en om te profiteren van de waardecreatie in de wijk na verloop van tijd door de vernieuwing (lees: indirect rendement).
Argumenten waarom het project onmogelijk zou zijn indien de Novelle van toepassing verklaard zou worden.
Indien de Novelle van toepassing verklaard wordt dan is de verwachting dat het project niet doorgaat omdat het project financieel onhaalbaar wordt geacht. Bij waardering op marktwaarde zal het verlies in de grondexploitatie van dit project immers veel groter zijn. De toetsing door de financiële toezichthouder en het WSW zal het werk van de corporaties beperken omdat dergelijke projecten altijd een negatief resultaat zullen hebben. Dit negatieve resultaat is onvermijdelijk omdat vastgoed wordt gesloopt, op marktwaarde wordt ingebracht en vaak in een lagere dichtheid wordt teruggebouwd. Dit is de reden waarom commerciële beleggers vrijwel nooit iets slopen. De sloop/nieuwbouwopgave is vanuit volkshuisvestelijke (lees: maatschappelijke) overwegingen echter gewenst. Het negatieve resultaat heeft niets met de aanwezige niet-daeb in het project te maken. Indien er gekozen was om alleen sociale huur terug te bouwen dan zou het tot een veel hoger negatiever resultaat leiden.
pagina 9 / 13
Exit scenario
Kaartje, foto, artist impression
De beperkende maatregelen voor de financiering zorgen er bovendien voor dat Eigen Haard het niet volledig uit eigen middelen kan financieren. Banken zijn niet bereid om een dergelijk project ongeborgd te financieren. Indien de financiering van het project extern moet worden aangetrokken vormt dat een probleem. Het betreft een buurt waar beleggers en commerciële ontwikkelaars nog niet in geïnteresseerd zijn. Het beperken van de niet-daeb activiteiten van corporaties zou tot gevolg hebben dat deze buurt niet op een dergelijke wijze vernieuwd kan worden. Dit plan is al in uitvoering. We kunnen daarom niet stoppen zonder directe schadelijke gevolgen. Indien dit project stopgezet moet worden zal dit leiden tot een verlies van vele mln. euro’s zonder dat een gewenst resultaat is bereikt. De herhuisvesting is in volle gang en de veel voorbereidingskosten zijn gemaakt.
pagina 10 / 13
BIJLAGE 2: Voorbeeld de Alliantie/Staalmanpleinbuurt, waar geen marktpartijen willen investeren in niet-daeb Naam indiener
De Alliantie
Naam Wijk > Buurt
Staalmanpleinbuurt, Amsterdam Nieuw West
Korte beschrijving wijk (impressie)
Dit was een eenzijdige (woon)wijk, zowel qua woningvoorraad (was 100% sociale huur) als qua inkomensgroepen (overwegend lage inkomens) en met weinig voorzieningen. De stedelijke problematiek in de wijk was divers: o.a. hoge werkloosheid, laag gemiddeld inkomen, lage CITO scores, hoge schooluitval, lage score op leefbaarheid. Was ca. 900 (sociale huur)woningen.
Aantallen woningen in wijk > buurt Korte beschrijving filosofie aanpak wijk > buurt
De aanpak van de Staalmanpleinbuurt is gericht op differentiatie van de wijk naar woningvoorraad (naar een mix van sociale huur, middensegment huur en (betaalbare) koop), naar functies (door toevoeging van diverse functies) en naar inkomensgroepen (nadrukkelijk hebben de huidige bewoners een terugkeergarantie gekregen en wil de Alliantie 'sociale stijgers' voor de wijk behouden en ook nieuwe doelgroepen/ wat hogere inkomens aantrekken door middensegment huur en koop te realiseren). De mogelijkheden voor dit alles waren overigens gunstig omdat er een deel extra gebouwd kon worden in de wijk (dus zonder dat daar sloop aan vooraf hoefde te gaan).
Korte beschrijving aanpak: - Start (jaartal) - Doorlooptijd - Omvang aanpak - Programma vastgoed (inclusief huurprijsklassen en koop en mij. vastgoed) - Programma aanvullend (sociaal-ec.)
In totaal gaat de wijk vanaf 2008 in anderhalf decennium van ca. 900 sociale huurwoningen naar ruim 800 sociale huurwoningen, ca. 50 middensegment huurwoningen en ca. 300 koopwoningen; totaal richting 1.200 woningen. We gaan van 100% sociale huurwoningen naar uiteindelijk 60% sociaal en zitten nu (bijna halverwege het proces) op 80% sociaal. Naast woningen bevat het nieuwe programma o.a. een brede school, kinderdagverblijf, moskee, zorggebouw, Coffee company, nieuw (Staalman)park, parkeergarage. De Alliantie heeft gedurende de vernieuwing een sociaal-economisch programma. Momenteel biedt de Alliantie o.a. stageplekken en een programma voor talentontwikkeling in de buurt en betrekt bewoners bij de buurt (middels een klussen/meiden/vrouwen team). Ook het stadsdeel heeft een sociaal-economisch programma voor de buurt (i.s.m. de Alliantie, de moskee, buurtondernemers en bewoners).
Partners: andere corporaties (/gemeente?)
De Alliantie is de enige investerende partij in deze wijk. De Alliantie heeft de overtuiging dat de wijkaanpak het beste werkt als een wijk overwegend in handen van één corporatie is, die proces en programma dus zoveel mogelijk zelfstandig kan sturen. (of anders in elk geval grotendeels in handen van enkele corporaties) De Alliantie heeft in het verleden ook bezit met collega-corporaties herverkaveld, zodat elke corporatie een wijk had waar men 'het verschil kon maken'. Zo ook hier.
pagina 11 / 13
Uiteraard geschiedt een en ander wel in nauw overleg met het stadsdeel, Nieuw West. De plannen zijn in de stadsdeelraad goedgekeurd. En met de bewoners. Begin 2009 hebben de bewoners (met een opkomst van ruim 94%) in ruime meerderheid (met ca. 73%) voor het voorgelegde stedenbouwkundig en sociaal plan gestemd. De bewoners hebben de garantie gekregen dat zij kunnen blijven/terugkeren in de wijk. (Daartoe bevat de wijk bij oplevering van het programma eerst 70% sociale huur en op langere termijn, na verkoop, 60%.) Partners: marktpartijen
Marktpartijen zijn niet als investeerders in de wijk aanwezig (wel als huurders van BOG en in het zorggebouw).
Beschrijving grootste probleem rond realiseren (gemengd) project
Wat is nodig voor positief perspectief en een betere wijk voor bewoners? De Alliantie is ervan overtuigd, dat een wijk alleen in een opwaartse beweging gebracht kan worden, als er een lange termijn totaalplan voor de hele wijk is, waar partijen in geloven. In de beginfase zal je als corporatie ook relatief wat meer investeren/ aan opbrengsten laten liggen, om de wijk in een opwaartse beweging te krijgen en later (bij waardestijging in de wijk) te kunnen 'oogsten'. In de beginfase moet je bijvoorbeeld de eerste middensegmenthuurders en -kopers over de streep trekken (met bijvoorbeeld extra kwaliteit of aantrekkelijke prijzen), anders nemen zij de stap niet om in zo’n (aandachts)wijk te huren/kopen. Hogere/middeninkomensgroepen bieden vaak meer draagvlak voor voorzieningen zoals een restaurant, winkel of coffee corner. In een sociaal -economisch zwakke wijk zal hier onvoldoende draagvlak voor zijn. Op een gegeven moment heeft de wijk een substantieel deel van deze (middensegment) huurders en kopers nodig, om de gewenste opwaartse beweging verder (wat zelfstandiger) door te maken. Wij denken dat de ambitie en aanpak voor de wijk als geheel onder druk zou komen te staan als de aanpak van de wijk onder de novelle zou zijn gevallen. Zo ook het proces en het programma. (Participatie)processen met bewoners worden (ook) ingewikkelder, omdat de overeenstemming met gemeente, consultatie van marktpartijen, toestemming van WSW al vereist zijn voordat een plan een plan kan zijn, dat ook aan bewoners kan worden voorgelegd. Terwijl bewoners de eerste partij zijn met wie een corporatie idealiter zou overleggen (en 70% instemming is vereist). Onder het ‘niet-DEAB’ zouden onder de novelle onder andere de middensegment woningen vallen. Bij aanvang waren er evenwel alleen sociale huurwoningen. Gebouwen/blokken met sociale huurwoningen zouden aan marktpartijen moeten worden aangeboden, waarbij er strijd zou ontstaan over de prijs waartegen de marktpartij (de grondpositie en) de woningen overneemt. Een marktpartij zal ook niet snel in eenzijdige wijken stappen, die niet hoog op de sociaal-economische ladder staan, met in aanvang lager rendement en een onzekere waardevermeerdering. Of in elk geval slechts geïnteresseerd zijn in de 'gouden randjes'. Wanneer er nu (zonder novelle) voorzien zou kunnen worden in enige spreiding van middensegment huurwoningen over een wijk, zal een marktpartij deze waarschijnlijk geconcentreerd (en op de beste plek) willen zien. Nieuwbouw zal dan in aparte blokken plaatsvinden, zodat de marktpartij een apart middensegment blok kan afnemen. Ook zal een marktpartij pas relatief laat in willen stappen, omdat de wijk dan
pagina 12 / 13
(dankzij de voorinvesteringen van de corporatie) de opwaartse beweging heeft ingezet/ dit al merkbaar is in de wijk. En als de meeste bouwactiviteiten/herinrichting openbare ruimte al grotendeels gerealiseerd zijn. Het risico nemen in de beginfase zal dus voor rekening van de corporatie komen en het ‘oogsten’ aan het eind voor de marktpartij. (Dit zal ook in alle fasen discussie over overnameprijzen geven, zoals eerder gezegd.) Concreet voorbeeld tenslotte: e In de 3 (laatste) fase van de wijkaanpak is renovatie voorzien van een viertal flats, de Staalmanflats. 3 hebben nu bestemming sociale huur, 1 middensegment huur. - dat middensegment blok zou nu te koop moeten worden aangeboden aan een marktpartij. Dit gaat vertraging opleveren. Ook de aanbesteding van de renovatie van de 4 flats zal anders verlopen (en valt mogelijk een deel van het aanbestedingsvoordeel op 4 flats weg) - de bestemming van het blok (na renovatie) voor middensegment huur is mogelijk omdat huidige bewoners (sociale doelgroep) elders in wijk worden geherhuisvest. Straks kan de corporatie dus herhuisvesten ten gunste van een commercieel project van een marktpartij. Of gaat deze marktpartij het overnemen met sociale huurders? Wat betekent dat voor de prijs voor het over te nemen bezit? (weer waarderingsdiscussie) Dit zijn zaken waarvoor het ons inziens handig is dat de regie op de toekomst van het vastgoed in de wijk in handen van één (soort) partij is. En dan hebben we het maatschappelijk vastgoed nog onbesproken gelaten.. Beschrijving oplossing voor (grootste) probleem
Kaartje, foto, artist impression?
In herstructureringsgebieden het te koop aanbieden/ verkopen van (te ontwikkelen) middensegment woningen door corporaties aan marktpartijen niet verplicht stellen. (Dat betekent overigens niet dat het niet op enig moment verkocht kan worden.) Daarmee kan de stedelijke vernieuwing van de wijk onder regie van de corporatie(s) doorgang vinden.
pagina 13 / 13
