INGATLANFORGALMI ERTEKBECSLES A 2330 DUNAHARASZTI, 5231/3.,
5231/4.,
5231/1.,
5231/2,
5236. HRSZ.,
SOROKSARIUT MELLETTIINGATLANROL
LE~B
~s
FIA
INGATLANFORGALMAZO. BEFEKTETO £1
Irodak: 2330 Dunaharaszti, Tel: (24) 461164 _ (24) Internet: www.lcpartner.hu
Fo
TANAcSADO
KFT.
lit 19. _ Fo lit 65. 537701 _ (30) 9900409 _ E-mail:
[email protected]
Dunaharaszti Varos Onkormanyzata 2330 Dunaharaszti, F5 tit 152.
Az ingatlan cime: Az ingatlan megnevezese: Az ingatlan hasznositasi formaja: Tulajdonos: Telek terlilet: Hasznos iizemi es raktar terlilet: I'""
'forgl/lllli,
, I, I, Ill"
2330 Dunaharaszti, Soroksari tit Ipartelep Raktar es telephely Dunaharaszti Varos Onkormanyzata 1.309 m2 Az epiiletek elbontasra keriilnek IlJ.854. 7481 t
1,111,
Az ingatlan cime: Az ingatlan megnevezese: Az ingatlan hasznositasi [ormaja: Tulajdonos: Telek teriilet:
2330 Dunaharaszti, Duna u. Kivett tit
Az ingatlan cime: Az ingatlan megnevezese: Az ingatlan hasznositasi [ormaja: Tulajdonos: Telek teriilet: Hasznos iizemi es raktar terlilet:
2330 Dunaharaszti, Duna u. Ipartelep Raktar es telephely Dunaharaszti Varos Onkormanyzata
1',(/"
forgl/lllli""
I, Ill'
['{'k/,
Varos Onkormanyzata
17.089 m2 Az epiiletek elbontasra keriilnek ::5lJ.::03.805 1 t
,'AliI,
Az ingatlan cime: Az ingatlan megnevezese: Az ingatlan hasznositasi [ormaja: Tulajdonos: Telek teriilet: 1'/(/, ltorgl/lllli
Ot Dunaharaszti
IH"dill'"
2330 Dunaharaszti, Duna u. Ipartelep Raktar es telephely Dunaharaszti Varos Onkormanyzata
lJ5.('lJ4.111) It
Az ingatlan cime: Az ingatlan megnevezese: Az ingatlan hasznositasi [ormaja: Tulajdonos: Telek terulet: /' 1(/,
I.!o/'glllllli
L'I
"'A /,,'/
2330 Dunaharaszti, Duna u. Beepitetlen teriilet Epitesi telek Dunaharaszti Varos 6nkormanyzata
5 J. 282. 583 J 1
,'1\1(1,'
Konnyen
Atlagos
Problematikus
Eros kereslet
Kiegyensulyozott piae
Kinalati tulsuly
I Felelosseget
kizar6 korulmeny nines
IX
LEES & FIA Ingatlanforgalmaz6, Befekteto es Tanacsad6 Kft, 2330 Dunaharaszti, Fa LIt 65. A Z.: 117tJH06-
4
Nehez X
X
Eros tulkinalat
1. Tulajdoni lapok kivonata
X
2. Helyszinrajz kivonata
X
3. TSZT, HESZ kivonat
X
4. Fot6k
X
Ingatlan cime: Helyrajzi szama: Szolgalmi jogok, haszonelvezet, ill. egyeb terhek:
2330 Dunaharaszti, Soroksari ut 5231/1., 5231/2., 5231/3., 5231/4., 5236. Az ertekelt ingatlanok tulajdoni lapjai tehermentesek.
Miiszaki adatok, leiro informticiok Telek terulete: (teljes ingatlan) Telek alalga, formaja: Telek hatarai, keritettsege: Elhelyezkedese, fekvese, tajolasa:
Domborzati es lejtesviszonyok: Terulet beepitettsege, nyitottsaga: Kornyezo ingatlanok jell. hasznformaja Telepulesen belUli elhelyezkedese: MegkOzelithetosege: Kozlekedesi eszkOzok: Kozmuvesitettseg: Amennyiben elerheto a lekOtott kapacitasok (elektromos aram, gaz, viz, ipari viz) Hasznositas jelenlegi formaja: Hasznositasi forma az ervenyben levo TSZT szerint:
Varhato e a kOzeljovoben a terulet atminositese, ha igen milyen celra:
Egyeb, az ingatlan erteket jelentosen betolyaso16 kOrulmeny: Korabbi ill. jelenlegi kOrnyezetszennyezo tevekenyseg:
36.881 m2
Sokszog alaku. 4 oldalrol kOrbekeritett. Az ertekelt ingatlan Dunaharaszti Duna-partjan, a telepules belterUleten, az 510-es muut, es a BKV sinpalyak mellett fekszik Kornyezeteben lakOingatlanok talalhatok A terulet sikfelszinu, az 510-es utfe/ol rezsuvel. Az ingatlanon 5 muszakilag kulOnallo epulet talalhato, melyeket - a Megbizo tajekoztatilsa szerint - varhatoan elbontanak Tobbsegeben lakOepuletek. BelterUlet Dunaharaszti Foutrol nyilo Duna utea altaI hataroltan. Az ingatlan Budapestrol tavolsagi busszal, illetve vasuttal es kOzuton egyarant elerheto (az ingatlan 300m-es korzeteben) A terulet viz, villany, gaz es esatorna kOzmuvekkel ellatott. Viz: 100-as bekOtes (egyben tuziviz is); esatorna: gravitaeios, ill. nyomott vezetek atemelovel, de ra lehet esatlakozni a 150-es terulet elotti vezetekre; elektromos kapacitils: max. 3x100A; gaz: >20 m3/h Raktar, muhely es iroda VIe-Sz Szabadonallo beepitesi mod szerint beepitheto kOzponti vegyes terulet; VIe-O Jellemzoen oldalhataron allo beepitesi mod szerint beepitett ill. beepitheto kOzponti vegyes terUlet; OhIDP Duna-parti uduloterulet A jelenlegi hasznositasi forma az ervenyben levo szabalyozasi terv eloirasaival nines szinkronban. A Hisz szerint, 4 even belUl tervezik a kOrnyezet-idegen ipari tevekenysegekfelszamolasat a telepules belteruleten, az ingatlanok ovezeti besorolasa mar eszerint lettek meghatilrozva; a kOzeli Sport-sziget rekultivacioja tolyamatban van (sport es turisztikai eel) Kozponti es Duna melletti lokacio Az ingatlant erinto kOrnyezetszennyezo tevekenysegrol informacionk nines - bar itt ipari tevekenyseg folyt, a talaj felso retege pedig feltO/tott, igy nem tudhato mi van a felszin alatt.
A meg fennallo epuletek nemelyikenek fizikai allapota rendkivUl leromlott, de ennek ellenere meg kielegitik az alapveto kovetelmenyeket, a fentiekben reszletezett rendeltetesuknek megfeleloen meg hasznalhatok. A szakertoi velemeny - a Megbizo keresere - nem ter ki a felepitmenyek ertekelesere.
A piaci forga/mi (osszehasonlit6 a/apon tortena) erteke/es azt hatarozza meg, hogy az adott tipusu es kia/akittisu ingat/an irant milyen az adott te/epu/esen belUli aktualis keres/et. A te/ek forga/mi ertekenek meghattirozasa a te/epulesen belUli e/he/yezkedesenek su/yozasava/ kezdadott, es utana a miiszaki, a kOzgazdasagi, az esztetikai erteke/emek es az osszehasonlit6 piaci informaci6k figye/embeveteleve/ tortent meg. Az ingat/an kOzvet/en kOrnyezeteben hason/6 kia/akitasu, a/apterUletii, es kOzmiivesitettsegi foku e/adott ingat/anok nem /e/hetakfe/, ezert a hason/6 ovezetben leva Fa ut melletti ingat/anok korriga/t kina/ati ara szo/ga/hat osszehasonlitasi a/apu/ a piaci forga/mi a/apu ertekeleshez. Ez a/apjan e/mondhat6, hogy a kia/aku/t piaci arszint szerint az ilyen telekingatlanok -18.497 Ft/m2 tirszinten mozognak. A Dh.5236. hrsz-u ingat/an bar mas ovezetben es mas miivelesi agga/ rende/kezik, mint a ve/e szomszedos teru/etek, megis osszefugga teru/etra/ beszelUnk, ame/ynek miivelesi aga illetve ovezeti besorolasa is - a Kepvise/a TestUlet belatasa szerint - szabadon a/akithat6, ezert azonos faj/agos ertekke/ szamo/tam.
Dunaharaszti Dunaharaszti Dunaharaszti
A fenti kia/aku/t piaci arszintet m6dositani szukseges az erteke/t ingat/an egyedi sajatossagai szerint. Ennek megfe/e/aen, a teru/et nagysagara tekintette/ -8%-ka/; a beepitheta te/ekingat/an eredeti allapotba va16 visszaallitasanak varhat6 kO/tsegei (utfe/Uletek e/bontasa es az eset/eges ta/ajszennyezes jO/dcsereve/ tortena he/yreallitasa) miatt tovabbi -lO%-ka/ csokkentettem a kia/aku/t arszintet. Fentiek miatt, a terUlet ertekelesene/ 15.168 Ft/m2 faj/agos ertekke/ szamo/tam (ez egyutta/ azt is je/enti, hogy ha az ertekcsokkentes okai e/haru/nak, pl. Megbiz6 a teru/etet fe/osztja, vagy eppen az eredeti allapot he/yreallitasanak kO/tsegei nem meru/nekfe/, a teru/et at/agara ugyanennyive/ nahet).
A fenti tablazatban szereplo ut eredetileg nem forgalomkepes, de az Onkormanyzat dontesen mulik, hogy a helyett egy setany kiszabalyozasat irja elo egy olyan befektetonek, aki a teriiletet egy tagban kivanja beepiteni. Utobbi esetben, a teljes teriilet ertekenek meghatarozasanal az ut teriiletevel is szamithatunk. A fenti ingatlanban levo kizarolagos tulajdoni illetoseg vizsgalatat piaci forgalmi alapu modszerrel vegeztiik el. A piaci osszehasonlitason alapulo megkOzelitesre vonatkozoan az a velemenyiink, hogy megfelelo szamu adat allt rendelkezesiinkre ahhoz, hogy az e modszerrel kapott erteket megbizhatonak tekinthessiik. A szamitasok eredmenyet mindezek alapjan kello pontossagUnak fogadhatjuk el.
Az ertekeles targyat kepezo ingatlanok - specialis elhelyezkedesiiknel es nagysaguknal fogva korlatozottan forgalomkepesek, de nehez meghatarozni egy ilyen ingatlan erteket akkor is, ha a piacon eppen nincsen szamottevo keres let hason16 ingatlanok irant. Alternativ hasznositaskent, az Onkormanyzat megvaltoztathatja az ingatlan ovezeti besorolasat " Odiilo ovezetre ", a teriilet felosztasaval egyidejuleg - ebben az esetben az iidiilotelkek ertekesitesebol nagyobb bevetelre szamithat, amely novekmenyt a teljes infrastruktura kiepitesi-, es a kiszabalyozando ut kOltsegei el is vinnenek. Ennek a hasznositasnak egyebkent is ellentmondanak a tulajdonos Onkormanyzat eddigi tervei, miszerint az ingatlan - kOzvetlen Duna-parti fekvesenel, termalviz furasanak a lehetosegenel is a kistersegen beliili elhelyezkedesenel fogva is - tobbre predesztinalt annal, hogy pusztan felparcellazasra keriiljon. Azon egy (epitett es termeszeti kOrnyezetbe illeszkedo) kulturalis, idegenforgalmi vonzerovel rendelkezo beruhazas (pl. wellness-, vagy konferenciaszallo) is meg tudna va16sulni. Az, hogy erre eddig nem keriilt sor, nem veletlen - hiszen a beruhazas a kelletenel is tobb kockazatot hordoz magaban: • a termeszetes kOrnyezet, az alap infrastruktura nem erositi meg a hasznositas letjogosultsagat; • hason16 projekteket jobb turisztikai vonzerovel rendelkezo teriileten is 3x meggondolnak; • elzart kOzlekedesileg, a Hiv / 510 ut csomopontjanak anomaliai, es a kOzlekedesi letesitmenyek kOzelsege; • szallashely szolgaltatas ebben a letekben kOrnyezetidegen; • a jobb lathatosaggal, elerhetoseggel felmeriilo tobbletberuhazasok; • szomszedos, marado funkcioju ingatlanok, nem kiprobalt vagy bevezetett kOrnyezet; • a letrejovo beruhazasnak es a kOzvetlen kOrnyezetnek nagy a kontrasztja (konferenciaszallo / vizi iidiilok) - a kiilOnbozetet be kell fektetni; • es nem utolso aspektus a mukOdtetesben rejlo kockazat sem.
Velemenyiink szerint, egy kevert fejlesztesi alternativat kell kidolgozni a teriilet hasznositasara, mely magaban foglalja nem csak a termeszetes (Duna-parti, Sport-szigeti), de az epitett kOrnyezet rendezeset is. (Az Onkormanyzat tovabbi igenye szerint, tobb gazdasagos alternativat tudunk felsorakoztatni az ingatlan hasznositasara egy megva16sithatosagi tanulmanyban).
