Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2016.09.06 07:20:06 +02:00
Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 4422 - 52/2016 6
NEMOVITOST: Katastrální údaje: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Pozemek pro rezidenční výstavbu, p.č. 156 - podíl 1/2 ve prospěch Jana Bína Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Ruda nad Moravou, k.ú. Hrabenov, kód k.ú. 646393, LV 483 Alexandr Bín, Hrabenov 107, 78963 Ruda nad Moravou, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jan Bín, 9. května 40, 78963 Ruda nad Moravou, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková; č. obj.:042 EX 412/13, 30.10.2015
Adresa objednatele: Bráfova 53, 674 01 Třebíč telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Viktor Kovalec
Adresa zhotovitele:
Šumperská 523 523, 788 13 Rapotín telefon: +420731516169 IČ: 73160083
e-mail:
[email protected] DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištěný ceny obvyklé v místě a čase (současný stav)
Účel:
¨ koupě
¨ výstavba
Počet stran:
20 stran
V Rapotíně, dne 2.6.2016
¨ rekonstrukce
¨ leasing
Současný stav 50 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
¨ změna stavby
30.10.2015 Počet příloh:
14
Datum zpracování :
2.6.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.22
Otisk razítka
Ing. Viktor Kovalec
ý jiné
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: ¨ zast. plocha ¨ ostatní plocha ¨ orná půda ¨ trvalé travní por. ý zahrada ¨ jiný Přístup k pozemku: ý z veřejné komunikace ¨ přes vlastní pozemky ¨ zajištěn věcným břemenem ¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům ¨ právně nezajištěn Využití pozemků: ¨ RD ¨ byty ¨ rek.objekt ¨ výstavba ind. garáže Poloha: ¨ centrum ¨ kraj obce ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ nákupní zóna ¨ mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
¨ voda ¨ elektro
BUDOUCÍ STAV
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ý zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Prodejnost nemovitosti:
Přípojky:
¨ voda ¨ elektro
¨ MHD ¨ železnice ý dálnice/silnice I. tř. Okrajová část - zástavba RD 2 571 (stagnace) prodejná od 6 do 12 měsíců
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ¨ zpev. příjezd ý autobus ý silnice II.,III.tř
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 103 530 Kč 50 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je podíl 1/2 na pozemku v západní části obce a v současně zastavěném území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov , když tento se nachází dle platného územního plánu obce ve stávajících plochách bydlení s možností zastavění RD a v daném místě a okolí jsou obdobné pozemky běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází z realizovaných prodejům současné nabídky RK a znalostí odhadce, když tato je vzhledem k poloze spíše nižší. Výrazně omezujícím faktorem je skutečnost, že jde o ocenění pouze podílu 1/2, když takto realizované prodeje jsou pouze sporadické a uvedený prodej musí být „výhodný” a nelze aplikovat metodu, že jde o polovinu ceny běžného pozemku. Obvyklá cena byla stanovená podle porovnávací hodnoty, která nejlépe vystihuje reálné ohodnocení majetku na daném trhu s nemovitostmi a zohledňuje veškeré aspekty a dopady na cenu vzhledem k příslušné lokalitě, poloze nemovitosti, způsobu a účelu využití, dále ke geografickému a hospodářskému významu daného regionu. Na základe vyhodnocení dostupných dat, informací a znalosti trhu jsem toho názoru, že uvedené a popsané nemovitosti jsou za splnění níže uvedených podmínek na trhu prodejné. Obvyklá cena: 50 000 Kč Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.Výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 3) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Ruda nad Moravou je součástí okresu Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Šumperk. Obec Ruda nad Moravou se rozkládá asi osm kilometrů západně od Šumperku. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Osídlení této středně velké obce dosahuje zhruba počtu 2570 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Ruda nad Moravou se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bartoňov, Hostice, Hrabenov, Radomilov, Ruda nad Moravou a Štědrákova Lhota. Obec je vzdálená přibližně 18 km od polských hranic.Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ruda nad Moravou mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Ruda nad Moravou leží v průměrné výšce 325 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1350. Celková katastrální plocha obce je 2502 ha, z toho orná půda zabírá pouze osmnáct procent. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. ou vybudovány komplexní inženýrské sítě tj. veřejný vodovodní řad, STL plynovod a distribuční rozvody NN. Z pohledu trhu jde tedy o bývalou střediskovou obec, která sice sousedí s bývalým okresním městem Šumperk, ale nachází se za „kopcem” a nelze ji považovat za příměstskou. Oceňované nemovitosti jsou situovaný do západní části současně zastavěného území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov, a to po levé části silnice ve směru na Rudu nad Moravou vedle autobusové zastávky. Přístup je řešen ze silnice na p.č. 1231/1 vedeném v KN jako silnice/ostatní plocha ve vlastnictví Olomouckého kraje. Uvedená přístupová komunikace je s asfaltovým povrchem běžných parametrů a umožňuje parkování. Jde o klidnou část obce, která slouží jen k rezidenčnímu bydlení. V přilehlé silnici jsou vedeny hlavní řady inženýrských sítí (veřejný vodovodní řad, plynovod a distribuční rozvody NN), když hlavní řady se nachází přímo u hranice pozemků . Vzdálenost k autobusové zastávce cca 10 metrů, vlakové zastávce cca 1 km, vzdálenost do centra města 1 200 metrů. Vzdálenost do krajského města Olomouc cca 58 km. Občanská vybavenost je ve větší vzdálenosti. V oblasti nejsou známy žádné nadměrné výskyty radonu nebo seismologické poruchy, nemovitost leží v povodňové zóně ČAP - III., oblast s středním rizikem. Celkově jde o typicky rezidenční lokalitu na okraji dané obce.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ nákupní zóna ¨ ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Podklady: - LV č.483 pro k.ú. Hrabenov ze dne 11.6.2015 - prohlídka nemovitostí za účasti odhadce dne 30.10.2015 V současnosti jsou na pozemku krytá stání na auta, vedlejší stavba kůlny a zpevněné plochy, když se nepodařilo zjistit vlastníka.. Pozemek sloužil v minulosti jako parkoviště a zázemí provozovny řeznictví. Na části pozemku je vysázeno 6 stromků stáří cca 8 let. Jde o pozemek vedený v KN jako zahrada a v současnosti užívaný z poloviny jako parkoviště . Pozemek je veden v platném územním plánu obce ve projednávaném stabilizovaném území s funkčním využitím plochy smíšené obytné venkovské. Poloha na v západní části obce a v bezprostředním okolí se nachází jen zástavba RD a silnice. Odhadce je názoru, že pozemek lze pro účely tohoto ocenění považovat za stavební bez další podmínky doložení územně plánovací informace. Pozemek je rovný, osluněný se stavbou krytého stání pro 2 auta, stavbou kůlny a zpevněnými plochami. Přístup je zajištěn ze silnice v majetku Olomouckého kraje a odtud na vlastní pozemek. Parkovací možnosti na uvedené MK a na pozemku. Inženýrské sítě - v místě jsou vedeny hlavní řady vodovodu, plynovodu a NN, a to u hranice pozemku. Uvedený pozemek vzhledem k poloze a uvedeným skutečnostem lze považovat za stavební pozemek s možností zastavění RD. Na pozemku se nachází: - kryté stání na auta 2 - kůlna o ZP menší jak 16m -zpevněné plochy
Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: ¨ zast. plocha ¨ ostatní plocha
¨ orná půda
-3-
¨ trvalé travní por. ý zahrada
¨ jiný
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: ¨ voda Přístupová komu.: ý zpevněná Využití pozemků: ¨ RD
¨ kanalizace ¨ nezpevněná ¨ byty
¨ plyn ¨ elektro přes pozemky parc. číslo 1232/1 ¨ rekreační objekt
¨ telefon ¨ výstavba individuální garáže
Přístup a příjezd k pozemku ý z veřejné komunikace ¨ přes vlastní pozemky ¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům
¨ zajištěn věcným břemenem ¨ právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1232/1
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Olomoucký kraj/Olomoucký kraj
Druh pozemku ostatní plocha, silnice
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu ý ¨ ¨ ¨
Nemovitosti nejsou pronajímány.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3
Nemovitost: ý byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: ý doporučuji Rok zaplavení: 1997 Rozsah poškození:
¨ nebyla v minulosti zaplavena ¨ není nutné žádné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle údajů se nemovitosti nachází v záplavovém území č.III., když dle zjištění zde povodeň byla v r. 1997 Uvedená informace byla čerpána k nejbližšímu RD.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu .Výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 3) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána -4-
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 483 CZ071 Olomoucký 540978 Ruda nad Moravou
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0715 Šumperk 646393 Hrabenov
Vlastníci
Podíl
FO
RČ: 051219/6157
Alexandr Bín
FO
RČ: 490921/310
Jan Bín
Hrabenov 107, 78963 Ruda nad Moravou 9. května 40, 78963 Ruda nad Moravou
Pozemky 156
Pozemková parcela
Parcela KN
609 m
2
1/2 1/2
zahrada
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek p.č.156 vedený v KN jako zahrada. Pozemek je rovný, osluněný, dobře přístupný ze silnice. V místě hlavní řady inženýrských síti - voda, plyn, NN a to u hranice pozemku. Pozemek je vesměs obdélníkového tvaru. Pozemek se nachází na severovýchodním okraji obce v zastavěném území, když dle platného ÚP se nachází ve stabilizovaných plochách bydlení s možností zastavění RD- vyjádření města doloženo. Vzhledem k poloze a z uvedeného důvodu jej odhadce považuje za pozemek stavební. Omezení pro výstavbu je dáno pouze obecně technickými požadavky na výstavbu.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V dané obci a bezprostředním okolí jsou obdobné pozemky určené územním plánem k zastavění s IS nedaleko u 2 pozemku na trhu nabízeny a realizovány za částky cca 250 Kč/m a to dle polohy a vybudované infrastruktury. Odhadce tedy v uvedeném porovnání udává přehled pozemků, když jde o pozemky vedené v platném územním plánu jako zastavitelné. Na základě níže uvedeného porovnání je odhadce názoru, že obvyklá cena pozemků bude vzhledem k poloze a vzdálenosti IS v uvedeném intervalu porovnávaných pozemku, když tato je redukována na 80 % z důvodu prodeje pouze 1/2 .
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Ruda nad Moravou
870
220 000
252,87
0,68
170,69
0,75
188,53
0,78
172,43
Zrealizovaný prodej prodej pozemku nacházející se na okraji obce v lokalitě zvané Podžďáří, když pozemek je platným ÚP veden jako návrhový stavební. V okolí bude jen rezidenční zástavba RD. Přístup po zpevněné MK, v místě kompletní IS. Pozemek je prost jakýchkoliv staveb, venkovních úprav či trvalých porostů. Prodej 2015 Ruda nad Moravou
915
230 000
251,37
Zrealizovaný prodej prodej pozemku nacházející se na okraji obce v lokalitě zvané Podžďáří, když pozemek je platným ÚP veden jako návrhový stavební. V okolí bude jen rezidenční zástavba RD. Přístup po zpevněné MK, v místě kompletní IS. Pozemek je prost jakýchkoliv staveb, venkovních úprav či trvalých porostů. Prodej 2015 Ruda nad Moravou
1 939
426 580
220,00
Nabídka RK na prodej pozemku obci Ruda n/M, část Hrabenov, Dle platného územního plánu je možné na pozemku postavit rodinný dům. Pozemek se nachází pod lesem v mírně svažitém terénu a je z něho nádherný výhled na obec. Inženýrské sítě – plyn, elektřina, voda se nacházejí na hranici pozemku. V jednání je i vybudování kanalizace v obci. Nabídka RK 2016 Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zahrada Celková výměra pozemků:
156
Výměra m2 609 609
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 170 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
177,22 Kč/m2
Celková cena pozemku Kč 103 530 103 530
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je podíl 1/2 na pozemku v západní části obce a v současně zastavěném území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov , když tento se nachází dle platného územního plánu obce ve stávajících plochách bydlení s možností zastavění RD a v daném místě a okolí jsou obdobné pozemky běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází z realizovaných prodejům současné nabídky RK a znalostí odhadce, když tato je vzhledem k poloze spíše nižší. Výrazně omezujícím faktorem je skutečnost, že jde o ocenění pouze podílu 1/2, když takto realizované prodeje jsou pouze sporadické a uvedený prodej musí být „výhodný” a nelze aplikovat metodu, že jde o polovinu ceny běžného pozemku. Obvyklá cena byla stanovená podle porovnávací hodnoty, která nejlépe vystihuje reálné ohodnocení majetku na daném trhu s nemovitostmi a zohledňuje veškeré aspekty a dopady na cenu vzhledem k příslušné lokalitě, poloze nemovitosti, způsobu a účelu využití, dále ke geografickému a hospodářskému významu daného regionu. Na základe vyhodnocení dostupných dat, informací a znalosti trhu jsem toho názoru, že uvedené a popsané nemovitosti jsou za splnění níže uvedených podmínek na trhu prodejné. Obvyklá cena: 50 000 Kč 1) 2)
3)
Příslušenství ve formě přístřešků a dřevěné vedlejší stavby není oceněno, neboť není známo vlastnictví těchto nemovitosti a uvedené příslušenství nemá výrazný vliv na stanovenou cenu obvyklou. Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.Výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.Hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 103 530 Kč 50 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč
Silné stránky nemovitosti + IS v místě
Slabé stránky nemovitosti - mezi silnicí a Hrabenovským potokem - pouze podíl 1/2
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti. územní plán stanovení znalce
počet stran A4 v příloze 6 2 1 1 2 2
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.Spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4422 - 52/2016 znaleckého deníku.
V Rapotíně, dne 2.6.2016
Otisk razítka
-6-
Ing. Viktor Kovalec
LV č. 483 ze dne 11.6.2015
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Mapa KN
- 13 -
- 14 -
Mapa oblasti
detailní poloha v obci
poloha ve městě a okolí
poloha v regionu
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti.
pohled ze silnice V
pohled ze silnice S
východní část zahrady s ovocnými dřevinami
pohled Z
zpevněné plochy, stání na auta
- 16 -
územní plán
- 17 -
- 18 -
stanovení znalce
- 19 -
- 20 -
