2014

Znalec:

Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, 902 01 Pezinok mobil: 0905 254 405, ev.č. znalca: 914148

Zadávateľ posudku:

DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava

Objednávka zo dňa:

23.7.2014 (DD 77-2014)

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 104/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač

Počet listov posudku: 25 (9) Počet vyhotovení: 6 V Pezinku dňa: 26.8.2014

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku (odovzdanie spisového materiálu): 23.7.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 26.8.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 6.8.2014 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Informácie a písomné podklady poskytli: DUPOS dražobná, spol. s r.o. Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku:  Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa 23.7.2014  Znalecký posudok č. 05/2008, vypracovaný znalcom Ing. Eugénia Švecová, CSc. dňa 11.3.2008 Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom :  List vlastníctva č. 919, k. ú. Lamač, zo dňa 25.8.2014  Kópia katastrálnej mapy, k. ú. Lamač, zo dňa 6.8.2014  Fotodokumentácia  Kópia mapy mesta-umiestnenie nehnuteľnosti a širšie vzťahy 6. Použitý právny predpis:  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov  Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z.  Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov  STN 7343 01 - Budovy na bývanie  Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb  Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline.  Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.

8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa.

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej

Ing. Katarína Uhlárová

Znalecký posudok č. 104/2014

list 2

hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 919, k.ú. Lamač A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parc. Výmera druh spôsob Spoloč. Umiestnenie 2 číslo vm pozemku využ. poz. nehnut. pozemku 156 253 záhrady 4 1 157 82 zastav. plochy a nádvoria 15 1 Legenda: Kód spôsobu využív. pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1-Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby súpisné číslo 1664

na parcele číslo 157

Legenda: Kód druhu stavby Kód umiestnenia stavby

druh stavby 10

popis stavby Vysokohorská 6

Umiestnenie stavby 1

10 - Rodinný dom 1- Stavby postavené na zemskom povrchu

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby 1

Kudi Miroslav r. Kudi a Alena Kudiová r. Kovačičová, Batkova 11, Bratislava, PSČ 841 01, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Dátum narodenia:30.06.1969 Dátum narodenia : 20.10.1970

Poznámka Poznámka Poznámka Poznámka

Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14

Titul nadobudnutia:

Kúpna zmluva V-8039/08 zo dňa 28.04.2008

C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10



list 3

1

1

Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z18094/12 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13

Iné údaje: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľností bola vykonaná znalcom dňa dňa 6.8.2014 na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa 23.7.2014 za účasti znalca Ing. Katarína Uhlárová a vlastníkov ohodnocovanej nehnuteľnosti p. Kudi Miroslav a p. Alena Kudiová, ktorí ohodnocovanú nehnuteľnosť sprístupnili. Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 6.8.2014. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: K ohodnocovanej nehnuteľnosti bola poskytnutá dokumentácia: pôdorys domu, prevzatý zo znaleckého posudku poskytnutého spoločnosťou Dupos dražobná, spol. s r.o. Táto dokumentácia je v súlade so zisteným skutkovým stavom, okrem zakreslenej zmeny - šopa za domom bola zbúraná. Vek nehnuteľnosti je prevzatý z poskytnutého znaleckého posudku č. 05/2008-rodinný dom bol postavený v roku 1955 podľa čestného prehlásenia ktoré je doložené v prílohe posudku. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom Vo Výpise z katastra nehnuteľností v Liste vlastníctva č. 919 k.ú. Lamač je zapísaný aktuálny stav ohodnocovaných nehnuteľností. Údaje katastra súhlasia so zisteným skutkovým stavom. Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný zo spevnenej komunikácie (ul. Vysokohorská) prechodom cez pozemok p. č. 162 ktorý nie je premetom ohodnotenia. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - p.č. 162, k.ú. Lamač (prístup od ulice k ohodnocovanej nehnuteľnosti)

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je nepodpivničený RD s jedným nadzemným podlažím so šikmou strechou. Situovaný je v zastavanom území mesta, v hlavnom meste Bratislava, v mestskej časti Lamač, prístup k domu je cez p.č. 162 z asfaltovej komunikácie ul. Vysokohorská. V lokalite sú všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Dom je napojený na tieto verejné inžinierske siete (vodovodná prípojka, prípojka NN). Ohodnocovaný rodinný dom má pôdorys dvoch obdĺžnikov. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: I.NP - hlavný vstup do objektu je riešený zo strany dvora (p.č. 162) vstupom do kuchyne, z ktorej je vstup do izby a vstup do komory. TECHNICKÝ POPIS: Jednopodlažný rodinný dom so šikmou sedlovou strechou má zvislé konštrukcie prevažne murované z tehál, časť stien je murovaná z kombinovaného muriva (tehla a kameň) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50 cm. Deliace konštrukcie sú murované. Strecha je sedlového tvaru, krytina je z pálených jednoduchých škridlíc na drevenom krove, strop palach. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Okná sú drevené jednoduché, jedno okno z komory je plastové. Dvere sú drevené do oceľových zárubní. Vnútorné omietky sú vápenno - cementové hladké. Podlaha v izbe je laminátová, v kuchyni je betónová podlaha, v komore je udupaná hlina. Kúrenie v rodinnom dome je riešené v izbe



list 4

pieckou na tuhé palivo. V kuchyni je kombi sporák, smaltovaný drez, rozvod vody v dome je studenej v kuchyni. Elektroinštalácia je svetelná. V dome nie sú urobené rozvody kanalizácie ani plynu.

ZATRIEDENIE STAVBY 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

JKSO: KS:

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok užívania 1955

2

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m ]

1,2*(3,76*3,74+2,46*3,74+1,8*0,360,53*0,3+3,39*4,95)

48,64

kZP 120/48,64=2,467

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 2

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Položka

Bod 2 Základy

2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie

4

5

Deliace konštrukcie

6

Vnútorné omietky

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

12

Klampiarske konštrukcie strechy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13.2 z pozinkovaného plechu

445 535 55

Fasádne omietky 220

Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené

18

760

20

14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3

17

400

Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové

14.

160

Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov

10

1290

Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové

8

865

Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm

7

Hodnota

135

Okná 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

23

Dlažby a podlahy ost. miestností

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23.6 cementový poter, tehlová dlažba



150 355 50

list 5

25

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

30

Rozvod vody

25.2 svetelná

155

30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody

30

Spolu

5625

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35

Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks)

36

38

20

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks)

50

36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)

15

Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks)

45

15

Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks)

145

Spolu

245

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,235 kM = 1,15 2

Podlažie 1. NP

2

Výpočet RU na m ZP

Hodnota RU [€/m ]

(5625 + 245 * 2,467)/30,1260

206,78

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Podlažie 1. NP

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1955

59

41

100

59,00

41,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet 2

2

Hodnota [€]

Východisková hodnota

206,78 €/m *48,64 m *2,235*1,15

25 851,01

Technická hodnota

41,00% z 25 851,01

10 598,91

2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je zhotovená z oceľového potrubia, vybudovaná bola v roku 1955.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:


1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody


list 6

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1780/30,1260 = 59,09 €/bm 10 bm kCU = 2,235 kM = 1,15


Názov Vodovodná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1955

59

1

60

98,33

1,67


Výpočet


10 bm * 59,09 €/bm * 2,235 * 1,15

Technická hodnota

1,67 % z 1 518,76 €

Hodnota [€] 1 518,76 25,36

2.2.2 NN prípojka Elektrické rozvody, NN prípojka je vedená vzduchom, vybudovaná bola v roku 1955.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.c) kábelová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

270/30,1260 = 8,96 €/bm 1 5,38 €/bm 15 bm kCU = 2,235 kM = 1,15


Názov NN prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1955

59

1

60

98,33

1,67


Výpočet


15 bm * (8,96 €/bm + 0 * 5,38 €/bm) * 2,235 * 1,15

Technická hodnota

1,67 % z 345,44 €

Hodnota [€] 345,44 5,77

2.2.3 Latrína na p.č. 156 Drevená latrína je postavená na p.č. 156, má drevené laťkové dvere, strechu azbestocementovú.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ



list 7

Kategória: Bod: Kód KS:

11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) 11.1. Drevený bez žumpy 2ex Jednobytové budovy

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1200/30,1260 = 39,83 €/Ks 1 Ks kCU = 2,235 kM = 1,15


Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

6

14

20

30,00

70,00

Latrína na p.č. 156


Výpočet


1 Ks * 39,83 €/Ks * 2,235 * 1,15

Technická hodnota

70,00 % z 102,37 €

Hodnota [€] 102,37 71,66

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [€] [€]

Názov RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač Vodovodná prípojka NN prípojka Latrína na p.č. 156

Celkom:

25 851,01

10 598,91

1 518,76

25,36

345,44

5,77

102,37

71,66

27 817,58

10 701,70

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Rodinný dom je situovaný v intraviláne mesta Bratislava v mestskej časti Lamač. Bližšie umiestnenie je zaznamenané v Kópii mapy mesta. Samostatne stojaci rodinný dom je situovaný v spoločnom dvore, kde sa nachádzajú ďalšie rodinné domy. Prístup k domu je z ulice Vysokohorská prechodom cez spoločný dvor (p.č. 162). Na tomto pozemku sa nachádza aj prípojka vody. V predmetnej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Rodinný dom je napojený iba na miestny vodovod a má elektrickú prípojku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na rodinné bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09



list 8

Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Ide o vyhľadávanú lokalitu k bývaniu, výhodou je tiché prostredie a zároveň ľahká dostupnosť hlavného mesta Bratislavy. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,8. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,8

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600)

2,400

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,600

III. trieda

Priemerný koeficient

0,800

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,440

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,800 - 0,720)

0,080

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

Trh s nehnuteľnosťami



list 9

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu

4 5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

6

Typ nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením.

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

10

Konfigurácia terénu

orientácia hlavných miestností k SZ - SV severný svah o sklone 5% - 25%

12

Doprava v okolí nehnuteľnosti

13

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

železnica, autobus a miestna doprava

krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb

0,440

8

3,52

I.

2,400

7

16,80

III.

0,800

6

4,80

V.

0,080

10

0,80

I.

2,400

9

21,60

II.

1,600

6

9,60

IV.

0,440

5

2,20

III.

0,800

6

4,80

II.

1,600

7

11,20

II.

1,600

7

11,20

I.

2,400

10

24,00

III.

0,800

8

6,40

II.

1,600

9

14,40

III.

0,800

8

6,40

V.

0,080

7

0,56

V.

0,080

4

0,32

V.

0,080

20

1,60

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

IV.

Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia

18

24,00

Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny

17

30

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

0,800

Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15

III.

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa

14

10,40

Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

11

13

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %

8

0,800

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

7

III.

Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť

Spolu

180

174,60

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Koeficient polohovej diferenciácie


Výpočet kPD = 174,6/ 180


Hodnota 0,97

list 10

Všeobecná hodnota

10 380,65 €

VŠHS = TH * kPD = 10 701,70 € * 0,970

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky

POPIS Ohodnocované pozemky p. č. 156 a 157 sa nachádzajú z hľadiska polohy v miestnej časti mesta Bratislava-Lamač. Pozemky tvoria súvislý celok, v tvare dlhého úzkeho pásu so šírkou v priemere cca 3,7 metra a dĺžkou cca 90 metrov. Na pozemku p. č. 157 sa nachádza stavba rodinného domu s. č. 1664. Pozemok p. č. 156 je záhrada. Pozemky sú mierne svahovité. Prístup k pozemkom je možný z verejnej komunikácie len cez spoločný dvor (p. č. 162), ktorá nie je predmetom ohodnotenia. Technická infraštruktúra sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010.

Parcela

Druh pozemku

Spolu výmera 2 [m ]

Vzorec

Výmera 2 [m ]

Podiel

156

záhrada

253

253,00

1/1

253,00

157

zastavaná plocha a nádvorie

82

82,00

1/1

82,00

Spolu výmera

335,00

Obec: Východisková hodnota:

Bratislava 2 VHMJ = 66,39 €/m

Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

Hodnota koeficientu

Hodnotenie 6. obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov

1,60

2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia

0,95

4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta

1,00

3. obytná alebo rekreačná poloha

1,20

1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje)

1,00

1. nevyskytuje sa

1,00

12. iné faktory ( tvar pozemku ktorý obmedzuje zástavbu, prístup k pozemkom je cez spoločný dvor, ktorý nie je predmetom ohodnotenia)

0,50

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku


Výpočet

Hodnota

kPD = 1,60 * 0,95 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 * 0,50 2

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 66,39 €/m * 0,9120


0,9120 60,55 €/m

2

list 11

Všeobecná hodnota pozemku

2

2

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 335,00 m * 60,55 €/m

20 284,25 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€]

parcela č. 156

15 319,15

parcela č. 157

4 965,10

Spolu


20 284,25


list 12

III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Všeobecná hodnota pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností je stanovená metódou polohovej diferenciácie.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

10 380,65 €

Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

20 284,25 €

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač Vodovodná prípojka

10 280,94 24,60

NN prípojka

5,60

Latrína na p.č. 156

69,51

Pozemky 2

Pozemky - parc. č. 156 (253 m )

15 319,15

2

Pozemky - parc. č. 157 (82 m )

4 965,10

Spolu VŠH

30 664,90

Zaokrúhlená VŠH spolu

30 700,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 30 700,00 € Slovom: Tridsaťtisícsedemsto Eur

4. MIMORIADNE RIZIKÁ V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08



list 13

1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia.

V Pezinku, dňa 26.8.2014




list 14

IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia z katastrálnej mapy 3. Pôdorys 4. Doklad o veku 5. Kópia mapy obce 6. Fotodokumentácia



list 15

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 20.12.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 09 00 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914148. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 104/2014 znaleckého denníka č.8 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 104/2014

V Pezinku, 26.8.2014

................................................................ Ing. Katarína Uhlárová

2014

Recommend Documents