Znalec:
Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, 902 01 Pezinok mobil: 0905 254 405, ev.č. znalca: 914148
Zadávateľ posudku:
DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava
Objednávka zo dňa:
23.7.2014 (DD 77-2014)
ZNALECKÝ POSUDOK číslo 104/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač
Počet listov posudku: 25 (9) Počet vyhotovení: 6 V Pezinku dňa: 26.8.2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku (odovzdanie spisového materiálu): 23.7.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 26.8.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 6.8.2014 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Informácie a písomné podklady poskytli: DUPOS dražobná, spol. s r.o. Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku: Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa 23.7.2014 Znalecký posudok č. 05/2008, vypracovaný znalcom Ing. Eugénia Švecová, CSc. dňa 11.3.2008 Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom : List vlastníctva č. 919, k. ú. Lamač, zo dňa 25.8.2014 Kópia katastrálnej mapy, k. ú. Lamač, zo dňa 6.8.2014 Fotodokumentácia Kópia mapy mesta-umiestnenie nehnuteľnosti a širšie vzťahy 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov STN 7343 01 - Budovy na bývanie Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.
8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa.
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 2
hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 919, k.ú. Lamač A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parc. Výmera druh spôsob Spoloč. Umiestnenie 2 číslo vm pozemku využ. poz. nehnut. pozemku 156 253 záhrady 4 1 157 82 zastav. plochy a nádvoria 15 1 Legenda: Kód spôsobu využív. pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1-Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby súpisné číslo 1664
na parcele číslo 157
Legenda: Kód druhu stavby Kód umiestnenia stavby
druh stavby 10
popis stavby Vysokohorská 6
Umiestnenie stavby 1
10 - Rodinný dom 1- Stavby postavené na zemskom povrchu
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby 1
Kudi Miroslav r. Kudi a Alena Kudiová r. Kovačičová, Batkova 11, Bratislava, PSČ 841 01, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Dátum narodenia:30.06.1969 Dátum narodenia : 20.10.1970
Poznámka Poznámka Poznámka Poznámka
Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14
Titul nadobudnutia:
Kúpna zmluva V-8039/08 zo dňa 28.04.2008
C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 3
1
1
Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z18094/12 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13
Iné údaje: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľností bola vykonaná znalcom dňa dňa 6.8.2014 na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa 23.7.2014 za účasti znalca Ing. Katarína Uhlárová a vlastníkov ohodnocovanej nehnuteľnosti p. Kudi Miroslav a p. Alena Kudiová, ktorí ohodnocovanú nehnuteľnosť sprístupnili. Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 6.8.2014. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: K ohodnocovanej nehnuteľnosti bola poskytnutá dokumentácia: pôdorys domu, prevzatý zo znaleckého posudku poskytnutého spoločnosťou Dupos dražobná, spol. s r.o. Táto dokumentácia je v súlade so zisteným skutkovým stavom, okrem zakreslenej zmeny - šopa za domom bola zbúraná. Vek nehnuteľnosti je prevzatý z poskytnutého znaleckého posudku č. 05/2008-rodinný dom bol postavený v roku 1955 podľa čestného prehlásenia ktoré je doložené v prílohe posudku. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom Vo Výpise z katastra nehnuteľností v Liste vlastníctva č. 919 k.ú. Lamač je zapísaný aktuálny stav ohodnocovaných nehnuteľností. Údaje katastra súhlasia so zisteným skutkovým stavom. Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný zo spevnenej komunikácie (ul. Vysokohorská) prechodom cez pozemok p. č. 162 ktorý nie je premetom ohodnotenia. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - p.č. 162, k.ú. Lamač (prístup od ulice k ohodnocovanej nehnuteľnosti)
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je nepodpivničený RD s jedným nadzemným podlažím so šikmou strechou. Situovaný je v zastavanom území mesta, v hlavnom meste Bratislava, v mestskej časti Lamač, prístup k domu je cez p.č. 162 z asfaltovej komunikácie ul. Vysokohorská. V lokalite sú všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Dom je napojený na tieto verejné inžinierske siete (vodovodná prípojka, prípojka NN). Ohodnocovaný rodinný dom má pôdorys dvoch obdĺžnikov. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: I.NP - hlavný vstup do objektu je riešený zo strany dvora (p.č. 162) vstupom do kuchyne, z ktorej je vstup do izby a vstup do komory. TECHNICKÝ POPIS: Jednopodlažný rodinný dom so šikmou sedlovou strechou má zvislé konštrukcie prevažne murované z tehál, časť stien je murovaná z kombinovaného muriva (tehla a kameň) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50 cm. Deliace konštrukcie sú murované. Strecha je sedlového tvaru, krytina je z pálených jednoduchých škridlíc na drevenom krove, strop palach. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Okná sú drevené jednoduché, jedno okno z komory je plastové. Dvere sú drevené do oceľových zárubní. Vnútorné omietky sú vápenno - cementové hladké. Podlaha v izbe je laminátová, v kuchyni je betónová podlaha, v komore je udupaná hlina. Kúrenie v rodinnom dome je riešené v izbe
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 4
pieckou na tuhé palivo. V kuchyni je kombi sporák, smaltovaný drez, rozvod vody v dome je studenej v kuchyni. Elektroinštalácia je svetelná. V dome nie sú urobené rozvody kanalizácie ani plynu.
ZATRIEDENIE STAVBY 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy
JKSO: KS:
MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP
Začiatok užívania 1955
2
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m ]
1,2*(3,76*3,74+2,46*3,74+1,8*0,360,53*0,3+3,39*4,95)
48,64
kZP 120/48,64=2,467
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 2
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Položka
Bod 2 Základy
2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie
4
5
Deliace konštrukcie
6
Vnútorné omietky
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
12
Klampiarske konštrukcie strechy
13
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13.2 z pozinkovaného plechu
445 535 55
Fasádne omietky 220
Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené
18
760
20
14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3
17
400
Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové
14.
160
Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov
10
1290
Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové
8
865
Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm
7
Hodnota
135
Okná 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové
22
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
23
Dlažby a podlahy ost. miestností
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23.6 cementový poter, tehlová dlažba
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
150 355 50
list 5
25
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
30
Rozvod vody
25.2 svetelná
155
30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody
30
Spolu
5625
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35
Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks)
36
38
20
Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks)
50
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)
15
Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks)
45
15
Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks)
145
Spolu
245
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,235 kM = 1,15 2
Podlažie 1. NP
2
Výpočet RU na m ZP
Hodnota RU [€/m ]
(5625 + 245 * 2,467)/30,1260
206,78
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie 1. NP
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1955
59
41
100
59,00
41,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet 2
2
Hodnota [€]
Východisková hodnota
206,78 €/m *48,64 m *2,235*1,15
25 851,01
Technická hodnota
41,00% z 25 851,01
10 598,91
2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je zhotovená z oceľového potrubia, vybudovaná bola v roku 1955.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:
Ing. Katarína Uhlárová
1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Znalecký posudok č. 104/2014
list 6
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1780/30,1260 = 59,09 €/bm 10 bm kCU = 2,235 kM = 1,15
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Vodovodná prípojka
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1955
59
1
60
98,33
1,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
10 bm * 59,09 €/bm * 2,235 * 1,15
Technická hodnota
1,67 % z 1 518,76 €
Hodnota [€] 1 518,76 25,36
2.2.2 NN prípojka Elektrické rozvody, NN prípojka je vedená vzduchom, vybudovaná bola v roku 1955.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.c) kábelová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
270/30,1260 = 8,96 €/bm 1 5,38 €/bm 15 bm kCU = 2,235 kM = 1,15
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov NN prípojka
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1955
59
1
60
98,33
1,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
15 bm * (8,96 €/bm + 0 * 5,38 €/bm) * 2,235 * 1,15
Technická hodnota
1,67 % z 345,44 €
Hodnota [€] 345,44 5,77
2.2.3 Latrína na p.č. 156 Drevená latrína je postavená na p.č. 156, má drevené laťkové dvere, strechu azbestocementovú.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 7
Kategória: Bod: Kód KS:
11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) 11.1. Drevený bez žumpy 2ex Jednobytové budovy
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1200/30,1260 = 39,83 €/Ks 1 Ks kCU = 2,235 kM = 1,15
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2008
6
14
20
30,00
70,00
Latrína na p.č. 156
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
1 Ks * 39,83 €/Ks * 2,235 * 1,15
Technická hodnota
70,00 % z 102,37 €
Hodnota [€] 102,37 71,66
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [€] [€]
Názov RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač Vodovodná prípojka NN prípojka Latrína na p.č. 156
Celkom:
25 851,01
10 598,91
1 518,76
25,36
345,44
5,77
102,37
71,66
27 817,58
10 701,70
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Rodinný dom je situovaný v intraviláne mesta Bratislava v mestskej časti Lamač. Bližšie umiestnenie je zaznamenané v Kópii mapy mesta. Samostatne stojaci rodinný dom je situovaný v spoločnom dvore, kde sa nachádzajú ďalšie rodinné domy. Prístup k domu je z ulice Vysokohorská prechodom cez spoločný dvor (p.č. 162). Na tomto pozemku sa nachádza aj prípojka vody. V predmetnej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Rodinný dom je napojený iba na miestny vodovod a má elektrickú prípojku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na rodinné bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 8
Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia.
3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Ide o vyhľadávanú lokalitu k bývaniu, výhodou je tiché prostredie a zároveň ľahká dostupnosť hlavného mesta Bratislavy. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,8. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,8
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600)
2,400
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
1,600
III. trieda
Priemerný koeficient
0,800
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,440
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,800 - 0,720)
0,080
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1
Popis
Trieda
kPDI
Váha vI
Výsledok kPDI*vI
Trh s nehnuteľnosťami
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 9
dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
2
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu
4 5
Príslušenstvo nehnuteľnosti
6
Typ nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením.
9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
10
Konfigurácia terénu
orientácia hlavných miestností k SZ - SV severný svah o sklone 5% - 25%
12
Doprava v okolí nehnuteľnosti
13
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
železnica, autobus a miestna doprava
krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb
0,440
8
3,52
I.
2,400
7
16,80
III.
0,800
6
4,80
V.
0,080
10
0,80
I.
2,400
9
21,60
II.
1,600
6
9,60
IV.
0,440
5
2,20
III.
0,800
6
4,80
II.
1,600
7
11,20
II.
1,600
7
11,20
I.
2,400
10
24,00
III.
0,800
8
6,40
II.
1,600
9
14,40
III.
0,800
8
6,40
V.
0,080
7
0,56
V.
0,080
4
0,32
V.
0,080
20
1,60
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu
19
IV.
Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia
18
24,00
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny
17
30
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
0,800
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
15
III.
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa
14
10,40
Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva
11
13
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %
8
0,800
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
7
III.
Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť
Spolu
180
174,60
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Koeficient polohovej diferenciácie
Ing. Katarína Uhlárová
Výpočet kPD = 174,6/ 180
Znalecký posudok č. 104/2014
Hodnota 0,97
list 10
Všeobecná hodnota
10 380,65 €
VŠHS = TH * kPD = 10 701,70 € * 0,970
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky
POPIS Ohodnocované pozemky p. č. 156 a 157 sa nachádzajú z hľadiska polohy v miestnej časti mesta Bratislava-Lamač. Pozemky tvoria súvislý celok, v tvare dlhého úzkeho pásu so šírkou v priemere cca 3,7 metra a dĺžkou cca 90 metrov. Na pozemku p. č. 157 sa nachádza stavba rodinného domu s. č. 1664. Pozemok p. č. 156 je záhrada. Pozemky sú mierne svahovité. Prístup k pozemkom je možný z verejnej komunikácie len cez spoločný dvor (p. č. 162), ktorá nie je predmetom ohodnotenia. Technická infraštruktúra sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010.
Parcela
Druh pozemku
Spolu výmera 2 [m ]
Vzorec
Výmera 2 [m ]
Podiel
156
záhrada
253
253,00
1/1
253,00
157
zastavaná plocha a nádvorie
82
82,00
1/1
82,00
Spolu výmera
335,00
Obec: Východisková hodnota:
Bratislava 2 VHMJ = 66,39 €/m
Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov
Hodnota koeficientu
Hodnotenie 6. obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov
1,60
2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia
0,95
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,20
1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje)
1,00
1. nevyskytuje sa
1,00
12. iné faktory ( tvar pozemku ktorý obmedzuje zástavbu, prístup k pozemkom je cez spoločný dvor, ktorý nie je predmetom ohodnotenia)
0,50
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku
Ing. Katarína Uhlárová
Výpočet
Hodnota
kPD = 1,60 * 0,95 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 * 0,50 2
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 66,39 €/m * 0,9120
Znalecký posudok č. 104/2014
0,9120 60,55 €/m
2
list 11
Všeobecná hodnota pozemku
2
2
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 335,00 m * 60,55 €/m
20 284,25 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov
Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€]
parcela č. 156
15 319,15
parcela č. 157
4 965,10
Spolu
Ing. Katarína Uhlárová
20 284,25
Znalecký posudok č. 104/2014
list 12
III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č. 1664 postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Všeobecná hodnota pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností je stanovená metódou polohovej diferenciácie.
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
10 380,65 €
Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
20 284,25 €
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota [€]
Stavby RD s.č. 1664 na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač Vodovodná prípojka
10 280,94 24,60
NN prípojka
5,60
Latrína na p.č. 156
69,51
Pozemky 2
Pozemky - parc. č. 156 (253 m )
15 319,15
2
Pozemky - parc. č. 157 (82 m )
4 965,10
Spolu VŠH
30 664,90
Zaokrúhlená VŠH spolu
30 700,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 30 700,00 € Slovom: Tridsaťtisícsedemsto Eur
4. MIMORIADNE RIZIKÁ V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č. 1664 na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 04.05.2009 (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa 24.10.2011 (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č. 1664 na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO 00585441, podľa EX 358/10 zo dňa 23.05.2012 (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: 00151653 zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č. 1664 na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO 00151653) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa 09.04.2008 - Vz 626/08
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 13
1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/575-55476/08/Hrab zo dňa 17.06.2008 a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba súpis.č.1664 na parc.č.157 - dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa 17.08.2009, (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO 35724803) na rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa 30.11.2010 (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: 30 807 484) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č. 1664 na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/2011 - 33 zo dňa 29.10.2012 (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: 35697270 na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX - 1413/11 zo dňa 20.11.2013 (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia.
V Pezinku, dňa 26.8.2014
Ing. Katarína Uhlárová
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 14
IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia z katastrálnej mapy 3. Pôdorys 4. Doklad o veku 5. Kópia mapy obce 6. Fotodokumentácia
Ing. Katarína Uhlárová
Znalecký posudok č. 104/2014
list 15
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 20.12.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 09 00 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914148. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 104/2014 znaleckého denníka č.8 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 104/2014
V Pezinku, 26.8.2014
................................................................ Ing. Katarína Uhlárová