ZNALECKÝ POSUDEK č. 1206 - 46/2013
O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemků p.č. 551, PK 551/3, PK 552/1, PK 553/1, PK 554 a PK 555, které jsou zapsány na LV č. 280 v k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemku p.č. 552/2, které jsou zapsány na LV č. 470 v k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 12874/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemků, za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 26.08.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 122 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 26.08.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemků p.č. 551/1 a PK 551/3, PK 552/1, PK 553/1, PK 554 a PK 555, které jsou zapsány na LV č. 280 v k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemku p.č. 552/2, které jsou zapsány na LV č.470 v k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Žerčice 294 46 Žerčice Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Žerčice Katastrální území: Žerčice Počet obyvatel: 376 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.04.2012 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 280, k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okres Mladá Boleslav, ze dne 07.12.2011 - LV č. 470, k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okres Mladá Boleslav, ze dne 07.12.2011 - Kopie katastrální mapy s orientačním zákresem PK parcel k.ú. Žerčice, obec Žerčice, ze dne 20.12.2011, vyhotoveno KP Mladá Boleslav, č.j. PU - 4789/2011, měř.: 1:2880 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 12874/10-21, ze dne 07.12.2011 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Informace o územním plánu obce na Obecním úřadu v Žerčicích - Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemek p.č. 552/2 je zapsán na LV č. 470, kat. území Žerčice, obec Žerčice, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví Bucka Martina, nar.: 25.07.1976, bytem Tyršova 571, 294 41, Dobrovice o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2, Hůlkové Ivany, nar.: 15.03.1972, bytem Na Dubcích 1169, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4 a Kučerové Moniky, nar.: 10.10.1979, bytem Na Dubcích 1169, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4. V části C listu vlastnictví č. 470 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitosti Kučerové Moniky, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 025 Ex - 12874/2010 - 10(17 Exe 1685/2010) ze dne 29.05.2011 -2-
- Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 9 512,14 Kč s příslušenstvím, týká se spoluvlastnického podílu 1/4 Kučerové Moniky, ve prospěch ESSOX s.r.o., IČ: 26764652, Senovážné nám. 231/7, České Budějovice 6, 370 21, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 12874/2010 - 9(17 Exe 1685/2010 ze dne 29.05.2011 s právní mocí ke dni 06.06.2011 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitosti Kučerové Moniky, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 167 Ex - 10556/2011 - 15(6 Exe 2593/2011) ze dne 03.08.2011 Podle údajů z katastru nemovitostí jsou pozemky zapsány na LV č. 280, kat. území Žerčice, obec Žerčice, okres Mladá Boleslav, ve vlastnictví Bucka Martina, nar.: 25.07.1976, bytem Tyršova 571, 294 41, Dobrovice o velikosti spoluvlastnického podílu 1/12, Hůlky Josefa, nar.: 05.02.1949, bytem Na Dubcích 1169, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/12, Hůlkové Ivany, nar.: 15.03.1972, bytem Na Dubcích 1169, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4, Husákové Marie, nar.: 30.10.1947, bytem Erbenova 875, Mladá Boleslav II, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/12, Kučerové Moniky, nar.: 10.10.1979, bytem Na Dubcích 1169, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4, Mülerové Dany, nar.: 09.01.1970, bytem Paleckého náměstí 7, 294 41 Dobrovice a Říhové Emilie, nar.: 28.12.1945, bytem Ptácká 648/5, Mladá Boleslav III, 293 01, Mladá Boleslav 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/12. V části C listu vlastnictví č. 280 jsou zapsána tato omezení : - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav č.j.: 25 Nc 5383/2004 - 3 Os P10 ze dne 31.03.2004 s právní mocí ke dni 25.02.2005 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav č.j.: 17 Nc 6116/2005 - 5 Os P10 ze dne 30.11.2005 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav č.j.: 6 Nc 5145/2006 - 4 Os P10 ze dne 16.01.2006 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav č.j.: 17 Nc 5140/2006 - 4 Os P10 ze dne 13.01.2006 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav č.j.: 17 Nc 5141/2006 - 4 Os P10 ze dne 12.01.2006 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitosti Hůlky Josefa, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 6 č.j.: 080 Ex 137/2006 - 10 ze dne 03.04.2006 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitosti Hůlky Josefa, na základě Exekučního příkazu č.j.: 080 Ex - 135/2006 - 20 ze dne 03.04.2006. - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitosti Hůlky Josefa, na základě Exekučního příkazu č.j.: 808 Ex - 136/2006 - 09 ze dne 03.04.2006. - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 6 Nc 6234/2006 - 3, ze dne 03.11.2006 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 12 Nc 5260/2007 - 9 + opravné usnesení ze dne 24.08.2007 ze dne 3.4.2007 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 6 Nc 6124/2007 - 7, ze dne 20.02.2008 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 6 Nc 5637/2008 -3, ze dne 14.08.2008 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 nemovitosti Hůlky Josefa, na -3-
základě Exekučního příkazu č.j.: 77 Ex - 3847/2007 - 23(6Nc 6124/07) ze dne 16.03.2009 - Nařízení exekuce na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 17 Nc 3246/2009 -3, ze dne 21.09.2009 - Nařízení exekuce soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 6 Exe 3511/2010 - 11 (94 Ex05209/10), ze dne 15.10.2010 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Kamil Košina na Hůlku Josefa, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Mladá Boleslav, č.j.: 15 Nc 5109/2001 (040 Ex 57/01), ze dne 01.02.2002 - Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 150 000,- Kč s příslušenstvím, týká se spoluvlastnického podílu 1/12 Hůlky Josefa, ve prospěch Bretchneidra Jiřího Ing., RČ: 411128/119, Karlovo nám. 315/6, Praha 2 - Nové město, 120 00, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 040 Ex 57/2001 - 53(15 Nc 5109/2001 ze dne 22.04.2011 s právní mocí ke dni 28.04.2011 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitosti Kučerové Moniky, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 025 Ex - 12874/2010 - 10(17 Exe 1685/2010) ze dne 29.05.2011 - Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 9 512,14 Kč s příslušenstvím, týká se spoluvlastnického podílu 1/4 Kučerové Moniky, ve prospěch ESSOX s.r.o., IČ: 26764652, Senovážné nám. 231/7, České Budějovice 6, 370 21, na základě exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 12874/2010 - 9(17 Exe 1685/2010 ze dne 29.05.2011 s právní mocí ke dni 06.06.2011 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitosti Kučerové Moniky, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 167 Ex - 10556/2011 - 13(6 Exe 2593/2011) ze dne 03.08.2011 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek ve výši 713 657,Kč, týká se spoluvlastnického podílu 1/12 Hůlky Josefa, ve prospěch Finančního úřadu v Mladé Boleslavi, na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j.: 134803/2006/048940/0600, ze dne 06.12.2006 s právní mocí ke dni 16.01.2007 - Dražební vyhláška ke spoluvlastnickému podílu 1/12 hůlky Josefa na základě Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 080 Ex 135/2006 - 60 (17 Nc 5140/2006 - 4) ze dne 09.11.2011
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku jsou převážně zemědělské pozemky (pole) o celkové plošné výměře 16 425 m2, které leží při jihozápadní hranici intravilánu obce Žerčice. Navzájem sousedící rovinaté pozemky tvoří téměř souvislý trojúhelník, jehož „základna” jižně přiléhá k silnici Žerčice - Semčice a komplexem pozemků prochází železnice. Obec Žerčice leží asi 5 km východně od města Dobrovice a asi 10 km jihovýchodně od Mladé Boleslavi, v bývalém okrese Mladá Boleslav, ve Středočeském kraji. Pozemky o celkové plošné výměře 10 325 m2 jsou, dle územního plánu obce v zóně SC = smíšená centrální zóna (dle regulativu vhodné k výstavbě objektů např. pro nerušící výrobu), ostatní pozemky o celkové plošné výměře 6 100 m2 leží v zóně SZ = smíšená zóna, polyfunkční krajinné území, využívané zejména pro zemědělskou produkci.
7. Obsah znaleckého posudku
-4-
I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb.
280 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 551/1 1.2. Pozemek p.č. PK 551/3 1.3. Pozemek p.č. PK 552/1 1.4. Pozemek p.č. PK 553/1 1.5. Pozemek p.č. PK 554 1.6. Pozemek p.č. PK 555
470 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 552/2 II. Srovnávací metoda 2.1. Pozemek Seletice 2.2. Pozemek Žerčice 2.3. Pozemek Žerčice 2.4. Pozemek Žerčice
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
280 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 551/1 Popis Rovinatý pozemek pásovitého půdorysného tvaru, p.č. 551/1 o celkové plošné výměře 597 m2 je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o zatrubněný příkop (i dle územního plánu obce). Pozemek oceňuji jako zemědělskou půdu dle BPEJ. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] Zahrada 551/1 36 100 362,00
JC Úprava [Kč/m2] [%] 13,52
-5-
UC [Kč/m2] 13,52
Cena [Kč] 4 894,24
235,00 Mezisoučet 597,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
11,02
11,02 *
Zahrada p.č. 551/1 - zjištěná cena
2 589,70 7 483,94 1,0000 7 483,94 7 483,94 Kč
=
1.2. Pozemek p.č. PK 551/3 Popis Rovinatý pozemek pásovitého půdorysného tvaru, p.č. PK 551/3 o plošné výměře 106 m2 je zapsán v LV jako pozemek bývalého pozemkového katastr p.č. PK 551/3. Pozemek tvoří, dle KN mapy, součást pozemku p.č. 551/2, který je zapsán jako vodní plocha, koryto vodního toku. Jedná se o zatrubněný příkop (i dle územního plánu obce). Pozemek oceňuji jako zemědělskou půdu dle BPEJ. Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] Pozemek p.č. PK 551/3 36 100 106,00 PK 551/3 Mezisoučet 106,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 13,52
UC [Kč/m2] 13,52
Cena [Kč] 1 433,12
*
Pozemek p.č. PK 551/3 - zjištěná cena
=
1 433,12 1,0000 1 433,12 1 433,12 Kč
1.3. Pozemek p.č. PK 552/1 Popis Rovinatý pozemek čtyřúhelníkového půdorysného tvaru, p.č. PK 552/1 o plošné výměře 10 022 m2 je zapsán v LV jako pozemek bývalého pozemkového katastr p.č. 552/1. Pozemek tvoří, dle KN mapy, součást pozemku p.č. 552/1 a 552/5, které jsou zapsány jako orná půda. Pozemek je, dle územního plánu obce, zahrnut v zóně SC = smíšená centrální zóna. Oceňuji ho dle § 32, odst. 1. Ocenění Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 pozemek odst. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo PK 552/1
Výměra [m2] 10 022,00
Jedn. cena [Kč/m2] 20,00
Cena [Kč] 200 440,200 440,-
Pozemek p.č. PK 552/1 - zjištěná cena
=
1.4. Pozemek p.č. PK 553/1 Popis -6-
200 440,- Kč
Rovinatý pozemek pásovitého půdorysného tvaru, p.č. PK 553/1 o plošné výměře 303 m2 je zapsán v LV jako pozemek bývalého pozemkového katastru p.č. 553/1. Pozemek tvoří, dle KN mapy, součást pozemku p.č. 552/1 a 552/5, které jsou zapsány jako orná půda. Pozemek je, dle územního plánu obce, zahrnut v zóně SC = smíšená centrální zóna. Oceňuji ho dle § 32, odst. 1. Ocenění Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 pozemek odst. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo PK 553/1
Výměra [m2] 303,00
Jedn. cena [Kč/m2] 37,35
Cena [Kč] 11 317,05 11 317,05
Pozemek p.č. PK 553/1 - zjištěná cena
=
11 317,05 Kč
1.5. Pozemek p.č. PK 554 Popis Rovinatý pozemek pásovitého půdorysného tvaru, p.č. PK 554 o plošné výměře 119 m 2 je zapsán v LV jako pozemek bývalého pozemkového katastr p.č. PK 554. Pozemek tvoří, dle KN mapy, součást pozemku p.č. 555, který je zapsán jako orná půda. Jedná se o ornou půdu. Pozemek oceňuji jako zemědělskou půdu dle BPEJ. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] Pozemek p.č. PK 554 52 011 119,00 PK 553/1 Mezisoučet 119,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,46
UC [Kč/m2] 5,46
Cena [Kč] 649,74
*
Pozemek p.č. PK 554 - zjištěná cena
=
649,74 1,0000 649,74 649,74 Kč
1.6. Pozemek p.č. PK 555 Popis Rovinatý pozemek trojúhelníkového půdorysného tvaru, p.č. PK 555 o plošné výměře 3 521 m2 je zapsán v LV jako pozemek bývalého pozemkového katastr p.č. PK 555. Pozemek tvoří, dle KN mapy, součást pozemku p.č. 555, který je zapsán jako orná půda. Jedná se o ornou půdu. Pozemek oceňuji jako zemědělskou půdu dle BPEJ. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] Pozemek p.č. PK 555 52 011 1 464 PK 553/1 36 100 2 057 Mezisoučet 3 521
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,46 13,52
-7-
UC [Kč/m2] 5,46 13,52
Cena [Kč] 7 993,44 27 810,64 35 804,08
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
*
Pozemek p.č. PK 555 - zjištěná cena
=
1,0000 35 804,08
35 804,08 Kč
470 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 552/2 Popis Rovinatý pozemek trojúhelníkového půdorysného tvaru p.č. 552/2 o plošné výměře 1 757 m 2 je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o zemědělsky využívané pole. Pozemek oceňuji jako zemědělskou půdu dle BPEJ. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] zahrada 552/2 36 100 350,00 36 000 1 407,00 Mezisoučet 1 757,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 13,52 16,36
Zahrada p.č. 552/2 - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 13,52 16,36
Cena [Kč] 4 732,00 23 018,52 27 750,52 * 1,0000 27 750,52
=
27 750,52 Kč
Rekapitulace výsledných cen 280 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 551/1 1.2. Pozemek p.č. PK 551/3 1.3. Pozemek p.č. PK 552/1 1.4. Pozemek p.č. PK 553/1 1.5. Pozemek p.č. PK 554 1.6. Pozemek p.č. PK 555
7 483,90 Kč 1 433,12 Kč 200 440,- Kč 11 317,- Kč 649,70 Kč 35 804,08 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
257 127,80 Kč
celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
257 127,80 Kč 1/4 64 280,- Kč
470 1. Ocenění pozemků -8-
1.1. Zahrada p.č. 552/2
27 750,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
27 750,50 Kč
470 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
27 750,50 Kč 1/4 6 940 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
71 220,- Kč
II. Srovnávací metoda : V rámci srovnávací metody nebyla v obci Žerčice nalezena na realitních serverech ani v periodikách žádná zemědělská půda, pouze v obci vzdálené 10 km. Stavební pozemky k zástavbě pro bydlení v obci nalezeny byly. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky se liší rozlohou, lokalitou, možností napojení na inženýrské sítě, vybaveností i možnou zástavbou dle ÚP, v závěrečně tabulce jsou použité jednotlivé koeficienty k jejich úpravě tak, aby byly co nejvíce srovnatelné s oceňovanými pozemky. Obdobným způsobem byly oceněny pozemky nestavební. 2.1.) Pozemek Seletice Prodej pole o celkové plošné výměře 7 715 m2 v k.ú. Seletice. Plocha pozemku : Cena :
7 715 m2 31,- Kč/m2
2.2.) Pozemek Žerčice Prodej zasíťovaného pozemku s orientací na jih v obci Žerčice s vynikající dostupností MB i Prahy. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace, ideální pro stavbu RD. Na pozemku je vodovod a kanalizace. Plocha pozemku : Cena :
1 307 m2 758,- Kč/m2
3.2.) Pozemek Žerčice Stavební pozemek v zajímavé lokalitě v blízkosti lesa a rybníků s východní orientací. Vodovodní přípojka, elektřina v pilíři. Na pozemku je dřevěný zahradní domek 3 x 3 m s betonovou podlahou, plot s brankou v hodnotě 10 000,- Kč. Plocha pozemku : Cena :
1 703 m2 480,- Kč/m2
3.3.) Pozemek Žerčice
-9-
Stavební pozemek v zastavěné části obce v KN vedený jako zahrada. Pozemek lze využít pro stavbu domu pro bydlení, či rekreaci. Velmi pěkná jižní stráň, oploceno, přívod el. 220/380 V, voda je v ulici u pozemku. Plocha pozemku : Cena :
618 m2 793,- Kč/m2
I. Stanovení ceny zemědělské půdy srovnávací metodou: 14 668 * 30 = 440 040 Kč * 1/4 = 110 010 = 110 000,- Kč (LV č. 280) 1/4 – koeficient spoluvlastnického podílu 30 – cena za m2 zemědělské půdy 1 757 * 30 = 52 710 Kč * 1/4 = 13 177 = 13 000,- Kč (LV č. 470) 1/4 – koeficient spoluvlastnického podílu 30 – cena za m2 zemědělské půdy
II. Stanovení ceny pozemků k zástavbě srovnávací metodou: Tabulka srovnávaných stavebních pozemků : Pozemek : Žerčice Žerčice Žerčice
Výměra (m2) : 1 307 1 703 618
Cena (Kč/m2) : 758,480,793,-
koeficienty : 0,95*0,90*1,00*0,90 0,95*0,90*0,96*1,00 0,95*0,90*0,96*0,90
Průměr : k1 – koeficient navýšení cen realitní kanceláří o svoji provizi k2 – koeficient zasíťování k3 – koeficient vybavenosti (oplocení, kolna..) k4 – koeficient lokality Výpočet ceny pozemků k zástavbě : 6 100 * 520 = 3 172 000 * 1/4 = 793 000 Kč (LV č. 280) 6 100 – rozloha pozemku k zástavbě 1/4 - spoluvlastnický podíl
- 10 -
Upravená cena (Kč/m2) : 583,394,583,520,-
C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků (LV č. 280) 64 280,- Kč Administrativní cena pozemků (LV č. 470) 6 940,- Kč Srovnávací hodnota: Srovnávací hodnota zem. pozemků (LV č. 280) 110 000,- Kč Srovnávací hodnota pozemků k zástavbě (LV č. 280) 793 000,- Kč Srovnávací hodnota pozemků (LV č. 280)
903 000,- Kč
Srovnávací hodnota zem. pozemků (LV č. 470)
13 000,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota pozemků byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se výrazně liší, zejména při ocenění pozemků k zástavbě a to z důvodu, že vyhláška je k ocenění pozemků k zástavbě velmi špatně nastavena, zejména pozemků v malých sídelních útvarech (ceny pozemků vycházejí několikanásobně podhodnocené). Za obvyklou hodnotu pozemků považuji výsledky zjištěné srovnávací metodou. Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listů vlastnictví.
LV č. 280 :
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemků činí: 903 000,- Kč slovy : devětsettřitisícekorunyčeské a.
spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemkách p.č. 551/1 a PK 551/3, PK 552/1, PK 553/1, PK 554 a PK 555, které jsou zapsány na LV č. 280, k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 903 000,- Kč.
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví.
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
- 11 -
d.
Výsledná cena výše označeného spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z označených pozemků k datu ocenění činí 903 000,- Kč.
LV č. 470 :
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z pozemků činí: 13 000,- Kč slovy : třinácttisíckorunčeských
a.
spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku p.č. 552/2, který je zapsán na LV č. 470, k.ú. Žerčice, obec Žerčice, okr. Mladá Boleslav – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 13 000,- Kč.
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví.
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
d.
Výsledná cena výše označeného spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z označených pozemků k datu ocenění činí 13 000,- Kč.
V Praze, dne 26.08.2013
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1206 - 46/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 46/2013. - 12 -