2013

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1763/133/2013 NEMOVITOST:

Rodinný dům č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 13 a zahradě číslo parcelní 38, v katastrálním území obce Drhovy, okres Příbram.

Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Drhovy, k.ú. Drhovy Drhovy č.p. 20, 263 01 Drhovy nar. 4.7.1963, Jiří Dešt, Na Čihadlech 984, 26301 Dobříš, vlastnictví: výhradní nar. 4.7.1963, Jiří Dešt, Na Čihadlech 984, 26301 Dobříš, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Plzeň-sever, JUDr. Vendula Flajšhansová

Adresa objednatele:

Divadelní 2728/3a, 30100 Plzeň

ZHOTOVITEL :

Pavel Ulč

Adresa zhotovitele:

Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 3539/12. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

Datum místního šetření: Počet stran:

1 500 000,- Kč

5.11.2013

8 stran

Stav ke dni : Počet příloh: 6

V Třemošné - Záluží, dne 11.11.2013

NÁLEZ

5.11.2013 Počet vyhotovení: 2

Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 13 a zahradě číslo parcelní 38, v katastrálním území obce Drhovy, okres Příbram, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 3539/12, k datu 5.11.2013. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 240 pro kat. území obce Drhovy, vyhotovený dne 7.1.2013 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Drhovy vyhotovená dne 7.1.2013 pod č. PU 9318/2012-211 - kupní smlouva sepsaná v Praze dne 7.10.2008, právní účinky vkladu vznikly dnem 12.4.2010, rozhodnutím č.j. V-2102/2010-211 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne 4.10.2013 pod č.j. 121 EX 3539/12-25 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Plzni dne 4.10.2013 pod č.j. 121 EX 3539/12-26 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 5.11.2013 za účasti zástupce soudního exekutora a výlučného vlastníka nemovitosti, kdy bylo provedeno vlastní ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem od spoluvlastnice a rovněž informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v severní části intravilánu obce Drhovy, poblíž centra obce na zastavěné ploše č. parcelní 13 v původní zástavbě rodinných domů. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k oceňované nemovitosti je z jihozápadu, přímo z přilehlé státní silnice směr Dobříš - Sedlčany. V dané části obce je zaveden dle zjištěných informací a zejména prohlášení vlastníka nemovitosti, pouze vzdušný rozvod elektro, obec nemá veřejný rozvod vody, kanalizace ani zemního plynu. Obec Drhovy čítá cca 250 obyvatel, nemá potřebnou základní občanskou vybavenost, má velmi omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí zde vyšší úřady a instituce. Obec má celkem dobrou dostupnost autobusovou dopravou. V dané lokalitě jsou celkem omezené pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a vyššími úřady a institucemi, je nutno cestovat do spádového městečka Dobříš, vzdáleného cca 7 km a zejména okresního města Příbram, vzdáleného cca 23 km. Okolní zástavbu přímého okolí tvoří rodinné domy stejného stylu, podobného stáří, technického -2-

stavu a průběžné údržby. Vlastní budova přízemního rodinného domu č.p. 20 situovaného na zastavěné ploše č. parcelní 13, je střední velikosti se zastavěnou plochou 135 m2. Životní prostředí je v dané oblasti poměrně nenarušené přímým vlivem jakéhokoliv škodlivého průmyslu nebo provozu. Nemovitost je ovšem rušena automobilovým provozem na přímo přilehlé státní silnici. S nemovitostí rodinného domu č.p. 20 je předmětem ocenění rovněž vedlejší stavba - stodola, dále pak studna, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s několika málo trvalými porosty.

Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti:  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území  Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ

-3-

Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Přízemní nepodsklepený rodinný dům č.p. 20 se sedlovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 13, v severní části intravilánu obce Drhovy. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům byl dle prohlášení výlučného vlastníka postaven před cca 80 lety. Dům obsahuje v přízemí vstupní předsíň s bytem dispozice 2+1 a úplným příslušenstvím. Obvodové zdivo je vyzděno na tl. 45-60 cm z klasických zdících materiálů své doby výstavby s odžitou izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem, střešní konstrukce je sedlová, zakryta jednodrážkovou taškovou krytinou s úplnými klempířskými prvky, bez bleskosvodu. Fasádní omítka je dvouvrstvá břizolitová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Dveře jsou plné a prosklené do ocelové zárubně, okna osazena již plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy obytných místností jsou betonové s položenými standardními finálními podlahovými krytinami, dlažby položeny keramické. Vytápění domu je krbovou vložkou na tuhá paliva, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna pojistkovými automaty. Ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem, zásobování pitnou vodou přípojkou ze studny, odkanalizování splaškových vod je svedeno do žumpy. Rodinný dům je pokročilého původního stáří, celkem standardně vybaven a rovněž tak užíván ke svému účelu. S nemovitostí rodinného domu č.p. 20 je předmětem ocenění rovněž vedlejší stavba - stodola, dále pak studna, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s několika málo trvalými porosty. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům - Drevníky. Rodinný dům - Drevníky. Rodinný dům - Rybníky. Oceňovaná nemovitost Jednotka Zastavěná plocha všech podlaží Hrubá užitková plocha

ZP PUH

Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06

Velikost obce Správní funkce Poptávka po koupi nemovitostí Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. Struktura zaměstnanosti -4-

Výměra 135,00 m2 135,00 m2 Hodnota koeficientu 0,860 0,980 0,950 0,990 0,940 0,940 0,940 0,940 0,980 0,990

Životní prostředí Poloha vzhledem k centru obce Dopravní podmínky Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti v okolí Obyvatelstvo v sousedství Územní plán Inženýrské sítě Typ stavby Dostupnost jednotlivých podlaží Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky k objektu celkem Názor odhadce Výsledný koeficient

0,94 0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10

0,990 1,030 0,980 1,040 1,000 1,000 1,040 1,000 1,000 0,600 0,990 1,000 1,000 1,000 0,800 1,010 0,990 0,500 1,000 1,000 0,990 0,153

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům - Drevníky. Výchozí cena: 1 800 000,00 Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 1 440 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,86 1,01 0,94 0,99 0,98 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 1,05

Kč

2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,94 8. Kultura a sport 0,94 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 28. Technická hodnota 0,55 31. Názor odhadce 1,00

Jednotka: Hrubá užitková plocha [PUH]

Výměra 150,00 m2

Název: Rodinný dům - Drevníky.

-5-

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovit. 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

Jedn. cena 9 600,-

0,95 0,94 0,98 0,97 0,99 1,01 0,60 1,00 1,01 1,01 0,165

KC Upr. jedn. cena 0,165 58 182,-

Výchozí cena: 1 600 000,00 Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 1 280 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,85 1,01 0,94 0,99 0,98 1,00 1,00 0,96 1,00 0,99 1,03

Kč



Výměra 140,00 m2


0,95 0,94 0,98 1,00 1,00 1,00 0,60 1,00 1,01 0,90 0,112

Jedn. cena KC Upr. jedn. cena 9 142,86 0,112 81 633,-

Název: Rodinný dům - Rybníky. Výchozí cena: 2 580 000,00 Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: 2 064 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,86 0,99 0,94 0,99 0,98 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,01


Kč


Výměra 80,00 m2


Jedn. cena 25 800,-

KC Upr. jedn. cena 0,273 94 505,-

Ocenění Objekt číslo

Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 1.Rodinný dům - Drevníky. 58 182,00 2.Rodinný dům - Drevníky. 81 633,00 3.Rodinný dům - Rybníky. 94 505,00 SJC - minimum 58 182,00 -6-

0,95 0,94 0,98 0,97 1,01 1,00 0,70 1,00 0,95 1,04 0,273

SJC - průměr SJC - maximum Index oceňovaného obj. JCO - minimum JCO - průměr JCO - maximum Výměry oceňovaného obj. CO - minimum CO - průměr CO - maximum

0,153

135,00

78 107,00 94 505,00 0,153 8 902,00 11 950,00 14 459,00 135,00 1 201 770 1 613 250 1 951 965

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 1 201 770,- Kč Průměrná cena 1 613 250,- Kč Maximální cena 1 951 965,- Kč CP = COPRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( COMAXIMÁLNÍ - COMINIMÁLNÍ ) ] CP = 1 613 250 - [ 0,15 * ( 1 951 965 - 1 201 770 )] = 1 500 720,75 Kč Výsledná porovnávací hodnota

1 500 721 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota

Současný stav 1 500 721 Kč -7-

Obvyklá cena 1 500 000,- Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21

V Třemošné - Záluží 11.11.2013 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1763/133/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2013.

-8-

2013

Recommend Documents