ZNALECKÝ POSUDEK č. 356 - 66/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 4 postaveného na pozemku parc.č. St. 19/1, s pozemkem č.parc. St. 19/1 a 18, v katastrálním území Stradonice u Nižboru, obec Nižbor, okres Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Objednatel znaleckého posudku:
Insolvenční řízení KSPH 36 INS 11274/2013, Ing. Tomáš Zůza Kodaňská 61/45 110 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 36 INS 11274/2013
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 6.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 14100 Praha 4 telefon: +420602747768 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Praze 18.10.2013
28
stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se
A. Nález 1. Znalecký úkol Objednatel požaduje vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 4 postaveného na pozemku parc.č. St. 19/1, s pozemkem č.parc. St. 19/1 a 18, v katastrálním území Stradonice u Nižboru, obec Nižbor, okres Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím, a to podle stavu ke dni 6.10.2013 pro účely insolvenčního řízení. Dále byl znalecký úkol upřesněn a objednatel požaduje ocenit obvyklou cenou: ideální podíl ve výši 1/3 domu a pozemků, a dále ideální podíl ve výši 2/3 domu a pozemků.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 4 s pozemkem č. parc. St.19/1 a 18, dle LV č. 508, kú. Stradonice u Nižboru Adresa předmětu ocenění: Stradonice 4 267 05 Stradonice Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Nižbor Katastrální území: Stradonice u Nižboru Počet obyvatel: 1 871 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 41,4576 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 82,92 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.10.2013 za přítomnosti spolumajitelky nemovitosti pí. Jany Kotherové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku a) podklady zapůjčené objednatelem znaleckého posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV 508, k.ú. Stradonice u Nižboru, vyhotovený Českou poštou a.s. dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, dne 4. 10. 2013 (viz příloha I) - kopie usnesení č.j.: KSPH 36 INS 11274/2013-A-15, které vyhotovil Krajský soud v Praze, dne 29.7.2013 - informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku a spolumajitelkou nemovitosti při místním šetření b) podklady opatřené znalcem: - skutečnosti a výměry zjištěné podepsaným znalcem při místním šetření dne 6.10.2012 - dále uváděný cenový předpis a metodiky
-2-
- vyhláška Ministerstva financí č. 450 ze dne 5. prosince 2012, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č.3/2008, ve znění pozdějších předpisů Sb. - metodická příručka k zákonu č. 151/1997 Sb., vydaná autorským kolektivem vedeným Ing. Alenou Hallerovou, CSc., pod názvem Oceňování nemovitostí I - IV, včetně dodatků oprav a změn - publikace Úřední oceňování majetku 2013 od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., Ing. Pavla Krejčíře a Ing. Vlasty Scholzové, kterou vydalo CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno v lednu 2013 - program pro oceňování nemovitostí NemExpress verze 3.1.20 - katastrální mapa získaná z náhledu do katastru nemovitostí (viz příloha č. II) - internetová inzerce realitních společností - fotodokumentace pořízená při prohlídce a uložená v archivu znalce Žádné jiné podklady nebyly v době zpracování k dispozici.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jana Jakubíková, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Jana Kotherová, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Miroslav Miščík, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Vlastníci pozemku: Jana Jakubíková, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Jana Kotherová, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Miroslav Miščík, Stradonice 4, 267 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/3 Vlastnické a evidenční údaje jsou dokladovány výpisem z katastru nemovitostí LV č. 508 v příloze znaleckého posudku a dalšími výše uváděnými podklady.
6. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace nebyla předložena, ocenění je provedeno podle výše uvedených podkladů, zaměření a vlastního ohledání. Výměry pozemků byla převzaty z katastru nemovitostí.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je samostatný rodinný dům, situovaný v centru obce Stradonice, v okrese Beroun. Stradonice, obec Nižbor leží necelé dva kilometry východně od Nižboru na pravém břehu Berounky. Stradonice jsou dozajista nejstarším osídleným místem na celém Nižborsku. I přesto, že je dnes okolí obce zaplaveno rekreační výstavbou, Stradonice samotné si až na některé menší zásahy dodnes uchovaly původní selský ráz s někdejšími grunty. Obec je hůře dostupná, nejvhodněji osobními auty, vlak a autobusy jezdí pouze do obce Nižbor. V obci není mimo restaurace žádná běžná občanská vybavenost, ta se nachází v obci Nižbor, resp. v Berouně, vzdáleném cca 7 km.
-3-
Pozemek, na kterém se nemovitost nachází, má nepravidelný tvar a je mírně svažitý, je částečně oplocený, bez zjevné orientace ke světovým stranám. Přístup k pozemku je po místní veřejné zpevněné komunikaci. Z veřejných inženýrských sítí je provedeno napojení na elektro 240V/400V, kanalizace je svedena do žumpy, zdroj vody je z vlastní studny na pozemku, která zároveň slouží pro sousední nemovitost. Dále je nemovitost napojena na plyn. Rodinný dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečně upraveným podkrovím se sedlovou střechou s vikýři. Dům jsou v současnosti využíván jako 3 samostatné byty, kdy vstup do bytu v podkroví je společný se vstupem do bytu v 1.NP přes jeho předsíň, v zadní části domu je byt 1+kk se samostatným vstupem ze dvora. Stáří domu se nepodařilo zjistit, jedná se pravděpodobně o původní rodinný dům spojený s hospodářskou částí, dnes upravené pro bydlení. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavby, které jsou všechny ve špatném stavebně technickém stavu a cenu nemovitosti spíše snižují. Jedná se zejména o stodolu s porušenou statikou a střechou, zděnou kůlnu, zděný přístřešek, suchý zděný venkovní WC a kůlna za vstupem na pozemek. Všechny tyto vedlejší stavby jsou určeny spíše k demolici, jejich stav je silně zhoršený bez možnosti řádného využití. Pozemek je ze tří stran sevřený obdobnými stavbami pro bydlení, postavenými prakticky na hraniční čáře, sousední dům postavený na severozápadní hranici pozemku má směrem na oceňovaný pozemek umístěné okno. Území, ve kterém se nemovitost nachází, je zastavěno převážně původními rodinnými domy s hospodářskými objekty. Zástavní práva ani další zápisy o exekučním příkazy k prodeji a zástavní práva uvedené na listu vlastnictví č. 508 v obvyklé ceně nemovitosti zohledňovány nejsou.
8. Obsah znaleckého posudku Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4 1b) Stodola 1c) Kůlna 1 1d) Přístřešek 1e) Kůlna 2 1f) Suché WC 1g) Studna 1h) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”
Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4 Popis Konstrukčně se jedná o zděnou stavbu, s nefunkčními izolacemi proti zemni vlhkosti. Stěny jsou zděné ze smíšeného zdiva v tl. 0,60 m. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným podhledem a zaklenuté. Vnější povrchy obvodových stěn jsou opatřeny poškozenými dožilými omítkami. Vnitřní povrchy stěn a stropů tvoří převážně vápenné štukové omítky, v podkroví palubkový obklad. Střešní konstrukce je dřevěná. Střecha je opatřena střešní krytinou z bonnského šindele s nedokončenými detaily. Klempířské prvky střechy jsou z pozinkového plechu pouze na straně do dvora, bleskosvod není. Stáři a opotřebení stavby nebylo doloženo, podle odborného odhadu bylo stáří domu stanoveno na 90 roků. Dům byl od roku jeho pořízení současnými majiteli v prosinci roku 2001 postupně opravován a rekonstruován. Opravy a rekonstrukce nejsou dokončené, některé opravy byly prováděny amatérským způsobem. Prohlídkou nemovitosti byl zjištěn zhoršený technický stav domu, není dokončena vestavba podkroví, schodiště, omítky venkovní a vnitřní, střešní krytina. Některé nové konstrukce již jsou poškozené, např. plovoucí podlahy v 1.NP. Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Výše koeficientu dle přílohy č. 39 reálně neodráží možnosti prodejnosti této nemovitosti. Díky velkému obestavěnému prostoru a spoluvlastnictví je tato nemovitost velmi špatně obchodovatelná. Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:
§ 5, typ A zděná -5-
Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1122
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. podzemní podlaží 5,10*2,88 1. nadzemní podlaží (5,46+2,32)*(13,28+12,29) podkroví (5,46+2,32)*(13,28+12,29)
[m2] 14,69 198,93 198,93
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 14,69 m2 1,81 m 2 198,93 m 2,70 m 198,93 m2 2,60 m
Název 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží (5,10*2,88)*(1,81+0,10) 1.nadzemní podlaží + (198,93-14,69)*(0,90+1,30)*1/2 podezdívka ((5,46+2,32)*(13,28+12,29))*(3,50) podkroví ((5,46+2,32)*(13,28+12,29))*(2,85)/1/2
= =
[m3] 28,05 m3 202,66 m3
= =
696,27 m3 283,48 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. podzemní podlaží 1.nadzemní podlaží + podezdívka
PP NP NP Z
podkroví Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha
betonové pasy bez izolace zděné smíšené dřevěné a klenbové krov dřevěný -6-
Obestavěný prostor 28,05 m3 202,66 m3 696,27 m3 283,48 m3 1 210,46 m3
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
živičná bonnský šindel pouze jedna strana pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky, v podkroví palubky jednovrstvé hrubé omítky, poškozené chybí běžné keramické obklady betonové dřevěné dveře v ocelových zárubních dřevěná, zdvojená prkenný povrch, plovoucí keramická dlažba ústřední topení v 1. NP v 2.NP pouze krbová kamna na dřevo 240/400 V chybí rozvod studené i teplé vody bojler zemní plyn žumpa 3 x kombinovaný sporák 3xumyvadlo, 2xvana, sprchový kout 3 x splachovací chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
Obj. podíl [%] S S S S S P S P C S P S S S S S P S C S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
S P S
100 100 100
P C S P S S S S S P S C S S S P S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,41 5,80 1,29 0,00 2,30 0,46 3,20 5,20 2,20 1,00 2,60 1,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S S S C
3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100
0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 89,89 0,8989
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,59 90 140 64,29 S 21,20 100,00 1,00 21,20 22,20 90 120 75,00 S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,28 90 120 75,00 S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,64 90 110 81,82 S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 10 20 50,00 P 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 10 30 33,33 S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 10 50 20,00 P 2,80 100,00 1,00 2,80 2,93 90 95 94,74 S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 10 30 33,33 P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 90 110 81,82 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 10 60 16,67 S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 10 50 20,00 S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,30 10 20 50,00 S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 10 40 25,00 S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 10 35 28,57 S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,50 10 37 27,03 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 10 35 28,57 S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,99 10 15 66,67 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 10 35 28,57 P 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 10 45 22,22 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 10 22 45,45 S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,29 10 45 22,22 S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 10 45 22,22 Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 210,46 m3 * 6 600,69 Kč/m3
= =
-8-
Opot. z celku 5,5225 16,6500 6,2100 6,2510 1,7800 0,3133 1,2140 2,7759 0,8033 0,8591 0,5584 1,0900 1,1500 0,2625 1,5571 1,2164 0,9571 1,3267 0,1486 0,7222 0,2363 0,9532 0,0689 52,6265
2 290,1, 1200 0,8989 0,8500 2,1310 1,5806 6 600,69 7 989 871,22 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 52,6265 % Úprava ceny za opotřebení
-
4 204 789,58 Kč
RD č.p. 4 - zjištěná cena
=
3 785 081,64 Kč
1b) Stodola Popis Zděná stodola s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou nad obdélníkovým půdorysem. Stáří je stanoveno odhadem na 90 roků, technický stav špatný, poškozená statika, popraskané obvodové stěny, poškozená střecha. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 18,12*11,14
=
[m2] 201,86
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 201,86 m2 201,86
Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 9,52 m 1 921,71 1 921,71
PVP = 1 921,71 / 201,86 = 9,52 m PZP = 201,86 / 1 = 201,86 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (18,12*11,14)*(9,52+0,10)
=
[m3] 1 941,86 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení
-9-
Obestavěný prostor 1 941,86 m3 1 941,86 m3
Hodnocení standardu
Část [%]
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pásy bez izolace zděné tl. 15 + pilířky, popraskané chybí dřevěný umožňující podkroví pálená krytina, poškozená chybí vápenná jednovrstvá omítka, pouze místy částečně jednovrstvé omítky poškozené chybí chybí dřevěná chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
Obj. podíl [%] P P C S P C P P X C C S C C X C C C
10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00
P P C S P C P
100 100 100 100 100 100 100
P
100
X C C S C C X C C C C X C X C X C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 4,97 11,78 0,00 6,90 1,29 0,00 2,02 1,43 0,00 0,00 0,00 1,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C X C X C X C X
2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30,19 0,3019
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * * * *
2 695,0,9390 0,9527 0,5206 0,3019 0,8500 2,1650 0,4130
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 941,86 m3 * 287,99 Kč/m3
= =
287,99 559 236,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
475 350,82 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
83 885,44 Kč
1c) Kůlna 1 Popis Zděná kůlna s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou nad obdélníkovým půdorysem. Stáří je stanoveno odhadem na 90 roků, technický stav špatný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch - 11 -
Název 1.NP
Plocha 8,40*2,98
[m2] 25,03
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 25,03 m2 2,00 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,40*2,98)*((2,00+3,10)*1/2+0,10)
[m3] 66,33 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina poškozená žlaby a svody z pozinku, poškozené vápenná jednovrstvá omítka, pouze místy
Hodnocení standardu P S C P P P P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
X P C C C
100 100 100 100 100
sololitové chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce
Obestavěný prostor 66,33 m3 66,33 m3
Obj. podíl [%] P S C P P P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 - 12 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 0,46 0,46
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 3,73 0,78
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P X P C C C
6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100
0,46 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
2,81 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 47,13 0,4713
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,4713 0,8500 2,0930 1,5806
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 66,33 m3 * 1 656,60 Kč/m3
= =
1 656,60 109 882,28 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
93 399,94 Kč
Kůlna 1 - zjištěná cena
=
16 482,34 Kč
1d) Přístřešek Popis Zděný přístřešek navazující na zděnou kůlnu, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou nad obdélníkovým půdorysem. Stáří je stanoveno odhadem na 90 roků, technický stav špatný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 8,360*2,98
=
[m2] 24,91
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha
Název - 13 -
24,91 m2
1.NP
2,00 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,36*2,98)*((2,00+3,10)*1/2+0,10)
[m3] 66,02 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů
betonové pásy bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina poškozená chybí vápenná jednovrstvá omítka, pouze místy
Obestavěný prostor 66,02 m3 66,02 m3
Hodnocení standardu P S X P P S P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
X X X X X
100 100 100 100 100
8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] P S X P P S P X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 - 14 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,61 31,00 0,00 15,41 5,89 4,20 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,01
Koeficient vybavení K4:
0,6501
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 66,02 m3 * 1 371,04 Kč/m3
= =
1 371,04 90 516,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
76 938,65 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
13 577,41 Kč
750,0,6501 0,8500 2,0930 1,5806
1e) Kůlna 2 Popis Zděný přístřešek přistavěný k čelnímu plotu, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou nad obdélníkovým půdorysem. Stáří je stanoveno odhadem na 90 roků, technický stav špatný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 2,46*2,41
=
[m2] 5,93
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 5,93 m2 1,80 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 15 -
Název 1.NP
Obestavěný prostor (2,46*2,41)*((1,80+2,20)*1/2+0,01)
[m3] 11,92 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina chybí vápenná jednovrstvá omítka, pouze místy
Hodnocení standardu P S C P S S P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
X P C C C
100 100 100 100 100
dřevěné svlakové chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8):
Obestavěný prostor 11,92 m3 11,92 m3
Obj. podíl [%] P S C P S S P X P C C C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
[Kč/m3] - 16 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
=
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 2,81 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 52,42 0,5242
1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 11,92 m3 * 1 842,54 Kč/m3
= =
1 842,54 21 963,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
18 668,62 Kč
Kůlna 2 - zjištěná cena
=
3 294,46 Kč
0,5242 0,8500 2,0930 1,5806
1f) Suché WC Popis Zděný suchý záchod za domem. Stáří je stanoveno odhadem na 90 roků, technický stav špatný. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
22.2. Záchod zděný bez žumpy 1,00 ks 242
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 5 500,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
5 500,- Kč 0,8500 2,3180 1,5806 17 128,41 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
14 559,15 Kč
Suché WC - zjištěná cena
=
2 569,26Kč
1g) Studna Popis kopaná studna s věcným břemen braní vody a vstupu ke studni pro sousední č.p. 52
- 17 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 15,00 m 1 ks 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 5 200,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 2 772,- Kč/ks elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + + + = * * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 26 000,- Kč 2 772,- Kč 11 990,- Kč 69 562,- Kč 0,8500 2,3130 1,5806 216 166,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
183 741,61 Kč
Studna - zjištěná cena
=
32 424,99 Kč
1h) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Popis Jedná se zejména o čelní zděný plot, vrata, vrátka, zpevněné plochy, inženýrské přípojky, venkovní schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Seznam staveb Název stavby RD č.p. 4 Stodola Kůlna 1 Přístřešek Kůlna 2 Celkem:
Cena stavby 3 785 081,64 83 885,44 16 482,34 13 577,41 3 294,46 3 902 321,29 Kč
Ocenění - 18 -
Cena staveb celkem: Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
*
3 902 321,29 0,0200
=
78 046,43Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky Popis Jedná se o pozemek v obci zastavěný rodinným domem. Skládá se z pozemku č. parcely St. 19/1 o výměře 1193 m2, označený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemku č. parcely 18 o výměře 336 m2, označený v katastru nemovitostí jako zahrada. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 250 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 250 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 250% + 10% * (100 % + 250%) 285,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Byla proto použita přirážka. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,2580 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 82,92 1,00 2,1310 2,2580 285,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 82,92 0,40 2,1310 2,2580 285,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 19/1 18
- 19 -
Upr. cena [Kč/m2] 1 536,13 614,45
Výměra [m2] 1 193,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 536,13
Cena [Kč] 1 832 603,09
336,00
614,45
206 455,20 2 039 058,29
Pozemky - zjištěná cena
=
2 039 058,29 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty Popis Na pozemku se nacházejí běžné ovocné a okrasné porosty, neudržované Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
2 039 058,29 1 529 500 666 794,73 0,065 43 341,66 43 341,66 Kč
Rekapitulace ceny dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4 1b) Stodola 1c) Kůlna 1 1d) Přístřešek 1e) Kůlna 2 1f) Suché WC 1g) Studna 1h) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
3 785 081,60 Kč 83 885,40 Kč 16 482,30 Kč 13 577,40 Kč 3 294,50 Kč 2 569,30 Kč 32 425,- Kč 78 046,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 015 361,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky
2 039 058,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3. Ocenění trvalých porostů celkem
43 341,70 Kč
Cena dle cenového předpisu celkem
6 097 761,90 Kč
- 20 -
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem bude uvažován pouze samotný rodinný dům bez vedlejších staveb.
1a) RD č.p. 4 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 860,00
0
Kč 1 990 000
Kč/m2 2 314
KC 3,39
Upravená cena Foto Kč/m2 7 851
Prodej, dům rodinný, 860 m˛ Celková cena: 1 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Stradonice Datum aktualizace: 26.08.2013 ID zakázky: 454857 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 2 Plocha zastavěná: 916 m 2 Plocha užitná: 860 m 2 Plocha podlahová: 860 m 2 Plocha pozemku: 1 229 m Parkovací stání: 15x Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytového domu o 11 bytových jednotkách k rekonstrukci ve velice příjemné a žádané lokalitě v CHKO Křivoklátsko v obci Nižbor u Berouna (6 km). Na rekonstrukci domu je vydáno stavební povolení a zpracovaná projektová dokumentace. Veškeré IS (voda, plyn, kanalizace, elektřina) jsou přivedeny k domu. Celková podlahová plocha bytů je 683 m˛, parkování pro 14 automobilů je umožněno na pozemku, který je součástí domu. V obci se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní spojení do Berouna je umožněno pravidelnou autobusovou dopravou nebo vlakem. Velice dobrá dostupnost do Prahy (25 min). 323,00
0
4 900 000
Prodej, dům rodinný, 323 m˛ Celková cena: 4 900 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Stradonice Datum aktualizace: 20.08.2013 ID zakázky: N206 Budova: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 4 - 21 -
15 170
0,57
8 593
2
Plocha zastavěná: 268 m 2 Plocha užitná: 323 m 2 Plocha podlahová: 323 m 2 Plocha pozemku: 1 510 m Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 2008 Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Satelit Elektřina: 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Rodinný dům se čtyřmi byty se nachází v centru obce Stradonice u Nižboru v okrese Beroun. V domě jsou bytové jednotky o dispozicích 1+kk, 2+kk, 2+kk a 3+kk. Všechny byty jsou po rekonstrukci, tři jsou kompletně dokončeny, ve čtvrtém chybí finální povrchy. Dům se nachází na pozemku o výměře 1510 m2 a patří k němu také garáž a dílna. Žádaná lokalita s dobrou dostupností do Berouna a blízko nájezdu na dálnici D5 (25 minut do Prahy). Příroda v těsné blízkosti, CHKO Křivoklátská vrchovina. Hypotéku zajistíme.
80,00
0
1 200 000
15 000
0,55
Prodej, dům rodinný, 80 m˛ Celková cena: 1 200 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Na Břasích, Hýskov Datum aktualizace: 12.09.2013 ID zakázky: 9/2738 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Zástavba: Venkovská Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 2 Plocha zastavěná: 100 m 2 Plocha užitná: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 130 m 2 Plocha zahrady: 30 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům v obci Hýskov, jedná se o první v řadě domů na okraji obce ale v blízkosti nádraží ČD a centra obce. Dům je před rekonstrukcí, zaveden nově plyn a ústřední topení, nová krytina na polovině střechy. Všechny inženýrské sítě zavedeny, vodovod, plyn, kanalizace. Možnost půdní vestavby. Dům je podsklepen. Z okem je krásný výhled na řeku, ale povodně zde nebyli a nehrozí. Formálně se však bohužel nejedná o konkrétní dům vymezený katastrem nemovitostí ale o podíl ve výši této části celé řady domů. Celá řada domů je vedena pod jedním číslem popisným, domy mají propojené půdy i sklepy. Majetkoprávní vztahy jsou řešeny pouze podílovým spoluvlastnictví. Sousedské vztahy jsou ale velmi dobré, domy se postupně rekonstruují a již byla udělána i jedna půdní vestavba. Pro více informací nás kontaktujte. - 22 -
8 304
260,00
0
2 850 000
10 962
0,79
8 693
Prodej, dům rodinný, 260 m˛ Celková cena: 2 850 000 Kč za nemovitost Adresa: Habrová, Nižbor Datum aktualizace: 14.10.2013 ID zakázky: 1295 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 2 Plocha zastavěná: 151 m 2 Plocha užitná: 260 m 2 Plocha podlahová: 260 m 2 Plocha pozemku: 618 m Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Cena odpovídá stavu nemovitosti. Nabízíme rodinný dům 4+1, garáž v obci Nižbor, okres Berou. Nachází se v chráněné krajinné oblasti Křivoklátské vrchoviny,nezáplavová oblast. Dům je vpůvodním udržovaném stavu. Topení je ústřední plynový kotel, vlastní studna, napojen na obecní kanalizaci. V přízemí je velká kuchyň, obývací pokoj, koupelna, WC, sklípek, špajz. V 1. patře 2 pokoje, 2.patro jeden pokoj, další je možné přistavit. Zahrada u domu je terasovitá do svahu. Občanská vybavenost v místě, spojení autobus, vlak směr Beroun. Dům je možné využít i jako sezoní chalupu.
Variační koeficient před úpravami: 48,01 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
- 23 -
3,91 % 2 8 360 Kč/m 2 280,00 m 2 340 800 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
1. Pozemek Stradonice
1 200
2 000 000
1 666,67
0,68
1 125,11
2,51
1 064,89
Celková cena: 2 000 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 1 667 Kč za m˛ Adresa: Stradonice Datum aktualizace: 18.08.2013 ID zakázky: 446293 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 1 200 m2 Plyn: Plynovod Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej stavebního pozemku o velikosti 1200 m˛ v obci Stradonice - Nižbor, okr. Beroun. Jedná se o dva pozemky o velikosti 600 m˛. Pozemek přiléhající ke komunikaci je určen k výstavbě rodinného domu, pozemek blíže k řece je veden jako zahrada. Pozemek se prodává i se stavebním povolením a projektem k výstavbě nízkoenergetického RD. Pozemek, na kterém je naplánována výstavba domu nebyl dotčen letošní povodní. Pozemek se mírně svažuje od silnice směrem k řece, od které je vzdálen přibližně 100 m. Stradonice je obec na břehu řeky Berounky. Doprava je možná i vlakem, do stanice Hýskov, přístupné po lávce přes Berounku. Autem 7 km do Berouna. 2. Pozemek Stradonice
19 770
8 400 000
424,89
Celková cena: 8 400 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 501 Kč za m˛ Adresa: Stradonice Datum aktualizace: 29.08.2013 ID zakázky: 224701 Plocha pozemku: 16 770 m2 Elektřina: 230V Popis: Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout k prodeji pozemek na stavbu RD o velikosti 16.770 m2, který katastrálně spadá do Strádonic u Nižboru, ale nachází se v blízkosti obce Zdejcina u Berouna. Na pozemku je možné postavit dva rodinné domy a zbytek využít jako zahradu. Místo je opravdu exkluzivní, v okolí les a téměř samota. Výjimečný pozemek pro výjimečné lidi. Pro více informací kontaktujte realitního makléře.
- 24 -
3. Pozemek Stradonice
680
856 800
1 260,00
0,82
1 030,91
Prodej, pozemek pro bydlení, 680 m Celková cena: 856 800 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m˛: 1 260 Kč za m˛ Adresa: Stradonice Datum aktualizace: 14.10.2013 ID zakázky: 501767 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 680 m2 Popis: Prodej pozemku určeného na výstavbu rodinného domu. Celková výměra pozemku je 680m2. Na pozemku je elektřina, plyn, dešťová kanalizace, nutné vybudovat ČOV nebo septik a studnu. Možnost odkoupení vedlejšího pozemku také o výměře 680m2, kde je studna. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Celková výměra pozemků
1 073,64 Kč/m
Parcela č. st. 19/1 18
Výměra m2 1 193 336
1 529
- 25 -
Jednotková cena Kč/m2 1 074 1 074
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 1 708 376 481 152
2 189 528
2
C. Rekapitulace Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4 1b) Stodola 1c) Kůlna 1 1d) Přístřešek 1e) Kůlna 2 1f) Suché WC 1g) Studna 1h) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
3 785 081,60 Kč 83 885,40 Kč 16 482,30 Kč 13 577,40 Kč 3 294,50 Kč 2 569,30 Kč 32 425,- Kč 78 046,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 015 361,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky
2 039 058,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 039 058,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty
43 341,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
43 341,70 Kč
Cena dle cenového předpisu celkem
6 097 761,90 Kč
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb 1a) RD č.p. 4
2 340 800,00 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 340 800,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky
2 189 528,00 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 189 528,00 Kč
Cena stanovená porovnáním celkem
4 530 328,00 Kč
- 26 -
Výsledné ceny Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám, polohy nemovitosti a situace na trhu s nemovitostmi, kdy nabídka nemovitostí převyšuje poptávku, stanovuji cenu obvyklou rodinného domu č.p. 4 s pozemkem č.parc. St.19/1 a 18 v celkové výši: 4 500 000,- Kč
Cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 rodinného domu č.p. 4 a pozemku č. parc. St. 19/1 a 18 stanovuji na:
1,200.000,-Kč Zdůvodnění: podílové spoluvlastnictví je především pro spoluvlastníky s menšinovým podílem velmi nevýhodné. V praxi z toho mohou vznikat různé nepříjemné situace, proto je třetina obvyklé ceny snížena o 20%.
Cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 rodinného domu č.p. 4 a pozemku č. parc. St. 19/1 a 18 na:
2,700.000,-Kč Zdůvodnění: z důvodu podílové spoluvlastnictví je dvoutřetinová obvyklá cena snížena o 10%.
Cena zjištěná odpovídá vzhledem k lokalitě, umístění výše uvedené nemovitosti a celkovému stavu nemovitosti, ceně obvyklé/tržní - tedy takové ceně, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
V Praze 18.10.2013
Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 141 00 Praha 4 tel.: 602 747 768 e-mail:
[email protected]
- 27 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 23.1.2007, č.j.: Spr 2091/2006 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 356 - 66/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 356.
E. Seznam příloh I - Výpis z katastru nemovitostí z LV 508 II - Kopie katastrální mapy
- 28 -