ZNALECKÝ POSUDEK č. 03086 - 0166 / 2013 o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.11 v k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků.
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova 25 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 8.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 11.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.11 v k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků.
2. Základní informace Rodinný dům č.p. 11 včetně příslušenství a pozemků Dolní Chrastava 11 463 31 Chrastava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Dolní Chrastava Počet obyvatel: 6 243 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 73,8716 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 221,61 Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.10.2013 za přítomnosti majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.10.2013, List vlastnictví č.730, katastrální území Dolní Chrastava, obec Chrastava, okres Liberec. LV č.730 A: Vlastník: SJM Rakaš Ladislav a Rakašová Jiřina, Nádražní 11, Dolní Chrastava, 463 31 Chrastava
B: Pozemky st.p.č.138 p.p.č.154/1
výměra výměra
565 m2 495 m2
p.p.č.900
výměra
75 m2
Budovy Dolní Chrastava, č.p.11
rod. dům
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne 8.10.2013
-2-
670522/0027 656127/0837
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zemědělský půdní fond ostatní plocha jiná plocha na st.p.č.138
- Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku v aktuálním znění. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb., vyhlášky č.387/2011 a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ladislav Rakaš, Dolní Charstava 11, 46331 Chrastava, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Ladislav Rakaš, Dolní Charstava 11, 46331 Chrastava, vlastnictví: SJM Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.730, Katastrálního úřadu pro LK, KP Liberec, pro obec Chrastava, k.ú. Dolní Chrastava, okr. Liberec.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Chrastava. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace, ulice Nádražní. Předmětem ocenění je rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Venkovní úpravy zahrnují přípojku el.energie, vodovodní přípojku, žumpu, septik, přípojku plynu, zpevněné plochy, vrata a vrátka v oplocení a oplocení.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č.138 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba I. 1.2.2. Vedlejší stavba II. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č.138 Popis Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sklonitou střechou. Převažující část zděného objektu je zastřešen sklonitou střechou, krytina z asfaltových šindelů, plochá střecha nad přístavbou z modifikovaných asfaltových pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna plastová, vytápění původně ústřední, nefunkční - demontovány radiátory i kotel. V přízemí je situováno zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyně, tři pokoje, koupelna, WC, a sklad. V podkroví jsou dva pokoje, chodba, komora, v mezipatře přístupném ze schodištové podesty je komora s přípravou na koupelnu. Do nízkého půdního prostoru je přístup po skládacím schodišti. Technická vybavenost je podstandardní. Celý objekt je ve zhoršeném technickém stavu po záplavách v roce 2010. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 83 let 4 075,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.P.P.: 4,32*7,38+5,85*9,52 I.N.P.: 7,78*10,87+2,40*4,72+5,28*12,26 II.N.P. - podkroví: 7,78*10,87+2,40*4,72 Název podlaží I.P.P.: I.N.P.: II.N.P. - podkroví: Obestavěný prostor I.P.P.: I.N.P.: podkroví a zastřešení:
Zastavěná plocha 87,57 m2 160,63 m2 95,90 m2
= = =
Konstrukční výška 2,46 m 3,07 m 2,54 m
(4,32*7,38+5,85*9,52)*(2,46) = (7,78*10,87+2,40*4,72+5,28*12,26)*(3,07) = (7,78*10,87)*1,08+(7,78*10,87)*2,78*0,50+(2 = ,40*4,72)*2,54+12,26*5,28*0,47 -4-
87,57 m2 160,63 m2 95,90 m2
215,43 m3 493,13 m3 268,08 m3
Obestavěný prostor - celkem:
=
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,14
976,64 m3
ZP1 = ZP =
160,63 m2 344,10 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - Pouze nefunkčí rozvody ústředního topení. 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 83 let: 0,60
č. III III III II I IV
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
I
-0,08
II
-0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
č. I II
Pi 0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,359 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s -5-
více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní změny trvalého charakteru - Zátopové území obce. 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II I
0,00 0,00 -0,10
II
0,00
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitosti I zatíženy zástavním právem.
Ti -0,05 0,00 -0,01
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,940 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,359 * 0,910 * 0,940 = 0,307 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m3 * 0,307 = 1 251,03 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 251,03 Kč/m3 * 976,64 m3 = 1 221 805,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 221 805,94 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba I. Popis Jedná se o přízemní objekt s rovnou střechou navazující na hlavní stavbu v uliční části. Stavba je zděná, s jedním oknem a vstupem z dvorního traktu. Objekt využíván jako sklad. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,78*4,26 I.N.P.
= -6-
[m2] 28,88
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,57 m 28,88 m2
Název I.N.P. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.N.P. (6,78*4,26)*(4,07)
[m3] 117,55 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy bez izolace proti zemní vlhkosti betonové tl. 15 - 30 cm s rovným podhledem plochá střecha podifikované pásy pozinkovaný plech vápenná omítka
Obestavěný prostor 117,55 m3 117,55 m3
Hodnocení standardu P
Část [%] 100
S S S S S S X P S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
podstandard jednoduchá betonová nefunkční
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] P S S S S S S X
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S S C
3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100
0,46 1,00 1,00 0,00
1,38 1,10 8,20 0,00 88,75 0,8875
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,8875 1,0000 2,0930 1,0730
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 117,55 m3 * 2 491,42 Kč/m3
= =
2 491,42 292 866,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 %
-
243 079,13 Kč
Vedlejší stavba I. - zjištěná cena
=
49 787,29 Kč
1.2.2. Vedlejší stavba II. Popis Jedná se o přízemní zděnou přístavbu k hlavní stavbě se sklonitou střechou neumožňující zřízení podkroví. Na objektu je nová střešní konstrukce, jinak podstandartní technické vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,75*4,78+4,59*3,72 I.N.P.
=
[m2] 44,56
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha
Název -8-
44,56 m2
I.N.P.
3,16 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.N.P. (5,75*4,78+4,59*3,72)*(3,26)+44,56*0,48*0,50
[m3] 155,96 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy bez izolace proti zemní vlhkosti zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví svařované pásy pozinkovaný plech podstandard
Hodnocení standardu P
Část [%] 100
S C P S S P X P C P C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
podstandard chybí podstandard
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
Obestavěný prostor 155,96 m3 155,96 m3
Obj. podíl [%] P S C P S S P X P C P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 2,81 0,00 1,38 0,00 3,77
12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C
5,80
100
0,00
0,00 56,19 0,5619
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,5619 1,0000 2,0930 1,0730
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 155,96 m3 * 1 577,39 Kč/m3
= =
1 577,39 246 009,74 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 %
-
204 188,08 Kč
Vedlejší stavba II. - zjištěná cena
=
41 821,66 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.5. Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: -25 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: -20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Nejedná se o sídelní část obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0730 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [%] [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 221,61 1,00 2,1460 1,0730 -20,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 221,61 0,40 2,1460 1,0730 -20,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo 138
- 10 -
Výměra [m2] 565,00
Jedn. cena [Kč/m2] 408,23
Upr. cena [Kč/m2] 408,23 163,29
Cena [Kč] 230 649,95
§ 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
154/1 900
495,00 75,00
Pozemky - zjištěná cena
163,29 163,29
=
80 828,55 12 246,75 323 725,25 323 725,25 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku jsou starší ovocné stromy a okrasné keře a živý plot. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
93 075,00 570 160 26 126,32 0,065 1 698,21 1 698,21 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č.138 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba I. 1.2.2. Vedlejší stavba II.
1 221 805,90 Kč 292 866,40 Kč 246 009,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 760 682,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
323 725,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
323 725,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 698,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 698,20 Kč
- 11 -
Celkem
2 086 105,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 086 105,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č.138 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba I. 1.2.2. Vedlejší stavba II.
1 221 805,90 Kč 49 787,30 Kč 41 821,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 313 414,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
323 725,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
323 725,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 698,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 698,20 Kč
Celkem
1 638 838,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 638 838,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 638 840,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsettřicetosmtisícosmsetčtyřicet Kč
Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.3/2008 Sb. po novele č.456/2008 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od 1.1.2009 mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to:
- 12 -
-
indexu trhu IT, indexu polohy IP a indexu konstrukce a vybavení IV
Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011, a č. 450/2012 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisíc Kč
- 13 -
1 640 000,- Kč
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Chrastava, Luční ul....................................................1 500 000,- Kč Rodinný dům Nová Ves u Chrastavy..............................................2 050 000,- Kč Rodinný dům Dolní Chrastava, Pobřežní ul....................................2 150 000,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,80. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: RD Chrastava, Luční ul..............................1 500 000,- Kč *0,80 = 1 200 000,- Kč RD Nová Ves u Chrastavy.........................2 050 000,- Kč *0,80 = 1 640 000,- Kč RD Dolní Chrastava, Pobřežní ul..............2 150 000,- Kč *0,80 = 1 720 000,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou............................ 1 680 000,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.
- 14 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 10.2013. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu.
Obvyklá cena: 1 640 000,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou ! Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 V Zásadě 11.10.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03086 - 0166 / 2013 znaleckého deníku. - 15 -
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013100143.
- 16 -
- 17 -
- 18 -