2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

855/141/2013

o obvyklé ceně nemovitosti - jiné stavby č.p. 296, stojící na pozemku parc.č. St. 388, zemědělského stavení bez čp/če, stojícího na pozemku parc.č. St. 232, objektu výroby bez čp/če, stojících na pozemcích parc.č. St. 379, jiné stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 387/1, (stavba bez čp/če – výroba na pč.st.359 byla zbourána); a pozemků parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 a 669/5 vč. příslušenství, to vše v k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové (LV č.580); - objektu bydlení v části obce Malé Poříčí č.p. 20, stojícího na pozemku parc.č. st. 27, a pozemků parc.č. st. 27 a 96/4 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod (LV 2400). Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 20668/12-63 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 28.3.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 12.5.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 66 stran textu, a je vyhotoven ve 3 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 16.7.2013

Znalecký posudek č.

855/141/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 4

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 4

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 4

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 5 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 5

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 5

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 6

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 6

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 6

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 6

6.

7.

5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 6

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 6

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 9

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 10

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 10 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 10

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 10

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 11

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 11 7.1.

LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem – „areál“ ............................................................................... 11

7.1.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 11

7.1.2.

Nemovitost - část areálu bývalých drůbežářských závodů ...................................................... 12

7.1.3.

Zemědělské stavení bez čp/če na parc.č. St. 232 - ubytovna ................................................. 12

7.1.4.

Jiná stavba č.p. 296 na parc.č. St. 388 - kanceláře................................................................. 14

7.1.5.

Objekt výroby bez čp/če na parc.č. St. 359 – nádrže (odstraněn) .......................................... 15

7.1.6.

Objekt výroby bez čp/če na parc.č. St. 379 - hala ................................................................... 15

7.1.7.

Jiná stavba bez čp/če na parc.č. St. 387/1 - sklad .................................................................. 17

7.1.8.

Příslušenství ............................................................................................................................ 18

7.1.9.

Pozemky .................................................................................................................................. 18

7.1.10.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ................................................................................................. 24

7.1.11.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .................................. 25

7.1.12.

Shrnutí ..................................................................................................................................... 25

7.2.

LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí (RD) .................................................................................................... 26

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 66


855/141/2013


7.2.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 26

7.2.2.

Objekt bydlení č.p. 20 (rodinný dům) s příslušenstvím ........................................................... 27

7.2.3.

Pozemky .................................................................................................................................. 29

7.2.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ................................................................................................. 30

7.2.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .................................. 30

7.2.6.

Shrnutí ..................................................................................................................................... 31

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 32

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 32 8.1.

LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem (areál) .................................................................................. 32

8.1.1.

Srovnávací metoda - areál ....................................................................................................... 32

8.1.2.

Výnosová metoda - areál ......................................................................................................... 35

8.1.3.

Stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků ................................................................... 38

8.1.4.

Vyhodnocení metod ocenění a stanovení obvyklé ceny ......................................................... 39

8.1.5.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .................................................................. 39

8.1.6.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ......................................................... 41

8.2.

LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí (RD) .................................................................................................... 56

8.2.1.

Srovnávací metoda .................................................................................................................. 56

8.2.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .................................................................. 60

8.2.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ......................................................... 60

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 64

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 66

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 66


Stránka 3 z 66


855/141/2013


A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 20668/12 - 13 a 167 EX 20668/12 - 15, tedy: - jiné stavby č.p. 296, stojící na pozemku parc.č. St. 388, zemědělského stavení bez čp/če, stojícího na pozemku parc.č. St. 232, objektu výroby bez čp/če, stojících na pozemcích parc.č. St. 379, jiné stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 387/1, (stavba bez čp/če – výroba na pč.st.359 byla zbourána); a pozemků parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 a 669/5 vč. příslušenství, to vše v k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové; vše zapsané na listu vlastnictví č. 580 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové; - objektu bydlení v části obce Malé Poříčí č.p. 20, stojícího na pozemku parc.č. st. 27, a pozemků parc.č. st. 27 a 96/4 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod, vše zapsané na listu vlastnictví č. 2400 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 580 pro k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové ALV: BLV:

Křepelková Jaroslava, Broumovská 20, Malé Poříčí, 547 01, Náchod; identifikátor: 706225/3242 Stavby: Způsob využití: Na parcele: Černožice, č.p. 296 jiná stavba St. 388 bez čp/če zem. stavení St. 232 bez čp/če výroba St. 359 bez čp/če výroba St. 379 bez čp/če jiná stavba St. 387/1 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. st. 232 zastavěná plocha a nádvoří 729 m 2 parc.č. st. 359 zastavěná plocha a nádvoří 27 m 2 parc.č. st. 379 zastavěná plocha a nádvoří 410 m 2 parc.č. st. 387/1 zastavěná plocha a nádvoří 305 m 2 parc.č. st. 388 zastavěná plocha a nádvoří 110 m 2 parc.č. 177/9 ostatní plocha 7831 m 2 parc.č. 182/4 orná půda 1020 m 2 parc.č. 182/5 orná půda 7875 m 2 parc.č. 188 ostatní plocha 2353 m 2 parc.č. 669/3 ostatní plocha 344 m 2 parc.č. 669/4 ostatní plocha 110 m 2 parc.č. 669/5 ostatní plocha 32 m


Stránka 4 z 66


FLV:

855/141/2013


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 182/4 31000 1020 m 2 parc.č. 182/5 31000 7875 m

* LV č. 2400 pro k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod, kraj Královéhradecký ALV: BLV:

FLV:

Křepelková Jaroslava, Broumovská 20, Malé Poříčí, 547 01, Náchod; identifikátor: 706225/3242 Stavby: Způsob využití: Na parcele Malé Poříčí, č.p. 20 bydlení St. 27 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 27 zastavěná plocha a nádvoří 273 m 2 parc.č. 96/4 zahrada 156 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 96/4 74068 156 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“


Stránka 5 z 66


855/141/2013


3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům.

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena při místním šetření konaném dne 12.5.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 580 ze dne 28.3.2013, k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2400 ze dne 28.3.2013, k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 20668/12-63 ze dne 28.3.2013


Stránka 6 z 66


855/141/2013


Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 580 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2400 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Černožice nad Labem – dálkový náhled - viz.příloha Kopie katastrální mapy, k.ú. Malé Poříčí – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Černožice Územní plán obce Náchod Kolaudační rozhodnutí č. 93/83-7, 20.6.1983 (etážové topení) – pro RD Průvodní a technická zpráva, září 1998 k žádosti o kolaudaci pokoje na provozovnu – pro RD Rozhodnutí č. 124/2001-14 ze dne 18.6.2001 (změna užívání pokoje na prodejní sklad textilu) – pro RD Stavební povolení ze dne 22.1.2007, č.j. Výst.3077/6/07/VA (opravárenská hala – parc.č. St. 379) Rozhodnutí o povolení výjimky ze dne 12.1.2009, č.j. 0116/Výst/09/VA Výkresová dokumentace stavební úpravy opravárenské haly, datum 1/2008 Znalecký posudek č. 4659-109/2010 ze dne 30.11.2010, znalec Ing. Jaroslav Horák, Šumperk Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Prohlížečka záplavových území (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.–soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s.ISBN 978-80-245-0728-6.


Stránka 7 z 66


855/141/2013


Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 8 z 66


855/141/2013


zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem ze dne 28.3.2013 vázne na oceňované nemovitosti věcné břemeno chůze a jízdy: Oprávnění pro: Parcela: 177/5, 177/12, 177/13, 177/14 Povinnost k: 177/9 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 16.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2005. V- 7512/2005-602 Toto věcné břemeno je závadou – má vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Popis a ocenění věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto posudku. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 580 (k.ú. Černožice nad Labem) a LV č. 2400 (k.ú. Malé Poříčí) ze dne 28.3.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 580 (k.ú. Černožice nad Labem) a LV č. 2400 (k.ú. Malé Poříčí) ze dne 28.3.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“.


Stránka 9 z 66


855/141/2013


To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 580 (k.ú. Černožice nad Labem) ze dne 28.3.2013 je u nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z- 4955/2013-602, Z-5161/2013-602, Z-5162/2013-602. Řízení se týkají zástavních práv a poznámky soudních exekutorů a Finančního úřadu, ke dni 29.3.2013 byla ukončena. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2400 (k.ú. Malé Poříčí) ze dne 28.3.2013 je u nemovitostí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z- 2570/2013-605, Z-2676/2013-605, Z-2677/2013-605. Řízení se týkají zástavních práv a poznámky soudních exekutorů a Finančního úřadu, ke dni 28.3.2013, 3.4.2013 a 5.4.2013 a byla ukončena. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nemovitosti nebyly zpřístupněny, a proto nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti. K nemovitostem kromě opravárenské dílny na parc.č. St. 379 (k.ú. Černožice nad Labem) nebyla získána žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Areál nebyl zpřístupněn – popis a ocenění vychází pouze z informací zjištěných z veřejně dostupných zdrojů a podkladů získaných pro ocenění – především znaleckého posudku č. 4659-109/2010 ze dne 30.11.2010, znalec Ing. Jaroslav Horák.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 10 z 66


855/141/2013


hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný objekt bydlení s pozemky a příslušenstvím a komerční areál, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Pro komerční areál je také provedena metoda výnosová. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem a administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem – „areál“ 7.1.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Hradec Králové v severní části obce „Černožice“, která leží mezi obcemi Smiřice a Jaroměř, ve vzdálenosti cca. 15 km severně od Hradce Králové v k.ú. Černožice nad Labem. Jedná se o středně velikou obec rozkládající se mezi pravým břehem řeky Labe a silnicí I. třídy č. I/33. V okolí obce převažují pole. Nemovitost se nalézá na severním okraji obce na konci ulice „K Čáslavkám“ v areálu původních drůbežářských závodů. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – MŠ, ZŠ, obecní úřad,


Stránka 11 z 66


855/141/2013


zdravotní středisko, hospoda, lékárna, pošta, benzínová stanice, obchod s potravinami a domov důchodců. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Hradci Králové či v Jaroměři (4 km). Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, v místě je vlaková stanice (dojezdový čas do Hradce Králové cca. 15 min) a zastávka autobusů, nevýhodou je však nízká intenzita spojů v nočních hodinách. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou uvnitř areálu. Západní obchvat obce tvoří silnice I. třídy č. I/33 (Hradec Králové – Náchod), v budoucnu by zde měla také vést dálnice D11, která končí v Hradci Králové asi 35 km jízdy autem. Z inženýrských sítí jsou v obci dle stránek obce k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn, v areálu je však pouze elektřina a vodovod, kanalizace končí cca. 100 m od areálu. Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu

Název obce

CZ0521 Černožice

Kód obce 569925

Správní obvod 1 5205

2 1

3

4

5

6

7

8

1 423 1178 802 238 399

9 1

10 11 12 13 0

*

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

7.1.2. Nemovitost - část areálu bývalých drůbežářských závodů Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 580 v k.ú. Černožice nad Labem. Jedná se o jižní část bývalého areálu drůbežářských závodů, který byl vybudován v 70. letech minulého století. Obec má zpracovaný a schválený územní plán, který ponechává převážnou část areálu v průmyslové zóně. Pozemky 2 parc.č. 182/4 a 182/5 (celkem 8.895 m ) se nachází mimo areál, územní plán je v současnosti nezahrnuje do průmyslové zóny. 2 Samotný areál se skládá ze 4 objektů, výměra pozemků uvnitř areálu je 12.251 m . Hlavní stavbou je montovaná hala 12 x 37 m, dalšími stavbami je ubytovna, kovový přístřešek (skladová hala), budova sociálního zařízení a kanceláří. Stavba na parc.č. St. 359 byla odstraněna. Příjezd do areálu je z jižní strany po parc.č. 669/1, která je ve vlastnictví obce a je evidována jako ostatní komunikace. Běžně je užíván i příjezd přes původní vjezdovou bránu ze severu, což je však po pozemcích jiného vlastníka bez smluvního zajištění. V posudku proto uvažuji pouze přístup po obecní komunikaci. Z inženýrských sítí je areál napojen na elektřinu a vodovod, odpad je sveden do vlastní ČOV, která je však nefunkční. Odkanalizování sociálního zařízení je v současnosti provedeno do jímky. Areál nebyl zpřístupněn – popis a ocenění vychází pouze z informací zjištěných z veřejně dostupných zdrojů a podkladů získaných pro ocenění – především znaleckého posudku č. 4659-109/2010 ze dne 30.11.2010, znalec Ing. Jaroslav Horák.

7.1.3. Zemědělské stavení bez čp/če na parc.č. St. 232 - ubytovna Jedná se o přízemní obdélníkovou stavbu ubytovny stojící u vjezdu do areálu z jižní strany – po pravé straně. Vstup do objektu je ze západu, má pouze 1 nadzemní podlaží, nízkou sedlovou střechu s krytinou z asfaltové lepenky. Objekt je ve špatném stavu, pravděpodobně není v současnosti nijak využíván či pouze k uskladnění nepotřebných věcí. V objektu se pravděpodobně nachází místnosti, které mohou sloužit jako kanceláře, šatny, společná sociální zařízení, sklady. Z inženýrských sítí je objekt pravděpodobně napojen pouze na elektřinu a vodovod, odkanalizování je provedeno do vlastní ČOV (nefunkční).


Stránka 12 z 66


855/141/2013


Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „zem.stav“, což není v souladu se skutečným využitím. Svým charakterem se jedná spíše o jinou stavbu. Zakreslení stavby v katastrální mapě odpovídá skutečnému stavu, pouze výběžek na východní straně byl pravděpodobně odstraněn či existují dle fotomapy pouze obvodové stěny. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: stáří odhadem 40 let Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: montované z panelů na bázi dřevní hmoty Stropy: zavěšený s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování okenních parapetů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: nátěr Vstupní dveře do objektu: kovové prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: nátěry Obklady: keramické v koupelnách Schody: nejsou Dveře: náplňové do kovových zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední na tuhá paliva či elektrokotlem Ohřev teplé vody: el. boilery Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody a teplé vody od boilerů Hygienické vybavení: nefunkční - sprchové kouty, umyvadla, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do vlastní ČOV Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná – bez údržby Ostatní: není Informativní odhad obestavěného prostoru ubytovny bez čp/če na parc.č. St. 232 Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 57*12 2,8 m 684,00 m zastřešení

57*12*1*0,5 - sedlová střecha

342 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha


Obestavěný prostor 3 1 915 m 3

2 257 m 684 m

3

2

Stránka 13 z 66


855/141/2013


Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven odhadem před cca. 40-ti lety, ke dni místního šetření je ve špatném havarijním stavu, svým standardem neodpovídá dnešním požadavkům na ubytování. Objekt je dle popisu ve znaleckém posudku vhodný k demolici. Dřevěné stěny stěn, střechy i stropů jsou značně poškozeny hnilobou, do stavby zatéká, stropy jsou místy prolomené, příčky demontované, okna vylámaná, sociální zařízení nepoužitelná. Případná rekonstrukce by byla neekonomická, v obvyklé ceně je nutné uvažovat náklady na demolici.

7.1.4.

Jiná stavba č.p. 296 na parc.č. St. 388 - kanceláře

Jedná se o obdélníkový přízemní objekt, který pravděpodobně slouží jako kanceláře, sklad, šatny a sociální zařízení. V minulosti stavba sloužila jako administrativní k přilehlé váze, která byla zrušena. Nachází se naproti jižnímu vjezdu do areálu, je částečně zděný (původní část) a částečně montovaný z vnitřně propojených buněk, s plochou střechou s krytinou z asfaltové lepenky. Z inženýrských sítí je pravděpodobně napojen na elektřinu a vodovod, odkanalizování je provedeno do jímky. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Zakreslení objektu v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu – skutečná zastavěná plocha je cca. 2x větší než v katastrální mapě. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: odhadem před 40-ti lety, přístavba před cca. 10 lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a montované z buněk Stropy: dřevěné s rovným podhledem Střecha: tvar plochý Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná a nátěr Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky a nátěry Obklady: keramické v koupelně Schody: nejsou Dveře: náplňové s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední elektrokotlem či lokální el. přímotopy Ohřev teplé vody: el.boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: sprchy, umyvadla, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 14 z 66


855/141/2013


Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nejsou Informativní odhad obestavěného prostoru objektu č.p. 296 na parc.č. St. 388 Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 12*9+12*9 3 m 216,00 m Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 648 m 648 m

Zastavěná plocha

216 m

3

2

Informativní odhad vnitřní výměry objektu č.p. 296 na parc.č. St. 388 Podlaží

Místnost

1.NP

odhad 0,8 x zastavěná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

Užitná plocha

172,80

100%

172,80 m

2

2

Užitná plocha 1.NP

172,80 m

Celková užitná plocha

172,80 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 40-ti lety, odhadem před cca. 10-ti lety byla provedena přístavba z buněk. Ke dni ocenění je objekt pravděpodobně ve střední udržovaném stavu, je užívaný ke svému účelu, předpokládám standardní vybavení.

7.1.5. Objekt výroby bez čp/če na parc.č. St. 359 – nádrže (odstraněn) Dle fotomapy a znaleckého posudku č. 4659-109/2010 byla stavba odstraněna.

7.1.6. Objekt výroby bez čp/če na parc.č. St. 379 - hala Jedná se o železobetonovou montovanou halu s vnitřními rozměry 32 x 12 m, světlou výškou 7,6 m, jeřábovou dráhou 4.800 kg, montážním žlabem v podlaze, přístavbou kotelny a skladu, vestavěnou místností k odpočinku a WC. Objekt má pouze 1 podlaží, je napojen na vodovod a elektřinu (230 a 400 V), dle stavební dokumentace se skládá z opravárenské haly, odpočinkové místnosti, pisoáru, WC, skladu a kotelny, z čehož je kotelna se skladem přístavbou. V plánu byla dle získané stavební dokumentace a povolení realizace 2.NP nad kotelnou a skladem, které však nebylo provedeno. Dle znaleckého posudku je však nerozdělená na WC, pisoár a odpočinkovou místnost. Doložena také nebyla kolaudace stavební úpravy. Vytápění objektu je řešeno kotlem na uhlí, který je umístěn v přístavbě. Jedná se o hlavní nejhodnotnější stavbu uvnitř oceňovaného areálu. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „výroba“, což je v souladu se skutečným využitím. Přístavba kotelny a skladu není zakreslena v katastrální mapě.


Stránka 15 z 66


855/141/2013


Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU (dle stavební dokumentace): Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 40-ti lety, přístavba z r. 2007 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: montované železobetonové, přístavba z tvárnic ytong Stropy: železobetonové střešní montované vazníky, přístavba z „I“ nosníků a vložek Hurdis Střecha: tvar plochý Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: plechová Okna: kovová Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: průmyslová betonová podlaha Vytápění: ústřední teplovodní s kotlem tuhá paliva - uhlí Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je provedeno napojení - rozvod studené vody Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: 230V a 400V Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: jeřábová dráha s nosností 4,8 t Informativní odhad obestavěného prostoru objektu výroby bez čp/če na parc.č. St. 379 Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 32,4*12,8 7,6 m 414,72 m 3 152 m 1.NP 2 3 3,3*11,4 - přístavba 2,9 m 37,62 m 109 m zastřešení

32,4*12,8*2,6*0,5 - sedlová střecha

539 m

Obestavěný prostor

3

3 800 m

Zastavěná plocha

452 m

3

2

Informativní odhad vnitřní výměry objektu výroby bez čp/če na parc.č. St. 379 Podlaží

Místnost

1.NP


Podlahová plocha

Zohledněno

Užitná plocha

381,54

100%

381,54 m

2

2


381,54 m


381,54 m


2

Stránka 16 z 66


855/141/2013


Stáří a stavebně technický stav Hala byla postavena odhadem před cca. 40-ti lety, ke dni ocenění je ve středním udržovaném stavu. V roce 2007 bylo vydáno stavební povolení ke stavební úpravě – přístavba kotelny a skladu, dle kterého měl vzniknout montážní kanál, sociální zařízení a šatna. Toto povolení bylo prodlouženo v r. 2009. Stavební úpravy však nebyly zcela provedeny a zkolaudovány. Objekt je v udržovaném stavu.

7.1.7. Jiná stavba bez čp/če na parc.č. St. 387/1 - sklad Jedná se o montovanou obdélníkovou stavbu s ocelovou konstrukcí, obvodovým pláštěm z hliníkových plechů, pultovou střechou s plechovou vlnitou krytinou se vstupem z jedné strany. Rozměry haly jsou 30 m x 10 m se světlou výškou 6 m, vnitřní prostor je však přerušen vnitřní řadou sloupů 5 m x 6 m. Z inženýrských sítí je objekt napojen pravděpodobně pouze na elektřinu. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“, což je v souladu se skutečným využitím. Zakreslení v katastrální mapě je v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 40-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové Nosné konstrukce: kovová konstrukce opláštěná vlnitým plechem Stropy: nejsou provedeny Střecha: tvar pultový s ocelovou konstrukcí Krytina střechy: vlnité plechy Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: vlnitý plech Vstupní dveře do objektu: nejsou Vrata: plechová s kovovou konstrukcí Okna: nejsou Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: plechové Obklady: nejsou Schody: nejsou Dveře: nejsou Povrch podlah: betonová podlaha Vytápění: není provedeno Ohřev teplé vody: není provedeno Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V)


Stránka 17 z 66


855/141/2013


Výtahy: nejsou provedeny Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: prováděna běžná údržba Informativní odhad obestavěného prostoru skladu bez čp/če na parc.č. St. 387/1 Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 30*10 6,6 m 300,00 m Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 1 980 m 1 980 m

Zastavěná plocha

300 m

3

2

Informativní odhad vnitřní výměry skladu bez čp/če na parc.č. St. 387/1 Podlaží

Místnost

1.NP


Podlahová plocha

Zohledněno

Užitná plocha

276,00

100%

276,00 m

2

2


276,00 m


276,00 m

2

Stáří a stavebně technický stav Hala byla postavena odhadem před cca. 40-ti lety, ke dni ocenění je ve středním udržovaném stavu. Zjištěno bylo porušení střešní krytina – nadzdvižený jeden z vlnitých plechů, nevylučuji možnost zatékání.

7.1.8. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod, odkanalizování do jímky Jímka – pravděpodobně betonová Oplocení – z pletiva s kovovými sloupky Vstupní branka a vjezdová brána kovové konstrukce s nátěrem Zpevněné plochy – asfaltové či z betonových panelů Venkovní schodiště – betonové ke vstupu do ubytovny Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm

7.1.9. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 a 669/5, které jsou zapsané na LV č. 580 ze dne 28.3.2013 pro k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové. Pozemky jsou tedy evidenčně rozděleny na 5 stavebních a 7 pozemkových parcel, tvoří jeden na sebe navazující celek. Pozemky jsou oplocené kromě parc.č. 182/4 a 182/5, které s areálem těsně sousedí a jsou užívány k zemědělské činnosti. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Na pozemcích se prakticky nenachází trvalé porosty kromě některých náletů, které


Stránka 18 z 66


855/141/2013


nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné uvnitř areálu na zpevněných plochách. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenachází v záplavové oblasti. Sousední parcely: parc.č. St. 232: 188 parc.č. St. 359: 177/9 parc.č. St. 379: 177/9 parc.č. St. 387/1: 177/9 parc.č. St. 388: 177/9 parc.č. 177/9: St. 228, st. 229/1, st. 229/2, st. 230/2, st. 231/2, st. 359, st. 379, st. 387/1, st. 388, 177/5, 177/13, 187/1, 187/2, 187/3, 188, 194/2, 669/4, 669/7 parc.č. 182/4: 182/5, 669/3, 669/4, 731/2 parc.č. 182/5: 182/3, 182/4, 669/3, 669/4, 669/5, 669/6, 669/7, 731/2 parc.č. 188: St. 232, 177/9, 187/1, 187/3, 187/4, 669/1, 669/7 parc.č. 669/3: 177/8, 177/13, 180, 182/4, 182/5, 669/4, 731/2 parc.č. 669/4: 177/9, 177/13, 182/4, 182/5, 669/3, 669/7 parc.č. 669/5: 182/3, 182/5, 669/6, 669/7 Pozemek parc.č. St. 232 2 Pozemek s výměrou 729 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku s výběžkem na jihovýchodní straně a je zastavěn stavbou bez čp/če – ubytovna ve špatném stavu. Pozemek je napojen pouze na elektřinu a vodovod. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. St. 359 2 Pozemek s výměrou 27 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, slouží jako zpevněná plocha uvnitř areálu. Dle evidence katastru nemovitostí na pozemku stojí objekt výroby bez čp/če, který však již ve skutečnosti byl odstraněn. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, ve skutečnosti se jedná o jinou plochu, způsob využití manipulační plocha.


Stránka 19 z 66


855/141/2013


Pozemek parc.č. St. 379 2 Pozemek s výměrou 410 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, který je z celé své plochy zastavěn objektem výroby bez čp/če – opravárenská hala. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu a vodovod. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, skutečná zastavěná plocha stavbou je ve skutečnosti větší.

Pozemek parc.č. St. 387/1 2 Pozemek s výměrou 305 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku a je z celé své plochy zastavěn jinou stavbou bez čp/če – skladová hala. Pozemek je pravděpodobně napojen pouze na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 20 z 66


855/141/2013


Pozemek parc.č. St. 388 2 Pozemek s výměrou 110 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku a je zastavěn jinou stavbou č.p. 296 – kanceláře se sociálním zařízením. Pozemek je napojen na elektřinu a vodovod, odpad je sveden do jímky. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Zastavěná plocha stavbou je ve skutečnosti větší.

Pozemek parc.č. 177/9 2 Pozemek s výměrou 7 831 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, je převážně rovinatý, má nepravidelný tvar a je téměř z celé své plochy zpevněn asfaltem či betonovými panely. Pouze malá část má travnatý neudržovaný povrch. Do pozemku také částečně zasahují přístavby staveb nacházejících se v areálu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslení pozemku v katastrální mapě není zcela v souladu se skutečným stavem.


Stránka 21 z 66


855/141/2013


Pozemek parc.č. 182/4 2 Pozemek s výměrou 1020 m , v katastru nemovitostí orná půda, je rovinatý, má přibližně tvar trojúhelníku, slouží k zemědělské činnosti. Pozemek západním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, severním okrajem sousedí s výrobním areálem, je zde tedy možné zřídit přípojku elektřiny a vodovodu, kanalizace je vedena cca. 100 m od pozemku. Pozemek slouží jako komunikační plocha uvnitř areálu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Část pozemku je zastavěn jinými stavbami (viz.výše).

Pozemek parc.č. 182/5 2 Pozemek s výměrou 7 875 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je rovinatý, má přibližně tvar obdélníku, slouží k zemědělské činnosti. Pozemek západním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, severním a východním okrajem sousedí s výrobním areálem, je zde tedy možné zřídit přípojku elektřiny a vodovodu, kanalizace je vedena cca. 100 m od pozemku. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 22 z 66


855/141/2013


Pozemek parc.č. 188 2 Pozemek s výměrou 2353 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, je rovinatý, má nepravidelný tvar, je převážně zpevněn asfaltem a částečně zatravněný. Pozemek slouží jako komunikační plocha uvnitř areálu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 669/3 2 Pozemek s výměrou 344 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, je rovinatý, má protáhlý obdélníkovitý tvar, pravděpodobně travnatý povrch, nachází se podél jihozápadního okraje areálu, není v současnosti nijak využíván. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 669/4 2 Pozemek s výměrou 110 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, je rovinatý, má podlouhlý obdélníkovitý tvar, pravděpodobně travnatý povrch, nachází se podél jihozápadního okraje areálu, není v současnosti nijak využíván. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 23 z 66


855/141/2013


Pozemek parc.č. 669/5 2 Pozemek s výměrou 32 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, je rovinatý, má podlouhlý tvar, pravděpodobně travnatý povrch, nachází se podél jihozápadního okraje areálu, není v současnosti nijak využíván. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.1.10. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Černožice se oceňované pozemky nachází převážně v území vymezeném jako „plochy výrobní“, pouze pozemky parc.č. 182/4 a 182/5 se nachází v území vymezeném jako „louky“.


Stránka 24 z 66


855/141/2013


7.1.11. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.1.12. Shrnutí Adresa: okres Hradec Králové, obec Černožice, ulice K čáslavkám č.p. 296 areál s opravárenskou halou, skladem a kancelářskou budovou vč. pozemků uvnitř Nemovitost: areálu, sousedních zemědělských pozemků a povinnosti věcného břemene chůze a jízdy 2 Pozemky v areálu: Inženýrské sítě: E, V, jímka, K - cca. 100 m 12 251 m Zemědělské 2 Příslušenství: 8 895 m venkovní úpravy pozemky: Objekty v areálu: 2 montovaná hala s jeřábovou Zastavěná plocha: 452 m Opravárenská hala: dráhou a montážním žlabem, 3 Obestavěný prostor: 3 800 m udržovaný stav 2 Zastavěná plocha: 216 m Kanceláře se zděná, část. z buněk přízemní 3 sociálním zařízením: stavba v udržovaném stavu Obestavěný prostor: 648 m 2 Zastavěná plocha: 300 m montovaná kovová hala v Sklad: 3 udržovaném stavu Obestavěný prostor: 1 980 m 2 montovaná z panelů na bázi Zastavěná plocha: 684 m Ubytovna: dřeva k demolici v havarijním 3 Obestavěný prostor: 2 257 m stavu


Stránka 25 z 66


855/141/2013


Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o dobrá dostupnost po silnici i železnici – silnice I. třídy č. I/33 o pozemku lze využít i k nové výstavbě (po demolici ubytovny) o volné pozemky uvnitř areálu – zpevněné plochy možno využít k parkování o jeřábová dráha v hale Ponižující faktory: o havarijní stav ubytovny – náklady na demolici o nekvalitní starší zpevněné povrchy o pouze částečné inženýrské sítě v místě – E a V, kanalizace cca. 100 m o volné pozemky mimo areál nejsou v současnosti územním plánem určeny k výstavbě o současný převis nabídky obdobných nemovitostí nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny o k napojení na kanalizaci – nutná přípojka cca 100 m o

Upozorňuji také na skutečnost, že vzhledem k předchozímu využití areálu ve smyslu oprav a parkování automobilové a jiné techniky je možný potenciální výskyt ekologických zátěží z důvodu úniku a prosaku ropných látek a produktů apod.. Tyto látky a předměty se zde mohou vyskytovat či být uloženy.

7.2. LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí (RD) 7.2.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází na severovýchodním okraji okresního města Náchod v městské části „Malé Poříčí“ při hlavní ulici II. třídy č. II/303 „Broumovská“ ve vzdálenosti cca. 4 km od centra města a asi 3 km od hraničního přechodu do Polska v k.ú. Malé Poříčí. Jedná se o malou část obce rozkládající se podél ulice Broumovská a pravého břehu říčky Metuje, východním směrem se rozkládá rovinatá zemědělsky obdělávaná krajina a západním směrem členité podhůří Krkonoš. Zástavba je zde smíšená převážně původní skládající se z rodinných domů a zemědělských stavení, naproti přes ulici je výrobně-skladový areál. V části obce Malé Poříčí prakticky chybí občanská vybavenost, veškerá potřebná je však k dispozici v centrální části města Náchod a v Hronově do 5 km od nemovitosti. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, v docházkové vzdálenosti je zastávka autobusů i železniční stanice, nevýhodou je však nízká intenzita spojů. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Broumovská, parkovací možnosti jsou částečné v ulici a částečné na pozemku majitele. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu

Název obce

CZ0523 Náchod

Kód obce 573868

Správní obvod 1

2

3

4

5

6

7

8

5209 10 10 3334 20665 13898 2871 8511

9 1

10 11 12 13 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)


Stránka 26 z 66


855/141/2013


7.2.2. Objekt bydlení č.p. 20 (rodinný dům) s příslušenstvím Jedná se o zděný pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkrovím (půda). Na objekt dále navazuje zděná garáž, která tvoří příslušenství. Na zahradě je ještě malý zděný sklep. V domě se pravděpodobně nachází pouze 1 bytová jednotka vč. sociálního zařízení avšak v nevalném stavu, svým standardem objekt pravděpodobně neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Dům je umístěn při poměrně frekventované ulici, má pouze malý pozemek. Ve způsobu ochrany je ve výpisu z katastru nemovitostí uvedeno „vnitřní lázeňské území, ložisko slatin a rašeliny, ochranné pásmo 1. stupně“. Z inženýrských sítí je objekt pravděpodobně napojen na elektřinu a vodovod. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným stavem. Dvě místnosti v domě byly dle rozhodnutí městského úřadu v roce 2001 rekolaudovány na 2 prodejní sklad textilu. Jedná se o dvě místnosti v severovýchodní části objektu – zádveří 7,09 m a provozovna 2 12,24 m . Ke dni místního šetření však tyto prostory nejsou užívány ke komerčním účelům. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 110-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: betonové pásy prokládané kameny Nosné konstrukce: zděné z cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnitá Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná částečně opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, PVC, koberce či keramické dlažby Vytápění: ústřední kotlem na TP Ohřev teplé vody: el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná údržba Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 27 z 66


855/141/2013


Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č.p. 20 Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.NP přízemí - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP 84,28 Započitatelná plocha 1.NP půda - odhad 0,8 x zastavěná plocha zastřešení 96,32 podkroví Započitatelná plocha podkroví

Zohledněno 100%

0%

Započitatelná plocha 2 84,28 m 2 84,28 m 0,00 m

2

2

0,00 m

Celková započitatelná plocha

84,28 m

2

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č.p. 20 Podlaží

Výpočet

1.NP

14*8,6

zastřešení

14*8,6 - sedlová střecha

Konstrukční výška

Zastavěná plocha


3 m

120,40 m

2

361 m

3

3,5 m

120,40 m

2

211 m

3

572 m

3

120 m

2

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 110-ti lety, ke dni místního šetření je objekt v nevalném stavu, má vlhké omítky, které někde opadávají, okna jsou na sklonku své životnosti. V roce 1982 bylo provedeno etážové topení v domě, v r. 2001 rekolaudace pokoje na prodejní sklad. Dle průvodní a technické zprávy ze září 1998 byl dům v 90-tých letech zrekonstruován. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod; na pozemku jímka - přípojka b) Oplocení – dřevěné s kovovými sloupky směrem do ulice; kovové s výplní z pletiva z ostatních stran c) Vstupní branka a vjezdová brána – ocelová konstrukce s dřevěnou výplní d) Zpevněné plochy – okolo domu na parc.č. st. 27 z betonové dlažby

-

Garáž – na dům v jižní části navazuje zděná garáž obdélníkového tvaru na parc.č. St. 27. Stěny jsou zděné z pálených plných cihel, střecha plochá, fasáda omítnutá, vrata dřevěná dvoukřídlá, elektřina je pravděpodobně zavedena. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca. 40 let. Zakreslení stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 10*3,8 3 m 37,00 m 111 m Obestavěný prostor


111 m

3

Stránka 28 z 66


-

855/141/2013


Kůlna – jedná se o malou zděnou stavbu obdélníkového tvaru s opadanou omítkou, dřevěnými dveřmi, bez elektřiny stojící na parc.č. 96/4. Stav objektu je špatný, stáří odhaduji na cca. 80 let.

7.2.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 27 a 96/4, které jsou zapsané na LV č. 2400 ze dne 28.3.2013 pro k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné na vlastním pozemku a na okolních veřejných prostranstvích, přístup je po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 305/7 (silnice, vlastník: město Náchod). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemky jsou oplocené, spolu a se stavbou č.p. 20 tvoří jednotný funkční celek. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenachází v záplavové oblasti ale v její těsné blízkosti. Sousední parcely: parc.č. St. 27: St. 31, 88/1, 96/4, 305/2, 305/7, 369 parc.č. 96/4: St. 27, St. 31, 91/1, 96/5, 369 Pozemek parc.č. St. 27 2 Pozemek s výměrou 273 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, je z větší části zastavěn rodinným domem č.p. 20 a garáží. Zbylá část pozemku má travnatý či zpevněný povrch. Pozemek sousedí východním okrajem s příjezdovou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektro, vodovod. Pozemek je na tyto uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh i zakreslení pozemek uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslení garáže v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu.

Pozemek parc.č. 96/4 2 Pozemek s výměrou 156 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je svažitý, má obdélníkový tvar, slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty, nachází se západním směrem od domu a parc.č. St. 27, přes který je přístupný. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 29 z 66


855/141/2013


7.2.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Náchod – část Malé Poříčí se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „Sm - obytná zástavba nízkopodlažní“.

7.2.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. Východní okraj obce – podíl řeky Metuje se nachází záplavové území.


Stránka 30 z 66


855/141/2013


7.2.6. Shrnutí Adresa: okres Náchod, obec Náchod - Malé Poříčí, ulice Broumovská č.p. 20 Nemovitost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

neznámá 1NP + půda 3 572 m 2 84,28 m

Stav:

nevalný

Vybavení: podstandardní Příslušenství: garáž, kůlna, venkovní úpravy 2 Výměra pozemků: 429 m 2 Zast. plocha 1.NP: 120 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o turisticky atraktivní místa v okolí Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o objekt je situován při hlavní silnici – zvýšená hlučnost a prašnost o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o malý pozemek bez rozvojových možností o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 31 z 66


855/141/2013


C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem (areál) Pro potřeby stanovení obvyklé ceny nemovitosti je nemovitost dle LV rozdělena na dvě části: -

Areál – skládá se z pozemku parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 a 669/5, staveb nacházejících se na těchto pozemcích a příslušenství

-

Zemědělské pozemky – pozemky parc.č. 182/4 a 182/5

Závady právní povahy Upozorňuji, že na nemovitosti (parc.č. 177/9 – se nachází uvnitř areálu) vázne věcné břemeno chůze a jízdy. Jedná se o závadu, která má negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Popis a ocenění tohoto věcného břemene je provedeno níže v bodě 8.1.4. tohoto posudku. Odečtení negativního vlivu věcného břemene je provedeno až v bodě 8.1.5. posudku ve stanovení obvyklé ceny nemovitosti.

8.1.1. Srovnávací metoda - areál Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,95, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient <1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient >1. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 32 z 66


855/141/2013


Analýza trhu V regionu je velké množství obdobných objektů objekt ze 70-tých a 80-tých let v obdobném stavu, je zde také velké množství bývalých zemědělských lských areálů, areál které nejsou využívány ke svému účelu elu a slouží k výrobním či skladovým účelům. m. Tyto objekty si většinou vě k novému využití vyžadují modernizaci, která může m být finančně nákladná. I přes případnou ípadnou modernizaci však tyto objekty nejsou schopny schopny svojí kvalitou a vybavením konkurovat novým objektům z posledních 20 let. V současné době je složité získat úvěr úvě na financování obdobných objektů,, bankami je vyžadována vysoká spoluúčast spoluú ast kupujícího. To vše má negativní vliv na obchodovatelnost nemovitosti, movitosti, kterou posuzuji jako obtížnou. 2 Za měrnou jednotku byly zvoleny m užitné plochy staveb celkem. V posledních letech neustále stoupá á počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu ůstu však nestoupají výnosy. Průměrná rná dosažená cena vydražením sse snižuje, což je způsobeno sobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností schopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří da nemovitosti vydražit až na několikátý kolikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě ě nemovitosti je také zohledn zohledněn n fakt, že je posudek vypracován pro účely ú exekučního řízení. ízení. Tím se rozumí skutečnost, skute že oceňovaná nemovitost by měla la být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě žbě nemovitosti daň z převodu evodu odvádí kupující, samotný způsob zp prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Smiřice řice Výrobní areál se skládá z administrativní a výrobní části. ásti. V administrativní části s výměrou 345 m2 se nachází kancelář, kancelá šatny, soc. zařízení. Výrobní část tvoříí haly se ttřemi loděmi (dvě lodě o rozměru ru 54 x 15 m, jedna loď lo 17 x 15 m, světlá výška 6 m o celkové výměře vým 1969 m2, které byly výrob a skladování výrobků ze dřeva. Součástí ástí je i nakládací rampa. Areál je Popis: využívány k výrobě připojen ipojen na elektřinu, elekt inu, vodu a kanalizaci, plyn je veden po hranici pozemku. V objektu se nachází také kotelna, kompresorovna a trafostanice trafostanice o výkonu 35 kW. K dispozici jsou manipulační manipula plochy o výměře e 3745 m2 - zpevněná ná asfaltová plocha je 1115 m2. Prodej z insolvence.

Objekt: administrativní objekt a výrobní objekt se 3 loděmi lod Stav: Vybavení: nevalný Příslušenství: Podlažnost: pouze 1NP

původní udržované zpevněné plochy

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Užitná plocha: Nabídková cena:

2 Zastavěná plocha: 2509 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

6 254 m 2 2 314 m 4 750 000 Kč

2

Cena Kč/m UP:

2 053 Kč/m

2

datum: 16.7.2013

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Česká eská Metuje Výrobní objekt je oplocený převážně p v původním vodním udržovaném stavu. Nemovitost je napojena na osazeny pískovou filtrací. Výrobní haly Popis: vodu a elektro se samostatnou trafostanicí. Odpady jsou osazeny mají variabilní systém nosných prvků prvk a jsou průběžně modernizovány.

Objekt: výrobní haly s kancelářskými kancelá prostory


Stránka 33 z 66


855/141/2013

Stav: Podlažnost:


Vybavení: Příslušenství:

nevalný pouze 1NP


Fotodokumentace:

2


2 Zastavěná plocha: 2287 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.hyperreality.cz

5 130 m 2 2 100 m 4 350 000 Kč

2

Cena Kč/m UP:

2 071 Kč/m

2

datum: 18.7.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Vysokov Popis:

Výrobní budova se zastavěnou zastav nou plochou 583 m2 a podlahovou plochou 800 m2. Objekt bude zkolaudován do 2 měsíců. m . Skládá se z 5 prostorných hal, 4x WC, 2x sprcha, vlastní ČOV.

Objekt: Výrobní budova se 2NP Stav: nevalný Podlažnost: 2NP



Fotodokumentace:

Pozemek: Užitná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m UP:

2

2 Zastavěná plocha: 583 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.hyperreality.cz

853 m 2 800 m 1 990 000 Kč 2 488 Kč/m

2

datum: 18.7.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Jaroměř ěř Provozní areál s výrobně výrobn skladovacími prostory (bývalé kasárny). Výrobně Výrobn skladovací budova má 2NP a suterén, suter celkem 1520 m2 plochy. Okolo budovy je velká asfaltová manipulační manipula plocha. Provozovna je kompletně kompletn oplocená. V suterénu jsou skladovací prostory, výrobní dílna, sociální Popis: místnosti a zásobovací vrata. V přízemí p je výrobní hala, 5 kancelářských řských místností, dv dva plynové kotle, sociální místnosti a zásobovací rampa. V patře pat e je další výrobní hala. Využití jednotlivých ploch lze libovolně libovoln měnit. V budově je nákladní výtah, nosnost podlah 900 kg/m2.

Objekt: Výrobní budova se skladem a kancelářemi kancelá 2NP a 1PP Stav: Vybavení: střední řední až nevalný Podlažnost: Příslušenství: 1PP až 2NP


Fotodokumentace:


Stránka 34 z 66


855/141/2013


2


2 Zastavěná plocha: 692 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: vychodo.ceskereality.cz

2 459 m 2 1 520 m 3 950 000 Kč

2

Cena Kč/m UP:

2 599 Kč/m

2

datum: 26.6.2013

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Hradec Králové - Kukleny Popis:

Zděná ná výrobní hala se zastavěnou zastav nou plochou 1.390 m2; výška pod vazník 8,3 m, výška do h hřebene 12,2 m, výška pod jeřáb je 6,9 m; mostový jeřáb áb 3,2 tuny; podlaha beton; vrata 3,9 x 4,5 m; ve střeše světlíky. tlíky. Na halu navazuje zd zděný ný objekt stavební údržby o zastavěnou zastav plochou 385 m2; světlá tlá výška 5 m. Před P halou je parkoviště - asfaltová plocha 380 m2.

Objekt: Výrobní hala a objekt údržby Stav: nevalný Podlažnost: 1NP



Fotodokumentace:

2


2 Zastavěná plocha: 1775 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

2 095 m 2 1 600 m 4 750 000 Kč

2

Cena Kč/m UP:

2 969 Kč/m

2

datum: 15.7.2013

Srovnávací metoda Zohledn Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

2 053 2 071 2 488 2 599 2 969

1,00 1,10 1,05 1,00 0,85

1,30 1,40 1,60 1,52 1,55

1,10 1,10 1,08 1,05 1,10

1,10 1,10 1,08 1,05 1,10

0,95 0,80 0,80 0,80 0,85

1,20 1,20 1,10 1,15 1,05

2

Průměrná přepočtená tená nabídková cena Kč/m K užitné plochy 2

Přepočtená NC v 2 Kč/m 3 681 3 706 4 289 4 006 4 224 3 981

Měrná jednotka - m užitné plochy Předběžná srovnávací hodnota

830,34 3 305 821

Srovnávací hodnota

3 300 000

8.1.2. Výnosová metoda - areál Kapitalizační míru pro výpočet et výnosové metody navrhuji s ohledem na skutečnost, nost, že se jedná o areál s výrobními, skladovými a kancelářskými řskými plochami se st středním edním rizikem, v obvyklém doporučeném doporu pásmu a to ve výši 13 %. Nepředpokládám větší ětší tší výkyvy trhu, náklady na provoz jsou vzhledem ke stá stáří poměrně vysoké, stav kancelářských ských prostor a výrobní (opravárenské) haly je poměrně pom dobrý. Do budoucna v krátkodobém a střednědobém horizontu předpokládám edpokládám stagnaci trhu v daném segmentu.


Stránka 35 z 66


855/141/2013


Stanovení obvyklého příjmu z nájemného Opravárenská hala U obdobných prostor v daném místě a čase hraje roli využitelnost objektu k výrobě (opravám), po které je poptávka. Tento objekt posuzuji jako konkurenceschopný vzhledem ke světlé výšce, vytápění, existenci montážní jámy a možným dalším úpravám objektu. Nájemné nabízené v inzerci za obdobné komerční 2 2 nemovitosti se v daném regionu pohybuje v rozmezí od 500 Kč/m /rok do 1.000 Kč/m /rok, za měrnou 2 jednotku byly v tomto případě zvoleny m zastavěné plochy. Obvyklé nájemné pro tento objekt stanovuji na 2 základě porovnání ve výši 688 Kč/m /rok. Tabulka srovnání VÝROBNÍCH hal R Lokalita

Popis

Výměra Nájem 2 2 m Kč/m /rok

k1

k2

k3

Upr. nájemné 2 [Kč/m /rok]

k4

1 Lochenice

udržovaná hala s kanceláří

220

818 0,90 1,00 0,95 1,00

700

2 Plácky

udržovaná hala + přístřešek

177

984 0,90 1,00 0,85 0,95

715

3 Kukleny

stará zděná hala, nižší

200

600 0,90 1,10 0,90 1,15

615

4 Hradec Králové 3 udržované haly, nižší

420

857 0,90 1,05 0,85 1,05

723

5 Nová Paka

398

603 0,90 1,10 1,00 1,15

687

výrobní prostory s kanceláří

2

688

Průměrné upravené nájemné pro výrobní prostory [Kč/m /rok] vysvětlivka - koeficienty: k1 - zdroj, k2 - stav a vybavení, k3 - lokalita, k4 - celkový dojem

Kancelářský objekt se sociálním zařízením Tento objekt slouží jako zázemí ke skladové a výrobní hale, což je také jeho nejlepší možné využití. U obdobných prostor v daném místě a čase hraje roli především lokalita, stav a vybavení, oceňovaný objekt je standardně vybavený ve středním stavu, což je k danému účelu dostačující. Objekt proto posuzuji jako 2 konkurenceschopný. Pro porovnání byly za měrnou jednotku zvoleny m užitné plochy. Obvyklé nájemné pro 2 tento objekt stanovuji na základě porovnání ve výši 481 Kč/m /rok. Tabulka srovnání KANCELÁŘSKÝCH prostor Výměra Nájem 2 2 m Kč/m /rok

k1

k2

k3


R Lokalita

Popis

1 Smiřice

po rekonstrukci

220

484 0,90 0,95 1,00 1,00

414

2 Věkoše

udržovaný stav

57

672 0,90 1,00 0,85 0,95

488

3 Jaroměř

po rekonstrukci

166

723 0,85 0,95 0,95 0,95

527

4 Česká Skalice

po rekonstrukci + sklad

880

477 0,90 0,95 1,00 1,10

449

5 Slezské Předměstí

novostavba

140

960 0,90 0,85 0,80 0,90

529

2

Průměrné upravené nájemné pro kancelářské prostory [Kč/m /rok]

k4

481

vysvětlivka - koeficienty: k1 - zdroj, k2 - stav a vybavení, k3 - lokalita, k4 - celkový dojem Skladová hala Jedná se o jednoduchou nevytápěnou halu prakticky bez vybavení, která může sloužit i samostatně, ale je využitelná spíše jako podpůrná k výrobní činnosti. U obdobných prostor v daném místě a čase hraje roli především lokalita, stav a vybavení. Pro porovnání byly 2 za měrnou jednotku zvoleny m zastavěné plochy. Obvyklé nájemné pro tento objekt stanovuji na základě 2 porovnání ve výši 298 Kč/m /rok.


Stránka 36 z 66


855/141/2013


Tabulka srovnání SKLADOVÝCH prostor R Lokalita

Výměra Nájem 2 2 Kč/m /rok m

Popis

k1

k2

k3

k4


1 Černožice

3 podlaží, nižší světlá výška

1 460

300 0,90 0,95 1,00 1,10

282

2 Plotiště

montovaná hala, dobrý stav

280

600 0,90 0,80 0,85 0,90

330

3 Plácky

oblouková hala

674

600 0,85 0,90 0,80 0,90

330

4 Nový Bydžov Moravské 5 předměstí

více podlaží, starší objekt

400

240 0,90 0,95 1,05 1,20

259

8000

360 0,90 0,95 0,85 1,10

288

nižší výška, 70. léta

2

298

Průměrné upravené nájemné pro skladové prostory [Kč/m /rok] vysvětlivka - koeficienty: k1 - zdroj, k2 - stav a vybavení, k3 - lokalita, k4 - celkový dojem

Ostatní prostory Ubytovna není v současném stavu pronajímatelná, skutečnost existence zpevněných ploch je již zohledněna v obvyklém nájemném stanoveném pro výrobní (opravárenskou) halu. Tabulka odhadu příjmu z nájemného Části areálu

Zastavěná či užitná 2 plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

452,34 172,80 300,00

676 481 298

Opravárenská hala Kancelářský objekt Skladová hala

Roční příjem z nájemného Kč

Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

305 782 Kč 83 117 Kč 89 367 Kč 478 266 Kč 0,90 430 439 Kč

Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti – byla stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši cca. 4.000,- Kč Pojištění nemovitosti – bylo stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši 10.000,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – bylo stanoveno na základě odhadu znalce ve výši 100 Kč/m 2 2 pro výrobní halu, 200 Kč/m pro kancelářské prostory a 70 Kč/m pro skladovou halu, tj. celkem cca. 100.000,- Kč

2

Náklady na správu nemovitosti – byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 10.000,- Kč Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně 478 266 Kč Jistotní koeficient 0,90 Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

430 439 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

4 000 10 000 100 000 10 000

Celková výše odpočtu

124 000


Stránka 37 z 66


855/141/2013


Čistý roční příjem z nemovitosti

430 439 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

306 439 Kč 13,00%

Výnosová hodnota Výnosová hodnota po zaokrouhlení

2 357 226 Kč 2 300 000 Kč

8.1.3. Stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají poměrně vysokou bonitu, dle BPEJ je jednotková cena dle vyhlášky ve 2 výši 15,62 Kč/m (BPEJ 31 000). Vzhledem k umístění v obci sousedící s územím obce s 10-25 tisíci obyvateli 2 se jednotková cena upravuje 60% nahoru, po úpravě je tedy cena zjištěná 24,99 Kč/m . V inzerci na serverech www.zemedelskepozemky.cz, jiho.ceskereality.cz a www.sreality.cz jsou v daném 2 regionu v nabídce zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 14 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny, které jsou obvykle dosti nadsazené vzhledem k bonitě půdy. Je zde také uvedeno velké množství spekulativně nabízených zemědělských pozemků. Pozemky s nejnižší nabízenou cenou jsou většinou umístěny daleko od zastavěného území obce, nelze u nich předpokládat změnu využití na stavební. U zemědělských pozemků 2 v blízkosti zástavby se naopak nabídkové ceny šplhají i k 100 Kč/m . Oceňované zemědělské pozemky jsou umístěny v těsné blízkosti průmyslového areálu, je zde možnost napojení na inženýrské sítě, lze zde spekulovat na změnu územního plánu. Pozemky také mají vysokou bonitu. Vzhledem k výše uvedenému – vysoké bonitě, nabídkovým cenám, s ohledem na umístění, velikost, tvar, stav, možnosti využití pozemku na základě zkušeností znalce, databáze realizovaných obchodů s pozemky je obvyklá cena zemědělských pozemků parc.č. 182/4 a 182/5 stanovena na základě porovnání a 2 s přihlédnutím k bonitě pozemků ve výši 30 Kč/m . Stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků 2 Stanovená obvyklá cena zemědělských pozemků [Kč/m ] 2

Měrná jednotka - m zemědělských pozemků parc.č. 182/4 a 182/5 Předběžná obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena zemědělských pozemků po zaokrouhlení [Kč]


30 8 895 266 850 265 000

Stránka 38 z 66


855/141/2013


8.1.4. Vyhodnocení metod ocenění a stanovení obvyklé ceny

Metoda srovnávací - areál

3.300.000,- Kč

Metoda výnosová - areál

2.300.000,- Kč

Výsledky srovnávací metody a metody výnosové se liší o 1,0 mil. Kč, což odpovídá odchylce 30 %. U obdobných komerčních nemovitostí však obdobných rozdílů bývá běžně dosahováno, srovnávací hodnota obvykle vychází vyšší než hodnota výnosová, protože nemovitosti jsou velmi dobrým držitelem hodnoty. Tento rozdíl se prohlubuje s rozdílnou likviditou, která je dobrá především u rezidenčních nemovitostí. Likvidita oceňovaného objektu je vzhledem ke stavu, vybavení, umístění, možnostem využití a rozšíření spíše jako obtížná – nemovitost je však v daném segmentu trhu starších areálů konkurenceschopná. Dle ocenění nemovitosti znalcem Ing. Jaroslavem Horákem, Šumperk, znalecký posudek č. 4659-109/2010, byla srovnávací hodnota stanovena ve výši 4,5 mil. Kč a výnosová hodnota ve výši 3,2 mil. Kč. Rozdíl mezi hodnotami byl tedy 1,3 mil. Kč, což odpovídá odchylce 28,88 %. Odchylky u obou znalců se přibližně shodují. Rozdíly mezi oběma posudky jsou způsobeny především zhoršenou situací v tomto segmentu trhu. Za poslední 3 roky došlo k výraznému poklesu cen především nemovitostí s nízkou kvalitou, tj. které jsou umístěny v méně atraktivních lokalitách, jsou ve středním či nevalném stavu – svým stavem a vybavením neodpovídají dnes nově vybudovaným areálům. Obvyklá cena oceňovaného areálu je stanovena základě srovnávací metody a ve výši 3.300.000,- Kč. Obvyklá cena – zemědělské pozemky p.č. 182/4 a 182/5

265.000,- Kč

Rekapitulace - stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena - areál (pozemku parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 a 669/5, staveb nacházejících se na těchto pozemcích a příslušenství bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy) Obvyklá cena - zemědělské pozemky parc.č. 182/4 a 182/5 Obvyklá cena - LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy (p.č. 177/9) Závada - věcné břemeno chůze a jízdy (p.č. 177/9) Obvyklá cena - LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy (p.č. 177/9)

3 300 000 Kč 265 000 Kč 3 565 000 Kč -16 050 Kč 3 548 950 Kč

8.1.5. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitostí, je skutečnost existence věcného břemene chůze a jízdy, které se vztahuje k části pozemku parc.č. 177/9. Oprávněné jsou pozemky parc.č. 177/5, 177/12, 177/13 a 177/14. Dle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 16.12.2005 věcné břemeno spočívá v právu chůze a jízdy k části pozemkové parcely číslo 177/9. Rozsah věcného břemene je vyznačen šrafováním v geometrickém plánu č. 347-1216/2005 ze dne 3.11.2005, který je součástí této smlouvy.


Stránka 39 z 66


855/141/2013


2

Výměra věcného břemene je 25,9 m x 4,13 m, tj. po zaokrouhlení 107 m . Toto věcné břemeno se nachází v severovýchodním rohu pozemku – podél hranice s pozemkem parc.č. 177/5, má obdélníkový tvar se zpevněnou plochou. Obvyklou cenu stavebního pozemku stanovuji na základě porovnání, zkušeností a 2 dovedností znalce ve výši 300 Kč/m . Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB chůze a jízdy: 2 Výměra: 107,00 m 2 Jednotková cena: 300,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 107,00 m * 300,- Kč/m * 5,00 % = 1 605,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 1 605,- Kč/rok * 100 % = 1 605,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 605,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 1 605,- Kč * 10 let = 16 050,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

16 050,- Kč

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 16.050,- Kč.

Vyhodnocení rizik NE

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení staveb ne zcela odpovídá skutečnému stavu

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva – věcné břemeno chůze a jízdy

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE

stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost – ubytovna je vhodná k demolici

ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem NE

stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům – ke komerčním účelům

NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční – přístavba opravárenské haly není zkolaudována

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena


Stránka 40 z 66


855/141/2013


8.1.6. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt výroby bez čp/če (hala) 1.1.2. Jiná stavba č.p. 296 (kanceláře) 1.1.3. Jiná stavba bez čp/če - sklad 1.1.4. Zemědělské stavení bez čp/če - ubytovna 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody 1.2.2. Přípojka elektřiny 1.2.3. Odkanalizování 1.2.4. Žumpa z monolitického i montovaného betonu 1.2.5. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.8. Schodiště betonové 1.2.9. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 1.2.10. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt výroby bez čp/če (hala) Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístavba

F. průmysl s jeřábovými drahami montovaná z dílců betonových tyčových 1251

Popis

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 32,4*12,8 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

2

=

[m ] 414,72

Stránka 41 z 66


855/141/2013


3,3*11,4

=

37,62

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Název

Přístavby

1.NP

Původní část Přístavba

Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Zastavěná. plocha [m2] 414,72 37,62 452,34

Konstr. Výška výška podlaží [m] [m] 7,60 7,60 2,90 7,60

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby 1.NP Původní část Přístavba zastřešení Původní část Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení


3 151,87 285,91 3 437,78

PVP = 3 437,78 / 452,34 = 7,60 m 2 PZP = 452,34 / 1 = 452,34 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (32,4*12,8)*(7,60) (3,3*11,4)*(2,90) zastřešení 32,4*12,8*2,6*0,5

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Součin

3

= = =

Typ NP NP Z

[m ] 3 3 151,87 m 3 109,10 m 3 539,14 m

Obestavěný prostor 3 3 151,87 m 3 109,10 m 3 539,14 m 3 3 800,11 m

Hodnocení standardu S S C S S S S S X C S S C S N S C S S X C X C X C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Stránka 42 z 66


855/141/2013


Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S S S S X C S S C S N S C S S X C X C X C

10,30 21,30 8,40 10,10 2,80 0,70 6,80 3,80 0,00 0,80 3,20 2,30 5,10 4,70 1,30 8,30 0,40 0,90 0,80 0,00 0,40 0,00 2,20 0,00 5,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 10,30 91,68 1,00 9,44 12,11 40 150 1. Základy vč. zemních prací S 10,30 8,32 1,00 0,86 1,10 5 150 2. Svislé konstrukce S 21,30 97,13 1,00 20,69 26,53 40 80 2. Svislé konstrukce S 21,30 2,87 1,00 0,61 0,78 5 80 4. Krov, střecha S 10,10 91,68 1,00 9,26 11,87 40 70 4. Krov, střecha S 10,10 8,32 1,00 0,84 1,08 5 70 5. Krytiny střech S 2,80 91,68 1,00 2,57 3,29 40 40 5. Krytiny střech S 2,80 8,32 1,00 0,23 0,29 5 40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 91,68 1,00 0,64 0,82 40 40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 8,32 1,00 0,06 0,08 5 30 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,80 97,13 1,00 6,60 8,46 40 50 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,80 2,87 1,00 0,20 0,26 5 50 8. Úprava vnějších povrchů S 3,80 97,13 1,00 3,69 4,73 40 40 8. Úprava vnějších povrchů S 3,80 2,87 1,00 0,11 0,14 5 30 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,10 5 50 12. Vrata S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,95 40 40 14. Povrchy podlah S 4,70 91,68 1,00 4,31 5,53 40 40 14. Povrchy podlah S 4,70 8,32 1,00 0,39 0,50 5 15 15. Vytápění N 1,30 100,00 1,54 2,00 2,56 5 20 16. Elektroinstalace S 8,30 91,68 1,00 7,61 9,76 40 40 16. Elektroinstalace S 8,30 8,32 1,00 0,69 0,88 5 25 18. Vnitřní vodovod S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,15 40 40 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Upravený obj. podíl 10,30 21,30 0,00 10,10 2,80 0,70 6,80 3,80 0,00 0,00 3,20 2,30 0,00 4,70 2,00 8,30 0,00 0,90 0,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,00 0,7800

Opot. Opot. z části celku 26,67 3,2297 3,33 0,0366 50,00 13,2650 6,25 0,0488 57,14 6,7825 7,14 0,0771 100,00 3,2900 12,50 0,0363 100,00 0,8200 16,67 0,0133 80,00 6,7680 10,00 0,0260 100,00 4,7300 16,67 0,0233 10,00 0,4100 100,00 2,9500 100,00 5,5300 33,33 0,1667 25,00 0,6400 100,00 9,7600 20,00 0,1760 100,00 1,1500

Stránka 43 z 66


855/141/2013


19. Vnitřní kanalizace Opotřebení:

S

0,80 100,00 1,00

0,80

1,03

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

40

40 100,00

= * * * * * * *

3

1,0300 60,9593

1 731,0,9980 0,9346 0,6684 0,7800 0,8500 2,1130 0,4690

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 3 800,11 m * 709,05 Kč/m

= =

709,05 2 694 468,- Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 60,9593 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 642 528,83 Kč

Objekt výroby bez čp/če (hala) - zjištěná cena

=

1 051 939,17 Kč

1.1.2. Jiná stavba č.p. 296 (kanceláře) Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístavba

F. budovy administrativní zděná 122

Popis

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 12*9 12*9

2

= =

[m ] 108,00 108,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

Přístavby

1.NP


Zastavěná. plocha 108,00 m2 108,00 m2 216,00

Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Součin 324,00 324,00 648,00

PVP = 648,00 / 216,00 = 3,00 m 2 PZP = 216,00 / 1 = 216,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12*9)*(3,00) (12*9)*(3,00) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby


Konstr. výška 3,00 m 3,00 m

3

= =

Typ

[m ] 3 324,00 m 3 324,00 m


Stránka 44 z 66


855/141/2013

1.NP



3

NP NP

324,00 m 3 324,00 m 3 648,00 m

Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S S S S S C S X S S S S C S S C S X S C C X

8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 50,00 1,00 4,10 5,12 40 150 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 50,00 1,00 4,10 5,12 10 150 2. Svislé konstrukce S 17,40 50,00 1,00 8,70 10,87 40 80 2. Svislé konstrukce S 17,40 50,00 1,00 8,70 10,87 10 80 4. Krov, střecha S 7,30 50,00 1,00 3,65 4,56 40 70 4. Krov, střecha S 7,30 50,00 1,00 3,65 4,56 10 70 5. Krytiny střech S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,31 40 40 5. Krytiny střech S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,31 10 40 6. Klempířské konstrukce S 0,60 50,00 1,00 0,30 0,37 40 40 6. Klempířské konstrukce S 0,60 50,00 1,00 0,30 0,38 10 30 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 50,00 1,00 3,45 4,31 40 50 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 50,00 1,00 3,45 4,31 10 50


Upravený obj. podíl 8,20 17,40 0,00 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 0,00 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,00 3,20 3,10 0,00 1,70 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 80,00 0,8000

Opot. Opot. z části celku 26,67 1,3655 6,67 0,3415 50,00 5,4350 12,50 1,3588 57,14 2,6056 14,29 0,6516 100,00 1,3100 25,00 0,3275 100,00 0,3700 33,33 0,1267 80,00 3,4480 20,00 0,8620

Stránka 45 z 66


855/141/2013


8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 11. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

3,30 50,00 1,00 3,30 50,00 1,00 1,80 50,00 1,00 1,80 50,00 1,00 3,10 50,00 1,00 3,10 50,00 1,00 5,20 50,00 1,00 5,20 50,00 1,00 3,20 50,00 1,00 3,20 50,00 1,00 4,20 50,00 1,00 4,20 50,00 1,00 5,70 50,00 1,00 5,70 50,00 1,00 3,20 50,00 1,00 3,20 50,00 1,00 3,10 50,00 1,00 3,10 50,00 1,00 1,70 100,00 1,00 3,00 50,00 1,00 3,00 50,00 1,00

1,65 1,65 0,90 0,90 1,55 1,55 2,60 2,60 1,60 1,60 2,10 2,10 2,85 2,85 1,60 1,60 1,55 1,55 1,70 1,50 1,50

2,06 2,06 1,13 1,13 1,94 1,94 3,25 3,25 2,00 2,00 2,63 2,63 3,56 3,56 2,00 2,00 1,94 1,94 2,13 1,88 1,88

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

40 10 40 10 40 10 40 10 40 10 40 10 40 10 40 10 40 10 10 40 10

40 30 40 30 50 50 50 50 40 15 40 20 40 25 40 20 40 30 20 40 30

100,00 33,33 100,00 33,33 80,00 20,00 80,00 20,00 100,00 66,67 100,00 50,00 100,00 40,00 100,00 50,00 100,00 33,33 50,00 100,00 33,33

= * * * * * * *

3

2,0600 0,6866 1,1300 0,3766 1,5520 0,3880 2,6000 0,6500 2,0000 1,3334 2,6300 1,3150 3,5600 1,4240 2,0000 1,0000 1,9400 0,6466 1,0650 1,8800 0,6266 49,0660

2 807,0,9390 0,9506 1,0000 0,8000 0,8500 2,1200 0,3760

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 648,00 m * 1 358,12 Kč/m

= =

1 358,12 880 061,76 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 49,0660 % Úprava ceny za opotřebení

-

431 811,10 Kč

Jiná stavba č.p. 296 (kanceláře) - zjištěná cena

=

448 250,66 Kč

1.1.3. Jiná stavba bez čp/če - sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace kovová 1252

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 30*10

2

=

[m ] 300,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název


Zastavěná. plocha

Konstr. výška

Součin

Stránka 46 z 66


855/141/2013


1.NP Součet

300,00 m2 300,00

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

6,60 m

1 980,00 1 980,00

PVP = 1 980,00 / 300,00 = 6,60 m 2 PZP = 300,00 / 1 = 300,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (30*10)*(6,60)

3

[m ] 3 1 980,00 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 1 980,00 m 3 1 980,00 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):


Obj. podíl [%] S S C S S S S S X C C S C S X S C X X X X X X X C

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

Koef.

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * *

Upravený obj. podíl 12,20 29,30 0,00 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,00 0,00 2,30 0,00 4,80 0,00 4,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 77,30 0,7730

1 599,0,9480 0,9420 0,7242 0,7730

Stránka 47 z 66


855/141/2013


Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

3

0,8500 2,0950 0,5110

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 980,00 m * 727,39 Kč/m

= =

727,39 1 440 232,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %

-

576 092,88 Kč

Jiná stavba bez čp/če - sklad - zjištěná cena

=

864 139,32 Kč

1.1.4. Zemědělské stavení bez čp/če - ubytovna Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. dřevěná na bázi dřevní hmoty 113

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 57*12

2

=

[m ] 684,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 684,00 m2 684,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 2,80 m

Součin 1 915,20 1 915,20

PVP = 1 915,20 / 684,00 = 2,80 m 2 PZP = 684,00 / 1 = 684,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (57*12)*(2,80+1*0,5)

3

[m ] 3 2 257,20 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 2 257,20 m 3 2 257,20 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Obj. podíl [%] S P S S

6,30 15,00 8,20 6,10

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 6,90 8,20 6,10

Stránka 48 z 66


855/141/2013


5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C S X S S P S C S S C C C P C C X

2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00

= * * * * * * *

2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 0,00 3,80 0,00 5,90 3,30 2,25 5,80 0,00 3,30 3,20 0,00 0,00 0,00 1,98 0,00 0,00 0,00 73,73 0,7373

2 710,1,0290 0,9296 1,0500 0,7373 0,8500 2,0570 0,3760

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 2 257,20 m * 1 319,34 Kč/m

= =

1 319,34 2 978 014,25 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 40 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

2 531 312,11 Kč

Zemědělské stavení bez čp/če - ubytovna - zjištěná cena

=

446 702,14 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 130,00 m 2222

Ocenění Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 49 z 66


855/141/2013


Základní cena (dle příl. č. 11): 130,00 m * 340,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

44 200,- Kč 0,8500 2,3130 0,3760 32 674,18 Kč


-

26 139,34 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

6 534,84Kč

1.2.2. Přípojka elektřiny Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 200,00 m 2224

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 200,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

28 000,- Kč 0,8500 2,2340 0,3760 19 991,62 Kč


-

15 993,30 Kč

Přípojka elektřiny - zjištěná cena

=

3 998,32Kč

1.2.3. Odkanalizování Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm 150,00 m 2223

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 150,00 m * 1 180,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

177 000,- Kč 0,8500 2,3140 0,3760 130 901,13 Kč


-

65 450,57 Kč


Stránka 50 z 66


855/141/2013


Odkanalizování - zjištěná cena

=

65 450,57Kč

1.2.4. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu 3 20,00 m obestavěného prostoru 2223

Ocenění 3 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 20,00 m * 2 300,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

46 000,- Kč 0,8500 2,3140 0,3760 34 019,50 Kč


-

17 009,75 Kč

Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjištěná cena

=

17 009,75Kč

1.2.5. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2 200,00 m pohledové plochy 2222

Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 200,00 m * 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

48 000,- Kč 0,8500 2,3130 0,3760 35 483,27 Kč


-

30 160,78 Kč

Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena

=

5 322,49Kč

1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC


14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 2222

Stránka 51 z 66


855/141/2013


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 600,- Kč 0,8500 2,3130 0,3760 1 182,78 Kč


-

1 005,36 Kč

Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena

=

177,42Kč

1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

3 700,- Kč 0,8500 2,3130 0,3760 2 735,17 Kč


-

2 324,89 Kč

Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena

=

410,28Kč

= * * * =

225,- Kč 0,8500 2,3180 0,3760 166,69 Kč

1.2.8. Schodiště betonové Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.4. Schodiště betonové 1,00 m 242

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 m * 225,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků


Stránka 52 z 66


855/141/2013


Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 %

-

133,35 Kč

Schodiště betonové - zjištěná cena

=

33,34Kč

1.2.9. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 2 5 600,00 m 211

Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 5 600,00 m * 270,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

1 512 000,- Kč 0,8500 2,2560 0,3760 1 090 178,61 Kč


-

926 651,82 Kč

Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek - zjištěná cena

=

163 526,79Kč

1.2.10. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 2 460,00 m 211

Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 460,00 m * 1 180,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * * =

542 800,- Kč 0,8500 2,2560 0,3760 391 368,35 Kč


-

332 663,10 Kč

Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm - zjištěná cena

=

58 705,25Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 53 z 66


855/141/2013


Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo150 % takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 150 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Provedena je proto přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3760 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1200 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 36,32 1,00 2,1200 0,3760 150,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 36,32 0,40 2,1200 0,3760 150,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha - ostatní komunikace § 28 odstavec 5 ostatní plocha - ostatní komunikace § 28 odstavec 5 ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo

BPEJ


28,95

Výměra 2 [m ] 729,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 72,38

Cena [Kč] 52 765,02

St. 359

27,00

72,38

1 954,26

St. 379

410,00

72,38

29 675,80

St. 387/1

305,00

72,38

22 075,90

St. 388

110,00

72,38

7 961,80

177/9 188 669/3

7 831,00 2 353,00 344,00

28,95 28,95 28,95

226 707,45 68 119,35 9 958,80

669/4

110,00

28,95

3 184,50

669/5

32,00

28,95

926,40 423 329,28

Výměra [m2] 1 020,00 7 875,00 8 895,00

orná půda 182/4 31 000 orná půda 182/5 31 000 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemky - zjištěná cena

72,38

Parcelní číslo St. 232

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Upr. cena 2 [Kč/m ]

60 % 60,00 % JC [Kč/m2] 15,62 15,62

Úprava [%] 60,00 60,00

UC [Kč/m2] 24,99 24,99

=

Cena [Kč] 25 489,80 196 796,25 222 286,05 * 1,0000 222 286,05 645 615,33 Kč

Stránka 54 z 66


855/141/2013


3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB chůze a jízdy: 2 Výměra: 107,00 m 2 Jednotková cena: 300,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 107,00 m * 300,- Kč/m * 5,00 % = 1 605,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 1 605,- Kč/rok * 100 % = 1 605,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 605,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 1 605,- Kč * 10 let = 16 050,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

16 050,- Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt výroby bez čp/če (hala) 1.1.2. Jiná stavba č.p. 296 (kanceláře) 1.1.3. Jiná stavba bez čp/če - sklad 1.1.4. Zemědělské stavení bez čp/če - ubytovna 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody 1.2.2. Přípojka elektřiny 1.2.3. Odkanalizování 1.2.4. Žumpa z monolitického i montovaného betonu 1.2.5. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.8. Schodiště betonové 1.2.9. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 1.2.10. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 1. Ocenění staveb celkem

1 051 939,20 Kč 448 250,70 Kč 864 139,30 Kč 446 702,10 Kč 6 534,80 Kč 3 998,30 Kč 65 450,60 Kč 17 009,80 Kč 5 322,50 Kč 177,40 Kč 410,30 Kč 33,30 Kč 163 526,80 Kč 58 705,30 Kč 3 132 200,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

645 615,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

645 615,30 Kč

Celkem

3 777 815,70 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti


Stránka 55 z 66


855/141/2013

3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:


16 050,- Kč 16 050,- Kč 3 761 765,70 Kč

3 761 765,70 Kč

3 761 770,- Kč

slovy: Třimilionysedmsetšedesátjednatisícsedmsetsedmdesát Kč

8.2. LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí (RD) 8.2.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.


Stránka 56 z 66


855/141/2013


Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Náchod na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 49 nemovitostí s nabídkovou cenou od 900.000 Kč do 8.900.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Náchod na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 29 nemovitostí s nabídkovou cenou od 900.000 Kč do 12.000.000 Kč. Na okraji města a v blízkém okolí města je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech – především po nezrekonstruovaných objektech v nevalném stavu, které jsou podstandardně vybavené a umístěné v místě. V regionu je také poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Obchodovatelnost nemovitosti proto posuzuji jako obtížnou. V posledních letech neustále stoupa počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 57 z 66

Znalecký posudek č. 855/141/2013


Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:


zdě zděný RD s pozemky a př příslušenstvím



zděný ný RD s pozemky a příslušenstvím íslušenstvím


Adresa:

Náchod, Broumovská

Náchod, Za Vodou

Náchod, Broumovská

Náchod - Babí

Zbečník čník - Studýnka

Horní Radechová

Zd Zděný RD 3+1 s možností p půdní vestavby, zázemím pro kutily a garáží, která má opravárenskou jámu. Vytáp Vytápění na tuhá paliva po revizi komínu vytáp vytápění krbem.

Zděný RD s garáží a pozemkem 800 m2. V 1.NP: chodba, pokoj, prádelna, sklep, technická místnost, WC, kotelna, uhelna. Ve 2.NP: chodba, pokoj, koupelna, WC, obývací pokoj s kk, balkón, jídelna, ložnice. Byt je po rekonstrukci z r. 2011. E, studna, septik, vytápění na TP a elektrokotel.

Zděný RD s pozemkem 1596 m2 k bydlení i rekreaci. Dispozice: 1 velká místnost, 1 malá místnost, koupelna po rekonstrukci, půdní prostor vhodný na vestavbu, navazuje kolna. Elektřina, vodovod, vytápění na TP, odpady - veřejné, plynová přípojka na pozemku.

Zděný ný RD 3+1 s pozemkem 1186 m2 a garáží s kůlnou. k V 1.NP: chodba, kuchyň, kuchy 3 pokoje a soc. zařízení. za Z venku je vstup do sklepa, kde je kotel na TP. V podkroví je půda p vhodná pro vestavbu. Vedle domu je zděná zd kolna na uhlí na kterou navazuje garáž. g Přípojka ípojka na vodu, žumpa, elektřina. elekt

Zděný RD po rekonstrukci z r. 1985, betonové podlahy, střecha, komín, elektřina, ústřední topení a okna. Dispozice: 3+1, kotelna na TP, WC a koupelna. Chlévy v hosp. části se využívají jako sklady. Kamenný sklep 15 m². Z IS je zde voda ze studny, elektřina, vodovod 5 m, odpady do jímky.

zděné 3+1 1NP + podkroví 750 nezjištěn 120 90

zděné 3+kk/B 1NP + 2NP 800 nezjištěn 80 120

zděné 2+kk 1NP + půda 1 596 nezjištěn 164 80

zděné 3+1 sklep + 1NP + půda p 1 186 nezjištěn 118 89

zděné 3+1 sklep + 1NP + půda 2 453 nezjištěn 147 95

1 150 000

1 550 000

950 000

1 150 000

995 000

12 778

12 917

11 875

12 994

10 474

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

zděné neznámá 1NP + půda 429 572 120 84,28

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Náchod, Broumovská; u hlavní komunikace


obdobná

obdobná

horší dostupnost

horší dostupnost

horší dostupnost

1,00

1,00

1,03

1,05

1,05

Stránka 58 z 66



K3 - Stav: K4 - Vybavení, příslušenství:

větší pozemek 0,96 nevalný 1,00 podstandardní / garáž 1,00 obdobná, 3+1 1,00 E, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší pozemek 0,95 střední 0,95 standardní / garáž 0,95 větší RD 3+kk/B 1,05 E, studna 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší pozemek 0,91 střední 0,95 standardní / kolna 0,95 obdobné RD 2+kk 1,00 E, V, P 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší pozemek 0,93 střední 0,95 standardní/garáž,kolna 0,95 větší RD 3+1 1,02 E, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

8 732

9 323

8 837

8 589

8 877

8 032

735 904

785 714

744 815

723 853

748 191

676 947

429 m2, rovný a částečně svažitý

K2 - Pozemek:

nevalný podstandardní / garáž, kůlna

K5 - Velikost nemovitosti: K6 - Napojení na sítě (přípojky):

ZP = cca. 84 m2 E, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

735 904 35 588 676 947 700 316 735 904 771 492

Maximální upravená cena [Kč]:

785 714

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

730 000

větší pozemek 0,90 střední 0,95 standardní 0,97 větší RD 3+1 1,03 E, možno V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 1,00

Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 730.000,- Kč.


Stránka 59 z 66



8.2.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.2.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 20 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 60 z 66



1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 20 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Náchod 110 let 3 2 985,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 14*8,6 Zastřešení: 14*8,6 Název podlaží 1.NP: Zastřešení:

2

= = Zastavěná plocha 2 120,40 m 2 120,40 m

Konstrukční výška 3,00 m 3,50 m

Obestavěný prostor 1.NP: (14*8,6)*(3,00) Zastřešení: (14*8,6)*(3,50*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

120,40 m 2 120,40 m

= = =

ZP1 ZP

= =

3

361,20 m 3 210,70 m 3 571,90 m

2

120,40 m 2 240,80 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 110 let: 0,60

Vi typ A 0,00 -0,08 0,03 0,01 0,04 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,05 0,00 -0,10 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,351 i=1


Stránka 61 z 66



Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III II II

Pi 0,00 0,00 -0,03

II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,351 * 0,970 * 0,850 = 0,289 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 2 985,- Kč/m * 0,289 = 862,67 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 862,67 Kč/m * 571,90 m = 493 360,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

493 360,97 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0020 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,0020 -7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1460 1,0020 -7,00


Upr. cena 2 [Kč/m ] 799,91 319,96

Stránka 62 z 66


Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem


Parcelní číslo St. 27

Výměra 2 [m ] 273,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 799,91

Cena [Kč] 218 375,43

156,00

319,96

49 913,76 268 289,19

96/4

Pozemky - zjištěná cena

=

268 289,19 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 2 m 2 m Kč * =

268 289,19 429 50 31 269,14 0,065 2 032,49 2 032,49 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 20

493 361,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

493 361,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

268 289,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

268 289,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

2 032,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

2 032,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

763 682,70 Kč

763 682,70 Kč

763 680,- Kč

slovy: Sedmsetšedesáttřitisícšestsetosmdesát Kč


Stránka 63 z 66



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy Výnosová hodnota bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy LV č. 580, k.ú. Obvyklá cena bez závady bez závady - věcné Černožice nad břemeno chůze a jízdy Labem Závada - věcné břemeno chůze a jízdy Obvyklá cena vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy LV č. 2400, k.ú. Srovnávací hodnota - obvyklá cena Malé Poříčí Zjištěná cena dle vyhlášky

3 300 000 Kč 2 300 000 Kč 3 300 000 Kč -16 050 Kč 3 283 950 Kč 3 761 770 Kč 730 000 Kč 763 680 Kč

LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem (areál) I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – jiné stavby č.p. 296, stojící na pozemku parc.č. St. 388, zemědělského stavení bez čp/če, stojícího na pozemku parc.č. St. 232, objektu výroby bez čp/če, stojících na pozemcích parc.č. St. 379, jiné stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 387/1, (stavba bez čp/če – výroba na pč.st.359 byla zbourána); a pozemků parc.č. St. 232, St. 359, St. 379, St. 387/1, St. 388, 177/9, 182/4, 182/5, 188, 669/3, 669/4 669/5 vč. příslušenství, to vše v k.ú. Černožice nad Labem, obec Černožice, okres Hradec Králové; vše zapsané na listu vlastnictví č. 580 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Venkovní úpravy (viz. bod 7.1.8. posudku)

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 12.5.2013, částkou ve výši:

3 283 950,- KČ slovy: Třimilionydvěstěosmdesáttřitisícdevětsetpadesát korun českých


Stránka 64 z 66



IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena – věcné břemeno chůze a jízdy

16.050,- Kč

b) Nájemní práva - nezjištěny

LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí (RD) V. Předmětem ocenění jsou nemovitosti - objekt bydlení v části obce Malé Poříčí č.p. 20, stojící na pozemku parc.č. st. 27, a pozemky parc.č. st. 27 a 96/4 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Malé Poříčí, obec Náchod, okres Náchod, vše zapsané na listu vlastnictví č. 2400 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod. VI. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě V. se rozumí: -

VII.

Garáž, Kůlna, Venkovní úpravy (přípojky IS, oplocení, zpevněné plochy, vjezdová brána a branka)

Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku V., příslušenství nemovitostí uvedeného

ve výroku VI., práv a závad uvedených ve výroku VIII. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 12.5.2013, částkou ve výši:

730 000,- KČ slovy: Sedmsettřicettisíc korun českých VIII. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: c) Věcná břemena - nezjištěny d) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 16.7.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 65 z 66



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 855/141/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 141 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem, ze dne 28.3.2013 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí, ze dne 28.3.2013 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled – LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí Příloha č. 5: Mapa oblasti – LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem Příloha č. 6: Mapa oblasti – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí Příloha č. 7: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 12.5.2013 – LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem Příloha č. 8: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 12.5.2013 – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí


Stránka 66 z 66

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 580, k.ú. Černozice nad Labem

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí

ernožice nad Labem Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled – LV č. 580, k.ú. Černožice

Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí

Příloha č. 5: Mapa oblasti – LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem

Letecká fotomapa – areál a zemědělské pozemky

Umístění nemovitosti v rámci části obce „Černožice“

GPS: 2) 50°19'34.42"N, 15°52'25.72"E

Umístění nemovitosti v rámci obce Černožice a okolí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 6: Mapa oblasti – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí

Letecká fotomapa – objekt bydlení č.p. 20

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Broumovská“

GPS: 4) 50°26'51.84"N, 16°11'21.69"E

Umístění nemovitosti v rámci části obce „Malé Poříčí“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 7: Fotodokumentace nemovitosti – LV č. 580, k.ú. Černožice nad Labem

Vjezd do areálu z jihu bránou

Pohled přes bránu – kancelář a výrobní hala v pozadí

Výrobní hala a před ní kanceláře

Kanceláře

Plechový sklad s kovovou konstrukcí

Vjezd do areálu od západu

Ubytovna k demolici

Zemědělské pozemky

Příloha č. 8: Fotodokumentace nemovitosti – LV č. 2400, k.ú. Malé Poříčí

Jihovýchodní pohled na objekt bydlení č.p. 20

Severovýchodní pohledy na objekt bydlení č.p. 20

Severní pohled na objekt bydlení č.p. 20

2013

Recommend Documents