2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 778-08/2013 o ceně nemovitostí: byt č. 3848/8 v bytovém domě č.p. 3847, 3848, 3849, včetně podílu id. 3532/107895 na společných částech bytového domu a na pozemku parc.č. St. 8036/1 v obci a k.ú. Hodonín podíl id. 7064/323685 na pozemcích parc.č. St. 8036/2, č. St. 8037/1 a č. St. 8038/1 v obci a k.ú. Hodonín podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2117/3, č. 2117/4, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína podíl id. 1/24 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína a podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava

Účel posudku:

Zjištění ceny jako podklad pro exekuční řízení

Posudek vypracoval:

Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698

Datum místního šetření:

16. 1. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

16. 1. 2013

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.

Tento posudek obsahuje 44 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitostí včetně příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenou obvyklou. Pro stanovení obecné ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro stanovení obvyklé (tržní) ceny bytu č. 3848/8 vč. podílu na pozemku parc.č. St. 8036/1 v obci a k.ú. Hodonín je zjištěna: 1. Cena podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění). 2. Výnosová hodnota, která je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. 3. Cena porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Pro stanovení obvyklé (tržní) ceny pozemků parc.č. St. 8036/2, č. St. 80367/1 a č. St. 8038/1 v obci a k.ú. Hodonín je zjištěna: 1. Cena podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění). Pro stanovení obvyklé (tržní) ceny pozemků v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína je zjištěna: 1. Cena podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění). 2. Cena porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3

NÁLEZ - podklady pro vypracování posudku

1.

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

Výpis z katastru nemovitostí

1.1

Podkladem pro ocenění nemovitostí jsou Výpisy z katastru nemovitostí – LV č. 16104, č. 15844 a č. 15987 pro obec a k.ú. Hodonín a LV č. 1282, č. 2468 a č. 2643 pro obce Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína vyhotovené dálkovým přístupem dne 27. 11. 2012.

Kopie katastrální mapy

1.2

Podkladem pro ocenění jsou kopie dotčených částí katastrální mapy pro obec a k.ú. Hodonín a obec Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína vyhotovené dne 5. 11. 2012.

Prohlášení vlastníka

1.3

Podkladem pro ocenění bytu č. 3848/8 je dotčená část Prohlášení vlastníka pro budovu označenou č.p. 3847, 3848, 3849 v obci a k.ú. Hodonín ze dne 5. 11. 2007.

Výkresová dokumentace

1.4

Nebyla doložena.

Porovnávací databáze cen nemovitostí

1.5

Pro cenové porovnání byla použita vlastní databáze znalce (vytvářená s využitím internetové inzerce).

Místní šetření

1.6

Místní šetření spojené s prohlídkou oceňovaného bytu č. 3848/8 a pozemků parc.č. St. 8036/1, č. St. 8036/2, č. St. 8037/1 a č. St. 8038/1 v obci a k.ú. Hodonín bylo provedeno dne 16. 1. 2013 za účasti pana Pavla Vašíčka. Znalci byla umožněna prohlídka celého bytu včetně příslušenství i prohlídka oceňovaných pozemků. V rámci místního šetření byla pořízena fotodokumentace. V obci Lužice byla dne 16. 1. 2013 provedena znalcem pouze obhlídka oceňovaných pozemků. Všechny oceňované pozemky na sebe navazují a tvoří souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m. Na místě bylo znalcem zjištěno, že celý pás pozemků je pravděpodobně užíván jako součást zahrad u novostaveb rodinných domů, neboť podél jižní podélné hranice pásu oceňovaných pozemků vede oplocení oddělující zahrady starších rodinných domů situovaných v ulici Velkomoravská a severní podélná hranice navazuje bez oplocení na zahrady u novostaveb rodinným domů v lokalitě Vinohrádky. Průčelní (tj. východní a západní) hranice celého pásu na sebe navazujících pozemků jsou rovněž oploceny a proto není možné odnikud na pozemky vstoupit. Z tohoto důvodu nebylo možné provést ani prohlídku a zaměření stavby bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116, která je situována cca 160 m resp. 175 m od průčelních hranic opocení celého pásu oceňovaných pozemků. Pan Vašíček dle svého prohlášení neví, kde přesně jsou pozemky v obci Lužice situovány, a nemá možnost zajistit vstup na pozemky. Při místním šetření byla tedy pouze pořízena fotodokumentace.

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.7 1.7.1  

Předpisy pro ocenění

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění

1.7.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

4 1.7.3 

1.8

Literatura

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P., SCHOLZOVÁ V.: Úřední oceňování majetku 2013. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2013

Situace oceňovaných nemovitostí v obci a k.ú. Hodonín

Předmětem ocenění je byt č. 3848/8 situovaný ve III.NP bytového domu č.p. 3847, 3848, 3849 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. St. 8036/1 a dále podíl na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1, na kterých stojí bytový dům č.p. 3847, 3848, 3849, vše v ulici Očovská, na sídlišti Jihovýchod. Bytový dům je typový montovaný s plošných panelových dílů. Dům je obdélníkového půdorysu, má podzemní podlaží, čtyři nadzemní podlaží a plochou střechu. Dům je rozdělen na tři sekce, které jsou provozně propojeny pouze v podzemním podlaží. Každá sekce má vlastní číslo popisné. V každé sekci jsou v PP sklepní kóje užívané spolu s jednotlivými byty a dále společné prostory bytového domu – kolárny a sušárna prádla. V I.NP jsou v každé sekci vždy dva byty na podlaží, v ostatních NP jsou vždy tři byty na podlaží. 1.8.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Zdravotnické zařízení: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Životní prostředí: Hotely ap.: Územní plán: 1.8.2 Umístění nemovitostí v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k zastávce autobusu: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:

1.9

město 25 240 kompletní síť obchodů a služeb základní a střední školy ano ano, včetně stavebního nemocnice, ordinace lékařů, lékárny kino, muzeum, galerie, výstavní síň bazén, zimní stadion, hala, tenisové kurty, hřiště dobré ano ano docházková vzdálenost do centra cca 10 minut chůze do 1500 m, možnost využít MHD do 1500 m, možnost využít MHD dobré rovina bytové domy a budovy občanské vybavenosti parkoviště před bytovým domem vodovod, kanalizace, elektřina, dálkové topení

Situace oceňovaných nemovitostí v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína

Předmětem ocenění je podíl na pozemcích parc.č. 2116, č. 2117/1, č. 2117/2, č. 2117/3, č. 2117/4, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 a podíl na stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116. Všechny oceňované pozemky na sebe navazují a tvoří jeden souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m situovaný v nově vybudované obytné lokalitě Vinohrádky, v prostoru mezi zahradami rodinných domů. Z místní komunikace je celý pás pozemků přístupný jen ze západní průčelní hranice, podélné hranice i východní průčelní hranice sousedí s okolními pozemky. Ve skutečnosti je celý pás oceňovaných pozemků pravděpodobně užíván jako součást zahrad u novostaveb rodinných domů, neboť podél jedné podélné jižní hranice pásu pozemků vede oplocení oddělující zahrady starších rodinných domů situovaných v ulici Velkomoravská a severní podélná hranice navazuje bez oplocení na zahrady u novostaveb rodinným domů v lokalitě Vinohrádky. Obě průčelí pásu pozemků jsou oplocená. Oceňované pozemky nejsou volně přístupné. 1.9.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží:

obec 2773 ano

5 Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Zdravotnické zařízení: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Životní prostředí: Územní plán: 1.9.2 Umístění nemovitostí v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k zastávce autobusu: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:

základní škola ano ano ordinace lékaře, lékárna ano hřiště dobré ano nová obytná lokalita v okrajové části část obce cca 2,5 km do 500 m dobré rovina rodinné domy vodovod, kanalizace, elektřina, plyn

6

2.

POSUDEK I – Ocenění bytu č. 3848/8 včetně podílu na pozemku parc.č. St. 8036/1 v k.ú. Hodonín

2.1

Ocenění podle oceňovacího předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění platném ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška).

2.1.1

Byt č. 3848/8

2.1.1.1 Popis Oceňovaný byt se nachází ve III. NP bytového domu č.p. 3847, 3848, 3849, v obci a k.ú. Hodonín, na sídlišti Jihovýchod, v ulici Očovská. Bytový dům je montovaný z plošných panelových dílů. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží a plochou střechu. Dům má tři sekce, každá sekce má vlastní číslo popisné a vlastní vstup. Dispozice domu: V PP jsou ve všech sekcích sklepní kóje užívané spolu s jednotlivými byty a dále společné prostory bytového domu – kolárny a sušárna prádla. V I.NP jsou v každé sekci vždy dva byty na podlaží, v ostatních NP jsou vždy tři byty na podlaží. Popis společných konstrukcí: Nosná konstrukce: montovaná z plošných panelových dílů, nezateplená Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy povrchová úprava panelů Střecha: plochá Schodiště: betonové Výtah: ne Oplechování: z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Umístění bytu v domě: Oceňovaný byt 3+1 se nachází ve III. NP bytového domu, v prostřední sekci č.p. 3848. Pří výstupu po schodišti se jedná o pravý byt. Okna obytných místností jsou orientována k severu a jihu. Dispozice bytu: Ze společné domovní chodby se vstupními dveřmi bytu vchází do předsíně bytu. Z předsíně jsou vstupy do kuchyně orientované na sever, do obývacího pokoje orientovaného rovněž na sever, do pokoje orientovaného na jih, do koupelny a do samostatného WC. Na obývací pokoj navazuje další pokoj orientovaný na jih, ze kterého je přístupná lodžie. K bytu patří sklepní kóje v podzemním podlaží. Vybavení místností: kuchyně předsíň koupelna s WC samostatné WC

kuchyňská linka se zabudovaným dřezem, sporák, původní digestoř původní vestavěné skříně původní vana a umyvadlo původní splachovací klozet

Popis konstrukcí v bytě: Vnitřní úprava stěn: Stropy: Podlahy a dlažby: Okna: Dveře: Vytápění: Rozvod vody:

tenkovrstvé omítky s rovným podhledem PVC původní dřevěná zdvojená původní hladké dřevovláknité dálkové teplá i studená voda, ohřev teplé vody dálkově

7 2.1.1.2 Stáří a technický stav bytu Bytový dům byl stavebně dokončen po roce 1990, od té době je užíván i oceňovaný byt. Dům i byt jsou v původním stavu. 2.1.1.3

Výpočet výměr pro ocenění Výměra bytu

pokoj pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC lodžie sklepní kóje Výměra celkem

ZP celkem (m2)

Koef. vzorce

ZP po krácení (m2)

20,90 12,20 12,17 8,91 10,07 2,78 1,00 3,06 2,61 73,70

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,10

20,90 12,20 12,17 8,91 10,07 2,78 1,00 3,06 2,61 71,35

2.1.1.4 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. Objekt má zastavěnou plochu větší než 150 m2. Prostory nad 400 m3 nedosahují 2/3 obestavěného prostoru objektu, nejedná se tedy ve smyslu § 2 písm. a) vyhlášky o halu, ale o budovu. V domě jsou bytové jednotky a nebytové jednotky (provozní prostory a garáže), jedná se tedy o dům vícebytový typu J (typový). Byt se ocení porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu a společného příslušenství mimo dům. Podíl na pozemku se ocení samostatně. 2.1.1.5

Ocenění bytu porovnávacím způsobem

Ocenění dokončeného bytu v budovách typu J, K porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Hodonín Malý lexikon obcí ČR pro rok 2012 Počet obyvatel: 25 240 Kraj Jihomoravský Indexovaná průměrná cena IPC Kč / m2 19 405

Znak č. 1 2

Název znaku

Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí

3

Vliv právních vztahů na prodejnost

1

Poloha nemovitosti v obci

2

Význam lokality v obci

3

Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Dopravní spojení

4 5 6 7 8

Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Obyvatelstvo Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 25 odst. 2 Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená pásma hodnota Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka nižší než nabídka II. -0,05 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Bez vlivu

Použitá hodnota -0,05

II.

0

0,00

II.

0,00

0,00

0

0,00

Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 5 V souvisle zastavěném území III.

Součet resp. koeficient 0,950

-0,050 1,030

Bez vlivu

II.

0

0,00

Objekty pro bydlení bez zázemí parků Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení Omezené

IV.

0,03

0,03

II.

0

0,00

II.

0

0,00

Bezproblémové okolí

II.

0

0,00

Bez vlivu

III.

0

0,00

Bez dalších vlivů

II.*

0

0,00

0,030

8

2

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 Budova - panelová, II. nezateplená Společné části domu Kolárna, kočárkárna II.

3

Příslušenství domu

Bez dopadu na cenu bytu

II.

0

0,00

4

Umístění bytu v domě

II.

0

0,00

5

II.

0

0,00

6

Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu

Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany částečný výhled Umakartové bytové jádro

II.

-0,1

-0,10

7

Další vybavení bytu

III.

0

0,00

8

Vytápění bytu

Standardní vybavení – lodžie, sklepní kóje Dálkové

III.

0

0,00

9

Kriterium jinde neuvedené

II.

-0,05

-0,05

-0,200

10

Stavebně - technický stav

Mírně snižující cenu (byt v původním stavu) Byt s předpokladem provedení menších stavebních úprav

III.

0,85

0,85

0,765

Kč/m2

0,599 11 623,60

m2 Kč

71,35 829 343,50

1

Typ stavby

Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s-

0,612 -0,05

-0,05

0

0,00

23 ne 0 23

Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy

0,90 0 0,90 I = IT×IP×IV CU =IPC × I

Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKoeficient cenového porovnání I podle § 25 odst. 2 Cena upravená Výměra bytu celkem Cena bytu (vč. ev. příslušenství, bez pozemku)

2.1.2

Pozemek stavební

2.1.2.1 Popis Bytový dům č.p. 3847, 3848, 3849 stojí mimo jiné i na pozemku parc.č. St. 8036/1, který je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Město Hodonín má vydánu cenovou mapu, pozemky se ocení v souladu s ustanovením § 10 zákona resp. § 27 vyhlášky. 2.1.2.2 Ocenění pozemku Město Hodonín má Obecně závaznou vyhláškou č. 2/2012 vydánu 8. cenovou mapu stavebních pozemků města Hodonína, která je platná od 5. 3. 2012 doposud. Podle této cenové mapy se oceňované pozemky nacházejí v oblasti, v níž je vyznačena cena 200,- Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. - cenová mapa Cenová mapa obce platná od: Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m2 ZC Kč/m2 St. 8036/1 zastavěná plocha Celkem parcely

plocha pod bytovým domem

84

200,00

5. 3. 2012 Kč 16 800,00 16 800,00

9 2.1.3

Rekapitulace ocenění bytu včetně podílu na pozemku parc.č. St. 8036/1 podle předpisu Rekapitulace ocenění bytu porovnávacím způsobem Bytová jednotka (ocenění podle § 25):

Cena vlastní jednotky s podílem na společných částech a společném příslušenství Pozemky (ocenění podle § 27):

Kč

829 343,50

Pozemek p.č. St. 8036/1 Spoluvlastnický podíl na pozemku Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích vč. porostů Celkem Celkem po zaokrouhlení

Kč Kč Kč Kč

16 800,00 3532/107895 549,96 829 893,46 829 890,00

2.2

Ocenění výnosovou hodnotou

Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.

2.2.1

Ocenění bytu

2.2.1.1 Předpokládané budoucí příjmy z nájemného Oceňovaný byt 3+1 se nachází v obci a k.ú. Hodonín, na sídlišti Jihovýchod, v ulici Očovská. Jedná se o byt v původním stavu situovaný v panelovém domě. Tržní nájemné bytu 3+1 ve srovnatelné lokalitě jako je oceňovaný byt je cca 4 000,- Kč/měsíc, což odpovídá výši měsíčního nájemného 55,- Kč/m2. předpokládané roční nájemné:

48 000,- Kč

2.2.2 Předpokládané budoucí výdaje na dosažení příjmů Oceňovaný byt je užíván cca 23 let a je v původním stavu. Reprodukční (výchozí) cena bytu byla stanovena nákladově; nový byt ve srovnatelné kvalitě a standardu je v současné době možné pořídit nákladem cca 25 000,- Kč/m2 podlahové plochy bytu, tj. cca 1,8 mil Kč za byt. Výdaje na dosažení příjmů se v budoucnu s ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládají následující: 2.2.2.1 Daň z nemovitostí předpokládaná daň (výpočtem):

430,- Kč

2.2.2.2 Pojistné nemovitosti předpokládané roční pojištění (stanoveny odhadem jako 0,5 ‰ z reprodukční ceny):

900,- Kč

2.2.2.3 Údržba a opravy předpokládané výdaje (stanoveny odhadem jako 1,00 % z reprodukční ceny):

18 000,- Kč

2.2.2.4 Amortizace (kapitalizované odpisy) Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po dožití stavby by měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje položka zvaná amortizace (odpisy). Nemá ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně (i výrazně) lišit. Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosažení příjmů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitostí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, vlastník od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové hodnoty je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá určitou částku - tak velkou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď

10 znovupostavením, nebo koupí obdobné - obdobně opotřebené - nemovitosti). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, s tím, že i úroky se přičítají a zůstávají do dalších let. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah

X

Ci qn  1

kde značí X ... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její znovupořízení (koupi obdobně opotřebené nemovitosti) C ... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap., i ... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k nutnosti uložení peněz do peněžního ústavu se uvažuje úroková míra reálná, tj. po odečtení vlivu inflace q ... úročitele (q = 1 + i) n ... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy, nejvýše 30 roků. v daném případě amortizace činí (viz tabulku dále) ročně:

19 843,- Kč

2.2.3 Použitá míra kapitalizace použitá míra kapitalizace pro výpočet ceny: použitá míra kapitalizace pro výpočet amortizace staveb: 2.2.4

5,5 % za rok 2,0 % za rok

Výpočet výnosové hodnoty

Příjmy z nájemného (za rok) z jednotky a poměrný díl z ev. pronajatého příslušenství nájemné ročně - předpoklad v daném místě Objekt Byt 3+1 Kč 48 000,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 48 000,00 Výdaje na dosažení příjmů (za rok) Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční (výchozí) cena stavby (podíl na jednotku a podíl na příslušenství) Časová cena stavby včetně příslušenství (podíl na jednotku a podíl na příslušenství) Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci Předpokládané roční procento na údržbu a opravy Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace Úročitel pro výpočet amortizace

RC (Kč) C (Kč) T (roků) % z RC u (%) q (-)

1 800 000,00 805 000,00 30,00 0,50 2,00 1,020

Výpočet výdajů (podíl na jednotku a příslušnou část příslušenství) Daň z nemovitosti (byt) Pojištění (předpokládaný podíl na jednotku) Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy (byt) Celkem výdaje ročně (byt)

Kč Kč Kč Kč Kč

430,00 900,00 19 843,00 18 000,00 39 173,00

Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem

Kč Kč

48 000,00 -39 173,00

Čisté roční nájemné

Kč

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty jednotky vč. příslušné části pozemku a příslušenství Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Čisté roční nájemné Kč Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % Výnosová hodnota v současném stavu (zaokrouhleno) Kč

8 827,00

výpočet věčnou rentou 8 827,00 5,50 160 500,00

11 2.3

Ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitosti je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.

2.3.1

Popis

Pro ocenění bytu (včetně podílu na společných částech domu a pozemku) je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých bytů odvozena tržní cena oceňovaného bytu. Indexy odlišnosti u jednotlivých bytů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému bytu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Oceňovaný byt se nachází v obci a k.ú. Hodonín, na sídlišti Jihovýchod, v ulici Očovská. Byt je situován ve III.NP panelového bytového domu, velikost bytu je 3+1, podlahová plocha bytu je 68 m2; k bytu patří lodžie a sklepní kóje. Místnosti jsou orientovány k severu a jihu. Dům i byt jsou v původním stavu. Pro ocenění bytu cenovým porovnáním byly vybrány byty 3+1 v panelových domech na sídlišti Jihovýchod, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti od oceňovaného bytu jsou zohledněny v jednotlivých koeficientech použitých při výpočtu ceny.

2.3.2

Porovnávané nemovitosti

2.3.2.1 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Javorová Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v I.NP panelového bytového domu. Bytový dům je po revitalizaci (zateplení fasády, nová okna). Byt je po rekonstrukci (zděné bytové jádro – sprchový kout i vana, nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, dveře s obložkovými zárubněmi, plovoucí podlaha v obývacím pokoji, dlažby v kuchyni, koupelně a na chodbě. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 68 m2. Cena: 1 100 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji, cena k jednání) Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: balkon/lodžie: stav a vybavení: patro: úvaha znalce:

1,00 1,00 1,00 1,25 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 68 m2) (ano) (dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci) (I.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.2 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Luční Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v I.NP panelového bytového domu. Bytový dům je po revitalizaci (zateplení fasády, nová okna, vstupní dveře). Byt je v původním stavu. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 70 m2. Cena: 820 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,03 1,00 1,05 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 70 m2) (ano) (dům po revitalizaci, byt v původním stavu) (I.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.3 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Slunečná Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v 8.NP panelového bytového domu. Bytový dům je po revitalizaci. Byt po částečné rekonstrukci (obklad původního jádra, podlahy plovoucí, marmoleum a dlažby, kuchyňská linka). K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 74 m2. Cena: 995 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,09 1,00 1,10 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 74 m2) (ano) (dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci) (VIII.NP) (srovnatelný byt)

12 2.3.2.4 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Vřesová Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v 6.NP panelového bytového domu. Bytový dům je po částečné revitalizaci (zateplení boční fasády, nová okna, vstupní dveře). Byt je po částečné rekonstrukci (původní koupelna, plovoucí podlahy, kuchyňská linka se spotřebiči). K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 74 m2. Cena: 1 160 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,09 1,00 1,10 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 74 m2) (ano) (dům po částečné revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci) (VI.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.5 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Jižní Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný ve 3.NP panelového bytového domu. Byt má pouze vyzděné bytové jádro, ostatní vybavení původní. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 64 m2. Cena: 800 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 0,94 1,00 1,05 1,00 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 64 m2) (ano) (dům i byt v původním stavu, vyzděné jádro) (III.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.6 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Slunečná Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný ve 3.NP panelového bytového domu. Dům je po revitalizaci. Byt je v původním udržovaném stavu. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 78 m2. Cena: 1 050 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,15 1,00 1,05 1,00 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 78 m2) (ano) (dům po revitalizaci, byt původní) (III.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.7 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Slunečná Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v 1.NP panelového bytového domu. Dům je v původním stavu. Byt je po celkové rekonstrukci (vyzděné jádro, nová koupelna, nové podlahy, nová okna, nové omítky) bez vybavené kuchyně. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 64 m2. Cena: 880 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,94 1,00 1,15 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 64 m2) (ano) (dům v původním stavu, byt po celkové rekonstrukci, kuchyň bez vybavení) (I.NP) (srovnatelný byt)

2.3.2.8 Hodonín, sídliště Jihovýchod, ulice Očovská Byt 3+1 v osobním vlastnictví situovaný v 1.NP panelového bytového domu. Dům je po revitalizaci. Byt je v původním udržovaném stavu. K bytu patří lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 73 m2. Cena: 1 190 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 1,07 1,00 1,05 0,95 1,00

(stejná lokalita) (3+1, 73 m2) (ano) (dům po revitalizaci, byt původní) (I.NP) (srovnatelný byt)

13 2.3.3 Č.

Výpočet ceny nemovitosti porovnáním Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

(1) (6) 1 1 100 000 2 820 000 3 995 000 4 1 160 000 5 800 000 6 1 050 000 7 880 000 8 1 190 000 Celkem průměr Celkem průměr

Zjištění ceny bytu porovnáním nemovitostí jako celku Koef. Cena po K1 K2 K3 K4 K5 Redukce redukci na na pramen pramen ceny ceny Kč poloha velikost balkon, stav a podlaží lodžie vybavení (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) 0,90 990 000 1,00 1,00 1,00 1,25 0,95 0,90 738 000 1,00 1,03 1,00 1,05 0,95 0,90 895 500 1,00 1,09 1,00 1,10 0,95 0,90 1 044 000 1,00 1,09 1,00 1,10 0,95 0,90 720 000 1,00 0,94 1,00 1,05 1,00 0,90 945 000 1,00 1,15 1,00 1,05 1,00 0,90 792 000 1,00 0,94 1,00 1,15 0,95 0,90 1 071 000 1,00 1,07 1,00 1,05 0,95 (zaokrouhleno)

K6

úvaha znalce (14) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

KC (1-6)

Cena oceňovaného objektu Kč

(15) 1,19 1,03 1,14 1,14 0,99 1,21 1,03 1,07 Kč Kč

(16) 831 933 716 505 785 526 915 789 727 273 780 992 768 932 1 000 935 813 707 815 000

Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00; u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu bytu K2 Koeficient úpravy na velikost bytu K3 Koeficient úpravy na balkon/lodžii K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) K5 Koeficient úpravy na podlaží v bytovém domě K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

14

3.

POSUDEK II – Ocenění podílu na pozemcích p.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1 v k.ú. Hodonín

3.1

Ocenění podle cenového předpisu


3.1.1

Popis pozemků

Bytový dům č.p. 3847, 3848, 3849 stojí mimo jiné i na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1, které jsou předmětem ocenění. Všechny pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří. Město Hodonín má vydánu cenovou mapu, pozemky se ocení v souladu s ustanovením § 10 zákona resp. § 27 vyhlášky. Předmětem ocenění je podíl id. 7064/323685 na těchto pozemcích.

3.1.2

Ocenění pozemků

Město Hodonín má Obecně závaznou vyhláškou č. 2/2012 vydánu 8. Cenovou mapu stavebních pozemků města Hodonína, která je platná od 5. 3. 2012 doposud. Podle této cenové mapy se oceňované pozemky nacházejí v oblasti, v níž je vyznačena cena 200,- Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. – cenová mapa Cenová mapa obce platná od: Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m2 ZC Kč/m2 St. 8036/2 zastavěná plocha St. 8037/1 zastavěná plocha St. 8038/1 zastavěná plocha Celkem parcely

3.1.3

plocha pod bytovým domem plocha pod bytovým domem plocha pod bytovým domem

9 170 195

200,00 200,00 200,00

5. 3. 2012 Kč 1 800,00 34 000,00 39 000,00 74 800,00

Rekapitulace ocenění podílu na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037 a St. 8038 Rekapitulace ocenění bytu porovnávacím způsobem Pozemky (ocenění podle § 27):

Pozemek p.č. St. 8036/2 Pozemek p.č. St. 8037/1 Pozemek p.č. St. 8038/1 Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích Celkem spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1 800,00 34 000,00 39 000,00 74 800,00 7064/323685 1 632,41 1 630,00

15

4.

POSUDEK III – Ocenění podílu na pozemcích parc.č. 2117/3, č. 2117/4, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 v k.ú. Lužice u Hodonína (LV č. 1282)

4.1



4.1.1

Popis pozemků

Předmětem ocenění jsou pozemky v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína situované v severní okrajové části obce, v nově vybudované lokalitě pro bydlení zvané Vinohrádky. Oceňované pozemky spolu s dalšími pozemky (oceněnými v části 6. POSUDEK V) tvoří jeden souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m. Oceňované pozemky parc.č. 2117/3 a č. 2117/4 leží na západním okraji tohoto pásu a pozemky parc.č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 leží na východním okraji tohoto pásu. Pozemky leží v prostoru mezi zahradami starší zástavby rodinných domů situované v ulici Velkomoravská a zahradami novostaveb v lokalitě Vinohrádky. Pozemky parc.č. 2117/3, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrady a ve skutečnosti jsou pozemky užívány pravděpodobně jako součásti zahrad u novostaveb, pod společným oplocením. Pozemek parc.č. 2117/4 je v katastru nemovitostí evidovaný jako orná půda, ve skutečnosti je pozemek součástí veřejně přístupné příjezdové komunikace do lokality Vinohrádky.

4.1.2

Ocenění pozemků užívaných jako zahrady u rodinných domů

Jedná se o pozemky parc.č. 2117/3, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18, které jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrady a ve skutečnosti jsou pravděpodobně užívány jako zahrady ve funkčním celku s novostavbami rodinných domů v lokalitě Vinohrádky, které mají jiného vlastníka. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením § 32 odst. 2 vyhlášky, tj. cena pozemků zjištěná dle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Obec Lužice má 2773 obyvatel a sousedí s vyjmenovaným městem Hodonín; základní cena pozemků se zjistí podle § 28 odst. 1 písm.j). Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.

Položka 1.1 Položka 1.2 Položka 1.3

Celkem položky z tabulky č. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny Nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené užívání pozemku: národní park Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neuprav. povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Celkem položky z tabulky č. 2

80 100 0 180

Položka 2.1 Položka 2.2 Položka 2.3 Položka 2.4 Položka 2.5 Položka 2.6 Položka 2.7 Položka 2.8.1 Položka 2.8.2 Položka 2.8.3 Položka 2.9.1 Položka 2.9.2 Položka 2.9.3 Položka 2.9.4 Položka 2.9.5 Položka 2.9.6 Položka 2.10 Položka 2.11

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5

16 Koeficient Ki (cz-cc 111 budovy jednobytové) Koeficient Kp (okres Hodonín, obec s 2 -5 tis. obyvateli, rodinné domy)

2,256 0,809

Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/3 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 194 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/3 47 147,82 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/3 38 142,34 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/15 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 369 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/15 89 678,07 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/15 72 549,09 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/16 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 128 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/16 31 107,84 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/16 25 166,08 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb.

17 Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/17 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 117 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/17 28 434,51 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/17 23 003,37 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/18 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 468 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/18 113 738,04 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/18 92 013,48

4.1.3

Ocenění pozemku užívaného jako veřejně užívaná komunikace

Jedná se o pozemek parc.č. 2117/4, který je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda, ve skutečnosti je však součástí veřejně užívané komunikace v lokalitě Vinohrádky. Pozemek se ocení v souladu s ustanovením § 9 odst. 3 zákona podle skutečného způsobu užívání, tedy jako pozemek komunikace dle § 28 odst. 7a vyhlášky. Podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 jsou uplatněny následující srážky. 3.1 Pozemek v katastrálním území v sídelní části obce, nezastavěné území 3.2 Pozemek mimo sídelní část obce, stavebně a dopravně navazující, zastavěné území 3.3 Pozemek mimo sídelní část obce, stavebně a dopravně nenavazující 3.4 a 3.5 Pozemek s nezpevněným s prašným povrchem

Koeficient Ki (SKP 211 komunikace a plochy obdobného charakteru) Koeficient Kp (okres Hodonín, inženýrské stavby)

ne ne ne ne

položka se nepoužije položka se nepoužije položka se nepoužije položka se nepoužije celkem

2,256 0,314

0 0 0 0 0

18 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 7 písm.a) vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo 2117/4 Druh pozemku orná půda, ve skutečnosti užíván jako veřejná komunikace Výměra pozemku m2 34 Ocenění podle § 28 odst. 7 písm. a) Základní cena ZC podle § 28 odst. 1 Kč/m2 96,30 Srážky podle přílohy č. 21, tabulka č. 3 % 0 ZC po snížení položkami podle přílohy č. 21 tab. 3 Kč/m2 96,30 Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38) 2,256 ZC po úpravě, s Ki, bez Kp Kč/m2 217,25 Koeficient prodejnosti (příloha č. 39) 0,314 ZC po úpravě, s Kp Kč/m2 68,22 Veřejně přístupný pozemek min. 0,6 × ZC dle § 28 odst. 1 57,78 omezení dle § 28 odst. 7 písm. a): max. 3 × 0,6 × ZC dle § 28 odst. 1 173,34 Cena pozemku bez Kp Kč 7 386,50 Kč Cena s pozemku s Kp 2 319,48

4.1.4

Rekapitulace ocenění pozemků Rekapitulace ocenění bytu porovnávacím způsobem Pozemky (ocenění podle § 27):

Pozemek p.č. 2117/3 Pozemek p.č. 2117/4 Pozemek p.č. 2117/15 Pozemek p.č. 2117/16 Pozemek p.č. 2117/17 Pozemek p.č. 2117/18 Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích Celkem spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení

4.2

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

38 142,34 2 319,48 72 549,09 25 166,08 23 003,37 92 013,48 253 193,84 1/24 10 549,74 10 550,00



4.2.1

Popis

Pro ocenění pozemků je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých pozemků odvozena tržní cena oceňovaných pozemků. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných pozemků respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému pozemku. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Oceňované pozemky se nacházejí v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína, v severní okrajové části obce, v nově vybudované lokalitě pro bydlení zvané Vinohrádky. Oceňované pozemky spolu s dalšími pozemky tvoří jeden souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m. Oceňované pozemky parc.č. 2117/3 a č. 2117/4 leží na západním okraji tohoto pásu a pozemky parc.č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 leží na východním okraji tohoto pásu. Celý pás pozemků leží v prostoru mezi zahradami starší zástavby rodinných domů situované v ulici Velkomoravská a zahradami novostaveb v lokalitě Vinohrádky. Oceňované pozemky jsou platným územním plánem obce Lužice určeny k zastavění, ve skutečnosti však na pozemcích vzhledem k jejich celkové šířce není výstavba reálná. Pozemky lze užívat jen po sloučení se sousedními pozemky a to především jako zahrady, neboť výstavba domů v této části lokality již byla téměř dokončena.

19 Pro ocenění pozemků cenovým porovnáním byly vybrány obdobné pozemky situované v obci Lužice, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti porovnávaných pozemků od oceňovaných pozemků jsou zohledněny v jednotlivých koeficientech použitých při výpočtu ceny.

4.2.2


4.2.2.1 Lužice - Kratiny Zahrada situovaná v okrajové části obce Lužice. Na pozemku je vybudovaný zemní sklep, který je základem pro výstavbu zahradního domku (stavební povolení na stavbu je vyřízeno). Na pozemku je studna. Celková výměra pozemku je 1 832 m2. Cena: 330 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

poloha: využití: přístup: napojení na IS: jiné: úvaha znalce:

1,00 0,50 1,00 1,00 1,05 1,00

(stejná obec) (samostatná zahrada) (ze zpevněné komunikace) (nespecifikováno) (zemní sklep) (srovnatelný pozemek)

4.2.2.2 Lužice Zahrada situovaná v okrajové části obce Lužice. Na pozemku je zahradní domek. Pozemek je případně vhodný i na stavbu rodinného domu. Šířka pozemku je 11 m, celková výměra pozemku je 1 618 m2. Cena: 330 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 0,70 1,00 1,00 1,05 1,00

(stejná obec) (samostatná zahrada, případně i na stavbu RD) (ze zpevněné komunikace) (nespecifikováno) (zahradní domek) (srovnatelný pozemek)

4.2.2.3 Lužice Pozemek obdélníkového půdorysu o celkové výměře 1 700 m2 a šířce 13 m situovaný v okrajové části obce. Pozemek je vhodný na stavbu rodinného domu. Inženýrské sítě vedou ve vzdálenosti cca 50 m. Přístupová cesta je z obou užších stran pozemku. Cena: 800,- Kč/m2, tj. 1 360 000,- Kč celkem (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00

(stejná obec) (na stavbu rodinného domu) (ze zpevněné komunikace) (je možné) (ovocné porosty) (srovnatelný pozemek)

4.2.2.4 Lužice Pozemek obdélníkového půdorysu o celkové výměře 769 m2 a šířce 9,75 m situovaný v proluce mezi stávajícími domy. Pozemek je vhodný na stavbu rodinného domu. Inženýrské sítě vedou v ulici. Přístup je po zpevněné komunikaci. Cena: 670 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00

(stejná obec) (na stavbu rodinného domu) (ze zpevněné komunikace) (je možné) (nejsou) (srovnatelný pozemek)

4.2.2.5 Lužice Pozemek o celkové výměře 888 m2 a uliční šířce 16 m situovaný v zastavěné části obce. Na pozemku je původní dům určený k demolici. Inženýrské sítě vedou v ulici. Přístup je po zpevněné komunikaci. Cena: 515 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:


1,00 2,00 1,00 1,00 0,85 1,00

(stejná obec) (na stavbu rodinného domu) (ze zpevněné komunikace) (je možné) (na pozemku je původní RD určený k demolici) (srovnatelný pozemek)

20 4.2.2.6 Lužice Pozemek o celkové výměře 1010 m2 a šířce 21 m situovaný v lokalitě Vinohrádky. Pozemek je určený k výstavbě samostatně stojícího rodinného domu. Inženýrské sítě vedou v ulici. Přístup je po zpevněné komunikaci. Cena: 1 050 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty:

4.2.3 Č.


1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00

(stejná obec) (na stavbu rodinného domu) (ze zpevněné komunikace) (je možné) (nejsou) (srovnatelný pozemek)

Ocenění pozemků: Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen ceny

Cena po redukci

Kč/m2 Kč/m2 1 330 000 0,85 153 2 330 000 0,85 173 3 1 360 000 0,85 680 4 670 000 0,85 741 5 515 000 0,85 493 6 1 050 000 0,85 884 Jednotková cena průměr Jednotková cena průměr (zaokrouhleno)

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků K1 K2 K3 K4 K5 poloha využití přístup sítě jiné

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,50 0,70 2,00 2,00 2,00 2,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Cena pozemku Parcela Druh číslo pozemku 2117/3 zahrada 2117/4 orná půda 2117/15 zahrada 2117/16 zahrada 2117/17 zahrada 2117/18 zahrada Celkem pozemky Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích Celkem spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Výměra m2 194 34 369 128 117 468

1,05 1,05 1,00 1,00 0,85 1,00

K6 úvaha znalce

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Jednotková cena Kč/m2 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00

KC (1-4)

0,53 0,74 2,00 2,00 1,70 2,00

Cena pozemku

Kč/m2 289 234 340 371 290 442 328 330

Cena celkem Kč 64 020,00 11 220,00 121 770,00 42 240,00 38 610,00 154 440,00 432 300,00 1/24 18 012,50 18 010,00

21

5.

POSUDEK IV – Ocenění podílu na stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116 v k.ú. Lužice u Hodonína (LV č. 2468)

Předmětem ocenění je stavba bez čp/če v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína situovaná v severní okrajové části obce, v nově vybudované lokalitě pro bydlení zvané Vinohrádky. Jedná se o jednoduchou stavbu stojící na pozemku jiného vlastníka, která stojí uvnitř oplocené lokality užívané jako zahrady mezi rodinnými domy. Přístup ke stavbě z komunikace je možný pouze přes několik sousedních pozemků pod společným oplocením. Stavba je pravděpodobně užívána jako sklad. Spoluvlastník oceňovaného podílu na stavbě - pan Vašíček - dle svého sdělení neví, kde je stavba situována a nemá možnost zajistit přístup k oceňované stavbě ani vstup do stavby, neboť nemá žádný kontakt na ostatní spoluvlastníky, proto nebylo znalci umožněno provést prohlídku stavby. Vzhledem k tomu, že stavba je situována uvnitř oploceného areálu ve vzdálenosti cca 150 m od hranice oplocení, nebylo možné provést ani obhlídku ani zaměření stavby. Z výše uvedených důvodů nebylo možné stavbu stojící na pozemku na pozemku parc.č. 2116, resp. její spoluvlastnický podíl id. 1/24 ocenit.

22

6.

POSUDEK V – Ocenění podílu na pozemcích parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 v k.ú. Lužice u Hodonína (LV č. 2643)

6.1



6.1.1

Popis pozemků

Předmětem ocenění jsou pozemky v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína situované v severní okrajové části obce, v nově vybudované lokalitě pro bydlení zvané Vinohrádky. Oceňované pozemky spolu s dalšími pozemky (oceněnými v části 4. POSUDEK III) tvoří jeden souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m. Oceňované pozemky parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 leží uvnitř tohoto pásu. Pozemky leží v prostoru mezi zahradami starší zástavby rodinných domů situované v ulici Velkomoravská a zahradami novostaveb v lokalitě Vinohrádky. Pozemek parc.č. 2116 je katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří a ve skutečnosti na pozemku stojí stavba bez čp/če, která je pravděpodobně užívána jako sklad. Pozemky parc.č. 2117/1 a č. 2117/2 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrady a ve skutečnosti jsou pozemky užívány pravděpodobně jako součásti zahrad u novostaveb, pod společným oplocením. Na pozemku parc.č. 2117/2 stojí stavba, která není evidována v katastru nemovitostí; stavba není předmětem ocenění.

6.1.2

Ocenění pozemku parc.č. 2116

Jedná se o pozemek zastavěný stavbou bez čp/če, která je pravděpodobně užívána jako sklad – tedy vedlejší stavba doplňující užívání pozemku. Pozemek se ocení v souladu s ustanovením § 28 odst. 1 a 2 vyhlášky. Obec Lužice má 2773 obyvatel a sousedí s vyjmenovaným městem Hodonín; základní cena pozemků se zjistí podle § 28 odst. 1 písm.j). Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.



Koeficient Ki (cz-cc 1274 ostatní budovy nebytové) Koeficient Kp (okres Hodonín, obec s 2 -5 tis. obyvateli, rodinné domy)

2,093 0,809

80 100 0 180


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

23 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. 2116 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 9 Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. j, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 0 Stavba umístěná na pozemku vedlejší stavba Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,093 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 564,36 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 456,57 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 2116 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 2116

6.1.3

Zdůvodnění ev. srážek a přirážek: Viz tabulka

2 426,76 2 669,40

Ocenění pozemků užívaných jako zahrady u rodinných domů

Jedná se o pozemky parc.č. 2117/3, č. 2117/15, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18, které jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrady a ve skutečnosti jsou pravděpodobně užívány jako zahrady ve funkčním celku s novostavbami rodinných domů v lokalitě Vinohrádky, které mají jiného vlastníka. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením § 32 odst. 2 vyhlášky, tj. cena pozemků zjištěná dle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Obec Lužice má 2773 obyvatel a sousedí s vyjmenovaným městem Hodonín; základní cena pozemků se zjistí podle § 28 odst. 1 písm.j). Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.



Koeficient Ki (cz-cc 111 budovy jednobytové) Koeficient Kp (okres Hodonín, obec s 2 -5 tis. obyvateli, rodinné domy)

2,256 0,809

80 100 0 180


0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5

24 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/1 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 1058 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/1 257 125,74 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/1 208 013,38 Ocenění pozemku podle § 32 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2 a neocení se podle § 28 Pozemek číslo 2117/2 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 275 Viz tabulka Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. j) Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 96,30 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 180 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 269,64 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 283,12 Stavba umístěná na sousedním pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 Koeficient Kp (příloha č. 39) 0,809 Úprava podle § 32 odst. 2 0,40 ZCU podle § 32 odst. 2, bez Kp Kč/m2 243,03 ZCU podle § 32 odst. 2, s Kp Kč/m2 196,61 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 bez Kp p.č. 2117/15 66 833,25 Cena pozemku podle § 32 odst. 2 s Kp p.č. 2117/15 54 067,75

6.1.4

Rekapitulace ocenění pozemků Rekapitulace ocenění bytu porovnávacím způsobem Pozemky (ocenění podle § 27):

Pozemek p.č. 2116 Pozemek p.č. 2117/1 Pozemek p.č. 2117/2 Pozemky celkem Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích Celkem spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

2 669,40 208 013,38 54 067,75 264 750,53 1/24 11 031,27 11 030,00

25 6.2



6.2.1

Popis

Pro ocenění pozemků je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých pozemků odvozena tržní cena oceňovaných pozemků. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných pozemků respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému pozemku. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Oceňované pozemky se nacházejí v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína, v severní okrajové části obce, v nově vybudované lokalitě pro bydlení zvané Vinohrádky. Oceňované pozemky spolu s dalšími pozemky (oceněnými v části 4. POSUDEK III) tvoří jeden souvislý pás široký cca 7 m a dlouhý cca 360 m. Oceňované pozemky parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 leží uvnitř tohoto pásu. Pozemky leží v prostoru mezi zahradami starší zástavby rodinných domů situované v ulici Velkomoravská a zahradami novostaveb v lokalitě Vinohrádky. Pozemek parc.č. 2116 je katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří a ve skutečnosti na pozemku stojí stavba bez čp/če, která je pravděpodobně užívána jako sklad. Pozemky parc.č. 2117/1 a č. 2117/2 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zahrady a ve skutečnosti jsou pozemky užívány pravděpodobně jako součásti zahrad u novostaveb, pod společným oplocením. Na pozemku parc.č. 2117/2 stojí stavba, která není evidována v katastru nemovitostí. Oceňované pozemky jsou územním plánem určeny k zastavění, ve skutečnosti však na pozemcích vzhledem k jejich celkové šířce není výstavba reálná. Pozemky lze užívat jen po sloučení se sousedními pozemky a to především jako zahrady, neboť výstavba domů v této části lokality již byla téměř dokončena. Pro ocenění pozemků cenovým porovnáním byly vybrány obdobné pozemky situované v obci Lužice, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti od oceňovaného bytu jsou zohledněny v jednotlivých koeficientech použitých při výpočtu ceny.

6.2.2


Viz POSUEK IV – část 4.2.2.

6.2.3

Ocenění pozemků

Výpočet jednotkové ceny viz POSUDEK IV – část 4. 2.3. Cena pozemku Parcela Druh číslo pozemku 2116 zastavěná plocha a nádvoří 2117/1 zahrada 2117/2 zahrada Celkem pozemky Spoluvlastnický podíl na pozemcích Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích Celkem spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení

Výměra m2 9 1058 275

Jednotková cena Kč/m2 330,00 330,00 330,00

Cena celkem Kč 2970,00 349140,00 90750,00 442 860,00 1/24 18 452,50 18 450,00

26

7.

ZÁVADY A PRÁVA S NEMOVITOSTMI SPOJENÉ

Na oceňovaných nemovitostech podle výpisů z katastru nemovitostí, podle dostupných podkladů ani podle sdělení vlastníka resp. spoluvlastníka nemovitostí pana Pavla Vašíčka neváznou žádné závady. Podle zjištění na místě na části pozemku parc.č. 2117/2 stojí stavba, která není zaměřena, není zakreslena v katastrální mapě ani zapsána na listu vlastnictví.

27

8.

REKAPITULACE

Úkolem znalce bylo ocenit nemovitosti v obci a k.ú. Hodonín a nemovitosti v Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína. V obci Hodonín se jedná o byt č. 3848/8 včetně podílu id. 3532/107895 na pozemku parc.č. St. 8036/1 a dále podíl id. 7064/323685 na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1, na kterých stojí bytový dům. V obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína se jedná o podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2117/3, č. 2117/4, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 evidovaných na LV č. 1282, podíl id. 1/24 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116 evidované na LV č. 2468 a podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 evidovaných na LV č. 2643. Byt č. 3848/8 včetně podílu na pozemku parc.č. St. 8036/1 byl v části 2. POSUDEK I oceněn podle cenového předpisu (cena administrativní), dále byla zjištěna výnosová hodnota a cena porovnávacím způsobem. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následující tabulce: Způsob ocenění bytu Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena nemovitostí 829 890,- Kč 160 500,- Kč 815 000,- Kč 815 000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro cenové porovnání byly vybrány obdobné byty situované ve stejné lokalitě města Hodonín, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti jednotlivých porovnávaných bytů od oceňovaného bytu byly zohledněny koeficienty při výpočtu ceny. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem je 815 000,- Kč. Cena bytu zjištěná dle cenového předpisu je 829 890,- Kč a převyšuje cenu zjištěnou cenovým porovnáním cca o 2%. Obvyklá cena bytu č. 3848/8 vč. podílu na pozemku parc.č. St. 8036/1 je

815 000,- Kč

slovy: osmsetpatnácttisíc Kč

Podíl id. 7064/323685 na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1 v obci a k.ú. Hodonín byl v části 3. POSUDEK II oceněn podle cenového předpisu. Obvyklá cena podílu na pozemcích parc.č. St. 8036/2, St. 8037/1 a St. 8038/1 je

1 630,- Kč

slovy: jedentisícšestsettřicet Kč

Podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2117/3, č. 2117/4, č. 2117/16, č. 2117/17 a č. 2117/18 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína byl v části 4. POSUDEK III oceněn podle cenového předpisu a cenovým porovnáním. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následující tabulce: Způsob ocenění bytu Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena nemovitostí 10 550,- Kč 18 010,- Kč 18 010,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

28 Pro cenové porovnání byly vybrány obdobné pozemky situované v obci Lužice, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti jednotlivých porovnávaných pozemků od oceňovaných pozemků byly zohledněny koeficienty při výpočtu ceny. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena podílu na oceňovaných pozemcích zjištěná porovnávacím způsobem je 18 010,- Kč. Cena podílu na oceňovaných pozemcích zjištěná dle cenového předpisu je výrazně nižší a činí 10 550,- Kč. Obvyklá cena podílu na pozemcích je

18 010,- Kč

slovy: osmnácttisícdeset Kč

Podíl id. 1/24 na stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína nebyl oceněn vzhledem k tomu, že nebylo možné provést prohlídku a změření ani obhlídku předmětné stavby.

Podíl id. 1/24 na pozemcích parc.č. 2116, č. 2117/1 a č. 2117/2 v obci Lužice, k.ú. Lužice u Hodonína byl v části 6. POSUDEK V oceněn podle cenového předpisu a cenovým porovnáním. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následující tabulce: Způsob ocenění bytu Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena nemovitostí 11 030,- Kč 18 450,- Kč 18 450,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro cenové porovnání bytu byly vybrány obdobné pozemky situované v obci Lužice, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti jednotlivých porovnávaných pozemků od oceňovaných pozemků byly zohledněny koeficienty při výpočtu ceny. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena podílu na oceňovaných pozemcích zjištěná porovnávacím způsobem je 18 450,- Kč. Cena podílu na oceňovaných pozemcích zjištěná dle cenového předpisu je výrazně nižší a činí 11 030,- Kč. Obvyklá cena podílu na pozemcích je

18 450,- Kč

slovy: osmnácttisícčtyřistapadesát Kč

Závady a práva spojená s nemovitostmi nebyly zjištěny

V Uherském Hradišti dne 12. 2. 2013

Ing. Šárka Kovaříková

29 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 778-08/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 12. 2. 2013 Ing. Šárka Kovaříková

Seznam příloh Fotodokumentace (5 stran) Kopie fotomapy části města Hodonín s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí (1 strana) Kopie fotomapy obce Lužice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí (1 strana) Kopie katastrálních map (3 strany) Kopie dotčených částí Listů vlastnictví (5 stran)

30

pohled na bytový dům z ulice

pohled na bytový dům z vnitrobloku

31

Interiér bytu - pokoje

32

Interiér bytu – kuchyň, koupelna a WC

33

Celkový pohled na pozemky v k.ú. Lužice u Hodonína – od východní hranice pásu pozemků

Celkový pohled na pozemky v k.ú. Lužice u Hodonína – od západní hranice pásu pozemků

34

Pohled od západní hranice pozemků na stavbu bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 2116

Pohled na stavbu (nezapsanou v KN) stojící na pozemku parc. č. 2117/2

35

▲

Kopie fotomapy města Hodonín s vyznačením polohy oceňovaného bytu

36

Kopie fotomapy obce Lužice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí

2013

Recommend Documents