Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 335/2013 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemků parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Miroslav Šrajbr se schůzku prohlídky nemovitosti dostavil a umožnil vstup do objektu RD pro jeho ocenění.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 9449/06. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 350/2012 Sb. a podle stavu ke dni 19.11.2013 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 22.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemků parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům, pozemky Líčkov 126 439 63 Liběšice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Liběšice Katastrální území: Líčkov Počet obyvatel: 725 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 -2-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2013 za přítomnosti znalce a povinného p. Miroslava Machačného.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.10.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 30; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného p. Miroslava Šrajbra; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemky parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30. Objekt č.p. 126 s pozemky parc.č. St. 128 a 1473/3 - se nachází na okraji zastavěné části obce Liběšice, část Líčkov, okr. Louny v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Objekt RD č.p. 126 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 128, 1473/3 spolu tvoří jednotný funkční celek. Objekt zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 se nachází na okraji zastavěné části obce Liběšice, část Líčkov, okr. Louny v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Ostatní pozemky vedené na LV č. 30 jsou pozemky zemědělské nebo lesní s lesními porosty, nacházející se v okolí obce Liběšice-Líčkov mimo zastavěné území. Rodinný dům č.p. 126 - jedná se o samostatně stojící objekt bez podsklepení se jedním nadzemním podlažím, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Stáří objektu je dle získaných informací cca 87 let. Objekt je v zanedbaném technickém stavu bez rekonstrukcí bez běžné údržby. Vnitřní konstrukce a vybavení jsou z 60-tých let min. Objekt je napojen na ing. sítě - elektro, voda. Plyn v místě není. Kanalizace je svedena do septiku. Dispozice: 1.NP - 4xpokoj, koupelna, chodba, kuchyň, WC, zádveří. Zastavěná plocha objektu cca 134m2, obestavěný prostor cca 683m3, užitná plocha cca 86m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou kamenné bez izolace, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšených materiálů (kámen, cihla), střecha je šikmá sedlová, krytina z keramických bobrovek, klempířské konstrukce z pozink.plechu, vnější úprava povrchů - hladké omítky (část chybí), vnitřní hladké omítky, podlahy betonové s textil.krytinami, PVC nebo ker.dlažby, okna dřevěná kaslíková, vnitřní dveře dřevěné v dřevěné zárubni, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody na studenou a teplou vodu, příprava TÚV el. bojlerem, kanalizace je svedena z kuchyně, koupelny a WC, v koupelně je umyvadlo a vana, WC je splachovací, v kuchyni je kuch.linka a sporák na propan-butan.
-3-
Příslušenství objektu rodinného domu č.p. 126 tvoří: - zděná kůlna na pozemku parc.č. St. 128 - zděný jednopodlažní objekt bez podsklepení s šikmou pultovou střechou s obdélníkovým půdorysem cca 4x8m - objekt v původním velmi zanedbaném technickém stavu bez vybavení; - zděná kůlna na pozemku parc.č. St. 128 - zděný jednopodlažní objekt bez podsklepení s šikmou pultovou střechou s půdorysem ve tvaru písmene L se zastavěnou plochou cca 40m2 - objekt v původním velmi zanedbaném technickém stavu bez vybavení. - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda, elektro), oplocení pozemků, zpevněné plochy, septik. Pozemky parc.č. St. 128 a 1473/3 - tvoří spolu s rodinným domem č.p. 126 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada. Pozemky jsou neudržované. Ostatní pozemky zapsané na LV č. 30 jsou pozemky zemědělské nebo lesní s lesními porosty. Tyto pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce v lánech zemědělských pozemků nebo ve větších lesních celcích. Pozemky nejsou určené k zastavění. Část zemědělských pozemků není bonitována. Údaje o lesním porostu na lesních pozemcích byly získány na ÚHUL v Brandýse nad Labem. Lesní porost je listnatý - osika se stářím 61 let. Objekt zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 se nachází na okraji zastavěné části obce Liběšice, část Líčkov, okr. Louny v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Objekt je zděný se smíšených materiálů (kámen cihla), ve velmi zanedbaném technickém stavu z roku 1927. Objekt je bez vybavení. Objekt je nepodsklepený s jedním NP a šikmou sedlovou střechou krytou keramickými bobrovkami.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 126 b) Zemědělská stavba (stodola) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 c) Pozemky d) Lesní porosty 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-4-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 126 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 87 let 3 287,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 14,48*7,99+2,7*6,75 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 133,92 m2
=
Konstrukční výška 3,10 m
Obestavěný prostor 1.NP: (14,48*7,99+2,7*6,75)*(3,10) zastřešení: (14,48*7,99+2,7*6,75)*(4/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
133,92 m2
= = =
415,15 m3 267,84 m3 682,99 m3 133,92 m2 133,92 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 -5-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II III III
0,00 0,02 0,00
III II
0,00 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
II
0,00
celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 87 let: 0,60
III V
0,00 0,40
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I I II II I III II
-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,218 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní práva, exekuce. 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,218 * 0,880 * 0,850 = 0,163 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 287,- Kč/m3 * 0,163 = 535,78 Kč/m3 CP = CU * OP = 535,78 Kč/m3 * 682,99 m3 = 365 932,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
365 932,38 Kč
b) Zemědělská stavba (stodola) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,8*6,3 1.NP
=
[m2] 55,44
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 55,44 m2 55,44 m2
Podlaží 1.NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,50 m
194,04 / 55,44 55,44 / 1
Součin 194,04 194,04 = 3,50 m = 55,44 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,8*6,3)*(3,50) 1.NP zastřešení (8,8*6,3)*(3/2)
= =
194,04 m3 83,16 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 194,04 m3 83,16 m3 277,20 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P S C S S C
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S C X C C P C C X C C X X X X X X X C X
3,90 2,70 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 1,89 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49,60 0,4960
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * * =
2 115,0,9390 1,0390 0,9000 0,4960 0,8500 2,1650 0,2910 493,27
277,20 m3 * 493,27 Kč/m3
=
136 734,44 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
116 224,27 Kč
=
20 510,17 Kč
Plná cena:
Zemědělská stavba (stodola) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 zjištěná cena
-8-
c) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,0000 -7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,0000 -7,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní
27,94
Výměra [m2] 73,00
Jedn. cena [Kč/m2] 69,85
Cena [Kč] 5 099,05
St. 128
389,00
69,85
27 171,65
1473/3
133,00
27,94
3 716,02 35 986,72
427 431/3 431/5 431/6 431/7 431/8 431/9 436/87
43 011
Výměra [m2] 2 487,00 49,00 534,00 112,00 13,00 1 314,00 155,00 3,00
436/87
43 051
303,00
Parcelní číslo BPEJ
69,85
Parcelní číslo St. 39
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Upr. cena [Kč/m2]
60 % 60,00 %
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,64 60,00 5,64 60,00 5,64 60,00 5,64 60,00 5,64 60,00 5,64 60,00 5,64 60,00 5,18 60,00
-9-
4,27
60,00
UC [Kč/m2] 9,02 9,02 9,02 9,02 9,02 9,02 9,02 8,29 6,83
Cena [Kč] 22 432,74 441,98 4 816,68 1 010,24 117,26 11 852,28 1 398,10 24,87 2 069,49
porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní
436/88
43 011
1 362,00
5,18
60,00
8,29
11 290,98
436/88
43 051
351,00
4,27
60,00
6,83
2 397,33
436/89
43 011
169,00
5,18
60,00
8,29
1 401,01
436/90
43 011
1 176,00
5,18
60,00
8,29
9 749,04
436/91
43 011
102,00
5,18
60,00
8,29
845,58
436/92
43 011
2 306,00
5,18
60,00
8,29
19 116,74
436/92
43 311
3,00
6,82
60,00
10,91
32,73
436/93
43 011
82,00
5,18
60,00
8,29
679,78
436/93
43 051
57,00
4,27
60,00
6,83
389,31
436/94
43 011
709,00
5,18
60,00
8,29
5 877,61
436/94
43 051
1 740,00
4,27
60,00
6,83
11 884,20
436/94
43 311
33,00
6,82
60,00
10,91
360,03
436/95
43 051
83,00
4,27
60,00
6,83
566,89
436/96
43 051
2 949,00
4,27
60,00
6,83
20 141,67
436/97
43 051
108,00
4,27
60,00
6,83
737,64
436/99
43 051
687,00
4,27
60,00
6,83
4 692,21
436/100
43 051
2 266,00
4,27
60,00
6,83
15 476,78
436/101
43 051
1 205,00
4,27
60,00
6,83
8 230,15
436/102
43 011
163,00
5,18
60,00
8,29
1 351,27
436/102
43 051
790,00
4,27
60,00
6,83
5 395,70
436/103
43 011
504,00
5,18
60,00
8,29
4 178,16
436/104
43 011
414,00
5,18
60,00
8,29
3 432,06
436/105
43 011
629,00
5,18
60,00
8,29
5 214,41
436/106
43 011
360,00
5,18
60,00
8,29
2 984,40
436/107
43 051
1 689,00
4,27
60,00
6,83
11 535,87
- 10 -
porost trvalý travní 436/108 43 011 4 727,00 porost trvalý travní 436/108 43 051 206,00 porost trvalý travní 436/109 43 011 5,00 porost trvalý travní 436/109 44 177 30,00 porost trvalý travní 436/110 43 011 831,00 porost trvalý travní 436/115 43 011 4,00 porost trvalý travní 436/149 40 850 22,00 porost trvalý travní 436/149 43 011 140,00 porost trvalý travní 436/151 43 011 369,00 porost trvalý travní 436/152 43 011 75,00 porost trvalý travní 436/162 44 177 414,00 porost trvalý travní 436/163 43 051 7,00 porost trvalý travní 436/163 44 177 111,00 porost trvalý travní 436/164 43 051 137,00 porost trvalý travní 436/164 44 177 206,00 porost trvalý travní 436/166 43 051 7,00 porost orná půda 1471/43 41 200 1 431,00 orná půda 1471/43 43 301 5,00 Mezisoučet 33 634,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
5,18
60,00
8,29
39 186,83
4,27
60,00
6,83
1 406,98
5,18
60,00
8,29
41,45
1,05
60,00
1,68
50,40
5,18
60,00
8,29
6 888,99
5,18
60,00
8,29
33,16
6,94
60,00
11,10
244,20
5,18
60,00
8,29
1 160,60
5,18
60,00
8,29
3 059,01
5,18
60,00
8,29
621,75
1,05
60,00
1,68
695,52
4,27
60,00
6,83
47,81
1,05
60,00
1,68
186,48
4,27
60,00
6,83
935,71
1,05
60,00
1,68
346,08
4,27
60,00
6,83
47,81
9,93 7,62
60,00 60,00
15,89 12,19
22 738,59 60,95 269 877,51 * 1,0000 269 877,51
Lesní pozemky oceněné dle § 30 Název lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek Mezisoučet
Parcelní číslo SLT 392/5 392/6 392/7 392/8 392/9 392/11 392/12
2S6 2S6 2S6 2S6 2S6 2S6 2S6
Výměra [m2] 860,00 1 715,00 149,00 23,00 168,00 98,00 19,00
JC Úprava [Kč/m2] [%] 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
- 11 -
UC [Kč/m2] 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98 2,98
Cena [Kč] 2 562,80 5 110,70 444,02 68,54 500,64 292,04 56,62 9 035,36
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemky oceněné dle § 30 - celkem
* 1,0000 9 035,36
Pozemky - zjištěná cena
=
314 899,59 Kč
d) Lesní porosty Lesní porosty: § 35 - § 38 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika 61 3 0,600 50 2 900 100 4,23 3,20 1,000 Ha=[(4,23-3,20)*1,000+3,20]*0,60*100 % = 2,5380 Kč/m2 7 360,20 Koeficient prodejnosti: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] * 1,000 7 360,20 osika - celkem = Celkem - lesní porosty
=
Lesní porosty - zjištěná cena
7 360,20 Kč 7 360,20 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 126 = b) Zemědělská stavba (stodola) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39= c) Pozemky = b) Lesní porosty =
365 930,- Kč 20 510,- Kč 314 900,- Kč 7 360,- Kč
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
708 700,- Kč
- 12 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda a) Rodinný dům č.p. 126 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če a pozemky ve funkčním celku (parc.č. St. 128, 1473/3)
1. srovnatelná nemovitost
K prodeji - RD v Holedči okr.Louny. Tento dům je určen k vnitřní rekonstrukci,po statické stránce je zcela v pořádku, střecha je v dobrém stavu. Dům je patrový,jsou zde hezké prostorné místnosti. Přízemí se skládá z kuchyně a tří pokojů, v patře je jedna veliká místnost a další dvě menší místnosti. V domě je zavedena obecní voda, odpady jsou svedeny do kanalizace. Je zde možnost připojení k plynu, přípojka je dovedena až k patě domu. Dům je částečně podsklepen. U objektu stodola, kůlna, chlívy. Zastavěná plocha: 135 m2, užitná plocha 150m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 400m2.
Nabídková cena RK: 390.000,- Kč (2.600,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu Louny); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.080,- Kč/m2 užitné plochy. - 13 -
2. srovnatelná nemovitost
Prodej RD 4+1 se zahrádkou v obci Líčkov. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektřina 220 V, septik, vytápění na pevná paliva. Na půdě je možné vybudovat další obytné místnosti. K domu náleží zděná kůlna, kterou lze využít na rozšíření domu nebo na garáž, stodola. Zastavěná plocha: 90 m2, užitná plocha 131m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 219m2.
Nabídková cena RK: 450.000,- Kč (3.435,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná obec); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové cena koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.023,- Kč/m2 užitné plochy.
- 14 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej RD před rekonstrukcí. Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 v klidné vesnici Třeskonice v okrese Louny. Dům je před rekonstrukcí,je zde obecní vodovod, el. 220/380V, jímka na odpady s přepadem do kanalizace. Na velkém dvoře je bývalá malá sušárna chmele, stodola a garáž. Dům je částečně podsklepen. Je vhodný k rekonstrukci na trvalé bydlení a nebo k rekreaci. Zastavěná plocha: 110 m2, užitná plocha 170 (bez sklepů)m2, plocha pozemků: 790m2.
Nabídková cena RK: 629.000,- Kč (3.700,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu Louny); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.960,- Kč/m2 užitné plochy.
- 15 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.080,- až 3.023,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.688,- Kč/m2 užitné plochy 86m2 (užitné plochy oceňovaného objektu RD) x 2.688,- Kč/m2 = 231.168,- Kč b) Zemědělské pozemky Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Líčkov je 5,64 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1– K prodeji - Prodám zemědělské pozemky v k.ú.Solopysky u Loun - 3,5ha. Nabídková cena 7,00 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Louny; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravená jednotková cena: na 5,60 Kč/m2.
2– K prodeji - zemědělské pozemky pozemky v k.ú. Mnichovský Týnec, okr. Louny. Celkem 6,0ha. Nabídková cena 10,0 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Louny; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravená jednotková cena: na 8,00 Kč/m2.
3– K prodeji - zemědělské Orná půda Velichov u Žatce, okr. Louny, 6,3ha. Nabídková cena 10,00 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Louny; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravená jednotková cena: na 8,00 Kč/m2. Vyhodnocení: Cenový rozptyl zemědělských pozemků v kú. Líčkov a blízkém okolí je mezi 5,60 až 8,00 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu oceňovaných zemědělských pozemků stanovuji z intervalu rozpění jednotkových cen srovnatelných nemovitostí s přihlédnutím k průměrné ceně zemědělských pozemků dle BPEJ a s přihlédnutím ke skutečnosti, že část pozemků (4664m2 - remízky, meze, svahy) není bonitována na: 5,60 Kč/m2. Celková výměra zemědělských pozemků zapsaných na LV č. 30 parc.č. 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43) je: 33634m2 x 5,60 Kč/m2 = 188.350,- Kč
- 16 -
c) lesní pozemky s lesními porosty 1– K prodeji - Prodám les včetně lesního pozemku o výměře 38.411 m Jedná se o smíšený les, stáří nad 70-80 let, kú. Líčkov, okr. Louny. Cena 12kč/m2. Jedná se o stejnou lokalitu, srovnatelný lesní porost na uvedených pozemcích, realitní inzerce – snížení ceny o 20% na 9,60 Kč/m2.
2– K prodeji - 32 ha lesů ve dvou katastrech všechny pozemky v okruhu 1 km, ků. Chodouny, okr. Litoměřice. Lesní porosty smrkové, a listnaté dub, buk, bříza. Vše stáří 40-80 let. . Nabídková cena 6,0 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu sousedního okresu Litoměřice, srovnatelný lesní porost na uvedených pozemcích, realitní inzerce – snížení ceny o 10% na 5,40 Kč/m2.
3– K prodeji - prodám udržovaný borový les, kú. Řevničov, okr. Rakovník. Lesní porost stáří cca 70let). Nabídková cena 10,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu sousedního okresu Rakovník, srovnatelný lesní porost na uvedených pozemcích, realitní inzerce – snížení ceny o 20% na 8,00 Kč/m2.
Vyhodnocení: Cena lesních pozemků s lesními porosty v kú. Líčkov a blízkém okolí se pohybuje mezi 5,40 až 9,60 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu oceňovaných lesních pozemků s lesními porosty stanovuji z výše uvedených jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 6,00 Kč/m2. Celková výměra lesních pozemků s lesním porostem zapsaných na LV č. 30 (parc.č. 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12) je: 3032m2 x 6,00 Kč/m2 = 18.192,- Kč Rekapitulace a) Rodinný dům č.p. 126 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če a pozemky ve funkčním celku (parc.č. St. 128, 1473/3) = 231.168,- Kč b) zemědělské pozemky parc.č. 48, 49/1, 50/1, 50/2, 50/3, 51/2, 82, 83, 947/2= 188.350,- Kč c) Lesní pozemky s lesními porosty = 18.192,- Kč _____________________________________________________________________________ Celkem = 437.710,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
438.000,- Kč
- 17 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
708.700,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
438.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemků parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.11.2013 po zaokrouhlení na:
438.000,- Kč.
- 18 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemků parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.11.2013 po zaokrouhlení na:
438.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 126 na pozemku parc.č. St. 128 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby (stodoly) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 39 a pozemků parc.č. St. 39, St. 128, 392/5, 392/6, 392/7, 392/8, 392/9, 392/11, 392/12, 427, 431/3, 431/5, 431/6, 431/7, 431/8, 431/9, 436/87, 436/88, 436/89, 436/90, 436/91, 436/92, 436/93, 436/94, 436/95, 436/96, 436/97, 436/99, 436/100, 436/101, 436/102, 436/103, 436/104, 436/105, 436/106, 436/107, 436/108, 436/109, 436/110, 436/115, 436/149, 436/151, 436/152, 436/162, 436/163, 436/164, 436/166, 1471/43, 1473/3 vše v katastrálním území Líčkov, obec Liběšice, okres Louny, zapsáno na LV č. 30, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.11.2013 po zaokrouhlení na:
438.000,- Kč. Slovy : čtyřistatřicetosmtisíc korun českých V Hlučíně, 22.11.2013 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 335/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 335/2013.
- 19 -
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; Kopie katastrální mapy - 2 strany; Místopis - 1 strana.
- 20 -
Fotodokumentace pořízená dne 19.11.2013
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
Pozemky zemědělské a lesní
- 28 -
OZN.: Líčkov č.p. 126, Liběšice, okr. Louny
OZN.: Líčkov č.p. 126, Liběšice, okr. Louny
- 29 -
