-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1306-390/2013 o odhadu ceny obvyklé objektu bydlení č.p. 190 na pozemku parc.č. st. 219, včetně pozemků parc. č. st. 219, p.č. 86/1 a 86/15 a příslušenství, v k.ú. a obci Opatovice nad Labem, okresu Pardubice (LV č. 10362)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář Exekutorský úřad Praha 10 Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 003 EX 18352/11
Podle stavu ke dni 7.10.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 11.10.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou, uvést příslušenství, uvést věcná břemena a nájemní práva které dražbou nezaniknou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: objekt bydlení č.p. 190 Adresa nemovitosti: Opatovice nad Labem 190 Okres: Pardubice Obec: Opatovice nad Labem Katastrální území: Opatovice nad Labem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla stanovena na den 24.9.2013. Povinný se ani přes výzvu nedostavil. Další prohlídka se uskutečnila dne 7.10. 2013 za účasti zástupce soudního exekutora. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10362 pro k.ú. Opatovice nad Labem ze dne 27.6.2013 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře sp.zn. 003 EX 18352/11 - 22 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 10362 zapsán: Dr´s George & Hari s.r.o., Petra Jilemnického 18/71, 503 01 Hradec Králové – Plotiště nad Labem Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-3-
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. a obci Opatovice nad Labem, v centru obce, při ulici Hradecká, v sousedství autobazaru a Hostince V Zatáčce. Ulice Hradecká je páteřní komunikací procházející obcí. Nemovitost je tvořena budovou č.p. 190, způsob využití bydlení, na pozemku p.č. st. 219, pozemky p.č. st. 219 a p.č. 86/1 a 86/15 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří vedlejší stavba (hospodářská budova), oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy, trvalé porosty, studna. Obec Opatovice nad Labem je menší obcí s cca 2200 obyvateli na Pardubicku. Nachází se mezi Pardubicemi (cca 12 km) a Hradcem Králové (cca 5 km). V obci je základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v okresním městě Pardubice, vzdáleném cca 12 km od nemovitosti. V obci je vodovod, plynovod, kanalizace.
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé 1.1.Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. 1.2.Popis 1) Objekt bydlení č.p. 190 Oceňovaný dům je samostatně stojící, nepravidelného obdélníkové tvaru, má dvě nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné v převážné tl. 45 cm. Stropy s rovnými podhledy. Krov střechy dřevěný sedlový s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasádní omítky vápenné. Dveře náplňové, okna dřevěná dvojitá. Schody dřevěné. Podlahy místností prkenné, parkety a plovoucí podlahy. V ostatních prostorách převážně betonové a keramické dlažby. Vytápění chybí (pouze nezapojený plynový kotel Dakon). Rozvody vody provedeny z poloviny, z poloviny chybí. Zdroj teplé vody chybí. Sporáky chybí. Vnitřní vybavení v původní části chybí, v přístavbě sprchovací kout, WC, umyvadlo). Objekt sestává ze dvou části, původního rodinného domu čtvercového půdorysu, ke kterému byla později přistavěna obytná přístavba o dvou patrech a využitém podkroví. Technický stav původní části domu je špatný, ve stavu v jakém se nachází není schopný užívání. Chybí instalace, vnitřní vybavení. V přístavbě probíhaly stavební úpravy, které jsou nedokončeny. Celkově se objekt nachází v horším technickém stavu, kdy budou nutné další vysoké investice do dokončení rekonstrukce objektu, tak aby mohl být užíván bez závad. Zastavěná plocha objektu činí celkem 184 m2 (110 m2 v původní části a 74 m2 v přístavbě). Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 270 m2. Dispoziční řešení: Původní část domu: 1. NP – 4 místnosti bez vybavení a příslušenství, komora, chodba 2. NP - 4 místnosti bez vybavení a příslušenství (možno vybudovat jednotku 2+1), balkon Nad 2. NP půdní prostory
-5Přístavba: 1. NP – 1 místnost, technické přízemí s kotelnou 2.NP - chodba, jeden obytný pokoj, kuchyně, koupelna, WC, Podkroví: obytné podkroví (nová elektroinstalace, plovoucí podlahy). Jedná se o prostory určené k dokončení. Balkon Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), žumpy, zpevněných ploch a oplocení. Na pozemku je kopaná studna s ručním čerpadlem. Dále příslušenství tvoří: - Vedlejší stavba – hospodářská budova na pozemku p.č. st. 219. Jedná se o stavbu obdélníkového půdorysu, nepodsklepenou, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Vnitřní omítky vápenné hladké. Podlaha betonová. Objekt je napojen na rozvod elektřiny. Vytápění objektu lokální na tuhá paliva. Zastavěná plocha cca 93 m2. Na objektu byla započata rekonstrukce, která však k datu ocenění není dokončena. Objekt bude vyžadovat další investice. Na zahradě se nachází trvalé porosty obvyklého rozsahu, různého druhu a stáří.
2) Pozemky Výčet pozemků: Parc. č. st. 219 Parc. č. 86/1 Parc. č. 86/15
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
o výměře 583 m2 o výměře 252 m2 o výměře 202 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s budovou č.p. 190. Pozemky jsou mírně svažité. Celková výměra funkčního celku činí 1 037 m2.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v okolí běžně obchoduje s rodinnými domy případně s domy k podnikání. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti (na Pardubicku) se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%.
-6Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání: 1) RD 5+1 Opatovice n. L., Karlín Celková cena: 3 580 000 Kč za nemovitost (k jednání) Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha užitná: 133 m2 Plocha podlahová: 133 m2 Plocha pozemku: 574 m2 Garáž: Ano Prodej rodinného domu v Opatovicích nad Labem, který se nachází pouhé 3 km od Hradce Králové. Moderní dispozice 5+1 o celkové výměře 133 m2. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, včetně nové fasády, zateplení, nové střechy, topení, kompletní rozvody vody, odpadů, elektřiny, plastová okna, možnost rozšíření do podkroví. Dům splňuje moderní prvky bydlení: nová kuchyň, koupelna, podlahové topení, dálkově ovládání vjezdových vrat, kompletní rozvody SAT, TV, RADIO. V místě je veškeré občanská vybavenost škola, školka, lékař, pošta. Klidné místo k bydlení vhodné i na podnikání.
2) RD 5+kk , Stéblová Celková cena: 2 580 000 Kč za nemovitost Stav objektu: Po rekonstrukci Rok rekonstrukce: 2005 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 102 m2 2 Plocha pozemku: 803 m Prodej rodinného domu, dispozice 5+kk, ve Stéblové u Pardubic. Dům prošel kompletní rekonstrukcí: nové rozvody vody, topení, elektroinstalace, dřevěná euro okna, podlahové topení, krbová kamna. Možnost půdní vestavby. K domu náleží garáž a zahradní dům, okrasná zahrada se studnou. Klidná lokalita v blízkosti Pardubic /3 km/. Volný ihned.
-73)
RD 3+kk + 2+kk , Pohránov cena: 2 890 000 Kč za nemovitost
Stav objektu: Ve výstavbě Plocha zastavěná: 190 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 1 773 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V
Exkluzivně nabízíme k prodeji RD v dosahu MHD, v obci Pohránov u Pardubic. Dům prochází kompletní rekonstrukcí : elektro rozvody v mědi, voda v plastu, plynová přípojka s rozvody v celém domě, dům napojen na obecní kanalizaci, nová okna, omítky a půdní vestavba. Dispozice domu : v přízemí ( 2 + kk ) prostorná vstupní chodba, samostatný pokoj, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, technická místnost, schodiště. Půdní vestavba ( 3 + kk ): chodba, 2 x pokoj, obývací pokoj s
kuchyňským koutem, koupelna, WC. Dům je možné využít jako 2 bytové jednotky s vlastním vstupem do podkroví. Na pozemku o velikosti 1773 m2 se nachází vlastní studna. Pohránov se nachází 10 km od Pardubic
-8-
Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Opatovice n.L. ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
srov. 1
srov. 2
srov. 3
Opatovice nL Stéblová
1037 184 270
574 140 120 3 580 000 nabídka
Pohránov
803 150 102 2 580 000 nabídka
1773 190 150 2 890 000 nabídka
0,85
0,85
0,85
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
X.13 1,00
X.13 1,00
X.13 1,00
lepší 0,70
lepší 0,75
lepší 0,90
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
lepší 0,75
lepší 0,90
lepší 0,95
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
příslušenství korekce pro příslušenství
horší 1,05
srov. 1,00
srov. 1,00
korekce pro velikost domu
1,10
1,15
1,05
korekce pro velikost pozemku
1,10
1,05
0,90
2 029 719
1 787 432
1 984 791
Indikovaná hodnota nemovitosti
1 933 981
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
1 933 981,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 933 981,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 930 000,- Kč
-9-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: objektu bydlení č.p. 190 na pozemku parc.č. st. 219, včetně pozemků parc. č. st. 219, p.č. 86/1 a 86/15 a příslušenství, v k.ú. a obci Opatovice nad Labem, okresu Pardubice (LV č. 10362), je stanovena ke dni 7.10.2013. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 930 000,- Kč.
- 10 -
C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitosti:
1 930 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondevětsettřicettisíc Kč 2) Věcná břemena a nájemní práva, která dražbou nezaniknou: 0,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. 3)
Nemovitost, ani její žádná část není nemovitou kulturní památkou.
4) Obvyklá cena nemovitosti:
1 930 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondevětsettřicettisíc Kč
V Ostravě, 11.10.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1306-390/2013 znaleckého deníku.
- 11 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV
- 12 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Exteriér domu
Interiér původní části domu
- 13 -
Interiér přístavby
- 14 -
Hospodářská budova
- 15 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
