2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

797/24/2013

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 1396, stojícím na pozemku parc.č. st. 1473, a na pozemcích parc.č. st. 1473, 731/12 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 221/02-83 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 13.11.2012.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 28.11.2012. Posudek obsahuje včetně titulního listu 31 stran textu, a je vyhotoven ve 4 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 10.2.2013

Znalecký posudek č. 797/24/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ...............................................................................................................................................................................................3

1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................................................................3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN......................................................................................................................................3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ...........................................................................3 3.1.

Obvyklá cena ........................................................................................................................................................................3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005...............................................................................................................................4

3.3.

Administrativní cena ..............................................................................................................................................................4

4.

Hlavní používané zkratky ................................................................................................................................................................4

B.

Nález ..............................................................................................................................................................................................4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ .....................................................................................................................................................................4

6.

7.

5.1.

Prohlídka nemovitosti ............................................................................................................................................................4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku .......................................................................................................................................5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku ........................................................................................6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění .....................................................................................................................7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti ..................................................................................................................................................7

METODY OCENĚNÍ .......................................................................................................................................................................8 6.1.

Nákladový způsob ocenění ...................................................................................................................................................8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ....................................................................................................................................................8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ..................................................................................................................................................8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ................................................................................................................................................8

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ..................................................................................................................................................9 7.1.

Poloha a vnější vlivy..............................................................................................................................................................9

7.2.

Rodinný dům s příslušenstvím ..............................................................................................................................................9

7.3.

Pozemky ............................................................................................................................................................................. 12

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ............................................................................................................................................. 14

7.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území ................................................................................ 14

7.6.

Shrnutí ................................................................................................................................................................................ 15

C.

Posudek ........................................................................................................................................................................................ 17

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY...................................................................................................................... 17 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ............................................ 17

8.1.1.

Rodinný dům č.p. 1396 s pozemkem p.č. st. 1473 a příslušenstvím .......................................................................... 17

8.1.2.

Rezerva pozemku – pozemek parc.č. 731/12 ............................................................................................................ 21

8.1.3.

Rekapitulace – obvyklá cena nemovitostí celkem ...................................................................................................... 23

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku............................................................................................................... 23

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování....................................................................................................... 24

D.

Závěrečný výrok............................................................................................................................................................................ 30

E.

Znalecká doložka .......................................................................................................................................................................... 30

F.

Seznam příloh ............................................................................................................................................................................... 31

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 31



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 221/02 - 10, tedy podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 1396, stojícím na pozemku parc.č. st. 1473, a na pozemcích parc.č. st. 1473, 731/12 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ, zapsané na listu vlastnictví č. 108 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 108 pro k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ, kraj Středočeský ALV:

BLV:

FLV:

Pochopová Ivanka, Högerova 811/12, Praha 5, Hlubočepy 152 00 Praha 52; identifikátor: 446230/099; podíl: 5/6 Rubáš Jaroslav, Sázavská 1396/12, Říčany, 251 01 Říčany u Prahy; identifikátor: 630515/0995; podíl: 1/6 Stavby: Říčany, č.p. 1396; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. st. 1473 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. st. 1473 zastavěná plocha a nádvoří 559 m 2 parc.č. 731/12 zahrada 659 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 731/12 51110 659 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se


Stránka 3 z 31



nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné;GP – geometrický plán

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 28.11.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 31



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 108 ze dne 13.11.2012, k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 221/02-83 ze dne 13.11.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 108 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Říčany u Prahy – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Říčany Kolaudační rozhodnutí ze dne 7.8.1968 (č.j. 1988/1968) Stavební plány garáže, září 1970 Rozhodnutí o přípustnosti stavby garáže u RD ze dne 23.9.1970 Ohlášení – stavební úpravy, rekonstrukce a zateplení RD ze dne 13.1.1987 Kupní smlouva o převodu nemovitostí ze dne 4.3.2010, právní účinky vkladu ke dni 17.3.2010, V-2464/2010-209-2 Informace získané při místním šetření mj. od obyvatelky domu č.p. 1672 (dům naproti v ulici) Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997


Stránka 5 z 31



Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s.ISBN 978-80-245-0728-6. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních


Stránka 6 z 31



stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 108 ze dne 13.11.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 108 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb.


Stránka 7 z 31



Nemovitost nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti. K objektu byla získána pouze částečná stavební dokumentace - půdorys a řez garáže, ve kterém je částečně zachycen i půdorys domu. Venkovní rozměry nemovitosti proto musely být převážně převzaty z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné


Stránka 8 z 31



osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky a rezerva pozemku, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází při jihovýchodním okraji Prahy ve městě Říčany ve vzdálenosti cca. 20 km (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Říčany u Prahy. Město se rozkládá v mírně zvlněné krajině, na východě je obklopeno lesy (Říčanský a Janovický) a na západě poli. V současnosti obec Říčany zabezpečuje státní správu pro rozsáhlé území, je zde příznivé životní prostředí, na které má negativní vliv tranzitní doprava po silnicích č. I/2 (Praha – Kutná Hora) a II/101 (doprava od dálnice D1). Ve městě je v docházkové vzdálenosti potřebná občanská vybavenost, veškerá občanská vybavenost je v nedaleké Praze. Rodinný dům se nachází v jihovýchodní části města na rohu ulic „Sázavská“ a „Labská“ v zástavbě původních a nových rodinných domů. Jedná se o tradiční poměrně klidnou lokalitu bydlení, nejbližší les je vzdálen 1 km. Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, nájezd na dálnici D1 (exit 12) je vzdálen cca. 6 km, městem prochází dosti přetížená silnice č. I/2 a další silnice II. tříd. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávky autobusů (350 m) a železniční stanice (1,8 km) – dobré spojení do centra Prahy na Hlavní nádraží. Příjezd k rodinnému domu je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti v ulici a na pozemku majitele. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci i plyn.

7.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný podsklepený rodinný dům s 1 nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím, který stojí na rovinatém pozemku v klidné zástavbě rodinných domů. Půdorysně má dům tvar obdélníku


Stránka 9 z 31



s výběžkem vstupu v severovýchodním rohu stavby. K severozápadní stěně přiléhá garáž a kůlna, které tvoří příslušenství. Dle internetové inzerce a dle obyvatelky vedlejšího domu č.p. 1672 je dům dvougenerační, vstup do domu je však jen jeden po venkovním částečně skleněnou krytém schodišti. V přízemí domu se nachází bytová jednotka s dispozicí 2+1 vč. koupelny a samostatného WC. V podkroví se nachází byt 3+kk vč. koupelny s WC. Celková dispozice domu je tedy 5+1+kk. V suterénu domu se nachází sklepy a technické zázemí – kotelna (kotel ÚT na TP), domácí vodárna. Přízemí domu je v současnosti vybydlené, podkroví je užívané pouze sporadicky majitelem podílu 1/6 na nemovitosti panem Jaroslavem Rubášem. Pozemky parc.č. 731/12 a parc.č. st. 1473 jsou oplocené, jsou prakticky neudržované, převážně zatravněné s okrasnými a ovocnými trvalými porosty, společně se stavbami tvoří jednotný funkční celek. Z inženýrských sítí je dům napojen na elektřinu, kanalizaci a vodovod, v ulici je také možnost napojení na plyn, na pozemku je také vlastní pravděpodobně kopaná studna. Přístup k objektu je z přilehlé zpevněné veřejné komunikace parc.č. 730/7 - ulice Sázavská vraty či z ulice Labská také vraty. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Dispoziční řešení – dle inzerce 1.PP: chodba, schodiště, technická místnost, 2x sklep 1.NP: zádveří, hala, WC, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, ložnice Stavebně upravené podkroví: koupelna s WC, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj

Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí r. 1968 (stáří 44 let) Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel, podezdívka kamenná Stropy: betonové s rovným podhledem Střecha: tvar stanový s vikýři, krov dřevěný Krytina střechy: osinkocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka břízolitová, sokl s kamenným obkladem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá původní Bleskosvod: je instalován Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: betonová Dveře: dřevěné hladké plné či prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, koberce a keramické dlažby, beton v 1.NP a 1.PP


Stránka 10 z 31



Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el.boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní v 1 NP: vana, umyvadlo, samostatné WC; 2.NP: vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: v 1.NP chybí; ve 2.NP podstandardní kuchyňská linka, dřez Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

9,65*9,5 9,65*9,5+2,9*1,8 9,65*9,5 - nadezdívka

podkroví

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

2,35 m 2,9 m 1 m

91,68 m 2 96,90 m 2 91,68 m

2

9,65*9,5*4,1*0,75*0,5+2*5+1

1.PP výměra - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP 1.NP Započitatelná plocha 1.NP výměra - odhad 0,65 x zastavěná plocha podkroví podkroví Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha

3

740 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Místnost

3

215 m 3 281 m 3 92 m 152 m

Obestavěný prostor

Podlaží


97 m 2 280 m Podlahová plocha 64,17 72,67

Zohledněno 50% 100%

Započitatelná plocha 2 32,09 m 2 32,09 m 72,67 m

2

2

72,67 m 59,59

100%

59,59 m

2

2

59,59 m

164,35 m

2

Stáří a stavebně technický stav Kolaudace objektu proběhla v roce 1968, ke dni místního šetření je objekt převážně v původním nevalném až špatném stavu. Pravděpodobně cca. v roce 1987 byly provedeny drobné udržovací práce a půdní vestavba bytu. Z vnějšího ohledání je patrné zatékání okolo zkorodovaných klempířských konstrukcí – mapy na omítce, která v některých místech opadává. Na sklonku životnosti je střešní krytina, částečně omítka a okna. Dle fotodokumentace z inzerce jsou v suterénu vlhké stěny, opadaná omítka, přízemí bez podlahových krytin, vytápění a dalších konstrukcí nezbytných pro obývání. Nutné je tedy provedení celkové rekonstrukce objektu. Objekt neodpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Příslušenství


Stránka 11 z 31


-

Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f)

-


Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod Oplocení – oplocení kovové s kovovými sloupky na betonové podezdívce Vstupní a vjezdová brána – kovová s kovovou a plechovou výplní Zpevněné plochy – betonové Venkovní schodiště – betonové ke vstupu do domu Udírna – zděné ohraničení prostoru pro grilování

Garáž – jedná se o zděnou obdélníkovou garáž stojící na pozemku parc.č. st. 1473, která přímo navazuje na severozápadní fasádu rodinného domu. Stavba není zakreslená v katastrální mapě. Základy jsou betonové proložené kamenem, nosné konstrukce zděné, stropní konstrukce z nosníků „I“ ŽB desek, podlaha betonová, střecha plochá s asfaltovou lepenkou, klempířské konstrukce z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu, fasáda břizolitová, sokl kamenný, okna luxfery, vstupní vrata dřevěná do kovových zárubní. Stav stavby je nevalný, stáří cca. 42 let. Výpočet obestavěného prostoru garáže dle půdorysu Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 7,5*4,3 2,5 m

Zastavěná plocha 2 32,25 m


Obestavěný prostor 3 81 m 81 m

3

-

Studna – na pozemku se také pravděpodobně nachází kopaná studna, stáří jako u RD 44 let, hloubka odhadem 8 m.

-

Kůlna – jedná se o zděnou kůlnu navazující na garáž a rodinný dům, materiálově je řešena obdobně, stáří odhaduji stejné jako u garáže, stav je nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Podlaží

Výpočet

1.NP

3,8*4,3


Konstrukční výška 2,5 m

Zastavěná plocha 2 16,34 m

Obestavěný prostor 3 41 m 41 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. st. 1473 a 731/12, které jsou zapsané na LV č. 108 ze dne 13.11.2012 pro k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění spíše zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Labská z parc.č. 728/14 (ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: město Říčany) a z ulice Sázavská z parc.č. 730/7 (ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: město Říčany) - přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: parc.č. St. 1473: 728/14, 730/7, 731/11, 731/12 parc.č. 731/12: st. 1473, 728/14, 730/11, 731/11 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 12 z 31



Pozemek parc.č. st. 1473 2 Pozemek s výměrou 559 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 1396, garáží a kůlnou. Část pozemku je také zpevněna betonem - přístupový chodník ke vstupním dveřím a ke garáži, zbylá část pozemku má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty – túje, smrky, jalovec, magnólie, vavřín a ostastní okrasné dřeviny. Na pozemku se také pravděpodobně nachází kopaná studna. Pozemek jihovýchodním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 730/7, jihozápadním okrajem s příjezdovou komunikaci parc.č. 728/14, podél nichž vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn. Pozemek je napojen pouze na elektřinu, kanalizaci a vodovod. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, neboť v katastrální mapě není zakreslena garáž a kůlna navazující na RD.

Pozemek parc.č. 731/12 – REZERVA POZEMKU !!! 2 Pozemek s výměrou 659 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý, má obdélníkový tvar, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek není udržovaný, je zatravněný s trvalými porosty – ovocné stromy (jabloň) a jehličnaté stromy (smrk). Podle aktuálního územního plánu se jedná o stavební pozemek (čistě obytné území) a může sloužit samostatně jako stavební. Jedná se o tzv. rezervu pozemku. V současnosti však také probíhá diskuze, že by nový územní plán města Říčany měl také obsahovat objemové regulativy pro novou výstavbu – možné omezení zastavitelnosti pozemku. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 31



7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Říčany se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OC - čisté obytné“.

7.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti.


Stránka 14 z 31



7.6. Shrnutí Adresa: okres Praha-východ, obec Říčany, ulice Sázavská Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha: Rezerva pozemku:

zděný RD s pozemkem a příslušenstvím + možná rezerva pozemku 2+1 a 3+kk 1PP + 1NP + podkroví 3 740 m 2 164,35 m 2 659 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemku u RD: Zastavěná plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní garáž, kůlna, studna 2 559 m 2 97 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: 2 o rezerva pozemku – možný samostatný stavební pozemek 659 m o klidná zcela zastavěná lokalita rodinnými domy o oblíbená rezidenční lokalita s potřebnou občanskou vybaveností s dostatečnou nabídkou pracovních míst při východním okraji Prahy o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na kompletní IS o garáž na pozemku Ponižující faktory: o celkově nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení – nutnost provedení celkové rekonstrukce


Stránka 15 z 31


o o o


současný převis nabídky domů nad poptávkou omezuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu vlastnictví nemovitosti dvěma subjekty – předmětem ocenění je podíl id. 1/6 na LV 108 zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 16 z 31



C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny jak u rodinného domu, tak i u rezervy pozemku, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 108 ze dne 13.11.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 2 spoluvlastníky. Rodinný dům pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu, nutné je také provedení celkové rekonstrukce objektu. Rezervu pozemku sice lze jednoduše rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu, tím by však bylo ovlivněno nejlepší možné využití jako samostatný stavební pozemek. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti.

8.1.1. Rodinný dům č.p. 1396 s pozemkem p.č. st. 1473 a příslušenstvím Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 17 z 31



K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Říčany na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 125 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.100.000 Kč do 39.000.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Říčany na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 44 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.800.000 Kč do 17.490.000 Kč. Ve městě a okolí je v současnosti vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech, s počátkem finanční krize v roce 2008 došlo k výraznému snížení poptávky a zůstalo zde velké množství rozestavěných či čerstvě dokončených rodinných domů (převážně nekvalitní výstavba), které se nepodařilo prodat za původní ceny. V průběhu krize došlo ke snížení realizovaných cen za RD, u stavebních pozemků došlo ke stagnaci a v současnosti dochází již k mírnému nárůstu cen. Vzhledem k nutnosti dodatečné investice do rekonstrukce nemovitosti a vzhledem k situaci na trhu je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Dle Kupní smlouvy ze dne 4.3.2010 (právní účinky vkladu práva ke dni 17.3.2010 ; V-2464/2010-209) byla kupní cena za podíl id. 5/6 na nemovitosti vč. rezervy pozemku ve výši 6.000.000,- Kč, v současnosti je však tento podíl nabízen v inzerci k prodeji za 3.699.000,- Kč.


Stránka 18 z 31



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

Zděný dvougenerační RD s pozemkem

Zdě Zděný RD 5+1 s pozemkem

Zděný RD 7+1 s pozemkem

Zděný dvougenerační RD s pozemkem

Zděný ěný RD 5+1/G s pozemkem

Zděný RD 4+1/T/G s pozemkem

Adresa:

Říčany, ul. Sázavská

Ř Říčany, č ul. Roklanská

Říčany, ul. Domažlická

Říčany, ul. Rýdlova

Ř Říčany, čany, ul. Roklanská

Říčany, ul. Daliborova

Zdě Zděný podsklepený RD 5+1 se 2 NP. V p přízemí: kuchyn kuchyně, obývací pokoj s krbem, terasa, koupelna, WC a veranda. Ve 2.NP: chodba, 4x ložnice, šatna. D Dům je z r. 1930, v letech 1974 a 1994 byl rekonstruován vvč. garáže. Zahrada je udržovaná s porosty, IS jsou kompletní. Od mě města je pronajata navíc zahrada 500 m2.

Zděný RD 7+1 ve vilové čtvrti se 2.NP a upraveným podkrovím. V přízemí garáž s dílnou, sauna, kotelna, prádelna, pokoj a koupelna s WC, ve 2.NP obývací pokoj s kuchyní, dvě ložnice s balkonem, koupelna s WC a v podkroví tři ložnice a galerie. Vytápění je řešeno plynovým kotlem.

Vila z 30.let po částečné rekonstrukci. Vila je podsklepená a má 2.NP + půdu vhodnou k vestavbě. Dispoziční řešení je 1+1 v 1.NP /obývací pokoj 60m2/, a 2+1 ve 2.NP. Na pozemku altánek, garáž + venkovní parkovací stání, Orientace nemovitosti - východ / západ.

Zděný ěný RD 5+1/G se 2.NP z r. 1985. V 1.NP je pokoj s východem na zahradu, garáž, dílna a kotelna. Ve 2.NP je byt 4+1. Ústřední Ústř vytápění plynovým kotlem. Budova je napojena na kanalizaci. Vlastní studna, možnost připojit p na obecní vodovod.

Zděný RD 4+1 s garáží a terasou po částečné rekonstrukci v těsné blízkosti centra s výhledem. Dům je podsklepený, má 1.NP a upravené podkroví, provedeno je napojení na kompletní IS.

zděné 5+1 1PP + 1NP + 2NP 555

zděné 7+1 1NP + 2NP + podkroví 644

zděné 1+1 a 2+1 1PP+1NP+2NP+půda 1 648

zděné 5+1/G 1NP + 2NP 630

zděné 4+1/T 1PP + 1NP + podkroví 837

104 192

161 292

140 211

140 190

98 166

4 980 000

4 600 000

7 950 000

5 600 000

6 690 000

25 884

15 753

37 678

29 474

40 280

Fotografie:

Stručný popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemku m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

zděné 2+1 a 3+kk 1PP + 1NP + podkroví 559 740 97 164,35

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:


Říčany, ul. Sázavská

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

centrum

1,00

1,00

1,00

1,00

0,97

Stránka 19 z 31

Znalecký posudek č.

797/24/2013

K2 - Pozemek:

Stanovení obvyklé ceny rovinatý, neudržovaný, 559 m2

K3 - Stav: K4 - Vybavení, příslušenství:

nevalný až špatný podstandardní / garáž, kůlna, studna

K5 - Velikost nemovitosti: K6 - Napojení na sítě (přípojky):

164,35 E, K, V; v ulici P

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy:

obdobný 1,00 střední, bez fasády 0,95 standardní 0,95 větší RD 1,20 kompletní 0,98 inzerce 0,95 nezkolaudovaný 1,05 obdobné 1,00

větší 0,80 střední 0,90 standardní/garáž, altán 0,88 větší RD 1,04 kompletní 0,98 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší 0,95 střední 0,90 standardní 0,90 menší RD 0,98 kompletní 0,98 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

18 094

16 678

19 647

19 664

21 945

3 156 372

2 973 709

2 740 957

3 228 952

3 231 632

3 606 608

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

3 149 127 289 683 2 740 957 2 866 689 3 156 372 3 446 054

Maximální upravená cena [Kč]:

3 606 608

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

3 156 372

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/6 na RD č.p. 1396, pozemku parc.č. st. 1473 a příslušenství Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na RD č.p. 1396, pozemku parc.č. st. 1473 a příslušenství (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/6 na RD č.p. 1396, pozemku parc.č. st. 1473 a příslušenství


obdobný 1,00 střední 0,90 standardní / studna 0,90 větší RD 1,02 E, K, P, v ulici V 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

19 206

Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

obdobný 1,00 střední 0,90 standardní / garáž 0,90 větší RD 1,03 kompletní 0,98 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

526 062 394 546 390 000

Stránka 20 z 31

Znalecký posudek č.

797/24/2013


8.1.2. Rezerva pozemku – pozemek parc.č. parc. 731/12 Srovnávací kritéria Pro výpočet et porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjišt zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění umíst nemovitostí především edevším z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje zohledň rozdíl ve velikosti výměry, ry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných ňovaných pozemk pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě ě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje řuje uje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla m být vyjádřena skutečnost, nost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti nosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Říčany, Ř čany, ul. Polní Popis:

Pozemek o výměře vým 782 m2 v nové zástavbě na okraji Říčan. an. Pozemek je kompletn kompletně zasíťovaný ťovaný (E, K, P, V), příjezd p je zpevněný.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

obdélníkový mírná E, K, P, V

zpevněný okraj -

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

782 m 2 338 180 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

2 990 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 6.12.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Říčany, Ř čany, ul. Nad Bahnivkou Popis:

Rovinatý pozemek o velikosti 800 m2 se všemi IS (voda, kanalizace, plyn, vodovod), s veřejným ejným osvětlením osvě a zpevněnou příjezdovou cestou.

Tvar: Svažitost: IS: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

obdélníkový rovinatý E, K, P, V


zpevněný okraj -

Stránka 21 z 31



Fotodokumentace:

2


800 m 2 400 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

3 000 Kč/m


datum: 17.12.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Říčany, Ř čany, ul. Mírová Stavební parcela obdélníkového tvaru o výměře vým e 901 m2 s vlastní přístupovou př cestou. Z elekt ina 220/380, plyn /postavena kaplička/, kaplič kanalizace bude v Popis: inženýrských sítí je zavedena elektřina roce 2013, voda vlastní - studna. Zastavitelnost 30%.



obdélníkový mírná E, K, P, studna

zpevněný okraj studna

Fotodokumentace:

2


901 m 2 883 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

3 200 Kč/m


datum: 10.12.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Říčany, Ř čany, ul. Výhledová Popis:

Zasíťovaný ťovaný ovaný pozemek 841 m2 s platným územním rozhodnutím na stavbu RD. Na pozemek jsou přivedeny řivedeny kompletní inženýrské sít sítě, příjezd je zpevněný.



obdélníkový mírná E, K, P, V

zpevněný okraj -

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

841 m 2 800 000 Kč 3 329 Kč/m


datum: 27.12.2012

sta je poptávka po obdobných pozemcích vyšší než je nabídka, pozemky v blízkém okolí V blízkosti centra města jsou již převážně zastavěné, k prodeji jsou nabízeny pouze stavební pozemky umístěné umíst umístě na okraji města, kompletně zasíťované. Prodejnost proto posuzuji jako dobrou. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 22 z 31



Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4.

2 990 3 000 3 200 3 329

1,15 1,15 1,15 1,15

1,02 1,03 1,04 1,03

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,85 0,85 0,85 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku 2 Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota

Přepočtená NC v 2 Kč/m 2 981 3 020 3 253 3 155 3 102 659 2 044 458

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na pozemku parc.č. 731/12, k.ú. Říčany u Prahy Srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na pozemku parc.č. 731/12, k.ú. Říčany u Prahy (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/6 na pozemku parc.č. 731/12, k.ú. Říčany u Prahy Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

340 743 255 557 250 000

108,18 2 981,18 2 994,18 3 102,36 3 210,55 3 252,89

8.1.3. Rekapitulace – obvyklá cena nemovitostí celkem Rekapitulace srovnávací metody Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/6 na RD č.p. 1396, pozemku parc.č. st. 1473 a příslušenství

390 000 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/6 na pozemku parc.č. 731/12, k.ú. Říčany u Prahy

250 000 Kč

Obvyklá cena celkem - podíl id. 1/6 na LV č. 108, k.ú. Říčany u Prahy

640 000 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva


Stránka 23 z 31



ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,- Kč.

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1396 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1396 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):


Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha – východ 44 let 3 6 888,- Kč/m

Stránka 24 z 31



Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,65*9,5 1.NP: 9,65*9,5+2,9*1,8 podkroví: 9,65*9,5 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 91,67 m 2 96,89 m 2 91,67 m

91,67 m 2 96,89 m 2 91,67 m

Konstrukční výška 2,35 m 2,90 m 1,00 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (9,65*9,5)*(2,35) 1.NP: (9,65*9,5+2,9*1,8)*(2,90) podkroví: (9,65*9,5)*(1,00+4,1*0,75*0,5)+2*5+1 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,89

2

= = =

= = = =

ZP1 ZP

= =

3

215,44 m 3 281,00 m 3 243,63 m 3 740,07 m

2

96,90 m 2 280,26 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III vedlejší stavby celkem do 25 m2 - kůlna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: 0,80

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,05 0,01 -0,10 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,80 = 0,494 i=1

Index polohy: Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II


Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00

Stránka 25 z 31



7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

III II

0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,030 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,494 * 1,030 * 0,900 = 0,458 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m * 0,458 = 3 154,70 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 3 154,70 Kč/m * 740,07 m = 2 334 698,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 1396 - zjištěná cena

=

2 334 698,83 Kč 2 334 698,83 Kč

1/6 389 116,47 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 42 let 3 2 715,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,5*4,3 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 32,25 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (7,5*4,3)*(2,50) Obestavěný prostor - celkem:

32,25 m

2

Konstrukční výška 2,50 m

3

= =

80,62 m 3 80,63 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

č. II

Vi typ B

Stránka 26 z 31



1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: 0,80

I II II II I III

-0,01 0,00 -0,02 -0,01 -0,10 0,85

5

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V6 * 0,80 = 0,585 i=1

Index polohy: Převzatý index polohy IP = 1,030 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,585 * 1,030 * 0,900 = 0,542 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 2 715,- Kč/m * 0,542 = 1 471,53 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 471,53 Kč/m * 80,63 m = 118 649,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =


*

Garáž - zjištěná cena

=

118 649,46 Kč 118 649,46 Kč

1/6 19 774,91 Kč

1.2.2. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

kopaná 8,00 m 1 ks 2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 10 780,- Kč 31 960,- Kč 1,0000 2,3230 2,0430 151 678,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 44 roků


Stránka 27 z 31



Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 100 = 44,000 %

=


*

Studna - zjištěná cena

=

66 738,59 Kč 84 940,02 Kč

1/6 14 156,67 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžné stavební pozemky Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 650,46 1,00 2,1550 2,0430 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 650,46 0,40 2,1550 2,0430 10,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 1473 731/12

Výměra 2 [m ] 559,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 150,13

659,00

1 260,05 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

* =

2,0430 2,1550

Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 150,13 1 260,05

Cena [Kč] 1 760 922,67 830 372,95 2 591 295,62 2 591 295,62 Kč

1/6 431 882,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku


Kč 2 m

2 591 295,62 1 218

Stránka 28 z 31


Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:


2

m Kč * =

Trvalé porosty - celkem: = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena

*

300 638 250,15 0,065 41 486,26 41 486,26 Kč 41 486,26 Kč

1/6 6 914,38 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1396 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna

389 116,50 Kč 19 774,90 Kč 14 156,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

423 048,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

431 882,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

431 882,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

6 914,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

6 914,40 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

861 845,10 Kč

861 845,10 Kč

861 850,- Kč

slovy: Osmsetšedesátjednatisícosmsetpadesát Kč


Stránka 29 z 31



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

640 000 Kč 861 850 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/6 na rodinném domě č.p. 1396, stojícím na pozemku parc.č. st. 1473, a na pozemcích parc.č. st. 1473, 731/12 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany u Prahy, obec Říčany, okres Praha-východ; podle stavu ke dni 28.11.2012, ve výši:

640 000,- KČ slovy: Šestsetčtyřicettisíc korun českých

Znalcem nebyly zjištěny žádné práva a závady spojené s nemovitostí, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 10.2.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 797/24/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24 - 2012.


Stránka 30 z 31



F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 108 ze dne 13.11.2012 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.11.2012


Stránka 31 z 31

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 108

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitosti č.p. 1396

Umístění nemovitosti na rohu ulic „ Sázavská“, „Labská“

GPS: 3) 49°59'08.24"N, 14°39'08.35"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Říčany“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na RD z ulice Pacovská z jihovýchodu

Jižní roh rodinného domu

Západní pohled na RD a navazující garáž

Garáž navazující na RD

Pozemek parc.č. 731/12 – rezerva pozemku

Fotodokumentace RD z inzerce

2013

Recommend Documents