2013

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 18000 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA

Znalecký posudek tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 23/2681 / 2013 Typ nemovitosti

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu

Účel ocenění Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1077/1, LV č. 3340, s podílem na společných částech domu a pozemku 754/21287 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 748/1, LV č. 3340 pozemek parc.č. St. 748/2, LV č. 3340 pozemek parc.č. St. 748/3, LV č. 3340 pozemek parc.č. St. 748/4, LV č. 3340 pozemek parc.č. St. 748/5, LV č. 3340 Adresa Kraj Kat. území

Karlovarský kraj Ostrov nad Ohří

Část obce dle LV

Město Ulice

Ostrov Krušnohorská

Počet obyvatel 17305 č.p. 1077, 1078, 1079, 1080, 1081

Ostrov

Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 18000 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ Soukupová Milena - Ostrov 36301, Krušnohorská 1077

Zpracováno pro

Dražebník – nedobrovolná dražba č.j.: 089/2013-N

Vypracoval Licence číslo

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email: [email protected]

0511

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 777 118933 Počet stran příloh

75.4 m2

2.3.2013 28.2.2013 28.2.2013

3

11 000 Kč/m2

829 400 Kč

830 000 Kč Osmsettřicet tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

-1-

Kladné stránky : Dům jako celek po celkové opravě , objekt zděný , nízkopodlažní .průměrná poloha. Záporné stránky : byt vyžaduje opravu a modernizaci , původní stav krom výměny oken. Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávek zástavního práva . Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Dle LV č. 3340 v odd. C omezení vlastnického práva. Zástavní právo smluvní pro UNIDEBET Czech , Dělnická 9, Praha 170 00 ve výši 320.000 Kč. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora

REET:

NE

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Bytová jednotka není předmětem koupě. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Budova byla zakoupena do podílového spoluvlastnictví od města Ostrov a následně byly v budově vymezeny jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů.

-2-

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3340, vyhotovil Czech POINT 4.2.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Ostrov nad Ohří, vyhotovil Czech POINT. Datum předání kompletních podkladů 28.2.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3340, vyhotovil Czech POINT 4.2.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Ostrov nad Ohří, vyhotovil Czech POINT.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná bytová jednotka je situována v obci Ostrov, k.ú. Ostrov nad Ohří ( 17 305 obyvatel ) . Jedná se o významné město regionu, které je ve vzdálenosti 12 km od města Karlovy Vary . Ve městě jsou veškeré služby, správní úřady, policie, zdravotní středisko, nemocnice, železniční stanice, kino, základní a střední školství, plná obchodní síť, plavecký bazén , zimní stadion, jezdí zde MHD. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Budova se nachází na okraji města v ul. Krušnohorská ( Nové město ), stranou od průjezdní komunikace městem ve směru K.Vary - Jáchymov, průměrná hustota obyvatel, okolní zástavbu tvoří obytné domy z let 1955-1960 . Z pohledu polohy průměrná poloha, bez zvýšené prašnosti a hlučnosti. Přístup k objektu je z jednosměrné veřejné zpevněné komunikace , která je ve vlastnictví města Ostrov, dále pak přes chodník. V obci jsou veškeré služby, správní úřady, policie, zdravotní středisko, nemocnice, železniční stanice, kino, zimní stadion, divadlo, základní a střední školství, plná obchodní síť, plavecký bazén, jezdí MHD. Objekt je napojen na veřejný rozvod kanalizace, plynu, vody, přípojka el. energie. Informace o nemovitosti Řadový, krajní , plně podsklepený, zděný (cihloblok) bytový dům o třech nadzemních podlažích a pěti vchodech, 5 č.p.) postavený kolem roku 1960. Oceňovaná jednotka je v prvním vchodu č.p. 1077. Popis domu : Základy betonové, odvodové zdivo v tl. do 45., stropy betonové montované, schody betonové s povrchem broušené teraco. Krov je dřevěný vázaný, střecha sedlová kryta betonovou taškou. Klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu, bleskosvod. Vnější omítky jsou akrylátové izolační na tepelné kontaktní izolaci . V domě je celkem 6 bytových jednotek . V podzemním podlaží jsou jednotlivé koje - sklepy k bytům , kolárna , kočárkárna a sušárna . Oceňovaná jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží. Okna jsou plastová zdvojená , dveře dřevěné náplňové , prosklené , ocelová zárubeň . Podlahy v obytných pokojích jsou vlysky, v ostatních prostorách jsou krytiny PVC . Vnitřní omítky jsou štukové , v koupelně je podstandardní keramický obklad . Koupelna vybavena vanou, umyvadlo není , kombi WC samostatné . V kuchyni je jednoduchá kuchyňská linka , plynový sporák . Vytápění i TUV je zajištěno z centrálního zdroje.El. energie je světelná . Stav odpovídá stáří nemovitosti a ta je v dobrém technickém stavu, má novou střešní krytinu, nové vnější omítky , jsou opraveny chodby , vyměněny vchodové dveře .Bytová jednotka je víceméně v původním stavu kromě oken , které byly vyměněny za plastová . Na pokraji své životnosti jsou rozvody el. vody , povrchy podlah , hygienické zázemí . Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní tepelná izolace 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné, prosklené dveře 12. Okna plastová zdvojená okna 13. Povrchy podlah vlýsky, textil. a PVC povlaky 14. Vytápění ústřední 15. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace litinové 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný sporák Nákladová hodnota : ZC : 9 630,-Kč/m2 , K1-0.939, K4-1, Ki-2.131, K5-1 Cena reprodukční : 9 630*0.939*1*2.131*1= 19.270 Kč/m2*75.4=1 433 670,- Kč Opotřebení odborným odhadem : 55%= 645 150,- Kč Nákladová hodnota : 645 150,- Kč.

-4-

Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 224/8 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 3+1

Počet NP domu celkem Výtah

Počet koupelen Vybavení koupelny vana,

3 Ne

Počet podlaží bytu Orientace oken

1

1 sever, jih, západ

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka,plynový sporák

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu průměrný - zhoršený V roce 2010 dle vyjádření vlastníka proběhla rekonstrukce střechy, klempířských konstrukcí včetně oplechování a svodů z FeZn plechu, zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem, výměna rozvodů vody, odpadů a topení, výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem ve společných částech domu. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Jednotka v původním stavu z let 1960 , ( krom výměny oken ) , prvky krátkodobé životnosti jsou dožilé . Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna

Rozsah 100%

Rok provedení 2010

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková

vnitřní úpr. stěn

Konstrukce

dokonč

Provedení

% dokonč

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100

100

schodiště

betonové tašky kontaktní zateplovací systém ŽB s teracovým povrchem

100

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

plastová s dvojsklem parkety

100 100

dálkové studené a teplé dálkový ohřev

100 100 100

dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

1.NP bytu - výčet místností kuchyně pokoj pokoj pokoj koupelna WC předsíň spíž sklep

Provedení lakované i prosklené PVC

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

plocha 9.70 21.90 14.80 12.20 3.00 1.10 7.80 0.80 4.10

-5-

% dokonč

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 9.70 m2 1.0 21.90 m2 1.0 14.80 m2 1.0 12.20 m2 1.0 3.00 m2 1.0 1.10 m2 1.0 7.80 m2 1.0 0.80 m2 1.0 4.10 m2

75.40 m2

Součet ploch za podlaží

-6-

75.40 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 70.6

700 000 Kč 0 % 700 000 Kč

m2 9 900 Kč/m2 9 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná bytová jednotka č. 1019/3 se nachází v typovém, panelovém - zatepleném, samostatně stojícím bytovém domě. Dům je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími, mírně sedlovou střechou, má dva vchody se dvěma čísly popisnými - v každé sekci je 16 bytových jednotek. Dům byl postaven v roce 1962, pro účely ocenění je uvažováno stáří 50 roků. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy panelové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní zateplovací plášť, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, kabelové televize, bleskosvod, výtah chybí. Oceňovaná jednotka o velikosti 2+1 se nachází v 1. nadzemním podlaží, příslušenství bytu tvoří sklepní místnost. Byt je v původním stavu, provedena pouze výměna oken za plastová. Podlahy v pokoji parkety v kuchyni PVC, dveře náplňové do ocelových zárubní, sociální zařízení v bytovém jádře, kuchyň původní s plynovým sporákem. Stavebně technický stav bytu je zhoršený - je třeba provést výměnu rozvodů, elektroinstalace, modernizaci sociálního zařízení a kuchyně, aby odpovídala standardu současného bydlení - pásmo IV. Porovnání: jednotka v horší poloze , dům bytový typový - panel , původní stav.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 12/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Podlahová plocha 48.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

950 000 Kč 0 % 950 000 Kč

m2 19 800 Kč/m2 19 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná bytová jednotka č. 767/22 se nachází v typovém zděném řadovém rohovém bytovém domě. Dům je podsklepený s třemi nadzemními podlažími, podkrovím a sedlovou střechou, má čtyři vchody se čtyřmi čísly popisnými, oceňovaný byt se nachází v střední rohové sekci. Domem vede podchod do části vnitrobloku, která je zatravněná a osázená trvalými porosty. Dům byl postaven v padesátých letech, pro účely ocenění je uvažováno stáří 60 roků. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy cihlobloky, střešní krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní omítky původní - narušené místy opadané, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, bleskosvod, výtah chybí. Oceňovaná jednotka o velikosti 1+kk s celkovou podlahovou plochou 47,8 m2 se nachází v 3. nadzemním podlaží, příslušenství bytu sklep - chybí. Byt je ve výborném stavu - po celkové rekonstrukci. V bytě jsou plastová okna, nově vybudováno sociální zázemí - obezděná vana, závěsné WC, umyvadlo, žebříkové vyhřívací těleso, obklady a dlažby, nová je kuchyňská linka do tvaru písmene „L” se sklokeramickou varnou deskou a vestavěnou troubou. Podlaha v kuchyňské i obývací části plovoucí laminátová, dveře náplňové do ocelových zárubní. Stavebně technický stav bytu je výborný - pásmo I. Porovnání : výhodnější lokalita , byt po celkové opravě a modernizace , bytový dům shodný typ

-7-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 01/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 53.1 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

850 000 Kč 0 % 850 000 Kč

m2 16 000 Kč/m2 16 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná bytová jednotka č. 1008/28 se nachází v samostatně stojícím typovém panelovém zatepleném bytovém domě. Dům je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími a mírně sedlovou střechou. Dům pochází z 60. let 20. století, pro účely ocenění je uvažováno stáří 52 roků. V 1. PP jsou společné prostory - sušárna, prádelna, kolárna, úklidová místnost a sklepní místnosti - tvoří společné části budovy. V 1. - 4. NP jsou vždy čtyři bytové jednotky na podlaží - celkem 32 BJ - jedná se o dvě bytové sekce se dvěma čísly popisnými. Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy panelové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní zateplovací plášť, okna plastová, schodiště betonové teracové, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, bleskosvod, výtah chybí. Oceňovaná jednotka o velikosti 2+1 se nachází ve 3. nadzemním podlaží, byt je bez příslušenství - sklepy jsou součástí společných částí budovy. Byt je po kompletní rekonstrukci, okna jsou plastová, v kuchyni je okno francouzské, podlahy plovoucí, dlažba v kuchyni, předsíni a v koupelně s WC, dveře dřevěné s obložkovými zárubněmi, v kuchyni nová kuchyňská linka se sklokeramickou deskou a elektrickou troubou, keramický obklad, v koupelně keramické obklady, obezděná vana s plastovou zástěnou, keramické umyvadlo se skříňkou, WC kombi. Do bytu je zaveden telefon. Stavebně technický stav bytu je výborný. Porovnání : byt po kompletní zdařilé modernizaci , panelová budova , přibližně shodná poloha

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

9 900 - 19 800 Kč/m2

700 000 - 950 000 Kč 11 000 Kč/m2

Z výše uvedeného přehledu a zkušeností s trhem nemovitostí v daném čase a místě, je patrné, že ceny bytů v obdobné lokalitě, velikosti 1+3, srovnatelné podlahové ploše a technického stavu se pohybují za průměrné ceny cca 800-850 000 tis. Kč v původním až dobrém udržovaném stavu. A za ceny cca 1 - 1,1 mil. Kč pro byty po rozsáhlé rekonstrukci a modernizaci bytů, včetně bytového jádra. Pro porovnávací hodnotu jsem stanovila cenu 11 000 Kč. Tuto cenu považuji za cenu obvyklou v daném čase a místě.

-8-

Vypracoval Licence číslo 0511

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary

podpis

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.23/2681/2013 znaleckého deníku.

-9-

Fotodokumentace

kuchyně

koupelna

pokoj

chodba

detail podlah

pokoj

- 10 -

Fotodokumentace

vchod

schodiště

- 11 -

pro

Soukupová Milena Krušnohorská 1077 363 01 Ostrov Praha, 14.02.2013 Č. j: 089/2013-N Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “dražebník” pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1077/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 3340 v budově č.p. 1077, 1078, 1079, 1080, 1081 zapsané na LV č. 2806, stojící na st. parcele č. 748/1, 748/2, 748/3, 748/4, 748/5 zapsané na LV č. 2806. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 754/21287 na společných částech bytového domu č.p. 1077, 1078, 1079, 1080, 1081, zapsaného na LV č. 2806. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 754/21287 na st. parcele č. 748/1 o výměře 196 m2, st. parcele č. 748/2 o výměře 190 m2, st. parcele č. 748/3 o výměře 188 m2, st. parcele č. 748/4 o výměře 186 m2, st. parcele č. 748/5 o výměře 199 m2, všechny vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2806. To vše v k.ú. Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne 28.02.2013 v 15:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem …………………… EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8

- 12 -

- 13 -

- 14 -