2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3568-391/2013 O ceně podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v obci Valašské Klobouky, Lipina č.p.64, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m2, p.č.897/1, trvalý travní porost, o velikosti 1443 m2, p.č.1002, orná půda, o velikosti 2140 m2, p.č.1014, trvalý travní porost, o velikosti 832 m2 a p.č.1016/2, zahrada, o velikosti 159 m2, vše zapsáno na LV č.113 pro k.ú.Lipina

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 7.10.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v obci Valašské Klobouky, Lipina č.p.64, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m2, p.č.897/1, trvalý travní porost, o velikosti 1443 m2, p.č.1002, orná půda, o velikosti 2140 m2, p.č.1014, trvalý travní porost, o velikosti 832 m2 a p.č.1016/2, zahrada, o velikosti 159 m2, vše zapsáno na LV č.113 pro k.ú.Lipina

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Lipina 64 766 01 Valašské Klobouky Zlínský Zlín Valašské Klobouky Lipina 5 042

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 64,9674 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 64,97 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.10.2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.113 pro k.ú.Lipina - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: Pan Stanislav Strnad, Lipina 64, 766 01 Valašské Klobouky rč:600201/0850

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z větší části chybějící. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní, kuchyně je se sporákem na pevná paliva. Topení je lokální kamínky na pevná paliva. Dveře jsou svlakové, podlahy z prken a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 90 roků, bez větších oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 90 let 2 944,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

11,9*6,61+7,75*3,15 Zastavěná plocha 103,07 m2

-5-

=

103,07 m2

Konstrukční výška 2,20 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: (11,9*6,61+7,75*3,15)*(2,2+3,88)/2 zastřešení: 103,07*3,0/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

313,34 m3 154,60 m3 467,94 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

103,07 m2 103,07 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,281 i=1

-6-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III III II

0,03 0,02 -0,05

I II

-0,08 -0,05

I I I III III IV

0,00 -0,05 -0,03 0,01 0,00 0,65

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II

Pi 0,00 0,02

I

-0,03

IV

0,03

I

-0,03

II

0,00

I IV II I III II

-0,05 0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,281 * 0,930 * 0,850 = 0,222

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 2 944,- Kč/m3 * 0,222 = 653,57 Kč/m3 CP = CU * OP = 653,57 Kč/m3 * 467,94 m3 = 305 831,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= -7-

305 831,55 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 64,97 1,00 2,1460 1,0720 -22,00 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 64,97 0,40 2,1460 1,0720 -22,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 64,97 0,40 2,1460 1,0720 -22,00

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 116,58 46,63 46,63

Parcelní číslo st.138

Výměra [m2] 579,00

Jedn. cena [Kč/m2] 116,58

Cena [Kč] 67 499,82

1014 1016/2

832,00 159,00

46,63 46,63

38 796,16 7 414,17 113 710,15

Pozemky - zjištěná cena

=

-8-

113 710,15 Kč

2.2. Pozemky

Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

80 % 80,00 %

Výměra [m2] 1 443,00

trvalý travní 897/1 74 911 porost trvalý travní 1002 74 911 2 140,00 porost Mezisoučet 3 583,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

JC Úprava [Kč/m2] [%] 3,00 80,00

Pozemky - zjištěná cena

3,00

UC [Kč/m2] 5,40

80,00

5,40

11 556,00 19 348,20 * 1,0000 19 348,20

=

-9-

Cena [Kč] 7 792,20

19 348,20 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

305 831,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

305 831,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

113 710,20 Kč

2.2. Pozemky

19 348,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

133 058,40 Kč

Celkem

438 889,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

438 889,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

305 831,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

305 831,50 Kč

- 10 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

113 710,20 Kč

2.2. Pozemky

19 348,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

133 058,40 Kč

Celkem

438 889,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

438 889,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistatřicetosmtisícosmsetdevadesát Kč

- 11 -

438 890,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zahájení exekuce 103EX - 11771/2013-8 ze dne 24.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti 103EX - 11771/2013-11 ze dne 27.5.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 3.454,20 Kč - Beck International, s.r.o., Blatecká 3344, 276 01 Mělník, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 22.992,- Kč - Portfolio Servis s.r.o., Kaplická 903/27, Podolí, 140 00 Praha, Zahájení exekuce 103EX - 34171/2013-8 ze dne 4.9.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti 103EX - 34171/2013-14 ze dne 6.9.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 4.156,- Kč s příslušenstvím - Valašskokloboucké služby s.r.o., Brumovská 522, 766 01 Valašské Klobouky, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 45.408,- Kč - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

rodinný domek v Lačnově 4+1, WC, koupelna. Nemovitost je obklopena zahrádkou a dvorkem. Dům je zděný, částečně podsklepený. V domě je voda z vlastní studny, elektřina, vytápění na pevná paliva. Pěkné místo dobře dostupné. Rodinný domek potřebuje rekonstrukci. Na dvorku hospodářská stavení a garáž. Celková plocha pozemku: 685m2. Požadovaná cena 530.000,- Kč.

- 12 -

prodej rodinného domu 2+1 který je umístěn v krásném prostředí menší vesnice Vlachova Lhota nedaleko Valašských Klobouk. Domeček se nachází na mírně svažitých pozemcích vedle silnice, dvojdomkem s předzahrádkou je částečně podsklepený. Dům byl postaven roku 1931 a následně k němu bylo přistaveno zádveří s pokojem, koupelnou a WC. Energetické přípojky-elektřina, kanalizace, plynovod (hlavní vytápění), vytápění je možné i tuhým palivem, vodovod je pouze před domkem, hlavním zdrojem vody je studna která se nachází na pozemku, na kterém jsou dále chlév, stodola a zahrada s ovocnými stromy. Za domem je společný dvůr, který slouží i pro sousední nemovitosti. Ve stejném roku jako domeček, byl postaven zmiňovaný zděný chlév na něm je vidět jeho opotřebení a stáří. Dřevěná stodola se nachází hned za chlévem, směrem na zahradu s ovocnou výsadbou mladých stromů. Vlachova Lhota má cca 1000 obyvatel, je zde malý obchůdek a hospůdka, dětské fotbalové hřiště, ale hlavním tahákem je určitě příroda, která se nachází chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat. Požadovaná cena 399.000,- Kč včetně poplatků.

- 13 -

Prodej domu 4+1 se zahradou a hospodářským stavením v obci Drnovice u Valašských Klobouk. Určeno k rekonstrukci. Dispozice: kuchyň s kamny na tuhá paliva, 4 pokoje se dřevěnou podlahou, komora, koupelna, WC, veranda, půda, prostorný sklep, dílna, garáž, stáje. Zahrada 1992m2 s ovocnými stromy a dřevěnou kůlnou. Inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace) do 3m od hranice pozemku. Požadovaná cena 550.000,- Kč včetně provize a právních služeb.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 400.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 nemovitosti stanovuji na 60.000,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 7.10.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20.

- 14 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3568-391/2013 znaleckého deníku.

- 15 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 113 ze dne 20.9.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 4 4 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

Pozemek p.č.897/1

- 17 -

Pozemek p.č.1002

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -