ZNALECKÝ POSUDEK č. 1207 - 47/2013
O obvyklé ceně pozemku p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331 v k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 18705/11 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pozemku, za účelem jeho budoucího prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 27.08.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 27.08.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně pozemku p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331 v k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek p.č. 356/1 Skryje 270 42 Skryje Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Skryje Katastrální území: Skryje nad Berounkou Počet obyvatel: 162 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.06.2012 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 331, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okres Rakovník, ze dne 28.05.2012 - Snímek z KN mapy, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 18705/11, ze dne 28.05.2012 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Informace o územním plánu obce na Obecním úřadu ve Skryjích - Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemek p.č. 356/1 je zapsán na LV č. 331, kat. území Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okres Rakovník, ve vlastnictví Hájka Vladimíra, nar.: 14.04.1961, bytem Plzeňská 52, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna V části C listu vlastnictví č. 331 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Hájek Vladimíra, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 025 Ex - 18705/2011 - 6(15 Exe 10758/2011 - 12) ze dne 26.01.2012 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 1 018,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. IČ: 45272956, Spálená 75/16, Praha 1 - Nové Město, 113 04 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 18705/2011 - 7(15 Exe 10758/2011 - 12 ze dne 26.01.2012 s právní mocí ke dni 02.02.2012 - Nařízení exekuce pověřeným exekutorem Mgr. Pavlem dolanským, EÚ Beroun, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun č.j.: 15 Exe 6236/2012 - 12, 015 Ex 344/12 ze dne 07.03.2012 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí -2-
č.j.: 015 Ex - 344/2012 - 4(15 Exe 6236/2012 - 12) ze dne 21.03.2012 - Nařízení exekuce pověřeným exekutorem JUDr. Ingrid Švecovou, EÚ Praha 3, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun č.j.: 15 Exe 6494/2012 - 11, 091 Ex 2837/12 ze dne 22.03.2012
6. Dokumentace a skutečnost Při terénním šetření nebylo možné se dostat přímo k pozemku, z důvodu, že se jedná o svažitý terén, který je ze všech stran obrostlý, či obestavěný. Dle sdělení starosty obce (i dle leteckého snímku) je v jižní (spodní) části pozemku „na černo” vystavěna kolna (zahr. chata), která nebyla možná ani vyfotit, z tohoto důvodu není předmětem ocenění. Povinný byl nekontaktní. Dále není jasný způsob přístupu na pozemek, z důvodu, že leží mezi pozemky soukromých vlastníků a věcné břemeno přístupu není na LV zřízeno.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je svažitý pozemek k severovýchodu o plošné výměře 717 m2, který leží ve východní části obce Skryje, na pravém břehu řeky Berounky (asi 30 m od řeky) a je v listu vlastnictví zapsán jako zahrada. Obec Skryje leží asi 25 km jižně od města Rakovníka a asi 30 km západně od Berouna, na obou březích řeky Berounky, v bývalém okrese Rakovník, ve Středočeském kraji. Pozemek je, dle územního plánu obce, v zóně k zástavbě. Na pozemku jsou vysázeny neidentifikovatelné trvalé porosty (převážně ovocné stromy) a zahradní chatka (kolna), která není patrná ani z pořízené fotodokumentace (pouze z leteckého snímku) a ze sdělení starosty.
8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/1 II. Srovnávací metoda 2.1. Pozemek Skryje 2.2. Pozemek Hřebečníky 2.3. Pozemek Slabce 2.4. Pozemek Hracholusky
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/1 -3-
Popis Svažitý pozemek k severovýchodu, nepravidelného půdorysného tvaru p.č. 356/1 o celkové plošné výměře 717 m2 je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o pozemek, který je dle územního plánu obce Skryje zahrnut v zastavěném území obce. Při ocenění byly použity srážky - 5 % za skutečnost, že v místě není možnost napojení na vodovod, - 7 % za skutečnost, že není možnost napojení na kanalizaci, - 4 % za svažitý pozemek a - 3 % za skutečnost, že pozemek leží v Chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko. Na pozemku se vyskytují trvalé porosty (zejména ovocné) a v jižní části je vystavěn zahradní domek (kolna). Pozemek leží ve svahu cca 30 m od řeky Berounky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.7. Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -4 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -19 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a budoucí stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3810 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 35,0,30 2,1460 0,3810 -19,00 6,95 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. 20,00 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 zahrada odst. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 356/1
Výměra [m2] 717,00
Jedn. cena [Kč/m2] 20,00
Cena [Kč] 14 340,14 340,-
Zahrada p.č. 356/1 - zjištěná cena
=
14 340,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/1
14 340,- Kč
Celkem
14 340,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: -4-
14 340,- Kč
II. Srovnávací metoda : V rámci srovnávací metody byl v obci Skryje nalezen pouze jeden pozemek k realizaci, z toho důvodu jsem srovnávala pozemky v okolí do max. vzdálenosti 10 km od Skryj. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky se liší rozlohou, lokalitou, možností napojení na inženýrské sítě, i vybaveností, v závěrečně tabulce jsou použité jednotlivé koeficienty k jejich úpravě tak, aby byly co nejvíce srovnatelné s pozemkem oceňovaným. 2.1.) Pozemek Skryje Pozemek se nachází v krásné chatařské oblasti přímo u řeky Berounky. Je vhodný pro rybáře, nebo jen k relaxaci v přírodě. Pozemek lze rozšířit. Plocha pozemku : Cena :
28 m2 700,- Kč/m2
2.2.) Pozemek Hřebečníky Prodej stavební parcely s hospodářským domem ve středu obce Hřebečníky. Na pozemku je vl. Studna, elektřina je na hranici pozemku. Přední část pozemku je částečně vyasfaltována, vlast. příjezdová cesta. Řeka Berounka je vzdálena 3 km, veškerá občanská vybavenost je v obci Skryje. Plocha pozemku : Cena :
1 634 m2 282,- Kč/m2
2.3.) Pozemek Slabce Stavební pozemek ke stavbě rodinného domku, který lze využít jako zahradu i k rekreačním účelům. Pozemek je situován na jihovýchodním okraji obce Slabce. Voda i elektřina jsou na přilehlém obecním pozemku. Plocha pozemku : Cena :
3 300 m2 260,- Kč/m2
2.4.) Pozemek Hracholusky Stavební pozemek obci Hracholusky okr. Rakovník o celkové rozloze 1 743 m2. Pozemek je mírně svažitý a je určen k výstavbě RD. Je nutné vybudovat vrt na vodu a ČOV, elektřina je v dosahu. Plocha pozemku : Cena :
1 743 m2 268,- Kč/m2
Tabulka srovnávaných stavebních pozemků : Pozemek : Skryje Hřebečníky Slabce
Výměra (m2) : 28 1 634 3 300
Cena (Kč/m2) : 700,282,260,-
koeficienty : 0,95*1,00*0,85*0,70 0,95*1,00*1,00*1,10 0,95*0,98*1,10*0,95 -5-
Upravená cena (Kč/m2) : 396,295,245,-
Hracholusky
1 743
258,-
0,95*1,10*1,05*0,90
Průměr :
255,298,-
k1 – koeficient navýšení cen realitní kanceláří o svoji provizi k2 – koeficient zasíťování k3 – koeficient vybavenosti (stavba, studna..) k4 – koeficient lokality Výpočet ceny pozemku srovnávací metodou : 298 * 717 = 213 666 = 215 000 Kč 717 – rozloha pozemku
C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků Srovnávací hodnota: Srovnávací hodnota pozemků
14 340,- Kč 215 000,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota pozemku byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se výrazně liší, zejména při ocenění pozemků k zástavbě a to z důvodu, že vyhláška je k ocenění pozemků k zástavbě velmi špatně nastavena, zejména pozemků v malých sídelních útvarech (ceny pozemků vycházejí několikanásobně podhodnocené). Za obvyklou hodnotu pozemků považuji výsledky zjištěné srovnávací metodou. Do ocenění nezahrnuji „černou stavbu“ chatky (kolny) z důvodu, že neznám její stav ani zvenku. Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listů vlastnictví.
Obvyklá cena pozemku činí: 215 000,- Kč slovy : dvěstěpatnácttisíckorunčeských a.
pozemek p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník – obvyklá cena činí, včetně přísluš. 215 000,- Kč.
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví.
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou. -6-
d.
Výsledná cena výše označeného pozemku k datu ocenění činí 215 000,- Kč.
V Praze, dne 27.08.2013
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 .
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1207 - 47/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/2013.
-7-
