ZNALECKÝ POSUDEK č. 947-81/2013 O ceně RD s příslušenstvím v městské části Panenská č.p.33, obec Jemnice, na parcele č. st. 1, parcely č.st. 1, parcely č. 288/5, vše v k.ú. Panenská, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, zapsáno na LV č. 111.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Ostrava, paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 70900 Ostrava
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Podle stavu ke dni 21. 8. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 23. 8. 2013
1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle zák. č. 151/1997 Sb. stanovit spoluvlastnický podíl obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 024 EX 1682/12-94 - RD s příslušenstvím v městské části Panenská č.p.33, obec Jemnice, na parcele č. st. 1, parcely č.st. 1, parcely č. 288/5, vše v k.ú. Panenská, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, zapsáno na LV č. 111.
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Panenská 33 675 31 Jemnice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Jemnice Katastrální území: Panenská Počet obyvatel: 4 293 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 59,4143 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 59,41 Kč/m2 Podle §28 odst. 1 písmeno l) se pro katastrální území, které je odloučené tak, že nesousedí s jiným katastrálním územím téže obce, upraví základní cena stavebního pozemku koeficientem 0,65. Upravená základní cena stavebního pozemku: 38,62 Kč/m2
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21. 8. 2013 za přítomnosti pana Bauera.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém dne 21. 8. 2013 za přítomnosti paní Bauerové a od ní získané informace zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhl 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 vyhotovený k datu 26. 6. 2013 kopie katastrální mapy z internetu vyhlášky a předpisy související konzultace s RK Michálek & Partners databáze realizovaných prodejů nemovitosti ADMIN nabídky nemovitostí z realitního serveru „S Reality“ žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených
-2-
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
pan František Bauer, Panenská 33, 67531 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Dominika Bauerová, Panenská 33, 675 31 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan František Bauer, Panenská 33, 67531 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Dominika Bauerová, Panenská 33, 675 31 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
1.6. Dokumentace a skutečnost 1.7. Celkový popis nemovitosti Popis obce Obec 5,5 km jihozápadně od Jemnice. Od r. 1980 pod MěNV v Jemnici, nyní náleží pod Městský úřad v Jemnici. V obci najdeme: kapli sv. Jakuba, sportovní hřiště, vodní nádrže, kulturní obecní dům, místní knihovnu s přístupem na internet, požární zbrojnici. Ostatní občasné služby zajišťuje město Jemnice. Popis a poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na v okrajové části souvisle zastavěné západní části obce. Situována je při místní zpevněné komunikaci. Nemovitost zahrnuje rodinný dům , zahradu přilehlou k domu a vedlejší stavby (stodola, kolny, dílna). Inženýrské sítě: Nemovitost je vybavena přípojkou elektro, plyn je dosažitelný v ulici, voda z kopané studny, kanalizace svedena do septiku Škodlivé a negativní vlivy Z dostupných podkladů nejsou znalci známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití Nemovitost je využita k bydlení Břemena, závazky a zatížení nemovitosti S výjimkou exekučních příkazů nejsou znalci z dostupných dokladů známa žádná další břemena nebo zatížení nemovitosti. Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá bydlení, popřípadě k rekreačním -3-
účelům – takto bude dále posuzováno. V úvahu přichází i možnost využití velkého pozemku pro novostavbu po celkové demolici nemovitosti
Rozvoj obce, územní plán, trh s nemovitostmi v obci: Podnikatelská aktivita slabší, obec vázána pracovními příležitostmi na okolní města – Jemnici, Dačice, Moravské Budějovice. Trh nemovitosti v obci slabý, v nabídce S reality je uvedena 1 nabídka, stavební pozemky pro novou výstavbu nejsou ani výhledově k dispozici.
Vztah nabídky a poptávky: Ceny jsou podle názoru realitních kanceláří stlačeny na minimální úroveň, ale zároveň stabilizované - není předpoklad dalšího poklesu. Výběr ze současné nabídky ve srovnatelných lokalitách uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s téměř jednoznačným využitím (viz v posudku výše) 2. Znalcem použity y informace o prodejích a současné nabídce nemovitostí v místě a okolí
2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu vyhláška č. 364/2010 pro rodinné domy rozlišuje způsob ocenění: - do obestavěného prostoru 1.100 m3 - porovnávacím způsobem, výpočet zahrnuje řadu prvků „tržního“ ocenění - nad obestavěný prostor 1.100 m3 - nákladovým způsobem, vycházejícím z ocenění objemu stavby a opotřebení, případně procenta rozestavěnosti Zde vzhledem k obestavěnému prostoru obytné části do 1.100m3 ocenění porovnávacím způsobem Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce
-4-
Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 1.2.2. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 Popis: 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatný, situovaný při místní komunikaci v okrajové části obce. Jedná se o původní stavbu se sedlovou střechou, s částečně provedenou rekonstrukcí. Na obytnou část stavebně navazuje stodola, která je předmětem samostatného ocenění - ze stodoly je do obytné části započítán ještě prostor kotelny provozně propojený s obytnou částí. 2. Zatřídění objektu: Vzhledem k využití je objekt jednoznačně zatříděn jako rekreační chalupa, obestavěný prostor menší než 1100 m3 - ocenění bude tedy provedeno v souladu s oceňovacím předpisem podle §26a) vyhlášky.
-5-
3. Dispozice: Vchod z přístavby zádveří ze dvora, z předsíně vlevo postupně kuchyň a pokoj s okny do štítu, na druhou stranu pak druhý pokoj, koupelna, WC a kotelna, která je půdorysně v objektu stodoly. Koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, nově provedeno spolu s WC. 4. Konstrukční řešení: Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů
betonové bez izolace cihelné zdivo dřevěné omítnuté sedlová pálená dvoudrážková pozink. plech vápenné starší a novější štukové omítky
Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností Vytápění kotel rozvody, tělesa Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení
štít štuková nově bez nátěru, do dvora oklepáno na cihly, část, nově hrubá omítka v kuchyni a sociálním zařízení nově - standard, nejsou dřevěné standard nejsou špaletová vyšší opotřebení beton, PVC, dlažby,část. nově keramická dlažba, beton kotel na pevná paliva rozvody měď, tělesa ocel, topný žebřík - vše 6 roků měď není plast bojler s napojením na kotel není standard standard standard, nově provedeno standard, nově provedeno není
5. Technický stav, opotřebení: V objektu provedena rekonstrukce koupelny, částečná oprava omítek a podlahových betonů, fasáda štítu. 6. Vedlejší stavby: Vedlejší stavby jsou situovány v řadě dvorní části naproti RD při hranici pozemku až k oplocení do ulice. Jedná se o jednoduché přízemní stavby kolny a dílny - obě s výměrou do 25m2 - jsou uvažovány v ceně RD .Vedlejší stavba stodoly je pak oceněna samostatně, obdobně jako dvorní objekty nejsou oceněny drobné stavby - přístavba ke stodole ze strany do zahrady a další 2 jednoduché dřevěné kolny na zahradě - tyto podle názoru znalce nemají prakticky žádný vliv na obvyklou cenu.
-6-
7. Venkovní úpravy: Zahrnují oplocení včetně brány, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, domácí vodárnu - vše zahrnuto v souladu s metodikou oceňovacího předpisu do ceny stavby.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 2 001 – 10 000 100 let 2 703,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (6*18)-(2,33*4) Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 98,68 m2
=
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor: 1.NP: ((6*18)-(2,33*4))*(2,70) střecha: (6*18)*(1,43) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
98,68 m2
= = =
266,44 m3 154,44 m3 420,88 m3 98,68 m2 98,68 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku - přípojky elektro, voda ze studny. Plyn dostupný v komunikaci. Kanalizace do septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - viz komentář v posudku výše 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD celková zastavěná plocha nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem -7-
č. I III III III III II
Vi typ A 0,00 0,00 0,03 0,02 -0,05
III III I III
0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III
0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - viz komentář výše Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,394 i=1
Index polohy: Název znaku č. 1. Význam obce - bez většího významu I 2. Úřady v obci – není samostatnou obcí I 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II zařízení, přírodní sportoviště - sportovní zařízení - hřiště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 -0,01 0,03 -0,03 0,00 -0,05 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,394 * 0,910 * 0,950 = 0,341 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 703,- Kč/m3 * 0,341 = 921,72 Kč/m3 CP = CU * OP = 921,72 Kč/m3 * 420,88 m3 = 387 933,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-8-
387 933,51 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná Popis: Kopaná studna na dvorku u RD. Opotřebení odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 3,00 m 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ = * * * =
5 850,- Kč 5 850,- Kč 1,0000 2,3130 0,7960 10 770,72 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 %
-
5 385,36 Kč
Studna kopaná - zjištěná cena
=
5 385,36 Kč
1.2.2. Stodola Popis: 1. Všeobecně: Stodola navazuje na obytný dům do tvaru písmene L a tím uzavírá dvorní část. Konstrukce je zděná s dřevěným krovem. Část plochy zastavěná vestavbou kotelny - tato uvažována v ocenění RD. Ostatní část je bez zastropení. Stavba má sedlovou střechu s krytinou pálenou dvoudrážkovou. Podlaha z větší části hliněná, zbytek dlážděný. Chybí okna, elektro. Do dvora a zahrady průjezd dřevěnými vraty. 2. Zatřídění objektu, způsob využití: Stavba doplňuje užívání pozemku, zastavěná plocha 59m2 (nepřesahuje plochu 100m2), je tedy oceněn podle §7 jako vedlejší stavba. 3. Stáří stavby: Uvažováno podle hlavního objektu 100 roků. 4. Technický stav, opotřebení: technický stav odpovídající stáří, opotřebení lineárně odborným odhadem.
-9-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Vedlejší stavba tvoří příslušenství stavby: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ E dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví Rodinný dům na p.č. 1 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název (5,9*11,53)-(2,33*4,0) nadzemní část střecha 5,9*11,53
[m2] 58,71 68,03
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná Konstr. výška plocha 2,50 m 58,71 m2 2 3,00 m 68,03 m
Název nadzemní část střecha Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor nadzemní část ((5,9*11,53)-(2,33*4,0))*(2,50) střecha (5,9*11,53)*(6,00)/2
= =
[m3] 146,77 m3 204,08 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
nadzemní část střecha Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
betonové pásy dřevěné chybí dřevěný sbíjený pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky chybí - 10 -
Obestavěný prostor 146,77 m3 204,08 m3 350,85 m3
Hodnocení standardu S P C S S S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
chybí chybí hliněná chybí
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny P 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře C 10. Okna C 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 7,70 27,40 20,20 10,90 6,80 1,80 5,20 3,60 3,00 1,30 8,20 3,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C C P C
100 100 100 100
Koeficient
Upravený obj. podíl 7,70 12,60 0,00 10,90 6,80 1,80 5,20 0,00 0,00 0,00 3,77 0,00 48,77 0,4877
1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 350,85 m3 * 788,15 Kč/m3
= =
788,15 276 522,43 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 100 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
235 044,07 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
41 478,36 Kč
- 11 -
970,0,4877 1,0000 2,0930 0,7960
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 Popis: 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č.st. 1 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 642 m2 pozemek p.č. 288/5 (zahrada) o výměře 496 m2 vše v k.ú. Panenská
2. Využití pozemků, ocenění: • Pozemek p.č. St. 1 - zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle §28 odst. (1) oceňovacího předpisu. •
Pozemek p.č. 288/5 - veden jako zahrada, pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavců 1 a 6, je cena stanovená podle odstavce 1 - bude oceněn podle §28 odst. (5) oceňovacího předpisu.
3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku elektro, možnost napojení na plyn z uličního vedení. Kanalizace svedena do jímky, veřejná kanalizace ani vodovod v obci není - voda napojena ze studny
4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn * Uplatňuje se srážka za chybějící kanalizaci * Uplatňuje se srážka za chybějící vodovod * Uplatňuje se přirážka na možost napojení plynu
ve výši ve výši ve výši ve výši
10% 7% 5% 10%
Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují, průměrná cena pozemků vychází cca 72,Kč/m2 - podle názoru znalce tato cena koresponduje s obvyklou cenou v místě. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 40 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 40 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % -2 % - 12 -
Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 40% + -2% * (100 % + 40%) 37,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek v okrajové části obce Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,7960 2,3180
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 38,62 1,00 2,3180 0,7960 37,20 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 38,62 0,40 2,3180 0,7960 37,20 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1 288/5
Upr. cena [Kč/m2] 97,77 39,11
Výměra [m2] 642,00
Jedn. cena [Kč/m2] 97,77
Cena [Kč] 62 768,34
496,00
39,11
19 398,56 82 166,90
Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 - zjištěná cena
=
82 166,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Smíšené porosty bez podstatného vlivu na obvyklou cenu - ocenění zjednodušeným způsobem podle pokryvné plochy, ta odhadem 200m2 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
19 399,00 496 200 7 822,18 0,065 508,44 508,44 Kč
- 13 -
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 1.2.2. Stodola
387 933,50 Kč 5 385,40 Kč 41 478,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
434 797,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5
82 166,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
82 166,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
508,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
508,40 Kč
Celkem
517 472,60 Kč
3.1 Cena podle platných cenových předpisů - zaokrouhleno
517 470,- Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním Porovnání je provedeno s realizovanými prodeji (z databáze znalce a databáze ADMIN), navíc s několika současnými nabídkami – jednou přímo v obci, ostatní porovnatelných lokalitách v okolí Jemnice. V následující je tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem. Z přehledu nemovitostí je odvozena jednotková cena vztažená na podlahovou plochu oceňované nemovitosti. Je patrné, že se jednotkové ceny liší podstatně v závislosti na celkové ploše podlahové plochy a nejenom podle stáří a vybavení. Odhad jednotkové ceny vychází z nabídky v obci Panenská – jedná se o obdobnou nemovitost, její horší technický stav se dále zohledňuje ve vlastním výpočtu. Finální jednotková a celková cena pak s ohledem na další nemovitosti uvedené v přehledu.
- 14 -
- 15 -
Výpočet ceny porovnáním z jednotkové ceny výchozí jednotková cena na m2 podlahové plochy
3 900
Kč/m2
přirážka na částečnou rekonstrukci - stav. část
30%
1170
Kč/m2
přirážka na vytápění - plyn
35%
409,5
Kč/m2
výsledná jednotková cena
5 480 Kč/m2
podlahová plocha
79 m2
cena RD porovnáním
432 881 Kč
3.2 Cena porovnáním zaokrouhleno
433 000,- Kč
4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1.
Přehled cen 1. Administrativní cena porovnáním 2. Cena porovnáním
4.2.
517 470,- Kč 433 000,- Kč
Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny:
1. Administrativní cena porovnáním - cena porovnáním již vychází z řady „tržních“ hledisek, podle zkušenosti znalce se často blíží realizovatelné ceně na trhu. Obecně však ocenění podle vyhlášky slouží jako orientační hodnota a k podrobnějšímu technickému popisu nemovitosti. Zde se jeví cena vyšší než reálně dosažitelná na trhu – koeficienty prodejnosti nezohledňují dostatečně poslední vývoj trhu 2. Cena porovnáním - vzhledem k využití převážně realizovaných prodejů a porovnáním s nabídkami nemovitostí velice obdobného charakteru je podstatný způsob při závěrečném odhadu obvyklé ceny.
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: • • Přiměřená velikost stavby, uživatelsky příjemná přízemní s dostatkem skladových vedlejších ploch • Možnost rozvoje v rámci dostatečně velkého pozemku, případně drobnější podnikatelská činnost • Možnost využití pro rekreační účely - 16 -
Slabé stránky: • Málo aktivní trh v současné době, značná nabídka nemovitostí • Částečná méně koncepční rekonstrukce
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází z výše uvedeného komentáře k jednotlivým cenám. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny porovnáním, po mírném navýšení s přihlédnutím k převažujícím kladným stránkám nemovitosti a vyšší ceně administrativní. Výsledná cena vzhledem k výše uvedenému jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době. Obvyklá cena - celá nemovitost
450 000,- Kč
slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
V Třebíči 23. 8. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail:
[email protected]
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 947-81/2013 znaleckého deníku.
6. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 111 ze dne 26. 6. 2013 Snímek katastrální mapy Nabídky a realizované prodeje nemovitostí Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 6 1
Dvůr z pohledu od vchodu z ulice
Dvůr od domu
Kuchyň
Koupelna
Pohled na stodolu ze zahrady
Zahrada
- 18 -
