Znalecký posudek č. 2828/101/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.126 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 566, 568 a 1416 v k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 21. 9. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé rodinného domu v Teplické ulici, obec Bystřany.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21. 9. 2013 za přítomnosti Kašpárkových.
manželů
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti LV č. 403 Snímek z pozemkové mapy Podklady poskytnuté vlastníky Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Teplice Bystřany Bystřany (616702)
5. Dokumentace a skutečnost K domu existuje částečná projektová dokumentace na rekonstrukci z roku 1979. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Dům umístěný na okraji souvislé zástavby obce jako samostatně stojící na vlastních pozemcích o celkové výměře 2 266 m2. Dům je napojen na vodu, elektřinu a plyn z veřejných sítí, kanalizace do žumpy. Lokalitu tvoří zástavba rodinných domů a provozovny s nerušící výrobou.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.126 b) Venkovní úpravy c) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Teplice Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
a) Rodinný dům č.p.126 – § 5 Stavba na parc.č. 568. Samostatně stojící dům dvoupodlažní, cele podsklepený se sedlovou střechou s minimálním spádem. Dům postavený ve třicátých letech min.století je zděný, stropy trámové s rovným podhledem, krov sedlový s krytinou plechovou, schodiště kamenné. Okma dřevěná zdvojená, dveře plné do ocelových zárubní, podlahy betonové s textilními krytinami, dlažby keramické. Do domu je zavedena voda,elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace svedena do vlastního septiku. Dispozice: I.PP - sklepní místnosti, dílna , sušárna, garáž - celková podl.plocha 116,22 m2. I.NP - bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím - celková podl.plocha 115,70 m2 II.NP - bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím - celková podlahová plocha 115,12 m2 Dům je vytápěn útředním topením s kotlem na plyn. Technický stav je dobrý.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,066 (Rodinné domy)
–4– Podlaží: Název sklep I.NP II.NP zastřešení Součet:
Výška 2,60 m 3,00 m 2,80 m 0,40 m 8,80 m
Zastavěná plocha 11,00×14,70 11,00×14,70 11,00×14,70 11,00×14,70
Obestavěný prostor (OP): sklep 2,60 × 11,00×14,70 I.NP 3,00 × 11,00×14,70 II.NP 2,80 × 11,00×14,70 zastřešení 0,40 × 11,00×14,70 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 %
= = = =
161,70 m2 161,70 m2 161,70 m2 161,70 m2 646,80 m2
= = = = =
420,42 m3 485,10 m3 452,76 m3 64,68 m3 1 422,96 m3
Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – 0,0300
–5– Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,9700
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9700 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0660 3 583,70 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 422,96 m3 × 3 583,70 Kč/m3
=
5 099 461,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 30) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 5 099 461,75 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 824 596,31 Kč 1 274 865,44 Kč
Rodinný dům č.p.126 – zjištěná cena:
1 274 865,44 Kč
b) Venkovní úpravy – § 10 Venkovní úpravy na rozsáhlém pozemku jsou minimálního rozsahu.
Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p.126 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:
1 274 865,44 Kč 4,0 % 50 994,62 Kč
× =
Venkovní úpravy – zjištěná cena:
50 994,62 Kč
c) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 103,80 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (1 879 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 879 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název zastavěná plocha
Parc. č. 568
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 282 103,80 237,4566
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy
2,146 1,066 Cena [Kč] 66 962,76
–6– Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada ostatní plocha Součet:
Parc. č. 566 1416
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 282 103,80 94,9826 1 702 103,80 94,9826 1 984
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
× × ×
=
2,146 1,066 0,400 Cena [Kč] 26 785,09 161 660,39 188 445,48 255 408,24 Kč 255 408,24 Kč
–7–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.126 b) Venkovní úpravy c) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 274 865,44 Kč 50 994,62 Kč 255 408,24 Kč 1 581 268,30 Kč 1 581 270,– Kč
Zjištěná cena: 1 581 270,– Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetosmdesátjedentisícdvěstěsedmdesát Kč
Cena obvyklá : Věcná hodnota nemovitosti je srovnána s cenami dosahovanými při prodejích obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti : - klidné místo s dostatkem prostoru na rozvoj - velký pozemek - je užíváno 3000 m2 - malé investiční náklady na modernizaci domu Zápory nemovitosti : - omezená dopravní dostupnost Vyhodnocením situace na trhu s nemovitostmi je stanovena cena obvyklá v relaci s cenou vypočtenou t.j.: Cena obvyklá - 1 580 000,-Kč(slovy: milionpětsetosmdesáttisíc korun českých)
, 21. 9. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2828/101/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101/2013 podle připojené likvidace.
–9–
E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
– 12 –
Snímek z pozemkové mapy
– 13 –
