ZNALECKÝ POSUDEK č. 3013-4/2013 s odhadem obvyklé (tržní) ceny nemovitostí : rodinného domu č.p. 257 s objekty souvisejícími a s pozemky parcel číslo st. 251, 6763 vše v obci a k.ú. Kněždub, okr. Hodonín.
Obvyklá cena je v následném posudku odhadnuta na 400.000,- Kč. Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Usnesením pod č.j. 160 EX 2867/12-48 ze dne 22.2.2013 U Tržiště, č.p. 9 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé (tržní) uvedeného zákona a cenového předpisu pro oceňování.
ceny podle níže pomocí platného administrativní
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef V ý m o l a Podohradí, č.p. 564 687 51 Nivnice telefon: 572634065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Dále se zasílá elektronickou cestou na adresu objednatele. Uzavřeno v Nivnici, dne : 25.3. 2013.
Výtisk č. : … 1
A. Nález 1. Znalecký úkol odhad obvyklé ceny nemovitostí dle zadání ve smyslu „Usnesení“ ze dne 22/2 2013. Odhad obvyklé-tržní ceny nemovitostí je v závěru odvozen především ze srovnání obchodovatelnosti v lokalitě, pomocným ukazatelem je i odhad ceny administrativnímvyhláškovým způsobem, neboť i zde jsou stavby hodnoceny porovnáním.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům s pozemky Kněždub 257 696 64 Kněždub Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Kněždub Katastrální území: Kněždub Počet obyvatel: 1 129 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,9564 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,96 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.3.2013 za přítomnosti manželů Snopkových, současných uživatelů nemovitostí.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení ve věci, přiloženo v kopii k ocenění, snímek kat. mapy z internet. aplikace, výpis z KN-LV č. 2180 pro dané k.ú., srovnávací databáze obvyklých cen od spolupracujících odhadců i z aktuálních nabídek nemovitostí.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Miroslav a Alena Špirkovi, Kněždub 257, 69664, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Miroslav a Alena Špirkovi, Kněždub 257, 69664, vlastnictví: SJM
6. Dokumentace a skutečnost dokumentace nebyla předložena. majitelé nemovitosti se prohlídky neúčastnili, protože jsou dle sdělení současných uživatelů - manž. Snopkových, mimo ČR.
7. Celkový popis nemovitosti Podrobnou prohlídkou a zaměřením na místě samém bylo zjištěno, že je k ocenění řadový-koncový, rohový dům č.p. 257 v obci Kněždub v lokalitě u silnice ve sm. Tvarožná Lhota, v klidné části obce, na západ od centra a od obecního úřadu, kostela, v části, kde jsou pouze s domy k bydlení. Lokalita je místně značena jako Záhumní. Obec je malou zemědělskou obcí, ale s historickým významem rodiště malíře i sochaře Úprků, s obecním úřadem, základní školou 1.-4. st., poštou, praktickým lékařem, jsou tu základní obchody a omezené pracovní příležitosti. Spádovost služeb pak do Hroznové Lhoty a do Veselí n. Moravou. Hlavní stavbou k ocenění je koncový-rohový dům č.p. 257, nepodsklepený, bez nebytových prostor, zprava se přimyká k sousedním obytném domu, zleva od obytné části je vedl. stavba býv. stodoly, dnes sklad, která už patří k hodnocenému domu, navazuje oplocená zahrádka 2
kolem domu a před průčelím domu. Objekt je připojený na sítě elektro vzduchem, na kanalizacitrasa nezjištěna, na vlastní studnu před domem s domácí vodárnou a s následnými rozvody vody v domě. Je zde i rozvod zemního plynu, na který ale není dům připojený. Zahrádka před domem je oplocená, je zde malá zpevn. plocha betonová vstupu do domu, branka v plotě, dva okrasné keře. Pozemky u domu k ocenění jsou dvě parcely, zastavěná plocha č. st. 251 a zahrada u domu, parcela č. 6763. Obec je s nízkými cenami nemovitostí.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 257. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna 1.2.2. Stodola-sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u domu.
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 257. Popis: Objekt koncový rohový s disp. 3+1 s provedenými vnitřními úpravami, viz foto, ale se střechou, která vyžaduje urychlené řešení nebo dojde ke zborcení, je zde taktéž dlouhodobě nedokončená rekonstrukce koupelny a vnitřního vybavení. Podrobná dispozice je tedy : vstupní chodba, předsíň, obytný pokoj, kuchyně, záchod, koupelna, komora, vlevo dva obytné pokoje. Pod sedlovou střechou je pouze půda přístupná po žebři ze stodoly, z vedl. stavby. Objekt je provedený ze smíšeného zdiva v tl. do 50 cm, převáženě ze zdiva nepáleného, stropy jsou dřevěné a s podhledem z polyst. šablon. Objekt je nezjištěného stáří, dle současných uživatelů je asi 70 let starý, to my by použité technologie nasvědčovaly, ale je i s nedokončenou rekonstrukcí vybavení- především koupelny, wc, kuchyně-viz foto, má elektor bojler na tuv, elektor sporák k vaření a vytápěný je elektor-akumulačkami a dále kamny krbovými na dřevo. Takže vybavení je standardní z pohledu dnešních požadavků na bydlení, ale střecha objektu je s deformací krovu i latění, obklady kouelny a dlažby nejsou dokončeny, sv. v. obytných místností je jen 2,35m, v důsledku snížení podhledů pod dřev. stropy. Vlastní dispozice sice obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, ale obytné místnosti jsou postupně průchozí. Podlahová plocha v domě pro další srovnávání cen je 94 m2.
3
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí rd: 7,10*5,65+2,80*9,40+5,65*9,40 Název podlaží přízemí rd:
Zastavěná plocha 119,55 m2
=
Konstrukční výška 2,65 m
Obestavěný prostor: přízemí rd: (7,10*5,65+2,80*9,40+5,65*9,40)*(2,65) zastřešení domu: 119,55*3,2/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
119,55 m2
= = =
316,79 m3 191,28 m3 508,07 m3 119,55 m2 119,55 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 4
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
II III III
0,00 0,02 0,00
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II V
-0,05 0,40
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,235 i=1
Index polohy: č.
Pi
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II II II II I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II
0,00
II
0,00
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,235 * 0,940 * 0,950 = 0,210 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,210 = 690,06 Kč/m3 CP = CU * OP = 690,06 Kč/m3 * 508,07 m3 = 350 598,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna Popis: 5
350 598,78 Kč
vlastní zdroj vody pro dům, kopaná, kamenem vyzděná studna, dopojená na dom. vodárnu v domě a s následnými rozvody po domě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 3,00 m 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ = * * * =
5 850,- Kč 5 850,- Kč 0,8500 2,3130 0,8080 9 293,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %
-
6 505,19 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
2 787,94 Kč
1.2.2. Stodola-sklad Popis: jednoduchý objekt na rohu zástavby-od ulice zleva, přízemní stavba bez vybavení ve smíšeném zdivu a pod sedlovou střechou s taškovou krytinou, obsahuje jednu místnost skladu, je bez vybavení, ve vlhkém zdivu z kotovic. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 5,65*7,40 přízemí
=
[m2] 41,81
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,80 m 41,81 m2
Název přízemí 6
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor (5,65*7,40)*(2,80) přízemí zastřešení objektu 41,81*3,20/2
[m3] 117,07 m3 66,90 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí zastřešení objektu Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
pasy kamenné a zděné smíšené tl. do 50 cm chybí sedlový dřevěný pálená krytina chybí chybí chybí dřevěné svlakové chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy S 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 3. Stropy C 19,30 4. Krov S 10,80 5. Krytina S 6,90 6. Klempířské práce C 1,90 7. Úprava povrchů C 4,90 8. Schodiště C 3,80 9. Dveře P 3,10 10. Okna C 1,00 11. Podlahy C 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: 7
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 117,07 m3 66,90 m3 183,97 m3
Hodnocení standardu S S C S S C C C P C C C
Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,20 30,40 0,00 10,80 6,90 0,00 0,00 0,00 1,43 0,00 0,00 0,00 55,73 0,5573
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,5573 0,8500 2,0930 0,8080
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 183,97 m3 * 1 001,38 Kč/m3
= =
1 001,38 184 223,88 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 80 = 87,500 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
156 590,30 Kč
Stodola-sklad - zjištěná cena
=
27 633,58 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u domu. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 300 % 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků 300 % Úprava cen: Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 300% + 5% * (100 % + 300%) 320,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: sjednávané ceny jsou nad admini cenami Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8080 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,96 1,00 2,1460 0,8080 320,00 8
Upr. cena [Kč/m2] 261,88
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,96 0,40 2,1460 0,8080 320,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 251 6763
104,75
Výměra [m2] 169,00
Jedn. cena [Kč/m2] 261,88
Cena [Kč] 44 257,72
151,00
104,75
15 817,25 60 074,97
Pozemky u domu. - zjištěná cena
=
60 074,97 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 257. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna 1.2.2. Stodola-sklad
350 598,80 Kč 2 787,90 Kč 27 633,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
381 020,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u domu.
60 075,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
60 075,- Kč
Celkem
441 095,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
441 095,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistačtyřicetjednatisícjednosto Kč
9
441 100,- Kč
D. Srovnání obchodovatelnosti v lokalitě : Vzorek I - nabídka realitního serveru
nabídka za 750 tis. Kč. Nabízíme cihlový RD 4+1 v Kněždubě s velkou zahradou. Kněždub se nachází na úpatí Bílých Karpat v blízkosti rekreačního střediska Lučina, proto se dá dům využít i jako chalupa. Je prostorný, suchý, střecha je ve velice dobrém stavu. Dispozice: velká předsíň, kuchyň s jídelním koutem, 3 místnosti o velikosti cca 16m2, jedna má 34m2. Koupelna v původním stavu a jeden nový sprchový kout. Auto můžete parkovat v podnávratí nebo v garáži, která je přímo na zahradě domu. Dům má svoji vlastní studnu, ale může být připojen na obecní vodu, rozvody vedou až k domu. Určitě neváhejte a sjednejte si prohlídku v oblíbené oblasti cyklistů. Zastav. plocha 160 m2, pozemek celkem 3288 m2, včetně zahrady. Odhad podlaho plochy asi 120 m2, přepočtem činí nabídková cena 6.250,-Kč/m2. Celkově větší dům i pozemek oproti hodnocenému č.p. 257.
Vzorek II, nabídka realitního serveru.
nabídka za 450 tis. Kč
10
Nabízíme Vám ke koupi RD 2+1 v obci Kněždub.Nemovitost je přízemní,nepodsklepená,v klidné části obce.Dispozice: vstupní průjezd,dvorek,chodba,koupelna s vanou a WC,kuchyň s jídelnou,obývací pokoj,ložnice.V domě je elektřina,voda(obecní),plyn(topení wawky.Nedaleko obce se nachází rekreační oblast LUČINA. Výměra pozemku činí 104, podlaho plocha asi 60 m2. Přepočtem činí nab. cena asi 7.500,-Kč/m2. Hodnocený dům č.p. 258 je větší, lépe vybavený.
Vzorek III, nabídka realitního serveru
:
nabídka za 390 000 Kč
Prodej RD 3+1 v Kněždubu. Malá příjemná obec v podhůří Bílých Karpat. Přízemní, rohový dům, původně živnostenský provoz pekárny a obchodu. Uzavřený dvorek s bočním vjezdem, vlastní kopaná studna, elektřina zavedena, dům má potenciál pro pohodlné nerušené bydlení. Celkem 273 m2 pozemku, Podlahových ploch asi 180 m2. Přepočtem nabídka asi 2.200,-Kč/m2. Dům č.p. 257 je v lepším techn. stavu.
Především s přihlédnutím ke stavu obchodu s nemovitostmi v takto malé obci uvažuji obvyklou-tržní cenu majetku domu č.p. 257 v Kněždubu s pozemky st. 251, 6763 ve výši celkem 400.000,- Kč, což činí přepočtem asi 4.300,-Kč/m2 podlahové plochy v domě. Uzavřeno v Nivnici, dne : 25.3. 2013.
E. Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 29.5.1985, pod č.j. Spr. 2009/85 pro základní obor EKONOMIKA, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji dle přiložené likvidace. Znalecký posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č. : 3013-4/2013. Podpis znalce :
Kulaté razítko znalce :
11
F. Seznam příloh : počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z evidence kat. nemovitostí Snímek katastr. mapy
12
levá část průčelí se stodolou
pravá část se vstupem na pozemek
kuchyně po rekonstrukci
dtto
koupelna bez obkladů, po rekonstrukci
pokoj s krbo kamny
13
14