2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6860-532/2013

O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 43, příslušející k části obce Zdětín, na pozemku p.č. St. 61, včetně pozemku p.č. St. 61 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1333 - ostatní plocha (LV č. 178) a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemkům p.č. 3/4 - zahrada a p.č. 1332 - ostatní plocha (LV č. 179), vše v k.ú. Zdětín u Benátek nad Jizerou, obec Zdětín, okres Mladá Boleslav. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 14598/10-47

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.3.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne 19.3.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6860-532/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 24.2.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 14598/10-47, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 43, příslušející k části obce Zdětín, na pozemku p.č. St. 61, včetně pozemku p.č. St. 61 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1333 - ostatní plocha (LV č. 178) a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k pozemkům p.č. 3/4 - zahrada a p.č. 1332 - ostatní plocha (LV č. 179), vše v k.ú. Zdětín u Benátek nad Jizerou, obec Zdětín, okres Mladá Boleslav. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7.3.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.3.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny sousedem z rodinného domu č.p. 34. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 178, pro k.ú. Zdětín u Benátek nad Jizerou, obec Zdětín, okres Mladá Boleslav, vyhotovený objednavatelem dne 22.2.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 179, pro k.ú. Zdětín u Benátek nad Jizerou, obec Zdětín, okres Mladá Boleslav, vyhotovený objednavatelem dne 22.2.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Zdětín u Benátek nad Jizerou, obec Zdětín, okres Mladá Boleslav, vyhotovená znaleckým ústavem dne 7.3.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Mladá Boleslav Zdětín Zdětín u Benátek nad Jizerou (792373)

List vlastnictví číslo: 178 Vlastník: Novotný Václav č.p. 43, 29471 Zdětín List vlastnictví číslo: 179 Vlastníci: 1. Novotný Václav č.p. 43, 29471 Zdětín

Podíl: 1/2

2. Šterclová Jitka Podíl: 1/2 Kaštanová 1486, Brandýs nad Labem, 25001 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva s využitým podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbami krytou krytinou Onduline. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Zdětín, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 807/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 150 00 Praha 5 a dále přes pozemek p.č. 788/8 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Zdětín, 294 71 Zdětín. Dle sdělení účastníka místního šetření je v obci Zdětín možnost napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele více než 60 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 50 do 80 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

stránka č. 4


Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na obytnou část rodinného domu navazuje zděná kůlna pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem, na kterou dále navazuje přízemní, zděná kůlna se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou a z části taškou pálenou (bobrovkou). Vedle rodinného domu vlevo je situována přízemní, dřevěná kůlna s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení -dřevěné latě na ocelových sloupcích a betonové podezdívce - vrata z ocelové konstrukce s výplní z drátěného pletiva - zpevněné plochy (betonové) - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 43 2) Pozemky a) Pozemky dle LV č. 178 b) Pozemky dle LV č. 179 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Mladá Boleslav Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 43 – § 26a Podlaží: Název I.NP Podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 15,31×5,10+3,28×3,39+3,38×1,71+3,28× 1,68 = 15,31×5,10+3,28×1,68 = = 184,08 / 100,49

100,49 m2 83,59 m2 184,08 m2

= 1,83

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 15,31×5,10×3,64+3,28×3,39×2,75+3,38×1,71×2,85+3,2 8×1,68×5,52 = Zastřešení 15,31×5,10×2,70×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

361,68 m3 105,41 m3 467,09 m3

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy 7,90 % 4. Střecha – vaznicová sedlová s polovalbami 7,30 % 5. Krytina – krytina Onduline 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (parapety, žlaby, svody) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 6


10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní obklady Schody Dveře Okna – dřevěná kastlová Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Zdětín Počet obyvatel: 512 Indexovaná prům. cena (IPC): 5 006,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí

Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 –0,03 –0,03 0,00 0,00 stránka č. 7


9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,970

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7

Vi A

0,00 –0,08 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,553

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 43 – zjištěná cena:

1,000 × 0,970 × 0,553 = 5 006,– × 0,536 = 467,09 × 2 683,22 =

0,536 2 683,22 Kč/m3 1 253 305,23 Kč 1 253 305,23 Kč

stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky dle LV č. 178 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 512 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 61 nádvoří

× ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 111 35,– 131,3674 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Ostatní plocha

Parc. č. 1333

× × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 25 35,– 52,5470

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky dle LV č. 178 – zjištěná cena:

=

2,146 1,749 Cena [Kč] 14 581,78

2,146 1,749 0,400 Cena [Kč] 1 313,68 15 895,46 Kč 15 895,46 Kč

stránka č. 9


2.a.2) Pozemky dle LV č. 179 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 512 obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada Ostatní plocha Součet:

Parc. č. 3/4 1332

× × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 194 35,– 52,5470 112 35,– 52,5470 306

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky dle LV č. 179 – zjištěná cena:

× =

2,146 1,749 0,400 Cena [Kč] 10 194,12 5 885,26 16 079,38

1/2 8 039,69 Kč 8 039,69 Kč

Ceny pozemků: a) Pozemky dle LV č. 178 b) Pozemky dle LV č. 179 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

15 895,46 Kč 8 039,69 Kč 23 935,15 Kč 23 940,– Kč

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav RD v obci Horky nad Jizerou vystavěném na vlastním pozemku o celkové výměře 187 m2. Zastavěná plocha domu 103 m2. Dům vystavěn kolem roku 1950. Před 2 roky provedena částečná rekonstrukce. Užitná plocha cca 90 m2. Dům nepodsklepen s 1.NP. Dům kompletně odizolován. Okna dřevěná, podlahy (beton, plovoucí podlaha, dlažba). Vytápění zajištěno elektrickými přímotopy. Ohřev vody – el. bojler. Vybudován nový komín – lze využít pro vytápění krbová kamna. Za domem vystavěn zděný úložný prostor pro zahradní techniku či vybavení. Nabídková CENA: 1 190 000,- Kč

stránka č. 11


2) RD Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav RD s dispozicí 4+1 umístěný v klidné části Benátek nad Jizerou. V přízemí domu prostorný obývací pokoj se vstupem do zahrady, kuchyň, koupelna s WC. V 2.NP 3 x ložnice. Vytápění ústřední napojené na kotel na tuhá paliva s možností zapojení plynového kotle. K domu náleží zahrada o velikosti 189 m2. Nabídková CENA: 1 200 000,- Kč 3) RD Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav RD 4+1 v Benátkách nad Jizerou. Cihlový dům napojen na veškeré inženýrské sítě : vodovod, kanalizace, elektrika, vše připojeno. V domě za zahájená rekonstrukce. Plocha celého pozemku je 286 m2 z toho užitná plocha 237 m2. V lokalitě je veškerá občanská vybavenost a velmi dobrá doprava na Prahu. Nabídková CENA: 1 000 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku

stránka č. 12


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - v obci není plynové vedení - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - neúplná občanská vybavenost obce - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 190 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,15 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,02 Jednotková cena (JC): 1 067 887,11 Kč Váha (V): 1,0 RD Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,15 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 993 788,82 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 1 000 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,15 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 915 331,81 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (jako celku):

915 331,81 Kč 992 335,91 Kč 1 067 887,11 Kč

× =

990 000,– Kč 1,00 celek 990 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou Obvyklá hodnota RD č.p. 43 s příslušenstvím (jako celku)

1 253 310,– 23 940,– 1 277 250,– 990 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

990 000,- Kč

Pozemky p.č. 3/4 a p.č. 1332 (LV č. 179) Výměra pozemků zapsaných na LV č. 179 Obvyklá hodnota pozemků za m2 Obvyklá hodnota pozemků jako celku Obvyklá hodnota id. spol. podílu ve výši 1/2 k pozemkům – LV č. 179

306 m2 200,- Kč 61 200,- Kč 30 600,- Kč

Objekt RD s pozemky a příslušenstvím (LV č. 178) Obvyklá hodnota RD č.p. 43 po odečtení ideal. spol. podílu ve výši 1/2 k pozemkům – LV č. 179 (990 000,- Kč - 30 600,- Kč = 959 400,- Kč) Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění (zaokrouhleno)

960 000,- Kč stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

960 000,– Kč Cena slovy: devětsetšedesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 19.3.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6860-532/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.02.2013 13:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 14598/10 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0207 Mladá Boleslav

Obec: 571814 Zdětín

Kat.území: 792373 Zdětín u Benátek nad List vlastnictví: 178 Jizerou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

P St. 61 P

111 zastavěná plocha a nádvoří 25 ostatní plocha

1333

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy P Zdětín, č.p. 43

Podíl

620108/1293

Způsob využití

Způsob ochrany

jiná plocha

Způsob využití Způsob ochrany bydlení

Na parcele St. 61

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Nařízení exekuce

soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána Z-6069/2010-207 Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín, RČ/IČO: 620108/1293 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Mladá Boleslav -17EXE782/2010 13(103Ex14598/10) ze dne 10.05.2010. Právní moc ke dni 25.06.2010.; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-6069/2010-207 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-6069/2010-207 Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín, RČ/IČO: 620108/1293, Stavba: Zdětín, č.p. 43 Z-6069/2010-207 Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín, RČ/IČO: 620108/1293, Parcela: St. 61 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103Ex-14598/2010 -9(17EXE782/2010) ze dne 31.05.2010. Právní moc ke dni 25.06.2010. Z-6069/2010-207 o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 78.344,27 Kč s příslušenstvím Komerční banka, a.s., Na příkopě Z-6134/2010-207 Stavba: Zdětín, č.p. 43 969/33, Staré Město, 11407 Praha, Parcela: St. 61 Z-6134/2010-207 RČ/IČO: 45317054 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103Ex14598/2010 -11(17EXE782/2010-13) ze dne 31.05.2010. Právní moc ke dni 09.06.2010. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. strana 1




Kat.území: 792373 Zdětín u Benátek nad List vlastnictví: 178 Jizerou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k Z-6134/2010-207

D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Usnesení soudu o schválení dědické dohody 80 D-58/2003 ze dne 14.08.2003. Právní moc ke

dni 24.09.2003.

Z-7095/2003-207 RČ/IČO: 620108/1293

Pro: Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín o Smlouva kupní

ze dne 17.06.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.09.2011. V-5386/2011-207 RČ/IČO: 620108/1293

Pro: Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: Z-2162/2013-207

Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OO-38/2010-207

- Obnova operátu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

22.02.2013

13:50:26

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. strana 2




Kat.území: 792373 Zdětín u Benátek nad List vlastnictví: 179 Jizerou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín Šterclová Jitka, Kaštanová 1486, Brandýs nad Labem, 25001 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

P

3/4

194 zahrada

P

1332

112 ostatní plocha

Podíl

620108/1293 746129/0969

Způsob využití

1/2 1/2

Způsob ochrany zemědělský půdní fond

jiná plocha

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Nařízení exekuce

soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Z-6069/2010-207 Zdětín, RČ/IČO: 620108/1293 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Mladá Boleslav -17EXE782/2010 13(103Ex14598/10) ze dne 10.05.2010. Právní moc ke dni 25.06.2010.; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-6069/2010-207 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí o dědictví D 261/1992

POLVZ:9/1994 Pro: Šterclová Jitka, Kaštanová 1486, Brandýs nad Labem, 25001 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav

Z-3100009/1994-207 RČ/IČO: 746129/0969

o Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Mladé Boleslavi 80 D 864/2011-47

05.03.2012. Právní moc ke dni 05.03.2012.

Z-4061/2012-207 RČ/IČO: 620108/1293

Pro: Novotný Václav, č.p. 43, 29471 Zdětín F

ze dne

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 3/4

BPEJ 22011

Výměra[m2] 194

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. strana 1




Kat.území: 792373 Zdětín u Benátek nad List vlastnictví: 179 Jizerou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: Z-2162/2013-207 Z-2163/2013-207 Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OO-38/2010-207

- Obnova operátu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

22.02.2013

13:50:32

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, kód: 207. strana 2

2013

Recommend Documents