ZNALECKÝ POSUDEK č. 2094-103/2013 rodinného domu čp.1711 s příslušenstvím a s pozemky p.č.4660, p.č.4661 v k.ú.Kročehlavy, ul. Josefa Čapka, v Kladně.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 4647/11 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 22.10.2013
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu rodinného domu čp.1711 s příslušenstvím a s pozemky p.č.4660, p.č.4661 v Kladně-Kročehlavech, ul.Josefa Čapka; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Josefa Čapka 1711 272 02 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: 68 682 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.9.2013 za přítomnosti p.Vladislavy Dvořákové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 20.9.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 20.9.2013 při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.7.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 28.8.2013 - exekuční příkaz ze dne 21.8.2012 (č.j.088 EX 4647/11) - výpis z KN ze dne 28.8.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 19.9.2013 - podklady zapůjčené p Dvořákovou Vladislavou: a/ plán garáže a vstupu při domě čp.1711 z 07/1964 b/ plány plynového ústředního vytápění a technická zpráva z r.1982 c/ plán na postavení hostince z května r.1939 vypracovaný arch.Aloisem Liškou - údaje zjištěné v archívu Magistrátu města Kladna dne 25.9.2013: a/ povolení k obývání domu ze dne 4.12.1939 b/ povolení k užívání přístavby verandy a stavby garáže ze dne 20.10.1967 vydané pod č.j.Výst.1662/67 c/ kanalizační přípojka v r.1964 d/ žádost o povolení studny ze dne 11.2.1934
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány domu čp.1711 cca odpovídají skutečnosti.
-3-
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp.1711 s příslušenstvím v blízkosti nám.Kladno-Sítná, v ulici Josefa Čapka. Příslušenství rodinného domu tvoří garáž, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č.4660 (zast.plocha a nádvoří), p.č.4661(zahrada). Rodinný dům má odpojenu elektroinstalaci, plyn a je ve špatném stavebním stavu... Původně byl objekt postaven jako hostinec (v r.1939).
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Jedná se o koncový, řadový rodinný dům se 2 nadzemními podlažími, s valbovou střechou a taškovou krytinou. Dům byl postaven v r.1939 jako hostinec, později upraven pro bydlení (rodinný dům); v r.1964 byl přistavěn vstup do domu. Obvodové zdivo je cihelné o tl.45cm (struskové cihly) a stropy jsou s rovným podhledem (dřevěné, trámové - nad nadzemními podlažími); okna jsou dřevěná, špaletová; schodiště je s teracovým povrchem, točité z přízemí; do půdního prostoru vede dřevěné, žebříkové schodiště. Celkově je dům ve velmi špatném stavu (v koupelně je propadlý strop, původní krytinou zatéká, žlaby jsou zarostlé mechem, jsou odpojeny inženýrské sítě, ústřední vytápění je již 6 let nefunkční, opadává venkovní omítka, komíny u nadstřešní části jsou narušené...). Přízemí je dispozičně členěno na vstupní prostor, chodbu, WC(nefunkční), kuchyň, pokoj, ložnici a koupelnu(v havarijním stavu...). Ve 2.nadzemním podlaží je chodba, 3 pokoje, WC(suchý) a půdní prostor, nad pokoji
-4-
je ještě jeden půdní prostor; v suterenu jsou chodba, kotelna (plynový kotel je 6 let nefunkční...), dílna a sklepní prostory. Rodinný dům má všechny přípojky inženýrských sítí (v současné době odpojeny....); vytápění je pouze lokální (kamna na uhlí) jen částečně... V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu: přípojky inž.sítí, oplocení (drátěnné rámy na kov.sloupcích), plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Kladno 74 let 4 350,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 10,20*11,0-1,0*1,0/2+4,10*3,30 1.podz.podl.: 10,20*11,0-1,0*1,0/2 2.nadz.podl.: 11,0*6,30 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.: 2.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 125,23 m2 111,70 m2 69,30 m2
= = =
Konstrukční výška 3,40 m 2,40 m 2,90 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (10,20*11,0-1,0*1,0/2)*(3,40)+4,10*3,30*2,70 = 1.podz.podl.: (10,20*11,0-1,0*1,0/2)*(2,40) = 2.nadz.podl.: (11,0*6,30)*(2,90) = zastřešení: 11,0*6,30*(0,20+2,50/2)+3,90*11,0*3,0/2 = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,45
125,23 m2 111,70 m2 69,30 m2
416,31 m3 268,08 m3 200,97 m3 164,84 m3 1 050,20 m3 125,23 m2 306,23 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn
č. III II III II I V
Vi typ D -0,01 0,00 0,00 0,00 0,08
-5-
nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Celký stavební stav domu je velmi špatný (především vnitřní stav....); okna jsou původní, špaletová (bez údržby); podlahy jsou prkenné ve špatném stavu, u střechy zatéká, žlaby jsou zarostlé, dům je porostlý popínavými dřevinami ( rozměry se daly zjistit pouze orientačně...); ústřední vytápění je nefunkční, elektřina a plyn jsou odpojeny...! 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 74 let: 0,70
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
I
-0,06
V
0,40
č. III II II
Pi 0,00 0,00 -0,03
II
0,00
I II III II
-0,02 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,224 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice - V těsné blízkosti je frekventovaná silnice... 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
-6-
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,224 * 0,950 * 0,900 = 0,192 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 350,- Kč/m3 * 0,192 = 835,- Kč/m3 CP = CU * OP = 835,- Kč/m3 * 1 050,20 m3 = 876 917,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
876 917,- Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Popis Jedná se o zděnou přízemní garáž, s plochou střechou, jenž byla postavena v r.1967 a má zanedbanou údržbu (havarijní stav podlahy...); okno je sklobetonové a vrata jsou dřevěná, otevíravá (oplechovaná), je zde rozvod světelné elektroinstalace (odpojeno....). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 50 000 obyvatel 46 let 2 498,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 6,05*3,40 Název podlaží 1.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 20,57 m2
=
20,57 m2
Konstrukční výška 2,50 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (6,05*3,40)*(2,50) Obestavěný prostor - celkem:
= =
51,43 m3 51,43 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství
č. II
Vi typ B
II II II II
0,00 0,00 -0,02 -0,01
-7-
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: 0,80
III III
0,00 0,85
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,80 = 0,660 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,950 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,660 * 0,950 * 0,900 = 0,564 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 498,- Kč/m3 * 0,564 = 1 409,- Kč/m3 CP = CU * OP = 1 409,- Kč/m3 * 51,43 m3 = 72 465,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
72 465,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o rovinaté pozemky, přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, plynovod, kanalizaci ; pro výhodnost polohy byla zvolena přirážka 80% (nedaleko nám.Kladno-Sítná, ale u frekventované komunikace...). Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +80 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +80 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 80% + 10% * (100 % + 80%) +98,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro výhodnost polohy byla zvolena přirážka 80% (dobrá poloha nedaleko nám. Kladno - Sítná, ale u frekventované, rušné silnice...). Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
-8-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1460 1,5030 98,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 500,0,40 2,1460 1,5030 98,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 4660 4661
Upr. cena [Kč/m2] 3 193,18 1 277,27
Výměra [m2] 156,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 193,18
Cena [Kč] 498 136,08
260,00
1 277,27
332 090,20 830 226,28
Pozemky - zjištěná cena
=
830 226,28 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Jedná se o neudržované trvalé porosty (okrasné dřeviny) : 3 břízy, 1 jedle, 1 smrk, 2 thuje, popínavé dřeviny...; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
332 090,00 260 200 255 453,85 0,085 21 714,00 21 714,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
876 917,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
949 382,- Kč
72 465,- Kč
-9-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
830 226,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
830 226,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
21 714,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
21 714,- Kč
Celkem
1 801 322,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 801 322,- Kč
1 801 320,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetjedentisíctřistadvacet Kč
Závěr : Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení špatného stavebního stavu nemovitosti a stavu na trhu s nemovitostmi; po srovnání s uskutečněnými a nabízenými prodeji v této lokalitě, mohu konstatovat, že dle mého názoru je :
Obvyklá cena nemovitosti............................................1 800 000,-Kč (slovy:jedenmilionosmsettisícKč) Žádné závady a práva s nemovitostí spojené nebyly zjištěny... Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Ve Velké Dobré 22.10.2013
- 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2094-103/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2094-103/2013.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 20.9.2013 Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne 19.9.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.21917 ze dne 28.8.2013 Porovnatelné nabídky k prodeji v této lokalitě ze dne 20.10.2013
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3 3
- 11 -
Rodinný dům čp.1711, ul.J.Čapka, Kladno-Kročehlavy Pohled severovýchodní
Pohled západní
- 12 -
Garáž u domu čp.1711
1.nadzem.podl.- pokoj
- 13 -
kuchyň
koupelna
