___________________________________________________________________________________________
Znalecký posudek č. 166–03/2013 o ceně obvyklé id. ½ nemovitostí zapsaných na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov – rodinného domu č.p. 31 na pozemku p.č. St. 63, rodinného domu č.p. 141 na pozemku p.č. St. 196, budovy se zp. využití zem. stavení bez čp/če na pozemku p.č. St. 64 a pozemků p.č. St. 63, p.č. St. 196 a p.č. St. 64, vše včetně součástí a příslušenství
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava – Mariánské Hory
Účel posudku:
Určení ceny nemovitostí pro potřeby objednatele ve věci nařízení exekuce
Datum místního šetření:
06.04.2013
Posudek vypracován k datu:
06.04.2013
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění
Ocenění vypracoval:
Ing. Hana Brücknerová, znalec Místní 7 635 00 Brno tel. 608 43 83 73 email:
[email protected]
Posudek obsahuje 15 stran textu a 7 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních. V Brně 14.04.2013
Výtisk č. 3
Nemovitosti dle LV 653 -2Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
A. Nález 1. Znalecký úkol Dle usnesení soudního exekutora č.j. 024 EX 1055/12-78 ze dne 25.02.2013 je úkolem znalce ocenit spoluvlastnický podíl povinné Soni Kellnerové o velikosti id. ½ na nemovitostech se všemi součástmi a příslušenstvím a právy a závadami. Znalci bylo uloženo, aby spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady se spoluvlastnickým podílem spojená ocenil cenou obvyklou dle § 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., a to tak, že ocení cenou obvyklou každou nemovitost zvlášť. 2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady: 1.1. Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Ostrava č.j. 024 EX 1055/12-78 ze dne 25.02.2013 1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště Vyškov ze dne 25.02.2013 - LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov 1.3. Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov 1.4. Informace čerpané z nahlížení do KN ČÚZK 1.5. Nabývací listina - Kupní smlouva z 22.7.2008, právní účinky vkladu ze dne 23.7.2008 1.6. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 1.12.2012 a dne 6.4.2013 1.7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 1.12.2012 a 6.4.2013 1.8. Databáze znalce 1.9. Informace internetu a realitních kanceláří 1.10. Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění 1.11. Literatura: Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 2001, V. přepracované a doplněné vydání 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické poměry jsou zřejmé z přiloženého výpisu z KN. 4. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti Objednatel jako podklad k ocenění poskytl výpis z KN LV č. 653 pro k.ú. Rychtářov ze dne 25.2.2013. Na tomto LV č. 653 pro k.ú. Rychtářov v odd. C, nebylo vyznačeno žádné věcné břemeno ani jiný závazek zatěžující oceňovanou nemovitost mimo Zástavní právo smluvní, Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení vlastnického práva nemají být dle sdělení exekutorské kanceláře v ocenění zohledněna. K datu ocenění nebylo žádné jiné právo či závada zatěžující oceňovanou nemovitost znalci známo.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -3Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________ 5. Místní
šetření
Místní šetření proběhlo dne 6.4.2013 za účasti vyslaného zástupce povinné Soni Kellnerové - druhého spoluvlastníka nemovitosti pana Ondřeje Smékala, který nemovitost zpřístupnil. Jednalo se o druhé místní šetření, neboť nemovitost byla prohlížena také 1.12.2012 z důvodu jiného ocenění. Při místním šetření byla nemovitost opět řádně prohlédnuta, překontrolovány informace zjištěné při prvním místním šetření a zaznamenány změny na nemovitosti. 6. Popis nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům č.p. 31 a č.p. 141 s pozemkem a vedlejší stavbouzemědělským stavením bez čp/če. Přestože má nemovitost přidělená dvě čísla popisná a takto je zápis proveden v KN, jedná se dle skutečného stavu o jednu nemovitost spojenou ve funkční celek. Již historicky byly totiž oba rodinné domy provozně propojeny a spojeny v rodinný dům jeden. Vstupní dveře do č.p. 141 byly sice zvenku ponechány, ale vchod byl uvnitř zazděn a místnosti situované v č.p. 141 jsou přístupné přes č.p. 31, vnitřní rozvody inženýrských sítí jsou společné. Součásti a příslušenství jsou pro obě čísla popisná také společná. Z tohoto důvodu bude na základě zjištění skutečného stavu při místním šetření nemovitost oceněna prvotně jako jeden funkční celek neboť se dle skutečného stavu jedná o jednu nemovitost. Z důvodu požadavku objednatele ocenit každou nemovitost zvlášť (předpokládá se každé č.p. zvlášť) a vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost lze reálně rozdělit, bude také provedeno stanovení ceny obvyklé pro každé číslo popisné zvlášť. Pro tento případ bude na základě skutečností zjištěných při místním šetření vedlejší stavba bez čp/če na pozemku p.č. St. 64 přiřazena k RD č.p. 31 a to z důvodu, že v RD č.p. 31 se nachází koupelna, WC a kuchyně a tyto jsou napojeny na rozvody vody ze studny, nacházející se ve vedlejší stavbě. Nemovitost je situována v obci Vyškov, v městské části Rychtářov. Jedná se o odloučenou část města (původní ves), od centra Vyškova vzdálenou 9 km. V Rychtářově je pouze základní občanská vybavenost – je zde obchod se smíšeným zbožím, restaurace, pošta, MŠ, knihovna a sportovní hřiště. Rozsáhlá občanská vybavenost je ve městě Vyškov, jehož centrum je dostupné autobusem a vlastní dopravou. Zastávka autobusu je od nemovitosti vzdálená 5-10 minut chůze. Parkování je možné před domem na obecním pozemku. Rodinný dům (nemovitost funkčně spojená) jak již bylo řečeno sestává ze dvou čísel popisných spojených v jeden funkční celek. Jako takový je řešen jako samostatně stojící objekt, ke kterému je ze zadní strany přistavěna hospodářská budova. RD má 1 NP, je z části podsklepen a má šikmou střechu s nevyužitým podkrovím. Dispozice je 3+1 + koupelna a WC + sklepy. Do rodinného domu se vstupuje z obecního pozemku přímo do kuchyně (část s č.p. 31). Vpravo je vstup do prvního pokoje s kachlovými kamny a tímto pokojem se postupně prochází do dalších dvou pokojů v části s č.p. 141 (jeden pokoj je menší a má lichoběžníkový půdorys). Vlevo je z kuchyně přístupná koupelna a WC, vzhledem k jiné výškové úrovni jsou přístupné po několika schodech. WC je situované u schodiště a za zahrnovacími dveřmi je samostatná koupelna. Zvenku je v č.p. 31 přístupná prádelna s vanou a druhým WC, kterou se prochází po schodech do kotelny v PP. Kotelnou se dá projít za dům odkud je přístupná zemědělská stavba. Sklepy v části s č.p. 141 jsou také přístupné zvenku, jedná se o tři menší místnosti. Půda je přístupná také zvenku ve dvou místech a je nad č.p.31 a 141 propojena. . Technický popis: Konstrukce je zděná smíšená z kamene a cihel. Krov je dřevěný, taška pálená, klempířské konstrukce jsou žlab a svod z pozinku. Venkovní fasáda je vápenocementová probarvená, vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnitřní i vstupní dveře jsou dřevěné. Koupelna je vybavena vanou, sprchovým koutem a umyvadlem, jsou zde provedeny keramické obklady a na zemi je položena dlažba. WC je splachovací, jsou zde také provedeny ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -4Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
keramické obklady a na zemi je dlažba, schody na WC jsou s betonovým povrchem. Kuchyně je vybavena starší kuchyňskou linkou s umyvadlem, sporák chybí z důvodu dožití, ale lze připojit elektrický nebo na propanbutan (původně zde byl kombinovaný). Za linkou jsou provedeny keramické obklady, podlahovou krytinou je v kuchyni dlažba. V pokoji s kachlovými kamny je dřevěná podlaha – palubka, v dalších dvou pokojích je podlahovou krytinou PVC. Dům je napojen na elektřinu, kanalizace je svedena do septiku, vodu je možné čerpat z vlastní studny, rozvody vody v domě jsou provedeny, ale vodárna byla z důvodu nefunkčnosti odstraněna. V kotelně jsou připraveny rozvody na instalaci el. bojleru na ohřev vody, dříve byla voda ohřívána nad kotlem a donášena. Přípojka plynu je provedena, ale plyn není v domě rozveden. Vytápění je ústřední, bylo zajišťováno kotlem na tuhá paliva, v domě jsou rozvody topení a litinové radiátory, ale kotel byl z důvodu nefunkčnosti odstraněn. Dále je vytápění možné kachlovými kamny. Rodinný dům je starý více než 100 let, v posledních letech byl postupně rekonstruován, dle informací p. Smékala byla od roku 2008 do 2011 provedena výměna odpadů, rozvodů vody a elektřiny, byly opraveny vnitřní omítky, provedena nová fasáda (2011), nátěry dveří a oken, nová koupelna a WC včetně keramických obkladů a dlažby, v kotelně je připravenost na instalaci el. bojleru na ohřev vody, dlažba v kuchyni. Také byl pořízen nový kotel na TP, tento je však odstraněn z důvodu vady, stejně jako vodárna. Na některých dalších konstrukcích byla prováděna údržba již dříve, původní prkenná podlaha je v dobrém stavu, PVC je zachovalé, okna v obytné části, vnitřní a vstupní dveře jsou v dobrém stavu, jsou ošetřena nátěrem. Okna v koupelně, na WC a ve sklepních místnostech jsou opotřebovaná. Zastřešení je v dobrém stavu, stejně jako klempířské konstrukce. Radiátory mají opotřebovaný nátěr. Koupelna a WC, přestože jsou nové, mají zanedbanou údržbu. Sklepy a prádelna s WC, vše přístupné zvenku jsou v původním stavu, je zde narušená betonová podlaha a omítky s místní vlhkostí, částečně jsou opadané nebo je zdivo bez omítek – stav zanedbaný. Dům nebyl od podzimu užíván a vytápěn, oproti prohlídce nemovitosti v prosinci 2012 byla v pokoji v č.p. 31 objevena vlhkost. Podlahové plochy v obytné části: kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: koupelna: WC: Celkem:
3,45 x 4,80 – 0,50 x 0,80 4,90 x 4,60 (3,20 + 1,80)/2 x 5,00 2,96 x 4,96 2,90 x 2,40 1,74 x 2,44 - 0,60 x 1,00
= = = = = = =
16,16 m2 22,54 m2 12,50 m2 14,68 m2 6,96 m2 3,65 m2 76,49 m2
Nemovitost stojí na vlastním pozemku Pozemek sestává ze tří parcel v jednom funkčním celku: p.č. St. 63, druh zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m2, zastavěna je RD č.p. 31, p.č. St. 196, druh zastavěná plocha a nádvoří o výměře 52 m2, zastavěna je RD č.p.141 a p.č. St. 64, druh zastavěná plocha a nádvoří o výměře 95 m2, zastavěna je budovou bez čp/če – zemědělským stavením. Celková výměra pozemku činí 215 m2. Bezproblémový přístup je zajištěn z pozemku p.č. 1286/1 ve vlastnictví města Vyškov, zapsaného na LV 10001 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -5Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba – stodola: jedná se o zděný objekt s 1 NP a částečným podsklepením navazující ze severní strany na RD. Konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová, krov je dřevěný, taška je pálená, má kovová vrata a okna, vnitřní i venkovní omítky z větší části chybí, podlahy jsou betonové, byla zde shledána vlhkost a plíseň. Technický stav zanedbaný, vhodné k rekonstrukci. Možnost využití jako dílna a skladové prostory, jsou zde 3 místnosti a sklep přístupný z venku. Studna je situovaná v klenutém sklepě, který je součástí stodoly, přístupný je z venku. Vedle RD je dále oplocený dřevěný přístřešek na betonovém základu, postavený na obecním pozemku. Varianta, kdy by došlo k reálnému rozdělení výše popsaného funkčního celku na samostatné 2 RD č.p. 31 a č.p. 141. RD č.p. 31 Jedná se řadový krajní objekt, respektive levou část výše popisované nemovitosti ve funkčním celku. Má 1 NP, je z části podsklepen a má šikmou střechu s nevyužitým podkrovím. Dispozice je 1+1 + koupelna a WC + prádelna s WC + kotelna. Ze severní zadní strany na část RD navazuje hospodářská budova. Do rodinného domu se vstupuje z obecního pozemku přímo do kuchyně. Vpravo je z kuchyně vstup do pokoje s kachlovými kamny a vlevo je z kuchyně přístupná koupelna a WC. Zvenku je přístupná prádelna s vanou a druhým WC, kterou se prochází po schodech do kotelny v PP. Kotelnou se dá projít za dům odkud je přístupná zemědělská stavba. Podlahové plochy v obytné části: kuchyně: pokoj: koupelna: WC: Celkem:
3,45 x 4,80 – 0,50 x 0,80 4,90 x 4,60 2,90 x 2,40 1,74 x 2,44 - 0,60 x 1,00
= = = = =
16,16 m2 22,54 m2 6,96 m2 3,65 m2 49,31 m2
+ prádelna 9,60 m2 + kotelna 7,70 m2 RD je napojen na rozvody vody ze studny situované ve vedlejší stavbě, vodárna chybí. Kanalizace je svedena do septiku vedle domu. Rozvody ústředního topení jsou z vlastní kotelny, kotel na TP chybí. Vnitřní rozvody elektřiny jsou provedeny, ale RD č.p.31 nemá přípojku elektřiny, tato je v č.p. 141, provedení samostatné přípojky je možné. Na domě je přípojka plynu, vnitřní rozvody provedeny nejsou. RD č.p. 141 Jedná se řadový krajní objekt, respektive pravou část nemovitosti ve funkčním celku. Má 1 NP, je celý podsklepen a má šikmou střechu s nevyužitým podkrovím. Na půdu je vstup zvenku po žebříku, sklepy jsou také přístupné zvenku. V obytné části RD jsou pouze 2 menší místnosti bez dalšího zázemí, tj. chybí koupelna, WC a kuchyně. Z obecního pozemku se vstupovalo přímo do první obytné místnosti (vstup je v současné době zevnitř zazděn, zvenku zůstaly dveře zachovány) a touto se prochází vpravo do druhé místnosti. ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -6Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Podlahové plochy v obytné části: místnost 1: místnost 2: Celkem:
(3,20 + 1,80)/2 x 5,00 2,96 x 4,96
= = =
12,50 m2 14,68 m2 27,18 m2
+ Sklepy 43,29 m2 RD č.p. 141 má pouze přípojku elektřiny a provedeny vnitřní rozvody elektřiny. Další napojení na inženýrské sítě chybí. V domě jsou radiátory a rozvody topení, napojeny jsou však na č.p. 31, vlastní kotelna zde není. Možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod a plyn je možný, sítě vedou cca 30 m od domu.
B. Posudek B.1. Stanovení ceny obvyklé nemovitosti Cena obvyklá ( obecná, tržní ) V zákonu o oceňování majetku č. 151/1997 a v jeho novelách je uvedeno: Majetek a služba se oceňují cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických vztahů, je možné ji stanovit pouze na základě podrobné znalosti trhu s nemovitostmi a následné aplikaci na oceňovanou nemovitost. K odhadu ceny obvyklé jsou k dispozici různé metody jejího stanovení, z nichž nejzávaznější je metoda porovnávací ( též komparativní ), neboť nejlépe zohledňuje skutečnou situaci na trhu. Porovnávací metoda Její podstata spočívá v porovnání cen realizovaných prodejů nebo nabídek prodejů s nemovitostí oceňovanou, při splnění podmínek srovnatelnosti. Aby byla splněna podmínka srovnatelnosti, musí být respektována srovnatelnost v čase, poloze, účelu a substanci. Důležitá je také četnost porovnávaných nemovitostí. Obecně jsou považovány jako minimum tři nemovitosti, doporučuje se však četnost větší. ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -7Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Znamená to, že porovnávané nemovitosti musely být obchodovány v čase ne příliš vzdáleném od termínu, ke kterému cenu obvyklou odhadujeme (obecně platí 12 měsíců) a musí být splněna podmínka, že v mezidobí nedošlo k výrazným změnám cen na trhu nemovitostí. Pokud jde o polohu je žádoucí, aby lokality porovnávaných nemovitostí byly srovnatelné co do zástavby, přístupu na nemovitost, vztahu k městu a centru města, dostupnosti služeb, obyvatelstvu, prestiži polohy, účelu užití apod. Shodnost substance je zpravidla vyjádřena účelem užití nemovitosti, stářím, technickým stavem, vybavením, velikostí danou zastavěnou plochou, obestavěným prostorem, podlahovou plochou, počtem místností, výměrou pozemku a příslušenstvím. Z uvedeného je zřejmá obtížnost nalezení nemovitostí srovnatelných ve všech parametrech, neboť každá nemovitost je unikátem. Cena obvyklá bude tedy stanovena na základě použití porovnávací metody, kdy oceňovaná nemovitost bude porovnána s obdobnými nemovitostmi s polohou v obdobné nebo blízké lokalitě. V nabídkách realitních kanceláří budou v blízkém okolí vyhledávány rodinné domy obdobné velikosti a technického stavu a s podobným příslušenstvím. V případech, kde nebude nalezena shoda ve všech parametrech, bude provedena odpovídající redukce a z konečných výsledků potom bude na základě zvážení všech okolností proveden závěrečný odborný odhad obvyklé ceny odbornou rozvahou znalce. Vzhledem k tomu, že k datu zpracování znaleckého posudku je RD č.p. 31 a RD č.p.141 spojen v jeden funkční celek a dle skutečného stavu se jedná o 1 nemovitost, přestože má dle zápisu v KN přidělená dvě čísla popisná, bude prvotně stanovena cena obvyklá funkčně spojené jedné nemovitosti. Následně bude postupováno tak, že stanovená cena obvyklá bude rozdělena na cenu obvyklou odhadnutou pro část s č.p. 31 a část s č.p. 141 pro případ jejich reálného rozdělení. Toto rozdělení bude provedeno odborným odhadem.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -8Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Oceňovaná nemovitost, shrnutí: Nemovitost dle skutečného stavu ve funkčním celku: Oceňovanou nemovitostí je RD s příslušenstvím, velikost 3+1+ koupelna + WC + sklepy + půda. Obytná část RD je po rekonstrukci, přesto shledána vlhkost v 1 místnosti. Vybavení je základní, méně udržované, opotřebovaná kuchyňská linka s umyvadlem bez sporáku. Koupelna vybavena vanou, sprchovým koutem, s obklady a dlažbou, WC průchozí do koupelny - obojí sice novější, ale neudržované a zanedbané. Topení je ústřední kotlem na TP, ale kotel byl odstraněn, dále je možnost topení kachlovými kamny. Ohřev vody – připravené na instalaci elektrického bojleru. RD je napojen na elektřinu, kanalizace je svedena do septiku, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, přípojka plynu provedena, ale bez vnitřních rozvodů. Voda je ze studny, rozvody v domě provedeny, ale vodárna chybí. Ve sklepech vlhkost, narušené omítky a betonové podlahy, stav horší. Příslušenstvím je hospodářská budova – technický stav vhodný k rekonstrukci. Pozemek má celkem 215 m2, celý je zastavěný, bez zahrady. Přístup je bezproblémový z veřejné komunikace. Poloha v původní vesnici vzdálené od Vyškova 9 km, nyní součást Vyškova. Silné stránky nemovitosti: poloha v klidné lokalitě vhodné k bydlení a rekreaci, pěkné přírodní prostředí, zvenku malebný domek s restaurovanou historickou fasádou. Možnost využít hospodářskou budovu jako dílnu a ke skladování. Slabé stránky nemovitosti: starší RD po částečné rekonstrukci, další rekonstrukce sklepních prostor a hospodářské budovy vhodná – toto znamená další náklady. Vybavení neudržované. Pouze zastavěný pozemek bez pozemku zahrady. V místě pouze základní občanská vybavenost. Část s č.p. 31: RD 1+1 + koupelna + WC + kotelna + prádelna s WC. Příslušenstvím je vedlejší stavba, ve které je studna. V koupelně je vana, sprchový kout a umyvadlo. V kuchyni je starší linka bez sporáku. Po rekonstrukci, ale neudržované, vybavení zašlé a částečně chybí. Je zde přípojka plynu, ale vnitřní rozvody neprovedeny. Rozvody vody napojeny na studnu ve vedlejší stavbě, ale chybí vodárna. Kanalizace je svedena do septiku. Vnitřní rozvody elektřiny provedeny, ale chybí přípojka (tato je v č.p. 141). Vytápění je řešeno krbovými kamny na TP v pokoji a ústředními radiátory, původně napojenými na kotel na TP, tento však nyní chybí. Možnost rozšířit o podkroví. Část s č.p. 141: Pouze 2 menší místnosti, bez kuchyně, koupelny a WC. Zvenku vstupní chodba do sklepa a 4 sklepní místnosti v PP. Možnost rozšířit o podkroví. Napojeno pouze na elektřinu, vnitřní rozvody provedeny. Možnost napojení na kanalizaci, vodovod a plyn (do cca 30 m). Rozvody topení provedeny, radiátory osazeny, ale není zde kotelna, možné zřídit v PP. Stav po částečné rekonstrukci, vlhkost v obytné části neshledána, ale v poslední době neudržováno.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 -9Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Porovnání nemovitostí: Reprezentant č. 1 - Studnice Nabízíme k prodeji velice hezkou chalupu v obci Studnice v okrese Vyškov. Jedná se o přízemní chalupu o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby. Chalupa má hezký svažitý, terasovitý pozemek s celkovou výměrou včetně zastavěné plochy 456 m2. Na pozemku jsou všechny sítě. Voda a kanalizace jsou obecní, plyn před domem. Topení je řešeno přes krbový sporák v kuchyni a krbové kamna v pokoji. V domě je samostatné WC, není napojeno na obecní vodu. V domě je i vana (v kuchyni) - vhodné rozdělit sádrokartonovou příčkou a vytvořit koupelnu. Dům má celkově 2 místnosti a dále kuchyň + verandu, která se dá použít jako další místnost. Veranda je vytápěna z krbových kamen z vedlejšího pokoje. Střecha a krovy jsou v dobrém stavu. Okna jsou kastlová a plastová. Chalupa je vhodná i k trvalému bydlení. V obci je mateřská škola, pošta, ordinace praktického lékaře, sportovní hřiště Cena: 620 000 Kč
Hodnocení: poloha v sousední obdobné obci, ale vzdálenější od Vyškova – hodnoceno mírně hůře, vlastní zahrada hodnocena mírně lépe (pozemek je větší pouze o cca 200 m2), celkově menší nemovitost – hodnoceno hůře (obytná část menší 2+1, bez koupelny a hospodářské budovy), technický stav obdobný, sítě obdobné, vybavení hodnoceno hůře - vytápění pouze lokální na TP, vana v kuchyni (po oddělení příčkou by kuchyně byla bez okna), WC je zalévací, stavební styl – hodnocen hůře. Uvedená cena je nabídková, v realitní inzerci se nabízí delší dobu a z tohoto důvodu bude upravena koeficientem 0,85, reálná cena je potom odhadnuta ve výši 530 000 Kč. Z důvodu horší polohy je provedena úprava na 620 000 Kč, z důvodu menší nemovitosti je provedena úprava na 770 000 Kč a z důvodu horšího vybavení je provedena úprava na 820 000 Kč. Zahrádka je zohledněna snížením na 800 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených rozdílností je srovnávací hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena ve výši 800 000 Kč. ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 10 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Reprezentant č. 2 – Studnice RD 3+1 s garáží v klidné lokalitě v obci Studnice, okres Vyškov. Dům je přízemní s dispozicí 1+1 a 1+1, (lze upravit na 3+1). Dům lze využívat jak k bydlení, tak i k rekreaci jako chalupu. V domě je zbudovaná koupelna, nutno dodělat WC (prozatím suché), topení WAF, vlastní studna, obecní kanalizace, možnost dalšího rozšíření o půdní vestavbu (velký prostor), sklep, další dvě místnosti 4m2 a 6m2 (vedené jako odkládací prostory) za a vedle domu je zahrádka 150 m2, pozemek je taktéž přístupný ze zadní strany, celková plocha pozemku 340 m2. Dům se nachází ve vyhledávané lokalitě Moravského krasu uprostřed lesů na rozhraní tří okresů Vyškova, Blanska a Prostějova. Vyškov 16 km, Blansko 23km, Brno 38 km. V obci je mateřská škola, pošta, zubní a zdravotní ordinace, sportovní hřiště. Před rekonstrukcí. Cena: 590 000 Kč + provize (zlevněno z 650 000 Kč)
Hodnocení: poloha v sousední obdobné obci, ale vzdálenější od Vyškova – hodnoceno mírně hůře, poloha přímo u silnice bez předzahrádky hodnocena hůře, pozemek o 125 m2 větší - zahrádka), garáž hodnocena lépe, na druhou stranu absence hospodářské budovy hodnocena hůře. Dispozičně srovnatelná nemovitost, ale menší sklepy, vybavení horší – pouze suché WC, koupelna hůře vybavena a starší, lokální plynové topení hodnoceno hůře, technický stav horší – v koupelně je znatelná vlhkost, fasáda horší, stavební styl horší. Uvedená cena je nabídková, v realitní inzerci se nabízela delší dobu za 650 000 Kč a nyní je snížena na 590 000 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o cenu nabídkovou je provedena redukce a reálná cena tohoto reprezentanta je odhadnuta ve výši 550 000 Kč. Z důvodu horší polohy co do vzdálenosti od Vyškova i u silnice je provedena úprava na 670 000 Kč, horší technický stav a vybavení je zohledněno úpravou na 770 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených rozdílností je srovnávací hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena ve výši 770 000 Kč. ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 11 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Reprezentant č.3 – Ježkovice Přízemní cihlový RD 2+1, koncový řadový, v obci Ježkovice, okres Vyškov. Přístup k domu z obou stran, velká zahrada, dostatek místa na bazén, v půdě možnost půdní vestavby. Dům je částečně podsklepený, nemá zbudovanou koupelnu a WC, všechny sítě na pozemku (eletrika, voda, plyn, kanalizace jen dešťová). Obytná plocha 80 m2, zastavěná plocha a nádvoří 326 m2, celkem pozemek 1 480 m2. Vhodné k rekonstrukci, popř. jako chalupa k okamžitému užívání. Obec se nachází v krásné rekreační oblasti Moravského krasu, mikroregionu Drahanská vrchovina, obklopena lesy. V obci Ježkovice je pohostinství, obchod, knihovna, MŠ, hřiště, tělocvična, tenisové a nohejbalové kurty, TJ Sokol (tenis, stolní tenis, kopaná). V obci kulturní vyžití – pořádání masopustů a dalších folklórních tradic, rybářské soutěže, houbaření. Dostupnost: Vyškov 9km, Brno 30km, Blansko 20km. Cena: 1 190 000 Kč
Hodnocení: Poloha hodnocena lépe – obec je obdobně vzdálená od Vyškova, ale občanská vybavenost je rozsáhlejší, lépe je také hodnocena velká zahrada a předzahrádka s kvalitním oplocením, RD menší a bez hospodářské budovy hodnoceno hůře, bez koupelny a WC hodnoceno hůře, kuchyňská linka srovnatelné, vytápění pouze lokální - hodnoceno hůře, technický stav mírně horší, fasáda horší. Uvedená cena je nabídková, nemovitost se nabízela delší dobu za 1 250 000 Kč a nyní byla snížena na 1 190 000 Kč, přesto k prodeji nedošlo a nabídková cena bude upravena koeficientem 0,8. Reálná cena je potom odhadnuta ve výši 950 000 Kč. Lepší poloha je zohledněna snížením srovnávací hodnoty na 850 000 Kč, velká zahrada a předzahrádka jsou zohledněny ____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 12 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
snížením na 700 000 Kč, menší rozsah staveb je zohledněn navýšením na 800 000 Kč a technický stav a vybavení je zohledněno navýšením na 900 000 Kč. Po zvážení všech výše uvedených skutečností je srovnávací hodnota oceňované nemovitosti při porovnání s tímto reprezentantem stanovena ve výši 900 000 Kč. Vyhodnocení porovnávací metody Pro stanovení ceny obvyklé byly na realitním trhu vyhledávány co nejvíce srovnatelné nemovitosti. Prvotně byla upřednostněna poloha v obcích obdobné velikosti v blízkosti Rychtářova a dále stejný účel užití, tj. RD k bydlení či rekreaci. Snahou také bylo najít nemovitosti srovnatelné co do velikosti a v podobném technickém stavu. Vybraní reprezentanti včetně popisu, vyhodnocení a fotodokumentace jsou výše uvedeni. Trh s obdobnými nemovitostmi v blízkém okolí nemovitosti oceňované byl prověřován již na podzim roku 2012 z důvodu oceněni stejné nemovitosti kdy bylo původně vybráno pět reprezentantů použitých v porovnávací metodě. Nyní bylo přistoupeno k opětovnému šetření a prověřování stavu prodeje s odstupem času cca ½ roku. Bylo zjištěno, že dvě nemovitosti se v nabídce již nenachází a proto byla kontaktována realitní kancelář s dotazem na uskutečněnou cenu za prodej. V obou případech bylo zjištěno, že nemovitosti prodány nebyly, ale z nabídky byly majiteli staženy. Z tohoto důvodu již v současné porovnávací metodě nefigurují. Další tři nemovitosti se v nabídce stále vyskytují s tím, že ve dvou případech v mezidobí došlo ke snížení nabídkové ceny a v jednom případě se nemovitost nabízí stále za stejnou cenu. Vzhledem k tomu, že k prodeji ani v jednom případě nedošlo ani za poměrně dlouhou dobu, je provedeno výraznější snížení reálných cen reprezentantů, které byly dále upraveny o vlivy nalezených odlišností a stanoveny srovnávací hodnoty s jednotlivými reprezentanty. Poté byla zjištěna průměrná srovnávací hodnota. Srovnávací hodnota, vážený průměr: Každému reprezentantovi byla přidělena váha 1, potom: (800 000 + 770 000 + 900 000)/3 = 823,33 Na základě výše uvedených srovnávacích hodnot, se zvážením všech okolností a úvah stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti jako celku ve výši
820 000,-- Kč Stanovení ceny obvyklé pro část RD s č.p. 31 a část s č.p. 141 Po provedeném rozboru jednotlivých reprezentantů a zvážení všech okolností byla cena obvyklá stanovená pro nemovitost jako funkčního celku rozdělena následovně: Cena obvyklá RD č.p. 31 s příslušenstvím a pozemkem byla stanovena ve výši 480 000 Kč. Cena obvyklá RD č.p. 141 s příslušenstvím a pozemkem byla stanovena ve výši 340 000 Kč.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 13 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Při stanovení výše uvedených cen byla zohledněna velikost, dispozice, vybavení a napojení na inženýrské sítě RD č.p. 31 a č.p. 141 po reálném rozdělení a vzájemném oddělení. Všeobecně platí, že jednotkové ceny menších nemovitostí jsou větší než jednotkové ceny nemovitostí větších. Toto je způsobeno snadnější dosažitelností menší nemovitosti z hlediska financí, snadnější údržbou a nižšími náklady na údržbu. Z tohoto plyne, že výhodnější by byl prodej dvou menších nemovitostí zvlášť než prodej jedné nemovitosti větší. V porovnání s výše uvedenými reprezentanty by mělo dojít k navýšení rozdělených cen. V našem případě se však jedná o nemovitost, která je funkčně spojena jak dispozicí, tak inženýrskými sítěmi a rozdělení na samostatné funkční dvě nemovitosti by vyžadovalo určité náklady, z tohoto důvodu k navýšení ceny nedošlo (respektive navýšení bylo zpětně sníženo).
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ½ nemovitostí. Vzhledem k tomu, že exekucí je zatížen i druhý spoluvlastnický podíl a lze předpokládat prodej obou spoluvlastnických podílů, navíc nemovitost lze reálně rozdělit a spoluvlastnictví vypořádat, nebude v tomto případě dále provedena redukce z důvodu omezení spoluvlastnictvím. Potom cena obvyklá id.1/2 oceňované nemovitosti jako funkčního celku činí 410 000 Kč Cena obvyklá id.1/2 části oceňované nemovitosti s č.p. 31 činí 240 000 Kč Cena obvyklá id.1/2 části oceňované nemovitosti s č.p. 141 činí 170 000 Kč
B.2 Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Na LV č.653 pro k.ú. Rychtářov v odd. C, nebylo vyznačeno žádné věcné břemeno ani jiný závazek zatěžující oceňovanou nemovitost mimo Zástavní právo smluvní, Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení vlastnického práva nemají být dle sdělení exekutorské kanceláře v ocenění zohledněna. K datu ocenění není žádné jiné věcné břemeno ani jiný závazek zatěžující oceňovanou nemovitost (např. nájemní smlouva) ani žádné právo přinášející užitek znalci známo. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, podle znalci předložených podkladů a podkladů znalcem opatřených, je nulová.
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 14 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
C. Závěr Cena obvyklá id. ½ nemovitosti ve funkčním celku – RD č.p. 31 na pozemku p.č. St. 63, RD č.p. 141 na pozemku p.č. St. 196, budovy se zp. využití zem. stavení bez čp/če na pozemku p.č. St. 64 a pozemků p.č. St. 63, p.č. St. 196 a p.č. St. 64, vše včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov byla ke dni 6.4.2013 stanovena ve výši
410 000 ,-- Kč Slovy: čtyřistadesettisíc Kč Cena obvyklá id. ½ RD č.p. 31 na pozemku p.č. St. 63, budovy se zp. využití zem. stavení bez čp/če na pozemku p.č. St. 64 a pozemků p.č. St. 63 a p.č. St. 64, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov byla ke dni 6.4.2013 stanovena ve výši
240 000 ,-- Kč Slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč Cena obvyklá id. ½ RD č.p. 141 na pozemku p.č. St. 196 a pozemku p.č. St. 196, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV 653 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov byla ke dni 6.4.2013 stanovena ve výši
170 000 ,-- Kč Slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Cena jednotlivých práv s nemovitostmi spojených je nulová. Cena závad s nemovitostmi spojených je nulová Tyto ceny byly stanoveny dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec
Nemovitosti dle LV 653 - 15 Znalecký posudek č. 166 –03/13 k .ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov ______________________________________________________________________________________
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 15.05.2006, pod č.j. Spr 2394/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 166 - 03/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace dokladem čís. 033/166/13.
V Brně dne 14.4.2013 ___________________________________ Podpis znalce a otisk znalecké pečeti
____________________________________________________________________________________________ Ing. Hana Brücknerová, znalec