ZNALECKÝ POSUDEK č.3650-473/2013 O ceně bytové jednotky č.172/15 ve Valašském Meziříčí, Krásno nad Bečvou, Zašovská č.p.172, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7332/220414 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 1404, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 607 m2, vše zapsáno na LV č.2955 pro k.ú.Krásno nad Bečvou
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 27.11.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.172/15 ve Valašském Meziříčí, Krásno nad Bečvou, Zašovská č.p.172, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7332/220414 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 1404, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 607 m2, vše zapsáno na LV č.2955 pro k.ú.Krásno nad Bečvou
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.172/15 Zašovská 172 757 01 Valašské Meziříčí Zlínský Vsetín Valašské Meziříčí Krásno nad Bečvou 23 288
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 200,2432 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 200,24 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.112013 za přítomnosti znalce a nájemce bytu.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2955 pro k.ú.Krásno nad Bečvou - kopie katastrální mapy - mapa okolí
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
675630/1277, Paní Jana Ryšánková, Zašovská 172, 75701 Valašské Meziříčí, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
675630/1277, Paní Jana Ryšánková, Zašovská 172, 75701 Valašské Meziříčí, vlastnictví: výhradní
Odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s pěti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená (před dokončením), okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z koberců a parket. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, pevné jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Stav domu i bytu je průměrný.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky
Pozemek
Ocenění
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen -4-
srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,0420 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200,24 1,00 2,1310 1,0420
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.1404
Výměra [m2] 607,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
489,10
Jedn. cena [Kč/m2] 489,10
Cena [Kč] 296 883,70 296 883,70
Pozemek - zjištěná cena
=
296 883,70 Kč
=
296 883,70 Kč 296 883,70 Kč
=
296 883,70 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky – pozemky
Pozemek
Cena příslušenství - celkem
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 31 let 22 148,- Kč/m2
-5-
Podlahové plochy bytu
koeficient
plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu:
73,32 * 1,00 =
73,32 m2 73,32 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III IV
0,00 0,03
III
0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,700 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení -6-
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,04
III
0,05
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,180 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,700 * 1,180 * 0,850 = 0,702
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 22 148,- Kč/m2 * 0,702 = 15 547,90 Kč/m2 CP = CU * PP = 15 547,90 Kč/m2 * 73,32 m2 = 1 139 972,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 139 972,03 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Zjištěná cena pozemku: 296 883,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 332 / 220 414 Hodnota spoluvlastnického podílu: 296 883,70 Kč * 7 332 / 220 414 = 9 875,74 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
9 875,74 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
1 149 847,77 Kč
-8-
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1 149 847,80 Kč
1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem
1 149 847,80 Kč
Celkem
1 149 847,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 149 847,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 149 847,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 149 847,80 Kč
Celkem
1 149 847,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 149 847,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetdevěttisícosmsetpadesát Kč -9-
1 149 850,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 700.000,- Kč a 240.000,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
prostorný byt ve Val.Meziříčí, 3+1 o celkové ploše 77 m2. Byt se nachází v 5. NP panelového domu v původním stavu s lodžii. Dům prošel kompletní revitalizací. Nedaleko se nachází škola, školka a dětské hřiště, do centra města pár minut pěšky. Požadovaná cena 1.140.000,- Kč včetně provize a právních služeb RK.
- 10 -
byt 3+1 v osobním vlastnictví, ve Val.Meziříčí ul. Zašovská, o rozloze 74m2, se nachází v 1.patře panelového domu těsně před revitalizací. Byt s balkonem má rekonstruované zděné jádro, v současné době probíhá výměna oken, nové ele.rozvody, nová kuchyňská linka,koupelna, vyměněny stoupačky. V blízkosti supermarket, MŠ, ZŠ, veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.199.000,- Kč.
prodej bytu 3+1 v OV ve Valašském Meziříčí na ul. Růžová v přízemí klidné části města. Byt je neprůchozí, bez balkónu. Provedena rekostrukce elektroinstalace, omítek, jádra - sprchový kout, zvlášť wc. Nová rohová linka s vestavěnými spotřebiči. Je zde také komora s velkým úložným prostorem, využitelná jako šatna. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč.
- 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 27.11.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test.
- 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3650-473/2013 znaleckého deníku.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2955 ze dne 24.1.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 14 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 15 -
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
- 19 -