ZNALECKÝ POSUDEK č.3473-296/2013 O ceně rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.Zlatá Koruna
Objednatel posudku:
Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 5.8.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.Zlatá Koruna
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Zlatá Koruna 122 382 02 Zlatá Koruna Jihočeský Český Krumlov Zlatá Koruna Zlatá Koruna 722
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.8.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.184 pro k.ú.Zlatá Koruna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
500115/419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
Vlastníci pozemku: 500115/419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z vlnovky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody jsou standardní. K domu náleží stavba kůlny. Dům je z roku 1985. Stav objektu je podstandardní. Objekt je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, plyn a elektřinu.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000obyvatel 28 let 3 663,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: patro: Název podlaží sklep: přízemí: patro:
11,39*9,6 109,35+2,23*5,39
Zastavěná plocha 109,34 m2 121,37 m2 109,34 m2
-5-
= = =
109,34 m2 121,37 m2 109,34 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m 2,60 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 109,34*2,6 vrchní stavba: 109,34*5,62+2,23*5,39*2,86 zatřešení: 109,34*1,3/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
284,28 m3 648,87 m3 71,07 m3 1 004,22 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,80
121,37 m2 340,05 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Stavba byla evidentně stavěna svépomocí a po delší dobu. Kolaudace neodpovídá stáří objektu. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: 0,90 -6-
č. III III III II I III
Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
III I
0,01 -0,10
III
0,85
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,90 = 0,635 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I II II II II III II
-0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,635 * 0,970 * 0,850 = 0,524
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m3 * 0,524 = 1 919,41 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 919,41 Kč/m3 * 1 004,22 m3 = 1 927 509,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 927 509,91 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -2 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 8% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2980 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,2980 8,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2980 8,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.194 168/5
Pozemky - zjištěná cena
105,29 42,12
Výměra [m2] 134,00
Jedn. cena [Kč/m2] 105,29
Cena [Kč] 14 108,86
677,00
42,12
28 515,24 42 624,10
=
-8-
Upr. cena [Kč/m2]
42 624,10 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 927 509,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 927 509,90 Kč
2. Ocenění pozemků 42 624,10 Kč
2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem
42 624,10 Kč
Celkem
1 970 134,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 970 134,- Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 927 509,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 927 509,90 Kč -9-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
42 624,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
42 624,10 Kč
Celkem
1 970 134,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 970 134,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesáttisícjednostotřicet Kč
- 10 -
1 970 130,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 500.000,- Kč - CAPITAL - STAR s.r.o., Rozkošská 568, Šeberov, 149 00 Praha, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 21.900,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Prodej dvougeneračního rodinného domu 6+2 ve Velešíně - Nádraží. Zastavěná plocha 115 m2, zahrada 781 m2. Dům v původním, udržovaném stavu, celkově podsklepen s garáží. 1. NP: byt 3+1, 2. NP: byt 3+1, vlastní vchody, pouze společná chodba. Zplynovací kotel na TP. Na zahradě zahradní domek, kůlna, udírna. Klidné místo nedaleko přírody. Velešín cca 1,5 km. Požadovaná cena 2.200.000,- Kč včetně provize.
- 11 -
Rodinný dům se zahradou se nachází v Dolním Třeboníně. Celkový pozemek činí 534 m2, zastavěná plocha 89 m2. Jedná se o bytovou jednotku 5 +kk se dvěma koupelnami, lze také využít jako dvougenerační dům se 2 byt. jednotkami. V přízemí se nachází obývací pokoj (komín, možno instalovat krbová kamna) propojený s kuch.koutem vybaveným kuch.linkou se spotřebiči a výstupem na terasu orientovanou na jih, dále ložnice, koupelna se sprch. koutem, samostatné WC, komora a spižírna. V 1. patře jsou 3 obytné pokoje, koupelna s vanou a toaletou, balkon a galerie vhodná k relaxaci, odkud je přístup na prostornou půdu, která slouží jako úložný prostor. Dům je ve družstevním vlastnictví, do osobního vlastnictví bude převeden v roce 2022. Zbývá doplatit úvěr obci cca 804.000,- Kč včetně úroku v měsíčních splátkách do roku 2022, nebo doplatit jednorázově poníženou částku o úrok v termínu fixace.Příští termín červen 2017. Měsíční splátka úvěru činí cca 8600,- měsíčně včetně fondu oprav.Velmi výhodná investice! V obci je škola, školka, veškerá občanská vybavenost, dobré autobusové spojení do Č.Budějovic i do Č.Krumlova. Velmi příjemné a klidné bydlení v blízkosti přírody, cyklostezek. Vhodný pro rodinu s dětmi. Družstvo se stará o veškerou údržbu domu a jeho okolí. Požadovaná cena 1.989.000,- Kč včetně provize.
- 12 -
prodej rohového rodinného dvoupodlažního domu v klidné části obce Zlatá Koruna,umístněném na východním svahu Vltavského údolí ve starší zástavbě. Možná i výměna +doplatek za menší byt v Č.Krumlově.V přízemí se nachází podsklepená chodba,potom koupelna s vanou,obývací pokoj a částečně zrekonstruovaná kuchyň se sporákem na propanbutan,v první patře pak dvě ložnice.3+1 lze poměrně snadným zásahem,odstraněním příček,předělat na prostorné 2+0.Kamenné základy jsou historického původu,zdi cihlové,suché.Dům prošel přibližně před třemi lety poměrně rozsáhlou rekonstrukcí.Nová krytina střechy,přelaťování,nový komín,odpady,rozvody elektřiny,ústředního topení a vody.V dohledné době by měla být zavedena obecní kanalizace,do té doby se užívá septik.Plyn je do domu zaveden,ale nevyužit.Okna původní,dřevěná,špaletová v dobrém stavu.Orientace jihovýchodní.K nemovitosti náleží samostatně stojící garáž (16m²) s montážní jámou a dvěma skládky(původně prádelna a dřevník.),na ní navazuje menší zahrada(169m²) s dílnou a letním posezením s krbem.Přes cestu je pak ve svahu umístněná větší terasovitá zahrada (345m²) s velkou dřevěnou kolnou,plodícími stromy a nedostavěným altánem.Dům je vhodný jak k trvalému bydlení,tak i k rekreaci. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč včetně poplatků a právního servisu.
- 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí nadstandardní velikost objektu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 v SJM Josefa a Ludmily Gajdošových na nemovitosti stanovuji na 950.000,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 ve vlastnictví Ludmily Gajdošové na nemovitosti stanovuji na 950.000,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 5.8.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18.
- 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3473-296/2013 znaleckého deníku.
- 15 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 184 ze dne 8.7.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -