Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 389-102/2013
NEMOVITOST:
Objekt individuální rekreace, Chata č.e. 54 a pozemky p.č. 358/3 a p.č.358/5 k.ú.Chřešťovice, obec Albrechtice nad Vltavou, okr. Písek
Adresa nemovitosti:
Chřešťovice 54 / 54, Albrechtice nad Vltavou – Chřešťovice
Katastrální údaje:
Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, kód k.ú. 654442, LV 301
Ostatní stavby: Pozemky:
st. 164, 358/3, 358/5
Vlastník stavby:
Eva Slaninová, U Akademie 373/7, 17000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
Eva Slaninová, U Akademie 373/7, 17000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 581/13/U 02-029, 29.7.2013 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4
Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ:
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 20 stran
V Jemnici, dne 13.9.2013
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni 13.09.2013 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 13.9.2013
330 000 Kč
Datum zpracování :
13.9.2013
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOST stavba dokončena v r. 1974 Rekonstrukce:
celková
změna stavby v r. dílčí
střecha
rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
ostatní nákupní zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda
/ elektro
/ kanalizace / plyn
volný objekt
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
okrajová část – ostatní
Počet obyvatel:
841 (setrvalý stav)
Stavebně technický stav stavby:
neudržovaná - k částečné rekonstrukci
Vytápění:
lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ
garsoniéra
PP RD Obytná/ Nebyt. m2
Garáž
Pozemky výměra
OP
ZP
Rozestavěnost
ks
m2
m3
m2
%
42 / 0
0
543
0
40
100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
-2-
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou
NE NE NE RIZIKO
Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
RIZIKO
Věcná břemena a obdobná zatížení:
NE
Bez věcných břemen
ANO Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 29.7.2013; 2. Výpis z KN , podle LV č. 301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, okr. Písek, vyhotovený KÚ pro kraj Jihočeský, KP Písek ze dne 10.6.2013; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Chřešťovice. ze dne 10.6.2013 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Chřešťovice., zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené sousedkou při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 13.9.2013; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém (znalci nebylo umožněno nahlédnutí dovnitř nemovitosti); ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 13.9.2013; Místní šetření (zaměření, fotodokumentace, popis) proběhlo pouze z venku, z důvodu nekomunikace povinného nebyla znalci umožněna prohlídka nemovitosti zevnitř, tudíž jsou některé skutečnosti, týkající se interiéru ( vybavení, technický stav, VÝMĚRY atd.) pouze odhadnuty a tato skutečnost bude zohledněna v rekapitulaci posudku.
Charakteristika obce
Chřešťovice je osada, která je nejsevernější částí Albrechtic nad Vltavou cca 8km od nich a leží v okrese Písek. Albrechtice jsou tvořeny osadami (Albrechtice nad Vltavou, Hladná, Chřešťovice, Jehnědo, Údraž a Újezd). Dnes v Albrechticích a přilehlých osadách žije celkem 841 obyvatel. -3-
Chřešťovicemi prochází silnice II. Třídy č. 138. Za základním občanským vybavením je nutno dojíždět do 8km vzdálených Albrechtic nad Vltavou ( je zde mateřská a základní škola, pošta, zdravotnické zařízení). Albrechtice mají vybudovaný vodovod a kanalizaci ZP chybí. Veškerá ostatní občanské vybavení (školy, zdravotnictví, ochody, služby a zaměstnání), lze dojíždět do samotného okresního města Písek, které je od Chřešťovic vzdálené cca 12km. Poloha nemovitosti
Oceňovaná chata se nachází v kú. Chřešťovice kousek od osady Chřešťovice v chatové zástavbě nedaleko řeky Vltavy. Oceňovaná chata se nachází mezi několika dalšími rekreačními objekty. V přímé blízkosti je tok řeky Vltavy a do osady Chřešťovice je to cca 1,5km. Okolo chaty jsou lesy. Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází u domu.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Rekreační chata o předpokládané vel. 2+1 se nachází v osadě Chřešťovice, která je součástí Albrechtic nad Vltavou. Chata byla postavena v roce 1974 tradiční metodou. Nachází se na pozemku p.č. st. 164 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 53m2. Jelikož prohlídka proběhla bez přítomnosti majitele, nejsou známy dosavadní rekonstrukce. Z vedlejších staveb je zde malá dřevěná bouda na dřevo, dále jsou to venkovní úpravy minimálního rozsahu a trvalé porosty. Chata má jedno NP a obytné podkroví je podsklepená a má sedlovou střechu. Příjezd k chatě je po zpevněné komunikaci. K chatě náleží dva pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění. Jsou to pozemky p.č. 358/3 vedený jako trvalý travní porost o výměře 47m2 a pozemek p.č. 358/5 vedený jako trvalý travní porost o výměře 443m2. Oba pozemky leží v těsné blízkosti chaty.
Druh stavby - účel využití
Oceňovaná chata byla postavena v roce 1974. Stavba je určena k rekreaci či víkendovému bydlení.
Dispoziční řešení
Jedná se o rekreační objekt určen k víkendovému odpočinku. Dispoziční řešení chaty není přesně známo, jelikož nebyla umožněna vnitřní prohlídka. Z venkovní prohlídky je zřejmé, že se jedná o přízemní, podsklepenou chatu s obytným podkrovím. V 1.PP je sklep v 1.NP je předpoklad místností kuchyně, pokoj, záchod, veranda a venku je napojena venkovní terasa. V podkroví je umístěna pravděpodobně spací místnost.
Popis tech. stavu stavby
Rekreační chata č.e. 54 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří 39 let. Veškeré informace byly zjištěny ze zaslané dokumentace státním okresním archívem v Písku, na který odkázal stavební úřad v Písku, který žádné podklady nenašel. Část informací byla sdělena sousedkou z chaty č.e.56. V současné době je technický stav následující: Sklep je kamenný, první patro zděné a podkroví dřevěné, stropy dřevěné, střecha domu je sedlová pokrytá eternitem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, na domě je z části vápenná omítka, břizolit a z části kamenný obklad, okna dřevěná dvojitá, vchodové dveře jsou hladké dřevěné, do sklepa dřevěné svlakové, schody do 1.PP betonové do podkroví dřevěné. Kanalizace svedená do vlastní jímky. Chata je vytápěna kamny na tuhá paliva, dům je napojen z inž. sítí na elektroinstalaci 220, ZP chybí. Voda braná z cizí studánky. Bližší popis konstrukcí chaty a vybavení č.e. 54 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) chaty. Chata je v udržovaném dobrém stavu.
Příslušenství stavby
K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží, vedlejší stavby, venkovní úpravy, přípojky a pozemky. Z vedlejších staveb je to dřevěná bouda určená ke skladování dřeva, která je však ve velmi špatném stavu, nemá základy a tudíž se v ocenění nezohlední. Z venkovních úprav jsou to pouze nevýznamné zpevněné plochy a chodníčky a venkovní schody, chybí jakékoliv oplocení. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty, které by stály za zmínku. Z pozemků se jedná o pozemek p.č. st. 164 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 53m2 na kterém je vystavěna oceňovaná chata, dále pozemek p.č. 358/3 vedený jako trvaný travní porost o výměře 47m2 a pozemek p.č. 358/5 vedený taktéž jako trvalý travná porost o výměře 443m2.
-4-
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy kamenné, zděné, dřevěné dřevěné dřevěný, sbíjený, střecha sedlová eternit pozinkovaný plech pravděpodobně nátěry a vápenné omítky vápenné, kamen a nátěry pravděpodobně chybí pravděpodobně dřevěné pravděpodobně dřevěné chybí dřevěná nezjištěno, neodhadnuto lokální na tuhá paliva 220 není studená z cizí studny chybí chybí pravděpodobně chybí pravděpodobně bez vybavení nezjištěno, neodhadnuto chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je pozemek p.č. st. 164 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 53m2 na kterém je vystavěna oceňovaná chata, dále pozemek p.č. 358/3 vedený jako trvaný travní porost o výměře 47m2 (tvoří s pozemkem pod chatou jednotný funkční celek = JFC) a pozemek p.č. 358/5 vedený taktéž jako trvalý travná porost o výměře 443m2 (Tvoří taktéž JFC). Tyto pozemky jsou takto zapsány v KN na LV č. 301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, okr.Písek. Všechny pozemky jsou ve svahu, pozemek pod chatou je však srovnán do horizontály pro výstavbu chaty. Napojeny jsou pouze na přípojku elektriky. Ostatní inženýrské sítě chybí. U pozemku se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemku je přístup pouze po nezpevněné polní cestě z Albrechtic nad Vltavou.
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 90,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek na 30,- Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, srážkami za nevhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.
-5-
Druh pozemku
Parcela č.
Výměra m2
Jednotková cena Kč/m2
Celková cena pozemku Kč
zastavěná plocha a nádvoří
st. 164
53
90
4 770
trvalý travní porost
358/3
47
30
1 410
trvalý travní porost
358/5
443
30
13 290
Celková výměra pozemků
543
Hodnota pozemků celkem
19 470
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) B) metody porovnávací tržní - tržní metoda přímého porovnání dle kritérií - stanovení obvyklé ceny Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají.
A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) a) Chata - rekreační
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a)
Pozemek p.č.164
b)
Pozemek p.č.358/3
c) Pozemek p.č.358/5
-6-
Ocenění nemovitosti: 1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) a) Chata - rekreační Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 4 074,00 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 5,7x2,1x2,2 =
26,33 m3
OP vrchní stavby: (5,7x6x1)+(6x(5,7-1,35)x1,5) = OP zastřešení: 3x2,5x6:2 =
73,35 m3
22,50 m3
Obestavěný prostor celkem: 122,18 m3 Kategorie stáří:
C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně
Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,80 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Životní prostředí a atraktivita oblasti: vhodná k rekreaci 2 IV 0,05 Přírodní lokalita: les i vodní plocha v místě 3 II 0,00 Poloha v zástavbě: bez vlivu, samoty 4 III 0,00 Dopravní dostupnost: bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 I -0,02 Hromadná doprava: špatná dostupnost 6 II 0,00 Parkovací možnosti: dobré 7 I -0,05 Obchod a služby (okolí nemovitosti): žádné 8 I 0,00 Sportoviště: žádné 9 II 0,00 Obyvatelstvo v okolí: bezproblémové okolí 10 III 0,00 Změny v okolí s ohledem na cenu nemovitosti: bez vlivu 11 II 0,00 -7-
Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P11 : -0,020 Index polohy IP = 1 - 0,020 =
0,980
Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1. np včetně A: Svislé konstrukce zděné, se střechou - krovem umožňujícím zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: rekreační chata 2 II -0,03 Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tloušťky 30 cm včetně 3 III 0,03 Střešní konstrukce: podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 II 0,00 Napojení stavby na sítě: elektrický proud, voda, žumpa (septik) 5 II -0,06 Vybavení: pouze wc suché nebo i mimo stavbu 6 II 0,00 Vytápění stavby: lokální vytápění 7 III 0,00 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 vč.): příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8 III 0,03 Výměra pozemků užívané se stavbou: nad 400 m2 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 III 0,85 Stavebně- technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V9: -0,030 Index konstrukce a vybavení IV = (1 - 0,030) x 0,850 x 0,80 =
0,660
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 0,980 x 0,660 = 0,614 Cena upravená: 2 501,44 Kč/m3 CU = IPC x I = 4 074,00 Kč/m3 x 0,614 = 3 3 Výpočet ceny: 2 501,44 Kč/m x 122,18 m = 305 625,94 Kč
Cena zjištěná: 305 625,94 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.164 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 841 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,5300 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 -8-
2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
-7
nejsou srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 164 Plocha: 53 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,5300 = 101,13 Kč/m2 Cena za parcelu: 101,13 Kč/m2 x 53 m2 = 5 359,89 Kč
Cena zjištěná: 5 359,89 Kč b) Pozemek p.č.358/3 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 841 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,5300 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
-7
nejsou srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 358/3 Plocha: 47 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,5300 x 0,4 = 40,45 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 40,45 Kč/m x 47 m = 1 901,15 Kč
Cena zjištěná: 1 901,15 Kč c) Pozemek p.č.358/5 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 841 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3650 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci
-7 -9-
Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 358/5 Plocha: 443 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,3650 x 0,4 = 36,09 Kč/m2 Cena za parcelu: 36,09 Kč/m2 x 443 m2 = 15 987,87 Kč
Cena zjištěná: 15 987,87 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) a) Chata - rekreační
305 625,94 Kč
Mezisoučet pro § 26:
305 625,94 Kč
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.164 b) Pozemek p.č.358/3 c) Pozemek p.č.358/5
5 359,89 Kč 1 901,15 Kč 15 987,87 Kč
Mezisoučet pro § 28:
23 248,91 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
328 870,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Třistadvacetosmtisícosmsetsedmdesát korun českých
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti (kdy v blízkém ani vzdálenějším okolí se podobné nemovitosti téměř neobchodují) byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (5) jako postačující a také bylo přihlédnuto k administrativní (nákladové) ceně a odborných znalostí znalce. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována - 10 -
jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Dobešice
995 000
64,00
465
Kč/m2 15 547
KC 0,62
Upravená cena Foto Kč/m2 9 639
Pěkná, zděná, třípodlažní chata, 64 m2, chatová osada nedaleko obce Dobešice, okr. Písek. K chatě náleží pozemek o rozloze 465 m2. Jedná se o klidnou osadu, sestávající z 25 chatek. Celý objekt je oplocen a zamyká se. Chata se nachází na konci osady, pozemek je tedy rohový a sousedí pouze s jednou chatkou, což nabízí klidné a příjemné trávení volného času pro budoucí majitele. Dispozici chaty tvoří nově zrekonstruovaný dřevěný přístavek, který slouží jako obývací pokoj. Z něj je vstup do ložnice s terasou. To se již nacházíme ve zděné části. Nad ložnicí je v podkroví další místnost. Do těchto prostor se vchází společným vstupem. Ve všech místnostech jsou nová okna - plastová + dřevěná. V přízemí chaty se nachází kuchyňka a WC se sprchovým koutem, rovněž i do těchto prostor je společný vstup. V chatě je zavedena voda i elektřina. Vytápění tuhými palivy, k ohřevu vody jsou používány 2 průtokové ohřívače, v kuchyňce a koupelně. Vaření na kombinovaném sporáku - PB lahve + elektrická trouba. Podlahové krytiny místností tvoří dlažba a koberce. Odpad je řešen septikem, na pozemku je vlastní studna, voda není pitná. Na zahradě je skleník a kolna na nářadí. Venkovní sklípek nabízí možnost různorodého využití. Obec Albrechtice nad Vltavou, kde najdete základní občanskou vybavenost, je vzdálena 11 km, okresní město Písek s plnou občanskou vybaveností vzdálen 12 km. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Taktéž menší rekreační chata bez zásadnějších vedlejších staveb, lepší venkovní úpravy; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a mnohem lepší vybavení; Stáří, technický stav - PODSTATNĚ lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku Stejně veliký pozemek; Možnosti parkování - Taktéž parkování pouze venku u chaty; Temešvár
48,00
682
335 000
6 979
0,91
6 351
Rekreační chata 2 + 1 ( 48 m2) Temešvár, okres Písek v chatové oblasti na levém břehu Orlické přehrady, 250 m od vody. Chata umístěna na okraji, navazuje na les, zděná, pro celoroční obývání, v přízemí vstup přes terasu do kuchyňky s jídelnou, navazuje na koupelnu a WC. První patro, obývací pokoj a balkon, v podkroví velká ložnice. Studna, domácí vodárna, septik, topení kamna na dřevo. Ohřev teplé vody bojler, koupelna sprcha a umyvadlo. Satelit, elektrický proud 220V. Střešní krytina eternit. Rok stavby 1985. Pozemek celý oplocen, zastavěná plocha 16 m2, pozemek celkem 682m2. Chata se prodává s kompletním vnitřním vybavením. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná chata bez vedlejších staveb; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - taktéž horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek; Možnosti parkování - Taktéž bez krytého parkování; Struhy
42,00
477
500 000
- 11 -
11 905
0,78
9 286
Krajní chatky na vlastním pozemku (477 m2) v chatové kolonii Vlastec - Struhy. K chatě udržovaná příjezdová cesta. V kolonii 20 oplocených chatek . Je dvou podlažní s podkrovní ložnicí, z obývacího pokoje velká terasa s výhledem do krajiny. Rozvod vody, odpady, elektrika 220W, vytápění krbem. V zahradě ovocné stromy a keře. Chatka je nedalo obce Vlastec ( 2 km ), kde je restaurace, obchod, vlakové nádraží a zastávka autobusu. Klidné prostředí, 1 km lesem je řeka. Velmi pěkná klidná lokalita 12 km od Písku. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - taktéž malá rekreační chata bez vedlejších staveb; Lokalita, prostředí - Podobná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení, lepší vybavení; Stáří, technický stav - O dost lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Srovnatelná velikost pozemku; Možnosti parkování - Taktéž bez krytého parkování; Temešvár
51,00
568
440 000
8 627
0,83
7 160
Zděná chata v klidné chatové osadě nedaleko obce Temešvár. Celková plocha nemovitosti je 568 m2. Chata se skládá ze 3 podlaží. V přízemí je kuchyně, místnost s WC, příprava na sprchový kout. V 1. patře je obývací pokoj s přímým vstupem na balkón a podkroví slouží jako ložnice. Součástí je zahrada o celkové ploše 551 m2. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Taktéž malá chatka bez dalších vedlejších staveb; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení, o něco lepší vybavení; Stáří, technický stav - O něco lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco větší pozemek; Možnosti parkování - Taktéž bez krytého stání; Albrechtice nad Vltavou
55,00
100
785 000
14 273
0,79
11 276
Rekreační chaty e. č. 22 (GPS: 49°14'32“, 14°21'20“) na levém břehu řeky Vltavy katastru obce Albrechtice nad Vltavou – Újezd. Konstrukčně se jedná o dřevostavbu na kameno-betonové podezdívce. Dřevěná rámová konstrukce je opláštěna dřevěným řezivem a vyplněna čedičovou vatou. V podezdívce je ukryt sklep – sklad potravin. Přízemí chaty je tvořeno vstupem, místností WC s umývadlem a velkou obývací místností s kuchyňkou a jídelním koutem. Obývacím pokoji je předložena prostorná terasa s výhledem na řeku. Podkroví tvoří jedna místnost – ložnice. Nabízená chata byla vystavěna a kolaudována v roce 1980. Umístěna cca 1,5 km pod vodním dílem Kořensko. Stavební parcela pod chatou je ve vlastnictví ČR – Povodí Vltavy. Příjezdová komunikace je částečně ve vlastnictví obce, další část v podílovém spoluvlastnictví majitelů jednotlivých chat a poslední část opět na pozemku Povodí Vltavy. Objekt je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, prodáván je i se zařízením a vybavením. Umístění chaty nabízí klid a pohodu v malebné jihočeské přírodě, rybaření, houbaření, cykloturistiku, vodní sporty atp. Chata je napojena na dodávku elektřiny, vodou je zásobována ze společné studny, odkanalizována do vybíracího septiku. Vytápění je zajištěno stáložárnými kamny na tuhá paliva. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Taktéž menší chata bez vedlejších staveb; Lokalita, prostředí - Stejná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení i vybavení; Stáří, technický stav - O hodně lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O dost menší pozemek; Možnosti parkování - taktéž bez krytého parkování;
Variační koeficient před úpravami:
28,37 %
Variační koeficient po úpravách:
Průměrná cena
20,30 %
8 742 Kč/m
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
42,00 m
Porovnávací hodnota
367 164 Kč
- 12 -
2
2
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rekreační chata č.e 54, včetně pozemků dle LV č.301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, okres Písek , může dosáhnout:
367.164,- Kč B) Cena nemovitosti celkem:
367.000,-Kč
slovy: třistašedesátsedmtisíckorunčeských (Kč) (Zaokrouhleno na tisíce Kč)
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňované garáže postavené na vlastním pozemku s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní.
A) Ocenění dle vyhlášky
329.000 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
367.000 Kč
Místní šetření (zaměření, fotodokumentace, popis) proběhlo pouze z venku, z důvodu nekomunikace povinného nebyla znalci umožněna prohlídka nemovitosti zevnitř, tudíž jsou některé skutečnosti, týkající se interiéru (vybavení, technický stav, VÝMĚRY atd.) pouze odhadnuty a tato skutečnost bude zohledněna při stanovení výsledné tržní ceny nemovitosti. Taktéž v tomto případě je brán větší zřetel na administrativní cenu Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - rekreační chata č.e 54, včetně pozemků dle LV č.301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, okres Písek na:
330.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: třistatřicettisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
- 13 -
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 29.7.2013
1
Výpis z KN , podle LV č. 301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice okr. Písek, vyhotovený KÚ pro kraj Jihočeský, KP Písek ze dne 10.6.2013
2
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Chřešťovice ze dne 10.6.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Chřešťovice s vyznačením polohy rekreační chaty
1
Fotodokumentace rekreační chaty ze dne 13.9.2013
2
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 389 -102/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 5.10.2013
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 14 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 29.7.2013
- 15 -
Výpis z KN , podle LV č. 301 pro obec Albrechtice nad Vltavou, k.ú. Chřešťovice, okr. Písek, vyhotovený KÚ pro kraj Jihočeský, KP Písek ze dne 10.6.2013
- 16 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Chřešťovice ze dne 10.6.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 17 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Chřešťovice s vyznačením polohy rekreační chaty
- 18 -
Fotodokumentace rekreační chaty ze dne 13.9.2013
Čelní pohled
Zadní pohled
Boční pohled
Boční pohled
Pozemek
Terasa – vstup
1.PP
Střecha - eternit - 19 -
- 20 -