ZNALECKÝ POSUDEK Č. 976/327/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - stavby rodinné rekreace č.e. 6501 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 112, a pozemků parc.č. St. 112 a 289/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 20780/12-40 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 8.11.2013.
Zhotovitel:
Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email:
[email protected]
Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 29.11.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.
V Praze dne 29.12.2013
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3
3.2.
Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4
3.3.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4
5.2.
Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.
Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9
7.2.
Rekreační chata č.e. 6501 s příslušenstvím.................................................................................... 10
7.3.
Pozemky .......................................................................................................................................... 12
7.4.
Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 13
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 15
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 17
8.
VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 17 8.1.
Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení ...... 17
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 21
8.3.
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 27
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 28
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 28
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 2 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 112, tj.: – stavba rodinné rekreace č.e. 6501 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 112, a pozemky parc.č. St. 112 a 289/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).
2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 112 pro k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov ALV: BLV:
FLV:
Adam Josef, Milánská 418, Horní Měcholupy, 10900 Praha; identifikátor: 590905/0774 Stavby: Způsob využití: Na parcele: Včelnička, č.e. 6501 rodinná rekreace St. 112 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. St. 112 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 289/5 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 289/5 83424 839 m
Výměra: 2 135 m 2 839 m
3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 3 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě
B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 29.11.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do den zpracování posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 4 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 112 ze dne 8.11.2013, k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 20780/12-40 ze dne 8.11.2013 Sdělení MěU Kamenice nad Lipou ze dne 6.12.2013; čj. 4064/2013/VŽP/Vo; vyřizuje: Ing. Karin Vovsová; o zaslání dokumentů, které se nachází v archivu úřadu kromě stavební dokumentace Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Včelnička – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Včelnička Informace získané při místním šetření mj. od obyvatele sousedního objektu Kolaudační rozhodnutí ze dne 6.1.1978, č.j. VÚP/77/78, ONV Pelhřimov (garáž) Kolaudační rozhodnutí ze dne 4.11.1988, č.j. 1221/88-No, MěNV v Kamenici nad Lipou (přístavba spíže, dřevník) Kolaudační rozhodnutí ze dne 20.9.1971, č.j. Výst./5023/71-Hl., ONV Pelhřimov (chata) Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 5 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 6 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 112 ze dne 8.11.2013 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 112 ze dne 8.11.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena a zahájena exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 7 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. K nemovitosti nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 8 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžnou rekreační chatu s pozemky a příslušenstvím, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Včelnička, která leží přibližně uprostřed mezi okresními městy Pelhřimov a Jindřichův Hradec, ve vzdálenosti cca. 35 km jihovýchodním směrem od Tábora v k.ú. Včelnička. Jedná se o malou klidnou obec ležící ve středně zvlněné turisticky a rekreačně atraktivní krajině, v okolí zástavby se rozkládají louky a rozsáhlé lesy, je zde i několik rybníků. Nemovitost se nalézá na jihozápadním okraji zástavby obce při málo frekventované silnici III. třídy v zástavbě rekreačních a chat a několika rodinných domů. V obci prakticky chybí občanská vybavenost, základní potřebná je k dispozici ve 3 km vzdálené obci Kamenice nad Lipou, veškerá pak ve 22 km vzdálených městech Pelhřimov a Jindřichův Hradec. Lokalita je obtížně dostupná osobní dopravou, v obci je zastávka autobusů a také železniční zastávka (1 km), nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Obcí prochází silnice II. třídy spojující obce Kamenice nad Lipou s obcí Černovice a dále vede až do Tábora. Při východním okraji obce vede silnice I. třídy č. I/34 spojující dálnici D1 (exit 90 – Humpolec), Pelhřimov a Jindřichův Hradec. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici a na pozemku majitele. Z inženýrských sítí jsou v místě pravděpodobně k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR K ód ok res u CZ0633
Náz ev obc e V č elnič k a
K ód obc e 549002
S právní obvod 1 6110
2 1
3 1
4
5
6
394,7103 188 123
7
8
62
79
9 0
10 11 12 13 0
0
0
1
Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 9 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
7.2. Rekreační chata č.e. 6501 s příslušenstvím Jedná se o zděnou rekreační chatu s 1NP a podkrovím, která byla zkolaudována v roce 1971. V roce 1988 byla zkolaudována přístavba spíže. Chata má nová plastová okna, napojena je pravděpodobně na elektřinu a vodu z vlastní kopané studny. Na pozemku u chaty se nachází zděná garáž a dřevěná kůlna. Pozemek je mírně svažitý, oplocený, udržovaný s ovocnými a okrasnými porosty. Vstup a vjezd na pozemek je ze zpevněné veřejné komunikace brankou či bránou, parkování je tak možné na pozemku a v garáži pro 1 vozidlo. Na sousedním pozemku se nachází obdobná rekreační chata, přes ulici se naproti nachází rozestavěná novostavba rodinného domu. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí rok 1971, přístavba v r. 1988 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový či pultový (přístavba), krov dřevěný Krytina střechy: vlnitá plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu – částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břízolitová, dřevěný obklad štítu domu Vstupní dveře do objektu: dřevěné Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěn Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka se sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nezjištěno Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 10 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.
Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty č.e. 6501 Podlaží
Výpočet
1.NP
6,8*6,1+2,2*6,5+4,2*2,2 6,8*6,1 - nadezdívka
podkroví
Konstrukční výška 2,8 m 1,2 m
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor 2
65,02 m 2 41,48 m
6,8*6,1*2,8*0,5 - sedlová střecha
58 m
Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží Informativní odhad vnitřních výměr místností rekreační chaty č.e. 6501 Podlahová Podlaží Místnost plocha vnitřní výměra - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP 45,51 1.NP Započitatelná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,6 x zastavěná plocha podkroví 24,89 podkroví Započitatelná plocha podkroví
3
182 m 3 50 m 3
290 m
3
2
65 m 2 107 m
Zohledněno 100%
Započitatelná plocha 45,51 m
2
2
45,51 m 100%
Celková započitatelná plocha
24,89 m
2
2
24,89 m
70,40 m
2
Stáří a stavebně technický stav Objekt byl zkolaudován v roce 1971, kolaudace přístavby spíže proběhla v r. 1988. Objekt je dle ohledání z veřejně přístupných míst v původním stavu, v nedávné době byla vyměněna okna za plastová. Jiné stavební úpravy nebyly zjištěny. V současnosti je také okenní otvor ve štítu objektu zakrytý fólií. Stav objektu posuzuji spíše jako nevalný, vybavení předpokládám podstandardní. Při místním šetření nebyly zjištěny žádné viditelné statické poruchy. Příslušenství -
Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f) g)
-
Přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda ze studny, odkanalizování do jímky Oplocení – z pletiva s kovovými sloupky Jímka - betonová Vstupní branka a vjezdová brána – kovové konstrukce s výplní z pletiva Zpevněné plochy – betonové před vstupem a před garáží Venkovní schodiště – betonové (vstup do objektu) Přístřešky – dřevěné v severní části pozemku parc.č. 289/5
Garáž – jedná se o zděnou garáž obdélníkového tvaru se sedlovou střechou, plechovou vlnitou krytinou, která stojí v severní části pozemku parc.č. St. 112. Fasáda je břízolitová, štít obložený dřevem, vjezdová vrata plechová, dveře plechové, okno jednoduché ve štítu, zavedena je pravděpodobně elektřina. Stav objektu je původní nevalný, kolaudace proběhla v roce 1978.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 11 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Podlaží
Výpočet
1.NP
6,35*5,95
zastřešení
6,35*5,95*2,1*0,5 - sedlová střecha
Obestavěný prostor -
Zastavěná Obestavěný plocha prostor 2 3 37,7825 m 91 m 40 m
3
130 m
3
Kůlna – Jedná se o dřevěnou kůlnu obdélníkového tvaru pravděpodobně bez základů, se sedlovou střechou, dřevěnými dveřmi a jednoduchými okny, stojí v západní části pozemku parc.č. 289/5. Vnější povrchy jsou dřevěné s nátěrem, stav objektu je však nevalný, stáří odhaduji obdobné jako u rekreační chaty. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 2,2*2 2,1 m 4,4 m 9 m zastřešení
3 m
3
13 m
3
2,2*2*1,5*0,5 - sedlová střecha
Obestavěný prostor -
Konstrukční výška 2,4 m
Studna – kopaná, nachází se v jihovýchodní části pozemku parc.č. 289/5, bez ručního čerpadla, pravděpodobně s elektrickým čerpadlem.
7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 112 a 289/5, které jsou zapsané na LV č. 112 ze dne 8.11.2013 pro k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné především na vlastním pozemku. Přístup je po zpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc.č. 289/11 (ostatní komunikace, vlastník: obec Včelnička). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc.č. St. 112: 289/5 parc.č. 289/5: St. 112, 289/4, 289/9, 289/10, 289/11 Pozemek parc.č. St. 112 2 Pozemek s výměrou 135 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, je převážně zastavěn rekreační chatou č.e. 6501 a garáží. Zbývající část pozemku tvoří nádvoří. Pozemek je pravděpodobně napojen na elektřinu a vodu ze studny. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 12 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Pozemek parc.č. 289/5 2 Pozemek s výměrou 839 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, slouží jako zahrada k rekreační chatě. Pozemek má převážně travnatý povrch s ovocnými a okrasnými porosty, je oplocený, udržovaný, svou jižní stranou sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací parc.č. 289/11. Na pozemku se také nachází kopaná studna, dřevěná kůlna a přístřešky. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Včelnička se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BV – plochy bydlení – v rodinných domech – venkovské“.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 13 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Charakteristika ploch Jedná se zejména (ale nejen) o historickou zástavbu na níž navazující zastavitelné plochy, ve kterých je záměrem umožnit širší způsob využití, včetně výstavby nových rodinných domů. Širší způsob využití uvnitř těchto ploch nesmí negativně ovlivňovat hlavní využití těchto ploch, tj. bydlení. Jedná se o plochy, jejichž účelem je zkvalitňovat a rozvíjet stávající využití a stavby s ohledem a respektováním hlavního využití a označovaných kódem BV. Hlavní využití (převažující účel využití) Hlavním využitím těchto ploch je bydlení v kvalitním prostředí, umožňující nerušený a bezpečný pobyt a každodenní rekreaci a relaxaci obyvatel. Jedná se o bydlení v klidném a čistém prostředí využívající ale také respektující hodnoty území. Přípustné využití · bydlení - umisťování staveb rodinných domů respektující hodnoty území, s možností odpovídajícího zázemí (např. sady, užitkové zahrady) a též je možný chov drobného domácího zvířectva pouze však pro vlastní potřebu - samozásobitelství (např. drůbež, králíci), - dále je možno umisťovat stavby nebo zařízení (a provádět s nimi související terénní úpravy), bezprostředně související s bydlením, sloužící výhradně pro vlastní potřebu a nesnižující kvalitu prostředí pro bydlení (např. dílny, stavby pro hospodářská zvířata pro samozásobitelský chov, bazény, skleníky, pařeniště); toto využití (resp. stavby a zařízení) vytváří nezbytné zázemí pro typické venkovské bydlení a souvisí s životem a stylem života na venkově; - přípustné jsou jen takové stavby a zařízení (resp. využití), pro které není nutné vyhlásit ochranné pásmo, tzn. toto využití svými negativními vlivy nesmí překračovat limitní hodnoty stanovené zvláštními právními předpisy za hranicí pozemku určeného k jeho realizaci; pokud by se tak stalo, stává se toto využití nepřípustným, · rekonstrukce stávajících staveb pro bydlení, · veřejná prostranství, · občanské vybavení náležející do veřejné infrastruktury, · zeleň (s upřednostněním původních druhů) – např. veřejná, izolační, zahrady, sady, · shromažďovací místa pro tříděný komunální odpad (např. papír, sklo, pet lahve) pouze pro místní účely, · dopravní a technická infrastruktura související s přípustným nebo podmíněně přípustným využitím zejména bydlením (např. chodníky, zpevněné pozemní komunikace, vodovody, kanalizace, stavby a zařízení pro zneškodňování odpadních vod (do doby vybudování veřejné kanalizace včetně centrální čistírny odpadních vod), trafostanice, energetická vedení, komunikační vedení), · garáže, odstavná a parkovací stání pro potřeby vyvolané přípustným nebo podmíněně přípustným způsobem využití, jejichž umístění musí být vždy řešeno jako součást stavby, popř. umístěných na pozemku stavby.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 14 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Podmíněně přípustné využití · podnikatelská činnost např. nerušící výroba a služby charakteru drobné (např. prodej potravin a drobného zboží, krejčovství, kadeřnictví, zahradnictví, spravování obuvi, ubytovací služby), která doplňuje venkovské bydlení, a další obdobná podnikatelská činnost, a to pouze za podmínek, že toto využití (zejména svým provozováním a technickým zařízením) a jeho důsledky nenaruší životní prostředí a zdraví a zejména své okolí a užívání staveb a zařízení ve svém okolí nebude nadměrně obtěžovat nebo ohrožovat (např. škodlivými exhalacemi, hlukem, teplem, otřesy, vibracemi, prachem, zápachem, znečišťováním ovzduší, vod a půdy, světelným znečištěním zejména oslňováním, zastíněním) anebo tyto negativní jevy vyvolávat, a nesníží významně kvalitu prostředí souvisejícího území, · penzion a to pouze při prokázání souladu s hlavní využitím plochy tj. bydlením (tzn. nebude snižovat kvalitu prostředí pro bydlení a pohodu bydlení), a zejména splnění níže uvedených požadavků na garáže, odstavná a parkovací stání. Nepřípustné využití · každé využití, které by bylo v rozporu s hlavním využitím plochy nebo by mohlo narušit pohodu bydlení a kvalitní prostředí pro bydlení (např. škodlivými exhalacemi, hlukem, teplem, otřesy, vibracemi, prachem, zápachem, znečišťováním ovzduší, vod a půdy, světelným znečištěním zejména oslňováním, zastíněním) anebo toto narušení vyvolávat, zejména: - stavby pro rodinnou rekreaci, - stavby pro obchod, které překročí místní význam zejména obsahující celkovou prodejní plochu větší než 1000 m2 (například velkoprodejny, nákupní střediska, obchodní domy), - stavby pro výrobu a skladování a stavby zemědělských staveb (zejména pojatých ve velkém objemu, které by přinesly do území nadměrné zatížení negativními vlivy včetně související dopravy), mimo uvedených jako přípustné, popř. podmíněně přípustné, - dále např. autoservisy, čerpací stanice pohonných hmot, myčky, diskotéky, garáže pro nákladní automobily, hromadné a řadové garáže, autobazary, stavby pro shromažďování většího počtu osob. Podmínky prostorového uspořádání Je nutno zohlednit hodnoty území zejména H1, H2, H3. Mimo zastavěné území je stanovena maximální rozloha na jeden stavební pozemek pro jeden rodinný dům 0,12 ha. Nové stavby musí respektovat výškovou hladinu okolní zástavby a nesmí vytvářet výraznou pohledovou dominantu v území, doporučujeme přizpůsobení architektuře budov zařazených jako hodnoty území a nesmí rušit základní členění průčelí a jeho významné detaily. Stavby mohou mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví. Počet podzemních podlaží není omezen. Při rekonstrukci stávajících vícepatrových budov tato podmínka neplatí.
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.
7.6. Shrnutí Adresa: okres Pelhřimov, obec Včelnička č.e. 6501 Nemovitost:
zděná rekreační chata s pozemky a příslušenstvím
Dispozice: Podlažnost:
neznámá 1NP + podkroví
Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
3
290 m 2 70,40 m
Stav:
pravděpodobně nevalný
Vybavení: pravděpodobně podstandardní garáž, kůlna, studna, venkovní Příslušenství: úpravy 2 Výměra pozemků: 974 m 2 Zast. plocha 1.NP: 65 m
Stránka 15 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o dostatečně veliký pozemek dle územního plánu určený k zástavbě rodinným domem k bydlení o klidná lokalita vhodná k rekreaci Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o neúplné inženýrské sítě – v místě není možnost napojení na kanalizaci a plyn o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 16 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rekreační chatě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 17 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Včelnička na serveru www.sreality.cz: byla nalezena 1 nemovitost s nabídkovou cenou 269.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce celkem 5 nemovitostí od 269.000 Kč do 2.650.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Včelnička a okolí do 5 km od obce na serveru www.reality.cz: byla nalezena pouze 1 nemovitost s nabídkovou cenou 1.490.000 Kč. V regionu vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká, v okolí je nedostatek pracovních příležitostí, velká okresní a krajská města se nachází ve větší vzdálenosti od nemovitosti. Nemovitost je v nevalném stavu, obchodovatelnost proto posuzuji jako nevalnou. Obdobných nemovitostí existuje velké množství, na venkově v malých obcích je hodně opuštěných domů a chat, které jsou čím dál hůře obchodovatelné. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 18 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost
Reprezentant č. 1
Nemovitost:
zděná chata s pozemky a příslušenstvím
zdě zděná chata s pozemky a př příslušenstvím
chata s pozemky a příslušenstvím
chata s pozemky a příslušenstvím
chata s pozemkem a příslušenstvím říslušenstvím
chalupa s pozemkem a příslušenstvím
Adresa:
Včelnička
Benešov
Ondřejov
Dubovice
Hodějovice ějovice
Moraveč
Zdě Zděná chata na pozemku 586 m2. V 1.NP obytná místnost, kuchy kuchyň, ložnice a koupelna, ve 2.NP hlavní obytná místnost s kuch. koutem, v podkroví 2 ložnice. Voda veř veřejný vodovod a studna, kanalizace. Na udržované zahrad zahradě bazén 5,5 x 3,7 m. Chata se prodává kompletn kompletně zařízena.
Chata po rekonstrukci izolace, betonový věnec, střecha, nátěr. V 1.NP je obývací prostor s kuchyní, v podkroví ložnice a balkon. K chatě náleží přístřešek pro auto, kůlna, suché WC a umývací kout sprcha. V chatě je elektřina, teplo je zajištěno krbovými kamny. Studna je asi 20 m a je pitná.
Chata 2+kk na pozemku 412 m2, zastavěná plocha 25 m2 + navazující garáž. Dispozice: 1.PP - sklep. 1.NP – obytná kuchyň, koupelna (sprchový kout, WC). Podkroví – ložnice. Topení lokální na TP. IS: elektro, septik, vodovod. Chata má novou střechu.
Zděná ěná podsklepená chata na vlastním pozemku. V suterénu prostor na garážování a sklepy. epy. V patře pat zastřešená řešená terasa, obytná místnost, kuchyně a sociální zařízení řízení (WC a sprchový kout). V podkroví 2 samostatné ložnice a lodžie.
Rekreační chalupa skládající se ze 2 místností s klenutými stropy, toalety, koupelny s vanou, kůlny, dřevníku a garáže. Objekt má 1NP s možností vybudovat další 3 pokoje na půdě včetně terasy nad garáží. Pozemek má výměru 709 m2. Kolaudace proběhla v r. 1976, rekonstrukce a přístavba v r. 1982.
zděné 4+1+kk 1NP + 2NP + podkroví 586 nezjištěn 31 75
zděné / dřevěné 2+kk/B 1NP + podkroví 300 nezjištěn 30 45
zděné 2+kk sklep + 1NP + podkroví 412 nezjištěn 25 43
zděné 3+1/L 1PP + 1NP + podkroví 269 nezjištěn 62 85
zděné 1+1/G 1NP + půda 709 nezjištěn 88 64
1 490 000
569 000
590 000
590 000
699 000
19 867
12 644
13 721
6 941
10 922
Reprezentant č. 2
Reprezentant č. 3
Reprezentant č. 4
Reprezentant č. 5
Fotografie:
Stručný popis:
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:
x
zděné neznámá 1NP + podkroví 974 290 65 70,40
Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:
Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
okraj obce Včelnička
obdobná
na samotě
obdobná
na samotě
obdobná
1,00
1,05
1,00
1,10
1,00
Stránka 19 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny mírně svažitý, udržovaný, 974 m2
K2 - Pozemek: K3 - Stav:
pravděpodobně nevalný
K4 - Vybavení, příslušenství:
podstandardní / garáž, kůlna, studna
K5 - Velikost nemovitosti:
1NP + podkroví, ZP = cca. 70 m2
K6 - Napojení na sítě (přípojky):
E, V - ze studny
K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:
v exekuci využitelné i k bydlení
Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:
menší výměry 1,06 střední 0,85 standardní, bez vedl.st. 0,85 více podlaží 1,02 E, V, K 0,98 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 i k bydlení 1,00
menší výměry 1,09 střední 0,90 podstandardní 1,00 menší objekt 0,95 E, studna 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 pouze k rekreaci 1,05
menší výměry 1,10 nevalný 1,00 podstandardní 1,00 větší objekt 1,05 E, studna 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 pouze k rekreaci 1,00
menší výměry 1,04 nevalný 1,00 podstandardní 1,00 obdobná 1,00 E, studna 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 i k bydlení 1,00
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
9 648
11 559
10 491
9 478
7 540
9 172
679 235
813 755
738 582
667 263
530 834
645 741
Statistické údaje a stanovení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
679 235 94 769 530 834 584 466 679 235 774 004
Maximální upravená cena [Kč]:
813 755
Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:
650 000
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
menší výměry 1,07 střední 0,90 standardní / garáž 0,90 menší objekt 0,94 E, V 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 pouze k rekreaci 1,05
Stránka 20 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu
ANO stavba je dokončena
8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 6501 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 21 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 6501 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):
Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 42 let 3 3 178,- Kč/m
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,8*6,1+2,2*6,5+4,2*2,2 podkroví: 6,8*6,1 Název podlaží 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 2 65,02 m 2 41,48 m
2
= =
65,02 m 2 41,48 m
Konstrukční výška 2,80 m 1,20 m
Obestavěný prostor 1.NP: (6,8*6,1+2,2*6,5+4,2*2,2)*(2,80) podkroví: (6,8*6,1)*(1,20+2,8*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
3
= = =
182,06 m 3 107,85 m 3 289,91 m
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) Kůlna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: 0,80
č. II
Vi typ A
II V III II III II IV
0,00 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,04
III I III
0,03 -0,15 0,85
č. III IV II
Pi 0,00 0,05 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,680 i=1
Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 22 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby 8. Sportoviště - v místě - přístupné veřejnosti - antukové kurty 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III II II II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II I
0,00 -0,05
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,070 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,680 * 1,070 * 0,850 = 0,618 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 178,- Kč/m * 0,618 = 1 964,- Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 964,- Kč/m * 289,91 m = 569 383,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
569 383,24 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 35 let 3 1 633,- Kč/m
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,35*5,95 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 2 37,78 m
Obestavěný prostor 1.NP: (6,35*5,95)*(2,40) zastřešení: 6,35*5,95*2,1*0,5 Obestavěný prostor - celkem:
=
37,78 m
2
Konstrukční výška 2,40 m
3
= = =
90,68 m 3 39,67 m 3 130,35 m
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou –
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
č. I
Vi typ A
Stránka 23 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80
II II II II I III
0,00 0,00 -0,02 -0,01 -0,10 0,85
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,80 = 0,592 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 1,070 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,592 * 1,070 * 0,850 = 0,538 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 1 633,- Kč/m * 0,538 = 878,55 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 878,55 Kč/m * 130,35 m = 114 518,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
114 518,99 Kč
1.2.2. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 6,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + = * * * =
9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 0,8500 2,3130 1,2190 58 333,61 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 42 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 58 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 42 / 100 = 42,000 %
-
24 500,12 Kč
Studna - zjištěná cena
=
33 833,49 Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 24 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu + 125 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: + 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. + 109,25 % Úprava cen celkem: 125% + -7% * (100 % + 125%) Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1. 1,2190 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1460 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,2190 109,25 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2190 109,25 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 112
Upr. cena 2 [Kč/m ] 191,59 76,63
Výměra 2 [m ] 135,00
Jedn. cena 2 [Kč/m ] 191,59
Cena [Kč] 25 864,65
839,00
76,63
64 292,57 90 157,22
289/5
Pozemky - zjištěná cena
=
90 157,22 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Kč 2 m 2 m Kč * =
90 157,22 974 90 8 330,75 0,065 541,50 541,50 Kč
Stránka 25 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 6501 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna 1. Ocenění staveb celkem
569 383,20 Kč 114 519,- Kč 33 833,50 Kč 717 735,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
90 157,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
90 157,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
541,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
541,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
808 434,40 Kč
808 434,40 Kč
808 430,- Kč
slovy: Osmsetosmtisícčtyřistatřicet Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 26 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
650 000 Kč 808 430 Kč
I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 112, tj.: - stavba rodinné rekreace č.e. 6501 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 112, a pozemky parc.č. St. 112 a 289/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Včelnička, obec Včelnička, okres Pelhřimov. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -
Garáž, Kůlna, Studna, Venkovní úpravy
III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 29.11.2013, částkou ve výši:
650 000,- KČ slovy: Šestsetpadesáttisíc korun českých
IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
V Praze dne 29.12.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 27 z 28
Znalecký posudek č. 976/327/2013
Stanovení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 976/327/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 327 - 2013.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 112 ze dne 8.11.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 29.11.2013
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 28 z 28
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 112
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapa oblasti
Letecká fotomapa – chata č.e. 6501 s pozemky a příslušenstvím
Umístění nemovitosti v rámci obce Včelnička
GPS: 1) 49°18'12.38"N, 15°02'10.07"E
Umístění nemovitosti v rámci obce a okolních obcí
Umístění nemovitosti v rámci regionu
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti
Pohledy na rekreační chatu a příslušenství z ulice
Pohledy na rekreační chatu a příslušenství z ulice
Zpevněná příjezdová cesta