ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2165 – 262 / 2013 dle Usnesení þ.j. 067 EX 125977/08-53
Objednavatel: Sídlo: Iý:
Zhotovitel: Sídlo: Iý:
mail: Zpracovatelé:
Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected] Ing. Marek ěezníþek, Ing. Milan Bálek
Úþel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 125977/08-53 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 18.04.2013.
Posudek obsahuje:
43 stran vþetnČ pĜíloh
Posudek se pĜedává:
ve tĜech vyhotoveních
Výtisk þíslo:
3
Zpracováno:
10.06.2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
strana
A 1 2 3 4 5
NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4
B 1 2 3
POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................26
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................27
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................27
E
PěÍLOHY........................................................................................................................28
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
A NÁLEZ 1
ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 125977/08-53: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 10/42 na budovČ rodinného domu þ.p. 10, þást obce Mláka, stojící na pozemku parc.þ. St. 12/1 a spoluvlastnického podílu ve výši 10/42 na pozemcích parc.þ. St. 12/1, 25/2, k.ú. Mláka, obec Novosedly nad Nežárkou, zapsáno na LV þ. 348 vedeného KÚ pro Jihoþeský kraj, KP TĜeboĖ. PĜedmČt ocenČní: Hlavní stavba: rodinný dĤm þ.p. 10 PĜíslušenství vČci hlavní: vedlejší stavby: kĤlna, hospodáĜská stavba, vše na pozemku parc.þ. St. 12/1 venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky. Pozemky parc.þ. St. 12/1, 25/2. Souþástí pozemkĤ jsou trvalé porosty: pozemek parc.þ. 25/2: ovocné stromy (8 kusĤ), okrasné stromy (110 kusĤ) Technický popis stavebních objektĤ, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2
MÍSTNÍ ŠETěENÍ
PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 14.05.2013 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitosti. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z veĜejnČ pĜístupných míst. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. 3
DEN OCENċNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 10.06.2013, což je den ocenČní. 4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 348, k.ú. Mláka, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu -
do Katastru nemovitostí dne 18.04.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 125977/08-53 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 a þ. 350/2012 Sb.
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
- vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování
5 5.1
majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2013 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. 5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti,
4
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace
Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]
V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×
kde:
qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q
ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.
Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:
5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:
i = ibezp + Ȉı
i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika
Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
-
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
B POSUDEK 1
APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ
V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. PodpĤrnČ je ocenČní provedeno také postupem dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
KomentáĜ k ocenČní pĜíslušenství: Obecné vymezení pĜíslušenství vČci: zákon þ. 40/1964 Sb., obþanský zákoník, v platném znČní: Hlava devátá: Vymezení nČkterých pojmĤ, VČci a práva: § 120 (1) Souþástí vČci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemĤže být oddČleno, aniž by se tím vČc znehodnotila. (2) Stavba není souþástí pozemku. § 121 (1) PĜíslušenstvím vČci jsou vČci, které náležejí vlastníku vČci hlavní a jsou jím urþeny k tomu, aby byly s hlavní vČcí trvale užívány. (2) PĜíslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory urþené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), v platném znČní: § 8 OceĖování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností urþených k bydlení a jeho souþásti a pĜíslušenství (ve smyslu §121 odst. obþanského zákoníku), se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich pĜíslušenstvích, urþených pro spoleþné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností vþetnČ pĜíslušenství urþených k jiným úþelĤm než k bydlení, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, jakož i vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších vþetnČ jejich pĜíslušenství urþených pro spoleþné užívání; nebytovým prostorem nejsou pĜíslušenství bytu ani spoleþné þásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pomČru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k souþtu podlahových ploch všech bytĤ a nebytových prostorĤ ve stavbČ, do nČhož se nezapoþítávají plochy spoleþného pĜíslušenství stavby. PĜitom se pĜihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena pĜíslušenství stavby, které není stavebnČ její souþástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradnČ spoleþnému užívání, se pro úþely ocenČní bytu nebo nebytového prostoru zapoþte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbČ a pozemku shodné, cena pozemku se rovnČž zapoþte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je souþet všech plošných výmČr podlah jednotlivých místností a prostor tvoĜících pĜíslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad nČkterých vybraných pojmĤ stavebního práva, autoĜi: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: PĜíslušenství vČci lze rozeznávat tam, kde je vČc hlavní a vČc, která k vČci hlavní pĜísluší. PĜíslušenství vČci je samostatnou vČcí, která je však funkþním vztahem nebo hospodáĜským úþelem spojena s vČcí hlavní. Jde o samostatnou vČc, která je urþena k užívání s vČcí hlavní. Za pĜíslušenství je potĜeba považovat vČc, která je ve vlastnictví vlastníka vČci hlavní a která je vlastníkem urþena k trvalému užívání s vČcí hlavní. Skuteþnost, že pĜíslušenství není doþasnČ s vČcí užíváno, nemČní nic jeho povaze. PĜíslušenství mĤže být samostatným pĜedmČtem právních vztahĤ.
9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
OCENċNÍ
2.1
Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na rovinatém terénu. Stojí pĜi frekventované silnici 1. tĜídy þ. 34, okolní zástavbu tvoĜí rodinné domy i komerþní objekty. Nemovitost je situována v oddČlené þásti obce Novosedly nad Nežárkou, centrum této obce je ve vzdálenosti 3,1 km, do TĜebonČ je vzdálenost 11 km. PĜístup k objektu je možný pĜes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el. energii, veĜejný vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod zde nevede. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:
dle odborného odhadu pĜed cca 85-95-ti lety; údržba: prĤmČrná
Poþet podlaží:
nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží
Základy:
kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zdČné v tl. 45-60 cm, ze smíšeného zdiva; nezatepleno Stropy:
dĜevČné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí
StĜecha:
tvar sedlový; krov je dĜevČný
KlempíĜské konstrukce:
dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ - z pozinkovaného plechu; þásteþnČ zkorodováno
VnitĜní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelnČ, v kuchyni
VnČjší povrchy:
vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden
Schody:
dĜevČné
DveĜe:
dĜevČné hladké , s kovovými i dĜevČnými zárubnČmi, vstupní jsou svlakové
Okna:
dĜevČná s dvojitým zasklením
Povrch podlah:
dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina
Krytina stĜechy:
Vrata:
pálené a betonové tašky
nejsou
10
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
VytápČní:
lokální na tuhá paliva
OhĜev teplé vody:
zajišĢován zásobníkovým el. ohĜívaþem
VnitĜní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; do jímky
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
Hygienické vybavení:
WC splachovací; umyvadlo, vana
VnitĜní plynovod:
není proveden
v koupelnČ
Elektroinstalace:
na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno
Vybavení kuchyní:
sporák (na el. energii)
UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství vČci hlavní. PravdČpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, kuchyĖ, koupelna s WC, spíž, 5 pokojĤ
Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení hospodáĜské stavby na pozemku parc.þ. St. 12/1: Objekt navazuje na rodinný dĤm, je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoĜí pravdČpodobnČ kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stČny jsou zdČné ze smíšeného zdiva. StĜecha je sedlová, krov je dĜevČný, krytý pálenými taškami. Stropy jsou dĜevČné trámové. Fasádní omítky: vápennocementové omítky, místy opadané, vnitĜní omítky jsou vápenné štukové. V objektu provedena elektroinstalace 220/380 V, instalován bleskosvod. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení hospodáĜské stavby na pozemku parc.þ. St. 12/1: Jedná se o dĜevČnou kĤlnu s pultovou stĜechou, která je pĜistavČna k zadní stČnČ autobusové zastávky. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítČ
Srovnávací parametry: Název rodinný dĤm þ.p. 10
ObestavČný prostor [m3]
ZastavČná plocha [m2]
Užitná plocha [m2]
839,20
176,30
123,40
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
hospodáĜská stavba na pozemku parc.þ. St. 12/1
719,71
151,20
105,90
kĤlna na pozemku parc.þ. St. 12/1
38,10
11,90
10,70
-
339,40
995,60
pozemky
Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 654 toho 470 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady obecní úĜad, pošta; ostatní v TĜeboni 3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeĖ 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování penzion 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce oddČlená þást obce 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení, komerþní objekty 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích), nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby prĤmČrná 30 Pozemky celkem 1 335 m2 þ.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem spíše jen prĤmČrné údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, stĜešní krytina je na hranici své životnosti. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a prĤmČrné údržbČ. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na opravy.
Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 348 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm Lokalita: Žćár Nabídková cena: 560 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. VytápČní je lokální el. akumulaþními kamny. Na pozemku dále stojí hospodáĜská budova a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 140 m² Plocha užitná: 120 m² Plocha pozemku: 1 146 m²
Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX A-City Žižkova 1696/15, 586 01 Jihlava tel.: +420 721 471 371 www.acity.cz
2) Rodinný dĤm Lokalita: PluhĤv Žćár Nabídková cena: 599 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící rodinný dĤm s dispozicí 2+1. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a kanalizaci. VytápČní je lokální kamny na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí hospodáĜská budova. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 1 Plocha zastavČná: 100 m² Plocha užitná: 70 m² Plocha pozemku: 412 m²
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. VídeĖská 153/119b, 619 00 Brno tel.: +420 725 800 802 www.bart-reality.cz
3) Rodinný dĤm Lokalita: Dolní Bukovsko Nabídková cena: 790 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a kanalizaci, plynovod je pĜiveden k domu. VytápČní je lokální kamny na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí dílna a velká stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: pĜed rekonstrukcí Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 140 m² Plocha užitná: 120 m² Plocha pozemku: 850 m²
Zdroj: Realitní kanceláĜ Královské reality Družstevní 128/1, 370 06 ýeské BudČjovice tel.: +420 605 120 741 www.kralovskereality.cz
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
4) Rodinný dĤm Lokalita: LodhéĜov - Studnice Nabídková cena: 990 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 5+2. Objekt je po þásteþné rekonstrukci – rozvody energií, podlahy, kuchyĖ, koupelna. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a kanalizaci. VytápČní je lokální kamny na tuhá paliva a el. pĜímotopy. Na pozemku dále stojí garáž a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: þásteþná rekonstrukce Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 140 m² Plocha užitná: 160 m² Plocha pozemku: 1 094 m²
Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX A-City Žižkova 1696/15, 586 01 Jihlava tel.: +420 721 429 785 www.acity.cz
5) Rodinný dĤm Lokalita: Velký Ratmírov Nabídková cena: 1 100 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící rodinný dĤm s dispozicí 2+1. Objekt je po þásteþné rekonstrukci – rozvody energií, podlahy, vytápČní, koupelna. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod a plynovod, kanalizace je svedena do jímky. VytápČní je ústĜední s kotlem na plyn. Na pozemku dále stojí hospodáĜská budova a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: þásteþná rekonstrukce Typ domu: pĜízemní Podlaží poþet: 1 Plocha zastavČná: 130 m² Plocha užitná: 90 m² Plocha pozemku: 970 m²
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
Zdroj: INREKA - realitní kanceláĜ Wilsonova 245/4, 392 01 SobČslav Telefon: +420 381 523 300 www.inrekareality.cz
6) Rodinný dĤm Lokalita: Lásenice Nabídková cena: 1 150 000,- Kþ Popis: SamostatnČ stojící, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm s dispozicí 4+1. Objekt je po þásteþné rekonstrukci – rozvody energií, podlahy, zastĜešení, kuchyĖ. Nemovitost je napojena na elektĜinu 220/380V, veĜejný vodovod, kanalizace je svedena do jímky. VytápČní je ústĜední s kotlem na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí garáž, dílna, hospodáĜská budova a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: þásteþná rekonstrukce Typ domu: patrová Podlaží poþet: 3 Plocha zastavČná: 120 m² Plocha užitná: 160 m² Plocha pozemku: 647 m²
Zdroj: Realitní kanceláĜ NEXT REALITY Erbenova 572/1, 390 02 Tábor Telefon: +420 800 700 099 www.nextreality.cz
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6
Cena ke srovnání [Kþ] 560 000 599 000 790 000 990 000 1 100 000 1 150 000
Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,85 1,00 1,15 1,40 0,85 1,00 1,40 1,20 0,85 0,95 1,15 1,15 0,85 1,00 0,90 0,95 0,85 0,95 1,20 0,80 0,85 0,95 0,90 0,85 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:
zdroj
poloha
velikost
Upravená cena [Kþ] 766 360 855 372 843 656 719 483 852 720 710 398 6 791 331 790 000
Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota
67 740 710 398 722 260 790 000 857 740 855 372
Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše.
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2.2
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování a1) Rodinný dĤm þ.p. 10
ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): ZastavČné plochy a výšky podlaží Název 1.NP:
Rodinný dĤm § 26a porovnávací metoda do 2 000obyvatel 90 let 3 663,- Kþ/m3
[m2] 176,30 m2
Plocha
Název podlaží 1.NP:
= ZastavČná plocha 176,30 m2
Konstrukþní výška 2,80 m
ObestavČný prostor Název ObestavČný prostor OP celkem: ObestavČný prostor - celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
[m3] 839,20 m3 839,20 m3
=
176,30 m2 176,30 m2
ZP1 = ZP =
Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavČné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - na bázi dĜevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - pĜípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. ZpĤsob vytápČní stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významnČ snižující cenu 13. StavebnČ - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (pĜedpoklad
þ. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II III III
0,00 0,02 0,00
I III I II II
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00
III I III
0,01 -0,10 0,85
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,377 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavČného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - s negativními vlivy na okolí (napĜ. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomĤ, objektĤ zemČdČl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zaĜízení - žádné zdravotnické zaĜízení 7. VeĜejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. NezamČstnanost v obci a okolí - prĤmČrná nezamČstnanost 10. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
þ. I II I
Pi 0,00 0,00 -0,05
II II I II II II III I
0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
þ. I
Ti -0,10
II I
0,00 -0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,820 i=1
Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výraznČ nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, potenciální náklady na vyklizení þi vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,377 * 0,820 * 0,850 = 0,263 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kþ/m3 * 0,263 = 963,37 Kþ/m3 CP = CU * OP = 963,37 Kþ/m3 * 839,20 m3 = 808 460,10 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem
=
808 460,10 Kþ
a2) HospodáĜská stavba na pozemku parc.þ. St. 12/1 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Budova § 3:
Z. budovy pro zemČdČlství (skladování a úprava 20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Budova tvoĜí pĜíslušenství stavby: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
zemČdČlských produktĤ) Rodinný dĤm þ.p. 10 zdČná 1271
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. PĤvodní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1390 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7973 ZastavČné plochy a výšky podlaží ZastavČná. plocha 151,20 m2 151,20
Název 1.NP Souþet PrĤmČrná výška podlaží: PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,80 m
Souþin 423,36 423,36
PVP = 423,36 / 151,20 = 2,80 m PZP = 151,20 / 1 = 151,20 m2
ObestavČný prostor Výpoþet jednotlivých výmČr Název ObestavČný prostor OP celkem 719,71 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název OP celkem ObestavČný prostor - celkem:
[m3] 719,71 m3
=
Typ NP
Obest. prostor 719,71 m3 719,71 m3
Výpoþet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...pĜidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ýást Koef. [%] 1. Základy vþ. zemních prací P 13,10 100 0,46 2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 3. Stropy S 13,80 100 1,00 4. Krov, stĜecha S 7,00 100 1,00 5. Krytiny stĜech S 2,90 100 1,00 6. KlempíĜské konstrukce S 0,70 50 1,00 6. KlempíĜské konstrukce C 0,70 50 0,00 7. Úprava vnitĜních povrchĤ P 3,90 100 0,46 8. Úprava vnČjších povrchĤ S 2,70 100 1,00 9. VnitĜní obklady keramické X 0,00 100 1,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 11. DveĜe P 2,40 100 0,46 12. Vrata P 3,00 100 0,46 13. Okna C 3,40 100 0,00 14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 13,80 7,00 2,90 0,35 0,00 1,79 2,70 0,00 0,00 1,10 1,38 0,00 1,38
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
15. VytápČní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace 20. VnitĜní plynovod 21. OhĜev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. VnitĜní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalaþní pref. jádra Souþet upravených objemových podílĤ Koeficient vybavení K4:
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
X S S X X X X X X X C X
0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,91 0,5891
OcenČní Základní cena (dle pĜíl. þ. 2) [Kþ/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * * * * *
Základní cena upravená [Kþ/m3] 3 Plná cena: 719,71 m * 1 736,98 Kþ/m3
= =
1 736,98 1 250 121,88 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 90 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 %
-
937 591,41 Kþ
HospodáĜská stavba na pozemku parc.þ. St. 12/1 - zjištČná cena
=
312 530,47 Kþ
2 115,0,9390 0,9637 1,0500 0,5891 0,8500 2,1650 0,7973
a3) KĤlna na pozemku parc.þ. St. 12/1 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC
typ F dĜevČná jednostrannČ obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožĖující zĜízení podkroví 1274
ZastavČné plochy a výšky podlaží
22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Název 1.NP
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
ZastavČná. plocha 11,90 m2
Konstr. výška 2,40 m
ObestavČný prostor Výpoþet jednotlivých výmČr Název ObestavČný prostor OP celkem 38,10 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název OP celkem ObestavČný prostor - celkem:
[m3] 38,10 m3
=
Typ NP
Obest. prostor 38,10 m3 38,10 m3
Výpoþet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...pĜidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ýást Koef. [%] 1. Základy S 8,30 100 1,00 2. Obvodové stČny S 31,90 100 1,00 3. Stropy C 21,20 100 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 6. KlempíĜské práce C 1,60 100 0,00 7. Úprava povrchĤ S 6,00 100 1,00 8. SchodištČ X 0,00 100 1,00 9. DveĜe S 3,70 100 1,00 10. Okna C 1,40 100 0,00 11. Podlahy P 10,80 100 0,46 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 Souþet upravených objemových podílĤ Koeficient vybavení K4: OcenČní Základní cena (dle pĜíl. þ. 8): [Kþ/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kþ/m3] Plná cena: 38,10 m3 * 1 178,94 Kþ/m3
= =
Upravený obj. podíl 8,30 31,90 0,00 0,00 5,11 0,00 6,00 0,00 3,70 0,00 4,97 0,00 59,98 0,5998
970,0,5998 0,8500 2,0930 1,1390 1 178,94 44 917,61 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 30 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rokĤ
23
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 %
-
33 688,21 Kþ
KĤlna na pozemku parc.þ. St. 12/1 - zjištČná cena
=
11 229,40 Kþ
b) Pozemky Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - pĜíloha þ. 21 - položka þ. 1 2.3. Není možnost napojení na veĜejnou kanalizaci: -5 % Úprava cen: -5 % ZdĤvodnČní použití þi nepoužití pĜirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerþní využitelnosti stavby na nČm zĜízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemkĤ. Srážky ani pĜirážky dle tabulky þ. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití) 1,1390 Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ ZatĜídČní Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kþ/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1390 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkþním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1390 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavČná plocha a nádvoĜí § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištČná cena
Parcelní þíslo St. 12/1 25/2
Úprava [%]
Upr. cena [Kþ/m2]
-5,00
81,27
-5,00
32,51
VýmČra [m2] 618,00
Jedn. cena [Kþ/m2] 81,27
Cena [Kþ] 50 224,86
717,00
32,51
23 309,67 73 534,53
=
73 534,53 Kþ
24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
c) Rekapitulace ocenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování
a) OcenČní staveb a1) Rodinný dĤm þ.p. 10 a2) HospodáĜská stavba na pozemku parc.þ. St. 12/1 a3) KĤlna na pozemku parc.þ. St. 12/1 a) OcenČní staveb celkem
808 460,10 Kþ 312 530,50 Kþ 11 229,40 Kþ 1 132 220,- Kþ
b) OcenČní pozemkĤ b1) Pozemky
73 534,50 Kþ
b) OcenČní pozemkĤ celkem
73 534,50 Kþ
Celkem
1 205 754,50 Kþ
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 205 754,50 Kþ
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 205 760,- Kþ
25
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
3
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
VYHODNOCENÍ
Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování
790 000,- Kþ 1 205 760,- Kþ
Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 790 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 10/42 þiní tedy 790 000,- Kþ × 10/42 = 188 095,24 Kþ, po zaokrouhlení:
188 000,- Kþ
26
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 10/42 na budovČ rodinného domu þ.p. 10, þást obce Mláka, stojící na pozemku parc.þ. St. 12/1 a spoluvlastnického podílu ve výši 10/42 na pozemcích parc.þ. St. 12/1, 25/2, k.ú. Mláka, obec Novosedly nad Nežárkou, zapsáno na LV þ. 348 vedeného KÚ pro Jihoþeský kraj, KP TĜeboĖ, vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:
188 000,- Kþ slovy: Jednostoosmdesátosmtisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím vČci hlavní jsou: vedlejší stavby: kĤlna, hospodáĜská stavba, vše na pozemku parc.þ. St. 12/1 venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka kanalizace do odpadní jímky.
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2165 – 262 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:
V Hradci Králové dne 10.06.2013 Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové
27
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2165 – 262 / 2013
E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 348, k.ú. Mláka, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 18.04.2013 3. Snímek katastrální mapy
28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace