ZNALECKÝ POSUDEK č. 3398-221/2013 O ceně rodinného domu v obci Ivančice, Kounické Předměstí, Jakuba Svobody č.p.1226/10, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 250 m2 a p.č.274/11, orná půda, o velikosti 160 m2, dále pozemky ve zjednodušené evidenci p.č.791, o velikosti 827 m2 a p.č.833, o velikosti 3679 m2, vše zapsáno na LV č.21 pro k.ú.Kounické Předměstí
Objednatel znaleckého posudku:
INSOLVENCE CZ, v.o.s. Budovcova 10 79601 Prostějov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 6.6.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Ivančice, Kounické Předměstí, Jakuba Svobody č.p.1226/10, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 250 m2 a p.č.274/11, orná půda, o velikosti 160 m2, dále pozemky ve zjednodušené evidenci p.č.791, o velikosti 827 m2 a p.č.833, o velikosti 3679 m2, vše zapsáno na LV č.21 pro k.ú.Kounické Předměstí
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Jakuba Svobody 1226/10 664 91 Ivančice Jihomoravský Brno-venkov Ivančice Kounické Předměstí 9 555
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 98,4268 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 98,43 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.6.2013 za přítomnosti znalce a uživatele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.21 pro k.ú.Kounické Předměstí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, 779 00 Olomouc 9 IČ: 283 44 618 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, stěny z cihel. Fasáda je vápenná. Krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vybavení kuchyně je standardní s plynovým sporákem a linkou. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC je splachovací, koupelny jsou dvě, jedna s vanou, druhá se sprchovým koutem. Dveře standardní plné a prosklené, podlahy z palubek, dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody do podkroví jsou strmé podstandardní z oceli a dřevěných nášlapů. V přízemí je obývací pokoj, jídelna, ložnice, obě koupelny, veranda a kuchyň. V podkroví jsou dvě ložnice. Ve dvoře se nachází zděné vedlejší stavby kůlny, skladu nářadí a domácí dílny, do celkové zastavěné plochy 25 m2. Dům je z roku 1924, podkroví bylo provedeno v roce 1994, přístavba verandy pak v roce 1995. Modernizace interiéru byla provedena v roce 2004. Stav domu je dobrý, vybavení průměrné. V zahradě se nacházejí smíšené porosty. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci i na plyn.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 89 let 3 459,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Sklep: Přízemí: Podkroví: Název podlaží Sklep: Přízemí: Podkroví:
5,97*5,2 = 10,23*6,21+4,4*7,87+5,83*2,64+1,95 = *2,43 10,23*6,21 = Zastavěná plocha 31,04 m2 118,29 m2 63,53 m2
-5-
31,04 m2 118,29 m2 63,53 m2
Konstrukční výška 2,21 m 3,23 m 2,69 m
Obestavěný prostor
Spodní stavba: Vrchní stavba:
31,04*2,21 = 10,23*6,21*3,88-31,04*0,3+4,4*7,87*3,88+5,8= 3*2,64*2,5+1,95*2,43*2,5 zastřešení: 10,23*6,21*2,8/2+4,4*7,87*1,8/2 = Obestavěný prostor - celkem: =
68,60 m3 421,86 m3 120,10 m3 610,56 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,80
118,29 m2 212,86 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou -6-
č. I
Vi typ A
II III II II V
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,08
III IV
0,00 0,05
I IV III
0,00 0,04 0,05
II
0,00
III II
0,00 1,05
Koeficient pro stáří 89 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,769 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II
Pi 0,00 0,02
III IV
0,00 0,03
III
0,05
III
0,04
III
0,05
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,180 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,769 * 1,180 * 0,850 = 0,771
-7-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 3 459,- Kč/m3 * 0,771 = 2 666,89 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 666,89 Kč/m3 * 610,56 m3 = 1 628 296,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 628 296,36 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.8.1. Svažitost terénu přes 15% v převažující části pozemku: -4 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 6% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6430 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
-8-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 98,43 1,00 2,1460 1,6430 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 98,43 0,40 2,1460 1,6430
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 Orná půda Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
6,00
367,88
6,00
147,15
Parcelní číslo st.148
Výměra [m2] 250,00
Jedn. cena [Kč/m2] 367,88
Cena [Kč] 91 970,-
274/11
160,00
147,15
23 544,115 514,-
Pozemky - zjištěná cena
=
115 514,- Kč
2.2. Pozemky
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
80 % 80,00 %
Výměra [m2] 827,00
Zemědělský 791 23 231 pozemek Zemědělský 833 23 231 3 679,00 pozemek Mezisoučet 4 506,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,71 80,00
Pozemky - zjištěná cena
4,71
UC [Kč/m2] 8,48
80,00
8,48
31 197,92
* =
-9-
Cena [Kč] 7 012,96
38 210,88 1,0000 38 210,88
38 210,88 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 628 296,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 628 296,40 Kč
2. Ocenění pozemků 115 514,- Kč
2.1. Pozemky 2.2. Pozemky
38 210,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
153 724,90 Kč
Celkem
1 782 021,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 782 021,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátdvatisícdvacet Kč
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16. - 10 -
1 782 020,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nejsou
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
rodinný dům o dispozici 5+1 stojící v obci Běhařovice, jenž jsou vzdáleny 24km z Moravských Budějovice a 20km ze Znojma. Dům prošel kompletní revitalizací omítek, fasády, rozvodů, oken a podlah. Nyní je připravováno na půdní vestavbu. Po vstupu do předsíně je možné pokračovat do dětského pokoje nebo obývacího pokoje s navazující kuchyní a spíží, či přímo do koupelny s rohovou vanou, umyvadlem a zástěnou s wc. V podkroví je uvažováno zbudování dalších dvou prostorných pokojů. Na dům navazuje stodola, vhodná jako dílna či sklad zahradního nářadí a nábytku. Příjemná je možnost posezení ve dvoře o výměře 150m2. K domu dále i náleží navazující zatravněná zahrada o výměře cca 300m2. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč vč. poplatků.
dům o velikosti 4 + kk se zahradou a dvorem o celkové ploše 788 m2. V přízemí domu se nachází 2 pokoje, kuchyně s obývacím pokojem, koupelna a WC. Do podkroví vstupujeme po dřevěném - 11 -
schodišti, kde je další pokoj + možnost vybudování dalších 2 pokojů. Na domě byla započata rekonstrukce. Na vydlážděném dvoře je postavena hospodářská budova s garáží a dalšími místnostmi a zastřešeným posezením u krbu. Dům stojí na velice hezkém a klidném místě v obci Běhařovice. IS: veřejný vodovod, plyn - vytápění ústřední plynové, žumpa. Požadovaná cena 1.800.000,- Kč.
Prodej samostatného rodinného domu 6+2 kompletně podsklepeného, Kravsko. V suterénu kuchyň, prádelna, technická místnost - kotelna. V prvním patře je samostatný byt 2+1, koupelna s vanou a WC, komora. Ve druhém patře také samostatný byt 2+1, koupelna se sprchou a WC, komora. Dům je po rekonstrukci, obklopen příjemnou zahradou. Samostatná garáž, zadní dvůr s hospod. stavením. Požadovaná cena 2.190.000,- Kč včetně provize.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč
V Tršicích 6.6.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3398-221/2013 znaleckého deníku.
- 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 1 3 4
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
